Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 2759/2015. Judecătoria CORNETU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2759/2015 pronunțată de Judecătoria CORNETU la data de 22-07-2015 în dosarul nr. 2759/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CORNETU
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2759/2015
Ședința publică de la 22.07.2015
Completul constituit din:
Președinte: D. M. E.
Grefier: D. D.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamanta . 2001 SRL, reclamanta . 2001 SRL PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR M. SI ASOCIATII, pe pârâta . SRL CU SEDIUL ALES LA S.C.A. O. ȘI ASOCIATII, intervenient în interes propriu ., având ca obiect ordonanță președințială.
Dezbarile au avut loc in sedinta publica din data de 21.07.2015 fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, parte integranta din prezenta hotarare, cand instanta, avand nevoie de timp pentru a delibera, a amanat pronuntarea la data de 22.07.2015, cand in aceeasi compunere a hotarat urmatoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată sub nr._ la data de 31.03.2015 pe rolul Judecătoriei Cornetu, reclamanta S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L., conform procedurii Ordonanței Președințiale obligarea pârâtei la:
1. permiterea accesului in imobilul inchiriat de reclamanta (situat in Comuna Clinceni, ., jud.Ilfov), avand un drept de folosința conform contractului de inchiriere nr.01/29.03.2007;
2. rebransarea spațiului situat in Comuna Clinceni, ., jud.Ilfov, folosit de către societatea reclamanta in temeiul contractului de inchiriere nr.01/29.03.2007 la urmatoarele utilitati: gaze, curent si apa.
3. asigurarea tuturor condițiilor necesare unei normale folosințe a spațiului inchiriat.
4. plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
În motivare, reclamanta a învederat următoarele:
Societatea reclamanta foloseste in temeiul unui titlu valabil spațiul compus din birouri (766 mp - .), depozite (794 mp cladirea nr.3, compartimentul nr.2 + 282 mp depozit cladirea nr.2, compartimentul nr.3), spațiul exterior destinat locarii arhivei (5 containere) si parcare.
Acest spațiu avand atat destinatia de birouri cat si de depozit, situat in comuna Clinceni, ., jud.Ilfov a fost închiriat pentru desfasurarea activitatii sale comerciale incepand cu anul 2007 cand a fost încheiat CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE NR. 1/29.03.2007, cu societatea parata, in calitatea sa de Proprietar.
Durata contractului de închiriere a fost succesiv prelungita astfel ca in conformitate cu prevederile actului adițional nr. 10 la Contractul de închiriere nr. 1/29.03.2007 părțile au stabilit de comun acord urmatoarele:
“ Art. 1. Se prelungește Contractul de închiriere nr. 1/29.03.2007 pentru o perioada de 2 (doi) ani, incepand cu data de 01.05.2014 si pana la data de 30.04.2016.
Art. 2. Prețul inchirierii spatiilor, conform Art. II, pct. 1 din Contract si actelor adiționale ulterioare la Contract, va fi in continuare de 8.500 euro plus T.V.A, platibili in lei la cursul BRD din ziua plații, astfel cum aceasta chirie a fost stabilita prin actul adițional nr. 9 la Contract. “
Prin abuz si total nejustificat, parata a dispus, in dauna drepturilor societatii reclamante derivând in incheirea contractului de închiriere sus mentionat:
>in data de de 20.03.2015 a fost intrerupta furnizarea gazului;
>in data de 23.03.2015 a fost intrerupta furnizarea energiei electrice;
>in data de 25.03.2015 a fost intrerutăa furnizarea apei;
>in data de 28.03.2015 i-a fost împiedicat accesul in spațiu si i-a fost intrerupta activitatea pe care o desfasura ca firma de distributie.
Incepand cu data de 28.03.2015 (sambata) societatea parata a interzis accesul reclamantei in cladirea de birouri si la depozitele închiriate in baza contractului de inchieriere mentionat mai sus, prin urmare societatea reclamanta nu a mai avut acces la bunurile (si marfa proprietatea firmei) societatii si implicit nu a mai putut sa-si desfasoare activitatea de distributie, acest fapt aducand prejudicii uriașe.
Manifestările nelegale ale S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L, in calitatea de proprietar al spațiului închiriat de firma reclamantă sunt dovedite prin chiar Notificarea comunicata pe e-mail in data de 27 martie 2015, la ora 15.12.
Asa cum se mentioneaza in aceasta Notificare: s-a solicitat S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. sa achite debitul restant in termen de 3 zile de la primirea Notificării;i-a fost adus la cunostinta ca parata se va adresa instantelor judecătorești cu o cerere de chemare in judecata in vederea soluționării litigiului.
Cu toate acestea, fara justificare si fara drept, prin instructarea unei firme de paza S.C. FLASH SECURITY S.R.L., i-a fost interzis accesul in spațiul închiriat in dimineața zilei de sambata 28 martie 2015, impiedicandu-o astfel sa își desfasoare activitatea - dovada fiind ca unul dintre transporturile de marfa nu a putut fi receptionat.
Toate aceste manifestari abuzive sunt deopotrivă dovedite prin cererile nelegale formulate de asociații S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L, prin care solicita sa pună la dispoziție bunuri sau produse pentru stingerea debitului.
Conform prevederilor contractului de inchiriere care se deruleaza inca din anul 2007, in cazul care proprietarul spațiului denunța unilateral contractul ( urmeaza ca instanta competenta sa sa pronunte cu privire la acest aspect) chiriașul este indreptatit ca .>un termen de 7 zile sa paraseasca spațiul inchiriat.
Împiedicarea accesului in spațiul inchiriat face ca parata sa fie pe deplin responsabila cu privire la daunele suportate de S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. atat prin întreruperea activitatii sale de firma de distributie cat si prin sechestarea - fara drept - a tuturor produselor/mărfii aflate in depozit cat si a bunurilor companiei si a bunurilor personale ale angajaților companiei si S.C. LA- RO I. 2001 S.R.L., prin urmare solicită instantei sa dispună restabilirea drepturilor grav incalcate prin abuzul cauzat de parata fata de imposibilitatea pătrunderii in incinta de către reclamanta.
Reclamanta a efectuat la data de 30.03.2015 doua plați (prin decontarea a doua Bilete la ordin scadente la 30.03.2015) in suma fiecare de 10.000 lei, adica in total astazi s-a achitat paratei suma de 20.000 lei pentru plata chiriei restante.
Cu toate eforturile societatii de a face plățile către parata si de a se intelege cu aceasta, masurile paratei absolut abuzive de a bloca total activitatea de distributie prin imposibilitatea de a folosi spațiul inchiriat si de bunurile/marfa/actele societatii atrag prejudicii imense.
Reclamanta este de buna credința si a făcut eforturi considerabile pentru a ajunge la un numitor comun cu parata, dar toate discuțiile avute cu parata nu s-au finalizat decât cu acte/fapte abuzive ale acesteia ( oprirea utilitatilor respectiv a gazului, a curentului si a apei ), urmate de blocarea accesului in spațiul de birouri si la depozitele închiriate de reclamanta.
Reclamanta are mai multe credite in derulare la BCR S.A. si BRD S.A., iar prin imposibilitatea de a pătrunde in incita spațiului de birouri unde are actele firmei este . a nu putea sa pună la dispoziția băncilor actele solicitate pentru prelungirea creditelor si garantarea acestora. Menționeaza că la data de 30.03.2015 Fondul de garantare i-a solicitat un set de documente pe care societatea nu le-a putut pune la dispoziție ca urmare a imposibilității de patrudere in spațiul inchiriat si a sechestrării actelor societatii.
Solicita sa se constate - prin raportare la dispozițiile art.996 C.pr.civ. - ca sunt indeplinite condițiile promovării si admiterii prezentei ordonanțe presedentiale avand in vedere că:
- in calitatea sa de chiriaș al spațiului inchiriat este impiedicat in normala folosința a spațiului, societatea reclamanta avand in favoarea sa cel puțin o aparenta de drept;
-exista necesitatea luării unor masuri provizorii pentru ca reclamanta sa poata beneficia de liniștita si normala folosința a spațiului inchiriat pentru ca astfel sa se asigure
i) pastrarea drepturilor chiriașului ce se păgubesc prin întârziere,
ii)prevenirea unor pagube iminente născute ca urmare a impiedicarii chiriașului la normala si liniștita folosința a spațiului si împiedicarea desfasurarii activitatii comerciale;
iii) lipsa accesului in spațiul inchiriat (atat la marfa proprietatea chiriașului reclamant) cat si la actele/birourile aflate in spațiul destinat birourilor atrag dupa sine pagube uriașe pe care reclamantul le are pentru fiecare zi in care este impiedicat sa-si desfasoare activitatea de distributie;
La cererea reclamantului, instanta va putea hotari ca executarea sa se faca fara somație sau fara trecerea unui termen - art. 996 alin. (3) NCPC.
S-a întocmit Procesul verbal de constatare la data de 30.03.2015 in dosar nr. 963/2015, la orele 9.00 prin executor Judecătoresc, I. G. M., numit in circumscripția Curții de Apel București, reprezentat legal de avocat S. S., cu privire la constatarea stării de fapt in ceea ce privește imposibilitatea pătrunderii personalului salariat in spațiul inchiriat de la S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L., situat in ., ., județul Ilfov, C._, compus din spatii de birouri si spatii de depozitare.
In baza art. 364 alin 1. N. C.pr Civ, la data si ora mentionate mai sus, s-a prezentat in ., ., județul Ilfov dl executor judecătoresc unde a constatat situatia de fapt a societatii LA-RO I. 2001 S.R.L.
La poarta imobilului, executorul judecătoresc a constatat urmatoarele: „ a găsit doi agenți de paza care au afirmat ca sunt salariații societatii S.C. FLASH SECURITY S.R.L. care nu ne-au permis accesul, Imobilul este îngrădit iar poarta este închisa cu lacat si lanțuri.
Reprezentantul societatilor L. D. S.R.L. si LA-RO IMPEX2001 S.R.L.,dna avocat S. S. a solicitat agenților de paza deschiderea porților insa aceștia au refuzat motivând ca proprietarul R. C. PRODUCTION S.R.L., i-a notificat din data de 27.03.2015 sa nu perimita accesul petentilor.
Petentii, prin avocat arata ca sunt in drept sa intre in imobil aceștia avand drept de folosința asupra spațiului conform contractului nr. 1/2007, incheiat intre LA-RO I. 2001 S.R.L. si R. C. PRODUCTION S.R.L.. si a contractului de subinchiriere cu L. DISTRIBUT10NS.R.L..
Totodata petentii arata ca in imobil se afla bunurile societatilor, acte, marfa, birouri, activitatea de distributie fiind complet blocata.
In parcarea exterioara se aflau tiruri din Polonia, care urmau sa descarce mărfuri ce aparțineau societatii L. D. S.R.L., iar din declarația unuia dintre șoferi, acesta se afla asteptand in fata imobilului pentru descarcarea mărfi inca din data de 29.03.2015.
Petentii arata ca urmeaza a se adresa organelor de cercetare penala, instantei civile, pentru abuzul lui R. C. PRODUCTION S.R.L., respectiv incalcarea dreptului de folosința al imobilului si fata de dreptul de proprietate al mărfii si altor bunuri ale ambilor petenti, pentru sechestarea bunurilor si actelor societatii”.
Mai mult, societatea care a subinchiriat de la S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L., respectiv S.C. L. D. S.R.L. (in baza Contractului de subinchiriere, avand acordul proprietarului S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L.) in calitate de furnizor al S.C. AUCHAN ROMANIA S.R.L. nu a putut sa comunice facturile către acest beneficiar (facturile aferente saptamanii 23-27.03) in valoare de aprox. 70 000 LEI - aceste facturi fiscale fiind in incinta de birouri aflate la sediul din Clinceni, ., jud.Ilfov) neavand acces la acte.
Aceste documente fiscale trebuiau duse la data de 30.03.2015 la sediul Auchan pentru a fi programate la plata (termenul fiind de 30 de zile de la data sosirii), dar datorita faptului ca nu au fost lasati sa intre in incinta de birouri vor avea o întârziere de 7 zile la plata.
Prin urmare este dovedita urgenta măsurii admiterii cererii cu privire la patrunderea in incinta spațiului inchiriat de către S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. fata de lipsa dreptului de folosința al spațiului inchiriat si fata de sechestrarea mărfii societatii reclamante.
Masura dispusa sa aiba caracter provizoriu (vremelnic): masurile incuviintate nu sunt de natura sa conducă la rezolvarea fondului ci sunt de natura sa mențină o situatie de fapt pana la soluționarea celui dintâi, așadar - sunt limitate in timp pana la soluționarea in fond a litigiului.
In baza Contractului de inchiriere - Proprietarul trebuie “ sa puna la dispoziția chiriașului, utilitatile enuntate la cap.6 alin.2 (apa, canal, energie electrica, incalzire)
Înscrisurile mentionate enunța dreptul legal al reclamantului de a beneficia de utilitatile respective, condiția urgentei este de asemenea îndeplinita, fata de împrejurarea ca reclamantul nu isi poate desfasura activitatea in aceste condiții, iar imobilul inchiriat este lipsit total atât de curent cât si de gaz-metan, aceste utilitati fiind necesare pentru încălzit, iluminat, si nu în ultimul rând pentru ceea ce înseamna asigurarea unui trai de minima decenta.
Abuzurile paratului au fost sesizate de societatea reclamanta inca din data de 22.02.2011, cand a transmis o Notificare prin care a aratat faptul ca, citând:
“ Va ducem la cunostinta faptul ca incepand cu data de 21, 22 februarie 2011 nu avem energie electrica si implicit nici căldură.Aratam faptul ca ne este imposibila desfasurarea activitatii noastre in spațiul inchiriat atat pentru birouri cat si depozit, in condițiile in care suntem in plina iarna iar datorita lipsei curentului nu avem lumina in birouri si nici căldură.”
Conform Contractului de inchiriere nr. 1/2007 in baza Cap. 7, lit. f proprietarul trebuie “ sa puna la dispoziția chiriașului, utilitatile enuntate la cap.6 alin.2 (apa, canal, energie electrica, incalzire) .... ”Va solicitam ca in cel mai scurt timp sa remediați problemele sesizate, in caz contrar va solicitam despăgubiri pentru lipsa dreptului de folosința a spațiului inchiriat in aceste condiții improprii.Ne este imposibil sa lucram fara energie electrica (lumina) si căldură, iar conform contractului de inchiriere aveți obligația de a ne asigura folosirea corespunzătoare a imobilului inchiriat iar prin oprirea furnizării de căldură si energie electric constituie o incalcare din partea dvs. a dreptului nostru de folosința a spațiul inchiriat. “
Mai mult, la data de 27.08.2014 a notificat parata si a solicitat sa efectueze de urgenta reparații aferente spațiului inchiriat (a se vedea Notificarea nr.312/27.08.2014).
A anexat la Notificarea mentionata mai sus, poze care atesta condițiile improprii ... igrasie in toate birourile închiriate, lipsa curentului, tavanul fals care a fost achiziționat de societate fiind deteriorat complet si mai mult mobilierul care este compromis ca urmare a reparațiilor pe care Proprietarul nu le-a efectuat la acoperiș (practic ploua in interior pe mobila, mocheta s.a.m.d.), fapt care a dus si la un scurt circuit iar mai multe birouri nu au nici in prezent lumina.
F. de spatiile inchiriate de către parata, situate in ., ., județul Ilfov (spatii comerciale reprezentând birouri si depozite ce fac obiectul Contractului de închiriere nr. 1/2007), a solicitat paratei sa efectueze de urgenta reparații aferente spatiilor inchiriate, deoarece acestea sunt . si in aceste condiții nu poate sa își desfasoare activitatea. Solicitarea de a repara de urgenta acoperișul si a remedia problemele semnalate au fost fara rezultat, condițiile proaste fiind si in prezent, deoarece proprietarul nu a dorit remedieze situatia sesizata de societatea reclamanta.
Spațiul inchiriat - destinat birourilor au igrasie pe pereți, problemele cauzate tavanului fals datorita acoperișului care necesita reparații capitale (care datorita ploii s-au deteriorat pereții din interior/extrior, tavanul fals si inclusiv mobilierul din interior si mocheta).
Mai mult datorita probelemelor care au fost semnalate verbal inca din primavara anului 2013 administratorilor societatii S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L. de către avocatul societatii S. S., acestea nu au fost remediate nici pana in prezent.
S-a sustinut de către parata ca nu se pot face remedieri decât atunci cand va permite vremea, apreciind ca s-ar fi putut face toate reparațiile semnalate, sunt grave probleme la acoperiș cat si la interior - se putea pana acum sa se izoleze cladirea in asa fel incat sa nu mai aibă problemele semnalate (igrasie si tavanul care efectiv cade).
De asemenea, toate birourile au pereții plini de igrasie iar vopseaua lavabila efectiv este scorojită si cade de pe pereți.
La depozitele inchiriate de către societatea S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L., conform Contractului de închiriere nr. 1/2007 au probleme cu acoperișul, iar datorita ploii mai multe baxuri cu marfa au fost deteriorate. Personal Domnul C. Mitrus-L. in prezenta Administratorului U. J.-F. a semnalat toate aceste probleme care insa nu au fost remediate nici pana in prezent.
Toate problemele sesizate de Proprietarului, nu au fost luate in considerare, deoarece si in prezent mai multe birouri au igrasie fapt care a dus la imbolnavirea salariaților (aceștia avand mai multe probleme de sanatate care i-au fost sesizate, s-au inregistrat foarte multe concedii medicale si chiar demisii).
Pentru toate considerentele de mai sus si fata de imposibilitatea soluționării litigiului pe cale amiabila, societatea este nevoita a intenta prezenta acțiune a cărei admitere o solicita in condițiile formulării sale.
In cauza sunt indeplinite toate condițiile de admisibilitate reglementate de lege, respectiv: urgența, vremelnicia măsurii solicitate prin cererea de ordonanță președințială și neprejudecarea fondului.
Ordonanța președințială a fost definită în doctrină ca fiind procedura de natură contencioasă care are ca obiect obținerea rapidă din partea instanței competente, în cazuri urgente, a unei hotărâri prin care să se reglementeze provizoriu raporturile dintre părți, până la tranșarea pe fond a litigiului dintre ele.
Urgența, prevăzută de art.996 C. proc. civ.
-recunoaște existența urgenței în trei situații, și anume când măsura solicitată este necesară pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, ori pentru inlaturarea piedicilor ivite la executarea silita
Urgenta: condiție care justifica utilizarea procedurii ordonanței presedentiale, caracterizata printr-o procedura de judecata mai sumara. Si in reglementarea art. 581 alin. (1) C. 1865, cat si in cea a art. 996 alin. (1) NCPC s-a retinut ca exista îndeplinita aceasta condiție cand masura provizorie este necesara “pentru pastrarea unui drept ce s-ar păgubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara ... ori... pentru inlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări”.
Condiția de a nu prejudeca fondul: cu titlu de noutate, este expres reglementata in NCPC (art. 996 alin. 5 NCPC). Chiar daca aceasta condiție nu era expres reglementata, ea exista si in reglementarea C. 1865, necesitatea acesteia fiind consacrata in doctrina si dedusa din cea de-a doua condiție (caracterul provizoriu). S-a retinut ca, datorita faptului ca ordonanța presupune urgenta si adoptarea unor masuri vremelnice, instanta nu are caderea sa prejudece fondul dreptului dar-pentru ca totuși soluția sa nu fie arbitrara - este datoare sa cerceteze aparenta dreptului, sa pipăie fondul.
Existenta unei “aparente de drept” in favoarea reclamantului, condiție noua, legiferata la art. 996 alin. (1) NCPC. S-a retinut ca aceasta condiție trebuie analizata in mod prioritar de către instanta, aceasta din urma fiind tinuta sa nu dispună nicio masura provizorie pana ce nu isi creaza convingerea ca in favoarea reclamantului exista “aparenta de drept”.
Limitele cercetării privind aparenta dreptului sunt chiar limitele indicate si in vechea reglementare, in doctrina si jurisprudenta, referitoare la “pipairea fondului”.
În dovedire au fost atașate în fotocopie înscrisurile menționate în cuprinsul acțiunii, printre care procesul-verbal de constatare din 30.03.2013 întocmit de B. T. G. și M. I., planșe foto, răspuns la notificare și notificarea emisă de pârâtă la 27.03.2015,extras de cont, contractul de închiriere nr. 1/2007, actul adițional nr. 10 la contractul de închiriere, adresa emisă de reclamantă către pârâtă la 27.08.2013.
Deși legal citată, pârâta nu a formulat în scris apărări împotriva cererii principale, depunând însă un set de înscrisuri în combaterea susținerilor reclamantei-filele nr. 40-94-contractul de închiriere, acte adiționale la acest contract, notificarea adresată de pârâtă reclamantei, dovezi de expediere, răspunsul dat de reclamantă notificării de reziliere și restricționare acces al reclamantei în spațiul închiriat, notificarea din 30.03.2015, notificarea reclamantei din 03.04.2015, procesul-verbal de constatare din 30.03.2015 întocmit de executorul judecătoresc, notificarea emisă de pârâtă la 07.04.2015, corespondență electronică purtată între părți, procesul-verbal de inventariere, procese-verbale de predare primire.
A fost depus contractul de subînchiriere nr. 16/2007 încheiat între reclamantă și intervenientă, act adițional la acest contract.
La data de 14.05._ reclamanta a depus în fotocopie bilete la ordin (filele nr. 115-126), arătând că renunță la capetele de cerere privind rebranșarea spațiului la următoarele utilități-gaze, curent și apă, precum și la asigurarea tuturor condițiilor necesare unei normale folosințe a spațiului închiriat-fila 114.
La data de 22.05.2015 reclamanta a depus răspunsul la interogatoriul propus de către pârâtă, atașând totodată și înscrisuri în dovedirea răspunsurilor date la întrebările propuse de către pârâtă-filele nr. 132-167.
De asemenea, la data de 08.06.2015 pârâta a atașat răspunsurile date la interogatoriul propus de reclamantă-fila 169.
Totodată, în cauză a formulat cerere de intervenție în interes propriu S.C. L. D. S.R.L., solicitând obligarea pârâtei S.C. R. C. PRODUCTION S.R.L., la permiterea accesului in imobilul subinchiriat de subscrisa (situat in Comuna Clinceni, ., jud.Ilfov), avand un drept de folosința conform Contractului de subinchiriere nr.16/26.04.2007 încheiat intre S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. si S.C. L. D. S.R.L. nefiindu-i permis accesul in acest spațiu subinchiriat nici acesteia din urma, precum si plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
În fapt, a arătat că este subchiriasul spațiului inchiriat situat in Comuna Clinceni, ., jud.Ilfov in baza Contractului de subinchiriere nr.16/26.04.2007 incheiat intre S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. si S.C. L. D. S.R.L. nefiindu-i permis accesul in acest spațiu subinchiriat nici acesteia din urma.
Este indeplinita condiția privind - existenta unei legături între cererea de intervenție și cererea principală formulata de către reclamanta S.C. LA¬RO I. 2001 S.R.L. privind solicitarea de pătrundere in spațiul subinchiriat situat in Clinceni, ., jud.Ilfov.
Justificarea unui interes in calitate de intervenient in interes propriu în formularea cererii - este datorat imposibilității de pătrundere in spațiul subinchiriat datorat blocării accesului in incinta spațiului mentionat mai sus. Parata a blocat accesul atat reclamantei S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. cat si intervenientei S.C. L. D. S.R.L. inca din data de 28.03.2015.
Prin urmare, este dovedita urgenta măsurii admiterii cererii cu privire la patrunderea in incinta spațiului subinchiriat de către S.C. L. D. S.R.L. fata de lipsa dreptului de folosința al spațiului inchiriat si fata de sechestrarea mărfii societatii reclamante si a altor bunuri aflate in spațiu din Comuna Clinceni, ., jud.Ilfov.
Pentru toate considerentele de mai sus si fata de imposibilitatea soluționării litigiului pe cale amiabila, societatea este nevoita a formula prezenta cerere de interventie in interes propriu a cărei admitere o solicită.
In cauza sunt îndeplinite toate condițiile de admisibilitate reglementate de lege, respectiv: urgența, respectiv vremelnicia măsurii solicitate prin cererea principala formulata de către reclamanta S.C. LA-RO I. 2001 S.R.L. si a intervenientului in interes propriu S.C. L. D. S.R.L. - al cărui obiect este: ordonanță președințială.
IN D.: dispozițiile art. art.996 si 62 din C.pr.civ.
Cererea de intervenție a fost legal timbrată.
Totodată reclamanta aflându-se în procedură de insolvență, a fost solicitată confirmarea mandatului de către administratorul judiciar al acesteia-fila 182.
Prin încheierea din 08.07.2015 a fost încuviințată în principiu cererea de intervenție principală.
Deliberând asupra cererii principale și a cererii de intervenție în interes propriu, prin prisma susținerilor părților, a probelor administrate, precum și a dispozițiilor legale aplicabile cauzei, instanța constată următoarele:
În fapt, instanța reține că prin contractul de închiriere încheiat între părți sub nr. 1/29.03.2007, pârâta în calitate de locator a pus la dispoziția reclamantei în calitate de locatar folosința asupra spațiului situat în cadrul Complextului de producție și depozitare situat în Județul Ilfov, sat Clinceni, ., astfel cum a fost descris în obiectul contractului-fila 24 a dosarului, în vederea utilizării de către reclamantă pentru activitate de birouri, depozitare și secție de întreținere auto proprii, durata inițială fiind de un an, începând cu data de 01.05.2007, ulterior prelungită în mod succesiv prin încheierea unor acte adiționale semnate de ambele părți.
În temeiul acestui contract, părțile au convenit asupra unei chirii de 11.400 Euro pe lună pentru spațiile puse la dispoziția locatarului, fiind achitat și un avans de 2 luni, iar lunar urmând a fi achitată această chirie, inclusiv utilitățile aferente, plata urmând a fi realizată în temeiul facturii primite lunar, în lei, plata efectivă urmând a fi considerată ziua în care suma plătită intră în contul locatorului proprietar.
În cazul neachitării la scadență a acestor obligații de plată de către chiriaș, părțile au convenit că se află de drept în întârziere, fără a fi necesară notificarea și va plăti penalități de întârziere conform art. VI din contract.
La art. XIII din contract, părțile au prevăzut că neîndeplinirea totală sau parțială și la termene fixate a obligațiilor asumate prin acest contract dă dreptul celeilalte părți să ceară rezilierea contractuuli în scris, iar prin excepție, în cazul neîndeplinirii obligației chiriașului de plată a chiriei lunare timp de 30 de zile dă dreptul proprietarului-locator ca fără alte formalități, să considere contractul reziliat de drept, să îl evacueze pe chiriaș și să își recupereze sumele neîncasate și daune interese.
Totodată la art. XIV din același contract, părțile au stabilit că locatarul este obligat să părăsească spațiul închirat în termen de 7 zile de la expirarea termenului stipulat în contract, precum și în cazul rezilierii de drept pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale în conformitate cu art. XIII din acest contract, nerespectarea prevederilor contractului conducând la rezilierea de plin drept, începând cu data notificării acesteia prin scrisoare recomandată.
La data de 30.04.2014 părțile au încheiat actul adițional nr. 10 la acest contract, stabilind noi termene de plată a chiriei aferente lunilor februarie-aprilie 2014 în cuantum restant de 140.174,98 lei, precum și suma de 205.679,61 lei reprezentând valoarea penalităților de întârziere aferente calculate conform contractului pentru întârzieri la plata chiriei în perioada ianuarie 2013-aprilie 2014 inclusiv, sume evidențiate în factura proforma nr. 736/29.04.2014, totodată prelungindu-se contractul de închiriere până la data de 30.04.2016.
În continuare, părțile au stabilit un nivel al chiriei în cuantum de 8500 Euro plus TVA, lunar, reclamanta obligându-se să achite sumele menționate anterior la scadențele succesive menționate în actul adițional până la data de 20.06.2014, locatorul obligându-se să scutească reclamanta de plata sumei reprezentând valoarea penalităților de întârziere cu condiția respectării noului termen al locațiunii, în caz contrar urmând ca reclamanta să suporte proporțional valoarea acestor penalități.
La data de 27.03.2015-fila 59 a dosarului, pârâta a emis către reclamantă o notificare prin care învederându-se că la acest moment reclamanta ar înregistra în evidențele sale un debit restant de 190.531,58 lei reprezentând chirie restantă pentru perioada noiembrie 2014-martie 2015, utilități aferente lunilor februarie și martie 2015 în cuantum de 20.928,49 lei și de 41.185.24 lei, reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului, întrucât s-a întârziat mai mult de 30 de zile la plata chiriei, față de dreptul pârâtei de a considera reziliat de drept contractul, fără intervenția instanțelor și fără îndeplinire altor formalități, în temeiul art. XIII din contract, i-a adus la cunoștința pârâtei că a intervenit de drept rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 27.03.2015, data comunicării acestei notificări, solicitându-i ca în termen de 3 zile să procedeze la achitarea debitului menționat anterior.
De asemenea, printr-o notificare emisă la aceeași dată, pârâta a notificat-o pe reclamantă în sensul că avându-se în vedere adresa de notificare a rezilierii de drept a contractului de închiriere pentru obligația de neplată a chiriei, că începând cu aceeași dată îi este interzis accesul în spațiul închiriat conform contractului, invocând și existența unui drept de retenție asupra tuturor bunurilor mobile deținute în spațiul închiriat până la plata integrală a sumelor de bani datorate pârâtei.
Acestor notificări, reclamanta-locatar a răspuns arătând că interzicerea accesului acesteia în spațiul închiriat conform contractului constituie un abuz, fiindu-i împiedicată desfășurarea activității sale, arătând că potrivit contractului avea la dispoziție un termen de 7 zile pentru a părăsi spațiul închiriat, solicitându-i astfel să permită accesul în spațiul pentru o normală folosință și pentru a-și ridica bunurile proprii și marfa deținută în aceste spații.
La data de 30.03.2015-fila 66-pârâta a comunicat reclamantei că acest contract a încetat prin reziliere la 27.03.2015, pentru neplata chiriei pentru o perioadă de 5 luni, arătând că accesul în spațiu nu îi poate fi permis întrucât nu mai are dreptul de a utiliza acest spațiu urmare a rezilierii contractului de închiriere, notificând totodată reclamanta ca la data de 07.04.2015, ora 12.00 să se prezinte la spațiul deținut anterior pentru vederea predării restului documentației contabile și societare, pentru societatea reclamantă și pentru ., precum și a calculatoarelor deținute în acest sens, inclusiv pentru predarea cheii de acces în incinta respectivă.
La data de 30.03.2015 a fost întocmit de executorul judecătoresc I. G. M. un proces-verbal de constatare prin care s-a reținut că accesul celor două societăți menționate anterior, inclusiv al reclamantei nu a fost permis de către firma de pază, aceasta motivând că pârâta în calitate de proprietar a notificat-o în sensul de nu mai permite accesul reprezentanților celor două societăți în spațiul deținut anterior.
În continuare între părți a avut loc o corespondență electronică cu privire la preluarea documentelor aparținând celor două societăți care au deținut acest spațiu anterior, fiind întocmite în acest sesn procese-verbale de inventariere a mărfii, cât și de predare-primire a acesteia (filele nr. 84-94.)
De asemenea, instanța reține că în perioada 17.12._15 reclamanta a emis către pârâtă mai multe bilete la ordin privind plata unor diverse sume și facturi, în total suma de 250.000 lei, cu titlu de plată a chiriei-conform și răspunsului dat de către reclamantă la întrebarea 8 a interogatoriului propus de către pârâtă.
Totodată, instanta constată că între reclamantă în calitate de locatar și intervenienta în interes propriu, în calitate de sublocatar a fost încheiat contractul de subînchiriere nr. 16/26.04.2007 cu privire la spațiul închiriat de către reclamantă de la pârâtă, în suprafață de 1100 mp, cu destinația de birou și depozit, termenul de subînchiriere fiind ulterior prelungit prin actul adițional nr. 9 din 10.01.2014 până la data de 30.04.2016.
În drept, instanța constată că potrivit art. 996 C.proc.civ. în forma anterioară republicării acestuia, “Instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparența de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
(2) Ordonanța este provizorie și executorie. Dacă hotărârea nu cuprinde nicio mențiune privind durata sa și nu s-au modificat împrejurările de fapt avute în vedere, măsurile dispuse vor produce efecte până la soluționarea litigiului asupra fondului.
(3) La cererea reclamantului, instanța va putea hotărî ca executarea să se facă fără somație sau fără trecerea unui termen.
(4) Ordonanța va putea fi dată chiar și atunci când este în curs judecata asupra fondului.
(5) Pe cale de ordonanță președințială nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond și nici măsuri a căror executare nu ar mai face posibilă restabilirea situației de fapt.”
Aplicând aceste dispoziții legale situației de fapt reținută anterior, instanța constată că sunt întrunite cerințele emiterii unei ordonanțe președințiale atât cu privire la dreptul de folosință principal deținut anterior de către reclamanta-locatar asupra spațiului care constituie obiect al contractului de închiriere, cât și cu privire la dreptul de folosință secundar deținut asupra spațiului respectiv de către intervenienta în interes propriu, în temeiul contractului de subînchiriere încheiat cu reclamanta însă cu acordul proprietarului-locator, nefiind contestată existența acestui acord.
Astfel, se reține că există în privința reclamantei și a intervenientei în interes propriu o aparență a dreptului de folosință asupra spațiului închiriat de către pârâta-locator, luându-se în considerare că deși adresa de reziliere a contractului din 27.03.2015 a fost emisă formal conform clauzelor contractului de închiriere principal, în considerarea împrejurării că reclamanta în calitate de locatar nu ar fi respectat timp de mai mult de 30 de zile de la scadență obligația de plată a chiriei aferente spațiului închiriat, totuși efectele rezilierii de drept a contractului de închiriere urmau a se produce în contextul în care clauzele contractului erau puse în executare, formal, în integralitate astfel cum părțile au convenit inițial, inclusiv sub aspectul respectării termenului de 7 zile de la data rezilierii contractului acordat reclamantei în calitate de locatar pentru a părăsi imobilul de bunăvoie, termen care însă nu a fost respectat, având în vedere că din aceași dată, împrejurare confirmată de ambele părți și susținută de probatoriul administrat în cauză, descris anterior, pârâta în calitate de proprietar locator nu a permis accesul liber al reclamantei și al intervenientei în interes propriu în incinta spațiului închiriat pentru a da posibilitatea acestora de a părăsi acest spațiu în temeiul prevederilor contractuale, termen care a fost acceptat de către pârâtă inclusiv pentru situația în care contractul de închiriere era reziliat de drept pentru neplata la scadență a chiriei și în considerarea permisiunii în favoarea reclamantei și a intervenientei de a-și continua desfășurarea activității fără întreruperi intempestive și pentru evacuarea spațiului în contextul contractual asumat.
Totodată, împrejurarea că pârâta a invocat în justificarea acestui refuz al accesului faptul că ar deține un drept de retenție asupra unor bunuri aparținând reclamantei până la achitarea debitului restant nu putea conduce la interzicerea intempestivă a accesului celor două societăți în spațiul închiriat, înăuntrul termenului de 7 zile de la data rezilierii de drept a contractului, dreptul de retenție neavând relevanță asupra accesului liber al reprezentanților celor două societăți în spațiul închiriat și nevizând marfa și documentele destinate continuării activității imediate a acestora, aspect adus la cunoștința pârâtei de către reclamantă prin notificarea menționată anterior, deși pârâta a continuat să își exprime refuzul de a permite accesul reclamantei și al intervenientei în acest spațiu, înțelegând astfel să își asigure, cel puțin formal, în afara dispozițiilor contractuale convenite între părți, executarea debitului datorat eventual de către aceste societăți.
Din aceeași perspectivă, instanța reține că însăși reclamanta a susținut că ar fi emis în perioada anterioară notificării de reziliere mai multe bilete la ordin în favoarea pârâtei cu privire la plata chiriei restante, arătând că în prezent ar fi fost achitat integral debitul, aspect care a fost negat de către pârâtă care prin răspunsul la interogatoriu a susținut că aceste plăți nu ar depăși în fapt 5 % din cuantumul debitului(fără a face dovada că biletele de ordin ar fi fost refuzate la plată pentru lipsa disponibilului), aspecte de fapt care deși nu pot fi reținute și analizate în prezenta cauză, constituie totuși elemente care conduc la concluzia, cel puțin formală, că situația de fapt invocată de către pârâtă în justificarea notificării rezilierii de drept a contractului de închiriere și, drept urmare, a refuzului accesului celor două societăți în spațiul închiriat, nu a fost cert stabilită de pârâtă, urmând ca pe fondul cauzei să fie soluționate și lămurite raporturile juridice dintre părți, în prezentul demers procesual esențială fiind împrejurarea că aparența dreptului este favoarea reclamantei și a intervenientei, iar modalitatea în care pârâta a procedat prin emiterea notificării de reziliere și evacuarea celor două societăți nu reflectă în mod cert, cel puțin formal, respectarea dispozițiilor contractuale și abuzul locatarilor în exercitarea folosinței fără a plăti debitele pretinse de către pârâtă.
Sub același aspect, instanța constată că anterior emiterii notificării de reziliere, între reclamantă și pârâtă a fost încheiat actul adițional nr. 10 prin care deși existau restanțe la plata chiriei aferente spațiului, inclusiv penalități de întârziere, totuși termenul închirierii a fost prelungit în continuare, în condițiile convenite între părți până la data de 30.04.2016, împrejurare de fapt care denotă că întreruperea relațiilor contractuale cu cele două societăți nu a fost justificată suficient de către pârâtă, context în care se reține că măsura obligării pârâtei de a permite atât în favoarea reclamantei, cât și în favoarea intervenientei în interes propriu, accesul în spațiul închiriat anterior, constituie una urgentă, necesară pentru restabilirea imediată a situației de fapt anterioară emiterii notificării de reziliere, destinată a prezerva și dreptul reclamantei și intervenientei de a deține spațiul până la rezilierea contractului în conformitate cu clauzele contractuale asumate, dar și cu luarea în considerare a împrejurării că acest acces nu va dăuna pârâtei prin prejudecarea fondului sau restabilirea situației de fapt în cazul în care comportamentul contractul al celor două societăți în calitate de locatori corespunde unei culpe contractuale, urmând a fi admise atât cererea principală precizată, cât și cererea de intervenție, urmând a fi obligată pârâta la permiterea accesului celor două societăți în spațiul închiriat, respectiv subînchiriat, măsură provizorie până la soluționarea fondului raporturilor juridice dintre părți.
Se va lua act de renunțarea reclamantei la capetele de cerere privind rebranșarea spațiului la următoarele utilități-gaze, curent și apă, precum și la asigurarea tuturor condițiilor necesare unei normale folosințe a spațiului închiriat.
Totodata, in temeiul art. 453 alin. 1 din C. va fi obligata parata la plata către reclamanta a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat, parțial, prin cenzurarea cuantumului acestuia, conform art. 451 alin. 2 din C., precum și la plata către intervenienta în interes propriu a sumei de 1050 lei cu același titlu, din care 50 lei reprezentând taxa judiciră de timbru și 1000 lei onorariu de avocat, parțial, prin cenzurarea cuantumului acestuia, în raport de complexitatea cauzei și activitatea desfășurată de avocat.
Corelativ, va fi respinsa ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantei și intervenientei în interes propriu la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea principală precizata formulata de reclamanta . 2001 SRL, cu sediul în CLINCENI, IZVORULUI, nr. 3, și în sector 6, București, ., ., . in com.Jilava, .. 39, jud. Ilfov, prin ADMINISTRATOR JUDICIAR M. SI ASOCIATII, cu sediul în sector 1, București, S., nr. 6, în contradictoriu cu pârâta . SRL, cu sediul ales la S.C.A. O. ȘI ASOCIATII, din sector 5, București, SAPIENȚEI, nr. 6, ..
Obligă pârâta să permită accesul reclamantei în imobilul închiriat situat în com. Clinceni, ., jud. Ilfov, conform Contractului de închiriere nr. 01/29.03.2007, modificat prin actele adiționale ulterioare, încheiat între reclamanta și pârâtă, până la soluționarea fondului raporturilor juridice dintre părți.
Ia act de cererea reclamantei de renunțare la judecarea capătului de cerere principală privind rebranșarea spațiului situat în com. Clinceni, ., jud. Ilfov folosit de reclamantă în temeiul contractului de închiriere nr. 01/29.03.2007 la următoarele utilități: gaze, curent, apă, precum și la judecarea capătului de cerere principală privind asigurarea tuturor condițiilor necesare unei normale folosințe a spațiului închiriat.
Admite cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta ., cu sediul în sector 1, București, ..
Obligă pârâta să permită accesul intervenientei în interes propriu în imobilul subînchiriat situat în com. Clinceni, ., jud. Ilfov, conform Contractului de subînchiriere nr. 16/26.04.2007 încheiat între . 2001 SRL și ., până la soluționarea fondului raporturilor juridice dintre părți.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat, parțial, prin cenzurarea cuantumului acestuia.
Obligă pârâta la plata către intervenienta în interes propriu a sumei de 1050 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxa judiciară de timbru – 50 lei și onorariu de avocat-1000 lei, parțial, prin cenzurarea cuantumului acestuia.
Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantei și intervenientei la plata cheltuielilor de judecată.
Executorie.
Cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Cornetu.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 22.07.2015.
Președinte,Grefier,
D. M. E. D. D.
Red./Tehnored.: DME/DD
.>
_24.07.2015_
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1218/2015.... | Obligaţie de a face. Sentința nr. 1223/2015. Judecătoria CORNETU → |
|---|
