Rezoluţiune contract. Sentința nr. 8975/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8975/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 03-06-2013 în dosarul nr. 17840/211/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal 3185
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 8975/2013
Ședința publică din data de 03 iunie 2013
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: M. C. F.
GREFIER: M. M.
Pe rol se află pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamanții P. D. și P. O. împotriva pârâților C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. G. și .., având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședința care învederează instanței că la data de 03.06.2013 pârâții au depus prin serviciul registratură concluzii scrise.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 27.05.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru azi, 03.06.2013, în aceeași compunere hotărând următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1682/2012 pronunțată la data de 02.04.2012 de către Tribunalul Specializat Cluj s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Cluj-N..
În urma declinării la data de 30 iulie 2012 s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Cluj-N. sub nr._ cererea formulată de către reclamanții P. D. și P. O. în contradictoriu cu pârâții C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. G. și .. prin care au solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezoluțiunea antecontractului de construire si vânzare cumpărare 795/08.09.2008, cu data certa din 08.09.2008 conform încheierii de data certa nr._/08.09.2008, având ca obiect ., imobil C, Complex Panorama, cu punerea părților în situația anterioară semnării acestuia, să oblige pârâții în solidar la restituirea sumei de 19.164, 25 euro, actualizată cu rata inflației din data plații efective, achitata cu titlu de avans, în lei, respectiv 68.138 lei la un curs de 3, 5555 lei/euro, precum și obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că în fapt, la 08.09.2008 a avut loc semnarea între părți a antecontractului de construire si vânzare cumpărare având ca obiect ., imobil C, Complex Panorama, la data semnării contractului achitând avansul de 19.164, 25 Euro în lei, respectiv 68.138 lei la un curs de 3,5555 lei/euro, conform facturii . nr._/08.09.2008 si a chitanței nr. 147/08.09.2008.
Au arătat reclamanții că termenul de predare a posesiei de fapt si a folosinței conform art. 6.2 din antecontract a fost stabilit „nu mai târziu de 15.08.2009” și cu toate acestea nici la data prezentei acțiuni imobilul nu este finalizat, blocul fiind la stadiul de fundație și structura beton, fără nici o închidere perimetrala, așa cum era la data semnări antecontractului.
Având in vedere cele prezentate, reclamanții au arătat că pârâții se afla in culpa contractuala, fiind in situația neexecutării contractului din partea acestora.
Totodată, reclamanții au arătat că au avut discuții cu mandatarii acestora si permanent au fost amânați, având reședința în Spania, întâlnirile fiind destul de rare. În momentul in care s-au convins ca pârâții nu vor mai finaliza lucrările deoarece nu s-a mai lucrat nimic la acest .-au invitat la conciliere directa, în vederea rezoluționării pe cale amiabila a contractului, dar nu s-a prezentat nimeni din partea acestora. Ulterior, în lunile octombrie 2010 si noiembrie 2010 au avut loc o . întâlniri cu reprezentanții paraților, unde . au recunoscut ca nu mai pot finaliza blocul C si s-a propus oferirea la schimb a unui apartament asemănător în blocul vecin, dar care la fel nu era terminat și mai mult, solicitând diferența de preț lucru considerat inacceptabil. Reclamanții au învederat că aceste acțiuni denotă reaua credința a paraților si buna lor credință în căutarea de soluții de rezolvare a situației.
În drept, reclamanții au invocat prev. art. 1020 si 1021 Cod civ. de la 1864 (in vigoare la data semnării contratului).
În probațiune reclamanții au depus în copie: chitanța nr. 147/2008 (f. 5), antecontractul de construire și vânzare-cumpărare (f. 6-21), carte de identitate (f. 22), schița apartament (f. 23), autorizație de construire/desființare (f. 24-26), extras de carte funciară (f. 27), cărți de identitate pârâți (f. 28-33), procură specială (f. 34-36).
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 2.973, 76 lei taxa de timbru și 5 lei timbre judiciare (f. 12, 13).
La data de 29 martie 2012 pârâții C. R. C., B. N. I. și B. G. au depus întâmpinare prin care au solicitat instanței în principal respingerea cererii introductive ca nelegală și netemeinică, iar în subsidiar în măsura în care se va admite cererea introductiva au solicitat instanței să constate că, în conformitate cu dispozițiile art. VII pct. 7. 7 din antecontractul de construire si vânzare cumpărare certificat sub nr._/08.09.2008 de Societatea Notariala „N. Lex” în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, promitentul vânzător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț, diferența de 90% urmând a fi returnate promitentului cumpărător în termen de 5 zile de la momentul la care apartamentul va fi înstrăinat unei terțe persoane.
În motivare au arătat că în fapt, în anul 2008 împreuna cu ceilalți parați au început edificarea unui ansamblu de locuințe colective in comuna B., .. 27 sau 28, jud. Cluj, ansamblu de locuințe colective, denumit Ansamblul Panorama, care are în componență patru corpuri de clădire, respectiv corpurile A, B1, B2 si C, fiecare compus din demisol+parter+5 etaje+etaj retras.
Pârâții au arătat că prin antecontractul de construire si vânzare cumpărare certificat sub nr._/08.09.2008 de Societatea Notariala „N. Lex” împreună cu alte persoane s-au obligat să construiască si să vândă reclamanților apartamentul nr. 21, etaj II, imobil C, din ansamblul Panorama, în suprafață construită de 71, 58 mp, suprafața utila de 59, 45 mp, suprafața balcon 14,15 mp, compus din: camera de zi cu bucătărie, 2 dormitoare si baie, edificat pe terenurile înscrise în C.F. nr. 5240 B. nr. cad. 997 si C.F. nr. 5241 B. nr. cad. 998, terenuri situate din punct de vedere administrativ in comuna B., .. 27 sau 28, jud. Cluj.
La data semnării antecontractului reclamanții au achitat, cu titlu de avans, suma de 68.138, lei conform facturii . nr._/08.09.2008, respectiv a chitanței nr. 147/08.09.2008, urmând ca diferența de preț sa fie achitata la data încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare.
În ceea ce privește cererea introductiva pârâții au susținut că în principal consideră ca aceasta este netemeinica întrucât sunt de buna credința si sunt dispuși, chiar si la acest moment, să își îndeplinească obligațiile contractuale.
Pârâții au recunoscut că împreuna cu asociații lor, respectiv ceilalți parați, nu au reușit sa finalizeze in termenul contractual corpul C de locuințe colective din Ansamblul Panorama, însă aceasta nu se datorează culpei lor, ci a unui complex de împrejurări, parte dintre acestea independente de ei.
Astfel, pârâții au arătat că prin procesul verbal de inspecție nr. 7027 din 04.11.2009, întocmit de către Inspectoratul de Stat in Construcții Cluj, s-a dispus oprirea lucrărilor de execuție la blocul C pana la consolidarea malului realizat ca urmare a excavării versantului de către proprietarii terenurilor aflați in partea sudica a ansamblului Panorama, pe partea de sud a ansamblului Panorama versantul fiind excavat de către proprietarii terenurilor aflate mai jos. Aceste lucrări de excavație au început practic înainte de demararea lucrărilor de construire a ansamblului de locuințe colective, insa lucrările de excavare au continuat si după aceea, in paralel cu lucrările realizate de către noi.
Ca urmare a acestor lucrări de excavare realizate de proprietarii terenurilor aflate in sudul Ansamblului Panorama, pe de o parte s-a creat un mal care in unele locuri atinge înălțimea de 13 metri, iar pe de alta parte buza acestuia a intrat in unele locuri in terenul lor cu până la 4 metri.
In ceea ce privește respectarea proiectului si a legislației in materie la edificarea construcțiilor din Ansamblul Panorama pârâții au arătat că aceasta a fost constată în mai multe rânduri chiar de către Inspectoratul de Stat in Construcții prin procesele verbale de control al statului in faza determinanta prin care Inspectoratul de Stat in Construcții a constatat ca proiectul de execuție, normele si reglementările tehnice propuse au fost respectate întrutotul, dând astfel aviz pentru continuarea lucrărilor.
Cu toate acestea, la data de 04.11.2009, ca urmare a continuării lucrărilor de excavare a versantului de către vecinii din partea sudica, lucrări care au intrat in unele locuri cu circa 4 metri in terenul lor, Inspectoratul de Stat in Construcții a dispus oprirea lucrărilor la Corpul C, singurul neterminat încă din Ansamblul Panorama, pana la momentul la care va fi consolidat malul, lucrarea de consolidare fiind stabilita in sarcina investitorilor Ansamblului Panorama împreuna cu proprietarii terenurilor aflate in partea sudica a acestui ansamblu.
Întrucât acești proprietari vecini refuza sa contribuie financiar la edificarea ecranului de sprijin pentru malul pe care chiar ei l-au realizat, iar pe de alta parte unul dintre aceștia refuza sa le permită sa intre pe terenul sau pentru a realiza lucrările de consolidare a versantului, au fost nevoiți sa înregistreze pe rolul Judecătoriei Cluj-N. dosarul civil nr._/211/2010, prin care au solicitat obligarea paraților, proprietari ai terenurilor aflate in partea sudica a Ansamblului Panorama, sa contribuie financiar cu o cota parte din contravaloarea ecranului de sprijin.
In aceste împrejurări este evident ca pana la acest moment nu au fost in măsură să finalizeze blocul C din Ansamblul Panorama.
Cu toate acestea, ca urmare a solicitării reclamanților s-au arătat dispuși sa le ofere un apartament identic in corpurile A, B1 sau B2, corpuri finalizate si date în folosința încă din august 2009, extrasele individuale pe apartamentele aflate in aceste corpuri fiind eliberate încă din 06.01.2010, insa reclamanții au refuzat, făcând astfel dovada clara a faptului ca interesul urmărit de aceștia nu era de a achiziționa un apartament ci de a caută un motiv pentru a rezoluționa antecontractul încheiat întrucât nu mai dispuneau de suficiente fonduri in vederea achitării prețului.
Refuzul reclamanților de a accepta un apartament identic in corpurile deja finalizate din Ansamblul Panorama pe motiv ca le-ar fi solicitat a achita diferența de preț dintre avansul deja achitat si prețul total al apartamentului face încă o dată atât dovada relei credințe a reclamanților, cat si faptul ca aceștia nu urmăresc sa achiziționeze un apartament ci caută doar motive pentru a pentru a rezoluționa antecontractul încheiat întrucât nu mai dispuneau de suficiente fonduri in vederea achitării prețului.
În subsidiar, in măsura în care se va admite cererea de chemare în judecată pârâții au solicitat să se constate ca, in conformitate cu dispozițiile art. VII pct. 7.7 din Antecontractul de construire si vânzare cumpărare certificat sub nr._/08.09.2008 de Societatea Notariala „N. Lex”, in cazul în care promitentul cumpărător se răzgândește si nu mai dorește finalizarea contractului, promitentul cumpărător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț, respectiv sumele așa cum au fost acestea, facturate, facturarea făcându-se de către parata S.C. Blu Express SRL, persoana juridica romana, diferența de 90% urmând a fi returnată promitentului cumpărător în termen de 5 zile de la momentul la care apartamentul va fi înstrăinat unei terțe persoane.
Ori, in speța, raportat la refuzul reclamanților de a achiziționa un apartament identic . corpuri edificate in Ansamblul Panorama si finalizate încă din 2009, coroborat cu disponibilitatea lor de a face aceasta înlocuire, constituie o dovada suficienta a relei credințe a reclamanților ceea ce duce automat la activarea acelor clauze contractuale stipulate la art. VII pct. 7.7 din Antecontractul de construire si vânzare cumpărare certificat sub nr._/08.09.2008 de Societatea Notariala „N. Lex”.
În ceea ce privește cererea de restituire a avansului achitat, actualizat cu rata inflației, pârâții au arătat că aceasta cerere urmează a fi respinsa in întregime ca urmare a faptului ca rezoluțiunea antecontractului încheiat cu reclamanții nu se datorează culpei lor, ei oferind reclamanților variante de finalizare a înțelegerii, fapt pentru care atitudinea reclamanților nu poate fi interpretata decât ca reprezentând un refuz de a încheia un contract autentic de vânzare cumpărare motiv pentru care si invocă dispozițiile art. VII pct. 7.7, situație in care actualizarea sumelor datorate cu rata inflației apare ca fiind o cerere inadmisibila.
Instanța a încuviințat și administrat pentru părți proba cu înscrisuri și proba testimonială, în ședința publică din 27.05.2013 fiind audiat martorul P. S. D. Ș. (fila 53).
Analizând înscrisurile din dosar instanța reține următoarele:
Între reclamanții P. D. și P. O., în calitate de promitenți-cumpărători și pârâții C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. G. și .., în calitate de promitenți-vânzători, prin mandatar P. S. D. Ș. s-a încheiat la data de 08.09.2008, antecontractul de construire și vânzare-cumpărare prin care pârâții s-au obligat să construiască și să vândă reclamanților apartamentul cu nr. 21, ., ansamblul Panorama, în suprafață construită de 71, 58 mp, suprafața utilă de 59, 45 mp, suprafața balcon de 14, 15 mp, suprafața terasa de 0 mp, compus din: camera de zi cu bucătărie deschisă, dormitor 1, dormitor 2 și baie, care va fi edificat pe terenurile înscrise în CF nr. 5240 B., nr. cad. 997 și CF nr. 5241 B., nr. cad. 998, terenuri situate din punct de vedere administrativ în . Baciului, nr. 27 sau 28, număr care se va repartiza de către Primăria B. în momentul în care se va elibera dovada de luare în folosință a imobilului, jud. Cluj, precum și cota parte din părțile indivize comune ale imobilului (construcție) aferente apartamentului.
Potrivit art. IV pct. 4.1. din antecontract prețul apartamentului a fost de 76.657 euro, din care, la data încheierii antecontractului, promitenții – cumpărători au achitat suma de 68.138 lei (conform chitanței nr. 147/2008 – fila 5 dosar_ ) reprezentând echivalentul în lei al sumei de_, 25 euro, urmând ca restul sumei de 57.492, 75 euro să fie achitată în lei la cursul BNR din ziua plății la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare și transferarea dreptului de proprietate în favoarea promitenților-cumpărători. Totodată, conform art. VI. 6.2. din antecontract, predarea posesiei de fapt, a folosinței apartamentului urma să se facă cel mai târziu la data de 15.08.2009.
Condițiile rezoluțiunii vor fi analizate în funcție de dispozițiile art. 1020 și 1021 C.civ. care prevăd: condiția rezolutorie este subinteleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau. Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau sa-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie sa se ceara înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen parții acționate.
Coroborând textele de mai sus cu principiul pacta sunt servanda instituit de art. 969 C.civ. instanța reține că, creditorul unei obligații contractuale este liber să solicite fie executarea contractului pentru a dobândi îndeplinirea exactă a obligației (art. 1073 C.civ.), fie rezoluțiunea contractului în condițiile art. 1020-1021 C.civ.
Văzând probele de la dosar instanța reține că suntem în prezența unei neexecutări culpabile a contractului din partea pârâților, care afectează iremediabil raportul obligațional dintre părți și care justifică pe deplin rezoluțiunea contractului.
Astfel, instanța reține că pentru a fi admisibilă rezoluțiunea judiciară se cer a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
- una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin;
- neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația;
- debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Verificând aceste condiții în cauza de față, instanța reține că pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de construire și vânzare-cumpărare încheiat la 08.09.2008, respectiv de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament care face obiectul promisiunii până la data de 15.08.2009. Astfel, pârâții au recunoscut prin poziția procesuală exprimată prin întâmpinare faptul că nu au reușit să finalizeze în termenul contractual convenit corpul C de locuințe colective din Ansambul Panorama, martorul P. S. declarând și el (fila 53) că în prezent nu sunt finalizate lucrările.
Cât privește cea de-a doua condiție constând în aceea ca neexecutarea obligației să fie imputabilă pârâților, instanța reține că fiind vorba despre o răspundere civilă contractuală, vina debitorului este prezumată. Potrivit art. 1082 din Codul civil, „Debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate ca nu este rea-credința din parte-i, afară numai dacă nu va justifica ca neexecutarea provine din o cauza străină, care nu-i poate fi imputată.” Din acest text de lege reiese că pârâtul este obligat la plata despăgubirilor nu numai atunci când acționează cu intenția de a-l păgubi pe reclamant, ci, ori de câte ori nu va dovedi existența „cauzei străine” care să nu-i fie imputabilă. Totodată, conform art. 1083 din Codul civil, debitorul nu va fi obligat la plata despăgubirilor atunci când nu a putut executa datorită unui caz fortuit sau unui caz de forță majoră. Cât privește forța majoră și cazul fortuit, instanța reține că acestea sunt situații de fapt, fiind evenimente imprevizibile și care îl pun pe debitor în imposibilitate de a-și executa obligația luată. Conform art. 1080 alin.1 teza I din Codul civil „Diligența ce trebuie sa se pună în îndeplinirea unei obligații este totdeauna aceea a unui bun proprietar”. Suntem așadar în prezența unui criteriu obiectiv care implică necesitatea de a se compara activitatea debitorului contractual cu aceea a unei persoane diligente, care acționează cu grijă la interesele societății și față de interesele membrilor acesteia, care își subordonează activitatea exigențelor impuse de însăși viața socială și de regulile de conviețuire socială.
Instanța constată că pârâții se apără invocând faptul că nefinalizarea corpului C nu se datorează culpei lor, ci a unui complex de împrejurări, independente de ei, lucrările de execuție fiind oprite de către Inspectoratul de stat în construcții, sens în care au depus la dosar procesul-verbal de inspecție nr. 7027 din 04.11.2009 (f. 28-29).
Instanța reține că aceste susțineri ale pârâților cum că oprirea lucrărilor nu se datorează culpei lor, ci a proprietarilor terenului vecin, sunt neîntemeiate. Astfel, nefinalizarea lucrărilor la corpul C se datorează culpei pârâților, acest aspect rezultând din considerentele sentinței civile nr._ pronunțată la data de 28.09.2012 în dosarul nr._/211/2010 având ca și părți, în calitate de reclamanți pe C. R. C., R. I. R., B. N. I. și C. A. G. și în calitate de pârâți pe L. V., . și . SRL.
Din considerentele sentinței nr._ pronunțată la data de 28.09.2012 în dosarul nr._/211/2010 (f. 34-37) rezulta ca pârâții din prezenta cauză (reclamanți în dosarul nr._/211/2010) „au procedat la edificarea construcției fără a edifica anterior zidul de sprijin, zid care avea rolul de a asigura stabilitatea viitoarei construcții. Potrivit procesului verbal de inspecție nr.7027/4.11.2009 întocmit de I.S.C.-I.T.C.N-V Serviciul de Control Calitate Lucrări de Construcții nr.6, în urma verificării modului de respectare a reglementărilor privind legalitatea și calitatea construcțiilor de către factorii și agenții economici implicați în realizarea construcțiilor s-a constatat că proprietarii terenurilor de pe Calea Baciului nr.21 și nr.25 au executat lucrări de săpătură cu adâncimi mai mari de 2 m (aprox 8m), fără a respecta prevederile normativului privind executarea lucrărilor de terasamente pentru realizarea construcțiilor civile și industriale, punctele 4.15 și 4.16. Totodată s-a constatat că proprietarii parcelei aflată pe latura nordică în amonte de proprietățile de la nr.21 și 25 au început lucrări de execuție la imobilele de locuințe colective, fără a respecta prevederile studiului GEO întocmit de . care la C.A.P. 2.4 concluzii și recomandări alin.3, 4 și 5 prevede executarea unui zid de sprijin la partea aval a amplasamentului și executarea în prima fază a lucrărilor de sprijinire. De menționat că, deși studiul geo prevedea obligativitatea efectuării zidului de sprijin anterior oricărui alt demers al reclamanților și că aceștia au procedat la edificarea ansamblului, fără realizarea acelui zid, controalele pe faze a efectuării lucrărilor efectuate de Inspectoratul de Stat în Construcții au omis cu rea-credință lipsa acestui zid. Astfel, potrivit procesului verbal încheiat la 15.09.2008 a fost verificat stadiul fizic premergător turnării betonului în placă peste demisol, la 13.10.2008 a fost verificat stadiul fizic premergător turnării betonului în placă peste demisol, la 17.10.2008 a fost verificat stadiul fizic premergător turnării betonului în fundații, etc. toate confirmând legalitatea și conformitatea lucrărilor cu autorizațiile de construire. Este greu a se stabili vina părților pe cote părți, dar este cert că ambele părți au partea lor de vină. Cu toate acestea, fără construcția de deasupra ( respectiv cea edificată de reclamanți) care nu a respectat nimic din ce a fost recomandat privitor la consolidare și drenare situația nu ar fi devenit periculoasă niciodată. Coroborând concluziile expertului cu declarația martorului audiat și cu celelalte lucrări efectuate în cauză, reiese că, deși lucrările de excavare efectuate de pârâți au contribuit la erodarea taluzului, această contribuție este un redusă nedeterminantă, iar proprietarii din aval puteau remedia situația prin lucrări de amploare redusă cu costuri mici. Concluzia este că ceea ce este determinant în erodarea taluzului și ajungerea în stare de pericol a celor 4 blocuri construite, din care unele locuite se datorează exclusiv iresponsabilității reclamanților care, în ciuda faptului că studiul geo stabilea clar ce măsuri trebuie efectuate pentru stabilizarea zonei, le-au ignorat total.” Or considerentele acestei sentințe care a fost pronunțată in contradictoriu cu pârâții din prezenta cauza si care este irevocabilă (calea de atac împotriva acestei sentințe nefiind exercitată de către pârâții din prezenta cauză), au trecut in puterea lucrului judecat. Deși, autoritatea lucrului judecat este o caracteristică ce privește cu precădere dispozitivul hotărârii judecătorești, cu toate acestea, considerentele care au fundamentat soluția instanței de judecată sunt susceptibile să dobândească, la rândul lor, putere de lucru judecat, în măsura în care explică dispozitivul și se reflectă în acesta, cum este și ipoteza din speța dedusă prezentei judecăți.
Cum pârâții nu au dovedit existența unei cauze străine, neimputabile, instanța reține că și cea de-a doua condiție este îndeplinită în cauză.
În final, instanța constată că pârâții au fost pus în întârziere conform art. 1079 cod civil prin cererea de chemare în judecată.
Consecința desființării acestui antecontract este repunerea părților în situația anterioară, astfel că instanța va obliga pe pârâți în solidar să restituie reclamanților suma de 68.138 lei, actualizată cu rata inflației la data plății efective, reprezentând avans, achitat de către reclamanți conform chitanței nr. C.BLU 147/2008, cu titlu de repunere a părților în situația anterioară.
Instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată întrucât reclamanții au solicitat obligarea pârâților în solidar la restituirea sumei de 19.164, 25 euro, actualizată cu rata inflației din data plații efective, or, instanța arată că reclamanții au achitat conform chitanței de la dosar echivalentul în lei al sumei, respectiv 68.138 lei. Această sumă va fi actualizată cu rata inflației, ceea ce urmărește păstrarea valorii reale a obligațiilor bănești și acoperirea unui prejudiciu efectiv cauzat de fluctuațiile monetare în intervalul de timp scurs de la data plății și cea a restituirii efective a sumei datorate, fiind o modalitate de reparare a pierderii suferite de către reclamanți.
Raportat la solicitarea pârâților de a se constata că, în conformitate cu dispozițiile art. VII pct. 7.7 din Antecontractul de construire si vânzare cumpărare certificat sub nr._/08.09.2008 de Societatea Notariala „N. Lex”, in cazul în care promitentul cumpărător se răzgândește si nu mai dorește finalizarea contractului, promitentul cumpărător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț, diferența de 90% urmând a fi returnată promitentului cumpărător în termen de 5 zile de la momentul la care apartamentul va fi înstrăinat unei terțe persoane, instanța arată că în prezenta cauză nu își găsesc aplicarea aceste dispoziții. Această clauză din contractul încheiat între părți se aplică în ipoteza în care promitenții vânzători sunt în măsură să-și execute propriile obligații, prin predarea apartamentului care a făcut obiectul antecontractului, iar promitentul vânzător este cel care se răzgândește si nu mai dorește finalizarea contractului, nu și în situația din prezenta cauză când promitenții vânzători nu pot să-și execute propriile obligații. Această interpretare a clauzei contractuale reiese tocmai din partea finală a art. 7.7. unde se arată că diferența de 90 % din sumele achitate cu titlu de preț până la momentul la care s-a reziliat antecontractul cor fi returnate promitenților cumpărători în termen de 5 zile de la momentul la care apartamentul ce face obiectul contractului va fi înstrăinat prin antecontract unei terțe persoane, care a virat în contul promitenților vânzători sumele cu titlu de avans. Ori, cum instanța a reținut neexecutarea obligației de către pârâți, imobilul nefiind finalizat, nu se poate vorbi despre încheierea unui antecontract cu o terță persoană, nefiind certă data la care vor putea continua lucrările. Totodată, instanța arată că raportat la prev. art. 1073 din Codul civil conform cărora „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației”, reclamanții nu puteau să fie obligați să accepte un alt apartament decât cel care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și nici nu se poate reține o culpă a lor în refuzul de a accepta un alt apartament.
Potrivit dispozițiilor art. 274 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.
Având în vedere, acest temei juridic, precum și împrejurarea că, reclamanții pentru a promova prezenta cerere au achitat taxă de timbru în cuantum de 2973, 76 lei (f. 12), timbre judiciare de 5 lei (f. 13), instanța va obliga pârâții să plătească reclamanților suma de 2978, 76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții P. D. și P. O., ambii cu domiciliul procesual ales la av. H. B. în Cluj-N., ., jud. Cluj, în contradictoriu cu pârâții C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. G. și .., toți cu domiciliul procesual ales în Cluj-N., ., nr. 24, jud. Cluj și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de construire și vânzare – cumpărare nr. 795 încheiat la 08.09.2008 între pârâții C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. G. și .., în calitate de promitenți vânzători și reclamanții P. D. și P. O., în calitate de promitenți cumpărători, având ca obiect construirea și vânzarea apartamentului nr. 21, ., ansamblul Panorama, în suprafață construită de 71, 58 mp, cu suprafața utilă de 59, 45 mp.
Obligă pârâții să plătească reclamanților P. D. și P. O. suma de 68.138 lei, actualizată cu rata inflației la data plății efective, reprezentând avans, cu titlu de repunere a părților în situația anterioară.
Obligă pe pârâți să plătească reclamanților suma de 2.978, 76 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03 iunie 2013.
JUDECĂTOR,GREFIER,
M. C. FINTOCMARIA M.
Red./dact./MM/MCF/2 ex/20.07.2013
| ← Pretenţii. Sentința nr. 8504/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 9907/2013. Judecătoria... → |
|---|
