Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CONSTANŢA

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 24.10.2014 și au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Completul de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera, în conformitate cu prevederile art. art. 260 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 31.10.2014 și ulterior la data de 07.11.2011 când, în aceeași compunere,

JUDECĂTORIA,

Deliberând, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 02.11.2012 (vol. I, f. 2-6), sub număr dosar_, reclamanta Asociația de proprietari TAV4 . obligarea pârâtului P. G. la plata sumei de 7512.69 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere aferente perioadei octombrie 2011 - august 2012 (5615.02 lei) și penalități de întârziere (1676.23 lei), cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâtul a dat dovadă de rea-credință întrucât a refuzat să își îndeplinească obligațiile de plată a cheltuielilor de întreținere către asociație. Învederează reclamanta că pârâtul a invocat, în mod nejustificat, faptul că apartamentul său este debranșat de la rețeaua de încălzire RADET, întrucât procesul-verbal exhibat în acest sens, încheiat în anul 2001, nu respectă cerințele impuse de art. 30 din Legea nr. 352/2006. Mai mult, în anexa nr. 2 la contractul încheiat între RADET și asociația de proprietari, se prevede că sunt 27 de apartamente alimentate cu energie termică, fiind inclus și imobilul pârâtului.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 46, art. 49, art. 50 din Legea nr. 230/ 2007 și H.G. nr. 1588/ 2007, iar în susținere au fost depuse înscrisuri.

Cererea este scutită de la plata taxei judiciare de timbru, conform prevederilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 230/ 2007.

Pârâții au formulat întâmpinare și cerere reconvențională (vol. I, f. 55-58), solicitând respingerea cererii de chemare în judecată, arătând că a contestat în permanență cuantumul cheltuielilor de încălzire întrucât apartamentul său a fost debranșat de la căldură încă din anul 2001, conform procesului-verbal de debranșare nr. 474/ 08.11/2001 emis de RADET.

Mai arată pârâtul că în listele lunare de plată sunt inserate, în ceea ce îl privește, unele cheltuieli judiciare efectuate de asociație în procese care nu sunt încă finalizate, instanța fiind cea care este în măsură a stabili o asemenea obligație de plată.

Prin cererea reconvențională a solicitat pârâtul obligarea reclamantei la plata sumei de 619 lei, reprezentând contravaloarea reparațiilor realizate asupra părților comune ale imobilului, respectiv lucrări de hidroizolație exterioară, care au fost efectuate de S.C. „Coldian .., precum și reparația coloanei verticale - tronson .> Prin cererea precizatoare depusă la dosar în data de 14.02.2015 (vol. I, f. 88), pârâtul-reclamant a arătat că pretențiile sale față de asociația reclamantă sunt de 919 lei, compuse din 619 lei - contravaloare reparații efectuate asupra părților comune din imobil, la care se adaugă suma de 300 lei - contravaloare onorariu executor, această din urmă cheltuială fiind angajată din dorința de a afla contul bancar al asociației, pentru a se putea urma procedura ofertei reale de plată.

Cererea reconvențională a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 85 lei și cu timbru judiciar de 0.30 lei.

În cauză au fost administrate următoarele probe: proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu - încuviințate ambelor părți; expertiza tehnică imobiliară - dispusă din oficiu, sens în care a fost întocmit raportul de expertiză judiciară de către expertul ing. Suna Timur (vol. I, f. 172-173; 201-202; 205-207); expertiza contabilă - încuviințată pârâtului, sens în care a fost întocmit raportul de expertiză contabilă de către expertul P. C. (vol. II, f. 3-16; 32-38; 44-50).

Analizând materialul probator al dosarului, instanța reține următoarele:

Pârâtul P. G. este proprietar al locuinței situate în municipiul C., ., ., ., imobilul aflându-se în condominiul administrat de Asociația de proprietari TAV4 .> Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/ 2007 „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”. Art. 3 lit. j) din același act normativ prevede că prin cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari se înțelege „suma corespunzătoare din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar”. Conform art. 25 alin. 1 din H.G. nr. 1588/ 2007 privind Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/ 2007, „cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă”.

Potrivit art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/ 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, „asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0.2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat”. În cazul de față, asociația a stabilit, potrivit procesului-verbal al adunării generale din data de 16.11.2002 (vol. I, f. 121-123), să fie aplicate penalități de întârziere în cuantum procentual de 0.2%, pentru fiecare zi de întârziere la plata cotelor de întreținere.

Reiese, așadar, din cuprinsul normelor juridice evocate anterior că proprietarul apartamentului din prezenta cauză a dobândit calitatea de debitor în cadrul unui raport juridic, al cărui conținut constă în dreptul de creanță al reclamantei Asociația de proprietari TAV4 . cere plata cheltuielilor de întreținere, respectiv obligația corelativă a pârâților de a le achita.

Judecătoria reține că locuința pârâtului este debranșată, încă din anul 2001, de la rețeaua RADET de alimentare cu energie termică, astfel cum reiese din procesul-verbal nr. 474/ 08.11/2001 emis de furnizorul de servicii comunitare (f. 62). Situația faptică privind debranșarea apartamentului a fost constatată și prin expertiza imobiliară efectuată în cauză.

Sub acest aspect, nu pot fi primite susținerile reclamantei referitoare la neîndeplinirea condițiilor impuse de art. 30 din Legea nr. 352/2006, pentru simplul motiv că debranșarea s-a produs anterior intrării în vigoare a acestui act normativ.

În aceste condiții, este evident faptul că pârâtul nu trebuie impus la plata cheltuielilor de încălzire ca și cum imobilul său nu ar fi fost debranșat.

Pe de altă parte, apartamentele din condominiu nu sunt prevăzute cu repartitoare de costuri, iar asociația nu a realizat inventarierea suprafețelor echivalente termic, astfel încât nu sunt aplicabile dispozițiile Ordinului nr. 438/2008 al Autorității Naționale de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice.

De aceea, instanța își însușește modul de calcul realizat de către expertul contabil P. C., astfel cum acesta a fost expus în raportul de expertiză inițial, potrivit căruia pârâtul datorează asociației, pentru perioada de referință (octombrie 2011 - august 2012) suma de 995.39 lei, compusă din 138.09 lei - cheltuieli de întreținere și 857.30 lei - penalități de întârziere.

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța reține incidența următoarelor dispoziții din H.G. nr. 1588/ 2007 privind Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/ 2007:

● art. 43 - „Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcție de suprafața utilă a apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.”

● art. 44 alin. 1 - „Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.”

Prin prisma acestor prevederi, având în vedere faptul că expertiza tehnică judiciară a concluzionat că lucrările de reparații efectuate de pârât, în valoare totală de 619 lei, erau necesare, precum și pasivitatea asociației față de cererea de intervenție ce i-a fost adresată la data de 27.09.2011 de către P. G. (f. 66), în condițiile în care lucrările s-au efectuat în luna noiembrie 2011 - conform dovezilor exhibate de către pârât (vol. I, f. 67-72), iar comitetul executiv al asociației a luat în discuție solicitarea proprietarului abia în data de 16.01.2012 (vol. I, f. 85-86) - devenind astfel lipsită de relevanță chestiunea legată de existența vreunei garanții anterioare de execuție, instanța apreciază că Asociația de proprietari TAV4 . îl despăgubească pe membrul său, cheltuielile în discuție urmând a fi suportate de toți proprietarii din cadrul aceleiași asociații, potrivit cotelor-indivize deținute.

În ceea ce privește însă suma de 300 lei, reprezentând onorariu de executor, instanța apreciază că reclamanta-pârâtă nu poate fi obligată la plata acesteia, întrucât P. G. avea la îndemână și alte modalități de a face plăți către asociație, decât plata personală la ghișeul asociației ori oferta reală de plată, plata putând fi făcută de orice persoană, conform art. 1472 din Codul civil.

În concluzie, atât cererea de chemare în judecată cât și cererea reconvențională urmează a fi admise în parte, în limitele arătate anterior.

Pe cale de consecință, în temeiul prevederilor art. 274 și art. 276 din Codul de procedură civilă, instanța va obliga reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reconvenient suma de 2660.82 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a dispune astfel, se are în vedere faptul că asociația de proprietari a realizat cheltuieli de 500 lei cu titlu de onorariu de expert imobiliar. Alte cheltuieli angajate de reclamantă în prezenta cauză nu sunt dovedite, chitanța ._ nr. 45/ 18.10.2012 neputând fi avută în vedere întrucât plătitor este menționat G. S. N. - persoană ce nu este parte în proces.

La rândul său, pârâtul-reconvenient a efectuat cheltuieli constând în: 85 lei - taxă judiciară de timbru; 500 lei - onorariu de expert imobiliar; 1200 lei - onorariu de expert contabil; 2000 lei - onorariu avocat.

În aceste condiții, asociația trebuie să suporte taxa de timbru de 60.52 lei și timbrul judiciar de 0.30 lei - aferente cererii reconvenționale, în limitele admiterii acesteia.

Onorariul expertizei imobiliare va rămâne împărțit în cote egale, astfel cum s-a și plătit.

Onorariul de expertiză contabilă va fi impus părților în cote egale, date fiind constatările expertizei referitoare la sumele datorate între părți, având în vedere și plata parțială efectuată de P. G. asociației, după promovarea acțiunii civile de față.

În fine, onorariul avocațial dovedit de pârâtul-reconvenient va fi impus la plată reclamantei-pârâte.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

JUDECĂTORIA, ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de către reclamanta Asociația de proprietari TAV4 . în municipiul C., ., ., jud. C., în contradictoriu cu pârâtul P. G., domiciliat în municipiul C., ., ., ..

Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant P. G. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă Asociația de proprietari TAV4 .> Obligă pârâtul P. G. să plătească reclamantei Asociația de proprietari TAV4 . 995.39 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere aferente perioadei octombrie 2011 - august 2012 și penalități de întârziere.

Obligă reclamanta-pârâtă Asociația de proprietari TAV4 . pârâtului-reclamant P. G. suma de 619 lei, reprezentând cheltuieli de reparație a părților comune din condominiu.

Obligă reclamanta-pârâtă Asociația de proprietari TAV4 . pârâtului-reclamant P. G. cheltuieli de judecată în cuantum de 2660.82 lei.

Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 07.11.2014.

PREȘEDINTE GREFIER

G. M. C. B.

Red. jud. G.M./07.11.2014;

Tehnored. grf. C.B /19.11.2014/ 4 ex.

Comunicat 2 ex./ .