Rezoluţiune contract. Sentința nr. 7219/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7219/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 22-04-2013 în dosarul nr. 16817/211/2010
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal 3185
SENTINȚĂ CIVILĂ Nr. 7219/2013
Ședința publică de la 22 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. M. C.
Grefier E. N. N.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant BALUȚĂ A., și pe pârât C. I., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 1 aprilie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța a amânat inițial pronunțarea pentru 8 aprilie 2013 și ulterior pentru 15 aprilie 2013 și 22 aprilie 2013
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, reține:
Prin cererea înregistrată la data de 31 mai 2010, sub nr._, reclamantul B. A. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul C. I.:
- rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiate de reclamant și pârât la data de 07.06.2007
- repunerea părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtului la restituirea către reclamant a sumei de 51.000 euro, reprezentând suma de 211.813 lei la cursul BNR din data înregistrării acțiunii, actualizată la data plății
- obligarea pârâtului la achitarea dobânzii legale practicată de BNR, calculată de la data de 23.06.2007, până la achitarea efectivă a creanței.
În expunerea motivelor de fapt, reclamantul arată că a încheiat cu pârâtul, la data de 07.06.2007, antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, având ca obiect promisiunea înstrăinării dreptului de proprietate asupra imobilului teren, în suprafață de 1.500 m.p. înscris în CF 767 Feleacu nr. top. 3682/1.
Prin actul încheiat, pârâtul s-a obligat la următoarele:
- să obțină titlu de proprietate și să îl predea promitentului cumpărător, în 3 zile de la data emiterii
- să procure toate actele necesare pentru încheierea actului în formă autentică
- în 15 zile să prezinte expertiza cadastrală de identificare CF, cu nr. de înregistrare de la cadastru
Reclamantul evocă în susținerea cererii pentru rezoluțiunea contractului, clauza potrivit căreia, neexecutarea obligațiilor contractuale evocate anterior, în 15 zile de la data încheierii contractului, dă dreptul promitentului cumpărător să opteze între rezoluțiunea antecontractului și executarea contractului.
Arată că a achitat pârâtului prețul contractului, de 51.000 euro, la data încheierii contractului. În ce privește cererea pentru plata dobânzilor, reclamantul pretinde că se cuvin e la data scadenței, 23.06.2010, în respectarea principiului reparării integrale a prejudiciului.
A indicat temei de drept dispozițiile art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1084 C.civ. și art. 274 C.pr.civ.
În probațiune, reclamantul a depus copia antecontractului încheiat cu pârâtul. A solicitat proba cu interogatoriu.
Cererea este timbrată cu 5859,6 lei taxă timbru, achitată cu chitanța nr._/28.05.2010 (f. 5) și nr._/ 14.02.2011 (f. 14) și 10,3 lei timbru judiciar (f. 4, 10 verso).
Pârâtul a formulat întâmpinare, depusă la filele 15-17, solicitând respingerea cererii. Apreciază că prin cererea sa, reclamantul formulează pretenții care nu au fundament și care sunt justificate cu afirmații imposibil de cenzurat de către instanță.
Susține, în privința clauzei penale de la art. VIII al contractului, că a fost inserată în scopul garantării acordului pârâtului la întabularea dreptului reclamantului în CF și că, în realitate, reclamantul cunoștea situația juridică a terenului, constând în lipsa titlului de proprietate. Reclamantul cunoștea că s-a emis doar procesul verbal de punere în posesie, iar pentru faptul că nu s-a emis titlul de proprietate culpa aparține Comisiei Locale Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor.
Pârâtul acreditează ideea că acțiunea reclamantului este generată de scăderea mare a valorii terenurilor, sub imperiul crizei economice, fiind singurul motiv plauzibil, deoarece cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate, formulată de proprietarul terenului litigios, a fost admisă.
În susținerea acestei ipoteze arată că, lăsând să treacă atâta timp de la data încheierii contractului, reclamantul, în realitate, a ales să aștepte executarea contractului, iar nu rezoluțiunea lui.
Se opune cererii în despăgubiri, pe care o apreciază ca o îmbogățire fără justă cauză, fiindcă în opinia sa nu sunt îndeplinite condițiile de activare a clauzei penale, iar pe de altă parte, reclamantul a avut un comportament duplicitar, întâi manifestând paciență pentru întârziere, apoi declanșând procedura judiciară a rezoluțiunii.
Consideră cererea reclamantului ca inadmisibilă pentru prematuritate și, în subsidiar nefondată.
A depus în probațiune copia antecontractului de vânzare-cumpărare (f.18, 19), schița cu amplasamentul terenului (f.20), declarație olografă a numitului B. I., titularul cererii de reconstituire a dreptului de proprietate (f.28), anexa de validare a cererii lui (f.30)
A solicitat proba cu interogatoriul și proba testimonială, constând în audierea martorului semnatar al convenției, K. Olivier, instanța încuviințând proba pentru a verifica intenția reclamantului de a cumpăra și seriozitatea termenelor stabilite prin contract (f. 25).
Proba cu interogatoriul a fost administrată la filele 31-34.
La solicitarea instanței, Comisia Locală de Fond Funciar Florești a comunicat, sub nr._/304/17.05.2012 (f.55) că în zona terenului identificat cu nr. top. 3682/1, din CF 7676 Feleacu, s-a emis titlul de proprietate nr._/2011 în favoarea lui M. R. și D. A., în baza sentinței civile nr. 8915/2007 .
A fost audiat, în calitate de martor, numitul B. I., persoana care a formulat cererea de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul litigios (f. 63).
Martorul K. Olivier a fost audiat la fila 84.
Cu prilejul concluziilor scrise, reclamantul a interpretat apărările pârâtului, care cu ocazia întâmpinării a solicitat respingerea acțiunii ca fiind inadmisibilă și prematură, să respingă excepția ca nefondată. Consideră că, devreme ce legea nu instituie o procedură specială și prealabilă, care să condiționeze promovarea acțiunii, se impune respingerea excepției.
În ce privește fondul cauzei, consideră că alegațiile pârâtului, referitoare la opțiunea sa implicită dedusă din pasivitatea lui, nu pot fi primite, deoarece a așteptat intervalul scurs până la promovarea cererii, pentru ca pârâtul să execute obligația.
Este de părere că nu sunt susținute probator afirmațiile pârâtului, că resortul în promovarea acțiunii îl reprezintă scăderea prețului terenului, dovadă contrară opiniei pârâtului stând datele puse la dispoziție de Comisia Locală de Fond Funciar. Instituția a comunicat că pentru terenul în cauză s-a eliberat titlu de proprietate în favoarea altor persoane.
În considerarea faptului că pârâtul, în întâmpinare, nu a formulat excepția inadmisibilității, formulând-o ca apărare de fond, instanța a analizat-o ca atare.
Pârâtul, prin concluziile scrise solicită respingerea acțiunii. Acordă atenție deosebită clauzei penale, considerând că, prin interpretarea clauzelor îndoielnice, cum e și clauza analizată, se ajunge la concluzia că obligația pârâtului a fost de diligență, iar nu una de rezultat, tocmai pentru că nu intra în atribuțiile lui eliberarea titlului de proprietate.
În privința cererii pentru acordarea despăgubirilor în sumă de 51.000 euro este de părere că, nefiind făcută dovada imposibilității promitentului-vânzător de a executa obligația, nu poate fi ținut la restituirea prețului achitat. Este de părere că această clauză are valoarea unei clauze penală, care nu poate fi interpretată în favoarea reclamantului. Dimpotrivă, nu poate fi interpretată în favoarea reclamantului. Consideră că nu există nicio dovadă din care să rezulte că nu-și poate îndeplini obligația contractuală, decât în ipoteza în care s-ar interpreta acest fapt prin aplicarea celor 15 zile la care se referă clauza penală.
Din analiza probatoriului, instanța reține:
La data de 07.06.2007, sub semnătură privată, părțile încheie un act juridic intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare”, în care reclamantul are calitatea de promitent cumpărător, iar pârâtul este promitent vânzător.
Obiectul contractului este promisiunea de a încheia în viitor act autentic de vânzare-cumpărare pentru bunul descris la punctul III, respectiv suprafața de 1.500 m.p. identificat în CF 767 nr. top. 3682/1, care face obiectul cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate.
Prețul a fost stabilit la suma de_ euro și, potrivit contractului, a fost achitat integral.
Părțile stabilesc la art. IV obligația promitentului vânzător:
- să obțină titlu de proprietate și să îl predea promitentului cumpărător, în 3 zile de la data emiterii
- să procure toate actele necesare pentru încheierea actului în formă autentică
Contractul conține o clauză suplimentară, intitulată „Clauză penală”, potrivit căreia, în termen de 15 zile de la data încheierii contractului, promitentul vânzător este de drept pus în întârziere dacă nu execută obligația de a prezenta expertiza de identificare CF cu număr de înregistrare de la cadastru, reclamantului revenindu-i dreptul de a opta între rezoluțiunea contractului și executarea silită a obligației contractuale.
Așa cum reiese din declarația olografă și depoziția dată în calitate de martor, terenul ce face obiectul contractului părților a făcut obiectul cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate, cerere validată în favoarea lui B. I..
Prin adresa nr._/304/17.05.2012, emisă de Comisia Locală de Fond Funciar Feleacu, se comunică faptul că pentru terenul identificat cu nr. top. 3682/1, din CF 7676 Feleacu, s-a emis titlul de proprietate nr._/2011 în favoarea lui M. R. și D. A., în baza sentinței civile nr. 8915/2007 (f. 55).
Analizând actul juridic încheiat de părți, în raport de situația rezultată din probele enunțate, instanța a constatat că părțile au încheiat, la data de 7 iunie 2007 promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, individualizat, proprietatea altei persoane.
Legea recunoaște valabilitatea actelor juridice prin care părțile se obligă să vândă bunuri viitoare, situație în care promitentului vânzător îi revine obligația de a deveni, până la scadență, proprietarul bunului ce face obiectul promisiunii.
În puterea promisiunii sinalagmatice, promitentul vânzător are obligația de a încheia în viitor actul apt pentru transmiterea proprietății, anume cel autentic.
Cumpărătorului îi revine obligația de a încheia actul în forma cerută de lege.
Potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părți, iar cum actul sub semnătură privată este încheiat valabil, el este legea părților.
Din punct de vedere al efectelor ce le produce, actul încheiat este unul sinalagmatic, deoarece, așa cum s-a reținut mai sus, el naște obligații corelative în persoana ambelor părți contractante.
În privința acestui tip de contracte, legea prevede, la art. 1020 C.civ., condiția rezolutorie ca fiind subînțeleasă. Ca atare, independent de clauza inserată de părți la art. VIII, în puterea legii, creditorul obligației are drept de opțiune între rezoluțiunea contractului, ori executarea silită a obligației pe care debitorul nu a executat-o la termen.
Reclamantul a întemeiat cererea în rezoluțiunea contractului pe dispozițiile art. 1020 – 1021 C.civ. De aceea, apărările pârâtului, în legătură cu natura juridică a clauzei de la art. VIII, incidența ei în cauză, în raport de termenul de 15 zile inserat de părți, sunt străine cererii reclamantului și nu vor fi analizate de instanță.
Investită cu o cerere în rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, în temeiul art. 1021 C.civ., instanța este datoare să verifice dacă există situația pe care legea o pretinde, constând în neexecutarea obligației contractuale.
Așa cum anterior s-a reținut, actul părților este unul sinalagmatic. În puterea lui, pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului „terenul suprafața de 1.500 m.p. identificat în CF 767 nr. top. 3682/1, care face obiectul cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate”.
Terenul nu se afla în proprietatea promitentului vânzător, ci, așa cum a declarat martorul B. I., cum rezultă și din Anexa 34 depusă la fila 30, a făcut obiectul cererii de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de martorul B. I. și pentru care, la momentul încheierii contractului, nu se eliberase titlu de proprietate.
Pârâtul trebuia, în consecință, să devină proprietarul terenului, fapt ce presupunea, mai întâi, eliberarea titlului de proprietate pe seama lui B. I., persoana îndreptățită la reconstituire.
Promitentul vânzător nu mai poate deveni proprietarul bunului ce face obiectul convenției. Rezultă din contract că obiectul îl constituie „suprafața de 1.500 m.p. identificat în CF 767 nr. top. 3682/1, care face obiectul cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate”, or Comisia Locală de Fond Funciar Feleacu, prin adresa nr._/304/17.05.2012 (f.55) arată instanței că în zona terenului identificat cu nr. top. 3682/1, din CF 7676 Feleacu, s-a emis titlul de proprietate nr._/2011 în favoarea lui M. R. și D. A., în baza sentinței civile nr. 8915/2007.
Instanța constată că, în raport de obiectul contractului și situația juridică a terenului în litigiu, promitentul vânzător se află în imposibilitatea de a-și executa obligația asumată prin actul încheiat cu reclamantul, promitent cumpărător.
Pârâtul acreditează ideea potrivit căreia, obligația asumată din contract ar fi una de mijloace, situație în care, dovedind că a făcut tot ce i-a stat în putință, nu a reușit să atingă rezultatul scontat, eliberarea titlului de proprietate. Evident, ipoteza îi profită deoarece îl scutește de a răsturna prezumția de neexecutare și cea a culpei, cum e cazul obligației de rezultat.
Or, în situația analizată, pârâtul și-a asumat obligație de rezultat. Concluzia rezultă din cuprinsul contractului, în care se promite vinderea unui bun imobil a cărui întindere este determinată prin indicarea suprafeței și care este individualizat prin date topografice, despre care se menționează că face obiectul cererii pentru reconstituirea dreptului de proprietate. Apoi, din clauzele contractului rezultă că pârâtul a avut certitudinea că se va elibera titlu de proprietate, nicidecum că vânzarea este condiționată de eventualitatea emiterii titlului de proprietate. Părțile au stabilit obligații clare pentru promitentul vânzător, în vederea executării obligației principale, de încheiere a actului autentic, respectiv să obțină titlu de proprietate și să îl predea promitentului cumpărător, în 3 zile de la data emiterii; să procure toate actele necesare pentru încheierea actului în formă autentică.
Faptul că reclamantul cunoștea sau nu situația juridică a terenului (cum încearcă pârâtul să acrediteze ideea, prin întrebările adresate la interogatoriu) nu schimbă natura obligației, făcând-o una de mijloace sau de rezultat, câtă vreme una din obligațiile promitentului vânzător consta în obținerea titlului de proprietate. Nici probele testimoniale nu au fost de natură să aducă clarificări în privința altor obligații asumate de părți, decât cele din contractul semnat.
Fiind, așadar, în prezența unei obligații de rezultat, iar pârâtul s-a constatat că nu-și poate executa obligațiile asumate, în aplicarea dispozițiilor art. 1020 – 1021 C.civ. cererea pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare va fi admisă, urmând a fi dispusă rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiate de reclamant și pârât la data de 07.06.2007.
Principala consecință a desființării contractului este repunerea părților în situația anterioară., iar cum în cauză reclamantul a executat obligația de plată a prețului terenului, instanța va admite și cererea privind obligarea pârâtului la restituirea către reclamant a sumei de 51.000 euro, reprezentând suma de 211.813 lei la cursul BNR din data înregistrării acțiunii, actualizată la data plății
În ce privește acordarea dobânzii legale practicată de BNR, instanța apreciază că reclamantul este îndreptățit la plata ei începând cu data promovării cererii, 23.06.2007, acesta fiind data de la care pârâtul a fost în întârziere în ce privește obligația constând în obținerea titlului de proprietate.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. va obliga pârâtul să achite reclamantului cheltuieli de judecată în cuantum de 10.369,56 lei din care 5869,36 lei taxă timbru și timbru judiciar, respectiv 4500 lei onorariu avocațial, achitat cu chitanța nr. 497/08.04.2013 (f.100).
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Admite acțiunea civilă formulată de reclamantul B. A., cu dom.în Satu M., ., nr. 14, jud. Satu M., cu dom. procesual ales la cab. av. S. F., cu sediul în Cluj-N., ., ., Satu M., ./1, jud. Satu M., în contradictoriu cu pârâtul C. I., cu dom. în Cluj-N., .. 5, ..
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiate de reclamant și pârât la data de 07.06.2007.
Dispune repunerea părților în situația anterioară, în sensul obligării pârâtului la restituirea către reclamant a sumei de 51.000 euro, reprezentând suma de 211.813 lei la cursul BNR din data înregistrării acțiunii, actualizată la data plății.
Obligă pârâtul să achite reclamantului dobânda legale practicată de BNR, calculată de la data de 31.05.2013, până la achitarea efectivă a creanței.
Obligă pârâtul să achite reclamantului cheltuieli de judecată în cuantum de 10.369,56 lei.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 22 aprilie 2013.
JUDECATOR, GREFIER,
C. M. C. N. E. N.
Red. C.M.C./C.M.C., 4 ex., 2013-06-21
| ← Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 4853/2013.... | Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 7671/2013.... → |
|---|
