Acţiune în constatare. Sentința nr. 7279/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7279/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 13-07-2015 în dosarul nr. 7279/2015
ROMÂNIAOperator de date cu caracter personal nr. 3185
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
JUDEȚUL CLUJ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 7279/2015
Ședința publică din data de 13.07.2015
Instanța formată din:
PREȘEDINTE: D. O.-M.
GREFIER: Z. R.
Pe rol fiind pronuntarea cu privire la acțiunea civila formulată de reclamantii O. L. si O. C. în contradictoriu cu paratii K. A. si sotia K. E., K. I., K. E. si K. G., casatorita SZABADOS, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în cauza, sunt lipsa partile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de sedinta, dupa care:
Se constata ca reclamantii au inregistrat, la dosarul cauzei, concluzii scrise.
Se arata ca dezbaterile cu privire la admisibilitatea actiunii prin raportare la prev. Legii nr. 17/2014 au avut loc în ședința publică din data de 07.07.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-N. la data de 25.04.2014, sub nr._, reclamantii O. L. si O. C., prin avocat cu împuternicire la fila 8 din dosar, au solicitat instantei, în contradictoriu cu paratii K. A. si sotia K. E., K. I., K. E. si K. G., casatorita SZABADOS, mostenitori ai defunctului K. S., pronunțarea unei hotărâri prin care:
- să se constate că, prin Contractul de Intretinere incheiat intre paratii de rand 1 si numitul K. S., in data de 29.05.1998, defunctul K. S. si-a dat acordul pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra suprafetei de 4.800 mp, teren arabil, din tarlaua 42, .: la Nord- Drum, la Est- Szas J., la Sud- K. S., la Vest- C. V., teren situat in ., inscris in Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002, COD_, precum si pentru transferul dreptului de proprietate asupra imobilului teren in suprafata de 5.800 mp, situat in tarlaua 22, .: la Nord- D., la Est- K., la Sud- Drum, la Vest- K. St., teren situat in Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, COD_;
- sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul teren de 4.800 mp, teren arabil, din tarlaua 42, .: la Nord- Drum, la Est- Szas J., la Sud- K. S., la Vest- C. V., teren situat in ., inscris in Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002, COD_, precum si pentru imobilul teren in suprafata de 5.800 mp, situat in tarlaua 22, .: la Nord- D., la Est- K., la Sud- Drum, la Vest- K. St., teren situat in Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, COD_, pentru transmiterea dreptului de proprietate de la defunctul K. S. catre paratii K. A. si K. E. si sa se dispuna inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea acestora;
- sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul teren de 4.800 mp, teren arabil, din tarlaua 42, .: la Nord- Drum, la Est- Szas J., la Sud- K. S., la Vest- C. V., teren situat in ., inscris in Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002, COD_, precum si pentru imobilul teren in suprafata de 5.800 mp, situat in tarlaua 22, .: la Nord- D., la Est- K., la Sud- Drum, la Vest- K. St., teren situat in Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, COD_, pentru transmiterea dreptului de proprietate de la paratii K. A. si K. E. in favoarea reclamantilor si sa se dispuna inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea reclamantilor, in cota parte de 1/1, cu titlu de bun comun;
- cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata, numai in caz de opunere la admiterea actiunii.
În esenta, in motivarea cererii, s-a aratat ca, la data de 01.10.2011, reclamantii au incheiat cu paratii de rand 1 o promisiune de vanzare-cumparare prin care promitentii-vanzatori s-au obligat sa le transmita dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 4.800 mp, teren arabil, din tarlaua 42, . Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002, COD_, precum si asupra terenului in suprafata de 5.800 mp, situat in tarlaua 22, . in Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, COD_.
Au mentionat reclamantii ca promisiunea de vanzare-cumparare avand ca obiect obligatia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor individualizate a putut fi incheiata intrucat, prin Contractul de Intretinere din data de 29.05.1998, intre paratii de rand 1 si defunctul K. S., acesta din urma a consimtit a transfera, in schimbul intretinerii, dreptul de proprietate pentru terenurile: 1 ha in locul numit „Grete”’; 0,14 ha in locul „Tesche”; 0,40 ha in locul numit „Comanda”; 0,40 ha in locul numit „Sub Teghes”; 1,16 ha in locul numit „Hatusolab” si, la data de 24.05.2002, a fost emis Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 in favoarea numitului K. S., titlu de proprietate care contine terenul in suprafata de 4.800 mp, teren arabil din tarlaua 42, . data de 18.03.2003, a fost emis Titlul de Proprietate Nr. 3098/3918 in favoarea numitului K. S., titlu de proprietate care contine terenul in suprafata de 5.800 mp, situat in tarlaua 22, .-N..
Au invederat reclamantii ca, prin Decizia Civila Nr. 671/2003, pronuntata de Curtea de Apel Cluj in dosarul nr. 1606/2003, opozabila tuturor paratilor din prezenta cauza, instanta de recurs a statuat, in mod irevocabil, in sensul ca actul ce reprezinta conventia incheiata in data de 29.05.2008, este nul ca si contract de intretinere pentru lipsa formei autentice, dar este perfect valabil drept promisiune de intretinere, partile semnatare asumandu-si, reciproc, obligatiile de a face tot ceea ce este necesar pentru a ajunge la instrainarea valabila a imobilelor asupra carora a fost incheiata conventia, aratandu-se ca manifestarea de vointa a defunctului K. S. a fost aceea de a-si exprima acordul in ceea ce priveste transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor individualizate in cuprinsul conventiei, in schimbul intretinerii viagere. In acest sens, s-a aratat ca dezlegarile date de instanta de recurs se impun cu putere de lucru judecat in prezenta cauza.
Au apreciat reclamantii ca este intemeiata actiunea lor, avand in vedere faptul ca promisiunea de vanzare-cumparare este un act juridic valabil incheiat, contractul reprezinta un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanta de judecata, fiind in afara oricarui dubiu ca, in speta, s-au intalnit cele doua elemente esentiale pentru nasterea valabila a unui antecontract de vanzare-cumparare si, anume: vointa paratilor de rand 1 de a vinde si vointa reclamantilor de a cumpara. S-a mai aratat ca pretul a fost achitat in intregime, obligatiile stabilite in sarcina reclamantilor fiind indeplinite, insa, desi notificati, paratii de rand 1 nu s-au prezentat in data si ora stabilita in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
In sustinerea cererii lor, reclamantii au invocat prev. Legii nr. 7/_, cu privire la actiunea in prestatie tabulara, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 si art. 888, art. 894 si art. 896, art. 1516 din Codul Civil.
In probațiune, au fost depuse înscrisuri la dosarul cauzei (filele 9-29) si s-a solicitat administrarea probei cu interogatoriul paratilor si cea privind expertiza tehnica topografica cadastrala.
Actiunea a fost legal timbrata (fila 2).
Desi legal citati, paratii nu au depus intampinare la dosarul cauzei si nici nu s-au prezentat in fata instantei, in vederea formularii unei pozitii procesuale.
În cadrul sedintei publice din data de 28.10.2014, instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri, luand act de renuntarea reclamantilor la administrarea probei cu interogatoriul paratilor si la cea privind efectuarea unei expertize tehnice topografice.
Prin Sentinta Civila Nr._/28.10.2014, raportandu-se la prev. Legii nr. 17/2014, instanta a respins, ca inadmisibila, actiunea formulata de catre reclamantii O. L. si O. C.. Impotriva hotararii primei instante, reclamantii au formulat apel, cale de atac de a fost admisa si, prin Decizia Civila Nr. 209/A/26.02.2015, Tribunalul Cluj a dispus anularea Sentintei nr._/2014 și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleași instante.
Solutia instantei de control judiciar a fost adoptata pe considerentul ca a fost incalcat principiul contradictorialității, atat timp cat, deși nu a fost invocată și pusă în discuție inadmisibilitatea acțiunii raportat la dispozițiile Legii nr. 17/2014, instanța a apreciat că acțiunea reclamanților nu este admisibila. Ca atare, nu au fost formulate indrumari care sa fie obligatorii pentru instanța care judecă fondul, in sensul art. 501 din Codul de Procedura, in speta fiind aplicabile disp. alin. 2 al acestui text de lege si judecata trebuie efectuata din nou, intrucat hotărârea a fost casată pentru încălcarea regulilor de procedură. Pe acest considerent, exercitandu-si rolul activ prev. de art. 22 alin. 2 din Codul de Procedura Civila, în scopul de a pronunța o hotărâre temeinica și legala, in cadrul sedintei publice din data de 07.07.2015, instanta a pus in discutia partilor admisibilitatea actiunii prin raportare la disp. art. 5 din Legea nr. 17/2014 si a retinut cauza in pronuntare sub acest aspect.
Prin serviciul registratura al instantei, la data de 08.07.2015, reclamantii au inregistrat concluzii scrise la dosarul cauzei si au solicitat respingerea exceptiei inadmisibilitatii, intrucat, prin aplicarea disp. Legii nr. 17/2014, li s-ar aduce o atingere grava dreptului de acces la justitie si ar fi incalcate disp. art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, astfel ca, fata de prev. art. 20 din Constitutie si art. 3-4 din Codul de Procedura Civila, instanta trebuie sa inlature disp. Legii nr. 17/2014 si sa aplice prevederile legale in vigoare la data incheierii promisiunii de vanzare-cumparare din 01.10.2011.
Analizând actele și lucrările dosarului, reține următoarele:
În fapt, din coroborarea înscrisurilor depuse la dosar, rezultă că, prin Titlul de Proprietate Nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002 (fila 26 din dosarul nr._ ), defunctului K. S., decedat la data de 01.12.1999 (fila 27 din dosarul nr._ ) i s-a reconstituit, pe baza Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului arabil situat in extravilanul comunei Chinteni, jud. Cluj, identificat ca fiind in ., in suprafata de 4.800 mp, cu vecinatatile: la Nord- Drum, la Est- Szas J., la Sud- K. S., la Vest- C. V.
Totodata, prin Titlul de Proprietate Nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003 (fila 25 din dosarul nr._ ), defunctului K. S., decedat la data de 01.12.1999 (fila 27 din dosarul nr._ ) i s-a reconstituit, pe baza Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului arabil situat in extravilanul localitatii Cluj-N., jud. Cluj, identificat ca fiind in ., in suprafata de 5.800 mp, cu vecinatatile: la Nord- D. F., la Est- K. E., la Sud- Drum, la Vest- K. St.
Beneficiarul dreptului de proprietate reconstituit prin titlurile de proprietate anterior mentionate, numitul K. S., a decedat la data de 01.12.1999 si reclamantii sustin ca paratii K. A. si sotia K. E., K. I., K. E. si K. G., casatorita SZABADOS sunt mostenitorii defunctului.
Insa, reclamantii nu inteleg sa includa in masa succesorala ramasa dupa defunctul K. S. cele doua terenuri ce fac obiectul litigiului de fata, astfel cum au fost individualizate in cele ce preced, deoarece apreciaza ca dreptul de proprietate cu privire la cele doua imobile a fost transmis paratilor K. A. si sotia- K. E., prin contractul de intretinere incheiat la data de 29.05.1998 si depus la fila 14 din dosarul nr._ . S-a aratat ca aceasta conventie, raportat la statuarile Deciziei Nr. 671/2003, pronuntata de Curtea de Apel Cluj- Sectia Civila, in dosarul nr. 1606/2003, ce se impun cu putere de lucru judecat, este nula ca si contract de intretinere pentru lipsa formei autentice, dar este perfect valabila drept promisiune de intretinere, partile semnatare asumandu-si, reciproc, obligatiile de a face tot ceea ce este necesar pentru a ajunge la instrainarea valabila a imobilelor asupra carora a fost incheiata conventia, manifestarea de vointa a defunctului K. S. fiind aceea de a-si exprima acordul in ceea ce priveste transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor individualizate in cuprinsul conventiei, in schimbul intretinerii viagere.
Invocand considerentele Deciziei Nr. 671/2003, pronuntata de Curtea de Apel Cluj- Sectia Civila, in dosarul nr. 1606/2003, reclamantii solicita instantei, pe cale de actiune oblica, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul teren arabil in suprafata de 4.800 mp, din tarlaua 42, . extravilanul comunei Chinteni, jud. Cluj, inscris in Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002, precum si pentru imobilul teren arabil in suprafata de 5.800 mp, din tarlaua 22, . extravilanul localitatii Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, in vederea transmiterii dreptului de proprietate de la defunctul K. S. catre paratii K. A. si K. E. si sa se dispuna inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea acestora.
Petitele 1 si 2 ale actiunii au fost formulate pe cale de actiune oblica, data fiind calitatea reclamantilor de creditori ai promisiunii de vanzare-cumparare incheiata cu paratii de rand 1, la data de 01.10.2011 (fila 9 din dosarul nr._ ), conform careia paratii, in calitate de promitenti-vanzatori s-au obligat sa le transmita reclamantilor, in calitate de promitenti-cumparatori dreptul de proprietate asupra terenului arabil in suprafata de 4.800 mp, din tarlaua 42, . Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002 si terenului arabil in suprafata de 5.800 mp, din tarlaua 22, . Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, insa nu si-au indeplinit obligatia de a se prezenta la notarul public in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, desi au fost notificati (filele 22-23 din dosarul nr._ ), iar pretul conventiei a fost achitat in totalitate, dupa cum rezulta din coroborarea mentiunilor promisiunii de vanzare-cumparare (fila 9 din dosarul nr._ ) si cele ale chitantelor atasate la filele 10-13 din dosarul nr._ .
In consecinta, reclamantii solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul teren arabil in suprafata de 4.800 mp, din tarlaua 42, . extravilanul comunei Chinteni, jud. Cluj, inscris in Titlul de Proprietate nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002 si imobilul teren arabil in suprafata de 5.800 mp, din tarlaua 22, . extravilanul localitatii Cluj-N., inscris in Titlul de Proprietate nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003, pentru transmiterea dreptului de proprietate de la paratii K. A. si K. E. in favoarea reclamantilor si sa dispuna inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara in favoarea reclamantilor, in cota parte de 1/1, cu titlu de bun comun.
. promisiunii de vanzare-cumparare de la fila 9 din dosarul nr._, instanta constata ca paratii de rand 1, in calitatea lor de intretinatori ai defunctului K. A., titularul dreptului de proprietate cu privire la cele doua terenuri ce fac obiectul litigiului, au promis reclamantilor vanzarea imobilelor pentru pretul de 7.000 lei, care a si fost achitat de catre promitentii cumparatori. Desi in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare, s-a stipulat obligatia vanzatorilor de a incheia cu reclamantii contract autentic de vanzare-cumparare, precum si cea de a preda acte apte de intabulare in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, paratii de rand 1 nu au respectat obligatiile asumate.
Instanta trebuie, insa, sa retina ca, fata de probatoriul administrat in cauza, nu poate fi contestat faptul ca terenurile cu privire la care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic sunt terenuri agricole, situate in extravilan si nu sunt intabulate in cartea funciara, imprejurare invederata si de catre reprezentanta reclamantilor in cadrul sedintei publice din data de 28.10.2014. Ori, fiind vorba despre terenuri agricole, situate in extravilan, dupa cum rezulta din mentiunile Titlului de Proprietate Nr. 1546/2221 din data de 24.05.2002 sau cele ale Titlului de Proprietate Nr. 3098/3918 din data de 18.03.2003 (filele 25-26 din dosarul nr._ ), instanta este tinuta sa aprecieze cu privire la admisibilitatea actiunii pe baza disp. Legii nr. 17/2014, act normativ aplicabil spetei in conditiile art. 20 alin. 1 ale acestei reglementari (prin interpretarea „per a contrario” a dispozitiilor legale care reglementeaza aplicabilitatea legii).
De altfel, in cadrul sedintei publice din data de 07.07.2015, reprezentantul reclamantilor a si recunoscut imprejurarea ca regimul juridic al terenurilor in speta este reglementat prin Legea nr. 17/2014, insa a solicitat instantei ca, fata de prev. art. 20 din Constitutie si art. 3-4 din Codul de Procedura Civila, sa inlature disp. Legii nr. 17/2014 si sa aplice cauzei prevederile legale in vigoare la data incheierii promisiunii de vanzare-cumparare din 01.10.2011, in caz contrar urmand a fi adusa o atingere grava dreptului de acces la justitie garantat reclamantilor prin art. 21 din Constitutie si art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Referitor la sustinerile reclamantilor cu privire la ingradirea accesului la justitie prin aplicarea normelor de drept care reglementeaza regimul juridic al terenurilor ce fac obiectul cererii de chemare in judecata, instanta are in vedere ca, fata de prev. art. 21 din Constitutie, orice persoană se poate adresa justiției pentru apărarea drepturilor, a libertăților și a intereselor sale legitime si nicio lege nu poate îngrădi exercitarea acestui drept. Dreptul de acces la instanta este garantat si in cuprinsul art. 6 alin. 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, ce arata ca: „Orice persoană are dreptul la judecarea cauzei sale în mod echitabil, în mod public și în termen rezonabil, de către o instanță independentă și imparțială ...” si, cat timp Romania este parte semnatara a Conventiei, fata de prev. art. 20 din Constitutie si art. 3 din Codul de Procedura Civila, instanta este tinuta sa aiba in vedere garantiile oferite de Conventia Europeana a Drepturilor Omului cu privire la liberul acces la justitie.
Interpretarea normelor de drept interne prin raportare la disp. Conventiei Europeene a Drepturilor Omului trebuie, insa, sa se realizeze pe baza jurisprudentei construita de Curtea Europeana a Drepturilor Omului, ce a analizat, in mod minutios si a detaliat prevederile Conventiei. In speta, instanta considera ca sunt relevante considerentele exprimate de Curtea Europeana a Drepturilor Omului, in Hotararea din 26 ianuarie 2006, pronuntata in Cauza “L. împotriva României”, in solutionarea cererii nr._/00, ce arata, in cuprinsul par. 36, ca: „dreptul de acces la justiție nu este absolut; el poate permite restricții admise implicit, întrucât, prin chiar natura sa, este reglementat de către stat. Elaborând o astfel de reglementare, statele se bucură de o anumită marjă de apreciere. Totuși, restricțiile aplicate nu pot limita accesul persoanei într-o asemenea manieră sau până într-acolo încât dreptul să fie atins în însăși substanța sa. În plus, aceste restricții nu sunt conforme cu art. 6 alin. 1 din Convenție decât dacă urmăresc un scop legitim și dacă există un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul vizat.”
In aceeasi ordine de idei, prin Hotararea din data de 14 decembrie 2006, pronuntata in Cauza „Lupas si altii impotriva Romaniei”, in solutionarea cererilor nr. 1434/02,_/02 și 1385/03, Curtea a stabilit, in cuprinsul par. 63-64, ca: “dreptul de acces la un tribunal nu este absolut. El poate conduce la restricții admise implicit deoarece se referă prin chiar natura sa la o reglementare din partea statului. Elaborând o asemenea reglementare, statele beneficiază de o anumită marjă de apreciere. Cu toate acestea, restricțiile aplicate nu ar putea restrânge accesul deschis individului în așa fel încât sau până la punctul că dreptul este atins în substanța sa însăși. De asemenea, ele nu se armonizează cu articolul 6 par. 1 decât dacă urmăresc un scop legitim și dacă există un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat ... reglementarea referitoare la formalitățile de respectat pentru a formula un recurs vizează să asigure buna administrare a justiției și respectarea, în special, a principiului siguranței juridice (a se vedea „Bulena contra Republicii Cehe”, nr._/00, par. 28, 20 aprilie 2004)”.
Prin adoptarea Legii nr. 17/2014, statul si-a exercitat dreptul de a reglementa maniera in care se va realiza accesul la justitie pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare in ceea ce priveste terenurile agricole situate în extravilan si, chiar daca reglementarea impune restrictii in exercitarea dreptului de acces la instanta cu privire la promitentii cumparatori ce au incheiat antecontracte care nu respecta procedura prevazuta de lege si, ca atare, nu se incadreaza in categoria celor pentru care instanta ar putea pronunța o hotărâre judecătoreasca care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, nu se poate aprecia ca art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului le-a fost incalcat acestor promitenti-cumparatori.
In primul rand, instanta arata ca scopurile urmarite de Legea nr. 17/2014 sunt, conform art. 1 din acest act normativ: asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național; stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan; comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic, fiind mai mult decat evident faptul ca obiectivele urmarite de stat prin adoptarea reglementarii se incadreaza in categoria „scopului legitim” la care se raporteaza Curtea Europeana a Drepturilor Omului in analiza compatibilitatii restrictiilor aduse accesului la justitie cu drepturile garantate prin Conventie.
Cat priveste existenta unui raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite de stat și scopul vizat, instanta considera ca a fost respectat, atat timp cat dreptul de acces la justitie nu este ingradit in esenta sa, promitentii-cumparatori care au incheiat antecontracte ce nu respecta procedura prevazuta de lege si nu se incadreaza in categoria celor pentru care instanta ar putea pronunța o hotărâre judecătoreasca care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, avand posibilitatea de a se adresa justitiei pentru obligarea promitentului-vanzator sa parcurga etapele reglementate prin disp. Legii nr. 17/2014, astfel incat sa devina posibila perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
. din Conventia Europeana a Drepturilor Omului nu este un drept absolut si nu garanteaza reclamantului admisibilitatea oricarei actiuni in justitie, ci doar posibilitatea ca o instanta de judecata sa decida cu privire la pretentiile sale, pretentii ce, in cazul de fata, pot fi formulate, in fond, doar pe calea unei actiuni vizand obligarea promitentilor-vanzatori sa-si indeplineasca obligatia de a le asigura promitentilor-cumparatori perfectarea contractului in forma autentica in conditiile Legii Nr. 17/2014, prin parcurgerea procedurii reglementata de legiuitor in scopul protejarii intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național sau promovarea unei actiuni in obligarea promitentilor-vanzatori de a le repara, in echivalent, prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a incheia contractul in forma autentica, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 17/2014.
Rezulta ca instanta trebuie sa decida cu privire la temeinicia pretentiilor deduse judecatii prin raportare la prev. art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, conform carora: „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”
Instanta constata, astfel, ca, fata de continutul imperativ al disp. art. 5 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, reclamantii nu si-ar putea valorifica dreptul de proprietate, prin inscrierea bunurilor imobile in cartea funciara chiar si in ipoteza in care ar obtine o hotarare care sa tina loc de act autentic si, prin constatarea admisibilitatii actiunii lor, nu s-ar realiza decat pronuntarea unei hotarari ce nu face o aplicare corecta a legii, nu este legala si nu poate fi pusa in aplicare, cu toate ca, in esenta ei, prin raportare la probatoriul administrat, ar fi justificata.
In continuare, instanta arata ca, fata de prev. art. 4 din Legea nr. 17/2014: „(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale. ... (3) Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.”
Totodata, instanta se raporteaza si la disp. art. 9 din Legea nr. 17/2014, care stipuleaza, in mod imperativ: “Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”
Aplicand aceste prevederi legale la speta dedusa judecatii, instanta considera ca actiunea reclamantilor nu este admisibila, cat timp terenurile cu privire la care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic nu au fost supuse procedurii speciale reglementata in cuprinsul disp. Legii nr. 17/2014 pentru a putea fi posibila instrainarea, respectiv garantarea dreptului de preemtiune de natura legala si, mai mult, terenurile nu sunt inscrise in Cartea Funciara.
Totodata, lipsa inscrierii imobilelor in Cartea Funciara determina inadmisibilitatea actiunii si din perspectiva disp. art. 896 din Codul Civil, ce au fost alegate de catre reclamanti in sustinerea cererii de chemare in judecata, deoarece acest text de lege reglementeaza o actiune in prestatie tabulara, ce are ca obiect inscrierea noului proprietar in cartea funciara, iar nu chiar inscrierea imobilului cu privire la care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
De altfel, fata de prev. imperative ale art. 5 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, reclamantii nici nu ar putea parcurge procedura de inscriere a imobilelor in cartea funciara, deoarece hotararea care sa tina loc de act autentic pe care o solicita instantei nu poate acoperi lipsa procedurii de garantare a dreptului de preemtiune de natura legala instituit in cuprinsul acestei reglementari. Ori, in conditiile art. 21 si art. 22 din Legea nr. 7/1996, instanta nu ar putea dispune inscrierea in cartea funciara, deoarece publicitatea imobiliară se efectuează de birourile de cadastru și publicitate imobiliară, activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale fiind îndeplinită de registratori de carte funciară. Avand in vedere prevederile Titlului II, Capitolul II din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, instanta constata ca operațiunea de inscriere in cartea funciara se efectueaza, prin Încheiere, de către registratorii din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pe bază de cerere și documente justificative, fiind necesara intocmirea unei documentatii cadastrale si adresarea unei cereri de intabulare catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, institutie ce are competența functionala pentru inregistrarea imobilelor in cartea funciara, intrucat cererea de intabulare nu este de competența instanțelor judecătorești. D. un functionar din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara este in masura sa dispuna, prin incheiere, deschiderea cartii funciare si intabularea dreptului de proprietate, justificat prin prezentarea unor documente corespunzatoare si acest functionar este tinut sa aplice disp. art. 5 alin. 2 din Legea nr. 17/2014, astfel ca dreptul de acces la instanta pe care il solicita reclamantii prin promovarea prezentei actiuni ar ramane fara finalitate.
Pentru considerentele expuse, instanta urmeaza a respinge, ca fiind inadmisibila, actiunea reclamantilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge, ca fiind inadmisibila, actiunea formulata de reclamantii O. L. si O. C., ambii cu domiciliul in localitatea G., ., jud. Cluj și domiciliul procesual ales la sediul profesional al av. B. A., din localitatea D., ., nr. 11, jud. Cluj in contradictoriu cu pârâtii K. A. si K. E., ambii cu domiciliul in comuna Chinteni, ., jud. Cluj, K. I., cu domiciliul in localitatea Cluj-N., ., ., ., K. E., cu domiciliul in comuna Chinteni, ., jud. Cluj si K. G., casatorita SZABADOS, cu domiciliul in comuna Chinteni, ., jud. Cluj.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea hotararii. Cererea si motivele de apel se vor depune la Judecatoria Cluj-N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 13.07.2015.
Președinte, Grefier,
D. O.-M. Z. R.
Red. D./Dact. D.
9 ex./13.07.2015
| ← Legea 10/2001. Sentința nr. 6920/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 6971/2015.... → |
|---|
