Reziliere contract. Sentința nr. 4700/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4700/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 29-04-2014 în dosarul nr. 34759/212/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr._
Sentința civilă nr. 4700
Ședința publică din data de 29.04.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Parleteanu A. R.
GREFIER: L. S.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect reziliere contract, formulată de reclamant RA E. D. PUBLIC SI PRIVAT CONSTANTA cu sediul în C., ., jud. C. în contradictoriu cu pârât M. N. cu domiciliul în C., ., ..
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei oral de grefierul de ședință.
Instanța constată că procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
Instanța admite pentru reclamantă proba cu înscrisuri, în temeiul art. 258 C.proc.civ., constatând că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 255 C.proc.civ., respectiv probele sunt admisibile și ajuta la soluționarea cauzei.
Instanța rămâne în pronunțare asupra acțiunii formulată de reclamanta RA E. D. PUBLIC SI PRIVAT CONSTANTA.
INSTANȚA
Deliberând, constată că:
Prin acțiunea civilă formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub număr de dosar_, reclamanta REGIA AUTONOMĂ "E. D. PUBLIC ȘI PRIVAT" C. a chemat in judecată pârâta M. N. solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună:
● rezilierea contractului de închiriere nr. 1775/20.09.2004 încheiat cu pârâta;
● evacuarea pârâtei și a tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu aceasta din spațiul locativ în suprafață de 40,66 mp situat în mun. C., ., etaj I.
● obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 1.090,70 lei, reprezentând chirie restantă datorată conform contractului de închiriere și aferentă perioadei februarie 2013-noiembrie 2013, precum și la plata în continuare a chiriei de 109,07 lei pe fiecare lună, începând cu luna decembrie 2013 și până la data eliberării efective a locuinței;
● obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 588,43 lei reprezentând penalități de întârziere calculate la data de 05.11.2013, precum și la plata penalităților de 0,5% pe fiecare zi de întârziere calculate în continuare asupra chiriei restante, conform art. 8 din contractul însușit de părți, până la data plății efective a debitului, fără ca penalitatea totală să depășească cuantumul debitului principal
● obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat următoarele aspecte:
În temeiul contractului 1775/20.09.2004, a închiriat pârâtei M. N. spațiul cu destinația de locuință în suprafață de 40,66 mp situat în mun. C., ., etaj I, compus din 2 camere + dependințe.
Acest contract a fost prelungit de drept conform OUG nr. 44/2009, fiind valabil până la data de 20.05.2014
Pârâta a încetat să achite chiria pentru o perioadă îndelungată de timp, respectiv din luna februarie 2013 și până în noiembrie 2013, acumulând o restanță în sumă de 1090,70 lei, calculată la data de 05.11.2013.
Cuantumul chiriei și modalitatea de calcul al penalităților de întârziere au fost detaliate în fișa de calcul a chiriei – anexă.
S-a mai arătat că debitoarea a fost notificată în vederea achitării chiriei restante precum și a penalităților de întârziere aferente, însă aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale. Mai mult decât atât, reclamanta a arătat că în nota de constatare nr. 5688 încheiată la data de 21.08.2013 la imobilul din litigiu, pârâta a recunoscut că folosește și locuiește în spațiul. Prin nota de constatare nr. 8174/13.11.2013 încheiată în aceleași condiții, reiese că pârâta nu a fost găsită acasă, însă vecina acesteia a confirmat faptul că pârâta locuiește în spațiul din ., etaj I.
Pentru aceste motive, s-a apreciat că devin incidente dispozițiile contractuale prevăzute de art. 4 alin.1, pct.b) și cele normative ale art. 24 din Legea nr. 114/1996 în vigoare la data încheierii contractului în ceea ce privește rezilierea contractului, art. 969 cod civil vechi, precum și art. 480 cod civil vechi și art.1832 cod civil nou în ceea ce privește evacuarea și obligarea la plata chiriei până la data evacuării.
De asemenea conform art. 8 alin. 2 din contractul încheiat între părți s-a apreciat că se impune obligarea chiriașilor și la plata penalităților convenționale în cuantum de 0,5 % pe zi din valoarea obligațiilor restante, cât și pe viitor până la data evacuării efective.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 969, art. 480 cod civil vechi, art. 1832 cod civil nou, HG nr. 310/28.03.2007, precum și pe dispozițiile contractuale.
În dovedirea susținerilor, au fost depuse la dosar o . înscrisuri, respectiv contractul de închiriere evocat, procesul verbal de predare-primire a spațiului, fișa de calcul a chiriei, calcul privind penalitățile aferente, notificări înaintate pârâtei, copie HCLM nr. 296/1991, nr. 85/2008, adrsă OCPI C. nr._/2013, act identitate chiriașă, note de constatare la fața locului.
Pârâta M. N., deși legal citată, nu s-a prezentat în fața instanței, nu a formulat întâmpinare și nici alte cereri scrise.
Pentru soluționarea cererii, instanța a admis proba cu înscrisuri solicitată de reclamantă.
Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarea situație de fapt:
Prin contractul nr. 1775/20.09.2004 încheiat între reclamantă și pârâta M. N. în temeiul Legii nr. 114/1996, reclamanta a dat în chirie acestei pârâte spațiul cu destinația de locuință în suprafață de 40,66 mp situat în mun. C., ., etaj I, compus din 2 camere + dependințe.
Pârâta a încetat să achite chiria începând cu luna februarie 2013, astfel că până în luna noiembrie 2013 inclusiv, a acumulat un debit restant în sumă de 1090,70 lei.
Aspectele de fapt reținute sunt dovedite în cauză prin înscrisurile justificative existente la dosar.
Raportând situația de fapt reținută la clauzele contractului încheiat între părți și la dispozițiile normative incidente în cauză, instanța găsește cererea reclamantei întemeiată pentru următoarele considerente:
Cu privire la plata chiriei restante, conform dispozițiilor contractuale (art. 7-8), pârâta avea obligația să achite chiria stabilită prin contract cel mai târziu în ultima zi a lunii pentru luna în curs, ulterior fiind pusă de drept în întârziere.
Raportând situația de fapt reținută la dispozițiile contractuale menționate, instanța constată că cererea privind obligarea pârâtei la plata debitului reprezentând chirie restantă este întemeiată.
Cu privire la plata în continuare a chiriei în sumă de 109,07 lei /lună până la data executării efective a hotărârii de evacuare, conform dispozițiilor normative incidente în cauză:
Art. 25 teza a II-a din Legea nr. 114/1996 – Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Având în vedere dispozițiile exprese și imperative ale legii, instanța urmează să dispună obligarea pârâtei la plata de 109,07 lei pe fiecare lună, începând cu luna decembrie 2013 și până la data eliberării efective a locuinței. Cu privire la penalitățile de întârziere, instanța constată că de comun acord părțile au stipulat în contractul încheiat o clauză penală de în cuantum de 0,5 % din valoarea obligațiilor pentru fiecare zi de întârziere (art. 8 alin2 din contract).
Urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor de plată asumate în urma încheierii contractului, s-a creat reclamantei un prejudiciu a cărui evaluare s-a făcut anticipat, prin învoiala părților exprimată în cuprinsul stipulațiilor contractuale amintite anterior, stipulații care au valoare de clauză penală.
Conform dispozițiilor normative în materie:
Art. 1066 C. civ. – Clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i.
Art. 1069 C. civ. – (1) Clauza penala este o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. (2) Nu poate dar creditorul cere deodată și penalitatea și obiectul obligației principale, afară dacă penalitatea nu s-a stipulat pentru simpla întârziere a executării.
În acest context, dat fiind faptul că prin inserarea unei clauze penale exprese părțile au convenit anticipat întinderea prejudiciului încercat de reclamantă ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată de către pârâtă, se impune obligarea acesteia din urmă la plata penalităților de întârziere, astfel cum acestea au fost solicitate de reclamantă (588,43 lei), precum și la plata penalităților de 0,5% pe fiecare zi de întârziere calculate în continuare asupra chiriei restante, până la data plății efective a debitului, fără ca penalitatea totală să depășească cuantumul debitului principal, având în vedere faptul că în baza art. 969 C. civ. (text legal în vigoare la data încheierii tranzacției) contractul are față de părțile semnatare efecte obligatorii similare unei dispoziții normative („pacta sund servanda”).
Cu privire la rezilierea contractului de închiriere instanța constată că prin art. 4 alin.1, pct.b) din contract, părțile au convenit ca, în cazul în care chiria nu este achitată pentru o perioadă de 3 luni consecutiv, proprietarul (locatorul) poate solicita rezilierea contractului înainte de termen.
În aceste condiții, în raport de dispozițiile art. 24 din Legea nr. 114/1996 și având în vedere manifestarea de voință a locatorului în sensul rezilierii contractului și neplata chiriei pe o perioadă anterioară de peste 9 luni de zile, instanța constată împlinite condițiile pentru a dispune rezilierea contractului.
Cu privire la evacuarea pârâtei din spațiul care a făcut obiectul contractului de închiriere soluția de admitere a cererii se impune, ca o consecință a rezilierii contractului, situație în care pârâta nu mai deține un titlu valabil pentru a continua să utilizeze ca locatar acest spațiu.
Exercițiul dreptului de proprietate al reclamantei presupune implicit atributul stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu.
Având în vedere că urmare a intervenirii rezilierii, pârâta nu mai deține un titlu valabil în virtutea căruia să folosească spațiul, continuarea utilizării acestuia ar aduce atingere dreptului de proprietate al unității administrativ teritoriale asupra imobilului în cauză, astfel cum acesta a fost caracterizat anterior, fapt pentru care se impune admiterea cererii de evacuare, având în vedere și dispozițiile normative exprese potrivit cărora:
Art. 25 teza I din Legea nr. 114/1996 – Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești.
De asemenea, instanța reține că reclamanta R.A.E.D.P.P. C. este titulara dreptului de administrare a spațiului ce a fost închiriat pârâtei, situat în mun. C., ., etaj I, compus din 2 camere + dependințe în suprafață de 40,66 mp.
În temeiul acestui drept real constituit de către proprietar, reclamanta are abilitatea de a formula acțiuni prin care se tinde la protejarea dreptului absolut de proprietate.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, în conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată urmează să fie admisă, având în vedere faptul că aceasta se află în situația cerută de lege, aceea de a fi căzută în pretenții, și în consecință va fi obligată pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 278,31 lei reprezentând contravaloare taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamanta REGIA AUTONOMĂ „E. D. PUBLIC ȘI PRIVAT” C. cu sediul în C., ., jud. C. în contradictoriu cu pârâta M. N. cu domiciliul în C., ., ..
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 1775 încheiat în data de 20.09.2004, între reclamantă și pârâtă.
Dispune evacuarea pârâtei și a tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu aceasta din spațiul locativ în suprafață de 40,66 mp situat în mun. C., ., etaj I.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1.090,70 lei, reprezentând chirie restantă aferentă perioadei februarie 2013-noiembrie 2013, precum și la plata în continuare a chiriei de 109,07 lei pe fiecare lună, începând cu luna decembrie 2013 și până la data eliberării efective a locuinței.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 588,43 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 05.11.2013, precum și la plata penalităților de 0,5% pe fiecare zi de întârziere calculate în continuare asupra chiriei restante, până la data plății efective a debitului, fără ca penalitatea totală să depășească cuantumul debitului principal.
Obligă pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 278,31 lei.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi, 29 aprilie 2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Parleteanu A. R. L. S.
Red.Jud.PAR/05.05.2014
Tehn.Red.L.S./ex4/27.05.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 4246/2014. Judecătoria CONSTANŢA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 29/2014.... → |
|---|
