Evacuare. Sentința nr. 27/2013. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 27/2013 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 27-11-2013 în dosarul nr. 11864/215/2012
Dosar nr._ -reziliere contract, evacuare, pretentii-
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚĂ CIVILĂ Nr._
Ședința publică de la 27 noiembrie 2013
Instanța constituită din:
Președinte-R. S.
Grefier-V. P.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta R. C. și pârâții T. F., T. I., T. R. și T. A. prin reprezentant legal T. F., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns consilier juridic R. A.-M., pentru reclamantă, lipsă fiind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează faptul că reclamanta a depus la dosar, prin serviciul registratură, cerere de repunere a cauzei pe rol și precizare la acțiune, după care:
Instanța pune în discuție cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de către reclamantă la data de 02.10.2013.
Consilier juridic R. A.-M., pentru reclamantă, solicită repunerea cauzei pe rol.
Instanța, încuviințează cererea de repunere pe rol a cauzei având în vedere faptul că motivele care au dus la suspendarea cauzei nu mai subzistă.
Instanța acordă cuvântul în ceea ce privește probele solicitate de către reclamantă prin cererea de chemare în judecată.
Consilier juridic R. A.-M., pentru reclamantă, solicită în dovedirea acțiunii încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.
Instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 167 C.p.c., încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosar solicitată de reclamantă prin acțiunea formulată ca fiind admisibilă și necesară soluționării cauzei.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Consilier juridic R. A.-M., pentru reclamantă, având cuvântul, solicită admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În temeiul art. 150 C.pr.civ., instanța declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin acțiunea înregistrată la data de 16.05.2013 reclamanta RAADFPL C. a solicitat în contradictoriu cu pârâții T. F., T. I., T. R. și T. A. prin reprezentant legal T. F. să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 1389/14.08.1999 încheiat între R. C. în calitate de locator și pârâți în calitate de locatari și obligarea pârâților la plata sumei de 2601, 60 lei reprezentând contravaloare chirie și penalități de întârziere pentru perioada iunie 2011- ianuarie 2012 și evacuarea pârâților sin spațiul cu destinația de locuință situat în C., .. 6 A, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că locuința situată în C., .. 6A este ocupată de pârâți în baza contractului de închiriere nr. 1389/14.08.1999 contract prelungit de drept în baza OUG nr. 44/2009 pentru o perioadă de 5 ani. Reclamanta a mai arătat că este administrator al imobilului mai sus menționat în baza Hotărârii Consiliului Local al Municipiului C. nr. 14/1995, proprietarul locuinței fiind Municipiul C., iar, conform art. 3 din contractul de închiriere și a anexei nr. 3, respectiv fișa de calcul,a chiriei, pârâții aveau obligația de a achita lunar o chirie de 22, 76 lei plus TVA, chirie care s-a majorat la cuantumul de 156, 34 lei plus TVA potrivit HG nr. 310/2007 începând cu data de 01.03.2007. S-a susținut în cerere că pârâții nu au achitat chiria aferentă perioadei iunie 2011- ianuarie 2012, iar pentru neplata în termen s-au perceput penalizări în valoare de 0.5 % pentru fiecare zi de întârziere ( așa cum prevede art. 6 din contractul de închiriere ) ajungându-se la suma de 2601, 60 lei reprezentând chirie - 1550, 88 lei și penalizări de întârziere la luna februarie 2012- 1050,72 lei. În ceea ce privește nivelul chiriei, reclamanta a precizat că acesta a fost stabilit în funcție de prevederile art. 30 din OUG nr. 40/1999 modificată de HG nr. 310/2007, iar penalizările de întârziere au fost calculate în conformitate cu prevederile Normelor Metodologice de Aplicare a legii nr. 114/1996, învederând că pârâții au mai fost acționați anterior în judecată pentru neplata chiriei aferente perioadei anterioare celei solicitate în prezenta acțiune, în acest sens Judecătoria C. pronunțând sentința civilă nr. 3666/13.01.2013. Cu toate acestea, deși prin adresa nr. 1016/31.01.2012 pârâții au fost somați în vederea clarificării situației locative și achitării debitului restant aceștia nu s-au conformat.
Față de dispozițiile art. 969 vechiul cod civil coroborat cu dispozițiile art. 15 din contractul de închiriere, reclamanta a solicitat să se dispună intervenită rezilierea contractului de închiriere nr. 1389/1999 și, ca o consecință a rezilierii contractului, să se dispună evacuarea pârâților din spațiul cu destinația de locuință situat în C., .. 6 A.
Cu referire la calitatea sa procesuală, reclamanta a învederat că soluționarea litigiilor ce au ca obiect imobilele cu destinația de locuință ce face parte din fondul de stat este reglementată de prevederile legii nr. 114/1996 prin coroborarea cu dispozițiile art.12 din legea nr. 213/1998 care prevăd că litigiile privitoare la dreptul de administrare în instanță titularul acestui drept va sta în nume propriu.
În drept cererea de chemare în judecată s-a întemeiat pe dispozițiile Legii nr. 114/1996, art. 969 vechiul cod civil, art. 12 din Legea nr. 213/1998, OUG nr. 40/1999 și HG nr. 310/2007.
S-a solicitat judecarea cauzei în baza art. 242 C.pr.civ.
Alăturat cererii de chemare în judecată reclamanta a depus următoarele înscrisuri: mod de calcul al debitului restant, somație, borderou poștal, contract de închiriere nr. 1389/1999, sentința civilă nr. 3666/2012, taxă de timbru și timbru judiciar.
Prin încheierea de ședință din data de 10.10.2012 instanța a dispus suspendarea judecării dosarului în baza art. 155 indice 1 C.pr.civ, cauza fiind repusă pe rol la data de 27.11.2013 la cererea reclamantei.
La data de 02.10.2013 reclamanta R. C. a depus precizare la acțiune prin care a arătat că pârâții nu au achitat debitul ce face obiectul cererii deduse judecății, chitanța depusă în acest sens de către pârâți stingând o datorie anterioară, respectiv debitul restant până la luna iunie 2009, învederând că își mențin pretențiile pentru suma de 2601, 60 lei solicitat prin cererea introductivă, sumă ce reprezintă chirie și penalități aferente perioadei iunie 2011- ianuarie 2012.
Pârâții, deși au fost legal citați nu au formulat întâmpinare, pârâtul T. R., depunând copie de pe chitanță nr._/1 /04.09.2012 privind plata sumei de 2601,60 lei .
În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse de către părți.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Între reclamantă, în calitate de locator, pe de o parte, și pârâtul T. F. N., în calitate de locatar, pe de altă parte, s-a încheiat contractul nr.1389/14.08.1999, având ca obiect închirierea spațiului cu destinație de locuință, situat în C., .. 6 A.
Prin actul adițional nr. 743 din 21.10.2010, termenul locațiunii a fost prelungit pe o perioadă de 5 ani, până la 19.06.2014, în temeiul OUG 44/2009.
În conformitate cu clauzele contractuale, în calitate de locatar, pârâtului T. F. N. îi revenea obligația de a achita chiria lunară (art.3 din contract), locatorul având dreptul să solicite rezilierea, înainte de termen, în cazul neachitării chiriei cel puțin 3 luni consecutiv (art.15 din contract).
Reclamanta a solicitat rezilierea contractului, motivând că pârâtul nu și-a respectat obligația de plata a chiriei pe perioada iunie 2011- ianuarie 2012.
Instanța reține că în cauză, contractul de închiriere a fost încheiat anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil. Astfel, în ceea ce privește aplicarea legii în timp, sunt relevante dispozițiile art.102 alin.(1)din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, potrivit cărora ," contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa."
În același sens sunt și prevederile referitoare la principiile de aplicare în timp a legii civile, conținute în art.6 alin.(2) din Codul Civil( din 2009), conform cărora, " actele și faptele juridice încheiate înainte de intrare în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor ".
Prin urmare, în ceea ce privește contractele încheiate înainte de 01 octombrie 2011 ( data intrării în vigoare a noului Cod civil), prin aplicarea principiului neretroactivității legii civile, consacrat de art. 6 alin.(1) teza a II-a din Codul Civil, precum și dintr-o interpretare per a contrario a prevederilor art.5 alin.(1) din Legea nr. 71/2011, instanța reține că acestea sunt supuse dispozițiilor sub imperiul cărora s-au încheiat.
În concluzie, efectele și executare contractului de închiriere nr.1389/14.08.1999, ce formează obiectul prezentei cauze, vor fi analizate în prisma dispozițiilor Codului civil din 1865, în vigoare la momentul încheierii acestuia.
Potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Potrivit art. 1429 Cod civil locatorul are îndatorirea de a plăti prețul locațiunii la termenele statornicite .
În cauza de față din textul contractual stipulat la art. 3 teza finală, chiria se achita la casieria regiei cel mai târziu până în ultima zi lucrătoare a lunii în curs. Iar în situația depășirii termenelor de plată a chiriei la art. 6 s-a stipulat clauza conform căreia locatorul este îndreptățit sa solicite penalități de 0,5% începând cu prima zi care urmează aceleia la care suma a devenit exigibilă.
AStfel, una din obligațiile asumate de pârât prin contractul de închiriere este plata chiriei la termenele stipulate în contract, această obligație fiind de esența contractului de închiriere.
Având în vedere caracterul bilateral al contractului de închiriere, chiria reprezintă contraprestația chiriașului pentru folosința temporară a locuinței (care i-a fost cedată de locator).
Neplata de către locatar a chiriei, atrage o majorare asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi lucrătoare care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă.
În cauza de față, instanța constată că reclamanta a făcut dovada existenței creanței rezultate din contractul de închiriere nr. 1389/14.08.1999, astfel revine pârâților obligația să facă dovada că și-au executat obligația de plată, în condițiile art.1169 C.civil.
În acest sens pârâtul T. F. a depus la dosar la termenul din data de 05.09.2012 chitanța nr._/1 /04.09.2012 privind depunerea la CEC Bank în contul RAAPDFL a sumei de 2601,60 lei reprezentând contravaloare chirie(fila 26) precum și cererea de depunere numerar în cont curent persoane juridice ( file 27). Din cuprinsul acestui din urmă înscris rezultă că suma de 2601,60 lei reprezintă chirie iunie 2011- ianuarie 2012.
Cu privire la această plata efectuată de pârât, reclamanta a susținut că este imputabilă unor datorii anterioare debitului pretins în cauză. Însă, instanța, nu poate să rețină aceste susțineri, având în vedere dispozițiile art. 1507-1509 din Noul Cod civil. Astfel, întrucât, în conformitate cu art. 133 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil," imputația plății este supusă dispozițiilor art. 1 506-1509 din Codul civil( din 2009) dacă plata se face după data intrării în vigoare a acestuia, indiferent de data nașterii obligațiilor", iar plata s-a efectuat la data de 04.09.2012, în ceea ce privește imputația plății sunt aplicabile dispozițiile noului cod civil.
Potrivit art. 1507 alin.(1) prima teză din N. Cod civil:" Debitorul mai multor datorii care au ca obiect bunuri de același fel are dreptul să indice, atunci când plătește, datoria pe care înțelege să o execute.", iar conform alineatului (3) " în cazul plății efectuate prin virament bancar, debitorul face imputația prin mențiunile corespunzătoare consemnate de el pe ordinul de plată."
Raportat la dispozițiile legale menționate, instanța, având în vedere că în cuprinsul cererii de depunere numerar pentru suma în cuantum de 2601,60 lei, reprezentând contravaloare chirie, se arată perioada pentru care este datorată, respectiv iunie 2011- ianuarie 2012, apreciază că pârâtul a executat obligația de plată a sumelor pretinse prin prezenta cerere de chemare în judecată .
În aceste condiții, instanța constată că petitul referitor la obligarea pârâților la plata sumei de 2601,60 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere pentru perioada iunie 2011 –ianuarie 2012 a rămas fără obiect.
În ceea ce privește petitul având ca obiect rezilierea contractului de închiriere, instanța reține că în cauză sunt aplicabile următoarele dispoziții legale:
Art. 1439 alin. din Codul civil(1865):" În caz că una din părți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului."
Art. 1020 din Codul civil: " Condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.";
Art. 1021 din Codul civil: " Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune de interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.";
În acest sens sunt și dispozițiile art. 24 din Legea locuinței nr. 114/1996: " Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții:
a) la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
- chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;
- chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
- chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței;
- chiriașul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului.".
În cauza de față, instanța reține că pârâtul, în calitate de locator, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a chiriei la termenele stabilite, efectuând plata cu întârziere de cel puțin 9 luni.
Raportat la dispozițiile art. 969 Cod civil, care consacră caracterul obligatoriu al contractului față de părți, acestea fiind ținute să execute întocmai obligațiile asumate, în conformitate cu art.15 lit. a) din contract, pentru neplata la termenele scadente a chiriei aferente lunilor iunie 2011 – ianuarie 2012, instanța va dispune rezilierea contractului de închiriere nr.1389 din data de 14.08.1999 încheiat între reclamanta R. C., în calitate de locator, și pârâtul T. F. N., în calitate de locatar, modificat prin actul adițional nr. 743 din data de 21.10.210.
Cu referire la cererea de evacuare a pârâților instanța reține că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ dreptului de proprietate. Astfel ,în materia acțiunii în evacuare, nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar folosința acestuia, folosința încălcată de către parat, urmare a ocupare fără titlu a imobilului.
Potrivit art. 25 din Legea locuinței nr. 114/1996: " Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare."
În cauza de față, se reține că prin rezilierea contractului încetează și dreptul de folosință al chiriașului. Astfel, pârâții nu mai dețin un titlu locativ, așa încât cererea de evacuare este apreciată ca fiind întemeiată și urmează să fie admisă ca atare.
Prin urmare, instanța va dispune evacuarea pârâților din imobilul, proprietatea Municipiului C., situat în C., .. 6A, proprietatea Municipiului C., aflat în administrarea reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R. C., cu sediul în C., ., județul D. împotriva pârâților T. F., T. I., T. R. și T. A. prin reprezentant legal T. F., domiliați în C., .. 6 A, județul D. .
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.1389 din data de 14.08.1999 încheiat între reclamanta R. C., în calitate de locator, și pârâtul T. F. N., în calitate de locatar, modificat prin actul adițional nr. 743 din data de 21.10.210.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în C. .. 6A, proprietatea Municipiului C., aflat în administrarea reclamantei.
Respinge petitul având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 2601,60 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere pentru perioada iunie 2011 –ianuarie 2012 ca fiind rămasă fără obiect.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi 27.11.2013.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn.V.P.
7 ex./02.2014
| ← Fond funciar. Sentința nr. 03/2013. Judecătoria CRAIOVA | Partaj judiciar. Sentința nr. 16/2013. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
