Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 680/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 680/2013 pronunțată de Judecătoria FĂGĂRAŞ la data de 14-02-2013 în dosarul nr. 244/226/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA F.
JUDEȚUL B.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 680/2013
Ședința publică din 14 februarie 2013
JUDECĂTOR: P. M. - Garofița
GREFIER: R. M.
Pe rol se află pronunțarea în cauza civilă formulată de petenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimaților M. L. L. și M. I., cu domiciliul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/20.11.2012 emisă de către BCPI F. în dosarul nr._/24.10.2012.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare - legal îndeplinită.
Cauza s-a dezbătut în fond la termenul din data de 7 februarie 2013, dezbaterile fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța a amânat pronunțarea pentru data de 14 februarie 2013, din lipsă de timp pentru deliberare.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată sub nr.38RP/19.12.2012 la ANCPI - OCPI B., trimisă acestei instanțe și înregistrată la data de 09.01.2013 sub nr._, petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, a formulat plângere împotriva încheierii nr._ soluționate la data de 20.11.2012 de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară F..
În motivarea plângerii, petenta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B., BCPI F. în dosarul nr._/2012, încheiere prin care s-a admis cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere și s-a respins înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului.
A mai arătat că în data de 28.09.2012 s-a încheiat între B. C. Carpatica SA, în calitate de creditor, și numiții M. L. L. și M. I., în calitate de debitori ipotecari, contractul de ipotecă imobiliară nr.1913/3/02/28.09.2012, autentificat sub nr.2744/28.09.2012 de Biroul Notarului Public P. M. C., prin care debitorii ipotecari s-au obligat să garanteze creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, conform contractului de credit bancar, credit în sumă de 171.000 lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului sunt de 9,26% și toate costurile aferente creditului (inclusiv dobânzi remuneratorii stabilite după formula: ROBOR la 6 luni plus marja fixă de 3.78%, dobânzi penalizatoare de 27%/an și comisioane calculate conform prevederilor contractuale, precum și orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată, inclusiv cele decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală, cu imobilul teren în suprafață de 1387 mp, având categoria de folosință curți construcții de sub A 1, având nr. cadastral/topografic top.2878/1 și construcția edificată pe acesta, formată din 4 camere, 2 bucătării, 2 băi, cămară, 2 verande, pivniță și garaj, cu o suprafață utilă totală de 186,56 mp de sub nr. de ordine A1.1, având nr. cadastral /număr topografic Cad: C1, top.2878/1/1, situat în Mun. F., ., jud. B., întabulat în CF_ F. (nr. CF vechi 3844, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.3844).
Prin cererea de înscriere a ipotecii și a interdicțiilor aferente, notarul public a solicitat întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate, conform contractului de ipotecă imobiliară.
Prin încheierea nr._ soluționată la data de 02.10.2012 de OCPI B. - BCPI F., registratorul nu s-a pronunțat asupra cererii privind capătul de cerere cu privire la întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului.
Conform art.64, din Ordinul nr.633/2006 registratorul avea obligația să se pronunțe pe capătul de cerere constând în întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului, în sensul admiterii, sau respingerii sau admiterii în parte cererii, iar conform art.65 și art.66 din același ordin încheierea registratorului cuprinde printre altele felul înscrierii: întabulare, înscriere provizorie, notare sau radiere și se va motiva în fapt și în drept de către registratorului care o dispune.
Se poate observa că încheierea nr._ nu cuprinde și felul înscrierii constând în întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului și nu este motivată în fapt și în drept.
Petenta mai precizează că întabularea dreptului de ipotecă asupra dobânzilor variabile și tuturor costurilor aferente creditului întrunește condițiile legale pentru admitere, din următoarele considerente: întinderea creanței s-a determinat în cadrul contractului de ipotecă cu respectarea art.2354 Cod civil, iar suma pentru care se constituie ipoteca imobiliară s-a determinat în mod rezonabil cu respectarea alin.1 art.2372 Cod civil.
Din cele de mai sus, rezultă cu claritate faptul că dobânzile, comisioanele și toate costurile aferente creditului pot face obiectul întabulării în cartea funciară.
De asemenea, prin semnarea contractului de ipotecă, garanții ipotecari și-au exprimat acordul cu privire la constituirea ipotecii imobiliare asupra bunurilor imobile menționate, pentru garantarea atât a creditului, cât și valoarea dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului, în contract prevăzându-se în mod expres faptul că suma garantată cuprinde atât valoarea creditul, cât și a dobânzilor, taxelor, costurilor și cheltuielilor suplimentare. Astfel, prin semnarea contractului de ipotecă imobiliară se asigură garantarea dobânzilor percepute de bancă, însă prin neînscrierea lor în cartea funciară, nu se asigură băncii gradul de prioritate.
Pentru bancă există riscul de înscriere a unei ipoteci subsecvente pe acel imobil în favoarea altui creditor ce poate invoca prioritatea față de dobânzile Băncii Comerciale Carpatica SA, neîntabulate.
Astfel, solicită admiterea plângerii și pe cale de consecință întabularea în cartea funciară nr._ a localității F. asupra imobilului descris mai sus, a dreptului de ipotecă inclusiv asupra dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului.
În drept s-a invocat disp. art.50 alin.2 din Legea 7/1996 modificată.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Prin contractul de ipotecă imobiliară nr.1913/3/082/28.09.2012, autentificat sub nr.2744/28.09.2012 de Biroul Notarului Public P. M. C., debitorii ipotecari M. L. L. și M. I. s-au obligat să garanteze creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, conform contractului de credit bancar nr.1913/082/28.09.2012, credit în sumă de 171.000 lei, dobânzile variabile, care la data încheierii contractului erau de 9,26% și toate costurile aferente creditului (inclusiv dobânzi remuneratorii stabilite după formula: ROBOR la 6 luni plus marja fixă de 3.78%, dobânzi penalizatoare de 27%/an și comisioane calculate conform prevederilor contractuale, precum și orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată, inclusiv cele decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală, cu imobilul teren în suprafață de 1387 mp, având categoria de folosință curți construcții de sub A1, având nr. top.2878/1 și construcția edificată pe acesta, formată din 4 camere, 2 bucătării, 2 băi, cămară, 2 verande, pivniță și garaj, cu o suprafață utilă totală de 186,56 mp de sub nr. de ordine A1.1, având nr. cadastral /număr topografic Cad: C1, top.2878/1/1, situat în Mun. F., ., jud. B., întabulat în CF_ F. (nr. CF vechi 3844).
Conform pct.1 din contractul de ipotecă imobiliară, garanții ipotecari se obligă să garanteze creditul acordat de bancă conform contractului de credit, precum și dobânzile variabile și toate costurile aferente creditului, (dobânzi remuneratorii, dobânzi penalizatoare, comisioane, orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată sau decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală.
De asemenea, garanții ipotecari au solicitat înscrierea ipotecii în cartea funciară, precum și notarea în cartea funciară a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare, amenajare și constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune), pe perioada existenței ipotecii.
Prin încheierea nr._/01.10.2012 s-a dispus întabularea în CF nr._ F. a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2878/1/1, proprietatea intimaților, în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA, pentru creditul individualizat mai sus, numai cu privire la suma împrumutată, și s-a respins cererea de notare a interdicției de constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune).
În motivare se arată că, în conformitate cu dispozițiile art. 876 alin.2 Cod civil, în cazurile ,,prevăzute de lege” pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi reale, fapte sau raporturi juridice, iar potrivit prevederilor art. 881 alin.3 Cod civil, înscrierea provizorie și notarea se fac numai în cazurile ,,anume prevăzute de lege”. De asemenea, potrivit art. 20 din Legea nr.7/1996, republicată, cazurile de notare sunt doar cele prevăzute în Codul civil sau legea specială, neputând exista cazuri de notare reglementate de normele juridice a căror forță juridică este inferioară legii, iar Codul civil sau o altă lege nu prevede notarea acestor interdicții. Mai mult, nici în art.42 din Ordinul nr.633/2006 al direcției generale al A.N.C.P.I. nu se regăsește o astfel de interdicție ca fiind un caz de notare în CF.
În conformitate cu prevederile art. 50 alin.2 din Legea nr.7/1996, petenta a formulat cerere de reexaminare a încheierii nr._/01.10.2012, solicitând întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate, respectiv atât asupra capitalului, cât și asupra accesoriilor acestuia, iar prin încheierea nr._/20.11.2012, a B.C.P.I. F. s-a respins cererea de reexaminare.
În motivarea acesteia, s-a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 2354 Cod civil, ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, astfel că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea din cartea funciară, cu atât mai mult cu cât valoarea accesoriilor reprezentând dobândă variabilă, comisioane și alte cheltuieli aferente capitalului împrumutat nu este determinată în contractul de ipotecă, și nici nu se poate determina, cu mențiunea că părțile au posibilitatea să convină asupra înscrierii în cartea funciară a unei ipoteci pentru valoarea ce reprezintă totalul costurilor, comisioanelor, dobânzilor etc., cu respectarea art. 2372 (1) Cod civil.
Instanța reține că plângerea formulată de petentă împotriva încheierii de carte funciară este întemeiată, urmând a fi admisă, pentru următoarele considerente:
Prin contractul de ipotecă imobiliară nr.1913/3/082/28.09.2012, autentificat sub nr.2744/28.09.2012 de Biroul Notarului Public P. M. C., încheiat de părți, s-a convenit asupra garantării de către garanții ipotecari nu doar a sumei împrumutate, ci și a dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului, enumerate în contract, respectiv dobânzi remuneratorii și dobânzi penalizatoare, comisioane – calculate conform tarifelor de dobânzi și respectiv comisioane în vigoare la data acordării creditelor din cadrul plafonului de angajamente, precum și orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată, inclusiv cele decurgând din procedurile de executare silită.
Întrucât dispozițiile art.2372 alin. 1 din Codul civil impun, pentru valabilitatea unei ipoteci convenționale, ca suma pentru care este constituită să se poată determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă, atunci când în contractul de ipotecă nu este trecută suma ce se garantează, determinarea ei trebuie să rezulte din contractul de ipotecă și nu din alt înscris, condiția impunând existența în contract a tuturor elementelor de determinare a sumei garantate.
De asemenea, dispozițiile art.2354 Cod civil, prevăd că ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, instituindu-se astfel regula întinderii ipotecii și asupra accesoriilor creanței principale – dobânzi, comisioane, penalități și cheltuieli rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului – care sunt acoperite de ipotecă dacă se indică o rată a dobânzii sau se face trimitere la o rată a dobânzii practicată de o instituție financiară la momentul încheierii contractului, ori, în cazul unor dobânzi variabile, ca în speță, se indică un mecanism de calcul al acestora.
Instanța apreciază că în speță această condiție este îndeplinită, întrucât în contractul de ipotecă se precizează faptul că ipoteca garantează atât creditul acordat de bancă, cât și dobânzile și comisioanele, indicându-se o modalitate de calcul a acestora și făcându-se trimitere la contractul de credit, existând astfel elementele de determinare a accesoriilor garantate. În consecință, asupra imobilului ipotecat trebuia întabulat dreptul de ipotecă și-n privința dobânzilor, taxelor, comisioanelor, penalităților și celorlalte cheltuieli accesorii.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să admită plângerea formulată de către petentă, și în consecință să dispună desființarea încheierii nr._/20.11.2012 emise de către BCPI F. în dosarul nr._/24.10.2012, și înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2878/1/1, situat în Mun. F., ., inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimaților, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 1913/3/082 din 28.09.2012 autentificat de BNP P. M. C. la data de 28.09.2012.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de către petenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimaților M. L. L. și M. I., cu domiciliul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/20.11.2012 emisă de către BCPI F. în dosarul nr._/24.10.2012, și în consecință:
Desființează încheierea nr._/20.11.2012 emisă de către BCPI F. în dosarul nr._/24.10.2012.
Dispune înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2878/1/1, situat în Mun. F., ., inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimaților, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 1913/3/082 din 28.09.2012 autentificat de BNP P. M. C. la data de 28.09.2012.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 14 februarie 2013.
JUDECĂTOR, GREFIER,
P. M.-GAROFIȚA R. M.
Red.P.M.G.
12.03.2013
Tehnored.R.M.
12.03.2013
4.ex.
| ← Succesiune. Sentința nr. 1683/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ | Contestaţie la executare. Sentința nr. 3961/2013. Judecătoria... → |
|---|
