Acţiune în constatare. Sentința nr. 9163/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9163/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 30-06-2015 în dosarul nr. 9163/2015
hotărâre care să țină loc de act autentic
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9163
Ședința publică de la 30 iunie 2015
Instanța constituită din:
Președinte: Cătălina-Maria Bran
Grefier: S. A. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții C. C. și C. F. (decedată) și pe pârâtul N. M., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat T. G. pentru reclamant, lipsă fiind pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că la data de 29.06.2015 reclamantul a depus adresa nr._, după care:
La interpelarea instanței privind depunerea certificatului fiscal și a celui de sarcini,. avocat pentru reclamant arată că adresa emisă de Primăria comunei Sopot, depusă la dosar, este ca o anexă a certificatului fiscal. Prin aceasta se atestă faptul că reclamantul nu are debite.
La interpelarea instanței avocat pentru reclamant arată că nu are asupra sa precizarea cu privire la renunțarea aflată la fila 52 din dosarul de fond și solicită lăsarea cauzei la o nouă strigare pentru a putea depune precizare.
Instanța lasă cauza la o nouă strigare.
La o nouă strigare a cauzei, la apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns avocat T. G. pentru reclamant, lipsă fiind pârâtul.
Avocat pentru reclamant depune precizare și arată că înțelege să renunțe la toate celelalte capete de cerere, rămânând doar cererea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilele menționate în convenția de vânzare cumpărare și identificate prin expertizele efectuate în cauză.
Instanța din oficiu invocă excepția inadmisibilității acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul extravilan raportat la procedura prealabilă prevăzută de Legea 17/2014.
Avocat pentru reclamant solicită respingerea excepției având în vedere faptul că a făcut demersuri privind procedura de preempțiune.
Instanța rămâne în pronunțare asupra excepției inadmisibilității cereri de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Sopot, ., invocată din oficiu.
Instanța acordă cuvântul asupra cererii de suspendare a prezentei cauze în temeiul art. 244 NCPC solicitată de avocat pentru reclamant.
Avocat pentru reclamant arată că insistă în suspendarea prezentei cauze în temeiul art. 244 NCPC.
Față de excepția inadmisibilității invocată de instanță, instanța constată că cererea de suspendare a judecății cauzei în temeiul art. 244 NCPC până la soluționarea definitivă a dosarului având ca obiect rectificarea titlului de proprietate în ce privește terenul extravilan, formulată de reclamant este rămasă fără obiect, motiv pentru care o respinge.
Nemaifiind cereri de formulat și excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cauzei și asupra cererii de renunțare formulată de reclamant și de reclamanta C. F. decedată în timpul procesului și confirmată de moștenitoarea T. L..
Avocat pentru reclamant solicită să se ia act de cererea de renunțare cu privire la celelalte capete de cerere, de cererea de renunțare formulată de reclamantă. Solicită admiterea acțiunii precizate și constatarea valabilității convenției de vânzare cu privire la terenul intravilan și la construcții și să se constate că prin încheierea precontractului la notarul public s-a achitat prețul și s-a intrat în posesia imobilului. Totodată prin achitarea prețului, . bunurilor și refuzul pârâtului de a se prezenta la notar pentru a încheia actul autentic sunt îndeplinite condițiile pentru admisibilitatea acțiunii. Arată că nu solicită cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, potrivit art. 150 Cod procedură civilă, instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele.
La data de 12 aprilie 2012 reclamanții C. C. și C. F. în contradictoriu cu pârâtul N. M. au solicitat instanței, în principal, constatarea valabilității convenției încheiată la data de 1 octombrie 2010 între părți și hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic cu privire la dreptul de proprietate al reclamanților cu privire la imobilele ce au făcut obiectul convenției de vânzare-cumpărare; în subsidiar au solicitat obligarea pârâtului la plata daunelor interese în cuantum de 45.000 lei reprezentând triplul prețului achitat cu dobânda aferentă calculată potrivit disp. art. 120 Cod Procedură Fiscală.
În motivare reclamanții au arătat că la data de 1 octombrie 2010 pârâtul, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, le-a vândut imobilul compus din teren intravilan curți-construcții în suprafață de 1000 m.p.,casă de locuit și anexe gospodărești, situat în comuna Sopot, ., .; suprafața de 500 m.p.teren intravilan arabil situată în comuna Sopot,., .. D.; suprafața de 3200 m.p. teren extravilan arabil, situat în comuna Sopot, .,..
Reclamanții au mai arătat că părțile au convenit asupra prețului de vânzare în sumă de 15.000 lei care a fost achitat la data încheierii antecontractului autentificat sub nr. 1427/1 octombrie 2010.
Reclamanții au menționat că imobilele în litigiu sunt moștenite de la autorii N. P. și N. L. și sunt înscrise în titlul de proprietate nr. 827-_/26 iulie 1996; cu privire la construcții au menționat că au fost ridicate de autori de peste 60 ani.
S-a învederat de către reclamanți că înțelegerea între părți a fost de a perfecta actele de vânzare-cumpărare după obținerea tuturor actelor necesare înstrăinării dar că pârâtul nu și-a respectat obligația.
În drept au fost invocate disp. art.111 C., 969, 970,871, 1073, 1077,1297 Cod Civil, art. 5,alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005, art. 1073-1090 Cod Civil.
La data de 14 mai 2012 reclamanții au depus la dosar precizare acțiune prin care au solicitat obligarea pârâtului la întocmirea documentației cadastrale, iar în cazul refuzului-obligarea la plata contravalorii acesteia.
La data de 7 iunie 2012 reclamanții au depus o nouă precizare la acțiune prin care au solicitat obligarea pârâtului la întocmirea documentației cadastrale, iar în cazul refuzului obligarea la plata contravalorii documentației cadastrale; obligarea pârâtului la achitarea facturilor la energia electrică pe perioada restantă la zi, iar în caz contrar obligarea la plata contravalorii facturilor, acestea urmând a fi achitate de reclamanți; obligarea la achitarea contravalorii impozitului aferent imobilului.
La data de 11 mai 2012 reclamanții C. C. și C. F. au formulat cereri de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru sau reducerii cuantumului acesteia.
Prin încheierea din 21 iunie 2012 s-a dispus admiterea în parte a cererilor de acordare a ajutorului public formulate de reclamanții C. C. și C. F. ambii domiciliați în comuna Sopot, . și reducerea cu 50 % a taxei de timbru în cuantum de 3422 lei și timbru judiciar de 8 lei, respectiv la suma de 1711 lei și timbru judiciar de 4 lei.
La data de 26 noiembrie 2012 reclamanta C. F., prin apărător, a depus la dosar o cerere prin care a învederat că renunță la judecarea acțiunii.
La data de 26 noiembrie 2012 reclamantul C. C. a depus la dosar precizare acțiune prin care a învederat că renunță la judecarea capetelor de cerere privind obligarea pârâtului la plata daunelor interese în cuantum de 45.000 lei reprezentând triplul prețului achitat și la capătul de cerere privind obligarea pârâtului la întocmirea documentației cadastrale,iar în caz contrar, obligarea la plata contravalorii documentației cadastrale.
Reclamanții în dovedirea acțiunii și pârâtul, în combaterea susținerilor acesteia, au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, probei cu interogatoriu și probei testimoniale cu martorii C. M. C. și R. N., probe apreciate de instanță ca fiind utile și încuviințate ca atare.
În cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse la dosar: dovada achitării taxei de timbru și a timbrului judiciar, declarații date de reclamanți din 7 iunie 2012, adeverințe de venit și în copii: antecontractul autentificat sub nr. 1427/1 octombrie 2010, cupoane pensie, acte de stare civilă,titlul de proprietate nr. 827-_/26 iulie 1996, certificat de moștenitor nr. 211/19 octombrie 2010.
La data de 22 octombrie 2012 s-a luat interogatoriu pârâtului, răspunsurile acestuia fiind consemnate și atașate la dosar.
La data de 26.11.2012 părțile au depus o tranzacție la dosar,solicitând să se ia act de aceasta și să se consfințească învoiala părților.
Prin sentința civilă nr. 4787/25.03.2013, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul C. C. în contradictoriu cu pârâtul N. M..
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul C. C., iar prin decizia civilă nr. 1854 din data de 11.11.2013, instanța a dispus admiterea recursului declarat de recurentul reclamant C. C., împotriva sentinței civile nr. 4787 din 25.03.2013 pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât N. M., si a casat sentința civilă recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 19.03.2013, sub nr._ .
La data de 10.02.2014, reclamantul C. C. a depus actele de stare civilă a autoarei C. F. si a moștenitorilor acesteia C. G., decedat la data de 28.07.2014 si T. L., (fostă C.).
La data de 11.02.2014, reclamantul C. C. a depus o cerere prin care a indicat moștenitorii autoarei C. F.- decedată la data de 10.08.2013 ca fiind C. D., în calitate de soț supraviețuitor si T. L., descendent de gradul I.
La termenul de judecată din data de 11.02.2014, instanța a dispus luarea unui interogatoriu din oficiu a numitei T. L..
Prin încheierea de ședință din data de 11.02.2014, instanța a dispus încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosar, interogatoriul pârâtului, proba testimonială în cadrul căreia să fie audiați martorii R. N. si C. M., probe solicitate de reclamant si a mai încuviințat efectuarea unei probe în specialitatea topografie cu obiectivele stabilite la acest termen de judecată.
La data de 18.03.2014, instanța a administrat proba cu interogatoriului pârâtului N. Misu si audierea martorilor C. M. C. si R. N..
Prin încheierea de ședință din data de 18.03.2014, instanța a dispus încuviințarea, din oficiu, a unei expertize specialitatea construcții civile cu obiectivele stabilite la acest termen de judecată.
Raportul de expertiză specialitatea topografie a fost efectuat de către expert G. M. si depus la data de 6.05.2014, asupra căruia instanța din oficiu a formulat obiecțiuni ce au fost încuviințate la termenul de judecată din data de 27.05.2014 la care expertul a răspuns la data de 16.06.2014
Raportul de expertiză specialitatea constricții civile a fost efectuat de către expert P. I. si depus la data de 29.04.2014, asupra căruia reclamantul a formulat obiecțiuni ce au fost încuviințate la termenul de judecată din data de 27.05.2014 si la care expertul a răspuns la data de 17.06.2014.
Prin încheierea de ședință din data de 28.01.2014, instanța a dispus admiterea cererii privind acordarea ajutorului public judiciar, formulată de reclamant si a dispus scutirea de la plata a taxei de timbru în cuantum de 933 lei.
Prin încheierea de ședință din data de 28.10.2014, instanța a dispus suspendarea prezentei cauze în baza art. 244 alin. 1 pct. 1 C. suspendă judecarea cauzei până la soluționarea definitivă a cauzei ce formează obiectul dosarului nr._/215/2014 al Judecătoriei C., cauza fiind repusă pe rol la termenul de judecată din data de 14.04.2015.
La termenul de judecată din data de 30.06.2015, reclamantul a depus precizare la acțiune prin care a învederat că înțelege sa renunțe la judecarea următoarelor capete de cerere formulate prin intermediul acțiunii introductive si a precizărilor depuse, respectiv la teza subsidiara formulata prin acțiunea introductiva, respectiv obligarea paratului la plata daunelor interese in cuantum de 45.000 lei reprezentând triplul prețului achitat cu dobânda aferenta calculata potrivit art 120 Cpf., renunță la capătul de cerere privind obligarea paratului la întocmirea documentației cadastrale, iar in cazul in care refuza sa fie obligat la plata contravalorii întocmirii acestei documentații, renunță la capătul de cerere privind obligarea paratului la achitarea facturilor restante la energia electrica, in caz contrar la obligarea la plata contravalorii acestor facturi, enunță la capătul de cerere privind obligarea paratului la achitarea contravalorii impozitului aferent imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze.
Înțelege sa insiste doar in primele doua capete de cerere din acțiunea introductiva, respectiv sa se constatate valabilitatea convenției de vanzare-cumparare încheiata la data de 01.10.2010 intre reclamant si parat si pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumpărare cu privire la imobilele menționate in convenția de vanzare-cumparare si identificate prin expertizele efectuate in cauza.
La termenul de judecată din data de 30.06.2015, instanța a invocat din oficiu excepția inadmisibilității cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Sopot . P 57, si a rămas în pronunțare asupra excepției invocate.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Asupra cererilor de renunțare la judecată, instanța reține că pe parcursul soluționării cauzei reclamantul ce învestise instanța cu soluționarea mai multor capete de cerere a înțeles să renunțe la judecarea acestora, manifestându-și voința prin cererile depuse la data de 26.11.2012 și la data de 30.06.2015, arătând că înțelege să se judece doar cu privire la cererea privind constatarea valabilității antecontractului de vânzare-cumpărare și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract pentru imobilele menționate în antecontract.
Potrivit dispozițiilor art. 246 alin. 1 C.p.civ ,,reclamantul poate să renunțe oricând la judecată, fie verbal în ședință, fie prin cerere scrisă’’. Instanța constată că cererea este datată 18.02.2013, cuprinde semnătura acestuia, fiind respectate cerințele art. 246 alin. 1 C.p.civ.
Față de cele expuse mai sus, instanța urmează a lua act de manifestarea de voință a reclamantului în sensul renunțării la judecata capetelor de cerere având ca obiect plata daunelor interese, obligarea pârâtului de a întocmi documentație cadastrală, obligarea pârâtului la plata contravalorii facturilor de energie electrică și a impozitului, formulată de reclamantul C. C..
Reține instanța că la data de 26.11.2012, reclamanta C. F. a depus cerere de renunțare la judecată și întrucât a decedat în timpul procesului, a fost introdusa în cauză moștenitoarea T. L. care, prin declarația de la termenul de judecată de la 11.02.2014, aceasta a arătat că își însușește renunțarea la acțiune făcută de mama sa C. F. și este de acord ca reclamant să fie doar tatăl său C. C..
Prin urmare, față de manifestarea de voință a reclamantei, în temeiul art. 246 alin. 1 C.p.civ, instanța va lua act de renunțarea la judecată formulată de reclamanta C. F., decedată în timpul procesului, și însușită de moștenitoarea T. L..
Analizând excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, invocată din oficiu,instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 01.10.2010, între pârâtul N. M., pe de o parte în calitate de promitent vânzător și reclamantul C. C., pe de alta parte, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat, sub forma unui înscris autentificat prin încheierea nr. 1427 a BNP N. și G., promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea următoarelor imobile: teren intravilan curți-construcții în suprafață de 1000 mp, casa de locuit și anexe gospodărești, terenul fiind situat în comuna Sopot . ., terenul intravilan arabil în suprafață de 500 mp situat situat în comuna Sopot . . D., terenul extravilan arabil situat în comuna Sopot . ., pentru prețul de 15.000 lei, achitat la data autentificării antecontractului.
Părțile s-au înțeles să încheie în viitor la notarul public contractul de vânzare cumpărare pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate și, întrucât nu s-a realizat această transmisiune, prin acțiunea înregistrată pe rolul instanței la data de 12.04.2012, reclamantul în calitate de promitent cumpărător a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale, iar potrivit dispozițiilor art. 20 din legea 17/2014 prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
De asemenea, instanța mai arată că prin decizia nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 Curtea Constituțională admite excepția de neconstituționalitate și constată că prevederile art. 20 alin. (1) referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
În ceea ce privește aplicabilitatea în speță a deciziei Curții Constituționale nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 instanța arată următoarele:
Potrivit art. 147 alin. (1) din Constituție, "dispozițiile din legile și ordonanțele în vigoare, precum și cele din regulamente, constatate ca fiind neconstituționale, își încetează efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curții Constituționale dacă, în acest interval, Parlamentul sau Guvernul, după caz, nu pun de acord prevederile neconstituționale cu dispozițiile Constituției. Pe durata acestui termen, dispozițiile constatate ca fiind neconstituționale sunt suspendate de drept", iar potrivit alin. (4) al aceluiași articol, "deciziile Curții Constituționale se publică în Monitorul Oficial al României. De la data publicării, deciziile sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor", prevederi care se regăsesc în textul art. 31 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale.
Prin urmare, consecințele declarării caracterului neconstituțional sunt similare celor produse de abrogare, în sensul că actul normativ încetează să mai aibă existență juridică și deci să mai constituie temei al pretențiilor în justiție, iar din motive de securitate și de stabilitate a circuitului juridic, Constituția României prevede că efectele declarării neconstituționale a actului (legi, ordonanțe, regulamente) se produc doar ex nunc.
În privința obligativității deciziilor Curții Constituționale, instanța amintește că acest efect îl au și considerentele avute în vedere pentru pronunțarea deciziei, iar nu doar dispozitivul acesteia. Ceea ce obligă autoritățile și instanțele de judecată nu este doar soluția adoptată de Curtea Constituțională, ci și motivele avute în vedere pentru pronunțarea acesteia, motive care în prezenta cauză sunt incidente pentru analiza admisibilității acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, atunci când antecontractul este încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, iar instanța este chemată să analizeze condițiile transmiterii dreptului de proprietate prin pronunțarea unei astfel de hotărâri, ulterior intrării în vigoare a legii și ulterior pronunțării deciziei Curții Constituționale.
Potrivit dispozițiilor art. 147 alin. (4) din Constituție decizia Curții Constituționale este general obligatorie, atât pentru autoritățile și instituțiile publice, cât și pentru particulari, și produce efecte numai pentru viitor, iar nu și pentru trecut.
Cum este vorba de o normă imperativă de ordine publică, aplicarea ei generală și imediată nu poate fi tăgăduită, deoarece altfel ar însemna ca un act neconstituțional să continue să producă efecte juridice, ca și când nu ar fi apărut niciun element nou în ordinea juridică, ceea ce Constituția refuză în mod categoric.
Împrejurarea că deciziile Curții Constituționale produc efecte numai pentru viitor dă expresie unui alt principiu constituțional, acela al neretroactivității, ceea ce înseamnă că nu se poate aduce atingere unor drepturi definitiv câștigate sau situațiilor juridice deja constituite.
Prin urmare, nu se poate spune că, fiind promovată acțiunea la un moment la care nu era în vigoare legea 17/2014, înseamnă că efectele acestui act normativ se întind în timp pe toată durata desfășurării procedurii judiciare, întrucât nu avem de-a face cu un act juridic convențional ale cărui efecte să fie guvernate după regula tempus regit actum.
Nu este vorba, în această situație, despre raporturi juridice determinate de părți, cu drepturi și obligații precis stabilite, pentru a se aprecia asupra legii incidente la momentul la care acestea au luat naștere (lege care să rămână aplicabilă ulterior efectelor unor asemenea raporturi întrucât aceasta a fost voința părților).
Din punctul de vedere al aplicării legii în timp, respectiv al supraviețuirii sau nu a legii vechi, trebuie făcută distincție între situații juridice de natură legală, cărora li se aplică legea nouă, în măsura în care aceasta le surprinde în curs de constituire, și situații juridice voluntare, care rămân supuse, în ceea ce privește validitatea condițiilor de fond și de formă, legii în vigoare la data întocmirii actului juridic care le-a dat naștere.
Astfel, prin derogare de la regimul de drept comun intertemporal, al aplicării imediate a legii noi, efectele viitoare ale situațiilor juridice voluntare rămân, în principiu, cârmuite în continuare de legea contemporană cu formarea lor (în sensul că atât drepturile patrimoniale, cât și obligațiile corelative ale părților, configurate prin acordul lor de voință, își păstrează întinderea, durata, modalitățile de exercitare și de executare stabilite la data perfectării actului juridic).
Așadar, în cazul situațiilor juridice subiective - care se nasc din actele juridice ale părților și cuprind efectele voite de acestea - principiul este că acestea rămân supuse legii în vigoare la momentul constituirii lor, chiar și după . legii noi, dar numai dacă aceste situații sunt supuse unor norme supletive, permisive, iar nu unor norme de ordine publică, de interes general.
Unor situații juridice voluntare nu le poate fi asimilată însă situația acțiunilor în justiție, aflate în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
Dimpotrivă, acestea sunt asimilabile unor situații juridice legale, în desfășurare, surprinse de legea nouă înaintea definitivării lor și de aceea intrând sub incidența noului act normativ.
Or, la momentul la care instanța este chemată să se pronunțe asupra pretențiilor formulate, există o norma juridică care impune o anumită procedură prealabilă și obligatorie pentru a opera transmiterea proprietății asupra unor terenuri extravilane.
Este vorba de aplicarea imediată a legii noi la situații juridice legale, iar nu de o retroactivitate a acesteia.
În mod asemănător, în legătură cu obligativitatea efectelor deciziilor Curții Constituționale pentru instanțele de judecată s-a pronunțat de altfel instanța supremă, printr-o decizie în interesul legii, de dată recentă (a se vedea Decizia nr. 3 din 4 aprilie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 350 din 19 mai 2011), prin care s-a statuat că "deciziile Curții Constituționale sunt obligatorii, ceea ce înseamnă că trebuie aplicate întocmai, nu numai în ceea ce privește dispozitivul deciziei, dar și considerentele care îl explicitează"; că "dacă aplicarea unui act normativ în perioada dintre . și declararea neconstituționalității își găsește rațiunea în prezumția de constituționalitate, această rațiune nu mai există după ce actul normativ a fost declarat neconstituțional, iar prezumția de constituționalitate a fost răsturnată" și prin urmare "instanțele (...) erau obligate să se conformeze deciziilor Curții Constituționale și să nu dea eficiență actelor normative declarate neconstituționale".
De aceea, din punctul de vedere al dreptului intern, se concluzionează că soluționarea prezentei cauze trebuie să respecte legea nr. 17/2014 astfel cum a fost interpretată și prin considerentele deciziei Curții Constituționale intervenite în cursul procesului.
Pentru considerentele arătate, instanța constată că decizia Curții Constituționale nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 este aplicabilă în speță.
Prin urmare, având în vedere prevederile legale incidente în cauză, respectiv art. 5 alin. 1 din legea 17/2014 rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv:
- antecontractul este încheiat potrivit prevederilor codului civil
- imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară
- urmarea unei proceduri administrative prealabile privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Astfel, analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată că terenul în suprafață 3200 mp situat în extravilanul comunei Sopot . . înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu au fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din legea 17/2014.
Având în vedere promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare instanța constată că reclamantul este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare la înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului este la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004).
Pe cale de consecință, având în vedere că terenul extravilan situat în . P 57 ce face obiectul acțiunii nu este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din legea 17/2014 va admite excepția inadmisibiltății invocată din oficiu și, pe cale de consecință, va respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Sopot . P 57, ca inadmisibilă.
Pe fond, reține instanța că rămâne învestită cu soluționarea cererii privind validarea antecontractului încheiat între părți și autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G., precum și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul intravilan, casa și anexele gospodărești.
Prin titlul de proprietate nr. 827-_/26.07.1996 emis de Comisia Județeană D. pe numele N. A. P. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru o suprafață totală de 1 ha și 1000 mp, din această suprafață făcând parte și terenul intravilan situat în tarlaua 161 parcelele 24 și 24/1 în suprafață totală de 1500 mp.
Pe terenul intravilan categoria curți-construcții se află edificată o casă de locuit construită în anul 1945 cu o suprafață de 40,3 mp și anexe gospodărești constând în grajd animale edificat în 1956 și magazie edificată în anul 1970, astfel cum rezultă din adresa nr. 3128/22.06.2015 emisă de Primăria Comunei Sopot.
La data încheierii antecontractului încheiat între părți și autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G., pârâtul N. M. dobândise prin succesiune legală aceste terenuri și construcții, conform certificatului de moștenitor nr. 211/19.10.2010 emis de BNP Cernobai C. E..
Din aceste înscrisuri, instanța reține că pârâtul este proprietar al casei, al anexelor gospodărești și al terenului intravilan, fiind unic moștenitor al autorilor N. A P. și N. L..
Pârâtul nu s-a prezentat ulterior la notar în vederea perfectării actelor în formă autentică, aspect confirmat cu ocazia administrării interogatoriului în rejudecarea cauzei. Pârâtul a recunoscut la interogatoriu atât încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare cu reclamantul pentru terenul intravilan situat în tarlaua 161 parcelele 24 și 24/1 și construcțiile edificate pe acesta, dar și primirea prețului de 15.000 lei, precum și posesia reclamantului asupra imobilelor începută din momentul încheierii antecontractului. Deși a susținut că nu s-a prezentat la notar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică din vina reclamantului, prin răspunsul la întrebarea 7, acesta a recunoscut că nu a întocmit documentația cadastrală, iar în lipsa acesteia și a intabulării imobilelor în cartea funciară, nu era posibilă o vânzare prin act autentificat de notar. Prin urmare, neîndeplinindu-și obligația legală, în calitate de proprietar, de a întocmi documentația cadastrală, instanța constată că neprezentarea la notar îi este imputabilă pârâtului și echivalează cu refuzul acestuia.
În cauză au fost audiați martorii C. M. C. și R. Nazira, ambii vecini ai părților, care au confirmat atât faptul cumpărării terenului intravilan și a casei, cât și plății prețului și al folosirii acestora de către reclamant. Niciunul dintre martori nu cunoaște, însă, motivul pentru care părțile nu au perfectat contractul de vânzare-cumpărare la notar.
Construcțiile ce au format obiectul convenției părților au fost identificate în cauză prin raportul de expertiză și schița anexă întocmite de expert P. I., ca fiind edificate pe terenul situat în comuna Sopot ., . din: casa cu două camere, bucătărie și hol în suprafață construită de 60,92 mp; bucătărie cu trei camere și verandă în suprafață construită de 45 mp; magazie și pătul în suprafață construită de 22,31 mp; grajd animale în suprafață construită de 31,50 mp.
Terenurile intravilane au fost identificate în cauză prin raportul de expertiză și schița anexă întocmite de expert G. M., expertiza fiind avizată de OCPI D. prin procesul verbal de recepție nr. 374/08.05.2014.
Potrivit raportului de expertiză, terenul intravilan situat în comuna Sopot ., . suprafață de 1006 mp din măsurători (1000 mp din acte), iar terenul intravilan situat în comuna Sopot ., . în suprafață de 138 mp din măsurători (500 mp din acte). Ambele parcele de teren au conturul în planul de amplasament anexă nr. 1 la raportul de expertiză, pe linia punctelor 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-1.
Potrivit art.2 alin.1 Titlul X din Legea nr.247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care ambele părți se obligă ferm (spre deosebire de angajamentul promitentului în cazul pactului de preferință) să încheie în viitor un contract de vânzare ale căror elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja convenite. Ea este cunoscută în practica judiciară și în doctrină și sub denumirea de „antecontract”
Conform art. 5 alin. 2 din Titlul X -Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 - „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
Antecontractul încheiat între părți și autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G., dă naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art.948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, instanța constată că înscrisul care atestă convenția părților îndeplinește condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, promitentul vânzător fiind coproprietar al imobilelor – teren și construcții înstrăinate, după cum rezultă din înscrisurile analizate anterior.
Întrucât promisiunea este un contract autonom, distinct de vânzarea propriu-zisă, dă naștere unor drepturi și obligații specifice, care nu se confundă cu cele care își au izvorul în contractul de vânzare.
Promitentului-vânzător îi revin, ca obligații principale, prezente în orice promisiune, obligația de a nu înstrăina sau greva în folosul altei persoane lucrul promis, obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului vânzător, obligația de a consimți la autentificarea vânzării, iar ca obligații secundare, ocazional, dacă părțile convin astfel, obligația de a preda anticipat promitentului-cumpărător.
Promisiunea sinalagmatică este înțelegerea precontractuală cea mai apropiată de vânzare, părților ne mai rămânându-le decât să consimtă în fața notarului asupra vânzării propriu-zise, ale cărei elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja fixate prin acordul realizat la încheierea promisiunii, obligația de a consimți, fiind și ea asumată ferm de ambele părți contractante. Promisiunea sinalagmatică poate fi încălcată fie prin refuzul autentificării vânzării promise, principala obligație asumată.
În prezenta cauză, prin probele administrate, promitentul cumpărător a făcut dovada îndeplinirii obligației de plată a prețului, precum și dovada neîndeplinirii de către promitentul vânzător a obligației de a consimți la vânzarea-cumpărarea terenului în formă autentică, fiind îndeplinite astfel condițiile art.5 alin 2 din Titlul X din Legea 247/2005 și art.1073, 1077 Cod civil, instanța urmând în consecință să admită acțiunea și să constate valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G..
Prin urmare, instanța va admite în parte acțiunea precizată și modificată și va constata că urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G., reclamantul C. C. devine, prin cumpărare de la pârâtul N. M., cu prețul de 15.000 lei, proprietarul terenului intravilan în suprafață de 1006 mp din măsurători (1000 mp din acte) și al terenului intravilan în suprafață de 138 mp din măsurători (500 mp din acte), situate în comuna Sopot ., ., . conturul în planul de amplasament anexă nr. 1 pe linia punctelor 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-1, menționate în T.D.P. nr. 827-_/26.07.1996 emis de Comisia Județeană D., astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză specialitatea topografie și schița anexă, avizat de OCPI D., întocmit de expert G. M., pe care instanța îl omologhează și care face parte din prezenta hotărâre.
Va constata că, urmare a aceleiași convenții, reclamantul C. C. devine prin cumpărare și proprietarul următoarelor construcții edificate pe terenul situat în comuna Sopot ., . cu două camere, bucătărie și hol în suprafață construită de 60,92 mp; bucătărie cu trei camere și verandă în suprafață construită de 45 mp; magazie și pătul în suprafață construită de 22,31 mp; grajd animale în suprafață construită de 31,50 mp, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză specialitatea construcții civile și schițele anexă, întocmite de expert P. I., pe care instanța le omologhează și care fac parte din prezenta hotărâre.
Prezenta hotărâre va ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul și construcțiile menționate.
Având în vedere dispozițiile art.54 alin.2 din Legea nr.7/1996 instanța va dispune comunicarea prezentei sentințe după rămânerea definitivă și irevocabilă către OCPI D..
În conformitate cu dispozițiile art.771 alin.6 din Legea 571/2003 se va dispune comunicarea prezentei sentințe în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă către AFP D..
În temeiul art. 274 C.p.c. va lua act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Ia act de renunțarea la judecată formulată de reclamanta C. F., decedată în timpul procesului, și însușită de moștenitoarea T. L..
Ia act de renunțarea la judecata capetelor de cerere având ca obiect plata daunelor interese, obligarea pârâtului de a întocmi documentație cadastrală, obligarea pârâtului la plata contravalorii facturilor de energie electrică și a impozitului, formulată de reclamantul C. C..
Admite în parte acțiunea precizată și modificată formulată de reclamantul C. C. cu domiciliul în domiciliul în comuna Sopot, ., județul D. în contradictoriu cu pârâtul N. M. cu domiciliul în C., . G1, ., județul D..
Admite excepția inadmisibilității cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Sopot . P 57, invocată din oficiu.
Respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Sopot . P 57, ca inadmisibilă.
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G..
Constată că, urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1427/01.10.2010 de BNP N. și G., reclamantul C. C. devine, prin cumpărare de la pârâtul N. M., cu prețul de 15.000 lei, proprietarul terenului intravilan în suprafață de 1006 mp din măsurători (1000 mp din acte) și al terenului intravilan în suprafață de 138 mp din măsurători (500 mp din acte), situate în comuna Sopot ., ., . conturul în planul de amplasament anexă nr. 1 pe linia punctelor 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-1, menționate în T.D.P. nr. 827-_/26.07.1996 emis de Comisia Județeană D., astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză specialitatea topografie și schița anexă, avizat de OCPI D., întocmit de expert G. M., pe care instanța îl omologhează și care face parte din prezenta hotărâre.
Constată că, urmare a aceleiași convenții, reclamantul C. C. devine prin cumpărare și proprietarul următoarelor construcții edificate pe terenul situat în comuna Sopot ., . cu două camere, bucătărie și hol în suprafață construită de 60,92 mp; bucătărie cu trei camere și verandă în suprafață construită de 45 mp; magazie și pătul în suprafață construită de 22,31 mp; grajd animale în suprafață construită de 31,50 mp, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză specialitatea construcții civile și schițele anexă, întocmite de expert P. I., pe care instanța le omologhează și care fac parte din prezenta hotărâre.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenul și construcțiile menționate.
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 30 iunie 2015.
Președinte, Grefier,
C.-M. B. S. A. G.
Red. jud. C.M.B.
Tehnored. gref. S.A.G.
23.09.2015,5 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 9178/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 9169/2015.... → |
|---|
