Evacuare. Sentința nr. 19/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 19/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 19-12-2013 în dosarul nr. 5369/212/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECTIA CIVILA
Dosar nr._
Sentinta civila nr._
Ședința publică de la 19.12.2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. L.
GREFIER M. L.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant R. E., reclamant A. B., reclamant I. G., reclamant B. S., reclamant B. S., reclamant G. K. și pe pârâții O. N., O. S., O. B. și O. M. având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în sedinta publica din data de 11.12.2013 si au fost consemnate în încheierea de sedinta din acea data, încheiere ce face corp comun cu prezenta, pentru cand, instanta avand nevoie de timp pentru a delibera a dispus amanarea pronuntarii la data de 18.12.2013 si respectiv 19.12.2013 .
INSTANȚA
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr._ reclamantii R. E., A. B., I. G., B. S., B. S., G. K., astfel cum a fost precizată, au solicitat evacuarea pârâților O. N., OSMANSULTANA, O. B. și O. M. din spatiul in suprafată utilă de 73,22 m.p. imobil situat in Constanta, ..12, parter, pe care acestia il ocupă fără drept, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, s-a arătat că, prin Dispoziția nr.2989/19.12.2002 a Primarului Municipiului Constanta emisa in temeiul dispozițiilor Legii nr.10/2001 s-a dispus restituirea in natura a imobilului, în suprafața de 114,75 m.p., compus din teren si construcții, situat în C., ..12, predat conform procesului verbal de predare primire nr.3232/14.01.2013, Primăria Municipiului Constanta prin Serviciul cadastru .
Prin Protocolul de predare primire nr._/27.12.2012 RAEDPP Constanta s-a predat imobilul construcție, care era ocupat astfel: Sadic Resmie – având contract de închiriere nr.6680/12.08.2004 valabil pana la 20.05.2014, G. S., parter, titlu locativ, O. N.- demisol, fără titlu locativ.
Din fisa de calcul daune întocmita de către RAEDPP Directia Administrare Imobile, rezulta faptul că pârâta a ocupat spațiul restituit in data de 05.11.2012.
In drept, au fost invocate disp. art.555, art.563 cod civil.
În susținere, au fost depuse la dosar înscrisuri, respectiv dispoziția Primarului nr.2989/19.12.2012, protocol de predare primire, proces-verbal de predare primire, fisă de calcul, somație prin care se solicită evacuarea imobilului
La data de 17.05.2013, paratul O. N. a formulat întâmpinare si cerere reconvenționala.
A învederat pârâtul ca a avut încheiate cu RAEDPP Constanta contracte de închiriere, ultimul înregistrat sub nr.6679/16.08.2004, valabil pana in aprilie 2009 conform OUG 8/2004 si apoi prelungit pentru o perioada de 5 ani conform articolului unic din OUG 44/2009, deci valabil pana in la 19 martie 2014.
De asemenea, se arată că a achitat continuu chiria până in luna ianuarie 2013 când a primit de la RAEDPP Constanta adresa nr.342/14.01.2013 prin care a fost înștiințat ca imobilul a fost restituit in natura reclamantilor, neavând cunoștință anterior că imobilul fusese notificat în baza Legii nr.10/2001.
Astfel, având în vedere că spațiul nu este ocupat abuziv, reclamanții urmează să respecte prevederile OUG 40/1999, OUG 8/2004 și OUG 44/2009.
De asemenea, se mai arată că nu a fost notificat conform art.10 din OUG 40/1999 în vederea încheierii unui nou contract de închiriere și direct a fost somat de executorul judecătoresc să evacueze spațiul.
Prin cererea reconvenționala solicita sa se constate prelungit contractul de închiriere pentru o perioada de 5 ani, obligarea reclamanților pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, instituirea unui drept de retenție pana la îndeplinirea obligației de plata de către reclamanți .
În motivarea cererii reconvenționale se arată că, întrucât după anul 1995, în baza Legii nr.112/1995, chiriașii puteau cumpăra imobilele în care locuiau în situația în care acestea nu erau notificate într-un anumit termen prevăzut de lege, pârâtul a început să îmbunătățească spațiul locativ, făcând și o cerere pentru cumpărarea locuinței, pentru soluționarea căreia nu a insistat, având unele probleme familiale, însă continuând să efectueze îmbunătățiri constând în placarea pereților interiori cu polistiren, zugrăvit, demontat dușumeaua care era degradată, turnat șapă de beton și montat parchet laminat. De asemenea, a fost înlocuită tâmplăria din lemn cu una din PVC, a fost montată o ușă metalică,, a fost montată gresie și faianță, precum și lucrări privind utilitățile-apă, canal.
Au fost depuse la dosar înscrisuri, respectiv contract de închiriere, fișa suprafeței locative, proces-verbal de predare-primire, adres comunicată pârâților de către RAEDPP C. prin care li se aducea la cunoștință faptul că imobilul a fost restituit proprietarilor.
A fost încuviințată proba cu înscrisuri, precum și expertiză tehnică imobiliară având ca obiectiv identificarea lucrărilor de îmbunătățire aduse imobilului, perioada executării acestora, respectiv sporul de valoare adus imobilului, raportul de expertiză fiind întocmit de către expert S. C..
Analizând actele și lucrările dosarului, se rețin următoarele:
Între pârâți și REGIA AUTONOMA " EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT " CONSTANTA a fost încheiat contractul de închiriere nr.6679/16.08.2004, cu valabilitate până la data de 08.04.2009, având ca obiect închirierea imobilului locuință, situată în C., ..12.
Obligația corelativă a pârâților era să achite conform art.7 din contract chiria stabilită conform OUG nr.40/08.04.1999.
Întrucât obligația de plată a chiriei nu a mai fost îndeplinită de către pârât și familia acestuia, prin sentința civilă nr.8619/12.05.2009 pronunțată de Judecătorie C. în dosarul nr._, sentință definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea formulata de reclamanta REGIA AUTONOMA " EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT " CONSTANTA în contradictoriu cu pârâții O. N., O. S., O. IASAR - D. O. B., O. M. O. ERDAL și O. SELMA, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere nr. 6679/16.08.2004 încheiat între părți, evacuarea pârâților di imobil, precum și obligarea acestora la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere.
La data de 19.12.2012, prin Dispoziția Primarului nr.2989, a fost admisă cererea formulată în bata Legii nr. 10/2001 de către reclamanți dispunându-se restituirea în natură a imobilului situat în C., ..12, compus din teren și construcții, în suprafață de 114,75 mp., cu respectarea prevederilor OUG nr.40/1999,OUG nr.8/2004 și OUG nr.44/2009 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere.
Potrivit Protocolului de predare-primirenr._/27.12.2012, prin care s-a procedat la restituirea în natură a imobilului, urmând ca, potrivit art. 3 să se sisteze chiria și înștiințați chiriașii .
Prin adresa nr.238/14.01.2012, RAEDPP C. s-a adus la cunoștința pârâților restituirea în natură către proprietari, a spațiului ocupat fără forme legale, iar cu data de 01.01.2013 au fost sistați de la plata contravalorii folosinței spațiului.
În ceea ce privește capătul de cerere din cerere reconvențională având ca obiect constatarea prelungirii contractului de închiriere pentru o perioadă de 5 ani ,instanța îl apreciază neîntemeiat având în vedere următoarele
Prelungirea de drept a contractelor de închiriere a operat până la data de 08.04.2004, fiind acoperită în integralitate perioada de protecție oferită de lege pentru chiriași.
După această dată nu putea interveni o nouă prelungire, întrucât OUG nr. 8/2004 se aplică exclusiv imobilelor aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, fiind excluse celor restituite persoanelor îndreptățite.
Prin adoptarea actului normativ invocat nu s-a urmărit crearea unei locațiuni veșnice, interzise expres de dispozițiile art. 1415 din Codul civil, ci stabilirea unui interval de timp suficient pentru a le permite chiriașilor contractarea unei alte locuințe, în situația în care imobilele ocupate sunt restituite foștilor proprietari.
Prevederile OUG nr. 40/1999 vizează atât locuințele aflate încă în proprietatea statului și nerestituite foștilor proprietari, cât și locuințele ce au fost retrocedate acestora din urm, conform art. 1 și 2 din ordonanță.
În schimb la data de 30.03.2004 a intrat în vigoare OUG nr. 8/2004, în conformitate cu care se prelungește de drept pe o perioadă de 5 ani durata contractelor de închiriere a imobilelor din proprietatea statului sau a unităților administrativ teritoriale, aflate în curs de executare și care expiră la data de 08.04.2004, subliniindu-se faptul că acest din urmă act normativ nu mai face trimitere la imobilele închiriate care au fost restituite foștilor proprietari.
Din interpretarea logică și sistemică se desprinde concluzia că legiuitorul a urmărit să excludă de la o nouă prorogare legală de 5 ani locuințele închiriat, dar retrocedate proprietarilor, considerând că prin OUG nr. 40/1999 s-a asigurat protecția adecvată și suficientă pentru chiriași.
Nu poate fi primită prelungirea nelimitată a locațiunii deoarece ar însemna golirea de conținut a dreptului de proprietate prin privarea titularului de cea mai importantă prerogativă, folosința, echivalând cu încălcarea prevederilor art. 1 alin. 1 din Protocolul nr. 1 adițional Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994.
Mai reține instanța că, în speță, contractul de închiriere nr.6679/16.08.2004, prelungit până la data de 08.04.2009, invocat de către pârâți a fost reziliat prin sentința civilă nr. 8619/12.05.2009 pronunțată de Judecătorie C. în dosarul nr._, sentință definitivă și irevocabilă, prin respectiva sentință dispunându-se și evacuarea acestora din imobilul în litigiu.
Față de considerentele arătate, respectiv inexistența unui contract de închiriere valabil al pârâților și de constatare a netemeiniciei cererii privind constatarea prelungirii contractului nr. 6679/16.08.2004 pentru o perioadă de 5 ani, instanța apreciază întemeiat și capătul de cerere având ca obiect evacuarea reclamantelor din spațiul de locuit în litigiu, în absența unui titlu locativ care să le confere în continuare calitatea de chiriași.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâților la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățire aduse spațiului de locuit, se rețin următoarele:
Potrivit pct. 48.1 Norme metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 „Prin îmbunătățiri necesare și utile se înțelege acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea). Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux). În aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață.
În speță, potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit de expert C. S., pentru lucrările efectuate de către pârâți cu privire la imobilul în litigiu, în anul 2006 și 2010, nu a existat acordul proprietarului, nici autorizație de construire, fiind executate în regie proprie, nefiind luate în considerare facturile de materiale prezentate de pârâți, acestea cuprinzând doar o mică parte din lucrările precizate ca fiind executate, reținând instanța și faptul că lucrările pentru care au fost prezentate înscrisuri, au fost executate ulterior datei de 12.05.2009 când s-a pronunțat sentința civilă nr._ prin care s-a dispus rezilierea contractului de închiriere al pârâților și evacuarea acestora din imobil.
În ceea ce privește instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâților, instanța are în vedere faptul că dreptul de retenție este un mijloc de garantare a obligațiilor, reprezentând uneori si o forma de manifestare a excepției de neexecutare si consta in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detenția sa, pana la data a care debitorul nu-i plătește ceea ce ii datorează in legătura cu acel bun.
In consecința, nu poate fi instituit un drept de retenție in favoarea paratului . evacuare promovata de reclamant împotriva sa, in cazul in care nu exista un raport juridic obligațional intre ei, respectiv reclamantul nu este debitorul paratului, caz regăsit și în speța de față.
Raportat la considerentele arătate, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de către pârâți.
În temeiul disp.art.274 Cod proc.civ., instanța va obliga pârâții la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 108 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat, constatând culpa procesuală a acestora în promovarea prezentului litigiu.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite acțiunea precizata formulata de reclamantii R. E., A. B., I. G., B. S., B. S., G. K. S. ALES AV D. O. cu sediul in CONSTANTA, V., nr. 2, .-5, . pârâții O. N., O. S., O. B. și O. M., domiciliat in CONSTANTA, G. L., nr. 12, .> Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ..12, parter.
Respinge cererea reconvenționala ca neîntemeiata.
Obligă pârâții la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 108 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19.12.2013.
P., GREFIER,
M. L. M. L.
Red.jud..L.S.-20.03.2014, dact...03.2014
| ← Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 2013/2013.... | Pretenţii. Sentința nr. 1158/2013. Judecătoria CONSTANŢA → |
|---|
