Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 7854/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7854/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 26-05-2014 în dosarul nr. 26874/215/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr.7854
Ședința publică de la 26 Mai 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. T.
Grefier D. N.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant . și pe pârât P. V., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 19.05.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru 26.05.2014, când în aceiași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 30.07.2013, sub nr._, reclamanta . chemat în judecată pe pârâta P. V. solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 01.12.2005, pentru imobilul teren situat în ., . suprafața de 0,89 ha, cu următoarele vecinătăți din TDP nr.1525/_/19.02.1997 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul teren.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că la data de 01.12.2005, a cumpărat terenul extravilan în suprafață de 0,89 ha, situate în ., . din TDP nr.1525/_/19.02.1997.
Cu ocazia vânzării cumpărării s-a încheiat un înscris intitulat antecontract de vânzare cumpărare care îndeplinește toate condițiile unei convenții.
La data încheierii antecontractului, vânzătorul era proprietarul terenului conform TDP nr.1525/_/19.02.1997, eliberat în baza Legii nr.18/1991 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe numele vânzătorului.
Manifestarea de voință, în sensul vânzării-cumpărării suprafeței de teren, s-a concretizat prin încheierea acestui înscris, conform căruia la data încheierii înscrisului, s–a transmis bunul în patrimoniul său și s-a achitat prețul stabilit către vânzător și a stabilit termenul de perfectare a actelor autentice de vânzare cumpărare.
În acest sens a stabilit că, în cazul în care promitentul-vânzător va refuza să perfecteze actele, reclamantul va solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Interesul promovării acțiunii este legitim, direct, actual și pe deplin justificat în cauză.
În drept și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.969-971 Cod civil, art.1073 Cod civil, art. 111 C.pr.civ și dispozițiile art.5 și 6 din Legea care reglementează circulația juridică a terenurilor(din Legea nr.247/2005).
În sprijinul acțiunii s-au depus la dosar în copie următoarele înscrisuri: precontract nr. 253 din data de 01.12.2005, titlul de proprietate nr.1525/_ din data de 19.02.1997, copie Ci a pârâtei, certificat nr. 6913 din data de 28.01.2013, adresa nr.4/09.10.2013, cererea nr.2195/10.09.2013, certificat de atestare fiscală.
Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 166 lei.
La data de 05.12.2013 pârâta P. V. a depus întâmpinare prin care a solicitat ca reclamanta să depună extrasul de carte funciară privind imobilul în litigiu sau certificat emis de biroul de carte funciară care să ateste ca terenul nu este înscris în cartea funciară, precum și certificat fiscal privind imobilul în litigiu.
A invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, aceasta fiind introdusă după expirarea termenului de prescripție, care este un termen general de 3 ani și care începe conform art. 7 din DL nr.167/1958 de la nașterea dreptului la acțiune anume de la data nașterii raportului de drept.
În speță, raportul de drept s-a născut la data de 01.12.2005 când s-a încheiat convenția numită precontract nr.253/01.12.2005 și, în consecință, termenul de prescripție a dreptului la acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, s-a încheiat la data de 01.12.2008.
A invocat de asemenea excepția netimbrării, arătând că în conformitate cu art.197 C.pr.civ, dovada achitării taxei de timbru se atașează la cererea de chemare în judecată.
Conform art.3, alin.2, lit.c din OG nr.80/2013 cererile prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic se timbrează la valoarea obiectului acțiunii conform art.1 al aceluiași articol.
Conform art.194, lit. c C.pr.civ pentru evaluarea imobilelor ce fac obiectul acțiunii se aplică dispozițiile art.104 C.pr.civ, valoarea imobilului determinându-se în funcție de valoarea sa impozabilă.
Or, reclamanta a evaluat terenul conform antecontractului nr. 253/01.12.2005, deci, într-un cuantum mult mai mic decât cel legal, cu consecința achitării unei taxe mult mai mică decât cea datorată.
La data de 10.01.2014, reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea depusă de pârâta P. V. prin care, cu privire la actele nominalizate precizează că a depus certificat de sarcini, întrucât terenurile agricole nu sunt înscrise în cartea funciară.
De asemenea, a depus certificat fiscal și, în completare, certificatul pentru terenul deținut de acesta din care rezultă valoarea de impozitare.
A solicitat să fie respinse excepțiile invocate de către pârâtă, întrucât acțiunile în constatare, potrivit art.2502, alin.1, pct.2 NCC sunt imprescriptibile, așa încât cererea formulată de pârâtă nu își are justificarea.
În ceea ce privește excepția netimbrării, face mențiunea că a depus taxa de timbru la valoarea din antecontract, taxă care este suficientă și în raport de valoarea de impozitare dovedită de certificatul fiscal.
La termenul de judecată din data de 03.03.2014, pârâta prin reprezentant a arătat că nu mai înțelege să susțină excepția netimbrării acțiunii.
Prin încheierea de ședință din data de 03.04.2014, instanța a unit excepția prescripției dreptului material la acțiune cu fondul cauzei și a încuviințat pentru reclamantă proba cu înscrisuri și proba testimonială cu martorul B. D., iar pentru pârâtă proba cu înscrisuri și proba cu un martor și a respins proba cu interogatoriul pârâtei, probă solicitată de reclamantă ca nefiind utilă soluționării cauzei.
La termenul de judecată din data de 19.05.2014 instanța a dispus audierea martorilor B. D. și I. F., declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosar și a respins proba cu expertiză specialitatea topografie solicitată de către reclamantă ca nefiind utilă soluționării cauzei.
Analizând cu prioritate, conform art.248, alin.1 N.c.p.civ. excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de către pârâtă prin întâmpinare, instanța reține următoarele:
La data de 01.12.2005 între pârâta P. V. și reclamanta ., a fost încheiat un înscris sub semnătură privată, respectiv precontractul nr.253 prin care pârâta a înțeles să vândă reclamantei suprafața de 0,89 ha, teren arabil extravilan situat în ., ., conform titlului de proprietate nr.1525/_/19.02.1997.
Reține instanța că, antecontractul, de vânzare-cumpărare a unui imobil, este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură, a obligației de a face, se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripție prevăzut de art.3 din Decretul nr.167/1958.
Termenul prescripției curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deținerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, în sensul art.16, lit.a din decret.
Prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător.
Ori, în cauză, instanța reține având în vedere probatoriul administrat că nu se poate stabili cu exactitate data de la care pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare s-a manifestat expres în sensul negării dreptului reclamantei, în calitate de promitentă cumpărătoare, respectiv data de la care a început să exercite din nou posesia asupra terenului în litigiu și cu privire la care și-a asumat obligația de vânzare, pentru a se verifica împlinirea termenului de prescripție.
Astfel, fiind interpelată de instanță la termenul de judecată din data de 03.03.2014 pârâta a precizat că reclamanta nu a mai folosit terenul de aproximativ 3 ani, adică 03.03.2011 raportat la susținerile reclamantei, iar martorul audiat la propunerea acestuia, I. F. a declarat că după anul 2009 terenul a fost cultivat de către mama pârâtei fapt constatat personal, însă fără a se preciza în concret din care an acest teren a fost cultivat.
Susținerile aceluiași martor în sensul că a transportat-o pe pârâtă după anul 2009 la terenul în litigiu și că în toamna anului 2009 când s-a deplasat împreună cu pârâta și cu mama acesteia la teren, pământul era negru nu pot fi reținute de instanță în dovedirea posesiei exercitată de pârâtă având în vedere că nu probează preluarea imobilului din posesia reclamantei.
Va fi înlăturată și afirmația martorului în sensul că după anul 2012 mama pârâtei a încheiat un contract de arendă pentru această suprafață de teren reținând că în cauză nu a fost depus la dosar un contract de arendă, în sensul celor relatate de martor, iar potrivit dispozițiilor art.1838 din Noul cod civil forma scrisă a contractului de arendă este una dintre condițiile de validitate a acestui tip de contract, încheierea acestuia neputând fi probată prin declarații de martor.
În ceea ce privește chitanțele depuse la dosar de către pârâtă în susținerea faptului că a achitat taxele și impzitele locale aferente terenului în litigiu, instanța arată, pe de o parte, că aceste sume au fost achitate de o altă persoană decât pârâta, iar, pe de altă parte, că în conținutul acestora nu este individualizată suprafața de teren extravilan pentru care au fost achitate aceste sume, în condițiile în care autoarei pârâtei, respectiv numitei M. T. i s-a reconstituit prin titlul de proprietate nr.1525/_/19.02.1997 dreptul de proprietate cu privire la mai multe suprafețe de teren arabil extravilan.
Față de considerentele menționate anterior, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de către pârâtă prin întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, pe fondul cauzei, instanța reține următoarele:
Potrivit dispozițiilor art.1295 C.civ. „vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului”, fiind aplicabil principiul consensualității, însă vânzarea bunurilor imobile este guvernată de principiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, prevăzut de art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind circulația juridică a terenurilor.
Înscrisul sub semnătură privată, intitulat precontract, neîndeplinind condiția „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, dar, în virtutea principiului conversiunii actului juridic, valorează antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligații de a face în sarcina părților contractante, acestea fiind, astfel, obligate sa perfecteze în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru a opera transferul dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului.
Dacă promitentul vanzator nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura pagubelor să pronunțe în baza art. 1073 și 1077 Cod civil o hotărâre judecătorească.
Acest act jurisdicțional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare și va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii irevocabile din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul beneficiarului promisiunii în calitate de cumpărător.
Art.5, alin.2, titlul X din Legea nr.247/2005 dispune ca în situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din dispozițiile legale precitate rezultă că partea care cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie să își fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract.
Ori, potrivit precontractului de vânzare-cumpărare nr.253/01.12.2005 încheiat între părți, prețul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că la data pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, prețul imobilului, în sumă de 6.230.000 ROL, trebuia să fie integral achitat.
Cum reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului vânzării-cumpărării, achitând doar avansul de 5.000.000 ROL din prețul total de 6.230.000 ROL, în raport de textul menționat, instanța reține că cererea de constatare a convenției de vânzare-cumpărare și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este neîntemeiată.
Față de considerentele menționate anterior, instanța va respinge acțiunea formulată, ca neîntemeiată.
În temeiul art.453, alin.1 din Noul cod de procedură civilă, reținând culpa procesuală a reclamantei o va obliga pe aceasta la plata către pârâtă a sumei de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat conform chitanței nr.33/2013.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de către pârâtă prin întâmpinare.
Respinge acțiunea formulată de reclamanta ., cu sediul în C., ..3, jud.D., în contradictoriu cu pârâta P. V., cu domiciliul în C., ., județ D. ca neîntemeiată.
Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, azi, 26.05.2014.
Președinte, Grefier,
L. T. D. N.
Red.Jud.L.T.
Tehnored.S.M.
4ex/16.07.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CRAIOVA | Anulare act. Sentința nr. 604/2014. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
