Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5977/2015. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5977/2015 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 22-05-2015 în dosarul nr. 5977/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5977
Ședința din data de 22.05.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE : A. A.
GREFIER: S. G.
Pe rol soluționarea cererii având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, formulată de reclamanții C. I. C. și C. Ș. C. ambii cu domiciliul ales în C., ., nr. 81D, ., . în contradictoriu cu pârâții T. C. și T. A. ambii cu domiciliul în C., ., jud. C. și intervenient în nume propriu G. D. cu domiciliul în C., .. 57, ., . și V. V. cu domiciliul în Năvodari, T2, nr.13, jud. C..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 15.05.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta. La acel termen de judecată, instanța, pentru a da posibilitatea părților de a depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 22.05.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față,
Prin cererea depusă la data de 17.05.2012 și înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamanții C. I.-C. și C. Ș. C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții T. C. și T. A.-M., constatarea intervenirii vânzării-cumpărării imobilului situat în mun. C., zona C., .. 25, parter, jud. C., compus din locuință – trei camere, o bucătărie, două băi, o terasă, prispă cu suprafață construită la sol de 93,84 mp și terenul aferent de sub construcție, constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul reclamanților, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanții arată că, prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2230/27.11.2009 la BNP C. A., pârâții, în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă, iar reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători s-au obligat să cumpere, imobilul compus din trei camere, o bucătărie, două băi, o terasă și prispă situat la parterul construcției cu destinația de locuință de tip P+1E provenită din supraetajarea imobilului de tip P, cu suprafață construită la sol de 93,84 mp din în mun. C., zona C., careul XIII, lot. 9, ., terenul aferent de sub construcția finală, precum și cota indiviză din dreptul de acces, la data de 01.12.2010, în schimbul unui preț de_ euro. Ulterior, reclamanții au achitat suma de_ euro prin prestații succesive, fără ca pârâții să procedeze la perfectarea înțelegerii contractului de vânzare-cumpărare, potrivit înțelegerii părților.
Reclamanții arată că, în urma verificărilor efectuate la OCPI C., a rezultat că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este grevat de sarcini, fiind înscrisă în cartea funciară Somația nr. 90/2012 emisă de B. O. S. în Dosarul de executare nr. 90/2012.
Totodată, reclamanții arată că sunt în posesia diferenței de preț al vânzării și se declară de acord să îl remită pârâților.
În drept, reclamanții invocă prevederile art. 970, art. 1073 și art. 1077 C.civ., art. 1669 și urm. C.proc.civ..
În probațiune, reclamanții au depus la dosar înscrisuri.
Prin Încheierea din data de 20.11.2012, instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamanților de acordare a ajutorului public judiciar în ceea ce privește taxa judiciară de timbru, irevocabilă prin Încheierea din data de 16.01.2013 de respingere a cererii de reexaminare.
În consecință, reclamanții au depus la dosar dovada achitării unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 5571 lei.
În cadrul ședinței din data de 02.04.2013, reclamanții au depus cerere modificatoare, în cadrul căreia au solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2230/27.11.2009 la BNP C. A., constatarea neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către pârâți drept cauză a rezoluțiunii, obligarea pârâților la restituirea sumei de_ euro, achitată de către reclamanți cu titlu de avans, obligarea pârâților la plata sumei de_ de euro cu titlu de daune interese pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, obligarea pârâților la restituirea cheltuielilor pe care reclamanții le-au efectuat cu conservarea, întreținerea și îmbunătățirea imobilului, instituirea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea efectivă a sumelor datorate, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii modificatoare, reclamanții arată că, în urma verificărilor întreprinse la OCPI C. cu privire la imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, au constat existența înscrierilor privitoare la sarcini asupra acestuia, respectiv Somația nr. 89/2012 emisă de B. O. S. în Dosarul de executare nr. 89/2012 și, respectiv, Somația nr. 90/2012 emisă de B. O. S. în Dosarul de executare silită nr. 90/2012.
Arată reclamanții că somațiile menționate au fost emise în executarea titlurilor executorii reprezentate de două contracte de împrumut contractate de către pârâți, respectiv Contractul de împrumut autentificat sub nr. 2360 din 07.12.2009 la BNP, prin care reclamanții au împrumutat suma de_ euro de la G. D., în calitate de împrumutător și Contractul de împrumut de bani fără dobândă autentificat sub nr. 2756 din 09.10.2009, prin care reclamanții au împrumutat suma de_ euro de la V. V., în calitate de împrumutător.
În consecință, reclamanții au înștiințat B. O. S. cu privire la existența antecontractului de vânzare-cumpărare precum și cu privire la instituirea sechestrului judiciar asupra acestuia și numirea reclamanților în calitate de administrator-sechestru prin hotărâre judecătorească definitivă și notarea acestora la OCPI.
Reclamanții precizează că, în procedura execuțională, imobilul în cauză a fost vândut la licitație publică la data de 07.01.2013, iar în cadrul Dosarului nr._/212/2012 aflat pe rolul Judecătoriei C. au formulat contestație la executare prin care au solicitat anularea actelor de executare emise de B. O. S. în Dosarul de executare silită nr. 90/2012, iar prin Sentința pronunțată de Judecătoria C., a fost admisă în parte contestația la executare au fost anulate actele de executare emise de B. O. S. În Dosarul de executare silită nr. 90/2012, respectiv Raportul de evaluare, Publicația de vânzare din data de 20.07.2012 și cea din 03.09.2012 și Actul de adjudecare din data de 07.01.2013, fără a fi anulată însă și Somația nr. 90/2012.
În drept, reclamanții invocă prevederile art. 497 alin. (4) și pe cele ale art. 518 C.proc.civ..
În concluzie, reclamanții susțin că se află în situația în care, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta va fi afectat de sarcini și nu este opozabil creditorilor urmăritori care și-au notat anterior Somațiile în cartea funciară, astfel încât aceștia nu își asumă riscul adjudecării bunului în procedura execuțională demarată împotriva pârâților.
Reclamanții apreciază că sunt îndeplinite în cauză condițiile rezoluțiunii contractuale, respectiv neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către pârâți prin grevarea imobilului de sarcini prin încheierea unor contracte de împrumut, culpa pârâților și faptul că reclamanții au executat sau se declară gata să execute contractul.
În ceea ce privește capătul de cerere privind daunele-interese, reclamanții susțin că potrivit contractului încheiat între părți, în cazul în care promitenții vânzători refuză încheierea acestuia la data convenită pentru încheierea contractului, aceștia au obligația de a restitui dublul sumelor primite cu titlu de avans de promitenții cumpărători, respectiv suma de_ euro.
Cu privire la capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție, reclamanții precizează că, de la data încheierii Antecontractului, aceștia au efectuat cheltuieli de conservare, întreținere și îmbunătățire la imobil, astfel încât se justifică instituirea acestui drept de garanție până la restituirea sumelor de bani achitate cu acest titlu.
În drept, au fost invocate prevederile art. 968 și art. 1021 C.civ..
Prin Încheierea din data de 02.04.2013, instanța a pus în vedere reclamanților să facă dovada achitării unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 5571 lei pentru cererea modificatoare și a unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 8 lei pentru capătul 6 de cerere.
Pârâții au formulat întâmpinare la cererea modificatoare, prin care au solicitat respingerea acesteia, ca tardivă și, în subsidiar, ca nefondată, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, pe fondul cauzei, pârâții recunosc că au încheiat cu reclamanții Antecontractul de vânzare-cumpărare, prețul fiind de_ de euro, însă reclamanții nu au reușit să achite integral prețul acestuia, astfel încât, până în ianuarie 2013, achitaseră doar suma de_ euro. Pârâții susțin că, la data de 09.10.2009, au împrumutat de la V. V. suma de_ euro prin Contractul de împrumut autentificat sub nr. 2756/09.,10.2009 la BNP, iar prin cererea de executare silită formulată de acesta s-a constituit Dosarul de executare silită nr. 89/2012 al B. O. S.. Ulterior, pârâții au împrumutat de la G. D. suma de_ euro prin Contractul de împrumut autentificat sub nr. 2360/07.12.2009 la BNP, iar prin cererea de executare silită formulată de acesta s-a constituit Dosarul de executare silită nr. 90/2012 al B. O. S., în cadrul acestor dosare de executare instituindu-se măsura înscrierii sarcinilor asupra imobilului obiect al antecontractului în cartea funciară.
Pârâții susțin că nu au procedat la perfectarea contractului de vânzare cumpărare întrucât reclamanții nu au achitat prețul integral al antecontractului, astfel încât culpa revine acestora. Pârâții apreciază că, în măsura în care reclamanții achitau la timp prețul imobilului, contractul se putea perfecta anterior demarării procedurii execuționale, în cadrul căreia se urmărește inclusiv locuința familială a acestora. În combaterea afirmațiilor reclamanților cu privire la reaua-credință, pârâții arată că nu aveau de unde cunoaște că, în cazul de față, creditorii urmăritori vor opta pentru imobilul ce a format obiectul antecontractului încheiat cu reclamanții și precizează că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat ulterior contractării împrumutului.
Pârâții susțin că nu este îndeplinită în cauză nici condiția punerii acestora în întârziere, în condițiile legii.
În cadrul ședinței de judecată din data de 06.08.2013, G. D. și V. V. au formulat cerere de intervenție în interes propriu, justificându-și interesul cu privire la respingerea capătului de cerere privind instituirea unui drept de retenție al reclamanților asupra imobilului până la achitarea efectivă a sumelor de la pct. 3,4,și 5.
În motivarea în fapt a cererii de intervenție în interes propriu, aceștia arată că se află în posesia unor titluri executorii în baza cărora au fost notate deja somațiile emise de către B. O. S. pentru imobilul în cauză, anterior oricărui litigiu demarat de reclamanți, iar admiterea acestui capăt de cerere ar conduce la imposibilitatea pentru aceștia de a-și satisface creanța cu prioritate față de reclamanți care, de altfel, nu dețin niciun titlu de creanță.
Prin Încheierea din data de 03.09.2013, instanța a admis cererea de intervenție astfel formulată și a respins ca nefondată excepția tardivității formulării cererii modificatoare.
Prin cererea precizatoare depusă la data de 11.04.2014, reclamanții au arătat că valoarea îmbunătățirilor efectuate la imobilul în cauză se ridică la suma de_ euro.
Prin Încheierea de ședință din data de 02.06.2014, instanța a pus în vedere reclamanților să facă dovada achitării unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 2745,49 lei pentru capătul 5 de cerere și a unei sume de 4515 lei pentru solicitarea de daune interese în cuantum de_ euro. Prin Încheierea nr._ pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._ /a2, a fost respinsă cererea de reexaminare formulată de reclamanți împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru.
Prin Încheierea din data de 02.12.2014, instanța a respins, ca neîntemeiată cererea reclamanților de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru, definitivă prin Încheierea nr. 782 pronunțată de Judecătoria C. în Dosarul nr._ /a3 din data de 09.01.2015 prin care a fost respinsă cererea de reexaminare.
În consecință, prin Încheierea din data de 02.02.2015, instanța a invocat din oficiu și admis excepția netimbrării capetelor de cerere nr. 4 și 5.
În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și proba cu interogatoriul reclamantei C. Ș. C., precum și proba testimonială, instanța constatând imposibilitatea administrării probei cu interogatoriul reclamantului C. I.-C.. În ceea ce privește proba cu înscrisuri în cadrul căreia să fie atașate dosarele de executare în cauză, instanța a luat act că părțile nu au mai insistat în administrarea acesteia.
Din materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2230/27.11.2009 la BNP C. A., pârâții, în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă, iar reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, s-au obligat să cumpere imobilul compus din trei camere, o bucătărie, două băi, o terasă și prispă situat la parterul construcției cu destinația de locuință de tip P+1E provenită din supraetajarea imobilului de tip P, cu suprafață construită la sol de 93,84 mp din în mun. C., zona C., careul XIII, lot. 9, ., terenul aferent de sub construcția finală, precum și cota indiviză din dreptul de acces, la data de 01.12.2010, în schimbul unui preț de_ euro.
Potrivit înțelegerii părților, la data autentificării Antecontractului, promitenții cumpărători au achitat suma de 1000 de euro, urmând ca restul de_ euro să fie achitați, astfel: suma de_ euro la data de 10.12.2009 și suma de_ euro în rate egale, în decursul a 72 de luni, cu scadența la 27 ale fiecărei luni, prima rata urmând a fi achitată în luna decembrie 2009.
De asemenea, prin Antecontract, promitenții vânzători s-au obligat să nu înstrăineze și să nu greveze imobilul în favoarea altei persoane fizice sau juridice, declarând totodată că acesta este liber de orice sarcini cu excepția unei ipoteci de rang I în favoarea Băncii Comerciale Intesa SANPAOLO România SA pentru suma de_ EURO. Promitenții vânzători s-au obligat ca, până la data de 01.12.2010 să efectueze toate demersurile necesare, respectiv întocmirea schițelor cadastrale în vederea întocmirii dezmembrării tehnice și juridice, să întabuleze la OCPI C. pe numele acestora dreptul de proprietate asupra imobilului și să radieze ipoteca sus-menționată.
Ambele părți au consimțit ca, în situația în care nu se va perfecta vânzarea din motive obiective, independente de voința acestora, cel mai târziu la data de 01.12.2010, să stabilească, de comun acord, o dată ulterioară.
Potrivit Antecontractului, în situația în care promitenții vânzători la data convenită pentru încheierea contractului, respectiv la data de 01.12.2010, refuză încheierea acestuia sau nu fac dovada întabulării pe numele acestora a dreptului de proprietate asupra imobilului, aceștia au obligația de a restitui dublul sumelor achitate cu titlu de avans de promitenții cumpărători, iar dacă promitenții cumpărători vor refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceștia vor pierde sumele achitate cu titlu de avans.
Din Actul adițional la antecontract autentificat sub nr. 2300 din 10.12.2009 la BNP C. A., rezultă că pârâții au primit o suplimentare a avansului achitat prin Antecontract în cuantum de_ euro. Potrivit Actului adițional, pârâții s-au obligat ca, la data de 01.05.2010 să transmită reclamanților dreptul de proprietate asupra imobilului, urmând ca perfectarea contractului de vânzare–cumpărare să fie perfectată la achitarea integrală a restului de preț, respectiv în urma achitării ultimei rate.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 148 din 25.01.2010 la BNP C. A., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 350 de euro, reprezentând rata pe luna decembrie 2009 și suma de 350 de euro reprezentând rata de luna ianuarie 2010.
Din Actul adițional la Antecontract autentificat sub nr. 2079 din 29.07.2010 la BNP F. V., rezultă că părțile au convenit suplimentarea avansului cu suma de 2100 euro din diferența de_ euro ce urma a fi achitată în rate egale și lunare, iar diferența de_ euro urmează a se achita în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 140 din 20.01.2011 la BNP C. A., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 2100 euro reprezentând ratele a câte 350 euro fiecare, aferente lunilor august 2010, septembrie 2010, octombrie 2010, noiembrie 2010, decembrie 2010 și ianuarie 2011, diferența urmând a fi achitată în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 1350 din 25.05.2011 la BNP C. A., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 4550 euro reprezentând ratele a câte 350 euro fiecare, aferente lunilor februarie 2011, martie 2011, aprilie 2011, mai 2011, iunie 2011, iulie 2011, august 2011, septembrie 2011, noiembrie 2011, decembrie 2011, ianuarie 2012 și februarie 2012, diferența urmând a fi achitată în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 3508 din 07.12.2011 la BNP C. A., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 2100 euro reprezentând ratele a câte 350 euro fiecare, aferente lunilor martie 2012, aprilie 2012, mai 2012, iunie 2012, iulie 2012 și august 2012, septembrie 2011, octombrie 2011, noiembrie 2011, decembrie 2011, ianuarie 2012 și februarie 2012, diferența de_ euro urmând a fi achitată în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 151 din 26.01.2012 la BNP C. A., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 350 euro reprezentând rata aferentă lunii septembrie 2012, diferența de_ euro urmând a fi achitată în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin Declarația pe proprie răspundere autentificată sub nr. 1318 din 21.05.2012 la BNPA O. STELUȚA D. ȘI B. M., pârâtul T. C. arată că a primit de la reclamanta C. Ș. C. suma de 1400 euro, reprezentând rata aferentă lunilor octombrie 2012, noiembrie 2012, decembrie 2012, ianuarie 2013, diferența de_ euro urmând a fi achitată în aceeași modalitate, până la semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Față de aceste înscrisuri, instanța reține că reclamanții au procedat la achitarea sumelor de bani reprezentând prețul contractului, în modalitatea convenită de părți prin Antecontract și Actele adiționale la acesta, până în luna ianuarie 2013, în timpul soluționării prezentului litigiu.
Prin Contractul de împrumut de bani fără dobândă autentificat sub nr. 2756/09. 10.2009 la BNPA C. ȘI A., pârâtul T. C. a împrumutat de la V. V. suma de_ euro, cu termen scadent 01.05.2010, în caz de neexecutare, părțile convenind ca împrumutătorul să demareze procedura de executare silită asupra averii mobile și imobile aparținând împrumutatului.
Prin Contractul de împrumut autentificat sub nr. 2360/07.12.2009 la BNP A. G., pârâții au împrumutat de la G. D. suma de_ euro cu termen scadent 01.08.2010, în caz de neexecutare, părțile convenind ca împrumutătorul să demareze procedura de executare silită asupra averii mobile și imobile aparținând împrumutaților.
Potrivit Extrasului de carte funciară al imobilului– filele 99-100 din dosar, pârâții au procedat la întabularea dreptului de proprietate la data de 10.03.2011, iar la data de 05.04.2012 a fost notată Somația nr. 90/2012 emisă de B. O. S., la data de 09.05.2012, a fost notată Somația nr. 89/2012 emisă de B. O. S., la data de 21.05.2012, a fost notat litigiul aflat pe rolul Judecătoriei C. Dosarul civil_/212/2012, precum și prezentul litigiu. Abia la data de 24.05.2012, au fost notate Antecontractul și celelalte acte notariale încheiate între părți, iar la data de 08.06.2012 a fost notat sechestrul judiciar în baza Sentinței civile pronunțată în Dosarul nr._/212/2012.
Potrivit extrasului de pe portalul instanțelor judecătorești – fila 104 din dosar, în Dosarul nr._/212/2012, instanța a admis în parte contestația la executare formulată de reclamanții din prezenta cauză în contradictoriu cu pârâții și intervenienții în interes propriu și a dispus anularea acrelor de executare emise de B. O. S. în Dosarul de executare nr. 90/2012, respectiv Raportul de evaluare, Publicațiile de vânzare și Actul de adjudecare. În consecință, instanța constată că nu s-a dispus și anularea somațiilor, care au rămas notate în cartea funciară a imobilului, astfel încât procedura execuțională își urmează cursul, prin refacerea actelor anulate de către instanță.
În drept, potrivit art. 1020 C.civ. în vigoare la data încheierii Antecontractului de vânzare-cumpărare, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din păți nu îndeplinește angajamentul său, iar potrivit art. 1021 C.civ.,rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune.
Totodată, instanța constată că reclamanții au invocat în susținerea pretențiilor acestora și dispozițiile legale ce guvernează materia executării silite asupra bunurilor imobile, respectiv pe cele ale art. 497 alin. (4) C.proc.civ., care prevăd ca drepturile reale înscrise după notarea somației de plată în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor, în afară de cazurile expres prevăzute de lege sau de cazul în care creditorul s-a declarat de acord cu acel act ori s-au consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor și cele ale art. 518 C.proc.civ., potrivit cărora, prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar, prin intabulare adjudecatarul dobândind dreptul de a dispune de imobilul cumpărat potrivit regulilor d ecarte funciară și, de la aceeași dată, imobilul rămâne liber de orice sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut.
Potrivit alin. (4) al aceluiași articol, ipotecile și celelalte sarcini reale precum și drepturile reale intabulate după notarea somației în cartea funciară se vor radia din oficiu, inclusiv promisiunea de a încheia un contract viitor dacă până la întocmirea actului de adjudecare beneficiarul promisiunii nu și-a înscris în cartea funciară dreptul dobândit în temeiul contractului ce a făcut obiectul acestuia.
Aplicând aceste dispoziții legale situației de fapt reținute, instanța constată următoarele:
Cu titlu prealabil, în ceea ce privește situația juridică actuală a imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța reține că antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între reclamanți și pârâți nu a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului, ci a creat în sarcina pârâților, ca obligație principală, aceea de a face, respectiv de a se prezenta în fața notarului public pentru a perfecta actul de vânzare – cumpărare în formă autentică. Având în vedere că imobilul a rămas în patrimoniul pârâților, în mod legal, a fost demarată procedura execuțională asupra acestuia, existența unui antecontract de vânzare-cumpărare ce nu a fost notat în cartea funciară a imobilului nefiind de natură a împiedica desfășurarea procedurii executării silite asupra imobilului în cauză .
În caz de neexecutare a obligațiilor stabilite prin convenția sinalagmatică, creditorul are un drept de opțiune între a cere executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare sau rezoluțiunea acestuia, aceasta din urmă cu atât mai mult în cazul în care executarea în natură nu mai prezintă interes pentru creditor, din culpa debitorului, sau când nu mai este posibilă.
Recunoscând părții care și-a executat obligația sau care se declară gata să și-o execute (în speță, obligația de a achita prețul imobilului la termenele și în modalitatea convenită de părți) posibilitatea de a alege între executarea silită și desființarea contractului prin rezoluțiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul forței obligatorii a contractului, principiul executării în natură și cu bună-credință a obligațiilor asumate și principiul echității.
Rezoluțiunea contractului - sancțiune de drept civil - se întemeiază nu numai pe principiul forței obligatorii a contractului și pe ideea de culpă, ci și pe ideea de cauză, care creează și menține interdependența obligațiilor reciproce născute din convenții sinalagmatice.
De aceea, executarea în natură, care nu mai prezintă interes pentru creditor, din cauza culpei debitorului sau care nu mai este posibilă, este înlocuită cu echivalentul ei, neexecutarea propriilor prestații pentru lipsirea de cauză a celor executate, ceea ce va permite ulterior restituirea lor.
Astfel, după cum s-a statuat în practica judecătorească, pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: 1. Una dintre părți să nu își fi executat, chiar parțial, obligațiile ce îi revin, în măsura în care partea neexecutată este considerată esențială la încheierea contractului; 2. Neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; 3. Debitorul să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
În cauză, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile legale pentru a dispune rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți. Din înscrisurile depuse la dosar și din răspunsurile părților la interogatoriu, instanța reține că reclamanții și-au îndeplinit în mod corespunzător obligația de a achita, la termen și în condițiile convenite ratele din prețul imobilului respectiv. În schimb, pârâții nu și-au executat obligațiile corelative, respectiv obligația de a nu înstrăina sau greva imobilul în favoarea altei persoane fizice sau juridice, condiție apreciată de instanță ca esențială, întrucât determină lipsa oricărui interes pentru creditor de a solicita executarea antecontractului.
Astfel, instanța reține că pârâții au procedat, potrivit înțelegerii părților, la întabularea imobilului în cartea funciară însă, din culpa acestora, în prezent, imobilul ce a format obiectul antecontractului este grevat de sarcini și supus unei proceduri execuționale. Instanța nu poate reține susținerile pârâților în ceea ce privește lipsa culpei în demararea executării silite împotriva imobilului în cauză, având în vedere că aceasta a fost determinată tocmai de neîndeplinirea de către aceștia a obligației de restituire a împrumuturilor contractate. În acest sens, instanța constată că, în cuprinsul contractelor de împrumut încheiate cu intervenienții în interes propriu, aceștia s-au declarat de acord să garanteze împrumutul cu întreaga lor avere mobilă și imobilă, ori imobilul în cauză nu a ieșit niciodată din patrimoniul acestora.
În subsidiar, instanța constată că, deși la momentul încheierii antecontractului a cărui rezoluțiune se solicită, acesta era grevat deja de un drept de ipotecă, asumat în cunoștință de cauză de către reclamanți, pârâții s-au obligat în mod expres să procedeze la lichidarea acestei datorii.
În ceea ce privește condiții punerii în întârziere a pârâților, ca o condiție de admisibilitate, instanța constată îndeplinită această condiție chiar prin formularea prezentei cereri de chemare în judecată.
Față de aceste considerente, apreciind că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin Antecontractul de vânzare-cumpărare, de a nu greva imobilul promis, executarea de către reclamanți a antecontractului este în mod vădit lipsită de interes, prin dispariția cauzei executării propriilor obligații, instanța va admite cererea modificatoare și va dispune rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare.
Având în vedere caracterul retroactiv al sancțiunii rezoluțiunii, instanța va admite și capătul de cerere privind repunerea părților în situația anterioară și va obliga pârâții la restituirea către reclamanți a sumei de_ euro achitată de aceștia cu titlu de avans. În ceea ce privește obligarea reclamanților la predarea imobilului, ca efect al repunerii părților în situația anterioară constatării rezoluțiunii antecontractului, având în vedere capătul de cerere privind dreptul de retenție asupra imobilului, instanța urmează a se pronunța cu privire la aceste aspecte cu prilejul analizării îndeplinirii condițiilor instituirii acestei forme de garanție reală imperfect.
Întrucât instanța a admis excepția netimbrării capetelor de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de_ euro cu titlu de daune interese și cel privind restituirea cheltuielilor pe care reclamanții le-au efectuat cu conservarea, întreținerea și îmbunătățirea imobilului, instanța urmează a anula aceste capete de cerere, ca netimbrate.
În ceea ce privește capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea efectivă a sumelor de bani prevăzute la pct. 3, 4 și 5 din cererea modificatoare, instanța reține că reclamanții au solicitat instituirea unui drept de retenție în favoarea lor, pânã la plata integralã a sumei de_ euro, a sumei de_ euro și a cheltuielilor pe care le-au efectuat cu conservarea, îmbunătățirea imobilului, datorate de către pârâți, ca o garanție a plãții sumelor.
Instanța constatã cã dreptul de retentie constituie o formă de garanție reală imperfectă, în virtutea căruia cel care deține un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie să îl restituie, are dreptul să rețină lucrul respectiv, să refuze deci restituirea, până ce creditorul titular al bunului va plăti sumele pe care le-a făcut cu conservarea, întreținerea ori îmbunătățirea acelui bun, condiția principalã fiind aceea a existenței raportului de conexitate între obiectul asupra cãruia se cere instituirea dreptului de retenție și datoria pe care urmeazã sã o garanteze.
Instanța reține că, în speță, este îndeplinită cerința conexității, deținerea lucrului și creanța corelativă fiind prilejuite de același raport juridic, suma datorată este semnificativă și s-a fãcut dovada relei credințe a pârâților, care sunt la momentul actual proprietarii bunului, iar creanțele intervenienților în nume propriu s-au născut ulterior intrării bunului în detenția reclamanților. Pe de altă parte, cererea reclamanților de a li se acorda un drept de retenție asupra imobilului este justificată, atâta timp cât, prin admiterea cererii de rezoluțiune a antecontractului, s-a născut obligația acestora de a preda imobilul.
Față de aceste considerente, instanța va admite cererea reclamanților și va dispune instituirea unui drept de retenție, însă doar până la restituirea sumei de_ de euro, capetele de cerere nr. 4 și 5 fiind anulate ca netimbrate.
În consecință, instanța va respinge cererile de intervenție în interes propriu formulate de către creditorii urmăritori, acestora urmând a le fi opozabil dreptul de retenție recunoscut reclamanților, întrucât reclamanții au intrat în detenția bunului anterior, cu mențiunea că dreptul de retenție nu se confundă cu dreptul de proprietate asupra imobilului, el conferind doar detenția precară asupra acestuia.
Față de soluția dispusă cu privire la primul capăt de cerere, instanța va admite, în temeiul dispozițiilor art. 274 C.proc.civ., cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 5571 lei precum și la plata onorariului de avocat și va respinge cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cuantumul onorariului de avocat, instanța va face aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 274 alin. (3) C.proc.civ., apreciind că valoarea acestuia este vădit disproporționată.
Potrivit art. 274 C.proc.civ., partea care cade în pretențiuni va fi obligată la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Articolul 274 alin.(3) C.proc.civ. permite instanței să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților, ori de câte ori constată că sunt nepotrivit de mici sau de mari față de valoarea pricinii sau de munca îndeplinită, este menit să împiedice abuzul de drept, prin deturnarea onorariului de avocat de la finalitatea sa firească, aceea de a permite justițiabilului să beneficieze de o asistență judiciară calificată pe parcursul procesului.
Prin Decizia nr. 401/14.07.2005 Curtea Constituțională a reținut ca prerogativa instanței de a cenzura, cu prilejul stabilirii cheltuielilor de judecata, cuantumul onorariului avocațial convenit, prin prisma proporționalității sale cu complexitatea activității depuse, este cu atât mai necesară cu cât respectivul onorariu, convertit în cheltuielile de judecată, urmează a fi suportat de partea potrivnică, dacă a căzut în pretenții, ceea ce presupune în mod necesar ca acesta să-i fie opozabil. Ori, opozabilitatea sa față de partea potrivnica, care este terț în raport cu convenția de prestare a serviciilor avocațiale, este consecința însușirii sale de instanță prin hotărârea judecătorească prin al cărei efect creanța dobândește caracter cert, lichid si exigibil. În sensul celor arătate, este și jurisprudența CEDO care, investită cu soluționarea pretențiilor la rambursarea cheltuielilor de judecată, în care sunt cuprinse și onorariile avocațiale, a statuat că acestea urmează a fi recuperate numai în măsura în care constituie cheltuielile necesare care au fost în mod real făcute în limita unui cuantum rezonabil.
În speță, ținând seama de criteriile la care se refera art. 274 alin. (3) C.proc.civ., respectiv de munca depusă de avocat în fata instanței - se reține că obiectul pricinii 1-a constituit o acțiune în rezoluțiunea unui antecontract, durata relativ îndelungată de soluționare a acesteia fiind în esență determinată de soluționarea unor cereri accesorii care, deși formulate în cadrul exercițiului dreptului la apărare, nu determină un grad sporit de complexitate a cauzei, astfel încât instanța apreciază că un onorariu în cuantum de 8400 lei este vădit disproporționat raportat la valoarea și complexitatea cauzei, astfel încât va stabili un onorariu în cuantum de 4500 de lei.
Având în vedere soluția de admitere în parte a cererii de chemare în judecată, prin anularea ca netimbrate a două capete de cerere, instanța va dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a sumei de 3000 de lei cu titlu de onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Anulează capetele de cerere nr. 4 și 5 din cererea modificată, ca netimbrate.
Admite în parte cererea formulată de reclamanții C. I. C., CNP_ și C. Ș. C., CNP_ ambii cu domiciliul ales în C., ., nr. 81D, ., . în contradictoriu cu pârâții T. C., CNP_ și T. A., CNP_, ambii cu domiciliul în C., ., jud. C. și intervenient în nume propriu G. D. cu domiciliul în C., .. 57, ., . și V. V. cu domiciliul în Năvodari, T2, nr.13, jud. C., astfel cum a fost modificată.
Dispune rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2230/27.11.2009 la BNP C. A..
Dispune repunerea părților în situația anterioară și obligă pârâții la restituirea către reclamanți a sumei de_ de euro, achitați cu titlu de avans.
Dispune instituirea, în favoarea reclamanților, a unui drept de retenție asupra imobilului compus din trei camere, o bucătărie, două băi, o terasă și prispă situat la parterul construcției cu destinația de locuință de tip P+1E, cu suprafață construită la sol de 93,84 mp din în mun. C., zona C., careul XIII, lot. 9, ., până la restituirea de către pârâți a sumei de_ euro.
Respinge cererile de intervenție în interes propriu formulate de către creditorii urmăritori.
În temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (3) C.proc.civ., stabilește un onorariu în cuantum de 4500 de lei.
Dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a sumei de 5571 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și 8 lei timbru judiciar, precum și a unui onorariu de avocat în cuantum de 3000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 15 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22.05.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
A. A. S. G.
Red.Jud. A.A./26.05.2015
Tehnored.S.G./ 26.05.2015/8EX
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 5988/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5900/2015. Judecătoria... → |
|---|
