Rezoluţiune contract. Sentința nr. 9264/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9264/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 17-09-2014 în dosarul nr. 29109/212/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar civil nr_
SENTINȚA CIVILĂ NR 9264
ȘEDINȚA PUBLICA DIN DATA DE 17.09.2014
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: Meral B.
GREFIER: M. B.
Pe rol, soluționarea cauzei civile având ca obiect rezoluțiune contract, acțiune formulată de reclamantul F. M., cu domiciliul în Navodari, ., .. A, ., J. C. și cu domiciliul procesual ales la S.C.A "L. – G.”, în Constanta, ., nr. 38, . în contradictoriu cu pâtâții B. ELENUȚA, cu domiciliul procesual ales la C..Av. B. D. în Constanta, ., nr. 41, ., J. C. și fără forme legale în Lumina, ., J. C. și B. C., cu domiciliul procesual ales la C..Av. B. D. în Constanta, ., nr. 41, ., J. C. și fără forme legale în Lumina, ., ..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 10.09.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta. La acel termen de judecată, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 17.09.2014, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra prezentei cauze civile, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. în data de 28.10.2013 sub nr._, reclamantul F. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții B. ELENUȚA și B. C., pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat în data de 21.04.2010; obligarea pârâților la restituirea sumei de 3000 euro, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 3000 euro reprezentând daune interese.
În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că la data de 21.04.2010 a încheiat cu pârâții antecontractul de vânzare- cumpărare cu privire la imobilul – teren situat în comuna Lumina, . în suprafață de 500 mp, teren ce făcea parte dintr- un lot de 1600 mp. Prețul vânzării a fost de 9000 euro, din care reclamantul a achitat la momentul perfectării antecontractului suma de 1500 euro. Potrivit înțelegerii părților, contractul trebuia încheiat în formă autentică până la data de 10.06.2010. Promitenții vânzători și-au asumat obligația de a face „cadastru și intabulare”, ceea ce presupunea și dezmembrarea terenului în două loturi de 500 mp. La data de 05.05.2010 reclamantul a mai achitat un avans în cuantum de 1500 euro, la solicitarea pârâților deoarece aceștia purtau discuții pentru stabilirea unei servituți de trecere în favoarea terenului de 500 mp pe proprietatea limitrofă aparținând familiei Dunavat. Având în vedere că trecuse termenul stabilit pentru perfectarea contractului de vânzare, reclamantul i-a notificat pe pârâți, însă aceștia nu au dat curs invitației. Reclamantul a mai învederat că la data de 10.06.2010 și-a înstrăinat apartamentul din Năvodari, în vederea achitării diferenței de preț și pentru a dispune de suma de bani necesară edificării unei locuințe pe terenul de 500 mp ce face obiectul antecontractului.
La data de 27.09.2010 reclamantul a formulat acțiune prin care a solicitat a se constata încheierea contractului de vânzare- cumpărare, însă prin sentința civilă nr_/2013 a Judecătoriei C., cererea a fost respinsă. S-a mai precizat că la încheierea antecontractului, pârâții nu au adus la cunoștința reclamantului că există impedimente în ceea ce privește formalitățile de publicitate imobiliară pentru teren.
Potrivit înțelegerii părților, în condițiile în care pârâții nu se prezintă la notariat, vor achita suma acontată, majorată cu 100 %.
În drept reclamantul își întemeiază cererea pe dispozițiile art. 1020 Cod civil.
În dovedirea pretențiilor reclamantul a depus la dosar în copie conform cu originalul raport de expertiză tehnică judiciară, sentința civilă nr_/2013, acte de stare civilă, antecontract de vânzare- cumpărare, notificare, contract de vânzare- cumpărare.
Cererea a fost legal timbrată conform art. 3 alin 2 din O.U.G. nr. 80/2013.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată.
În motivare, pârâții au arătat că terenul nu are ieșire la calea publică, iar calea de acces urma să se realizeze prin contribuția tuturor proprietarilor loturilor limitrofe. Astfel, rezoluțiunea antecontractului nu poate fi dispusă întrucât în cauză nu există o culpă a pârâților. În plus, s-a mai precizat că prin sentința civilă nr_, instanța a constatat că aceștia s-au aflat în imposibilitatea de executare a promisiunii de vânzare. Totodată, pârâții au arătat că deși nu există o culpă a lor pentru nefinalizarea actelor, sunt de acord să restituie suma de 3000 euro primită cu titlu de avans. Pe de altă parte, pârâții au solicitat respingerea capătului de cerere privind plata daunelor interese întrucât neperfectarea contractului de vânzare nu s-a datorat culpei pârâților, ci nefinalizării măsurătorilor cadastrale.
În probațiune, pârâții au depus copie a sentinței civile nr_/2013 a Judecătoriei C., plan amplasament.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul reclamantului și pârâtei. Pârâtul nu s-a prezentat în vederea administrării probei cu interogatoriu și nu s-a făcut dovada imposibilității prezentării acestuia din cauze medicale.
Din analiza probelor administrate în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 21.04.2010 a fost încheiat antecontractul de vânzare- cumpărare între B. C. în calitate de vânzător și reclamantul F. M., în calitate de cumpărător, în vederea vânzării terenului situat în comuna Lumina, . în suprafață de 500 mp, pentru un preț de 9000 euro.
Prin antecontractul menționat, părțile au convenit ca la data semnării antecontractului să se achite un avans de 1500 euro, iar diferența de preț de 7500 euro să fie achitată la data semnării actelor notariale.
Conform acordului dintre părți, s-a stabilit ca actele de vânzare- cumpărare să se perfecteze cel târziu la data de 10.06.2010. Totodată, părțile au stabilit că vânzătorul se obligă să plătească taxele în vederea întocmirii schiței plan pentru deschiderea cărții funciare a imobilului, precum și impozitul aferent vânzării la notariat în momentul încheierii actului de vânzare- cumpărare, iar cumpărătorul se obligă să achite taxele notariale privind autentificarea contractului de vânzare- cumpărare.
În plus, vânzătorul s- a obligat ca în cazul în care se va răzgândi și nu va mai perfecta contractul de vânzare- cumpărare autentic, să restituie suma acontată majorată cu 100 % conform art. 1298 C. civ. Pe de altă parte, cumpărătorul s-a obligat ca în cazul în care se va răzgândi să piardă suma dată drept acont conform art. 1298 Cod civil.
În antecontractul părților, s-a mai consemnat și faptul că vânzătorul vinde din terenul de 1600 mp o suprafață de 500 mp cumpărătorului F. M., iar vânzătorul are obligația de a face cadastru și intabulare.
Pe înscrisul reprezentând antecontract de vânzare- cumpărare, părțile au consemnat și mențiunea că la data de 05.05.2010 s-a suplimentat acontul cu suma de 1500 euro, astfel încât la încheierea contractului de vânzare – cumpărare mai rămâne de achitat un preț de 6000 euro.
În drept, instanța reține că potrivit dispozițiilor art. 1020 Cod civil, în cazul contractelor sinalagmatice, atunci când una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile asumate, se poate cere desființarea contractului, iar potrivit art. 1021 Cod civil., această desființare nu se produce de drept, ci trebuie cerută prin acțiune în justiție de către cel în privința căruia obligația nu s-a executat.
Astfel, rezoluțiunea este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii actului.
Prin urmare, condițiile generale care trebuie întrunite cumulativ pentru ca rezoluțiunea unui contract sinalagmatic să fie admisibilă sunt: să existe o neexecutare a obligațiilor asumate prin contract din partea unei părți contractante, neexecutarea obligațiilor să îi fie imputabilă acestuia și să fie pus în întârziere.
Cu privire la condiția neexecutării obligațiilor contractuale, în prezenta cauză instanța reține o neexecutare a obligației asumate de pârâți prin antecontractul încheiat, în sensul perfectării contractului de vânzare- cumpărare la data de 10.06.2010.
Astfel, părțile au încheiat la data de 21.04.2010 un antecontract, adică o promisiune bilaterală de vânzare- cumpărare prin care pârâții s- au obligat să vândă reclamantului un teren situat în comuna Lumina, . în suprafață de 500 mp, pentru un preț de 9000 euro.
Din înscrisurile administrate și din răspunsurile la interogatoriu, rezultă că reclamantul a achitat inițial avans de 1500 euro, iar în data de 05.05.2010 s-a suplimentat acontul cu suma de 1500 euro, astfel încât la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în data de 10.06.2010 mai rămânea de achitat un preț de 6000 euro. Prin urmare, rezultă pe de o parte că reclamantul și- a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract.
Pe de altă parte, obligația pe care pârâții și-au asumat- o prin antecontractul în cauză, în vederea perfectării ulterioare a contractului de vânzare, constă în obligația de a face cadastru și intabulare.
Or, această obligație nu a fost îndeplinită de către pârâți, aspect recunoscut de altfel prin întâmpinare și răspunsurile la interogatoriu.
Referitor la condiția ca neexecutarea obligației să fie imputabilă debitorilor acestei obligații, instanța reține că neîndeplinirea obligației de către pârâți are la bază culpa lor exclusivă.
În materia răspunderii contractuale culpa se prezumă, astfel că reclamantul nu trebuie să dovedească culpa pârâților, ci aceștia trebuie să probeze că neexecutarea obligațiilor lor este străină de propria culpa.
Cu toate acestea, apărarea pârâților s-a limitat la precizarea faptului că perfectarea contractului de vânzare- cumpărare nu a fost posibilă din cauză că proprietarul limitrof, Dunvat, „ nu avea actele în regulă, și deși pârâții dețineau documentele cadastrale, nu aveau acces la drumul privat”.
Prin urmare, instanța va respinge ca nefondate apărările pârâților, apreciind că aceștia își invocă propria culpă și lipsă de diligență, în executarea propriei obligații. Pârâții, în calitatea lor de proprietari ai unei suprafețe de teren lipsite de ieșire la calea publică, și- au asumat față de un potențial cumpărător obligația de a efectua demersurile necesare în materia cadastrală și de a dezmembra suprafața de teren de 1600 mp, astfel încât la data de 10.06.2010 să poată încheia cu reclamantul contractul- vânzare- cumpărare în formă autentică.
Nu în ultimul rând, instanța constată că reclamantul i-a notificat pe pârâți, fapt ce constituie punere în întârziere a acestora.
Pentru aceste motive, instanța, apreciind că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a rezoluțiunii judiciare, în temeiul art. 1020 și art. 1021 Cod civil, va admite cererea reclamantului și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare.
În plus, instanța reține că repunerea părților în situația anterioară este acea regulă de drept potrivit căreia tot ce s-a executat în baza unui act juridic rezolvit trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act juridic nu s-ar fi încheiat.
Ca și efect a intervenirii rezoluțiunii Antecontractului de vânzare cumpărare, instanța va repune părțile în situația anterioară, în sensul obligării pârâților la plata către reclamant a sumei de 3000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând avansul achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 21.04.2010.
Potrivit art. 1066 C. civ., clauza penală este o convenție accesorie care exprimă voința părților cu privire la sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării prevederilor contractuale.
Aceasta nu reprezintă o garanție pusă la îndemâna creditorului pentru realizarea creanței sale, ci o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor în cazul întârzierii în executarea obligației.
Prin antecontractul din speță, vânzătorul s- a obligat ca în cazul în care se va răzgândi și nu va mai perfecta contractul de vânzare- cumpărare autentic, să restituie suma acontată majorată cu 100 % conform art. 1298 C. civ, iar cumpărătorul s-a obligat ca în cazul în care se va răzgândi să piardă suma dată drept acont conform art. 1298 Cod civil.
Aceste dispoziții reprezintă o clauză penală în sensul Codului civil, părțile stabilind cu anticipație prejudiciul suferit de reclamant ca urmare a neexecutării obligațiilor de către pârâți.
De altfel, potrivit art. 1082 C civil 1864 (echivalentul art 1530 invocat de reclamantă din Noul Cod Civil), debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune interese sau pentru executarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este rea- credință din parte- i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu- i poate fi imputată.
Astfel, pentru repararea prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării obligației, debitorul datorează daune interese.
Pe cale se consecință, vor fi obligați pârâții la plata către reclamant a sumei de 3000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând daune- interese.
Reținând culpa procesuală a pârâților în declanșarea prezentului litigiu, aceștia vor fi obligați și la plata sumei de 2171 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamantul F. M., cu domiciliul în Navodari, ., . și cu domiciliul procesual ales la S.C.A "L. – G.”, în Constanta, ., nr. 38, ., J. C. în contradictoriu cu pârâții B. E., cu domiciliul procesual ales la C..Av. B. D. în Constanta, ., nr. 41, ., J. C. și fără forme legale în Lumina, ., J. C. și B. C., cu domiciliul procesual ales la C..Av. B. D. în Constanta, ., nr. 41, ., J. C. și fără forme legale în Lumina, ., ., ., J. C..
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare din data de 21.04.2010.
Repune părțile în situația anterioară, în sensul obligării pârâților la plata către reclamant a sumei de 3000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând avansul achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 21.04.2010.
Obligă pârâții la plata către reclamant a sumei de 3000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând daune- interese.
Obligă pârâții la plata către reclamant a sumei de 2171 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru.
Cu drept de apel ce se depune la Judecătoria C. în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi,17.09.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
Meral B. M. B.
Redjud MB/08.10.2014
Tehnored gref MB: 02.10.2014
5 ex
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4903/2014. Judecătoria... | Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... → |
|---|
