Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 05/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 05/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 05-11-2014 în dosarul nr. 5054/215/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Sentința civilă nr._
Ședința publică de la 05 noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE R.-M. T.
Grefier L. V.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant R. C., reclamant R. M. și pe pârât B. F., pârât R. A. M., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns av. D. F. pentru reclamanți, lipsind pârâții.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care: se constată că, la dosarul cauzei s-a depus prin serv. registratură de către reclamanți cerere de repunere pe rol.
Av. D. F. pentru reclamanți depune la dosar înterogatorii pentru pârâți și taxă judiciară de timbru aferentă cererii de repunere pe rol.
Instanța repune cauza pe rol, in temeiul art. 415 pct.1 C.p.c
Nemaifiind cereri de formulat și nici alte incidente de soluționat, conform dispozițiilor art. 244 alin. 1 Cod proc.civ., instanța constată cercetarea procesului încheiată și întrucât apărătorul reclamanților este acord ca dezbaterea fondului să aibă loc la acest termen de judecată, în temeiul art. 392 Cod proc.civ., deschide dezbaterile asupra fondului cauzei .
Avocat D. F. pentru reclamanți solicită admiterea acțiunii, să se constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 15.01.2013 între reclamanți și pârâți. Nu solicită cheltuieli de judecată.
Considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, conform art.394 Cod pr.civ., instanța închide dezbaterile asupra fondul cauzei .
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față:
La data de 13.02.2014 reclamanții R. C. și R. M. au chemat în judecată pe pârâții B. F. și R. A. M., solicitând să se constate valabilitatea înscrisului sub semnătură privată intitulat "precontract de vânzare-cumpărare" încheiat la 15.01.2013, prin care reclamanții au dobândit imobilul apartamentul 20, amplasat la mansarda blocului D 15, . C., .. 3, județul D. precum și dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților din . și destinația lor sunt în folosință comună a tuturor coproprietarilor și dreptul de folosință asupra cotei indivize din terenul aferent construcției pe toată durata existenței acesteia, iar hotărârea ce se va pronunța, să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acțiunii, în fapt reclamanții au arătat că la data de 15.01.2013 prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "precontract de vânzare-cumpărare" pârâții le-au vândut imobilul apartamentul nr. 20, amplasat la mansarda blocului D 15, . C., .. 3, județul D..
Având în vedere că pârâții sunt proprietarii imobilului, așa cum reiese din autorizația de construire nr. 732/09.07.2012 și a contractului de cesiune autentificat la nr. 3426/10.09.2012, s-au obligat să facă toate formalitățile necesare în vederea întocmirii documentației cadastrale și a intabulării în Cartea funciară, urmând ca actul autentic să fie încheiat ulterior.
Transmiterea proprietății s-a făcut la 15.01.2013 – dată la care a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată.
Prețul imobilului de 20.000 euro a fost achitat în întregime de reclamanți, urmând ca promitenții-vânzători să facă toate formalitățile necesare în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
Deși au notificat promitenții-vânzători să se prezinte la sediul BNP I. V. F. la 15.01.2014 în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumată, astfel pârâtul B. F. s-a prezentat, dar nu a prezentat documentația cadastrală și înscrierea în CF pentru a putea fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.În acest sens, relevante sunt încheierile de certificare nr. 2 și 3/15.01.2014.
Reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin înscrisul sub semnătură privată.
În drept, au invocat dispozițiile art. 1298, 1669, 2502 al. 2 pct. 2 C.CIV. și art. 111 C.P.CIV., art. 35 N.C.P.CIV.
Înțeleg să-și dovedească acțiunea cu înscrisuri, proba testimonială cu martorii D. I. E. și E. L. A., interogatoriu și expertiză tehnică de specialitate care să individualizeze și să evalueze imobilul în litigiu.
În susținerea acțiunii, reclamantii au depus la dosar în copii xerox: precontract de vânzare-cumparare autentificat încheiat la 15.01.2013, RELEVEU, certificat de sarcini, autorizare de construire nr. 732/09.07.2012, contract de cesiune din 10.09.2012, contractul încheiat la data de 07.06.2012, declarații autentificate de BN CONSENS din 29.02.2012, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 03.12.2013, confirmări de primire, incheieri de certificare nr. 2 și 3 din 15.01.2014, invitații nr. 3 și 4 din 31.01.2014, proces verbal de informare gratuită privind avantajele medierii nr. 2/05.0l2.2014
În probațiune, reclamanta a solicitat și instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, proba testimonială cu martorii D. I. E. și E. L. A., audiați la termenul de judecată din 10.09.2014, proba cu expertiza tehnică specialitatea construcții.
Totodată, s-a depus la dosarul cauzei de către în construcții P. M. A., raportul de expertiză tehnică nr._/03.10.2014.
La data de 08.10.2014, instanța a dispus suspendarea judecării cauzei conform dispoz. art. 411 alin. 2 Noul cod proc. civilă.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 18.01.2012, între reclamanții R. C., R. M., în calitate de promitenti - cumpărători și pârâtii B. F. și R. A. M., în calitate de promitenți – vânzători, s-a încheiat un precontract de vânzare-cumpărare, convenție din data de 15.01.2013, materializată sub forma unui înscris sub semnătura privata, având ca obiect vânzarea cumpărarea unui imobilul compus din apartament în suprafață utila de 57,07 mp., situat în mun. C., ..3 ., ., și teren aferent in suprafața de 12 mp.
Din ansamblul înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, se reține că, potrivit autorizației de construire nr. 732/09.07.2012 emisa de Primăria mun. C. și a contractului de cesiune autentificat la nr. 3426/10.09.2012, pârâții sunt proprietarii imobilului in litigiu.
Apartamentul nr.20 construit la mansarda . din .. C., jud. D. a fost recepționat, potrivit procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr._/03.12.2013, întocmit de Primăria mun. C., Serviciul Autorizații in Construcții, Obținere avize, Taxe.
În cauză, s-a procedat la efectuarea unei expertize tehnice specialitatea topografie, expertul identificând imobilul ce făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din 15.01.2013, prin suprafață și vecinătăți.
Instanța urmează a omologa raportul de expertiză întocmit în cauză de expert P. M. A., acesta făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
Expertul a stabilit astfel, în urma deplasării la fața locului, faptul că apartamentul nr. 20 situat în mun. C., ..3 ., jud. D., are suprafața utila de 57,07 mp si este compus din 2 camere, bucătărie, hol si baie, stabilind teren aferent imobilului suprafața de 12 mp.
Din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare instanța reține că prețul vânzării a fost stabilit la suma de 20.000 euro menționându-se că a fost achitat de promitenții cumpărători la data încheierii contractului.
Astfel, din coroborarea mențiunilor convenției de vânzare-cumpărare cu depozițiile martorilor D. I. E. și E. L. A., rezultă îndeplinirea de către reclamanți a obligației de plată a prețului convenit, respectiv 20.000 euro și îndeplinirea de către pârâți a obligației ce le revenea, aceea de predare către reclamanți a imobilului situată în C., ..3 ., ., însă neîndeplinirea de către aceștia din urmă a unei obligații esențiale pentru a opera transferul dreptului de proprietate și anume încheierea contractului de vânzare în formă autentică, deși termenul de 15.01.2014 a expirat, termen la care pârâții erau obligați să perfecteze contractul de vânzare cumpărare.
Astfel cum rezultă din înscrisul de la filele 19-25, numiții B. F. și R. A. M. au fost notificată să se prezinte în data de 05.02.2014 la sediul din C., ., . . perfectării actelor de vânzare cumpărare, promitenții vânzători nu s-au prezentat pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare cumpărare.
În drept, potrivit disp. art. 1244 din Noul Cod Civil, aplicabil prin prisma art. 102 din Legea 71/2011 de punere în aplicare a acestuia, "în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară."
Cum, și în sistemul Noul cod civil se păstrează condiția de formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi reale imobiliare, sub aceeași sancțiune a nulității absolute, înscrisul încheiat între părți, materializat în convenția de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de 15.01.2013 nu a putut duce la transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantilor cu privire la acel imobil, fiind nul absolut ca și convenție de vânzare-cumpărare, în lipsa formei autentice.
De asemenea, potrivit art. 1279 alin. (1) N. C. Civ., Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, iar potrivit alin. (3) dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1669 alin. (1) N. C. Civ., prevede că, atunci "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.".
Analizând conținutul precontractului de vânzare cumpărare, instanța constată că nu sunt motive de nulitate absolută pe care instanța să le poată observa din oficiu, și de altfel, condițiile de validitate ale contractului nu au fost contestate.
Față de cele reținute, instanța constată că, pe plan juridic, convenția încheiată între reclamanți și numiții B. F. și R. A. M., la data de 15.01.2013, are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, care naște în sarcina părților o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului, antecontractul neavând efectul transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu.
Prin urmare, conform art. 1279 și 1669 alin. (1) N. C. civ., instanța va admite cererea reclamanților și va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare în favoarea acestuia pentru imobilul compus apartament în suprafață utila de 57,07 mp., situat în mun. C., ..3 ., si teren aferent in suprafața de 12 mp., potrivit raportului de expertiză întocmit de expertul P. M. A..
În temeiul art. 451 C. proc. Civ, instanța va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată, iar la rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei hotărâri, potrivit art. 54 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 și 771 alin. (6) din Codul Fiscal, urmează a fi comunicată OCPI D. și organul fiscal competent.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea formulata de reclamanții R. C., R. M., ambii cu domiciliul în B., .. 7, ., jud. O., împotriva paraților B. F., domiciliat în C., .. 114, .. 1, ., R. A. M., cu domiciliul în C., . nr. 6, ., ..
Constată valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 15.01.2013 între reclamanți și pârâți, având ca obiect imobilul compus apartament în suprafață utila de 57,07 mp., situat în mun. C., ..3 ., jud. D., si teren aferent in suprafața de 12 mp., potrivit raportului de expertiză întocmit de expertul P. M. A.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
La rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei hotărâri, potrivit art. 54 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 și 771 alin. (6) din Codul Fiscal, urmează a fi comunicată OCPI D. și organul fiscal competent.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce va fi depus la Judecătoria C..
Pronunțată în ședința publică, 05.11.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
R.-M. T. L. V.
Red. M.R.T/ Tehnored. L.V.
2ex. /05.12.2014
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CRAIOVA | Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 15/2014.... → |
|---|
