Anulare act. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 24-10-2014 în dosarul nr. 12839/211/2013
Dosar nr._ /2014
ODCP nr. 3185
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
SENTINȚA CIVILĂ Nr._/2014
Ședința publică de la 24.10.2014
Completul format din:
PREȘEDINTE I. - C. V. C.
Grefier D. S.
Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamantul P. I. O., in contradictoriu cu pârâții M. S. R., V. P.-D. și V. A. M., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsesc părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 23.10.2014, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de mai mult timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 31.05.2013, reclamantul P. I. O., in contradictoriu cu pârâții M. S. R., V. P.-D. și V. A. M. a solicitat instanței să dispună desființarea contractului de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008, obligarea pârâților să îi restituie suma de_ euro achitată de către reclamant cu titlu de avans, obligarea pârâților la plata daunelor interese compensatorii datorate ca urmare a neexecutării obligațiilor asumate prin contract, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că la data de 28.01.2008, între reclamantul P. I. O. și pârâtul M. S. R., s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008 prin care reclamantul urma să dobândească imobilul apartament nr. 10 situat în . ., ce urma să fie ridicat pe terenul proprietatea pârâților V. P.-D. și V. A. M..
Potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008, prețul imobilului a fost stabilit la_ euro, din care suma de_ euro a fost deja achitată de către reclamant cu titlu de avans. Din vina pârâților (care nu au finalizat lucrările și formalitățile necesare nici până în prezent) perfectarea vânzării nu mai este posibilă, prin urmare se impune declararea rezoluțiunii și restituirea avansului către reclamant, cu despăgubirea reclamantului pentru toate prejudiciile suferite.
In drept, a invocat: art. 1073, 1019 urm. din Codul civil.
Paratul M. S.-R., a formulat întâmpinare prin care a solicitat sa se respingă acțiunea introdusa de reclamant, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare a arătat că pârâtul și-a îndeplinit toate obligațiile izvorâte din contract. Asa cum rezulta si din cererea de chemare in judecata, reclamantul enumera si recunoaște ca obligațiile pârâtului rezultând din acest antecontract erau de finalizare a construcției pana in 31.08.2008, de suportare a cheltuielilor de intabulare colectiva si a celor de ieșire din indiviziune pentru fiecare apartament, obligații îndeplinite, după cum urmează: a finalizat constructia la roșu, fapt fara dubiu împlinit, deoarece reclamantul atunci avea obligația de a achita a doua rata din pret, a pus in opera recepția imobilului, si l-a înscris in CF, depășind toate probemele izvorâte din existenta Deciziei Curții, care pârâtului nu-i era opozabila, nefiind parte, cu privire la interzicerea apartamentarii si problemele aparute in cursul procesului, a finisat imobilul in conformitate cu doleanțele reclamantului si conform prevederilor Antecontractului, a suportat cheltuielile de intabulare colectiva si nu in ultimul rand, a procedat la notificarea reclamantului prin transmiterea către acesta a unei Notificări, in care a specificat expres ca in data de 23.05.2013 ora 12:00 sa se prezinte la N. P. S. M. din Cluj-N. pentru a prezenta toate actele si a semna cu P. I. contract autentic de vanzare-cumparare a cotei de 1/9 din imobilul din Gh. B., nr. 22, conform Antecontractului de vanzare-cumparare semnat intre părți, iar numitul P. I. nu a consimtit sa dea curs sub nici o forma nici acestui demers.
In drept: Art. 205-208 din Codul de Procedura Civila, Art. 977, 978, 969, 983 cod civil vechi.
Pârâtul M. S.-R., a depus la dosar și cerere reconvențională prin carea a solicitat și obligarea numitului P. I. la plata către pârât a sumei de 29.200 Euro, reprezentând rest de pret, conform prevederilor Antecontractului de vanzare cumparare din data de 28.01.2008, reprezentând rata a treia de pret ramasa neachitata, cu obligarea numitului P. I. la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare a arătat că între pârât si numitul P. I. s-a semnat si derulat Antecontractul de vanzare cumparare din data de 28.01.2008, pârâtul și-a respectat intergral obligațiile rezultat din acest contract, iar numitul P. I. s-a mutat efectiv in imobil in cursul anului 2009, a preluat in fapt si in drept imobilul pe care l-a antecontractat, locuind efectiv chiar si la data prezentei in acest imobil. Tot din anul 2009 acesta si-a transcris utilitatile pe numele sau, executând acte efective de posesie cu privire la imobil. De asemenea, acesta si-a amenajat si un spațiu de depozitare in casa scării unde este situat imobilul.
Pârâtul a expediat o Notificare către P. I. in care a specificat expres ca in data de 23.05.2013 ora 12:00 sa se prezinte la N. P. S. M. din Cluj-N. pentru a prezenta toate actele si a semna cu P. I. contract autentic de vanzare-cumparare a cotei de 1/9 din imobilul din Gh. B., nr. 22, conform Antecontractului de vanzare-cumparare semnat intre părți, iar numitul P. I. nu a consimtit sa dea curs acestui demers.
In drept: 970, al. 1, C.civ. Art. 209-210 din Codul de Procedura Civila
Pârâții V. P. D. și V. A. M. au formulat întâmpinare în contradictoriu cu reclamantul P. I.-O., prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată drept inadmisibilă, admiterea excepțiilor ridicate și, pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată drept tardivă, iar pe fondul cauzei, respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Cu titlu preliminar, au solicitat Suspendarea prezentei cauze în baza dispozițiilor art 413 alin. (1) pct. 1 NCPC, deoarece pe rolul Tribunalului Cluj, Secția mixtă de contencios administrativ și fiscal, de conflicte de muncă si asigurări sociale se află dosarul nr._, în care pârâții au calitatea de reclamanți, în contradictoriu cu Primarului Mun. Cluj- N., acțiunea având ca obiect obligarea Primarului Mun. Cluj-N. de a elibera Certificatul de Atestare a Edificării construcției înscrise în CF_ Cluj-N., sub Al.l, nr cadastral_-C1. Or, constatările făcute de instanță în acest dosar se impun a fi luate în considerare pentru soluționarea fondului prezentului proces, stabilirea respectării autorizației de construire fiind o chestiune prealabilă stabilirii culpei și faptei ilicite ca elemente ale răspunderii civile. De aceea, consideră că sunt aplicabile speței de față dispozițiile art 413 alin, (1) pct. 1 NCPC, care prevăd că instanța poate suspenda judecata când dezlegarea cauzei depinde, în tot sau în parte, de existența ori inexistența unui drept care face obiectul unei alte judecăți.
Solicită respingerea acțiunii drept inadmisibilă deoarece reclamantul a mai formulat o cerere de chemare în judecata împotriva acelorași pârâți, în dosarul cu nr._/211/2011, al cărui obiect a fost: obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 43 000 euro și la plata penalităților de întârziere de la data de 31.8.2008 până la plata efectivă, cu cheltuieli de judecată. Temeiul juridic al pretențiilor formulate a fost răspunderea civilă delictuală și plată nedatorată. Acest dosar a fost soluționat definitiv prin Decizia nr. 75/2013 din 9 septembrie 2013 a Tribunalului Specializat Cluj, rămasă irevocabilă prin neexercitarea căilor de atac împotriva ei. Prin această hotărâre a fost respins apelul declarat de reclamantul din prezenta cauză drept netimbrat, menținută fiind Sentința civilă nr._/2012 din 11 octombrie 2012 a Judecătoriei Cluj-N., prin care acțiunea a fost respinsă.
Deși reclamantul nu a arătat temeiul juridic al pretențiilor sale arătate prin prezenta cerere de chemare în judecată, din moment ce nu a fost încheiat un contract între acesta și pârâți, consideră că nu poate exista o altă fundamentare a cererii decât cea indicată în cauza menționată. De aceea, înțeleg să se prevaleze de dispozițiile art. 431 NCPC.
Solicită respingerea prezentei acțiuni drept inadmisibilă deoarece pârâții au fost convocați la ședința privind avantajele medierii, cu mențiunea că pretențiile reclamantului privesc vânzarea imobilului, iar nu rezoluțiunea contractului. Din acesta cauză, consideră că cererea de chemare în judecată este inadmisibilă, fiind viciată procedura prealabilă impusă de art. 193 N.C.P.C.
De asemenea, notificarea anexată prezentei cereri de chemare în judecată, având nr. 791 din 10 septembrie 2010, s-a comunicat cu o zi înainte de data la care trebuia să aibă loc prezentarea la notarul public (15.09.2010). De asemenea, notificarea nr. 5457 din 30 august 2011 a fost trimisă de către Biroul Executorului Judecătoresc C. M. R. în aceeași zi cu data la care trebuia să aibă loc prezentarea la Biroul Notarilor Publici Asociați "L.", respectiv 30.08.2011.
Astfel, reclamantul nu a notificat pârâții într-un termen rezonabil pentru încheierea actului autentic, dat fiind că în termen de o zi nu se pot prezenta toate documentele necesare în acest sens, inclusiv obținerea extras de carte Funciară de autentificare și un certificat de nesechestru de la Primărie.
Solicită respingerea prezentei cereri de chemare în judecată întrucât orice temei juridic ar fi invocat, dreptul material la acțiune este prescris deoarece actul juridic a fost încheiat în anul 2008, când s-a făcut și plata sumelor de bani. Or, art. 1 din Decretul nr. 167 din 10 aprilie 1958 privitor la prescripția extinctivă arată la alin. (1), că "dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit in lege". Astfel, este evident că de la acea dată au trecut mai mult de 3 ani, motiv pentru care apreciază că pretențiile reclamantului nu mai pot fi valorificate față de pârâți. De asemenea, arată că reclamantul locuiește în imobilul care a făcut obiectul promisiunii de circa 4 ani, dânsul având posesia acestuia, în virtutea clauzei anticipatorii conținute de acea promisiune de vânzare. Reclamantul nu a comunicat vreo nemulțumire în legătură cu imobilul și nu a achitat prețul utilităților, deși se bucură de ele.
În ceea ce privește lipsa calității procesuale pasive, solicită respingerea prezentei cereri dată fiind lipsa calității pârâților de parte în actul juridic care reprezintă fundamentul pretențiilor reclamantului. Astfel, precum arată acesta, contractul a fost încheiat cu pârâtul de rând 1. De asemenea, prin Sentința civilă nr._/2012, arătată supra, Judecătoria Cluj-N. a stabilit că pârâții de rând 2 și 3 nu au primit bani de la reclamant, că aceștia nu sunt parte în contractul de vânzare a imobilului și că prin hotărârea prin care se interzice apartamentarea (Decizia civilă nr. 47/A/2010 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dos. nr._ ) nu se constată nicio faptă ilicită comisă de pârâți față de reclamant, în acest sens, se invocă dispozițiile art. 430 NCPC, față de care se impune respingerea prezentei acțiuni datorită autorității de lucru judecat.
În situația în care instanța nu ar ține cont de aceste apărări, arată că justificarea chemării la plata în solidar a pârâților se fundamentează pe faptul că V. P. D. ar fi proprietarul construcției edificate de către M. S.-R.. Această alegație se bazează pe faptul că proprietar a terenului înscris în CF_ Cluj cu nr. Topo_/3/3 este V. P. D. și soția acestuia V. A. M. în cotă de 1/1. Însă trebuie precizat că la data de 22 septembrie 2011, între pârâții menționați mai sus s-a încheiat un contract de novație. Contractul de novație încheiat prin acordarea de data certă de Cabinet avocat M. G., transformă, în baza art. 1609 C.civ., obligațiile asumate ale părților prin contractul de asociere nr. 77/27.10.2006 într-o tranzacție. Astfel, părțile, M. S.-R. și V. P. D., se înțeleg să stingă obligațiile și garanțiile rezultate din contractul de asociere ca urmare a neîndeplinirii totale a scopului acestuia. Ceea ce interesează îndeosebi raportat la contractul de novație încheiat între pârâți este dreptul de proprietate asupra terenului înscris în CF_ Cluj cu nr. Topo_/3/3. Ori, la punctul 2.4 această problemă este pe deplin edificată, contractanții dându-si acordul pentru ca V. P. D., în calitate de creditor, să primească cota parte corespunzătoare locuinței unifamilale (situate în corpul vestic al imobilului, nu în cel estic, unde se afla "apartamentul" unde locuiește reclamantul) în conformitate cu partajul de folosință și dreptul de proprietate asupra terenului pe care sunt amplasate aceste imobile, în timp ce M. S.- R., la data executării integrale a tuturor obligațiilor asumate va deveni proprietar asupra două locuințe unifamilale și a terenului aferent acestuia.
Pe baza celor enunțate mai sus se poate conchide că pârâtul V. P. D. nu are calitate procesuală pasivă lui revenindu-i doar o cotă parte ideală a trei apartamente din întreaga construcție, ceea ce înseamnă că nu el este proprietarul restului construcției, calitate reunită în persoana domnului M. R.-S.. În acest caz chemarea în solidar a pârâților la plata sumei de 43 800 euro nu este justificată, pârâtul de gradul 2 nefiind proprietar, neputându-se realiza fată de acesta interesul urmărit de reclamant.
Chiar dacă transferul proprietății nu s-a realizat încă prin act autentic și înscriere în cartea funciară, este evidentă intenția pârtilor de a finaliza contractul de asociere în condițiile prevăzute în acesta, și cunoscute la momentul semnării promisiunii de vanzare-cumparare de către reclamant.
În plus, arată că la acest moment pârâții nu dețin niciun drept asupra terenului și construcțiilor în cauză deoarece, prin contractul autentic de tranzacție și dare în plată încheiat la data de 22 noiembrie 2013, în vederea stingerii creanței față de Smart Offshore SRL, au transferat cu titlu de dare în plată acesteia dreptul de proprietate asupra cotei de 6/9-a parte din terenul și construcțiile situate în Cluj-N., .. 22. De asemenea, în vederea stingerii creanței față M. V., au transferat cu titlu de dare în plată acesteia dreptul de proprietate asupra cotei de 1/9-a parte din terenul și construcțiile situate în Cluj-N., .. 22, Apoi, prin partajul convențional încheiat la data de 22.11.2013 între pârâții de rând 2 și 3 Smart Offshore SRL și M. V., cei dintâi urmează să exercite folosința exclusivă asupra locuinței familiale nr. 1 și terenului aferent (imobilul dinspre stradă, nu cel unde locuiește reclamantul).
Relativ la lipsa calității procesuale pasive a pârâtului de rând 1, solicită respingererea acțiunii formulate împotriva pârâtului de rând 1 având în vedere prevederile contractului de cesiune certificat sub nr. 3D/30.07.2013 de avocat D. A. L., prin care contractul de asociere în participațiune încheiat între V. P. și M. S.- R. a fost cesionat în ceea ce privește drepturile și obligațiile celui din urmă către Smart Offshore SRL.
Pe fondul cauzei, solicită respingerea prezentei acțiuni deoarece nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile contractuale, respectiv lipsește fapta ilicită și vinovăția pârâților. Astfel, autorizația de construire nr. 2004/13.11.2007 a fost respectată, dat fiind faptul că în data de 5.04.2009 a fost întocmit procesul-verbal de recepție-terminare a lucrărilor, semnat inclusiv de către reprezentantul Consiliului Local al Municipiului Cluj-N., însă recepția finală nu s-a realizat din cauză că au fost montate la fiecare nivel uși pline de acces, între casa scării și hol. Pentru acest motiv, pârâții au formulat o acțiune în contencios administrativ aflată pe rolul Tribunalului Cluj, iar până la pronunțarea unei hotărâri definitive cu privire la acest aspect, consideră că nu se poate stabili dacă pârâții au respectat autorizația de construire, motiv pentru care nu se poate proba caracterul ilicit al faptei lor sau culpa acestora.
Apreciază că nu există nici culpă, nici faptă ilicită din moment ce interdicția de a compartimenta construcția nu exista la momentul edificării, ci a fost stabilită ulterior, prin hotărârea judecătorească arătată. Astfel, conform principiului de drept tempus regit actum, construcția trebuia să respecte normele de la momentul când acesta a fost edificată, iar nu cele adoptate ulterior acestui moment.
De asemenea, arată că pârâtul de rând 1 după eliberarea autorizației de construire, la fel ca alți constructori, a procedat la a face publicitate pentru a vinde în stadiu de proiect imobilele, sub forma de case unifamiliale sau cote ideale de 1/9 din imobil denumite cu participarea cumpărătorilor (apartamente) pentru a putea fi identificate în clădire. Reclamantul cunoștea felul imobilului ce urma a fi construit, fiindu-i pusă la dispoziție cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare o copie a convenției de asociere dintre pârâții din prezenta cauză. Mai mult, în contractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu altă cumpărătoare, Mățăgan D., se specifică expres că obiectul contractului îl reprezintă cota-parte de 1/9 din construcție și terenul aferent și se mai specifică expres faptul că acesta cunoaște faptul că va deține imobilul în indiviziune cu ceilalți proprietari.
Acceptarea unei cote ideale din clădire s-a datorat zonei în care a cumpărat imobilul, a prețurilor din zonă și a faptului că atunci când a anecontractat imobilul, numit convențional "apartament", nu exista niciun fel de sarcini sau altă formă juridică care împiedică apartamentarea caselor autorizate spre construire. După emiterea unei sentințe de interzicere a apartamentării imobilului, reclamantul a mai locuit încă 4 ani și încă mai locuiește și în prezent în el, nerespectând buna vecinătate și neplătind nicio factură de întreținere.
În drept, invocă prevederile Codului civil și ale Noului Cod de Procedură Civilă.
Reclamantul a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențioanală formulată de către reclamantul reconvențional M. S.-R. prin care a solicitat să se respingă cererile invocate de către acesta, să se admită cererea introductivă de instanță astfel cum aceasta a fost formulată, cu obligarea pârâtului reclamant reconvențional la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare arată că, față de cererea reconvențională, înțelege să opună excepția de neexecutare a contractului, în condițiile în care potrivit convenției din 28.01.2008, obligația reclamantului de a achita cea de-a treia rată din preț devine scadentă la data la care se va semna contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Or, aceasta urmează să aibă loc ulterior momentului la care promitentul vânzător realizează întabularea imobilului în favoarea sa. Până la acest moment, această obligație nu a fost executată, contractul de vânzare cumpărare în formă autentică nu poate fi perfectat, deci obligația de a plăti cea de-a treia rată nu a devenit scadentă.
În ceea ce privește apărarea reclamantului reconvențional în sensul că nu s-ar fi răspuns la Notificarea expediată, precum și la refuzul de a se prezenta la N. în vederea încheierii contractului în formă autentică, arată că reclamantul reconvențional nu a făcut dovada comunicării efective a acestei notificări. Pe de altă parte, potrivit antecontractului încheiat între părți, "odată cu notificarea, promitentului-cumpărător i se va înmâna și un extras CF al imobilului-apartament care face obiectul prezentului contract (ultimul alineat de pe pag. 2 antecontractului). Or, în condițiile în care notificarea despre care face vorbire reclamantul reconvențional nu are atașat un astfel de extras CF și mai mult, nici măcar nu face referire la el, acesta nu poate invoca în apărare refuzul reclamantului de a da curs solicitării.
În orice caz, apreciază că notificarea de care se prevalează reclamantul reconvențional are un caracter pur formal, în condițiile în care aceasta este datată cu ziua în care a primit și invitația la mediere formulată de reclamant anterior declanșării prezentului litigiu (22.04.2013, conform Procesului verbal nr. 1/08.05.2013 încheiat de Birou de mediator L. M.).
Pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare nu se putea perfecta în fața notarului, în forma și condițiile avute în vedere de părți la momentul încheierii convenției, Imobilul-apartament obiect al antecontractului nu era și nu este încă intabulat pe numele reclamantului reconvențional. Clauza din Antecontract, care prevede obligația semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică după întabularea imobilului pe numele Promitentului Vânzător, M. S.-R., reprezintă o condiție suspensivă, fapt din care rezultă că eficacitatea obligației depinde de realizarea condiției, și anume întabularea imobilului-apartament pe numele reclamantului reconvențional. D. de la acel moment obligația reclamantului de a se prezenta la notar în vederea perfectării acordului în formă autentică, respectiv obligația de a plăti restul de preț, 29.200 Euro, devine scadentă. O dovadă în plus al caracterului formal al notificării, îl reprezintă și faptul că reclamantul-reconvențional nu a dat, la rândul său, curs solicitării reclamantului de a se prezenta în fața notarului în vederea perfectării contractului translativ de proprietate (notificarea nr. 791 din 10.09.2010 expediată prin intermediul societății civile de executori judecătorești A. și Oszoczki).
Fără intenția de a repeta aspectele deja arătate prin răspunsul la întâmpinare depus de subsemnatul la dosarul cauzei, reiterez faptul că, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare îl reprezintă întregul drept de proprietate asupra imobilului apartament situat în Cluj-N.. .. 22. ., (apartamentul nr. 8 conform actului adițional) și nicidecum a unei cote părți dintr-un imobil, astfel cum în mod abuziv pretinde reclamantul-reconvențional. În situația în care voința părților era vânzarea-cumpărarea unei cote-părți dintr-un imobil, era stipulată în acest mod în cuprinsul contractului, pentru a nu lăsa loc niciunui dubiu. Diferența dintre a deține un bun în coproprietate si a fi proprietar exclusiv al bunului este una esențială si determinantă la încheierea unui contract, astfel încât voința si opțiunea părților trebuie să fie expresă. In consecință, este lipsită de echivoc intenția părților avută la momentul semnării antecontractului, respectiv de a vinde și a cumpăra un imobil-apartament individualizat, înscris în cartea funciară. Mai mult, tocmai în virtutea faptului că reclamantul-reconvențional s-a obligat la vânzarea-cumpărarea unui apartament individualizat, acesta a făcut demersurile în vederea apartamentării imobilului, aceasta fiind si cauza declanșării litigiului din dosar nr._ aflat pe rolul Tribunalului Cluj care s-a derulat pe o perioadă de mai bine de 2 ani.
În ceea ce privește faptul că reclamantul a preluat posesia imobilului, subliniază faptul că, reclamantul-reconvențional i-a predat bunul de bunăvoie, cel mai probabil ca o recunoaștere tacită a culpei sale în neexecutarea la timp a obligației de a definitiva lucrarea în termenul stipulat în contract. Clauza existentă în antecontract care prevede că predarea se va face la momentul perfectării contractului în formă autentică reprezintă un termen în favoarea promitentului-vânzător, la beneficiul căruia acesta a înțeles să renunțe.
Pârâtul M. S.-R., a depus la dosar răspuns la întâmpinare în care a arătat că, conform art. 977 Cod Civil 1864, cererea sa este admisibilă. Avand in vedere textul legal invocat, in litigiul de fata, pârâtul s-a obligat la vanzarea unei cote-parti de 1/9 din imobilul situat in Cluj-N., .. 22, . ca fiind ., cu toate ca in Antecontract se prevede instrainarea "imobilului apartament". Daca s-ar face interpretarea in acest sens, antecontractul nu ar fi valabil din moment ce la data perfectării antecontractului de v-c a unui imobil dintr-un imobil cu autorizatie de construire casa familiala, nu putea fi contractat in momentul semnării antecontractului decât ca o cota ideala si in niciun caz apartament, deoarcce autorizația de construire nu era de . plus, in antecontract s-a convenit cu viitorul cumpărător ca in momentul in care se va introduce o cerere de ieșire din indiviziune pârâtul sa suporte cheltuielile aferente. In nici un alineat al antecontractului pârâtul nu s-a angajat la ieșirea in indiviziune si apartamentare, care trebuia sa fie mentionat expres de parti in antecontract. Astfel, nefiind menționat expres ca obligații care raman in sarcina pârâtului, apartamentarea si ieșirea in indiviziune, reclamantul nu poate dovedi conform Art. 1169 Codul Civil 1864 o executare culpabila din partea acestuia.
Conform art. 978 Cod Civil 1864: "Cand o clauza este primitoare de doua înțelesuri, ea se interpretează in sensul ce poate avea efect, iar nu in acela ce nu ar produce niciunul". In prezentul litigiu, paratul-reconventional susține ca in convenția părtilor pârâtul s-a obligat la predarea unui apartament si nu a unei cote-parti de 1/9 din imobilul situat pe .. 22, fapt necorespunzator realitatii avand in vedere ca Autorizația de Constructie nr. 2004/2007 s-a dat pe construirea unor case unifamiliale si nu a unor apartamente. Daca s-ar face interpretarea in acest sens, antecontractul nu ar fi valabil din moment ce la data cumpărării unui imobil dintr-un imobil mai mare cu autorizatie de construire casa familiala, nu putea fi contractat in momentul semnării antecontractului decât ca o cota ideala si in niciun caz apartament, deoarece autorizația de construire nu era de . art. 979 Cod Civil 1864: "Termenii susceptibili de doua "înțelesuri se interpretează in sensul ce se potrivește mai mult cu natura contractului". Astfel, din antecontractul dintre parti rezulta ca s-a instrainat imobilul, identificat de parti apartamentul nr. 8, deoarece acest imobil este singur pe etaj si este imprejmuit de ziduri de cărămidă, astfel este individualizat insusi prin proiect si constructie.
Conform art. 983 Cod Civil 1864: "Cand este îndoiala, convenția se interpretează in favoarea celui care se obliga ". Pârâtul s-a obligat la suportarea cheltuielilor de intabulare colectiva si ieșire din indiviziune, iar nu la intabularea efectiva a fiecărui apartament, prin urmare, pârâtul nu avea obligația de a intabula efectiv fiecare apartament ci doar de a suporta cheltuielile ocazionate de aceste proceduri, dupa ce numitul P. I. se prezenta la notar sa cumpere cota de 1/9 ulterior urmând sa depună cererea de ieșire din indiviziune la Cartea Funciara ca publicitate imobiliara. Deoarece in constructie imobilul este singur pe etaj, imprejmuit de ziduri, cu usa de intrare, care il compartimenteaza si nu ii este afectata sub nici o forma folosința sau întinderile dreptului de proprietate paratului reconventional.
Conform art. 1169 Cod Civil 1864: "Cel ce face o propunere instantei trebuie sa o dovedeasca ". In prezentul litigiu, paratul reconventional susține ca "obiectul contractului il reprezintă intregul drept de proprietate asupra imobilului apartament situat in Cluj-N., .. 22, . si nicidecum a unei cote-parti dintr-un imobil". Acest fapt trebuie dovedit de către paratul reconventional, astfel cum prevede textul mai sus citat. Nu se poate pe cale de prezumție a se dovedi ca pârâtul avea o obligație de rezultat conform careia trebuia sa intabuleze si sa incheie efectiv un contract autentic de vanzare-cumparare pe un apartament. Solicita astfel paratului reconventional sa isi dovedeasca susținerile si sa prezinte in drept si in fapt in ce mod ii este afectat intreg dreptul de proprietate, folosința si posesia in momentul si situatia de astăzi.
Conform art. 1020 Cod Civil 1864, condițiile pe care trebuie sa le indeplineasca o acțiune in rezolutiune judiciara sunt urmatoarele:
Sa existe o neexecutare totala sau parțiala a obligațiilor uneia dintre parti—pârâtul si-a executat in totalitate obligațiile asumate prin contract, astfel, a finalizat constructia clădirii si a predat imobilul paratului reconventional. Prin urmare aceasta condiție nu este îndeplinita.
Neexecutarea sa fie imputabila părtii careia ii revenea îndeplinirea obligațiilor; In acest caz nu este vorba de o neexecutare, cu atat mai mult una imputabila pârâtului, care și-a îndeplinit obligațiile asumate prin Antecontractul de vanzare- cumparare.
Rezulta ca nici o condiție a acțiunii in rezolutiunea antecontractului din culpa pârâtului nu a fost îndeplinita.
Cu privire la excepția de neexecutare opusa de paratul reconventional, invocă art. 1322 Cod Civil 1864. Astfel, in fapt, paratul reconventional locuiește efectiv in imobilul in litigiu de 6 ani, avand utilitatile (gazul, curentul) trecute pe numele sau. pârâtul a considerat ca paratul reconventional isi va respecta obligația de a achita restul de pret in cuantum de 29.200 EURO, reprezentând transa a III- a din prețul imobilului pe care il deține in fapt. In intampinarea la cererea reconventionala, paratul reconventional susține ca obligația sa era scadenta la data la care se va semna contractul de vanzare cumparare in forma autentica (fapt neadevarat deoarece nu este concordant cu convenția dintre parti la care ne raportam in acest litigiu, une este expres specificat la pag. 2 alin. 1 "predarea imobilului se face la data încheierii contratului de vanzare - cumparare in forma autentica". Astfel, paratul reconventional a înțeles sa se mute in imobil fara a mai solicita in momentul mutării si încheierea actului de vanzare - cumparare in forma autentica. Acesta, nesolicitand către pârât sa respecte la data mutării lui acea obligație a sa nu isi poate invoca in prezent propria culpa.
Pârâții V. P. D. și V. A. M., au depus la dosar note scrise prin care și-au exprimat poziția față de susținerile reclamantului P. lonuț-O. din răspunsul la întâmpinarea formulată de pârâții.
Reclamantul face trimitere la un text de lege inaplicabil în speță. Astfel, art. 16 alin. 1 lit. c) din Decretul nr. 167 din 10 aprilie 1958 privitor la prescripția extinctivă face referire la dreptul de a cere executarea silită, distinct de dreptul material la acțiune arătat de pârâți. În plus, art. 16 alin. 1 lit. c) din Decretul nr. 167 din 10 aprilie 1958 a fost abrogat anterior anului 2004, clauzele de întrerupere a cursului prescripției dreptului de a cere executarea silită fiind reglementate de către art. 4052 Cod de procedură civilă. Mai mult, textul de lege (atât art. 16 alin. 1 lit. c) din Decretul nr. 167 din 10 aprilie 1958, cât și art. 4052 Cod de procedură civilă) se referă la întreruperea termenului de prescripție printr-o cerere de executare silită ("act începător de executare"), iar nu la vreo notificare.
De asemenea, prin notificările nr. 791 din 10 septembrie 2010 și nr. 5457 din 30 august 2011 reclamantul a urmărit împrocesuarea pârâților în dosar nr._/211/2011, acțiune care care a fost respinsă în mod irevocabil prin Decizia civilă nr. 75/2013 A Tribunalului Specializat Cluj. Acesta fiind starea de fapt, reclamantul nu mai are posibilitatea de a invoca valoarea de act intreruptiv de executare a acestor notificări într-un nou litigiu întrucât dreptul la acțiune a fost valorificat, astfel cum prevede art. 16 alin. (2) din Decretul nr. 167 din 10 aprilie 1958 privitor la prescripția extinctivă: "Prescripția nu este intrerupta, daca s-a pronunțai încetarea procesului, daca cererea de chemare in judecata sau executare a fost respinsa, anulata sau daca s-a perimat, ori daca cel care a facut-o a renunțat la ea".
Solicită să se respingă alegațiile reclamantului în sensul ca Actul adițional din 27.10.2006 la Contractul de asociere din 26.10.2006, pct. 3 se referă la un mandat dat de pârâți asociatului lor. Arătă astfel că textul contractului se referă fără echivoc la posibilitatea asociatului M. S. R. de a încheia contracte privitor la partea din construcție care-i aparține, exclusiv (în baza convențiilor dintre cei doi asociați). Interpretarea dată de reclamant așadar este total eronată și contrară acordului de voințe al părților, clauza fiind riguros redactată.
Mai mult, antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între reclamant și pârâtul M. S. R., iar nu între cel dintâi și societatea amintită (precum invocă reclamantul), pârâții neavând nicio legătură cu acest contract. Chiar dacă am opina altfel, prin contractul încheiat cu reclamantul, nu se creează un profit societății deoarece bunurile aduse în societate au fost partajate încă de la început, prevâzându- se expres ce cote din construcție aparțin fiecărui asociat, neavând niciun moment calitatea de bunuri comune ale asociaților și neaparținând nici societății civile.
Chiar dacă s-ar respinge și aceste susțineri, arată că prin vânzarea apartamentului către reclamant, nu se creează niciun profit societății, pentru a fi incidente prevederile legale invocate, ci se înlocuiește o valoare patrimonială cu alta echivalentă, fără a se mări patrimoniul societății. Pe de altă parte asocierea în participațiune nu creează o persoană juridică distinctă, astfel încât este hazardat de a discuta de un patrimoniu al acestei asociații, din moment ce Codul civil din 1864 îmbrățișează teoria personalistă a patrimoniului (nicio persoană fără un patrimoniu, niciun patrimoniu fără o persoană).
Novația invocată produce efecte față de reclamant deoarece nu-i afectează în niciun fel drepturile. Astfel, novația reprezintă o consfințire scriptică a înțelegerii părților: asociații au arătat, din nou, care sunt drepturile lor asupra construcției edificate potrivit înțelegerii inițiale, însă mai detaliat, având în vedere finalizarea construcției, modificările aduse raporturilor juridice vizând garanția de bună execuție a lucrărilor, precum și alte modificări inutile soluționării prezentei cauze (chestiuni care nu vizează situația reclamantului).
Așadar, pârâții neasumându-și nicio obligație față de reclamant și nedodândind niciun drept din contractul încheiat de acesta cu pârâtul M. S. R., nu se poate vorbi despre o transmisiune a acestora. De asemenea, nici asociatul M. S. R. nu le-a transmis, prin acest contract de novație, vreun drept sau vreo obligație născută din antecontractul încheiat cu reclamantul.
În ceea ce privește contractul încheiat cu doamna Mățăgan D., arată că acest contract a fost invocat în întâmpinarea formulată cu titlul de probă indirectă a susținerilor.
Susținerile reclamantului sunt contradictorii. Astfel, după ce arată că nu cunoștea faptul că imobilul nu este apartamentat, acesta arată că nu era străin de acest aspect, invocând că acesta este motivul pentru care s-a prevăzut în contract în mod expres clauza privind cheltuielile ieșirii diri indiviziune.
Solicită respingerea prezentei cereri deoarece nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii civile contractuale a pârâților, reluând cele arătate până în prezent. Arătă că deși reclamantul își întemeiază acțiunea pe dispozițiile legale privitoare la răspunderea civilă contractuală, potrivit doctrinei, condițiile de angajarea ale unei astfel de răspunderi sunt aceleași cu cele ale răspunderii civile contractuale (fapta ilicită, prejudiciu, raport de cauzalitate între cele două și vinovăția autorului faptei). Or, reclamantul a formulat o acțiune fundamentată pe răspunderea civilă delictuală a pârâților, în dosarul nr._/211/2011. Acest dosar a fost soluționat definitiv prin Decizia nr. 75/2013 din 9 septembrie 2013 a Tribunalului Specializat Cluj, rămasă irevocabilă prin neexercitarea căilor de atac împotriva ei. Prin această hotărâre a fost respins apelul declarat de reclamantul din prezenta cauză drept netimbrat, menținută fiind Sentința civilă nr._/2012 din 11 octombrie 2012 a Judecătoriei Cluj-N., prin care acțiunea a fost respinsă. Prezenta acțiune nu poate fi admisă având în vedere puterea de lucru judecat a Sentinței civile nr._/2012, arătată supra, prin care Judecătoria Cluj-N. a stabilit că pârâții nu au primit bani de la reclamant, că aceștia nu sunt parte în contractul de vânzare a imobilului și că prin hotărârea prin care se interzice apartamentarea (Decizia civilă nr. 47/A/2010 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dos. nr._ ) nu se constată nicio faptă ilicită comisă de pârâți față de reclamant. Or, în lipsa faptei ilicite, nu poate fi angajată răspunderea civilă. Deși nu se poate susține că se invocă autoritatea de lucru judecat, în speță, pentru considerentele expuse mai sus, invocă puterea de lucru judecat.
Astfel, puterea lucrului judecat nu se confundă și nu trebuie confundată cu autoritatea de lucru judecat. Principiul puterii lucrului judecat este menit a preîntâmpina ca aceeași stare de fapt să primească dezlegări juridice diferite ori contrare în două procese diferite - chiar dacă între procese nu există identitate de părți, obiect și cauză. Acest principiu impune ca aspectele consacrate printr-o hotărâre judecătorească să fie obligatorii pentru instanțele judecătorești chemate ulterior să facă aprecieri cu privire la aceeași situație litigioasă. Judecata celei de a doua cereri, prin care se tinde la contrazicerea unei hotărâri definitive și irevocabile, prin care s-a tranșat într-o primă judecată chestiunea de drept sau raportul juridic creat între părți, prin dezlegări peremptorii opozabile părților în mod absolut, este împiedicată de art. 166 C.pr.civ,
In probațiune, s-au depus la dosar înscrisuri.
La termenul din 23.10.2014 reclamantul, prin reprezentant, a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Cluj-N., iar instanța a pus în discuție excepția și a rămas în pronunțare pe excepție.
Analizând cu prioritate, potrivit art. 137 alin. (1) C. proc. civ., excepția necompetenței materiale, instanța reține următoarele:
În fapt, in prezenta cauza s-a solicitat instanței să dispună desființarea contractului de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008 și obligarea pârâților să îi restituie reclamantului suma de_ euro achitată de către reclamant cu titlu de avans.
Reclamantul a apreciat valoarea litigiului la suma de_ euro achitată de către reclamant cu titlu de avans.
Instanța a considerat că valoarea litigiului trebuie raportată la valoarea integrală a contractului de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008, respectiv la suma de_ euro—întrucât desființarea contractului de vânzare cumpărare nr. 15/28.01.2008 vizează contractul în întregul său și nu doar suma de_ euro achitată de către reclamant cu titlu de avans.
Astfel, valoarea prezentului litigiu, având în vedere cursul leu-euro de la data sesizării instanței, este_,2 lei.
În drept, potrivit art. 94 pct. 1 lit. j C.p.c., judecătoriile judecă: în primă instanță, (...) orice alte cereri evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, indiferent de calitatea părților, profesioniști sau neprofesioniști.
Conform art. 95 pct 1 C.p.c., tribunalele judecă în primă instanță, toate cererile care nu sunt date prin lege în competența altor instanțe.
În speță, valoarea litigiului este mult superioară limitei de_ lei prev. de art. 94 pct. 1 lit. j C.p.c., prin urmare Judecatoria Cluj N. nu este competentă să soluționeze prezenta cauză. În raport de art. 95 pct. 1 C.p.c., competența de soluționare a prezentei cauze aparține tribunalului—instanța de drept comun, în concepția Codului de procedură civilă în vigoare.
Pentru aceste motive instanța urmează să admită excepția necompetenței materiale și să decline cauza în favoarea Tribunalului Cluj—Secția Civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite exceptia necompetentei materiale a Judecătoriei Cluj N., invocata de către reclamant, la primul termen de judecată.
Declina competenta de solutionare a cauzei avand ca obiect anulare act formulata de către reclamantul P. I. O., cu domiciliul procesual ales la sediul SCA C. și Asociații, situat în Cluj-N., .. 18, casa nr. 3, 400 122, jud. Cluj, persoana împuternicită cu primirea corespondenței fiind doamna C. A., in contradictoriu cu pârâții M. S. R., cu domiciliul procesual ales in Mun. Cluj-N., ., nr. 93, .. 3, ., jud. Cluj, V. P.-D. și V. A. M., domiciliați în Mun. Cluj-N., .. 18, jud. Cluj, cu domiciliul procesual ales la SCPA H. si ASOCIAȚII, cu sediul pe .. 7, .- N.. jud. Cluj, în favoarea Tribunalului Cluj—Secția Civilă.
F. cale de atac.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.10.2014.
Președinte,Grefier,
V. C. I. C. D. S.
red. ICCV/5ex/14.10.2014
Dosar nr._ /2014
HOT.
24.10.2014
Admite excepția necompetentei materiale a Judecătoriei Cluj N., invocata de către reclamant, la primul termen de judecată.
Declina competenta de soluționare a cauzei având ca obiect anulare act formulata de către reclamantul P. I. O., in contradictoriu cu pârâții M. S. R., V. P.-D. și V. A. M., în favoarea Tribunalului Cluj—Secția Civilă.
Fără cale de atac.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.10.2014.
Președinte,
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 7159/2014. Judecătoria... | Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 2014/2014.... → |
|---|
