Rezoluţiune contract. Sentința nr. 3232/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3232/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 18-02-2013 în dosarul nr. 764/211/2012
ROMÂNIA Operator de date cu caracter personal nr.3185
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILA Nr.3232/2013
Ședința publică din 18 februarie 2013
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: I. T.
GREFIER: A. R.
Pe rol se află pronunțarea hotărârii în dosarul nr._ înaintat de reclamanții U. A. ș.a. în contradictoriu cu pârâții B. G. ș.a., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că la dosar s-au depus concluzii scrise din partea pârâților. De asemenea, se constată că dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 13 februarie 2013, când părțile prezente au pus concluzii pe fondul cauzei, conform încheierii din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA,
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 12.01.2012 sub numărul_, reclamanții U. A. și B. I. C. au solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții ., R. I.-R., B. G., B. N.-I., C. R. C., C. A.-G. și C. A.-G. rezoluțiuna antecontractului de construire și vânzare cumpărare nr. 618/28.08.2009 încheiat cu pârâții, repunerea părților în situația anterioară și obligarea acestora la plata sumei de_,50 euro, din care 7500 euro reprezentând contravaloarea avansului, suma de 4300 euro reprezentând contravaloarea ratelor achitate în perioada septembrie 2009 – noiembrie 2010, 750 euro reprezentând daune interese în procent de 10% din avans și 1255,50 euro reprezentând penalizări de 3% din valoarea totală a apartamentului, conform punctului VIII pct. 8.3. din contract.
Expunând situația de fapt, reclamanții au arătat că la data de 28.08.2009 au încheiat cu pârâții, în calitate de promitenți vânzători, un antecontract de vânzare cumpărare, având numărul mai sus arătat. Prin acest antecontract, au arătat reclamanții, pârâții s-au obligat să construiască și să vândă către reclamanți un apartament în suprafață de 51,20 mp, predarea apartamentului urmând să fie făcută în data de 30.05.2010, potrivit clauzelor contractuale. Potrivit antecontractului, au arătat reclamanții, lor le revenea obligația de a achita un preț de_ euro, prin plata unui avans și a mai multor rate. Au arătat că în temeiul acestui contract au plătit pârâților suma de_ euro, ratele fiind achitate până în luna decembrie 2010, inclusiv, iar în data de 23.11.2010 i-a notificat pe pârâți, prin intermediul B. B. T. să se prezinte la biroul notarului public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Din partea pârâților s-a prezentat un reprezentant al acestora care a arătat că pârâții sunt în imposibilitate de a preda imobilul întrucât apartamentul nu este intabulat în cartea funciară. În realitate, au arătat pârâții, blocul la care se face referire se află încă în faza de construcție, acesta nefiind realizată nici măcar în proporție de 40%, acesta fiind motivul refuzului real de predare a apartamentului. S-a arătat că la art. VIII pct. 8.2. din contract părțile au inserat un pact comisoriu de gradul al IV-lea, iar reaua credință a pârâților este subliniată și de faptul că aceștia, prin răspunsul la notificare, au arătat că înțeleg să facă uz de prevederile art. VII pct. 7.7. din contract și să le restituie doar o parte din sumele de bani menționate și datorate de către aceștia.
În drept au fost invocate prevederile art. 1549-1554 Cod Civil, iar în probațiune s-au depus înscrisuri, solicitându-se totodată și încuviințarea și administrarea probei cu interogatoriul pârâților.
Acțiunea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 2811 lei și timbru judiciar în valoare de 5 lei.
Legal citați, pârâții C. R. C., B. N. I. și B. G. au formulat întâmpinare prin care au solicitat instanței respingerea acțiunii ca neîntemeiată, iar în subsidiar au solicitat aplicarea prevederilor contractuale de la art. VII pct. 7.7. din antecontractul de construire și vânzare cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În apărare, în esență, reclamanții au arătat că sunt de bună credință și sunt dispuși, chiar și pentru viitor, să își îndeplinească obligațiile contractuale. Au recunoscut nefinalizarea construcției, însă au arătat că acest fapt nu se datorează culpei lor, ci a unui complex de împrejurări, parte dintre acestea independente de ei. Au arătat că prin procesul verbal de inspecție nr. 7027/_ s-a dispus oprirea lucrărilor de execuție la blocul C până la consolidarea malului realizat ca urmare a excavării versantului de către proprietarii terenurilor aflați în partea sudică a ansamblului Panorama. Despre aceste lucrări s-a arătat că au început practic înainte de demararea lucrărilor de construire a ansamblului de locuințe colective, însă lucrările de excavare au continuat și după aceea, în paralel cu lucrările realizate de ei. Mai mult, s-a arătat că persoanele responsabile nici nu doresc să contribuie financiar la edificarea ecranului de sprijin pentru malul pe care chiar ei l-au realizat și nu permit nici . pentru a putea realiza lucrările de consolidare a versantului. În acest sens pârâții au arătat că au solicitat în instanță obligarea acestor persoane să contribuie financiar pentru efectuarea ecranului de sprijin.
În continuare, pârâții au arătat că față de reclamanți s-au arătat dispuși să le ofere un apartament identic în alte corpuri ale clădirii, corpuri finalizate și date în folosință încă din luna august 2009, însă reclamanții au refuzat.
De asemenea, au arătat pârâții, se impun a fi aplicate prevederile punctului VII 7.7. din antecontract potrivit căruia, în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, promitentul vânzător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț, diferența de 90% urmând a fi returnată promitentului cumpărător. S-a arătat că refuzul reclamanților de a achiziționa un apartament identic în alt corp, coroborat cu disponibilitatea pârâților de a face această înlocuire, constituie o dovadă suficientă a relei credințe a reclamanților.
Apărările nu au fost motivate în drept, iar în probațiune s-au depus înscrisuri, solicitându-se totodată și încuviințarea și administrarea probei cu interogatoriul reclamanților.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, precum și proba cu interogatoriul părților.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat contractul de construire și vânzare cumpărare înregistrat sub numărul 618/28.08.2009, având ca obiect realizarea de către pârâți și înstrăinarea de către aceștia pârâților a terenului și a construcției constând în apartament nr. 1, parter, situat în corpul C din ansamblul Panorama. Prin acest contract, pârâții s-au obligat să predea posesia de fapt și a folosinței apartamentului cel mai târziu în data de 30.05.2010, arătându-se că această dată poate fi modificată în cazul apariției unor lucrări suplimentare necesare edificării imobilului, vânzătorii obligându-se să anunțe promitentul cumpărător în scris în cazul modificării acestora date.
Prețul vânzării a fost stabilit de către părți la suma de_ euro, din care s-a stabilit plata sumei de 7.500 euro cu titlu de avans la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, suma de 34.350 de euro urmând a se achita în 24 de rate lunare în cuantum de 250 euro. S-a stabilit de către părți că în situația neachitării tranșelor lunare la termenul stabilit după depășirea termenului de plată cu 10 zile calendaristice, antecontractul de vânzare cumpărare urmează să se rezilieze de drept, prin aplicarea pactului comisoriu de gradul al IV lea.
De asemenea, părțile au inserat la punctul 7.7. din contract clauza potrivit căreia, în cazul în care promitentul cumpărător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, antecontractul de vânzare cumpărare se consideră desființat de plin drept și fără intervenția instanței, dar numai după înștiințarea în prealabil a promitenților vânzători, situație în care promitentul cumpărător pierde avansul achitat, în sumă de 7500 euro și 50% din valoarea tranșelor lunare achitate, cu titlu de daune interese în favoarea promitenților vânzători, sume care vor fi reținute de către promitenții vânzători din sumele primite până la data rezilierii contractului.
În beneficiul promitenților cumpărători, prin clauza de la punctul 8, s-a stabilit că în cazul în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea credință refuză perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, antecontractul se consideră reziliat de plin drept, fără notificare sau intervenția instanței de judecată, prin aplicarea pactului comisoriu de grad IV, aceștia urmând a restitui promitenților cumpărători toate sumele încasate, avans și rate, precum 10% din valoarea avansului, cu titlu de daune interese. La punctul 8.3. din contract, părțile au prevăzut că dacă promitentul vânzător nu predă la termenul stabilit apartamentul care face obiectul convenției, urmează ca acesta să suporte penalizări de 0,3% pe zi de întârziere din valoarea apartamentului, dar nu mai mult de 3% din valoarea acestuia.
Este necontestat faptul că apartamentul nu a fost predat reclamanților, aceștia achitând un total de_ lei, reprezentând avans și rate de preț, ultima plată fiind efectuată în data de 10.11.2010.
Pentru data de 06.10.2010, reclamanții i-au notificat pe pârâți în vederea încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare, prin încheierea de certificare nr. 8919/06.12.2010 a BNP P. certificându-se afirmația reprezentantei pârâților potrivit căreia contractul nu poate fi perfectat întrucât apartamentul nu este intabulat în cartea funciară.
D. urmare, reclamanții i-au notificat pe pârâți cu privire la rezilierea contractului pentru nerespectarea termenului de predare și li s-a adus la cunoștință faptul că nu vor mai achita ratele conform antecontractului, solicitându-se totodată plata sumelor de bani ce fac obiectul și a prezentei acțiuni. D. răspuns, în data de 11.01.2011, pârâții au comunicat reclamanților că sunt de acord cu rezilierea contractului în mod unilateral, însă s-a arătat că nu sunt îndeplinite prevederile punctului 8.2., nepredarea nedatorându-se relei credințe sau a răzgândirii acestora însă au arătat că solicitarea reclamanților de reziliere urmează a fi considerată ca fiind un refuz de a încheia pe viitor un contract autentic, sens în care au arătat că vor da eficiența clauzei prevăzute la punctul 7.7. din antecontract, arătându-se dispuși să restituie sumele de bani calculate potrivit acestor clauze, mai sus expuse.
Contractele legal încheiate au putere de lege între părțile contractante (art. 969 Cod Civil).
Antecontractul de vânzare cumpărare constituie o contract căruia îi sunt aplicabile normele de drept comun, fiind un contract nenumit, principala obligație a promitentului vânzător fiind o obligație de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Fiind un contract sinalagmatic, obligațiile care revin celor două părți contractante sunt interdependente, iar drept consecință, fiecare parte, în ipoteza în care cealaltă parte nu își îndeplinește propria obligație, are dreptul, fie de a invoca excepția de neexecutare a contractului, cu consecința suspendării executării propriilor prestații, fie de a solicita fie executarea obligației, în natură, fie rezoluțiunea contractului, cu daune interese, după caz.
Este necontestat de către toate părțile cauzei că pârâții nu și-au respectat obligația de predare a imobilului la data de 30.05.2010, precum și faptul că până în luna noiembrie 2010, inclusiv, reclamanții au achitat atât avansul, cât și ratele de preț, în total suma de_ lei, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse în probațiune.
Rezoluțiunea reprezintă desființarea cu efect retroactiv a unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu ca urmare a nerespectării de către una din părți, în mod culpabil, a obligațiilor instituite prin contract în sarcina sa. Aceasta poate fi judiciară sau convențională, condițiile mai sus expuse fiind aceleași, în cazul celei din urmă, date fiind clauzele exprese ce caracterizează un pact comisoriu de gradul al IV – lea, instanța având doar căderea de a verifica îndeplinirea condițiilor de operare a rezoluțiunii, precum și a celor stabilite de părți în această privință.
În ceea ce privește condițiile în care operează pactul comisoriu prevăzut la punctul 8.2. din contract, mai sus expus, instanța constată că acesta condiționează rezilierea contractului de neîndeplinirea obligațiilor de către pârâții promitenți vânzători fie din rea credință, fie ca urmare a răzgândirii acestora. Pentru a decide dacă aceste condiții sunt îndeplinite, instanța urmează a interpreta prevederile contractuale potrivit art. 977-985 cod civil din 1865, aplicabile convenției prin raportare la data încheierii acesteia, și, dând aplicabilitate maximă regulii potrivit căreia „Când o clauza este primitoare de doua înțelesuri, ea se interpretează in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar putea produce nici unul” (art. 978 Cod civil) și celei potrivit căreia „Toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezulta din actul întreg”, constată că aceste condiții sunt îndeplinite în cauză. Astfel, interpretând strict literalmente prevederile pactului comisoriu, instanța constată că neîndeplinirea obligației de predare în orice circumstanță nu ar putea conduce la aplicarea pactului comisoriu, cu excepția unor situații excepționale, precum cele în care reaua credință ar fi evidentă, ceea ce este incompatibil cu buna credință în executarea obligațiilor contractuale, ce se impune a exista atât la încheierea contractului, cât și pe parcursul executării acestuia, ori precum răzgândirea care nu ar putea fi reprezentată decât prin, în concret, existența apartamentului în stare de predare și refuzul nejustificat al încheierii contractului în formă autentică, ceea ce nu este cazul în prezenta cauză. Ori părțile, astfel cum rezultă din ansamblul prevederilor contractuale, au avut în vedere stabilirea unui pact comisoriu, atât pentru situația neexecutării contractului de către promitenții cumpărători, cât și de către promitenții vânzători.
De altfel, reaua credință în executarea obligațiilor poate fi dedusă și din atitudinea părților în derularea contractului, aceasta neputând fi apreciată doar cu privire la obligația finală de încheierea a contractului în formă autentică și făcându-se abstracție de îndeplinirea oblgiațiilor premergătoare în mod necesar acesteia. În acest sens, instanța observă și numai faptul că, deși prin întâmpinare s-au invocat anumite cauze justificative pentru nerespectarea termenului, totuși, nici un minim de dovadă nu a fost produs în acest sens, pârâții nerespectându-și nici obligația de a-i înștiința pe reclamanți cu privire la prorogarea termenului de predare, potrivit clauzelor contractule mai sus expuse. De asemenea, deși au încasat ratele de preț după și după depășirea termenului de predare a apartamentului, pârâții nu au făcut în vreun fel dovada faptului că au încercat să reglementeze această situație împreună cu reclamanții, la notificarea adresată acestora de către reclamanți răspunzând, fără vreo justificare rezonabilă față de propria nerespectare a obligațiilor lor, prin aplicarea unei clauze defavorabile reclamanților.
Toate acestea caracterizează în mod neîndoielnic reaua credință a pârâților și face aplicabil pactul comisoriu inserat la punctul 8.2. din contractul părților.
În mod evident, nu poate fi primită apărarea pârâților referitoare la aplicarea pactului comisoriu prevăzut la punctul 7.7. din contract, iar aceasta întrucât, pe de-o parte, neexecutarea propriilor obligații de către pârâți justifică refuzul reclamanților privind executarea obligațiilor de plată în continuare a ratelor de preț, și, în mod implicit, de încheiere a contractului, ceea ce nu poate fi echivalat cu „răzgândirea” menționată în contract, maniera în care au procedat pârâții circumscriindu-se excepției de neexecutare a contractului cu efectul suspendării îndeplinirii propriilor obligații, cel puțin până la constatarea poziției contractuale a pârâților în executarea obligațiilor. Pe de altă parte, pactul comisoriu prevăzut la punctul 8.2. a operat cu prioritate față de cel invocat de către pârâți, contractul fiind desființat la data notificării pârâților, aceștia fiind cei care, în mod nejustificat, nu și-au îndeplinit obligațiile, reclamanții achitând ratele și cu depășirea termenului de predare, chiar în lipsa unei înțelegeri a părților în acest sens, pactul prevăzut la art. 7.7. fiind așadar lipsit de obiect la data notificării acestuia, prin răspunsul la notificarea reclamanților.
De asemenea, nu poate fi primită nici apărare pârâților referitoare la existența unei culpe în nerespectarea obligațiilor lor contractuale, fiind bine știut că, în materie contractuală, culpa se prezumă și, așa cum s-a arătat mai sus, o probă contrară în acest sens nu a putut fi administrată.
Așadar, instanța urmează a constata că rezoluțiunea contractului a operat la data notificării acesteia de către reclamanți, începând cu acea dată contractul încetând a produce efecte.
Întrucât rezoluțiunea are ca efect desființarea cu efect retroactiv a contractului, în temeiul principiului repunerii părților în situația anterioară, tradus prin restituirea prestațiilor executate de către părți în temeiul contractului astfel desființat, având în vedere că reclamanții au făcut dovada achitării sumei de_ lei, reprezentând avans din preț, instanța urmează a dispune obligarea pârâților să le restituie reclamanților această sumă, odată contractul desființat, deținerea sumei de către pârât fiind lipsită de temei.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect plata despăgubirilor, în cuantum de 750 euro reprezentând daune interese în procent de 10% din avans și 1255,50 euro reprezentând penalizări de 3% din valoarea totală a apartamentului, conform punctului VIII pct. 8.3. din contract, instanța constată că o astfel de cerere poate fi admisă dacă prin neexecutarea obligațiilor care au condus la desființarea contractului, părții care solicită rezoluțiunea, sau în privința căreia s-a instituit dreptul de a opta pentru rezoluțiunea convențională, i s-a cauzat un prejudiciu. Instanța constată că pârâții au fost puși în întârziere.
În ceea ce privește existența acestui prejudiciu și evaluarea acestuia, instanța constată că părțile au inserat în contract două clauze penale, potrivit art. 1066 și 1069 Cod civil, prin care, în mod convențional și anticipat, au evaluat cuantumul despăgubirilor. Totuși, instanța constată, tot ca urmare a interpretării contractului potrivit regulilor de mai sus, că ipoteza avută în vedere la punctul 8.2. are în vedere neexecutarea obligațiilor asumate, iar cea avută în vedere la punctul 8.3. are în vedere executarea cu întârziere a obligațiilor contractuale. Aceste două categorii de daune nu pot fi cumulate și, așadar, dat fiind că în speță s-a dovedit neexecutarea obligațiilor, instanța nu va recunoaște reclamanților decât dreptul la a încasa daunele compensatorii, încasarea daunelor moratorii fiind lipsită de suport.
Astfel, dând aplicabilitate prevederilor art. 8.2. din contract, potrivit art. 969 și 1066 Cod civil din 1864, instanța va dispune obligarea pârâților să plătească reclamanților, cu titlu de daune interese compensatorii, suma de 750 euro, în echivalent lei la data plății.
În considerarea celor mai sus expuse, instanța va admite în parte acțiunea reclamanților, în sensul că va constata rezoluționat contractul părților, va dispune repunerea părților în situația anterioară și, drept urmare, va obliga pârâții la plata avansului încasat, dar și daunelor interese compensatorii, în cuantum de 750 euro. De asemenea, făcând aplicarea prevederilor art. 274 Cod de procedură civilă, instanța va dispune obligarea pârâților și la plata sumei de 5866 lei reprezentând cheltuieli de judecată, taxe judiciare de timbru și onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții U. A. și B. I.-C., ambii cu domiciliul ales în C. ., jud. D. în contradictoriu cu pârâții ., cu sediul în comuna Florești .-74 ., R. I.-R., domiciliat în Cluj-N. ., jud. Cluj, B. G., B. N.-I., ambii domiciliați în Cluj-N. ..9, jud. Cluj, C. R. C., cu domiciliul în Cluj-N. . nr.109-111 ., C. A.-G., domiciliat în Cluj-N. . . și C. A.-G., domiciliată în T., Calea Victoriei nr.19, ..
Constată rezoluțiunea antecontractului de construire și vânzare cumpărare nr. 618/_ încheiat între părți.
Dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul că obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamanților suma de_ lei reprezentând avans.
Obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamanților suma de 750 euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând daune interese.
Obligă pârâții să plătească reclamanților suma de 5866 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi,_ .
JUDECĂTOR,GREFIER,
I. TaloșAlina R.
Pentru președintele completului de judecată,
Semnează
Președintele Judecătoriei Cluj-N.
Tehnored. Jud. IT/05.06.2013
9ex/7com
| ← Suspendare provizorie. Sentința nr. 11/2013. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 4005/2013.... → |
|---|
