Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5267/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5267/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 22-04-2015 în dosarul nr. 5267/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 5267/2015
Ședința publică de la 22 Aprilie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE L. N.
Grefier D. Ișlicaru
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . și pe pârâtul R. I., având ca obiect hotărâre care sa țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat C. A. Ș. pentru reclamantă, care a depus la dosar delegație de substituire pentru avocat P. D., lipsă pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează depunerea la dosar de către expertul desemnat, C. A. a raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie, după care;
Instanța comunică apărătorului reclamantei un exemplar al raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie.
Interpelat fiind de instanță, avocat C. A. Ș. pentru reclamantă arată că nu are obiecțiuni împotriva raportului de expertiză întocmit în cauză.
Instanța pune în discuția părților prezente admisibilitatea prezentei acțiuni, având în vedere condițiile prevăzute de Legea nr. 17/2014.
Av. C. A. Ș., pentru reclamantă, arată că acțiunea este admisibilă.
Instanța rămâne în pronunțare cu privire la admisibilitatea cererii.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 12.02.2014, reclamanta . a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul R. I., să se contate valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între părți pentru suprafața de_ m.p. teren situat în ., . pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Motivând în fapt cererea, reclamanta a arătat că la data de 29.01.2010 a încheiat cu paratul o promisiune de vanzare-cumparare pentru suprafața de teren de_ mp situata in ., T 71, .. Precizează că terenul a fost dobândit de către parat in baza titlului de proprietate nr.341-_.
Prețul a fost achitat integral in momentul încheierii antecontractului de vanzare-cumparare, urmând sa perfecteze actele in forma autentica in termen de 30 zile de la data încheierii convenției.
Desi a stabilit in cuprinsul convenției de vânzare cumpărare ca la acea data sa se prezinte la notar, paratul nu a venit si nu l-a căutat ulterior in vederea întocmirii actelor de vânzare cumpărare in forma autentica, nici nu s-a prezentat la Biroul de Meditor, deși convocat la data de 03 februarie 2014 pentru soluționarea pe cale amiabila a litigiului, fiind încheiat in acest sens un proces verbal.
În drept, își întemeiază acțiunea pe dispozițiile art. 35 Cod procedură civilă și art. 1669 Cod civil.
A depus la dosar în scop probator următoarele înscrisuri, în copie: certificat fiscal, proces verbal de informare privind avantajele medierii, extras de carte funciara, titlul de proprietate nr. 341-_, antecontractul de vanzare-cumparare, încheiere nr. 6784 din data de 28. 01.2013, plan de amplasament si delimitare a bunului imobil, acte de stare civilă.
Acțiunea a fost legal timbrată.
La data de 16.05.2014, reclamanta a precizat domiciliul corect al pârâtului, întrucât în procedura de comunicare nu s-a putut comunica valabil acțiunea pârâtului, întrucât adresa nu era completă, conform procesului verbal întocmit de agentul poștal.
Prin încheierea de ședință din data de 03.12.2014, instanța a respins excepția necompetenței funcționale invocată de reclamantă, după ce, la termenul anterior, instanța a stabilit că este competentă să judece prezenta cauză.
Au fost administrate proba cu înscrisuri, testimonială și expertiză judiciară topografică.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Din probele administrate rezultă că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 29.01.2010 privind vânzarea unei suprafețe de teren situat în extravilanul ., T 71, . raportul de expertiză judiciară topografică întocmit de expert C. A..
Conform certificatului emis de OCPI D., terenul respectiv nu este înscris în Cartea Funciară, iar potrivit celorlalte probe administrate, până la momentul pronunțării prezentei sentințe, nu s-au îndeplinit toate condițiile de admisibilitate prevăzute de Legea nr.17/2014privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Astfel, conform art. 4 din Legea nr.17/2014, ,, (1) Instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.
(2) Prin exceptie de la dispozitiile alin. (1), instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicata, cu modificarile ulterioare
(3) Solicitarea si utilizarea certificatului de carte funciara in contractele translative de proprietate privind bunurile imobile si alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinte atat a partilor din contract, cat si pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului asupra imobilului supus vanzarii conform descrierii din cartea funciara.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată (aplicabil în cauză, față de data încheierii antecontractului), cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Față de aceste dispoziții legale incidente în cauză, rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, la momentul realizării transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului prin pronunțarea hotărârii judecătorești, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv: antecontractul sa fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară si sa existe o procedura administrativa prealabila privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Instanța constată ca dispozițiile Legii nr.17/2014 sunt aplicabile acțiunii cu care a fost învestită, potrivit principiului tempus regit actum, întrucât reclamanta, ca titulară a unui drept de creanță născut dintr-o promisiune de vânzare-cumpărare, corelativ obligației pârâtului -promitent de a vinde, nerespectată, solicită instanței să substituie consimțământul promitentului vânzător și să pronunțe o hotărâre prin care să se transfere dreptul de proprietate.
Or, pentru ca instanța să substituie consimțământul promitentului care refuză încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare și pentru a opera transferul dreptului de proprietate asupra terenului extravilan, trebuie îndeplinite, pe lângă condițiile prevăzute de art. 948 cod civil pentru validitatea convențiilor (Codul din 1846, sub imperiul căruia au fost încheiate convențiile) și condițiile prevăzute de Legea nr.17/2014: respectarea regimului terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și al celor situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale, terenuri care pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale; respectarea regimului terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, terenuri care pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător; respectareadreptului de preemptiune; solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară; avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
Instanța mai reține că, potrivit art. 877 din noul Cod civil, aplicabil tuturor înscrierilor de carte funciară de la data efectuării lor, drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
În consecință, în momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, terenul în litigiu trebuie să fie înscris în cartea funciară și să fi fost efectuată în prealabil procedura de ofertă de vânzare pentru respectarea dreptului de preemțiune și obținerea avizului autorității locale în raza căreia se află terenul.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare se raportează la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Nefiind îndeplinite aceste condiții obligatorii, față de prevederile art. 16 din Legea nr.17/2014 ce instituie sancțiunea nulității absolute a înstrainării prin vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune, potrivit art. 4, precum și prevederile 5 alin. 1, acțiunea este inadmisibilă, urmând să fie respinsă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca inadmisibilă acțiunea reclamantei ., CUI RO_ cu sediul procesual ales la Cabinet de A. P. D. din C., ., ., ., județul D. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în contradictoriu cu pârâtul R. I., CNP_, domiciliat în comuna Coșoveni, ..
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se depune la judecătorie.
Pronunțată în ședință publică azi, 22.04.2015.
Președinte, Grefier,
L. N. Ișlicaru D.
Red. L.N./Tehnored. D.I./5 ex
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Anulare act. Sentința nr. 3863/2015. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
