Rezoluţiune contract. Sentința nr. 9477/2014. Judecătoria CONSTANŢA

Judecătoria CONSTANŢA - Sentințe și decizii civile / 2014

Sentința nr. 9477/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 22-09-2014 în dosarul nr. 19034/212/2013

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA C.

SECTIA CIVILĂ

Operator de date cu caracter personal nr. 3047

C., .; Tel. 0241 /_; Fax. 0241/_

Dosar civil nr._

Sentința Civilă Nr.9477

Ședința Publică din data de 22 septembrie 2014

Instanța constituită din:

Președinte: C. I.

Grefier: L. B.

Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare, cerere formulată de reclamanta S.C. N. S. CO S.R.L., înregistrată la O.R.C. sub nr. J_, având CUI RO343980, cu sediul în București, ., sector 2, reprezentată legal de S.C. Karma Night-Club Soluțion S.R.L., înregistrată la O.R.C. București sub nr. J40/_/2005, având CUI_, prin Adm. Ing. M. N., și reprezentată convențional prin Av. P. M., cu sediul professional în București, .. 23-25, ., etaj 1, apt. 138, sector 3, în contradictoriu cu pârâtul C. V., cu domiciliul în Mun. Medgidia, ., județ C..

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 01.09.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art.396 alin.1 C.proc.civ., potrivit căruia în cazuri justificate, dacă instanța nu ia hotărârea de îndată, pronunțarea acesteia poate fi amânată pentru un termen care nu poate depăși 15 zile, a amânat pronunțarea succesiv la datele de 15.09.2014 și 22.09.2014 când, după ce a deliberat în secret, conform art.395 C.proc.civ., a adoptat următoarea hotărâre:

INSTANȚA,

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 18.07.2013, sub nr.19._, reclamanta S.C. N. S. CO S.R.L. a chemat în judecată pe pârâții S.C. Reno Franci S.R.L. și C. V., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, să dispună:

- rezoluțiunea Antecontractului de Vânzare Cumpărare nr.3993/15.08.2005, autentificat de BNP C. Budei

- restabilirea situației anterioare, prin restituirea avansului în sumă de 10.000,00 euro și daune interese în cuantum de 20.000,00 euro, în total 30.000,00 euro, echivalent a 135.000,00 lei (curs mediu valutar 4,5 lei/euro), conform antecontractului menționat și actelor adiționale nr.4536/15.09.2005, nr.5667/15.11.2005, nr.1387/14.04.2006

- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin înscrisul depus la dosarul cauzei la data de 13.12.2013, reclamanta a învederat instanței că, în temeiul art.406 C.proc.civ., renunță la judecată în raport cu pârâta S.C. Reno Franci S.R.L.(fila nr.70, din dosar).

În motivarea cererii, reclamanta a invocat următoarele argumente:

(1). Între reclamată, în calitate de promitent-cumpărator, și C. V. (prin mandatar inițial P. C.) și S.C. Reno Franci SRL (reprezentată prin d-na Liba Gabrilea), în calitate de promitenții-vânzători, s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. Budei sub nr.3993/15.08.2005.

Prin antecontract, promitenții-vânzători (pârâtul și S.C. Reno Franci SRL) s-au obligat să vândă numaireclamantei, până la data de 15.09.2005, imobilul situat în Municipiul C., ., județ C., identificat cu numărul cadastral 710 și înscris în Cartea Funciara nr.914 s.ind. – 913 s.col a Municipiului C., prețul negociat al imobilului fiind de 145.000,00 euro.

Pentru acest imobil, reclamanta a achitat suma de 10.000,00 euro, cu titlul avans, urmând ca restul prețului să fie achitat la data semnării contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, respectiv la data de 15.09.2005 – dată până la care promitenții vânzători s-au obligat să obțină autorizațiile și avizele necesare extinderii constructiei pentru edificarea etajului și să rezolve situația juridică a terenului. Obligațiile menționate cuprindeau:

- prezentarea autorizației de construire, a procesului – verbal de recepție finală sau obținerea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate dreptul de proprietate asupra etajului;

- dovada depunerii solicitării de a obține titlul de proprietate pentru terenul de sub construcție

- rezolvarea problemei indiviziunii asupra terenului;

- rezilierea contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. RENO FRANCI S.R.L..

(2). În antecontract s-a mai prevăzut că, în cazul în care nu se va perfecta contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, vânzătorii vor fi obligați să restituie dublul sumei achitate cu titlu de avans.

(3). Promitenții-vânzători nu au reușit să rezolve situația juridică a imobilului, antecontractul fiind prelungit succesiv prin trei acte adiționale autentificate de BNP C. Budei, sub numerele:

- 4536/15.09.2005;

- 5667/15.11.2005

- 1387/14.04.2006.

Prin actul adițional nr.4536/15.09.2005, părțile au convenit:

- prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică până la data de 15.11.2005

- că, de la această dată și până la 15.11.2005 promitenții-vânzători se obligă să achite cumpărătorului penalități de 0,1% pe zi/întârziere din suma achitată în avans.

Prin actul adițional nr.5667/15.11.2005 s-a hotărât prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la 15.04.2006 și o nouă clauză penală potrivit căreia promitenții-vânzători erau de acord cu restituirea dublului avansului primit, la care se adaugau penalități de 0,1% zi din suma achitată ca avans.

La data de 14.04.2006 s-a încheiat un nou act adițional, sub nr.1327, prin care a fost prelungit termenul de încheiere a contractului până la 06.08.2010, menținându-se celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare-cumpărare și ale actelor adiționale anterioare.

(4). La data de 19.07.2010 reclamanta a notificat promitenții vânzători cu privire la încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, dar notificările au rămas fără răspuns. În această situație, reclamanta a notificat și BNP C. Budei pentru a i se comunica dacă la sediul biroului s-au înregistrat acte sau fapte juridice cu privire la imobilul care a făcut obiectul antecontractului.

BNP C. Budei nu a răspuns notificării reclamantei, astfel că aceasta a făcut demersuri pe lângă Oficiul de cadastru li Publicitate Imobiliară C., în urma cărora reclamantei i s-a eliberat Extrasul de Carte Funciară pentru informare din data de 15.11.2010. Conform acestui înscris, imobilul care a făcut obiectul antecontractului a fost transferat în proprietatea S.C. DOVI IMPORT EXPORT SRL, prin actul nr._/2010 – ceea ce înseamnă că promitenții vânzători au vândut unei alte persoane juridice imobilul în cauză, nerespectând obligația asumată, anume aceea de a vinde imobilul numai societății comerciale N. S. Co S.R.L..

Reclamanta a formulat plangere penală împotriva promitenților vânzători pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune, faptă prevăzută de art.215 alin.3 din Codul penal, formându-se la P. de pe lângă Judecătoria C. dosarul nr._/P/2010.

Prin Rezoluția din 23.05.2013, P. a dispus neînceperea urmăririi penale față de numiții C. V., P. C. și Libu G., sub aspectul săvârșirii infracțiunii de înșelăciune, faptă prevăzută de art.215 alin.3 C.pen., deoarece fapta nu este prevăzută de legea penală, aratând în motivare că, în conformitate cu prevederile Codului civil, partea care nu a respectat prevederile contractuale va plăti daune interese în caz de neexecutare.

Reclamanta învederează că suma 30.000 EURO solicitată de la pârâți se compune din:

- 10.000 EURO - avans;

- 10.000 EURO - dublul avansului, conform clauzei din antecontract;

- 10.000 EURO- penalități de 0,1% pe zi de întârziere, conform actului adițional nr.5667/15.11.2005.

În drept, societatea reclamantă a invocat art.969, art.1020, art.1021 și art.1066 cod civil din 1864; art.1270, art.1538, art.1549, art.1552 și art.1554 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil; art.94 pct.1 lit.(j) C.proc.civ..

În probațiune, societatea reclamantă a depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri:

-Antecontract de Vânzare Cumpărareautentificat sub nr.3993/15.08.2005 de BNP C. Budei (filele nr.10 - 11, din dosar);

-Act adițional la Antecontractul de Vânzare Cumpărare nr.3993/15.08.2005, autentificat sub nr.4536/15.09.2005 de BNP C. Budei (fila nr.12, din dosar);

-Act adițional la Antecontractul de Vânzare Cumpărare nr.3993/15.08.2005, autentificat sub nr.5667/15.11.2005 de BNP C. Budei (fila nr.13, din dosar);

-Act adițional la Antecontractul de Vânzare Cumpărare nr.3993/15.08.2005, autentificat sub nr.1387/14.04.2006 de BNP C. Budei (fila nr.14, din dosar);

-Extras de Carte Funciară pentru Informare (filele nr.15 - 17, din dosar);

- extras ORC privind furnizarea de informații (filele nr.18 - 19, din dosar);

- notificare adresată pârâtului (filele nr.20 - 21, nr.28 – 30, din dosar);

- notificare adresată . (fila nr.22, filele nr.25 – 28, din dosar);

- notificare adresată BNP C. Budei (filele nr.23 – 24, din dosar);

-Rezoluție din data de 23.05.2013privind neînceperea urmăririi penale (filele nr.31 – 32, din dosar);

-Plângere penală privind săvârșirea infracțiunii de înșelăciune prevăzute de art.215 alin.3 Cod Penal (filele nr.33 – 35, din dosar).

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 11.365,00 lei lei, achitată conform ordinelor de plată depuse la dosarul cauzei la filele nr.8 și nr.53.

Legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare și nici cerere de probatorii.

La termenul de judecată din data de 05.05.2014, constatând că pârâtul nu a formulat întâmpinare, instanța a încuviințat pentru reclamantă, în temeiul art.258 C.proc.civ., proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și proba cu interogatoriul pârâtului, apreciindu-le ca fiind legale, pertinente, concludente și utile soluționării juste a cauzei.

La termenul de judecată din data de 02.06.2014, instanța a constatat că, deși s-a dispus citarea pârâtului cu mențiunea personal la interogatoriu, sub sancțiunea prevăzută de art.358 C.proc.civ. și pârâtul a fost legal citat cu mențiunea anterior indicată, acesta nu s-a prezentat în instanță în vederea administrării interogatoriului propus de reclamantă (fila nr.105, din dosar). La același termen de judecată, instanța a rămas în pronunțare asupra fondului cererii, cauza fiind însă repusă pe rol în temeiul art.400 C.proc.civ. (fila nr.109, din dosar), instanța apreciind că, pentru soluționarea în mod just a cauzei, este necesar ca părțile să-și precizeze poziția procesuală cu privire la incidența prescripției pentru capătul de cerere aferent penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere din suma de 10.000 euro, pentru penalitățile calculate cu mai mult de 3 ani înainte introducerea cererii, reclamanta urmând a face precizări cu privire la:

- modul de calcul al sumei de 10.000 euro cerute cu titlu de penalități de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere din suma de 10.000 euro (perioada, numărul zilelor de întârziere)

- dacă, cu privire la capătul de cerere, solicită și restabilirea situației anterioare și clauzele penale contractuale.

La data de 04.07.2014, prin serviciul registratură al instanței, reclamanta a depus la dosarul cauzei precizările solicitate de instanță, arătând că:

(1). potrivit antecontractului încheiat, părțile au convenit ca, în cazul neperfectării contractului în forma autentică prescrisă de lege, promitenții vânzători se obligă să restituie dublul sumei achitate de reclamantă cu titlu de avans;

(2). prin actul adițional nr.4536/15.09.2005, părțile au prelungit termenul de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, cu penalități de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere din suma achitată în avans;

(3). prin actul adițional nr.5667/15.11.2005, părțile au convenit la art.2 că promitentul vânzător este de acord cu restituirea dublului avansului primit, la care se adaugă penalități de 0,1% pe zi de întârziere din suma achitată ca avans;

(4). prezenta acțiune a fost introdusă la data de 18.07.2013, astfel că penalitățile calculate pe ultimii trei ani sunt:

- 18 iulie 2010 – 18 iulie 2013 = 1.096 zile, întrucât anul 2012 a fost an bisect, având deci 366 zile

- 10.000,00 euro * 0,1% pe zi întârziere * 1.096 zile de întârziere = 10.960,00 euro, pentru ultimii trei ani calculați regresiv de la data introducerii acțiunii

Având în vedere că penalitățile calculate erau mai mari decât avansul achitat, reclamanta a precizat că restrânge cuantumul penalităților solicitate la suma de 10.000,00 euro, valoarea avansului.

S-a învederat că reclamanta a solicitat prin acțiune restabilirea situației anterioare și aplicarea celor două clauze penale.

La termenul de judecată din data de 01.09.2014, instanța a pus în discuție excepția prescripției pentru capătul de cerere aferent penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere aplicate sumei de 10.000,00 euro și fondul cauzei.

Analizând cererea de chemare în judecată, înscrisurile depuse la dosar și normele legale invocate în susținere, instanța reține următoarele:

1. Asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune – excepție invocată din oficiu de instanță în privința capătului de cerere aferent penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere aplicate sumei de 10.000,00 euro:

1.1. În drept, legea civilă aplicabilă prescripției:

Prescripțiile extinctive începute și împlinite sub imperiul reglementării anterioare nu sunt supuse dispozițiilor legii noi, deoarece ele reprezintă situații juridice trecute. În acest sens dispune art. 201 din Legea nr. 71/2011 care prevede că prescripțiile extinctive începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.

Prin urmare, legea aplicabilă prescripției extinctive, sub toate aspectele (început, termen, suspendare, întrerupere, repunere în termen, efecte) este legea în vigoare la data la care prescripția a început să curgă.

Practic, trebuie stabilit dacă, pentru situația concretă, prescripția extinctivă a început să curgă potrivit dispozițiilor din reglementarea anterioară, iar în caz afirmativ această reglementare se va aplica prescripției respective sub toate aspectele.

Cum în speță prescripția a început să curgă sub imperiul reglementării anterioare, având în vedere data încheierii actelor juridice în care părțile au convenit penalitățile de întârziere (actele adiționale nr.5667/15.11.2005 și nr.1387/14.04.2006 autentificate de BNP C. Budei – filele nr.12 – 13, din dosar), urmează că, în privința prescripției, sunt aplicabile dispozițiile Decretului nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă.

1.2. În drept, prescripția dreptului material la acțiune:

Art.1 alin.1 Decret 167/1958:Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege.

Art.7 alin.1 și alin.3 Decret 167/1958:Prescripția începe să curgă de la datacând se naște dreptul la acțiune.

1.3. În speță:

Cererea formulată de reclamantă are ca obiect realizarea unui drept de creanță, drept patrimonial, care, potrivit art.1 alin.1 raportat la art.3 și art.7 alin.1 din Decretul nr.167/1958, este supus termenului general de prescripție de 3 ani care începe să curgă de la data când s-a născut dreptul reclamantei de a solicita obligarea pârâtului la plata penalităților de întârziere, respectiv începând cu prima zi de întârziere în executarea obligației încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma autentică prescrisă de lege.

Deși teoretic fiecare zi de întârziere ar fi fost aptă, potrivit convenției părților, a naște în folosul reclamantei penalități pentru neexecutarea în termen obligației menționate, termenul de prescripție de trei ani nu permite curgerea sine die a penalităților, reclamanta fiind îndreptățită doar la penalitățile care nu s-au prescris, respectiv cele calculate regresiv trei ani de la data introducerii acțiunii pe rolul instanței.

Cererea reclamantei a fost înregistrată pe rolul instanței la data de 18.07.2013 (fila nr.1, din dosar) – ceea ce înseamnă că reclamanta este în drept să pretindă penalități de întârziere pentru perioada 18.07.2013 – 18.07.2010.

Penalitățile calculate pe ultimii trei ani sunt, astfel cum a învederat și reclamanta:

- 18 iulie 2010 – 18 iulie 2013 = 1.096 zile, anul 2012 fiind an bisect, având deci 366 zile

- 10.000,00 euro * 0,1% pe zi întârziere * 1.096 zile de întârziere = 10.960,00 euro, pentru ultimii trei ani calculați regresiv de la data introducerii acțiunii

Având în vedere că penalitățile astfel calculate sunt mai mari decât avansul achitat, reclamanta a înțeles să restrângă penalitățile la suma de 10.000,00 euro, adică la valoarea avansului.

Din calculul penalităților astfel cum a fost anterior detaliat rezultă că acestea au fost calculate înlăuntrul termenului general de prescripție de trei ani.

1.4. Soluția instanței:

Raportat la considerentele ce preced, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată din oficiu în privința capătului de cerere aferent penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere aplicate sumei de 10.000,00 euro achitate cu titlul avans conform Antecontract de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005.

2. Asupra cadrului procesual pasiv al acțiunii:

Față cererea formulată, instanța va lua act că, uzând de dispozițiile art.406 C.proc.civ., la termenul de judecată din data de 05.05.2014, reclamanta a renunțat la judecarea prezentei cauze și în contradictoriu cu S.C. Reno Franci S.R.L. (fila nr.94, din dosar).

3. Asupra capătului de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, astfel cum cererea a fost precizată la termenul de judecată din data de 02.06.2014:

3.1. În drept, legea civilă aplicabilă rezoluțiunii contractului:

Potrivit art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

În același sens dispun art.6 alin.3 C.civ. și art. 4 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil, actele juridice lovite de nulitate absolută ori relativă sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi. Așadar, validitatea sau eficacitatea actelor juridice se apreciază potrivit condițiilor stabilite de legea în vigoare în momentul încheierii actului juridic, fiind fără relevanță faptul că legea nouă (ulterioară momentului încheierii actului) ar adăuga o condiție de validitate sau eficacitate a actului juridic sau ar suprima o asemenea condiție.

Pentru speța dedusă judecății, rezoluțiunea – cauză de ineficacitate a actului juridic, este deci supusă legii în vigoare în momentul încheierii actului (Antecontract de Vânzare Cumpărarenr.3993/15.08.2005 și actele adiționale nr.4536/15.09.2005, nr.5667/15.11.2005 și nr.1387/14.04.2006, toate autentificate de BNP C. Budei), respectiv Codului civil din 1864.

3.2. În drept, contractul și rezoluțiunea contractului:

Art.969 alin.1 C.civ.: Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante (principiul forței obligatorii a contractului - pacta sunt servanda).

Art.970 C.civ.: Conventiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceeace este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligațiunei, după natura sa.

Art.1020 C.civ.: Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.

Art. 1021 C.civ.:Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceară inaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Promisiunea bilaterală de vînzare – cumparare (numită uzual antecontract și, în aceeași accepțiune, precontract, contract preliminar, contract provizoriu) este un contract (antecontract bilateral), care are menirea de a conferi părților certitudinea ca niciuna dintre ele nu va capitula de la intenția încheierii contractului preconizat.

Antecontractul, nu constituie o vânzare, dar se bucură de forța obligatorie a oricărui contract (art.969 C.civ.), aplicându-se și în acest caz prevederile art.1020 și art.1021 C.civ..

În situația în care promitentul-vânzător nu își execută obligația asumată prin antecontract, aceea de a vinde lucrul promitentului-cumpărător (obligație de a da), în cazurile prescrise de lege cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în forma autentică (obligație de a face), soarta lucrului este diferită, după cum lucrul se mai află sau nu în patrimoniul promitentului-vânzător:

(1). În cazul în care lucrul nu se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător (promitentul-vânzător a înstrăinat lucrul unei alte persoane), vânzarea încheiată cu o altă persoană este, cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit), valabilă, promitentul cumpărător fiind în drept să ceară rezoluțiunea antecontractului, eventual cu daune interese.

(2). În cazul în care lucrul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, promitentul cumpărător este în drept să solicite instanței, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe in baza art.1073 și art.1077 C.civ. o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.

Speța dedusă judecății se circumscrie primului caz dintre cele enumerate, promitentul cumpărător solicitând instanței rezoluțiunea antecontractului și a actelor adiționale anterior individualizate.

3.3. În drept, condițiile esențiale pentru declararea rezoluțiunii judiciare:

(1). să existe o neexecutare totală (caz în care nu se mai pune problema evaluării gravității) sau parțială (în acest caz, și esențială, determinantă sau suficient de importantă) a obligației contractuale;

(2). neexecutarea să fie culpabilă (condiția culpei);

(3). în principiu, punerea în întârziere prealabilă a debitorului.

3.4. Situația de fapt rezultată din probele administrate în cauză:

Între reclamanta S.C. N. S. Co S.R.L., în calitate de promitent-cumpărator, și

-pârâtul C. V. (prin mandatar P. C.)

-S.C. Reno Franci SRL (reprezentată prin d-na Liba Gabrilea)

în calitate de promitenții-vânzători, s-a încheiat contractul denumit Antecontract de Vânzare Cumpărare,autentificat BNP C. Budeisub nr.3993/15.08.2005 (filele nr.10 - 11, din dosar).

Potrivit antecontractului, pârâtul promitent-vânzător s-a obligat (fila nr.10, din dosar):

să vândă, până la data de 15.09.2005, numai societății comerciale N. S. Co S.R.L., imobilul situat în C., Bulevardul Tomis, nr.120, J. C., compus în totalitate din două camere, o baie, o sală și un hol, cu suprafață utilă de 40,60 mp (43,23 mp conform măsurătorilor) și o boxă (cu suprafața de 39,68 mp), identificat cu numărul cadastral 710, înscris în Cartea Funciară nr.914 s.ind. – 913 S.col. a Municipiului C., la un preț negociat de 145.000,00 euro, preț în care părțile au inclus și valoarea terenului aferent locuinței în suprafață indiviză de 44,51 mp – în drept, obligație de a da
să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 15.09.2005 – în drept, obligație de a face.

Pentru imobilul anterior individualizat, reclamanta a achitat suma de 10.000,00 euro (echivalentul a 35.400,00 lei), cu titlul avans, urmând ca restul prețului să fie achitat la data semnării contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, respectiv până la data de 15.09.2005 – dată până la care pârâtul promitent-vânzător se obliga să obțină autorizațiile și avizele necesare extinderii construcției – pentru edificarea etajului și să rezolve situația juridică a terenului. Obligațiile anterior menționate sunt detaliate în antecontract astfel (fila nr.10 verso, din dosar):

- prezentarea autorizației de construire, a procesului – verbal de receptie finală sau obținerea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate dreptul de proprietate asupra etajului;

- dovada depunerii solicitării de a obține titlul de proprietate pentru terenul de sub construcție

- rezolvarea problemei indiviziunii asupra terenului;

- rezilierea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu S.C. RENO FRANCI S.R.L..

Potrivit aceleiași convenții, pârâtul promitent vânzătors-a obligat să restituie dublul sumei achitate cu titlul avans, în cazul în care nu s-ar fi prezentat în fața Notarului Public C. Budei pentru a perfecta vânzarea-cumpărarea imobilului în forma autentică prescrisă de lege. În aceeași ipoteză, reclamanta promitent cumpărătorputea opta pentru executarea în natură a obligației, solicitând instanței obligarea promitentului-vânzător la respectarea obligației asumate prin antecontract (aceea de a vinde imobilul), chiar și fără acordul acestuia, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza art.1073 și art.1077 C.civ. (fila nr.10 verso, din dosar).

Pârâtul promitent vânzătornu a rezolvat situația juridică a imobilului, antecontractul fiind prelungit succesiv prin trei acte adiționale autentificate de BNP C. Budei, sub numerele:

- 4536/15.09.2005 – fila nr.12, din dosar;

- 5667/15.11.2005 – fila nr.13, din dosar;

- 1387/14.04.2006 – fila nr.14, din dosar.

Prin actul adițional nr.4536/15.09.2005, părțile au convenit:

- prelungirea termenului pentru perfectarea vânzării în forma autentică până la 15.11.2005

- că, pentru perioada 15.09.2005 – 15.11.2005, pârâtul promitent vânzătorse obligă să achite promitentului cumpărător penalități de 0,1% pe zi/întârziere din suma achitată în avans.

Prin actul adițional nr.5667/15.11.2005, părțile au convenit:

- prelungirea termenului pentru perfectarea vânzării în forma autentică până la 15.04.2006

-că, pârâtul promitent vânzătorera de acord cu restituirea dublului avansului primit, la care urma să fie adăugate penalități de 0,1% zi din suma achitată ca avans.

La data de 14.04.2006, părțile litigante au încheiat un nou act adițional, autentificat sub nr.1327, prin care termenul pentru perfectarea vânzării în forma autentică a fost prelungit până la 06.08.2010, menținându-se celelalte prevederi ale antecontractului de vânzare-cumpărare și ale actelor adiționale anterioare.

La data de 22.07.2010, reclamanta a notificat pârâtului promitent vânzător obligația de a perfecta vânzarea în forma autentică prescrisă de lege și termenul limită pentru executare (06.08.2010), cu solicitarea restituirii sumelor datorate potrivit clauzelor contractuale, în cazul în care acesta nu mai dorea să vândă imobilul. Notificarea a fost restituită reclamantei la data de 27.07.2010, după expirarea termenului de păstrare a plicului la serviciul poștal (filele nr.20 – 21, din dosar).

În această situație, reclamanta a notificat și BNP C. Budei, pentru a i se comunica dacă, la sediul biroului, s-au înregistrat acte sau fapte juridice cu privire la imobilul ce a făcut obiectul antecontractului (notificarea primită la data de 20.08.2010 – filele nr.23 – 24, din dosar). Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu rezultă că BNP C. Budei ar fi formulat un răspuns la notificarea trimisă de către reclamantă.

În urma demersurilor efectuate pe lângă Oficiul de Cadastru și Publicitate C., reclamantei i s-a a eliberat Extrasul de Carte Funciară pentru informare din data de 15.11.2010, din cuprinsul căruia instanța reține că imobilul care a făcut obiectul antecontractului figurează în proprietatea S.C. DOVI IMPORT EXPORT SRL, conform actului_/2010 (fila nr.16, din dosar) – ceea ce înseamnă că pârâtul promitent vânzător înstrăinat imobilul unei alte persoane juridice, nerespectând astfel obligația asumată, anume aceea de a vinde imobilul numai societății comerciale reclamante N. S. Co S.R.L..

Plângerea penală înregistrată la P. de pe lângă Judecătoria C. sub nr.195/P/17.11.2010, formulată de reclamantă împotriva pârâtului promitent vânzător (dar și împotriva mandatarului acestuia și a reprezentantului S.C. Reno Franci S.R.L.) pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune (art.215 alin.3 din Codul penal) a făcut obiectul dosarului penal nr.9330/P/2010 (filele nr.33 – 35, nr.31, din dosar). Prin Rezoluția din 23.05.2013, P. de pe lângă Judecătoria C. a dispus o soluție de neîncepere a urmăririi penale față de numiții C. V., P. C. și Libu G., sub aspectul săvârșirii infracțiunii de înșelăciune, faptă prevăzută de art.215 alin.3 din Codul penal, deoarece fapta nu este prevăzută de legea penală. P. de pe lângă Judecătoria C. a reținut în motivarea soluției că speța este de natură civilă (răspundere contractuală).

3.5. În speță – îndeplinirea condițiilor esențiale pentru declararea rezoluțiunii judiciare:

Având în vedere situația de fapt reținută, instanța constată îndeplinite condițiile esențiale pentru declararea rezoluțiunii judiciare a antecontractului și actelor adiționale încheiate de părțile litigante, din probele administrate în cauză rezultând că, de fapt, rezoluțiunea solicitată a fost pentru reclamantă o soluție de ultim resort la care a apelat.

(1). În speță, condiția substanțială, de fond privind neexecutarea este îndeplinită sub forma unei neexecutări totale a obligației contractuale izvorâte dintr-un contract pentru care legea permite rezoluțiunea. Neexecutarea se concretizată în faptul că pârâtul promitent vânzător nu s-a prezentat la BNP C. Budei la datele stabilite pentru a perfecta vânzarea, imobilul fiind de altfel înstrăinat unui terț.

(2). Neexecutarea de către pârât a obligației privind perfectarea vânzării este culpabilă, condiția culpei fiind pe deplin probată în speță inclusiv prin faptul înstrăinării imobilului.

Astfel cum s-a stipulat și în antecontract, reclamanta (creditor al obligației de a face) avea dreptul de a opta între a solicita executarea în natură, în mod exact și la termen a obligației, iar în cazul în care pârâtul (debitor al aceleiași obligații) ar fi refuzat să-și execute obligația, aceasta era îndreptățită să opteze între executarea silită (în natură) a obligației și rezoluțiunea convenției. Însă, ca urmare a înstrăinarii imobilului, reclamanta a fost pusă în situația de a nu putea uza de dispozițiile art.1073 și ale art.1077 C.civ. (dispoziții la care se face referire expresă în antecontract). Practic, dreptul de opțiune al reclamantei între a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare cumpărare (care să aibă caracter constitutiv de drepturi și să opereze transferul proprietății de la data când ar fi rămas definitivă) și rezoluțiunea antecontractului și actelor adiționale nici nu mai putea fi exercitat, atâta timp cât imobilul a fost înstrăinat unui terț.

(3). Și condiția formală privind punerea în întârziere a pârâtului este îndeplinită astfel cum rezultă din notificările trimise de reclamantă, înregistrate sub nr.185/22.07.2010 și nr.101/26.06.2013 (filele nr.28 – 30, nr.20 – 21, din dosar).

Nefiind executată obligația contractuală privind perfectarea vânzării imobilului în forma prescrisă de lege, este activată condiția rezolutorie subînțeleasă în orice contract sinalagmatic (art.1020 C.civ.).

3.6. În speță – soluția instanței asupra rezoluțiunii judiciare:

Constatând îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, instanța va admite cererea de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare cumpărare, astfel cum a fost precizată la termenul de judecată din data de 02.06.2014, acțiune formulată de reclamanta S.C. N. S. Co S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul C. V., și va dispune în consecință:

-rezoluțiunea Antecontractului de Vânzare – Cumpărare autentificat sub nr.3993/15.08.2005, de B.N.P. C. Budei;

-rezoluțiunea actelor adiționale antecontractului anterior menționat, autentificate sub nr.4536/15.09.2005, 5667/15.11.2005, 1387/14.04.2006 de de B.N.P. C. Budei.

3.7. Efectele declarării rezoluțiunii judiciare:

Potrivit art.1020 C.civ., temeiul juridic al rezoluțiunii este condiția rezolutorie tacită, subînțeleasă, care ar exista în orice contract sinalagmatic, neîndeplinirea obligației contractuale echivalând cu îndeplinirea condiției rezolutorii care are ca efect desțiințarea retroactivă a contractului.

Rezoluțiunea este consecința reciprocității și interdependenței obligațiilor asumate de părți conform antecontractului (contract sinalagmatic cu executare uno ictu) și actelor adiționale parte integrantă din contract și, ca sancțiune, conduce la desființarea retroactivă a antecontractului și actelor adiționale, pentru neexecutarea culpabilă de către pârâtul promitent vânzător a obligației de a încheia contractul de vânzare cumpărare în forma autentică prescrisă de lege și la repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

În speță, reclamanta, ca parte care și-a executat obligația, este îndreptățită să obțină restituirea prestației făcute, ramase fără temei juridic prin neexecutarea obligației corelative (perfectarea vânzării în forma autentică), respectiv să i se restituie avansul achitat la data încheierii antecontractului rezoluționat.

Prin urmare, pentru restabilirea situației anterioare, instanța va obliga pârâtul să restituie reclamantei suma de 45.000,00 lei, echivalentul a 10.000,00 euro, la un curs mediu de 4,5 lei/euro, achitat cu titlul avans, conform Antecontract de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005.

Având în vedere că avansul a fost achitat de reclamantă în euro, instanța constată că suma ce se impune a fi restituită de pârât către reclamantă cu acest titlu trebuie raportată la aceeași valută, singura diferența fiind cea impusă de cursul valutar.

3.8. Asupra daunelor interese – clauza penală:

3.8.1. În drept:

Art. 1021 C.civ.:Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceară inaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Art. 1066 Cciv.: Clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i.

3.8.2. În speță:

Potrivit convenției Antecontract de Vânzare Cumpărareautentificat sub nr.3993/15.08.2005 de BNP C. Budei (filele nr.10 - 11, din dosar), pârâtul promitent vânzătors-a obligat să restituie dublul sumei achitate cu titlul avans, în cazul în care nu s-ar fi prezentat în fața Notarului Public C. Budei pentru a perfecta vânzarea cumpărarea imobilului în forma autentică prescrisă de lege.

În aplicarea dispozițiilor art.1297 și art.1298 C.civ., suma de 10.000,00 euro a fost achitată de reclamanta promitent-cumpărator pârâtului promitentului-vânzator cu ocazia încheierii antecontractului, arvuna fiind prevăzută în antecontract ca mijloc de constrângere pentru a-l determina să perfecteze vânzarea, în caz de neperfectare a contractului din culpa acestuia, pârâtul promitentul-vânzator obligându-se la restituirea dublului avansului încasat – deci,

- 10.000 euro avansul

- plus 10.000,00 euro daune interese pentru neeexecutarea obligației.

Prin actul adițional nr.4536/15.09.2005, părțile au convenit:

- prelungirea termenului pentru perfectarea vânzării în forma autentică până la 15.11.2005

- că, pentru perioada 15.09.2005 – 15.11.2005, pârâtul promitent vânzătorse obligă să achite promitentului cumpărător penalități de 0,1% pe zi/întârziere din suma achitată în avans.

Prin actul adițional nr.5667/15.11.2005, părțile au convenit:

- prelungirea termenului pentru perfectarea vânzării în forma autentică până la 15.04.2006

-că, pârâtul promitent vânzătorera de acord cu restituirea dublului avansuluiprimit, la care urma să fie adăugate penalități de 0,1% zi din suma achitată ca avans.

Penalitățile calculate pe ultimii trei ani sunt, astfel cum a învederat și reclamanta:

- 18 iulie 2010 – 18 iulie 2013 = 1.096 zile, anul 2012 fiind an bisect, având deci 366 zile

- 10.000,00 euro * 0,1% pe zi întârziere * 1.096 zile de întârziere = 10.960,00 euro, pentru ultimii trei ani calculați regresiv de la data introducerii acțiunii

Instanța reține că, sub imperiul Codului civil din 1864, doctrina a statuat că, dacă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, ea nu poate fi cumulată cu daunele-interese compensatorii, dar poate fi cumulată cu cele moratorii dacă există și întârziere în executarea obligației.

Astfel cum s-a reținut anterior, în speță părțile au convenit o clauză penală cu dublă natură juridică: clauză de dezicere, prin care au evaluat anticipat cuantumul daunelor interese în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului și daune interese moratorii, pentru executarea cu întârziere a obligației.

În interpretarea instanței, clauza de dezicere nu s-ar putea cumula cu daunele interese moratorii, aceasta fiind prevăzută pentru neexecutarea obligației și având, în consecință, caracterul unor daune compensatorii. Însă, art.969 C.civ., aplicabil speței, impune chiar și instanței principiul contractul este legea părților. Față de dispozițiile vechiului cod civil, imuabilitatea clauzei penale se opune modificării de către instanță a clauzei penale pe care părțile au convenit-o contractual.

3.8.3. Soluția instanței asupra daunelor interese:

Față convenția părților și raportat la dispozițiile art.1066, art.1298 și ale art.1021 C.civ., instanța va obliga pârâtul să restituie reclamantei suma de 90.000,00 lei, echivalentul a 20.000,00 euro, la un curs mediu de 4,5 lei/euro, cu titlul daune interese, conform Antecontractului de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005 și actelor adiționale antecontractului anterior menționat, autentificate sub nr.4536/15.09.2005, 5667/15.11.2005, 1387/14.04.2006 de B.N.P. C. Budei.

Având în vedere că avansul a fost achitat de reclamantă în euro și că avansul reprezintă baza de calcul a penalităților de întârziere, instanța constată că și suma ce se impune a fi restituită de pârât către reclamantă cu titlu de daune interese trebuie raportată la aceeași valută.

4. Asupra cheltuielilor de judecată:

4.1. În drept:

Art. 453 C.proc.civ.: (1)Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. (2) Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.

4.2. În speță:

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat instanței obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces, pe parcursul judecății atașând la dosarul cauzei, în probațiunea acestui capăt de cerere:

- OP din data de 10.07.2013 și OP din data de 12.09.2013 aferente plății taxei judiciare de timbru în cuantum de 11.365,00 lei (fila nr.8 și fila nr.53, din dosar)

- chitanțele Nr./Data 79/02.10.2013, 75/09.09.2013, 13/03.03.2014, aferente onorariului avocațial în cuantum de ..500,00 lei (filele nr.102 – 104, din dosar).

Totalul cheltuielilor de judecată probate de reclamantă ca fiind efectuate în prezenta cauză este de 12.865,00 lei.

4.3. Soluția instanței:

Având în vedere cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată raportată la soluția de admitere a cererii de chemare în judecată, în temeiul dispozițiilor art.453 C.proc.civ, instanța va admite și acest capăt de cerere și va obliga pârâtul să plătescă reclamantei suma de 12.865,00 lei cu titlul cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial.

5. Instanța din oficiu:

Reținând dispozițiile legale ce succed,

- art.466 alin.1 C.proc.civ. coroborat cu art.483 alin.2 C.proc.civ.;

- art.468 alin.1 C.proc.civ.;

- art.471 alin.1 C.proc.civ.,

prezenta hotărâre este supusă apelului la tribunal, în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel depunându-se, sub sancțiunea nulității, la Judecătoria C. (instanța a cărei hotărâre se atacă).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată din oficiu de instanță în privința capătului de cerere aferent penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere aplicate sumei de 10.000,00 euro achitate cu titlul avans conform Antecontract de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005.

Ia act că, uzând de dispozițiile art.406 C.proc.civ., la termenul de judecată din data de 05.05.2014, reclamanta a renunțat la judecarea prezentei cauze și în contradictoriu cu S.C. Reno Franci S.R.L.

Admite cererea de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare cumpărare, astfel cum a fost precizată la termenul de judecată din data de 02.06.2014, acțiune formulată de reclamanta S.C. N. S. Co S.R.L., înregistrată la O.R.C. sub nr. J_, având CUI RO343980, cu sediul în București, ., sector 2, în contradictoriu cu pârâtul C. V., cu domiciliul în Mun. Medgidia, ., județ C.,

Dispune:

-rezoluțiunea Antecontractului de Vânzare – Cumpărare autentificat sub nr.3993/15.08.2005, de B.N.P. C. Budei;

-rezoluțiunea actelor adiționale antecontractului anterior menționat, autentificate sub nr.4536/15.09.2005, 5667/15.11.2005, 1387/14.04.2006 de de B.N.P. C. Budei;

- restabilirea situației anterioare prin restituirea către reclamantă, de către pârât, a următoarelor sume:

-45.000,00 lei, echivalentul a 10.000,00 euro, la un curs mediu de 4,5 lei/euro, achitați cu titlul avans, conform Antecontract de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005

-90.000,00 lei, echivalentul a 20.000,00 euro, la un curs mediu de 4,5 lei/euro, cu titlul daune interese, conform Antecontractului de Vânzare – Cumpărare autentificat de B.N.P. C. Budei sub nr.3993/15.08.2005 și actelor adiționale antecontractului anterior menționat, autentificate sub nr.4536/15.09.2005, 5667/15.11.2005, 1387/14.04.2006 de B.N.P. C. Budei.

Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 12.865,00 lei cu titlul cheltuieli de judecată, din care:

- 11.365,00 lei – taxă judiciară de timbru

- 1.500,00 lei – onorariu avocat.

Cu drept de apel, în termen de 30 de zile, de la comunicare.

Apelul se depune la Judecătoria C., sub sancțiunea nulității.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22.09.2014.

Președnte, Grefier,

Judecător C. I. L. B.

Red. Jud. CI/22.01.2015

← Pretenţii. Hotărâre din 27-01-2014, Judecătoria CONSTANŢA		Plângere contravenţională. Sentința nr. 9942/2014.... →

Rezoluţiune contract. Sentința nr. 9477/2014. Judecătoria CONSTANŢA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Rezoluţiune contract. Sentința nr. 9477/2014. Judecătoria CONSTANŢA