Acţiune în constatare. Sentința nr. 2886/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2886/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 27-02-2013 în dosarul nr. 13293/212/2011
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ nr. 2886
ȘEDINȚA PUBLICĂ din data de 27 Februarie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: R. E. L.
GREFIER: E. A. P.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect acțiune în constatare, acțiune formulată de reclamantul N. R. cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat Stila F. din C., . nr. 61, ., ., în contradictoriu cu pârâții C. M. cu domiciliul în ., P. S. cu domiciliul în Slatina, ., ., P. G. cu domiciliul în ., A. M. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., ., jud. Teleorman, S. G. cu domiciliul în ., S. F. cu domiciliul în ., jud. O., S. O. R. cu domiciliul în București, .. 27, ., sector 3, București, S. G. cu domiciliul în București, ., .. 1, sector 5, București, C. C. cu domiciliul în București, ., ., București, M. M. cu domiciliul în București, .. 17, ., sector 5, București, E. C. cu domiciliul în București, .. 28, ., ., București și S. N. cu domiciliul în ..
Dezbaterile asupra fondului și susținerile părților au avut loc în ședință publică din data de 13.02.2013, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când având în vedere prevederile art. 260 alin.1 Cod procedură civilă instanța a amânat pronunțarea la data de 20.02.2013 și apoi la data de 27.02.2013, hotărând următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 23.05.2011 sub numărul_ reclamantul N. R. a solicitat în contradictoriu cu pârâții C. M., P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C., S. N. și S. V. să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la următoarele loturi de teren atribuite pârâților în urma partajului judiciar ce a făcut obiectul dosarului nr._/212/2008:
I. lotul nr. 3 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei C. M. compus din: teren în suprafață de 833 mp situat în M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., compus din teren de 83 mp situat in Năvodari, ., compus din teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, .;
II. lotul nr. 4 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei P. S. compus din teren in suprafață de 833 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 496 mp situat 7in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, .,
III. lotul nr. 5 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M. si E. C. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4674 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 84 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 996 mp situat in Năvodari, .,
IV. lotul nr. 6 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. N. și S. V. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ..
În motivarea în fapt a cererii reclamantul a arătat că la data de 01.09.2006 între reclamantul N. R., în calitate de promitent-cumpărător, și numiții C. M., P. S., S. N. și S. N., în calitate de promitenți-vânzători a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3898/01.09.2006 prin care promitenții-vânzători se obligau să vândă reclamantului, în termen de 60 de zile de la data comunicării hotărârii definitive și irevocabile de partaj cotele indivize de 1/12 pentru fiecare persoană (în total cota de 4/12) din următoarele terenuri:
- terenul arabil situat în extravilanul comunei M. K., județul C., având suprafața totală de 6 ha și 6.100 mp compus din:
- . în suprafață de 1 ha, având următoarele vecinătăți: la nord – De 667/3/27, la sud – moștenitor I. I. A 667/3/6, la est – J. O. A 667/3/24, la vest – moștenitor Naumenco Axenia A 667/3/31,
- . în suprafață de 5 ha și 6.100 mp având următoarele vecinătăți: la nord – De 667/3/37, la sud – De 667/3/27, la est – moștenitor T. T., la vest – moștenitor Naumenco Axenia – A 667/3/31,
- terenul arabil situat în extravilanul orașului Năvodari, județul C., în suprafața totală de 1 ha și 8.900 mp compus din:
- . suprafață de 1 ha și 1.940 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – De 277/73, la sud – De 277/84, la est – moștenitor S. T. A 277/80, la vest – C. D. Walter A 277/82.
- sola 43, . suprafață de 5.955 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – moștenitor S. I. A 277/149, la sud – moștenitor P. Erofei A 277/151, la est – De 277/131, la vest – De 277/132,
- sola 43, . suprafață de 1.000 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – De 273/44, la sud – De 279/2, la est – S. M. A 273/46, la vest – moștenitor Dotan I. A 273/48.
Ulterior, pe rolul Judecătoriei C. a fost înregistrat dosarul nr._/212/2008 având ca obiect ieșire din indiviziune. Cauza a fost soluționată prin sentința civilă nr. 321/28.02.2011 a Tribunalului C., fiind atribuite promitenților-vânzători în proprietate exclusivă suprafețele de teren indicate în petitul cererii. Pe parcursul procesului promitentul-vânzător S. N. a decedat, astfel că lotul nr. 5 a fost atribuit de instanță moștenitorilor acestuia, pârâții S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M. și E. C.. Deși termenul stabilit de părțile antecontractului de vânzare-cumpărare a expirat, promitenții vânzători nu și-au executat obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma prevăzută de lege, deși promitentul-cumpărător și-a executat obligația de plată stabilită prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
În cauză sunt incidente prevederile art. 5 alin.2 din Titlul X al legii nr. 247/2005. Reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate, fiind îndreptățit să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
La cerere reclamantul a atașat copia antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3898/01.09.2006 la B.N.P. Asociați C. P. și A. E.-G..
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în sumă de 1.005 lei.
Pârâții C. M., P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C., S. N. și S. V. au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâții au arătat că împreună cu reclamantul și alte persoane sunt moștenitorii lui Geacarel N. care a avut în proprietate două terenuri: terenul arabil situat în extravilanul comunei M. K., județul C., având suprafața totală de 6 ha și 6.100 mp și terenul arabil situat în extravilanul orașului Năvodari, județul C., în suprafața totală de 1 ha și 8.900 mp. În temeiul legii nr. 18/1991 s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra acestor terenuri în favoarea numiților S. N., P. S., C. M., S. J. și alții. S. N. a decedat la data de 16.11.2004, pârâții S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. fiind moștenitorii legali ai acestuia. De asemenea S. J. este decedat, pârâții S. N. și S. V. fiind moștenitorii legali ai acestuia.
La data de 06.08.2003 a fost autentificată sub nr. 1819 procura prin care S. N., C. M. și P. S. îl împuternicesc pe N. F. A. să vândă către N. R. cotele lor din cele două suprafețe de teren menționate și să reprezinte mandanții în ieșirea din indiviziune având ca obiect aceste terenuri. La data de 15.08.2003 se autentifică sub nr. 3080 procura cu același conținut ca și cea anterioară dată de S. N. către N. F. A..
La data de 05.01.2004 N. F. A. introduce pe rolul Judecătoriei C. în numele lui S. N., S. N., C. M. și P. S. în contradictoriu cu ceilalți moștenitori ai lui Geacarel N. acțiune de ieșire din indiviziune având ca obiect terenurile menționate, fără a se aduce la cunoștința mandanților acest demers.
La data de 27.09.2004 se instituie curatela în ceea ce-l privește pe S. N., fiind numit curator C. C., acesta suferind cu mult timp înainte de demență senilă și sindrom paranoid. La data de 16.11.2004 S. N. moare. Mandatarul N. F. A. nu încunoștiințează despre acest aspect nici instanța și de asemenea nu încunoștiințează pârâții de existența procesului, având în vedere pe de o parte încetarea mandatului, prin moartea mandantului, dar și obligația de informare și de a da socoteală pe care o are mandatarul și de executare cu bună credință a convențiilor. O situație similară se remarcă și în ceea ce privește pe moștenitorii lui S. J., în sensul că deși atât S. N., cât și S. V., sunt moștenitorii lui S. J., mandatarul N. F. A. nu îl identifică în acțiunea de partaj decât pe S. N.. La data de 26.09.2005 se pronunță încheierea de admitere în principiu, iar la data de 27.11.2006 se pronunță sentința civilă nr._ a Judecătoriei C. în contradictoriu cu S. N., decedat încă de la începutul litigiului, fără introducerea în cauză a moștenitorilor și fără să fie părți în cauză toate persoanele ce aveau calitatea de coproprietari asupra bunurilor.
La data de 01.09.2006 N. F. A. încheie în numele numiților S. N., C. M., P. S. și S. N. un antecontract de vânzare-cumpărare cu N. R., tatăl mandatarului, în calitate de promitent-cumpărător. Nici acest demers nu este adus la cunoștința mandanților. În apelul formulat de celelalte părți în dosarul de ieșire din indiviziune, pârâții au aflat întâmplător de derularea procesului, și față de maniera frauduloasă și reaua-credință cu care mandatarul și-a exercitat mandatul, au revocat procurile și au aflat de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. La data de 28.08.2007 N. F. A. le-a trimis câte o notificare pârâților, somându-i să se prezinte la notariat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Pârâții au arătat că în antecontractul de vânzare-cumpărare au calitate de promitenți-vânzători S. N., C. M., P. S. și S. N., pârâtul S. V. neavând nicio calitate. S. V. este coproprietarul asupra cotei de 1/12 ce face obiectul antecontractului alături de S. N.. Pârâtul S. V. nu și-a asumat nicio obligație prin antecontractul menționat, nefiind parte semnatară, aspect ce determină lipsa calității procesuale pasive a acestuia. Având în vedere calitatea pârâtului de coproprietar alături de S. N. asupra cotei de 1/12 și principiul nemo dat quod non habet, nu se poate constata vânzarea asupra întregii cote de 1/12, deoarece acest fapt ar duce la vânzarea cotei pârâtului, care ar fi abuzivă.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, având în vedere prețul neserios stabilit pentru vânzare. Antecontractul a fost încheiat la data de 01.09.2006 pentru cota totală de 4/12, prețul total fiind de 8.000 lei. Față de momentul încheierii antecontractului, prețul este neserios raportat la valoarea reală a bunurilor. Prețul vânzării trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător.
Antecontractul este lovit de nulitate și din perspectiva lipsei capacității civile de a contracta și a lipsei totale a consimțământului lui S. N. la încheierea acestui act. La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv 01.09.2006, S. N. era decedat, iar mandatul acordat de acesta lui N. F. A. încetase prin moartea mandantului, încheierea antecontractului fiind nelegală.
Pârâții au mai arătat că față de principiul egalității contractuale și principiului echilibrului contractual, coroborate cu datele speței, se constată ruperea echilibrului contractual între părțile contractului. Analizând prestațiile părților se constată că nu există un echilibru al acestora, suma de 8.000 lei, respectiv 2.000 lei pentru fiecare promitent-vânzător nefiind un echivalent just al terenurilor, ci reprezintă o valoare mult mai mică decât valoarea acestor terenuri.
În susținerea întâmpinării pârâții au solicitat încuviințarea următoarelor probe: înscrisuri, interogatoriu, martori, expertiză.
Prin încheierea din data de 08.02.2012 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/212/2011 instanța a admis excepția litispendenței și a dispus reunirea dosarului nr._/212/2011 la dosarul nr._ .
La termenul de judecată din data de 14.03.2012 instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. V. și a încuviințat ambelor părți proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu.
În cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse situația juridică și istoricul de rol fiscal cu privire la terenurile ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în dosarul nr._, raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosarul nr._/212/2008, decizia civilă nr. 321/28.02.2011 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008, sentința civilă nr. 6188/09.03.2010 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/212/2008, sentința civilă nr. 6333/03.04.2009 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/212/2007, procura autentificată sub nr. 1020/13.04.1999 la B.N.P. Lapadatu I. dată de S. N., P. S., C. M., S. N. lui N. R., declarații date de S. N., C. M., P. S., S. N. în anul 1999, certificatul de deces al defunctului S. N., procura dată de S. N., C. M., P. S. lui N. F. A. la data de 06.08.2003, procura dată de S. N. lui N. F. A. la 15.08.2003, procura dată de S. N., P. S., S. N. și C. M. lui N. R. la data de 07.11.2000, titlurile de proprietate nr._/826 din 15.04.2002 și_/827 din 15.04.2002 emise de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.
La data de 05.04.2012 pârâta P. S. a decedat, fiind introduși în cauză moștenitorii P. S., P. G., A. M. și S. G..
La termenul de judecată din data de 09.05.2012 instanța a administrat proba cu interogatoriile pârâților C. M., S. N. și interogatoriul reclamantului N. R..
La dosarul cauzei a fost atașat dosarele nr._/212/2008 și_/212/2007.
La termenul de judecată din data de 30.05.2012 instanța a încuviințat pârâților proba cu expertiză tehnică imobiliară având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a terenurilor la data de 01.09.2006, la dosarul cauzei fiind depus raportul de expertiză efectuat de expertul C. S..
Prin încheierea din 26.11.2012 instanța a încuviințat în parte obiecțiunile formulate de părți cu privire la raportul de expertiză, la dosar fiind depus suplimentul la raportul de expertiză.
La termenul de judecată din data de 13.02.2013 reclamantul a depus copii ale mandatelor poștale din 18.08.2003, copii ale recipiselor de consemnare din data de 05.02.2013 care atestă plata restului de preț convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare către pârâți și notificările comunicate acestora de către executorul judecătoresc, iar pârâții au depus copia citației emisă în dosarul nr._ și comunicată lui S. N. prin procurist N. F. A. la data de 16.03.2007, copia motivelor de recurs formulate în dosarul nr._, încheierea din data de 22.07.2007 pronunțată în dosarul nr._ .
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
La data de 15.04.2002 Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor C. a emis titlul de proprietate nr._/826 prin care, în temeiul legii nr. 18/1991, li s-a atribuit numiților S. N., S. J., C. M., P. S., S. I., B. V., N. P., N. I., moștenitorii lui Geacarel N., dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 1 ha și 8.900 mp situat în extravilanul localității Năvodari, județul C., și titlul de proprietate nr._/827 prin care, în temeiul legii nr. 18/1991, li s-a atribuit numiților S. N., S. J., C. M., P. S., S. I., B. V., N. P., N. I., moștenitorii lui Geacarel N., dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 6 ha și 6.100 mp situat în extravilanul localității M. K., județul C..
La data de 06.08.2003 numiții S. N., C. M., P. S. au întocmit procura specială autentificată sub nr. 1819 la B.N.P. P. C. prin care l-au împuternicit pe N. F. A. să vândă lui N. R. cotele proprietăților dintr-un teren arabil în suprafață totală de 6,61 ha situat în extravilanul localității M. K., județul C., cote dobândite de mandanți ca bunuri proprii, prin reconstituire conform Legii nr. 18/1991 cu Titlul de Proprietate nr._/827/2002 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor C., precum și cotele proprietăților dintr-un teren arabil în suprafață totală de 1,89 ha identificat prin Titlul de Proprietate nr._/826/2002 situat în extravilanul localității Năvodari, județul C..
La data de 15.08.2003 numitul S. N. a întocmit procura specială autentificată sub nr. 3080 la B.N.P. Totis A. M. prin care l-a împuternicit pe N. F. A., ca în numele său și pentru sine, să vândă lui N. R. cota proprietatea sa dintr-un teren arabil în suprafață totală de 6,61 ha situat în extravilanul localității M. K., județul C., cotă dobândită ca bun propriu, prin reconstituire conform Legii nr. 18/1991 cu Titlul de Proprietate nr._/827/2002 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor C., precum și cota dintr-un teren arabil în suprafață totală de 1,89 ha identificat prin Titlul de Proprietate nr._/826/2002 situat în extravilanul localității Năvodari, județul C..
La data de 16.11.2004 numitul S. N. a decedat, conform certificatului de deces emis de Primăria Slatina la data de 18.11.2004, moștenitorii legali ai acestuia fiind S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M. și E. C..
La data de 01.09.2006 între numiții S. N., C. M., P. S., S. N., reprezentați prin mandatarul N. F. A., în calitate de vânzători promitenți, și N. R., în calitate de cumpărător promitent, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3898/01.09.2006 la B.N.P. Asociați C. P. și A. E. G. prin care vânzătorii promitenți s-au obligat să vândă lui N. R., cel târziu în termen de 15 zile de la data intabulării hotărârii de partaj, dar nu mai târziu de 60 de zile de la data comunicării hotărârii definitive și irevocabile, cotele indivize de 1/12 pentru fiecare persoană (adică în total cota de 4/12) stabilite prin hotărârea de admitere în principiu, din următoarele terenuri:
- terenul arabil situat în extravilanul comunei M. K., județul C., având suprafața totală de 6 ha și 6.100 mp compus din:
- . în suprafață de 1 ha, având următoarele vecinătăți: la nord – De 667/3/27, la sud – moștenitor I. I. A 667/3/6, la est – J. O. A 667/3/24, la vest – moștenitor Naumenco Axenia A 667/3/31,
- . în suprafață de 5 ha și 6.100 mp având următoarele vecinătăți: la nord – De 667/3/37, la sud – De 667/3/27, la est – moștenitor T. T., la vest – moștenitor Naumenco Axenia – A 667/3/31,
2. terenul arabil situat în extravilanul orașului Năvodari, județul C., în suprafața totală de 1 ha și 8.900 mp compus din:
- . suprafață de 1 ha și 1.940 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – De 277/73, la sud – De 277/84, la est – moștenitor S. T. A 277/80, la vest – C. D. Walter A 277/82.
- sola 43, . suprafață de 5.955 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – moștenitor S. I. A 277/149, la sud – moștenitor P. Erofei A 277/151, la est – De 277/131, la vest – De 277/132,
- sola 43, . suprafață de 1.000 mp, având următoarele vecinătăți: la nord – De 273/44, la sud – De 279/2, la est – S. M. A 273/46, la vest – moștenitor Dotan I. A 273/48.
Numitul N. R. s-a obligat să cumpere de la vânzătorii promitenți dreptul de proprietate asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului cel târziu în termen de 15 zile de la data intabulării hotărârii de partaj, dar nu mai târziu de 60 de zile de la data comunicării hotărârii definitive și irevocabile. Părțile au convenit că prețul vânzării este de 8.000 lei, repartizate astfel: S. N. – suma de 2.000 lei, P. S. – suma de 2.000 lei, C. M. - suma de 2.000 lei, S. N. – suma de 2.000 lei, din care S. N. a declarat că a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, P. S. a declarat că a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, C. M. a declarat că a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, iar S. N. a declarat că a primit suma de 400 lei la 18.08.2003, restul sumelor urmând să fie primite de la mandatar în maxim 15 zile de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentința civilă nr. 6188/09.03.2010 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/212/2008, astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr. 321/28.02.2011 pronunțată de Tribunalul C. a fost admisă acțiunea civilă de ieșire din indiviziune formulată de moștenitorii lui Geacarel N. și a fost atribuit reclamantei C. M. lotul nr. 3 compus din: teren în suprafață de 833 mp situat în M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., compus din teren de 83 mp situat in Năvodari, ., compus din teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., a fost atribuit reclamantei P. S. lotul nr. 4 compus din teren in suprafață de 833 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., a fost atribuit reclamanților S. F., S. D., S. Gheorhe, C. C., M. M. și E. C. lotul nr. 5 compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4674 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 84 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 996 mp situat in Năvodari, ., a fost atribuit reclamanților S. N. și S. V. lotul nr. 6 compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ..
La data de 05.04.2012 pârâta P. S. a decedat conform certificatului de deces eliberat de Primăria Comunei Seaca, județul O., moștenitorii acesteia fiind P. S., P. G., A. M., S. G..
În drept, instanța reține că potrivit art. 969 Cod civil: „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.”, iar potrivit art. 1073: „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.” Conform art. 1077 Cod civil: „Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
În cauză sunt incidente și prevederile art. 5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 conform cărora: "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă contractul prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. În temeiul acestui contract oricare dintre părți poate cere încheierea contractului sau poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Din probele administrate în prezenta cauză rezultă că reclamantul N. R. și-a îndeplinit obligația corelativă de plată a prețului vânzării fixat de către părți, fiind astfel îndeplinită ipoteza art. 5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005. Astfel cum rezultă din copiile mandatelor poștale din data de 18.08.2003 depuse la dosarul cauzei, la data de 18.08.2013 N. F. a expediat prin mandat poștal suma de 400 lei către S. N., suma de 300 lei către S. N., suma de 300 lei către P. S., suma de 300 lei către C. M.. Totodată, în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți s-a consemnat că S. N. a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, P. S. a a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, a primit suma de 300 lei la 18.08.2003, iar S. N. a primit suma de 400 lei la 18.08.2003. În ceea ce privește restul de preț, pe parcursul solușionării litigiului, la data de 05.02.2013 reclamantul N. R. a consemnat la Cec Bank S.A. suma de 1.700 lei pentru pârâta C. M., suma de 600 lei pentru pârâtul S. N. (corespunzător cotei acestuia din dreptul de proprietate asupra terenurilor), suma de 1.700 lei pentru pârâții S. G., A. M., P. G. și P. S., suma de 1.700 lei pentru pârâții C. C., S. F., M. M., S. O. R., S. G., E. C., astfel cum rezultă din recipisele de consemnare nr._/1,_/1,_/1,_/1 din data de 05.02.2013 depuse la dosarul cauzei.
În ceea ce privește termenul până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, așa cum s-a reținut vânzătorii promitenți s-au obligat să vândă lui N. R., cel târziu în termen de 15 zile de la data întabulării hotărârii de partaj, dar nu mai târziu de 60 de zile de la data comunicării hotărârii definitive și irevocabile. Hotărărea irevocabilă prin care s-a dispus ieșirea din indiviziune a fost pronunțată la data de 28.02.2011, fiind astfel împlinit termenul convenit de părți pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește invocarea nulității antecontractului de vânzare-cumpărare având în vedere lipsa capacității civile de a contracta și a lipsei totale a consimțământului lui S. N. la încheierea actului, instanța reține următoarele:
Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de S. N. în calitate de promitent vânzător, prin mandatarul N. F. A., în temeiul procurii speciale autentificate sub nr. 3080/15.08.2003. În urma întocmirii procurii menționate între savu N. și N. F. A. s-a încheiat un contract de mandat, acest tip de contract fiind reglementat de dispozițiile art. 1532 – 1559 Cod civil. Potrivit art. 1552 pct.3 cod civil mandatul încetează prin moartea mandatarului sau mandantului. În caz de deces al mandantului, mandatarul este ținut să termine operațiunea dacă întârzierea ar provoca pagube moștenitorilor mandantului, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1539 alin.2 Cod civil. În situația în care mandatarul nu a avut cunoștință de deces, actele încheiate cu terții de bună credință se prezumă. În cauza de față S. N. a decedat la data de 16.11.2004, iar antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat la data de 01.09.2006, după decesul mandantului, dar pârâții nu au făcut dovada faptului că moștenitorii lui S. N. l-ar fi înștiințat pe mandatarul N. F. A. sau pe reclamantul N. R. cu privire la decesul mandantului. În ceea ce privește înscrisurile depuse de pârâți la termenul de judecată din data de 13.02.2013, respectiv citația comunicată mandatarului la data de 16.03.2007 și motivele de recurs formulate în dosarul nr._ în cadrul cărora se precizează că numitul S. N. a decedat la 16.11.2004, instanța constată că acestea fac dovada faptului că mandatarul N. F. A. a fost înștiințat în ceea ce privește decesul lui S. N. la data de 16.03.2007, ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 01.09.2006, și nu fac dovada faptului că mandatarul ar fi cunoscut acest fapt la momentul încheierii convenției. Având în vedere că mandatarul și nici terțul cu care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nu au cunoscut la momentul încheierii convenției că a intervenit decesul mandantului S. N., instanța constată că antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat din acest punct de vedere, nefiind lovit de nulitate.
Referitor la invocarea de către pârâți a nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare față de prețul neserios, instanța reține următoarele:
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut, fiind necesar să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Potrivit art. 1303 Cod civil: „Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți.” În ceea ce privește condiția ca prețul să fie serios, aceasta se interpretează în sensul că prețul trebuie să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Dacă prețul este serios, contractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar dacă prețul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, părțile fiind libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului.
În cauza de față părțile au convenit că prețul cotei de 4/12 din cele două terenuri ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este de 8.000 lei.
Potrivit raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit de expertul C. S. în prezenta cauză, valoarea totală a terenului în suprafață de 6 ha și 6.100 mp situat pe teritoriul localității M. K. la data de 01.09.2006, data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare este de 15.070 lei (2.280 lei pentru ., 12.790 lei pentru .). Astfel, valoarea cotei de 4/12 din teren este de 5.023,33 lei. În ceea ce privește terenul în suprafață de 1 ha și 8.900 mp situat pe teritoriul localității Năvodari, potrivit raportului de expertiză și a suplimentului la raportul de expertiză valoarea acestuia la data de 01.09.2006 este de este de 8.320 lei (3.030 lei pentru ..510 lei pentru . 3.750 lei pentru ., valoarea cotei de 4/12 din teren este de 2.773,33 lei.
Astfel, la data de 01.09.2006 valoarea de circulație a obiectului convenției părților, respectiv cota de 4/12 din terenurile menționate mai sus, era de 7.796,66 lei. În aceste condiții, având în vedere că părțile au convenit un preț de 8.000 lei, iar valoarea de circulație a cotei de 4/12 din terenuri la momentul încheierii convenției era de 7.796,66 lei, instanța constată că prețul convenit de părți a fost serios, susținerea pârâților privind caracterul derizoriu al prețului fiind astfel neîntemeiată. Având în vedere că prețul a fost stabilit în bani, este determinat și serios, fiind îndeplinite condițiile de validitate prevăzute de lege, instanța constată că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost valabil încheiat, nefiind incidente cazurile de nulitate absolută invocate de pârâți.
În ceea ce privește încălcarea principiului echilibrului contractual și principiului egalității contractuale invocată de pârâți, prețul de 8.000 lei nefiind un echivalent just al terenurilor și reprezentând o valoare mult mai mică decât valoarea acestor terenuri, așa cum s-a reținut mai sus valoarea de circulație a cotei de 4/12 din terenuri la momentul încheierii convenției era de 7.796,66 lei, astfel încât nu se poate reține că prețul reprezintă o valoarea mult mai mică decât valoarea reală a terenurilor, susținerea urmând să fie respinsă ca neîntemeiată.
Raportat la faptul că la termenul de judecată din data de 14.03.2012 instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S. V., instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N. R. în contradictoriu cu pârâtul S. V. ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 01.09.2006 a fost valabil încheiat, că promitentul-cumpărător a achitat promitenților vânzători prețul convenit, față de dispozițiile art. 969 Cod civil care instituie principiul forței obligatorii a convențiilor părților și față de dispozițiile art. 5 alin.2 din Titlul X al legii nr. 247/2005, instanța constată întemeiată cererea formulată în contradictoriu cu pârâții C. M., P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C., S. N.
Având în vedere că prin antecontractul de vânzare cumpărare din data de 01.09.2009 pârâtul S. N. s-a obligat să vîndă cota indiviză de ¼ din cele două terenuri, iar prin sentința civilă nr. 6188/09.03.2010 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/212/2008, astfel cum a fost modificată prin decizia civilă nr. 321/28.02.2011 pronunțată de Tribunalul C. lotul nr. 6 compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, . a fost atribuit atât numitului S. N., cât și numitului S. V., instanța constată că pârâtul S. N. este proprietar doar asupra cotei de ½ din lotul nr. 6, putând dispune în mod valabil doar de această cotă.
Pentru toate aceste considerente, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N. R. în contradictoriu cu pârâții C. M., P. S., P. G., A. M., S. G., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. și S. N. și va constata intervenită vânzarea-cumpărarea între promitenții-vânzători P. S., P. G., A. M., S. G. în calitate de moștenitori ai defunctei P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. în calitate de moștenitori ai defunctului S. N., C. M. și S. N. și promitentul-cumpărător N. R. având ca obiect următoarele terenuri:
I. lotul 3 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei C. M. compus din: teren în suprafață de 833 mp situat în M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., compus din teren de 83 mp situat in Năvodari, ., compus din teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
II. lotul 4 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei P. S. compus din teren in suprafață de 833 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
III. lotul 5 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M. si E. C. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4674 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 84 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 996 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
IV. cota de ½ din lotul 6 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. N. și S. V. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, . astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008,
prezenta hotărâre judecătorească ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții P. S., P. G., A. M., S. G. în calitate de moștenitori ai defunctei P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. în calitate de moștenitori ai defunctului S. N., C. M. și S. N. și reclamantul N. R. având ca obiect terenurile menționate mai sus.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de către reclamant, în baza art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, având în vedere că pârâții P. S., P. G., A. M., S. G., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C., C. M. și S. N. au căzut în pretenții, instanța îi va obliga să plătească reclamantului suma de 995 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N. R. cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat Stila F. din C., . nr. 61, ., ., în contradictoriu cu pârâtul S. V. cu domiciliul în ., ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul N. R. cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat Stila F. din C., . nr. 61, ., ., în contradictoriu cu pârâții C. M. cu domiciliul în ., P. S. cu domiciliul în Slatina, ., ., P. G. cu domiciliul în ., A. M. cu domiciliul în Roșiorii de Vede, ., ., jud. Teleorman, S. G. cu domiciliul în ., S. F. cu domiciliul în ., jud. O., S. O. R. cu domiciliul în București, .. 27, ., sector 3, București, S. G. cu domiciliul în București, ., .. 1, sector 5, București, C. C. cu domiciliul în București, ., ., București, M. M. cu domiciliul în București, .. 17, ., sector 5, București, E. C. cu domiciliul în București, .. 28, ., ., București și S. N. cu domiciliul în ., jud. O..
Constată intervenită vânzarea-cumpărarea între promitenții-vânzători P. S., P. G., A. M., S. G. în calitate de moștenitori ai defunctei P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. în calitate de moștenitori ai defunctului S. N., C. M. și S. N. și promitentul-cumpărător N. R. având ca obiect următoarele terenuri:
1.lotul 3 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei C. M. compus din: teren în suprafață de 833 mp situat în M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., compus din teren de 83 mp situat in Năvodari, ., compus din teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
2.lotul 4 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numitei P. S. compus din teren in suprafață de 833 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 496 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
3.lotul 5 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M. si E. C. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. Kogalniceanu, ./25, teren in suprafață de 4674 mp situat in M. Kogalniceanu, ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 84 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 996 mp situat in Năvodari, ., astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
4.cota de 1 din lotul 6 atribuit conform deciziei civile nr. 321/2011 pronunțate de Tribunalul C. în dosarul nr._/212/2008 în proprietatea numiților S. N. și S. V. compus din teren in suprafață de 834 mp situat in M. K., ./25, teren in suprafață de 4675 mp situat in M. K., ./32, teren de 498 mp situat in Năvodari, ., teren de 83 mp situat in Năvodari, ., teren in suprafață de 995 mp situat in Năvodari, . astfel cum au fost identificate in varianta 1 a raportului de expertiza întocmit de ing. Cucoara C. în dosarul nr._/212/2008.
Prezenta hotărâre judecătorească ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții P. S., P. G., A. M., S. G. în calitate de moștenitori ai defunctei P. S., S. F., S. O. R., S. G., C. C., M. M., E. C. în calitate de moștenitori ai defunctului S. N., C. M. și S. N. și reclamantul N. R. având ca obiect terenurile menționate mai sus.
Obligă pârâții să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 995 lei.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27.02.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
R. E. L. E. A. P.
Red.thred. Jud.R.E.L../24.05.2013
Tehnored. Gref. E.A.P./16ex/24.05.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 6076/2013.... | Obligaţie de a face. Sentința nr. 4838/2013. Judecătoria... → |
|---|
