Accesiune. Sentința nr. 7496/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7496/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 03-06-2015 în dosarul nr. 7496/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Sentința civilă nr. 7496
Ședința publică de la 03 iunie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE R.-M. T.
Grefier L. V.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe moștenitori reclamant: T. L.-C. și T. I.-D., reclamant T. L. și pe pârât P. C., pârât P. R. A., pârât Z. V., pârât C. P. C., pârât M. C. PRIN PRIMAR, intervenienți C. A.-M. și G. C. C., intervenient.acces. -S. I., S. Bogdn M.,
S. D.-I., D. C.-A., D. A.-D., T. T. având ca obiect accesiune imobiliară și hotarâre care sa tina loc de act autentic
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 20.05.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a se depune concluzii scrise la solicitarea apărătorului reclamanților, a amânat pronunțarea la data de 27 mai 2015 și având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi, 03.06.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin acțiunea înregistrată la data de 04.10.2014, reclamanții T. M. și T. L. au formulat în contradictoriu cu pârâții P. C., P. R. A., Z. V., C. P. C. și M. C. prin Primar să se constate că parații P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C., au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor podul ce poate fi folosit ca locuinta-garsoniera, situat la mansarda, pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., in suprafața de 34,53 mp, impreuna cu terasa aferenta acestuia in suprafața de 106,19 mp, să se constate valabilitatea convenției încheiate intre reclamanți si parații P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. avand ca obiect promisiunea bilaterala de vanzare cumpărare a imobilelor mentionate la punctul 1 - ”pod ce poate fi folosit ca locuinta-garsoniera” si ’’terasa” aferenta acesteia, situate in C., .. 8, mansarda, jud. D., să se pronunțați o hotarare care să tină loc de contract autentic de vanzare cumparare prin care sa dobândim dreptul de proprietate asupra bunurilor ’’podul ce poate fi folosit ca locuinta-garsoniera” si ’’terasa” aferenta acesteia, situate in C., .. 8, mansarda, jud. D., mentionate la punctul 1 iar în baza acesteia să se intabuleze imobilele în Cartea Funciară.
In data de 28.09.2011 parații P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C., în temeiul contractului de vanzare cumparare autentificat prin încheierea nr. 1936 la BNP L. D. din C., au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 648,57 mp- teren intravilan situat in C., .. 8, jud. D..
Pe aceasta suprafața de teren, parații au construit un imobil S+P-K2, cu destinatia garaje spații tehnice la subsol,pe aceasta suprafața de teren, parații au construit un imobil S+P-K2, cu destinatia garaje si împrejurimile teren, conform autorizației de construire nr. 396 din data de 25.04.2012 eliberată de Primăria Municipiului C..
Potrivit proiectului intocmit de B. Tiparu B., in vederea emiterii autorizației de instruire, deasupra etajului 2 al imobilului (ultimul etaj) trebuia construit un pod si terasa- acoperis șarpanta, invelitoare tabla, acestea fiind bunurile care îi intereseaza.
In realitate, partea de constructie denumita ”pod” reprezintă o unitate locativa individuala, amenajata tip garsoniera, având în componentă hol, bucătărie, baie, living si dormitor, in suprafața de 34,53 mp, cu acces direct din casa scării la mansarda, amplasata în partea de mijloc a blocului. Din aceasta garsoniera exista acces in partea de constructie denumita”terasa”. Dorește sa precizeze ca accesul la aceasta ’’terasa” se face exclusiv din garsoniera descrisa mai sus, terasa avand o suprafața totala de 106,19 mp si reprezintă de apt un imobil cu individualitate proprie, fiind acoperita in prezent cu tabla.
Constructia intregului imobil s-a finalizat in data de 08.11.2012, ocazie cu care a fost întocmit procesul verbal de recepție la terminare lucrărilor nr._ de către reprezentanții Primariei C..
Cu ocazia dezmembrării imobilului in unitati locative individuale, podul si terasa nu au fost mentionate in actul de dezmembrare
Constructia intregului imobil s-a finalizat in data de 08.11.2012, ocazie cu care a fost întocmit procesul verbal de recepție la terminare lucrărilor nr._ de către reprezentanții Primariei C..
La data recepției -imobilului, starea unitătii locative ce face obiectul promisiunii de vânzare cumpărare si a terasei aferente acesteia este aceeași cu cea din prezent, asupra acestora neefectuându-se ulterior nicio modificare, fiind folosite asa cum au fost construite si predate spre folosința.
In data de 10.06.2013 au arătat că au incheiat cu parații P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. o promisiune bilaterala de vanzare cumparare, autentificata sub nr. 1380 la BNPA R. L. si Sorop A. O. lin C., prin care aceștia ne transmiteau dreptul de folosința exclusiva a imobilelor mentionate mai sus, obligandu-se ca pana la data de 01.08.2013 sa obtina toate a documentele necesare incheierii in forma autentica contractului de vanzare cumparare ( avize,certificate, autorizatii, act de dezmembrare in forma autentica, documentație cadastrala, înscrierea in Cartea Funciara, certificate de atestare fiscala precum si orice acte necesare).
Prețul vanzarii a fost de 50 000 lei, bani pe care i-a achitat in intregime in data de 10.06.2013, cu ocazia incheierii promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, aspect mentionat si în actul incheiat cu parații.
Desi parații s-au obligat sa faca toate demersurile necesare (avize, certificate, autorizatii, act de dezmembrare in forma autentica, documentație cadastrala, inscrierea in Cartea Funciara, certificate de atestare fiscala precum si orice acte necesare) pentru încheierea contractului de vanzare cumparare pana la data de 01.08.2013, acest contract nu a fost incheiat pana in prezent.
I-au notificat pe parați in repetate rânduri pentru a se intalni la notariat in vederea încheierii contractului de vanzare cumparare, dar aceștia nu au dat curs invitațiilor, desi notificarile au fost expediate atat prin posta cu confirmare de primire cat si prin intermediul executorilor judecătorești. In acest sens atașează documentele ce atesta acest fapt.
Au mai precizat ca in realitate bunurile care au făcut obiectul intelegerii cu parații sunt bunuri individual determinate si, desi au denumirea de pod si terasa, in realitate podul reprezintă o unitate locativa tip garsoniera iar terasa un spațiu ce poate fi amenajat ca accesoriu al garsonierei, accesul la aceasta realizându-se în prezent exclusiv din garsonieră.
Au solicitat astfel sa se constate, ca urmare a construirii blocului potrivit proiectului întocmit de B. Tiparu B. si depus la Primaria C., proiect ce a stat la baza emiterii autorizatiei de construire si ulterior procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, faptul a parâții au devenit proprietari si asupra bunurilor ”pod-locuinta garsoniera” si ’’terasa”. Aceste imobile, in realitate, nu reprezintă acoperișul blocului, ci ’’podul” este o locuinta- garsoniera aflata la mansarda, cu acces normal din casa scării, iar ’’terasa” este la rândul sau acoperita, avand acces numai din garsoniera, având destinatia de accesoriu al acesteia.
Încă din momentul construirii imobilului situat pe ., C., bunurile in cauza au fost realizate astfel incat sa reprezinte obiect al unui drept de proprietate exclusiva, cu destinatia de locuința individuala si accesoriu al acesteia si nu intra in categoria celor care constituie proprietate . denumirea improprie de ”pod” si ’’terasa”. Acest aspect poate fi confirmat în urma efectuării unei expertize de specialitate al cărei obiect să fie stabilirea destinatiei imobilelor în cauză si modul cum sunt folosite în prezent, precum si măsurătorile suprafețelor existente.
În acest sens si în actul de dezmembrare întocmit ulterior recepției imobilului precum si în contractele de vânzare cumpărare aferente celor 6 unităti locative rezultate, si înstrăinate către terțe persoane, nu se menționează nimic referitor la pod-garsonieră si terasa aferentă, făcându-se mențiune că părțile din . sau destinatia lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor sunt reprezentate de garajele de la subsol, antreul de la parter, casa scării de la parter, etaj 1 si etaj 2 precum si cota parte de teren aferent locului- terenul de sub constructie.
Mai arată ca, de la data încheierii promisiunii bilaterale de vanzare cumparare, are in exclusivitate posesia si folosința asupra acestor bunuri, pe care le folosesc ca adevarati proprietari, locuind în acest spațiu, dar nu deține titlu de proprietate, acesta fiind si scopul demersului nostru in justitie.
Pentru a deveni proprietari exclusivi asupra acestor parti din constructie a achitat paraților suma de 50 000 lei, care le-au promis ca vor intocmi toata documentația necesara si vor incheia contract de vanzare cumparare dar, desi termenul a expirat, aceștia refuza sa încheie contractul, în ciuda insistentelor lor.
În drept, au invocat dispozițiile noului Cod Civil, articolele mentionate în continuare regasindu-se in cuprinsul acestuia.
Pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra bunurilor de către parați, pot fi incidente următoarele articole:
Conform art. 535 sunt bunuri lucrurile corporale care constituie obiectul unui drept patrimonial, iar art. 537 prevede că sunt bunuri imobile terenurile, construcțiile si orice alte lucrări fixate in pamant cu caracter permanent.
Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege. (art. 555)
Dreptul de proprietate se poate dobândi prin convenție, moștenire, accesiune, uzucapiune, precum si in alte moduri, astfel cum prevede art. 557.
Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta . dacă legea nu prevede altfel, iar construcțiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil. Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede astfel ( art. 567, 577 ).
Orice lucrare este prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si este a lui, pana la proba contrara, (art. 579).
Cererea de a se constata ca parații au devenit proprietari asupra bunurilor in cauza se întemeiază pe dispozițiile art. 1560 care reglementează acțiunea oblica, acestia avand o creąnta certa si exigibila născută din antecontractul de vanzare cumparare incheiat cu aceștia, corelativ obligației lor de a face toate demersurile si acțiunile, astfel încât să le transmită dreptul de proprietate asupra bunurilor, fapt care justifică si interesul lor de a acționa în numele lor.
Totodată, au solicitat să se facă aplicarea art. 1669 alin. 1 care prevede posibilitatea de a cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract cand una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare refuza nejustificat sa incheie contractul promis.
Solicită să se observe valabilitatea convenției încheiate cu pârâții, care a dat naștere unei obligatii de a face-respectiv de a încheia contractul în forma autentica astfel încât să se realizeze transferul dreptului de proprietate, aceștia refuzând nejustificat executarea ei.
De asemenea, solicită să se dispună înscrierea în Cartea Funciară a imobilelor dobandite în temeiul hotărârii judecătorești, pentru a le înregistra în evidentele fiscale si pentru se bucura în mod deplin de dreptul de proprietate.
Probe: înscrisuri, interogatoriul paraților persoane fizice, solicitând înfățișarea personala lor, martori si expertiza de specialitate in construcții care să conțină si datele necesare inscrierii în Cartea Funciară.
Martori: 1) G. C. C., cu domiciliul in C., ., K7, ., posesoare a CI . nr._ emisa de SPCLEP C., la data de 01.07.2011, CNP_ ; 2) P. O. M., cu domiciliul in C., bld. Oltenia, nr. 19, ., ., jud. D., posesor al CI . nr._, emisa de SPCLEP raiova, la data de 26.01.2012, CNP_, cu reședința in C., .. 8.
Apreciază valoarea obiectului cererii la suma de 50 000 lei înscrisă în promisiunea bilaterala de vanzare cumparare si achitata de aceștia.
Imobilele în cauza nu sunt înscrise în evidentele fiscale si nici în Cartea Funciară, potrivit adresei OCPI D. nr._ / 19 .09.2013.
În dovedirea acțiunii s-au depus următoarele înscrisuri: promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 1380 din data de 10.06.2013, copie CI a reclamantei T. L., notificare din data de 05.08.2013, confirmare de primire, recipisă poștală, factură fiscală, notificare din data de 21.08.2013, factura fiscală nr. 297 din data de 21.08.2013, chitanța nr. 79 din data de 21.08.2013, proces verbal de înmânare, notificare din data de 21.08.2013, încheiere de certificare nr. 23 din data de 28.08.2013, notificare din data de 30.08.2013, dovezi de înmânare a notificării, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1936 din data de 28.09.2011, autorizație de construire nr. 396 din data de 25.04.2012, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor din data de 08.11.2014, act de dezmembrare autentificat sub nr. 2654 din data de 26.11.2012, cerere privind identificare număr cadastral și carte funciară din data de 18.098.2013,factura . nr._ din data de 19.09.2013, chitanța ._ din data de 19.09.2013, adresa nr._ din data de 19.09.2013 și împuterniciri avocațiale.
La data de 19.02.2014, reclamanții T. M. și T. L. au depus cerere de probatorii solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună încuviințarea probei cu martorii G. C. C. și P. O. M., pentru a dovedi starea de fapt referitoare la edificarea construcției, destinația actuală a imobilului ce face obiectul cererii de chemare în judecată, promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părți, proba cu interogatoriul pârâților, în dovedirea stării de fapt cu privire la edificarea construcției, destinația actuală a imobilului ce face obiectul cererii de chemare în judecată promisiunea de vânzare cumpărare încheiată de părți, proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții civile care să aibă următoarele obiective: să se identifice prin suprafață suprafață, laturi și vecinătăți imobilul pod ce poate fi folosit ca locuință - garsonieră, situat la mansardă pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., în suprafață de 34,53 mp, împreună cu terasa aferentă acestuia în suprafața de 106,19mp, Să se stabilească destinația actuală a imobilului pod ce poate fi folosit ca locuință - garsonieră, situat la mansardă pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., în suprafață de 34,53 mp, împreună cu terasa aferentă acestuia în suprafața de 106,19mp; Să se precizeze cine are în prezent posesia imobilului pod ce poate fi folosit ca locuință - garsonieră, situat la mansardă pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., în suprafață de 34,53 mp, împreună cu terasa aferentă acestuia în suprafața de 106,19mp; să se stabilească valoarea imobilului ce face obiectul cererii de chemare.
Prin încheierea de ședință din data de 19.02.2014, instanța a dispus încuviințarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și proba testimonială cu martorii Gasprini C. C. șI P. O. M. și efectuarea unei expertize în specialitatea topografie, probe solicitate de reclamanți.
Din oficiu, instanța a dispus emiterea unei adrese către Primăria Municipiului C. pentru a înainta actele care au stat la baza emiterii autorizației de construire nr. 396 din data de 25.04.2012, relațiile fiind comunicate cu adresa nr._/10.03.2014.
La data de 24.09.2014, în temeiul art. 64 alin. 2 N.c.p.c. instanța a admis în principiu cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții C. A.-M.-prin mandatar C. R. și G. C. C. și cererea de intervenție accesorie formulată de către S. I., S. Bogdn M., S. D.-I., D. C.-A., D. A.-D., T. I. D., T. T., în interesul reclamanților, ambele cereri întrunind condițiile prev. de art.61 alin. 2-3 C.p.c.
Intervenienții prin apărătorul ales au solicitat și instanța a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și proba cu expertiză în specialitatea construcții.
La data de 12.01.2015, la dosarul cauzei s-a depus prin serv. registratură de către expertul I. C. raportul de expertiză tehnică nr. 1665/12.01.2015.
La termenul de judecată din 11.02.2015 s-a depus de către expertul P. D., punctul de vedere la raportul de expertiză tehnică întocmit de I. C. și de către intervenientii C. A.-M. și G. C. C. obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică. Totodată, s-au depus de către apărătorul reclamanților obiecțiuni la raportul de expertiză, apreciind că se impune refacerea lucrării de către expert, să analizeze și să interpreteze unitar înscrisurile depuse la dosarul cauzei și să aibă în vedere atât proiectarea, construirea, amplasarea și folosirea suprafetei de 106,19 mp, reprezentând terasă.
La data de 25.03.2015, instanța a dispus introducerea și citarea în cauză a moștenitorilor T. L.-C. și T. I.-D. ai defunctului T. M..
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța retine următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1936 de BNP L. D. din C., pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 648,57 mp- teren intravilan situat in C., .. 8, jud. D.. ( filele 31-32)
Pe suprafața de 648,57 mp de teren, parații au construit, conform autorizației de construire nr. 396 din data de 25.04.2012, eliberată de Primăria Municipiului C. un imobil S+P +2, cu destinația garaje spații tehnice la subsol, spațiu comerciala la parter, locuințe la etajele 1 si 2 si împrejmuire teren ( filele 33-36), în acest sens fiind încheiat procesul- verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr._/8.11.2012.
Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 2654 de BNP L. D., imobilul construcție si teren situat în C., .. 8, jud. D. a fost dezmembrat in șapte unitati locative individuale, respectiv 6 apartamente situate la etajele 1 si 2 si un spațiu comercial aflat la subsolul/parterul imobilului. ( filele 37-38).
Prin prezenta acțiune, reclamanții T. M. și T. L. au solicitat să se constate, in temeiul accesiunii imobiliare, pe calea acțiunii oblice, dreptul de proprietate al pârâților, asupra podului ce poate fi folosit ca locuința-garsonieră, situat la mansardă, pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., în suprafața de 34,53 mp, împreuna cu terasa aferenta acestuia in suprafața de 106,19 mp și să se constate valabilitatea convenției încheiate între reclamanți si parații P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. având ca obiect promisiunea bilaterala de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O. și să se pronunțe o hotărâre care să tină loc de contract autentic de vânzare cumpărare.
Potrivit dispozițiilor art. 1560 din Codul civil, creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale.
Acest text de lege reglementează acțiunea oblică sau subrogatorie care este acea acțiune pe care creditorul o poate exercita pentru valorificarea unui drept al debitorului său, atunci când acesta refuza sau neglijează să le exercite, în prejudiciul creditorului.
Se retine ca la data de 10.06.2013, între reclamanții T. M. și T. L., în calitate de promitenti - cumpărători și pârâtii P. C., P. R. A., Z. V., C. P. C., în calitate de promitenți – vânzători, s-a încheiat o promisiune bilaterala de vanzare- cumpărare, autentificat sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O., având ca obiect vânzarea cumpărarea unui imobilul compus din ,, podul ce poate avea destinația locuința și care este situat pe casa scării imobilului din C., .. 8, jud. D., in suprafața de 34,53 mp, împreuna cu terasa aferenta acestuia in suprafața de 106,19 mp.” (filele 7-8).
Din rapoartele de expertiza efectuate de expert P. M. I. 8 ( filele 34-43) si de expert I. C. ( filele 249-258), se retine ca prin Dispoziția de șantier nr. 2/2012, s-a renunțat la acoperișul de tip șarpanta, modificându-se în acoperiș tip terasa, cu realizarea unei camere mansardate, astfel în fapt, construcția având trei etaje, podul/locuința nefiind cuprins în documentația de autorizare, deoarece se depășea regimul de înălțime S+P+2, astfel cum a fost stabilit prin autorizația de construire nr. 396 din data de 25.04.2012, eliberată de Primăria Municipiului C..
Expertul I. C. retine ca terasa in suprafața de 106,19 mp., prin modul de proiectare și construire, poate fi considerat spațiu comun, aflat la dispoziția tuturor proprietarilor de apartamente din . un acoperiș cu șarpantă, care la blocurile de locuința este considerat condominiu.
Expertul arată ca după Foaia de avere din documentația cadastrala, terasa nu este parte comună, dar după extrasul de Carte Funciara pentru informare nr._/07.05.2013, la parți comune figurează și acoperișul. ( filele 253-254, vol. II ).
Din raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții civile reiese ca pentru imobilul in cauza nu exista autorizație de construcție, iar la data întocmirii procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, imobilul, inclusiv podul/ locuința, era edificat.
Si expert-parte al intervenintelor in interes propriu G. Cludia si C. C. A. M., ing. P. D. retine ca încăperea care s-a realizat în podul imobilului nu este o încăpere mansardata deoarece acesta are toți pereții la același nivel, cu înălțimea de 2,33 m, ori mansardarea presupune existenta unei încăperi imediat sub acoperiș, având tavanul si pereții oblici sau neregulați.
În drept, potrivit disp. art. 1244 din Noul Cod Civil, aplicabil prin prisma art. 102 din Legea 71/2011 de punere în aplicare a acestuia, "în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară."
Cum, și în sistemul Noul cod civil se păstrează condiția de formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi reale imobiliare, sub aceeași sancțiune a nulității absolute, înscrisul încheiat între părți, materializat în promisiune bilaterala de vanzare- cumpărare, autentificat sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O., nu a putut duce la transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanților cu privire la imobilul in litigiu, fiind nul absolut ca și convenție de vânzare-cumpărare, în lipsa formei autentice.
De asemenea, potrivit art. 1279 alin. (1) N. C. Civ., promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, iar potrivit alin. (3) dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1669 alin. (1) N. C. Civ., prevede că, atunci "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.".
Pentru a se constata valabilitatea convenției de vânzare cumpărare, autentificata sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O., instanța verifică în primul rând îndeplinirea condițiilor generale ale contractului de vânzare cumpărare, condiții prev. de art. 1650 C.civ.
Astfel, potrivit textului menționat vânzarea este o convenție prin care părțile se obligă între ele, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și cealaltă să plătească celei dintâi prețul lui.
In conformitate cu același text principala condiție pe care trebuie să o îndeplinească vânzătorul este aceea a calității de proprietar al bunului pe care dorește să-l vândă.
Art. 557 C.civ. stabilește modalitățile prin care se dobândește proprietatea asupra bunurilor.
Astfel, potrivit textului menționat, proprietatea bunurilor se dobândește prin succesiune cu cele două modalități legală și testamentară, prin convenție, prin tradițiune ,ocupațiune, prin accesiune si uzucapiune, și prin hotărâre judecătoreasca.
In speță, pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin cumpărare, potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1936 de BNP L. D. din C., iar potrivit autorizației de construire nr. 396 din data de 25.04.2012, eliberată de Primăria Municipiului C. si a procesului- verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr._/8.11.2012, aceștia au edificat un imobil S+P +2, cu destinația garaje spații tehnice la subsol, spațiu comerciala la parter, locuinte la etajele 1 si 2 si împrejmuire teren ( filele 33-36).
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța de judecată trebuie să analizeze valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare și implicit îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului convenit.
În cadrul acestor condiții se situează și calitatea, la momentul vânzării, a promitentilor- vânzători de proprietari ai bunului, care a constituit obiectul antecontractului.
In acest context, instanța reține că reclamanții nu au demonstrat calitatea de proprietari exclusivi a pârâtilor P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. cu privire la podul/garsonieră, împreuna cu terasa aferenta acestuia in suprafața de 106,19 mp și constata neîndeplinite condițiile de valabilitate ale convenției de vânzare cumpărare.
Astfel, la data incheierii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificata sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O., pâratii înstrăinaseră deja patru apartamente din cele sase existe în imobil, împreuna cu spatiile comune aferente acestora și cota parte din din terenul intravilan de 649 mp. in acte ( 638 mp din masuratori) situat in C., .. 8, jud. D..
Deși prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificata sub nr. 1380 din 10.06.2013 de BNP Asociati R. L. si Sorop A. O., s-a consemnat ca transmiterea de fapt a accesului si a folosinței exclusive asupra unității locative ( garsoniera) se efectuase din luna ianuarie 2013, iar asupra terasei începând cu data încheierii acestei promisiuni, respectiv 10.06.2013, instanța constata ca în fapt, accesul exclusiv si folosința asupra imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare s-a realizat la data de 10.06.2013, așa cum au recunoscut si parații P. C. si Z. V. in interogatoriu . ( filele 4 si 16, vol II, întrebarea nr.15 ).
Astfel, in luna aprilie 2013 paratii P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. au înstainat către intervenientele in interes propriu, G. Cludia si C. C. A. M., apartamentele nr.2 si 3 de la etajul 1 din imobil, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 488/22 aprilie 2013 de BNP Bazgu M. si nr. 586/30 aprilie 2013 de BNP D. L.. (filele 96-99, vol II).
De asemenea, în luna decembrie 2012 paratii P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. au înstrăinat către intervenientii accesorii in interesul reclamanților, Sontag I. si Sontag N. și B. M., apartamentele nr.6 si 5 situate la etajul 2 al imobilului, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 5262/28 decembrie 2012 si nr. 5263/28 decembrie 2012 de BNP ,, Consens” (filele 100-101 si 104-105, vol II)
În drept, instanța arată că potrivit art. 567 C. civ., prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporează în acesta, daca legea nu prevede altfel. Astfel, accesiunea imobiliară artificială, apare ca un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin faptul încorporării materialelor în sol, proprietarul terenului, devenind prin accesiune și proprietarul construcției edificate din materialele încorporate în sol.
De asemenea, art. 577 C. civ. prevede că orice construcție, plantație sau orice alte lucrări, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Din, interpretarea dispozițiilor legale mai sus menționate, rezultă că legea instituie o prezumție legală relativă prin care proprietarii terenului, sunt considerați a fi și proprietarii construcției, însă cum în speța intervenientele in interes propriu, C. A. M. și G. C. C. au contest aceste aspecte, răsturnând prezumția, si făcând dovada contrară, în sensul că imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este spațiu comun, iar la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 1380 din 10.06.2013, pârâții P. C., P. R. A., Z. V. si C. P. C. nu erau proprietari exclusivi, instanța apreciază că este întemeiata cererea de intervenție formulata de C. A. M. și G. C. C. și nefondată cererea reclamanților pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare și cererea de intervenție accesorie în interesul reclamanților, devenind inutilă examinarea neîndeplinirii obligației pârâților de a se prezenta la notarul public .
In temeiul art. 453 C.p.c., obliga reclamanții către intervenientele C. A. M. și G. C. C., la plata sumei de 3887 lei, cheltuieli de judecată constând in taxa de timbru, onorariu expert si avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată reclamanții T. L.-C., domiciliată în orașul B., sat B., . nr. 9, jud. D., T. I.-D., cu domiciliul în C., .. 8, jud. D., și T. L., domiciliată în orașul B., . nr. 9, jud. D., în contradictoriu cu pârâții P. C., P. R. A.,ambii cu domiciliul în C., . nr. 46, ..1, ., Z. V., C. P. C., ambii cu domiciliul în C., ., jud. D. și M. C. prin Primar, cu sediul în C., . nr. 7, jud. D., și cererea de intervenție accesorie în interesul reclamanților, formulată de S. I., cu domiciliul în Germania, S. Bogdn M., S. D.-I., ambii cu cu domiciliul în C., .. 27, ., ., jud. D., D. C.-A., D. A.-D., cu domiciliul în Ticleni, ., jud. Gorj, T. T., cu domiciliul în C., .. 8, jud. D., ca neîntemeiată.
Admite cererea de intervenție formulată de C. A. M., prin mandatar C. R., cu domiciliul în C., .. 47, ., . și G. C. C., cu domiciliul în C., ., .. 1, ..
Obliga reclamanții către intervenientele C. A. M. și G. C. C. la plata sumei de 3887 lei cheltuieli de judecată.
Cu apel in 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, 03.06.2015
Președinte, Grefier,
Troaca R. M. L. V.
| ← Validare poprire. Sentința nr. 7400/2015. Judecătoria CRAIOVA | Plângere contravenţională. Decizia nr. 7480/2015.... → |
|---|
