Anulare act. Sentința nr. 24/2013. Judecătoria CONSTANŢA

- anularea contractului de închiriere nr. nr. 3194/13 03 2009 ca fiind încheiat prin dol.

- obligarea pârâtului la restituirea sumei de 6900 euro achitată cu titlu de avans

- obligarea pârâtului la restituirea sumei de_ euro plătită pârâtului cu titlu de chirie

Reclamantul a solicitat și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, reclamantul arată în considerentele cererii sale că în cursul anului 2009 pârâtul a făcut publică intenția de oferi spre vânzare persoanelor interesate un nr. 44 de apartamente cu 1, 2 și 3 camere. Condițiile de vânzare erau prezentate în anunț, respectiv pentru vânzarea integrală prețul era de 1000 euro mp + TVA calculat la suprafața utilă a apartamentului, iar în varianta vânzării în rate, prețul de vânzare era de 1200 mp +TVA.

Arată reclamantul că în urma observării anunțului a luat decizia de a achiziționa un apartament cu plata prețului în rate pentru care a plătit un avans de 6900 euro și cu rată lunară de 721 euro. Susține reclamantul că în vederea semnării contractului i s-a înmânat doar prima pagină a acestui și nu i s-a permis ieșirea din societate în vederea analizării în concret. Actul încheiat era intitulat contract de închiriere, iar imobilul îi era dat în folosință contra sumei de 721 euro lunar, dar studiind contractul reclamantul și-a dat seama că nu corespunde voinței sale interne, având întotdeauna reprezentarea că a încheiat un contract de vânzare cumpărare. Pârâtul a justificat că este vorba despre o problemă tehnică, până se va finaliza procedura de cadastru și intabulare, moment la care urma să fie perfectat actul în formă autentică, în vederea transferului dreptului de proprietate așa cum părțile stabiliseră anterior.

Consideră că nu sunt respectate condițiile esențiale de validitate pentru încheierea unei convenții, așa cum acestea sunt prevăzute de art. 948 cod civil. Susține că voința sa a fost viciată prin dol, pârâtul utilizând tot felul de tertipuri și mașinațiuni pentru a prezenta o situație prin care să poată fi convins că urma să își dea consimțământul. Astfel, pârâtul a inventat tot felul de manevre dolosive, care i-au format convingerea că în cauză este vorba despre o vânzare, însă pârâtul a urmărit surprinderea prin dol a consimțământului, în vederea validării convenției. Dacă astfel de manevre nu s-ar fi folosit nu ar fi consimțit niciodată la încheierea acestei convenții, care este extrem de păguboasă, dovadă fiind prețul exagerat plătit pentru contravaloarea unei chirii într-un . 1973.

În susținerea celor afirmate reclamantul a depus înscrisuri.

În drept, a invocat dispozițiile art. 948, 953, 960 și 961 din Codul civil anterior

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului.

Se susține prin întâmpinare că nu se poate vorbi despre manevre dolosive atât timp cât în urma procesului de negociere, partea a acceptat semnarea contractului de închiriere, iar pârâtul și-a asumat obligația de a vinde în orice moment locuința ce face obiectul contractului. Reclamantul, în ciuda constatării pretinselor neconcordanțe constatate a ales să execute contractul în continuare.

Susține că natura contractului rezultă clar, clauzele nefiind echivoce, iar acesta este un contract de închiriere, iar clauza prin care pârâtul se obligă să vândă nu este de natură să schimbe natura contractului.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, proba testimonială și proba cu interogatoriul pârâtului.

Analizând cererea de chemare în judecată pe baza probelor administrate și a susținerilor părților instanța reține următoarea situație de fapt.

La data de 13 03 2009 între reclamant și pârât a fost încheiat contractul intitulat „contract de închiriere” cu nr. 3194, f. 9. În aceeași zi, între aceleași părți s-a mai încheiat un alt contract de aceeași natură, cu nr. 3195, f.83.

Acest contrat deși intitulat contract de închiriere prezintă toate caracteristicile unui contract de vânzare așa cum va rezulta din argumentele ce vor fi expuse în continuare.

Obiectul contractului nr. 3194(în continuare „contractul”) consta în închirierea apartamentului nr. 44 din blocul Medeea, situat în . ., pentru o durată de 10 ani.

Potrivit art. 3 din contract locatorul, pârâtul din prezenta cauză, „se obliga să vândă imobilul oricând locatarului dacă acesta își exprimă opțiunea în acest sens, cu condiția ca suma achitată să reprezinte integral suma rămasă de încasat până la expirarea contului(probabil contractului).” Teza a doua arată că acest contract nu se interpretat ca și contract de leasing sau vreo formă de leasing.

Potrivit art. 4 din contract chiria lunară este în cuantum de 721 euro, iar la data semnării, reclamantul a plătit suma de 6900 euro reprezentând „plata în avans a chiriei pe ultimele 9 luni și 18 zile”.

La fila din dosar s-a depus un înscris de către reclamant și care nu a fost contestat de către pârât din care rezultă că acesta din urmă pune în vânzare apartamente în blocul Medeea situat în ., C..

De asemenea, la dosarul cauzei s-a depus f.66 – 83 un înscris din care rezultă înscrierea în Arhiva de Garanții Reale Mobiliare a unor operațiuni juridice, iar din cele notate în acest registru public rezultă că pârâtul este debitorul Unicredit Ț. SA, suma datorată acestuia fiind de 618.550 euro în temeiul contractului de credit nr. CON_ încheiat la data de 04 11 2008. Totodată, rezultă că pentru garantarea restituirii creditului pârâtul a cesionat în favoarea creditorului o . creanțe printre care și creanțele asupra reclamantului derivate din contractele 3194 și 3195 din data de 13 07 2009.

La fila 14 se află un înscris, de asemenea, necontestat de pârât prin care aceasta, aduce la cunoștința reclamantului că este invitată pentru discuții având în vedere sesizările formulate. În această adresă se arată că acele contracte de închiriere au o formă imperfectă ți că trebuie modificate și completate, urmând să devină contracte de vânzare cumpărare normale.

Din clauzele contractului citate mai sus, precum și din celelalte înscrisuri menționate mai sus rezultă fără dubiu că intenția reală a părților a fost aceea de a încheia un contract de vânzare și nu unul de închiriere.

Instanța reține că se solicită anularea contractului de închiriere, ca și negotium, iar pentru analizarea cazului de nulitate invocat se impune a se determina natura contractului – negotium iuris, adică trebuie determinat care actul pe care părțile l-au încheiat în realitate cu respectarea sau nerespectarea eventualelor reguli ce privesc forma ca și condiție de validitate. Prin urmare, instanța trebuie să analizeze eventuala anularea a operațiunii juridice ce reprezintă voința internă a părților și nu a aceleia calificată de părți în alt mod indiferent cu ce scop. Spre acest sfârșit instanța poate și trebuie, incidental, să califice actul dedus judecății potrivit art. 977 și urm. cod civil anterior, act normativ aplicabil în cauza de față.

Forma ce a fost aleasă – contract de închiriere, deși rezultatul unor manipulări fine din partea pârâtului, care probabil, din cauza creditului pe care îl contractase cu Unicredit Ț. SA, ipotecase întreg imobilul ca și garanție și astfel nu putea vinde în forma obișnuită apartamentele din imobil și probabil că avea nevoie de resurse bănești, reprezintă rezultatul sau întâlnirea voințelor ambelor părți. Pârâtul a ales el însuși să execute un astfel de contract, denumit de închiriere, dar care prezintă, în realitate toate însușirile unui contract de vânzare.

Se poate reține în acest sens, avansul de 6900 euro, prețul ipotetic al folosinței imobilului pentru ultimele 9 luni, dar și nivelul chiriei de 721 euro pe lună. Însă decisiv pentru interpretare naturii contractului este obligația asumată de pârât de a vinde oricând la opțiunea locatarului imobilului cu condiția să achite toate sumele rămase de plată până la expirarea contractului. Natura contractului rezultă se poate reține și prin coroborarea celor de mai sus cu date sau împrejurări ce permite prezumții deduse din modul firesc de acțiune în situații similare, precum modul de acțiune al unui cumpărător de nivel mediu ca instrucție, care în condiții obișnuite nu ar contracta dreptul de a folosi un imobil cu avans atât de mare și contra unei chirii într-un cuantum semnificativ de mare, ci ar fi putut mai degrabă să cumpere acel imobil. Intenția pârâtului a fost de asemenea în sensul vânzării imobilului, altfel o clauză de tipul celei evocate mai sus(vânzarea la solicitarea locatarului) nu ar avea nici o rațiune, de regulă cel care închiriază are interes să obțină venituri din predarea folosinței și nu să considere ca preț al eventualei cumpărării chiria. Mai mult de atât rezultă din cele înscrise în arhiva de garanții reale mobiliare că astfel de contracte au fost încheiate pentru mai multe apartamente cu diferite persoane, iar toate creanțele au fost cedate creditorului Unicredit Ț. pentru garantarea unui credit, ceea ce permite concluzia că varianta „închirierii” a fost aleasă pentru atragerea de resurse, cel mai probabil, imobilul fiind afectat de sarcini, iar o eventuală vânzare ar fi presupus și acordul băncii.

În acest cadru, reclamantul nu se poate declara victimă a unor mașinațiuni sau operațiuni dolosive, întrucât el însuși a acceptat să încheie actul în forma descrisă, urmărind în egală măsură ca și pârâtul să cumpere imobilul la prețul reprezentat de avansul de 6900 euro și de prețul fiecărei „chirii”, dispozițiile art. 3 din contract fiindu-i deopotrivă opozabile.

Cu toate că modul de atragere a potențialilor cumpărători, de către pârât, nu a fost unul tocmai ortodox, nu se poate susține că existat dol din partea pârâtului. Concluzia este permisă de faptul că pârâtul nu a urmărit să înșele în adevăratul sens al cuvântului, adică în ce privește elementele esențiale, pârâtul prezentând un preț, o posibilitate de a „cumpăra”, aceasta fiind probabil „respectuos” amânată până imobilul a devenit liber de sarcini, fiind adevăratul proprietar al imobilului, iar acesta nu era urmărit silit ori alte asemenea situații.

În plus motivele invocate de reclamant nu pot susține nulitatea operațiunii juridice așa cum rezultă din intenția reală a părților, sub acest aspect neexistând de fapt nici un dol, reclamantul însuși dorind potrivit intenției inițiale să cumpere, iar pârâtul să vândă. Astfel motivele invocate sunt în concordanță cu un demers ce urmărește sustragerea sa dintr-un contract care îl leagă pe reclamant cu efecte obligatorii, în temeiul art. 969 din codul civil, probabil dictat de împrejurarea scăderii veniturilor, fapt ce nu îi mai permite executarea contractului în continuare ori manifestarea opțiunii în sensul cumpărării.

În contextul tuturor celor argumentate mai sus instanța reține că operațiunea juridică consemnată scriptic pe suportul scriptic ce anunță prin titlul său un contract de închiriere este în fapt un contract de vânzare cu plata prețului în rate, elementele definitorii de fond ale unui asemenea contract fiind regăsite, între care prețul determinat prin suma de 6900 euro și contravaloarea unor rate de 721 euro lunar.

Dar operațiunii juridice astfel determinate nu i se va putea reține în aparență efectul unui contract de vânzare cumpărare valid, întrucât este nevalabil încheiat ca și contract de vânzare cumpărare ori în lumina dispozițiilor art. 10¹ din legea 114/1996, republicată și modificată ori ca urmare a faptului că, ipotecat fiind imobilul(aspect relativ incert întrucât nu a fost revelat ca atare instanței) s-a înstrăinat fără acordul băncii creditoare(reținerea uneia sau alteia dintre cauze nefiind relevantă având în vedere caracterul incidental al analizării naturii actului dedus judecății).

Dând eficiență principiului reconversiei actului juridic nul ca și un anume act, dar care poate fi valabil ca un altul, întrunind condițiile prevăzute de lege, instanța va reține că operațiunea juridică încheiată între părți trebuie să primească valența cel puțin a unui antecontract de vânzare cumpărare cu plata prețului în rate, ambele părți urmând a fi supuse obligațiilor specifice ce rezultă de aici și nu acelor obligații specifice unui contract de închiriere.

Având în vedere argumentele exprimate instanța va califica „contractul de închiriere” drept antecontract de vânzare cumpărare, drepturile și obligațiile părților urmând a fi apreciate în respectul unui astfel de contract, iar în raport de această calificare se va reține că în ce privește operațiunea juridică consimțământul reclamantului nu a fost surprins prin dol(întrucât voința reală a fost aceea de obține dreptul de proprietate asupra imobilului, iar prin semnarea actului și-a asumat implicit și consecințele aparenței de contract de închiriere), consecința fiind respingerea acțiunii.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge cererea ca nefondată privind pe reclamant P. M. G. - la av cu domiciliul în C., ., ., . în contradictoriu cu pârât . sediul în C., str. .. 144, jud. C..

Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi 24 07 2013.

PREȘEDINTE GREFIER

B. A. I. M. S. I.

Red.Jud.AIB/…../…../.2013

Tehnored.S./26.07.2013

4ex.2com/…/…../2013