Rezoluţiune contract. Sentința nr. 1605/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1605/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 28-01-2013 în dosarul nr. 2471/211/2008
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal 3185
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1605/2013
Ședința publică din: 28.01.2013
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: A. M.
GREFIER: R. L.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanta . și pe pârâta . având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că s-au depus la dosar, prin serviciul registratură, la data de 28.01.2013, concluzii scrise din partea pârâtei. De asemenea, se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 21.01.2013, când părțile prezente au pus concluzii pe fondul cauzei, conform încheierii din aceea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță sub Dosar nr._ reclamanta .., cu sediul procesual ales în Cluj-N., .. 24, ., cu sediul in Cluj-N., ., ., în contradictoriu cu pârâta: S.C. P. P. S.R.L., cu sediul in Cluj-N., .. Cluj, a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța:
- Sa se dispună rezoluțiunea contractului de închiriere încheiat la data de 02.10.2007 intre reclamanta, in calitate de locatar si parata, in calitate de locator;
- Sa fie obligată parata la restituirea sumei de 41.108,62 lei, reprezentând chirie plătită anticipat in cuantum de 15.554,31 lei, garanție in cuantum de 15.554,31 lei si contravaloarea lucrărilor de finisaj a spatiului in cuantum de 10.000 lei, suma totala la care sa se calculeze dobânda legala pana la restituirea integrala a sumei datorate;
- Sa fie obligată parata la remiterea biletului la ordin, emis de reclamantă, in suma de 15.554, 31 lei, bilet la ordin eliberat cu titlu de garanție neutilizata;
- Sa fie obligată parata la plata de daune-interese, reprezentând prejudiciul suferit de reclamantă datorita neexecutarii culpabile a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere menționat, de către parata;
- Să fie obligată parata la plata cheltuielilor de judecata reprezentând taxa timbru, timbru judiciar, onorar avocațial.
În motivarea cererii sale de chemare în judecată reclamanta .. a arătat că la data de 02.10.2007, intre ea si societatea parata s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect o parte din imobilul situat in Cluj-N., .. 18, in suprafața de 150 mp., identificat in Anexa 1 de la contract. Arată că, ea de o totala buna-credinta si in conformitate cu clauzele contractuale, a achitat societății parate atât garanția, in suma de 15.554,31 lei cat si contravaloarea unei chirii, plătită anticipat, in suma de 15.554,31 lei. Ulterior s-a mai achitat, conform facturilor nr._/15.11.2007,_/16.11.2007 si a chitanțelor_/15.11.2007 si_/16.11.2007, suma totala de 10.000 lei, avans lucrări finisare spațiu cf. Contract/02.10.2007, deoarece conform contractului de închiriere anumite lucrări urmau a fi suportate financiar de către reclamantă.
Conform contractului, arată reclamanta în continuarea cererii sale, societatea parata avea obligația de a efectua anumite lucrări de finisaj, prevăzute la Cap. III, art. 5 si anume: montat piatra pe podea, zugravit, instalație căldura, instalație aerisire, instalație electrica la nivel de doza si întrerupător, o baie amenajata, amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips si de asemenea avea obligația contractuala de a preda societății reclamante spațiul la data de 01.12.2007.
Astfel, arată reclamanta, prin reprezentant, ea fiind interesata in terminarea acestor lucrări si deschiderea cat mai urgenta a restaurantului, ce urma sa funcționeze in acest spațiu, a urmărit îndeaproape realizarea acestor obligații ale locatorului. In luna noiembrie 2007, la o luna de la încheierea contractului, lucrările nu erau încă începute. Îngrijorat de aceasta situație, l-a contactat de nenumărate ori pe reprezentantul societății, care l-a asigurat, de fiecare data, ca lucrările vor fi finalizate conform contractului. Cu toate acestea la sfârșitul lunii noiembrie a constatat ca aceste lucrări erau departe de a fi finalizate si, mai mult decât atât, cele efectuate erau de o proasta calitate.
F. de aceste aspecte si împrejurarea ca nici la data de 01.12.2007 societatea parata nu finalizase lucrările la care se obligase contractual, precizează reclamanta în continuarea cererii sale, a procedat la notificarea si punerea in întârziere a societății pârâte, cu privire la obligația ce-i revenea conform contractului, notificare pe care a expediat-o prin executorul judecătoresc, societății parate la data de 07.12.2007. Societatea parata, a comunicat la data de 14.12.2007, ulterior punerii in întârziere si evident ulterior datei stipulate prin contract ca data de predare a spațiului, o notificare prin care reprezentantul acesteia încerca sa acrediteze ideea ca nepredarea spațiului ar fi culpa recalamantei, arătând, ca prim aspect, ca aceasta a refuzat primirea spațiului, si ca al doilea aspect ca lucrările ce cădeau in sarcina acesteia au fost efectuate, convocând-o la predarea spațiului, predare ce urma sa aibă loc, surprinzător, la sediul societatii parate.
Ulterior, arată reclamanta, a procedat la trimiterea unui răspuns la notificare prin care și-a arătat punctul de vedere cu privire la solicitările societății parate, procedând prin același răspuns la convocarea paratei la conciliere directa, in condițiile art. 720 indice 1 si urm. C.pr.civ., pentru data de 08.01.2008, orele 15,00. De asemenea a arătat, in cuprinsul convocării ca, fata de imprejurarea ca nici la data de 15.12. 2007 spațiul nu este corespunzător destinației pentru care a fost închiriat si fata de imprejurarea ca aceasta nefinalizare si imposibilitatea de a desfășura activitatea pentru care închiriase acest spațiu i-a produs si continua să-i producă prejudicii importante, intelege sa solicite rezolutiunea contractului si restituirea sumelor achitate, cu diverse titluri.
Consideră că, în cauza, ca efect al rezolutiunii, ea este îndreptățită la a fi despăgubită pentru prejudiciile suferite ca urmare a neexecutarii culpabile a obligațiilor de către societatea parata. Aceste prejudicii constau, pe de-o parte, in pierderea efectiv suferita si, pe de alta parte, in beneficiul - nerealizat prin nedeschiderea restaurantului ce urma sa funcționeze in spațiul ce face obiectul contractului de închiriere. Pierdea efectiva suferita consta in deteriorarea materiei prime(alimente) achiziționate, deschiderea punctului de lucru si avize necesare desfășurării activității la aceasta adresa precum si cheltuielile aferente acestor operațiuni, contractarea de servicii publicitare in vederea promovării restaurantului (firma luminoasa, meniurile necesare in restaurant, etc). Beneficiul nerealizat consta in realizarea de venituri din activitatea de restaurant ce, in conformitate cu contractul încheiat, urma sa se desfășoare începând cu data de 01.12.2007.
In drept, reclamanta a invocat dispoz. art. 1020-1021, art. 1084-1086, art. 1410 si urm. C.civ., Art. 112 raportat la art. 242 alin.2, art. 274, art. 720 ind. l si urm. C.pr. civ.
In probatiune: a solicitat interogatoriul paratei, proba cu martori, și a anexat înscrisuri: copie certificata a contractului de închiriere si Anexa 1 la contract, copie certificata a facturilor nr._/07.11.2007, nr._/15.11.2007. nr._/16.11.2007, copie certificata a chitanțelor nr._/15.11.2007. nr._ din 16.11.2007, copie certificata a ordinului de plata din 08.11.2007, copie certificata a notificării expediate societății parate la 07.12.2007, copie certificata a notificării din 14.12.2007, expediate de societatea parata, copie certificata a înscrisului expediat partei la 15.12.2007, cuprinzând răspunsul la notificarea din 14.12.2007 si convocarea la conciliere directa a paratei, copie certificata a dovezii confirmării de primire, copie certificata a procesul verbal de conciliere și planșe foto.
La termenul de judecată din data de 21.04.2008 reclamanta .. a formulat: PRECIZARE DE ACȚIUNE: f. 35, f. 36, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța:
- sa fie obligată parata la restituirea sumei de 41.108,62 lei, reprezentând chirie plătită anticipat, in cuantum de 15.554,31 lei, garanție in cuantum de 15.554,31 lei si contravaloarea lucrărilor de finisaj a spațiului, in cuantum de 10.000 lei, suma totala la care sa se calculeze dobânda legala de la data de 07.12.2007, data punerii in întârziere, pana la restituirea integrala a sumei datorate.
- sa obligați parata la plata de daune-interese, in suma totala de 28.830 lei, reprezentând prejudicial suferit datorita neexecutarii culpabile a obligațiilor asumate, prin contractul de închiriere menționat, de către parata, din care suma de 23.830 lei (plați făcute in Euro in cuantum de 4.943 Euro si plați făcute in lei in cuantum de 6.035 lei) reprezintă pierdere efectiv suferita si 5.000 lei reprezintă beneficiu nerealizat ( incepand cu data de 07.12.2007 ), suma totala la care sa se calculeze dobânda legala de la data introducerii acțiunii (25.02.2008), pana la restituirea integrala a sumei datorate.
În motivarea precizării de acțiune formulată reclamanta arată că ea a fost nevoita sa facă diverse cheltuieli in vederea deschiderii restaurantului pentru care de altfel a închiriat acest spațiu, la data la care parata avea obligația de predare a imobilului, obiect al contractului de inchiriere.
Aceste cheltuieli au constat in: cheltuieli cu deschiderea punctului de lucru, (taxe ORC si onorariu avocațial) in cuantum de 467 lei, cheltuieli cu autorizarea, executarea si demontarea firmei luminoase amplasate, in cuantum de 5568 lei, cheltuieli cu aprovizionarea restaurantului, ce urma sa fie deschis, in cuantum de 1943 Euro, adică 6.995 lei, cheltuieli cu servicii de consultanta si realizare meniuri personalizate pentru restaurant, in cuantum de 3.000Euro, adică 10.800 lei. In ceea ce privește beneficiul nerealizat, respectiv lipsirea societății de câștigul rezultat din exploatarea restaurantului, l-a apreciat la suma de 5.000 lei, urmând ca in baza expertizei de specialitate, sa se stabilească exact cuantumul acestuia.
Pârâta S.C. P. P. S.R.L. a formulat ÎNTÂMPINARE: f. 63 – f. 69, prin care a solicitat respingerea acțiunii civile formulate de reclamantă ca neîntemeiată.
În motivarea întâmpinării formulate, pârâta a arătat că ea și-a executat cu buna credința si întocmai obligațiile contractuale asumate finalizând toate lucrările necesare pana la data indicată contractual, respective 01.12.2007, împrejurare care rezulta din următoarele: procesele verbale de predare primire încheiate cu firmele executante ale lucrărilor; astfel, au existat contracte de execuție cu trei societăți de profil, depuse in copie la prezenta cerere, după cum urmează: în data de 28.11.2007, procesul verbal de predare primire încheiat cu .. conform contractului de execuție nr. 14/26.10.2007, în data de 22.11.2007, procesul verbal de predare primire încheiat cu S.C. D&I INVEST S.R.L. conform contractului de execuție nr. 01/08.10.2007, în data de 28.11.2007, procesul verbal de predare primire incheiat cu S.C. TONIRO INSTAL S.R.L., conform contractelor de execuție nr. 01/16.10.2007 si respectiv nr. 02.18.2007.
Mai mult, arată pârâta, pentru a verifica calitatea lucrărilor executate de firmele de specialitate, a solicitat efectuarea unei expertize in acest sens de către o persoana de specialitate, respectiv de către d-nul inginer T. D., expert judiciar in construcții, concluziile acestuia regasindu-se in documentația tehnica efectuata in data de 30.11.2007 si depusa in copie la dosar. Concluziile expertizei arata ca" consider ca lucrările sunt bine executate si se pot achita facturile finale către societățile de construcții si instalații care au executat lucrările. Toate lucrările corespund scopului pentru care au fost realizate. Se pot monta echipamentele si mobilierul necesare pentru începerea activității."
Astfel, arată pârâta, culpa locatarei S.C. " S." S.R.L constând in nepreluarea spațiului pentru a evita plata chiriei din acel moment, nefiind pregătita pentru începerea activității reieșind cu evidenta, intervine aplicarea pactului capitolul IX din contract, care prevede desființarea de plin drept a contractului, in cazul in care chiriașul nu-si respecta oricare din obligațiile sale contractuale, instanța fiind îndrituita doar a constata desființarea contractului de inchiriere.
Raportat la petitele subsecvente de restituire a unor sume de bani, pârâta arată că ea avea obligația de a executa anumite lucrări de finisaj, unele dintre ele realizate si suportate de locator, celelalte suportate de către locatar, lucrări in cuantum total de 30 189,88 lei. Cuantumul total al lucrărilor efectuate de către ea datorita acestui contract se ridica la suma de 70 876,39 lei. Menționează că, deoarece aceste lucrări au fost executate conform prevederilor contractuale, urmând a fi suportate de către reclamanta, apare neîntemeiata solicitarea reclamantei de a se restitui suma de 10.000 lei, achitata cu titlu de contravaloare parțiala lucrări, rămânând chiar un rest de plata in cuantum de 20 189,88 lei.
De asemenea, raportat la suma de 15 554,3 lei achitata de reclamanta cu titlu de garanție, conform prevederilor art. 13 din contractul de închiriere, in cazul desființării contractului din culpa chiriașului, cazul in speța, locatorul va retine garanția cu titlu de daune interese. Daca garanția nu acoperă integral valoarea prejudiciului, locatorul va avea dreptul la daune interese in completare, conform legii si prezentului contract.
Aceleași prevederi contractuale sunt aplicabile si in situația biletului la ordin emis cu titlu de garanție.
Aceste prevederi exclud restituirea sumelor menționate in acțiunea introductiva, acestea fiind utilizate la acoperirea prejudiciului provocat de reaua credința a reclamantei in executarea obligațiilor contractuale.
In fapt, concluzionează pârâta, societatea reclamanta S.C. " S." S.R.L., probabil datorita unor disensiuni intre persoanele implicate in conducere, sau datorita altor imprejurari, legate de nefinalizarea la timp a mobilierului necesar, nu era in măsura sa inceapa desfășurarea efectiva a activității din data de 01.12.2007, data la care a dorit sa-i predea spațiul, pentru a incepe plata chiriei. In acest context, după amânări repetate la solicitările sale de a veni sa preia spațiul închiriat, a procedat la trimiterea unei notificări, in încercarea de a-si acoperi propria culpa.
Arată că, împrejurarea ca la 01.12.2007 când a fost solicitata sa preia spațiul in discuție, reclamanta S.C. " S." S.R.L nu era pregătita pentru inceperea activității rezultă din următoarea aspecte: pentru a fi in măsura sa-si desfășoare activitatea de la 01.12.2007, societatea reclamanta trebuia sa-si anunțe inceperea activității la Administrația Financiara, sa cumpere casa de marcat si sa o fiscalizeze; in lipsa acestor demersuri, evident ca societatea S.C. " S." S.R.L nu era in măsura sa desfășoare legal vreo activitate; dat fiind specificul activității, era necesar obținerea anterior începerii activității a unui aviz sanitar; in lipsa acestuia, activitatea nu putea fi inițiata; se invoca cumpărarea unor băuturi pentru activitatea ce urma sa fie desfășurata; or, acele înscrisuri depuse la dosar nu sunt documente fiscale, nu reiese din cuprinsul lor cui, persoana fizica sau juridica au fost vândute, si nu puteau fi utilizate in activitatea preconizata, produsele nefiind supuse sistemului național unitar de timbrare si etichetare, conform prevederilor legale in materie privind produsele care comporta plata unor accize; consultanta pentru elaborarea unui meniu conform facturii depuse, este facturata in 03.12.2007, după data la care activitatea trebuia sa fie începută; nu exista nici o dovada ca exista la aceea data mobilierul specific, angajați cu atribuții specifice conform activitatii,etc. Raportat la facturile privind reclama luminoasa, contravaloarea acestor lucrări nu poate fi acordata de către instanța de judecata, având in vedere prevederile art. 32 din contract, conform cărora aceste reclame nu puteau fi montate decât cu acordul prealabil pârâtei, acord care nu exista" sa nu folosească fațada clădirii pentru amplasarea de reclama - firma luminoasa sau alte materiale publicitare - de cat cu acordul proprietarului si cu obținerea tuturor autorizațiilor necesare.
IN D.: pârâta a invcoa dispoz. art. 1020 - 1021 c.civ., art. 969 si urm. c.civ., art. 1086 c.iv., art. 2 punct (1), litera (a) teza finala C.pr.civ., art. 115 c.pr.civ., art. 274 c.pr.civ
IN PROBATIUNE: a solicitat proba testimonială și a anexat înscrisuri: copii contracte de execuție, procese verbale de predare primire, facturi, chitanțe, documentație tehnica, situație centralizator lucrări.
La același termen de judecată pârâta S.C. „P. P." S.R.L., a formulat CERERE RECONVENTIONALA: f. 70 – f. 74, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța:
1. sa se constate efectuarea si respectiv finalizarea de către reclamanta reconventionala S.C. "P. P." S.R.L pana la data de 01.12.2007 a lucrărilor de amenajare a spațiului situat in Cluj N., .. 16-18, jud. Cluj, conform prevederilor contractului de inchiriere incheiat intre parti la data de 02.10.2007;
2. sa se constate desființarea contractului de inchiriere încheiat intre parti la data de 02.10.2007, conform pactului comisoriu expres menționat la art. 34 cap. IX din contract, pentru neindeplinirea de către parata reconventionala S.C, " S." S.R.L a obligației de preluare a spațiului pana in data de 01.12.2007;
3. sa fie obligată parata reconventionala S.C. " S." S.R.L la plata către reclamanta reconventionala S.C. "P. P." S.R.L a sumei de 30.189,88lei, reprezentand contravaloare lucrari realizate de reclamanta reconventionala in spațiul situat in Cluj N. .. 16-18, jud. Cluj, si neachitate pana in prezent;
4. sa se dispună compensarea legala a sumei de 30.189,88 lei cu suma de 25.554,31 lei, reprezentând garanție - 15.554, 31 lei si lucrări de finisai achitate anticipat -10.000 lei, rămânând un rest de plata in sarcina paratei reconventionale S.C. " S." S.R.L in cuantum de 4.635,57 lei;
5. sa fie obligată parata reconventionala S.C. " S." S.R.L la plata către reclamanta reconventionala S.C. "P. P." S.R.L a sumei de 15 554,31 lei, cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada 01.12._07;
6. sa se dispună compensarea legala a sumei de 15.554, 31 lei datorata de parata reconventionala S.C. " S." S.R.L cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada 01.12._07 cu suma de 15.554,31 lei, reprezentând chirie achitata anticipat.
Cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta arată în esență că, conform situației de lucrări centralizatoare, depusa in susținerea prezentei cereri - cuantumul total al lucrărilor executate de către ea si care, conform prevederilor contractuale cuprinse la art. 5 aliniat 3 urmează a fi suportate de către chiriaș, respectiv de S.C. " S." S.R.L este de 30 189,88 lei.
Parata reconvenționala S.C. " S." S.R.L a achitat cu titlu de parte lucrări finisaj suma de 10.000 lei și a depus garanția in cuantum de 15 554,31 lei, garanție care, conform art. 13 din contractul de inchiriere având ca obiect spațiul situat in Cluj N., .. 18, jud. Cluj." In cazul rezilierii contractului din culpa chiriașului, locatorul va retine garanția cu titlu de daune interese. Daca garanția nu acoperă integral valoarea prejudiciului, locatorul va avea dreptul la daune interese in completare, conform legii si prezentului contract."
Având in vedere că, concluzionează reclamanta reconvențională, ea și-a respectat toate obligațiile asumate contractual finalizând pana la data de 01.12.2007 toate lucrările prevăzute in contractul menționat, culpa locatarei S.C. " S." S.R.L constând in nepreluarea spațiului pentru a evita plata chiriei din acel moment, nefiind pregatita pentru inceperea activitatii, se impune aplicarea art. 34 capitolul IX din contract, care prevede desființarea de plin drept a contractului, in baza pactului comisoriu convenit de parti, in cazul in care chiriașul nu-si respecta oricare din obligațiile sale contractuale. De asemenea, dat fiind faptul ca in urma intervenției pactului comisoriu expres contractul de inchiriere este desființat de drept din data de 01.12.2007, solicită cu titlu de beneficiu nerealizat si achitarea de către societatea parata reconventionala a unei sume egale cu chiria pe care ar fi obținut-o daca ar fi inchiriat unui chiriaș de buna credința, prejudiciu constând in beneficiu nerealizat care poate fi cunatificat ca fiind egal cu valoarea unei chirii.
IN D.: reclamanta recovențională a invocat dispoz. art. 969 si urm., art. 1073 C.civ, art. 1086 C.civ., art. 119 C.pr.civila, art. 274 C.pr.civ., art. 720 indice 5 C.pr.civ.
IN PROBATIUNE: a solicitat încuviințarea probei testimoniale si a probei cu înscrisuri, încuviințarea interogatoriului paratei și a unor expertize tehnice.
Analizând ansmblul materialului probator aflat la dosarul cauzei instanța reține următoarele:
Conform înscrisurilor anexate la dosarul cauzei la data de 02.10.2007, între reclamanta S.C. " S." S.R.L., în calitate de locatar și pârâta S.C. "P. P." S.R.L., în calitate de locator a fost încheiat Contractul de închiriere având ca obiect spațiul situat in Cluj N., .. 18, jud. Cluj in suprafața de 150 mp., identificat in Anexa 1 de la contract: f. 10 – f. 18.
Potrivit prevederilor contractuale reclamanta, în calitate de chiriaș a achitat la momentul semnării contractului societății pârâte o garanție, in suma de 15.554,31 lei cat si contravaloarea unei chirii, plătită anticipat, in suma de 15.554,31 lei. Ulterior s-a mai achitat, conform facturilor nr._/15.11.2007,_/16.11.2007 si a chitanțelor_/15.11.2007 si_/16.11.2007, suma totala de 10.000 lei, anexate cauzei, avans lucrări finisare spațiu, care conform contractului de închiriere urmau a fi suportate de către reclamantă, respectiv: amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips: f. 19 – f. 21.
Așa cum rezultă din clauzele contractuale prevăzute la Cap. III, art. 5 la rândul său pârâta în calitate de locator s-a obligat să efectuieze anumite lucrări de finisaj, respectiv: montat piatra pe podea, zugravit, instalație căldura, instalație aerisire, instalație electrica la nivel de doza si întrerupător, o baie amenajata, amenajare si dotare a doua bai, amenajare vestiar, dotare lămpi, amenajare spațiu bucătărie cu faianța si compartimentare bucătărie cu rigips.
Prin același contract pârâta s-a obligat să predea imobilul închiriat societății reclamante până cel mai târziu la data de 01.12.2007, dată la care trebuiau finalizate și lucrările anterior descrise.
Astfel, potrivit prevederilor contractuale cuprinse la art. 5 aliniat 2 din capitolul III, parata avea obligația de a executa anumite lucrări de finisaj, unele dintre ele realizate si suportate de locator, celelalte suportate de către locatar, toate lucrările urmând a fi încheiate pana la data de 01.12.2007, data la care locatarul trebuia sa preia spațial printr-un proces verbal de predare primire.
În esență, prezentul litigiu a fost generat pe de o parte de nemulțumirea reclamantei față de împrejurarea că la data de 01.12.2007 societatea parata nu finalizase sau finalizase necorespunzător lucrările la care se obligase contractual, fapt ce i-a generată mari prejudicii, iar pe de altă parte de susținerile pârâtei că ea și-ar fi îndeplinit întocmai obligațiile asumate finalizând pana la data de 01.12.2007 toate lucrările prevăzute in contractul menționat, culpa aparținând locatarei S.C. " S." S.R.L., care a refuzat nejustificat preluarea spațiului pentru a evita plata chiriei din acel moment, în realitate nefiind pregătită pentru începerea activității.
Astfel, ulterior, părțile s-au notificat reciproc exprimându-și fiecare din ele nemulțumirea ocazie, cu care pârâta a apelat și la serviciile unui expert în specialitatea construcții, care a întocmit o lucrare tehnică.
Întrucât nu s-a ajuns la o înțelegere, în prezenta cauză ambele părți au solicitat rezilierea contractului încheiat între ele invocând culpa celuilalt solicitând totodată și daune interese rezultate din neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale.
În consecință, un prim aspect care a solicitat a fi lămurit în prezenta cauză a fost cui aparține culpa în neexecutarea contractului încheiat între părți, respectiv nefinalizarea sau finalizarea necorespunzătoare a lucrărilor la care s-a obligat pârâta a le efectua până la data de 01.12.2007 sau refuzul nejustificat a reclamantei de a prelua imobilul închiriat.
Din probatoriul administrat în cauză, respectiv declarațiile martorilor: Bense E. A.: f. 238, A. M.: f. 244 și P. F.: 246, reținerile și constatările cuprinse în Procesul verbal de cercetare la fața locului: f. 198, vol. II, concluziile Raportului de expertiză tehnică în specialitatea construcții întocmit în cauză de expert judiciar M. A.: f. 219 – f. 233, f. 17 – f. 19, vol. II, f. 75 – f. 77, vol. II – care prin concluziile sale reține fără echivoc faptul că: ‚’’ …toate lucrările identificate la fața locului sunt corespunzătoare folosinței pentru destinația de restaurant…’’-, care pot fi coroborate și cu înscrisurile doveditoare anexate la dosar și întocmite anterior declanșării litigiului de către pârâtă, respectiv: procesele verbale de predare primire încheiate cu firmele executante ale lucrărilor și Documentație tehnica efectuata in data de 30.11.2007 de către inginer T. D., expert in construcții, concluziile acestuia fiind următoarele: " consider ca lucrările sunt bine executate si se pot achita facturile finale către societățile de construcții si instalații care au executat lucrările. Toate lucrările corespund scopului pentru care au fost realizate. Se pot monta echipamentele si mobilierul necesare pentru începerea activității.": f. 70 – f. 115, f. 120 – f. 130, rezultă fără nici o putere de tăgadă împrejurarea că în realitate reclamanta a refuzat nejustificat să preia spațiul închiriat, care a fost finisat de pârâtă în conformitate cu înțelegerea contractuală, în speță fiind incidente dispoz. art. 34 capitolul IX din contract, care prevede desființarea de plin drept a contractului, in baza pactului comisoriu convenit de parti, in cazul in care chiriașul nu-si respecta oricare din obligațiile sale contractuale.
În consecință instanța va admite în parte ca întemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. "P. P." S.R.L., și în consecință va constata rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat între părți la data de 02.10.2007, pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de preluarea a spațiului închiriat până la data de 01.12.2007.
Chiar dacă s-a făcut dovada faptului că, contractul încheiat între părți nu a fost realizat din culpa reclamantei, instanța, având în vedere declarația martorului: S. M.: f. 240, care urma să lucreze ca ospătar în firma reclamantă coroborată cu înscrisurile anexate de reclamantă în probațiune, nu poate reține ca adevărate susținerile pârâtei conform cărora reclamanta nu ar fi făcut demersuri pentru începerea activității comerciale, ce urma să o desfășoare în spațiul închiriat: f. 37- f. 38, f. 154, f. 155, f. 162 – f. 164.
Susținerile martorilor S. M.: f. 240 și T. V.. F. 242, conform cărora ei ar fi constatat personal faptul că spațiul închiriat nu era amenajat corespunzător activității ce urma să se desfășoare în incinta acestuia, instanța le va înlătura ca subiective, acestea neputând fi coroborate cu celelalte probe de la dosarul cauzei și de altfel ele fiind părerea unor persoane fără o abilitare anume în specialitate construcții. Având în vedere concluziile lucrării tehnice efectuate de expertul tehnic judiciar numit în cauză, lipsite de relevanță juridică sunt și imaginile foto anexate de reclamantă în dovedirea susținerilor sale: f. 264 – f. 275, aceasta cu atât mai mult cu cât nu s-a făcut dovada momentului la care acestea au fost efectuate.
De menționat că, prin răspunsul la interogatoriu formulat de pârâtă: f. 171 – f. 179, aceasta și-a menținut poziția exprimată prin întâmpinarea și cerere reconvențională.
De asemenea, la dosarul cauzei a fost administrată și proba cu expertiza contabilă pentru evaluarea beneficiului nerealizat solicitat de reclamantă, fiind întocmit Raportul de expertiză contabilă efectuat de expert judiciar: Ș. D. L.: f. 43- f. 69, vol. II, care a menționat valoarea beneficiului nerealizat la suma de 15.296 lei, sumă contestată vehement de pârâtă prin obiecțiunile ulterioare făcute la lucrarea tehnică întocmită în cauză.
În temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, instanța va admite în parte ca întemeiată și acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta .., și în consecință va dispune obligarea pârâtei la plata în favoarea reclamantei a sumei de 15.554, 31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei, contravaloare lucrări de finisaj, lucrări, ce au fost efectuate de pârâtă dar care profită acesteia. Dobânda legală aferentă acestor sume nu va fi acordată față de împrejurarea că nu se poate reține o vinovăție în sarcina debitorului acestei obligații, nefiind astfel îndeplinită una din condițiile acordării daunelor interese.
În ceea ce privește garanția achitată de reclamantă precum și biletul la ordin emis cu același titlu în favoarea pârâtei cu ocazia încheierii contractului, instanța nu va putea dispune restituirea acestora respingând acest capăt de cerere, ca neîntemeiat, având în vedere dispoz. art. 13 din contractul de închiriere, care prevăd că, în cazul desființării contractului din culpa chiriașului, locatorul va retine garanția cu titlu de daune interese. Daca garanția nu acoperă integral valoarea prejudiciului, locatorul va avea dreptul la daune interese in completare, conform legii si prezentului contract.
Aceleași prevederi contractuale sunt aplicabile si in situația biletului la ordin emis așa cum prevăd dispoz. art. 11 din contract, cu același titlu de garanție.
Având în vedere împrejurarea că contractul a fost desființat din culpa reclamantei, instanța neputând reține vinovăția pârâtei în neexecutarea contractului, condiție pentru acordarea daunelor-interese, va respinge ca neîntemeiat și capătul ultim de cererea principală, așa cum a fost precizat, privind obligarea pârâtei la plata unor daune-interese în cuantum de 28.830 lei solicitate de reclamantă.
De menționat că, prin cererea reconvențională formulată pârâta a solicitat să se dispună obligarea reclamantei S.C. " S." S.R.L la plata în favoarea sa a sumei de 30.189,88lei, reprezentând contravaloare lucrărilor realizate in spațiul situat in Cluj N., .. 16-18, jud. Cluj, si neachitate pana in prezent.
Or, instanța va respinge ca neîntemeiat acest capăt de cerere, neexistând vreun temei legal sau echitabil, care să determine instanța la a dispune în consecință, față de împrejurarea că aceste lucrări profită exclusiv pârâtei în calitate de locator, care de altfel a și închiriat acest spațiu unei terțe societăți comerciale, în prezent în imobilul în litigiu fiind desfășurată activitate de tip restaurant – identică cu cea pentru care au fost efectuate finisajele, care în consecință profită exclusiv pârâtei. Ca o consecință a respingerii acestui capăt de cerere va respinge și solicitarea privind compensarea legala a sumei de 30.189,88 lei cu suma de 25.554,31 lei, reprezentând garanție - 15.554, 31 lei si lucrări de finisai achitate anticipat -10.000 lei, rămânând un rest de plata in sarcina paratei reconventionale S.C. " S." S.R.L in cuantum de 4.635,57 lei.
Prin aceiași cerere reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 15 554,31 lei, cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada 01.12._07.
Or, cu privire la aceasta pârâta nu a făcut dovada existenței prejudiciului solicitat, condiție de acordare a daunelor-interese, în realitate spațiul comercial – obiect al contractului de închiriere, fiind închiriat unei alte societăți comerciale încă din decembrie 2007.
În consecința respingerii capătului anterior de cerere va respinge și solicitarea reclamantei reconvenționale de a se dispune compensarea legala a sumei de 15.554, 31 lei datorata de parata reconventionala S.C. " S." S.R.L cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada 01.12._07 cu suma de 15.554,31 lei, reprezentând chirie achitata anticipat.
De menționat că, în temeiul dispoz. art. 111 C.pr.civilă va respinge ca inadmisibil capătul unu din cererea reconvențională, prin care pârâta a solicitat constatarea unei stări de fapt.
În temeiul dispoz. art. 276 C.pr.civilă va compensa cheltuielile de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta .., cu sediul procesual ales în Cluj-N., .. 24, ., cu sediul in Cluj-N., ., ., în contradictoriu cu pârâta: S.C. P. P. S.R.L., cu sediul in Cluj-N., .. Cluj.
Admite în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâta S.C. P. P. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta .., și în consecință:
Constata rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere încheiat între părți la data de 02.10.2007, pentru neîndeplinirea de către reclamant a obligației de preluarea a spațiului închiriat până la data de 01.12.2007.
Obligă pârâta la plata în favoarea reclamantei a sumei de 15.554, 31 lei, achitată de aceasta la momentul încheierii contractului cu titlu de chirie anticipată, precum și la plata sumei de 10.000 lei, contravaloare lucrări de finisaj, cu titlul de pretenții.
Respinge în rest acțiunea civilă precizată.
Respinge în rest acțiunea reconvențională.
Compensează cheltuielile de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 28.01.2013.
PREȘEDINTE,GREFIER,
A. MoșRaluca L.
Dact./Red. Am.M.
4 ex./23.05.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1238/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2135/2013.... → |
|---|
