Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 4817/2013. Judecătoria FETEŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4817/2013 pronunțată de Judecătoria FETEŞTI la data de 02-12-2013 în dosarul nr. 2064/229/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA FETEȘTI JUDEȚUL IALOMIȚA
SENTINȚA CIVILĂ NR.4817
Ședința publică din data de 02 decembrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE - R. I.
GREFIER - Z. F.
Pe rol pronunțarea cauzei civile privind pe reclamantul N. F. în contradictoriu cu pârâtele ., Societatea Agricolă „A.”, Societatea Agricolă „S.”, Societatea Agricolă „O.” și Societatea Agricolă „ M.”, având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare”.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 11 noiembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la 18 noiembrie 2013, 25 noiembrie 2013 și mai apoi la această dată când a hotărât următoarele.
După deliberare,
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față:
Prin cererea înregistrată la instanță sub nr._ /26.03.2012 reclamantul N. F. (domiciliat în ., cu domiciliul procesual ales în Fetești, . 1, ., jud. Ialomița) a chemat în judecată pe pârâții .., cu sediul în C., ., nr. 23, jud. C., Societatea Agricolă „A.” cu sediul în ., Societatea Agricolă „S.” cu sediul în ., Societatea Agricolă „O.” cu sediul în ., Societatea Agricolă „M.” cu sediul în ., pentru a se pronunțat o hotărâre prin care să se constate valabilitatea contractului de vânzare cumpărare intervenit la data de 30.07.2009 între reclamantul N. F. și pârâta .. pentru imobilele construcții 8 grajduri, o moară măcinat, un pod basculă, un sediu birouri, o cabină poartă, să se constate existența unui drept de superficie în favoarea reclamantului pentru terenul corespunzător exploatării normale a construcțiilor mai sus enumerate, conform art. 492 cod civil – 1864 și art. 21 din Legea 7/1996, suprafețe pe care le identifică în anexa la cererea de chemare în judecată.
În motivare arată că la data de 27.01.1995 pârâta .. a cumpărat de la Societatea Agricolă „A.”, Societatea Agrigolă „S.”, Societatea Agricolă „O.”, Societatea Agricolă „M.” mai multe mijloace fixe din care reclamantul a cumpărat conform facturii . nr.01 din data de 30.07.2009: 8 grajduri, o moară de măcinat, un pod basculă, un sediul birouri, o cabină poartă, pentru care au fost achitate prețurile convenite, cu chitanțe fiscale și respectiv ordine de plată în ceea ce privește vânzarea intervenită între reclamant și pârâta ..
Întrucât în anul 2000 au fost emise pentru pârâtele Societăți Agricole, Titlurile de proprietate care atestau întinderea și existența dreptului de proprietate pentru terenul pe care se află și imobilele construcții evidențiate în Contractul de vânzare cumpărare din 27.01.1995, situația juridică a terenurilor corespunzătoare construcțiilor nu a fost menționată decât ca drept de folosință în favoarea pârâtei .., la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Ulterior, deși pârâta societate comercială a folosit fără nici un impediment terenurile aferente construcțiilor, nu s-au mai încheiat alte înscrisuri între aceasta și pârâtele societăți agricole. Pentru imobilele cumpărate reclamantul N. F. plătește impozitele corespunzătoare dreptului său de proprietate și este imperios necesar să dețină și un înscris care să ateste dezmembrământul dreptului de proprietate – dreptul de superficie pe care le deține pentru terenul pe care sunt amplasate construcțiile și cel aferent exploatării normale a acestora.
Acțiunea este întemeiată în drept pe prevederile art. 111 Cod procedură civilă, art. 492 Cod civil, art. 21 din Legea 7/1996, Titlul X din Legea 247/2005.
În susținere se solicită și se depun înscrisuri.
Pârâta Societatea Agricolă „O.” a depus la dosar la data de 13 septembrie 2012 întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii.
În motivarea arată că a existat o negociere preliminară cu privire la vânzarea unor imobile din patrimoniul societății și al celorlalte 3 societăți agricole, finalizată prin încheierea unui înscris numit contract de vânzare cumpărare. Acest act a fost desființat imediat după încheierea lui, iar prețul plătit de cumpărător a fost restituit, în ceea ce privește pârâta conform O.P. nr. 22/20.02.1995.
În anul 1995 între Societatea Agricolă „O.” și .. s-a purtat o corespondență bogată în anul 1995 cu privire la valabilitatea și menținerea contractului de vânzare cumpărare, menținându-se în mod ferm că vânzarea nu se poate perfecta.
Construcțiile au rămas în proprietatea pârâtei în permanentă, aceasta a achitat impozitele aferente la Primăria Săveni, iar dreptul de proprietate al acesteia este consfințit de acte de proprietate valide și este intabulat în cartea funciară a localității Săveni.
Pârâta susține că factura menționată de reclamant este doar un document fiscal, aceasta nu reprezintă un contract de vânzare cumpărare, iar bunurile menționate în cuprinsul acesteia nu sunt indicate și individualizate.
În anul 2009 .. nu deținea vreun titlu de proprietate cu privire la imobilele înscrise în factura depusă de reclamant, iar în anul 2009 societatea vânzătoarea nu mai funcționa, activitatea sa fiind suspendată, iar societatea nu putea vinde bunuri pe care nu le avea.
Întâmpinarea este întemeiată pe dispozițiile art. 115-118 Cod procedură civilă. În susținere se solicită proba cu înscrisuri.
Celelalte pârâte nu au depus întâmpinare.
Prin încheierea de ședință din data de 04 octombrie 2012 instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și proba testimonială cu doi martori, iar pentru pârâta S.A. O. proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului și proba testimonială cu doi martori.
La termenul de judecată din data de 06 decembrie 2012 instanța a luat act că pârâta S.A. O. a precizat să înțelege să renunțe la administrarea probei cu martori, iar reclamantul a înțeles să renunțe la administrarea probei cu interogatoriu. S-a procedat la administrarea probei cu interogatoriul reclamantului și au fost audiați martorii Vlante T. și B. C..
De asemenea, a fost încuviințată pentru reclamant proba cu expertiza topo cadastrală.
Raportul de expertiză topo cadastrală a fost depus la dosar la data de 27.03.2013.
Referitor la raportul de expertiză topo cadastrală pârâtele Societatea Agricolă „A.”, Societatea Agricolă „S.”, Societatea Agricolă „O.” și Societatea Agricolă „ M.”au depus la dosar o adresă prin care arată că raportul necesită completări, corecții ce trebuie aduse raportului.
Raportul de expertiză – refăcut, a fost depus la dosar la data de 11.09.2013.
La data de 11.11.2013 reclamantul în temeiul art. 28 alin. 6 lit. b, art. 36 alin. 3 lit. c din Legea 7/1996 a invocat excepția nulității absolute a intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară nr._/13.07.2012 a S.A. O. în ceea ce privește construcțiile Grajd Bovine nr. 9, Grajd Bovine nr. 10, Grajd Bovine nr. 11, individualizate în Cartea funciară ca fiind C1, C2,C3, întrucât au fost intabulate la cererea unei persoane care nu era proprietarul acestora imobil, documentația cadastrală încălcând dispozițiile Ordinului 634/2006 al Directorului A.N.C.P. Excepția invocată de reclamant a fost calificată de instanță ca o completare a acțiunii inițiale ce vizează rectificarea cărții funciare, iar în baza art. 103 Cod procedură civilă instanța a decăzut reclamantul din dreptul de a completa cererea cu un alt capăt de cerere.
Sub aspect probator a fost administrată proba cu înscrisuri, s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantului, au fost audiați martorii Vlante T. și B. C., s-a întocmit raportul de expertiză topografică.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Sub nr. 75/28.01.1992 C.A.P.Săveni – Comisia de lichidare încheie Protocolul de predare – primire a mijloacelor fixe și obiecte de inventar din patrimoniul fostului C.A.P. Săveni către Societatea Agricolă O. Săveni – fila 70 dosar, potrivit căruia bunurile menționate – casă basculă, clădire sediu CAP, casă câmp N., casă cazane țuică, casă cășărie, casă poartă met., garaj auto+ateliere mecanic, grajd vitei 0-6 luni, grajd matern. Bovine, grajd bovine tin, grajd ovine, magazie sem.1, magazie 4, remiză PSI și îngrășătorie porci, bunuri ce fac parte din patrimoniul fostei C.A.P SĂVENI, se predau prin protocol, gratuit Societății Agricole O., conform art. 28 alin. 9 din Legea 18/1991, nu fac obiectul vânzării sau demolării deoarece sunt părți sociale ale membrilor cooperatori și de domeniul utilităților de producție.
La data de 27 ianuarie 1995 se încheie o convenție intitulată „Contract de vânzare cumpărare” între Societatea Agricolă A. Săveni, Societatea Agricolă S. Săveni, Societatea Agricolă O. Săveni, Societatea Agricolă M. Săveni, în calitate de proprietari ai sectorului zootehnic al fostului C.A.P. Săveni și Societatea Comercială A. S.R.L., obiectul convenției îl reprezintă înstrăinarea, la prețul de 65.000.000 lei (ROL) la care se adaugă TVA 11.700.000 lei, a următoarele mijloace fixe: Cabină +basculă 10 tone, Casă birouri zootehnice, Casă cășărie, Casă poartă zootehnie, Grajd tineret 0-6 luni, Grajd bovine nr. 1, Grajd bovine nr. 2, Grajd bovine nr. 3, Grajd bovine nr. 4, Grajd bovine nr. 5, Grajd bovine nr. 6, Grajd bovine nr. 7, Grajd maternitate bovine, Grajd bovine tineret, Grajd bovine, Magazie furaje, G. zootehnic, Împrejmuire metalică padocuri, Rețea apă, zootehnic, Rețea electrică, zootehnic, Siloz de suprafață - 2 celule, alei beton zootehnic, Moara DI., Rampă încărcat vite.
Se menționează în contract obligația cumpărătorului de a achita prețul la data de 30.01.1995 „ … urmând ca actele să fie legalizate la notariatul de Stat Fetești, jud.Ialomița”.
La data de 02 februarie 1995 pârâtele înștiințează prin adresă S.C. A. LTD C. – fila 114- că actul de vânzare cumpărare a complexului zootehnic din . a societăților agricole, nu este legal și nu se poate legaliza la notariat de stat decât în urma organizării unei licitații, comunicând organizarea licitației conform anunțului ce va apărea în presă.
Ulterior, la data de 17 februarie 1995, potrivit procesului verbal de la fila 109 dosar, Consiliul de Administrație al Societății Agricole O. Săveni a pus în discuție păstrarea în continuare în patrimoniul unității a grajdurilor din cadrul sectorului zootehnic, acordarea unui credit în valoare de 50.000 lei de către Banca Agricolă Țăndărei, argumentând faptul că majoritatea membrilor din cadrul societății nu sunt de acord cu vinderea celor trei grajduri la prețul oferit de .., motive pentru care acestea să rămână în continuare în patrimoniul societății.
Din înscrisul aflat la fila 108 dosar – Dispoziție de plată din 20.02.1995 SOCIETATEA AGRICOLĂ O. SĂVENI a plătit .. C. suma de 16.571.005 lei reprezentând restituirea avans contravaloare fermă zootehnică conform facturii nr._/30.01.1995.
Ulterior, la data de 28 februarie 1995 S.A. O. comunică S.C. A. LTD C. prin adresa nr. 21/28.02.1995 – fila 113 dosar, că actul de vânzare cumpărare a construcțiilor zootehnice din cadrul sectorului zootehnic, proprietatea membrilor asociați, nu este legal și nu se poate legaliza la Notariatul de stat deoarece nu s-au respectat HG nr. 63/1994 și O.G. nr. 12/1993, respectiv organizarea unei licitații publice . Se mai arată că adunarea generală a membrilor asociați a hotărât menținerea în proprietatea societății a bunurilor respective și restituirea contravalorii avansului acordat în sumă de 16.571.005 lei, sumă virată cu dispoziția de plată nr. 22 din 20.02.1995.
La data de 29.09.2000 se eliberează T.P. nr._/_ de către Comisia Județeană Ialomița pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin care S.A. O. primește în proprietate prin constituire o suprafață totală de 1 ha și 1391 m.p. teren situat în intravilanul comunei Săveni, jud. Ialomița.
Potrivit T.P. nr._ eliberat la data de 18.12.2000 de Comisia Județeană Ialomița pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor S.A. A. primește în proprietate prin constituire suprafața totală de 1 ha și 9404 m.p. teren situat în intravilanul comunei Săveni, jud. Ialomița.
Potrivit T.P. nr._ eliberat la data de 18.12.2000 de Comisia Județeană Ialomița pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor S.A. M. primește în proprietate prin constituire suprafața totală de 4154 m.p. teren situat în intravilanul comunei Săveni, jud. Ialomița, iar prin T.P. nr._ eliberat de Comisia Județeană Ialomița pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor S.A. S. primește în proprietate prin constituire suprafața totală de 7973 m.p. teren situat în intravilanul comunei Săveni, jud. Ialomița.
La data de 30.07.2009 S.C. A. emite factura . nr.1 pentru clientul N. F. V. pentru următoarele produse: 8 grajduri, o moară de măcinat, un pod basculă, o moară de măcinat, sediu birouri și cabină poartă, la prețul de 30.476 lei, achitat potrivit foii de vărsământ din data de 15.10.2009, data de 14.10.2009 și respectiv data de 15.10.2009.
Din adeverința nr. 2833/02.06.2011 eliberată de Primăria Comunei Săveni se reține că numitul N. F. figurează în registrul agricol al comunei Săveni, jud. Ialomița, tip I, vol.15, poz. Rol 003 cu suprafață de 5213 m.p. construită, reprezentând construcții zootehnice (grajduri), moară măcinat în suprafață de 13 m.p., pod bascule în suprafață de 8 m.p., moară măcinat în suprafață de 168 m.p., sediul birouri în suprafață de 164 m.p. și cabină poartă în suprafață de 35 m.p.
La interogatoriul formulat de pârâta S.A. O. reclamantul N. F. a susținut că nu a avut cunoștință de faptul că imobilele pretinse de la societate sunt intabulate în cartea funciară pe numele pârâtei precizând că a avut folosința acestora timp de 6 ani .
Martorul Vlante T., audiat la termenul de judecată din data de 06 decembrie 2012 a arătat că reclamantul a purtat discuții în anul 2006 cu un cetățean arab care cumpărase teren de la C.A.P. Săveni prin anul 1997 și a cumpărat tot ce era adăpost de animale.
Pentru teren proprietarul nu avea acte în regulă, la acel moment întocmindu-se o factură. În ceea ce priește bunurile cumpărare, sunt menționate 6 adăposturi, două celule de siloz, o basculă, un D.I. – magazie de tablă unde se tocau furajele – subliniind că în această perioadă nimeni nu a venit să susțină că reclamantul nu ar fi proprietarul.
Cel de al doilea martor, B. C., arată că în urmă cu 6-7 ani reclamantul a cumpărat de la S.C. A. 8 grajduri, o clădire de birouri și alte dependințe situate în loc. Săveni pentru un preț de 350 sau 400 milioane lei. De la data cumpărării, reclamantul a reparat și folosit clădirile pentru animale.
Prin rezoluția nr._/09.10.2012 pronunțată în ședința din data de 09.10.2012 de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul C. s-a dispus înregistrarea în Registrul Comerțului a mențiunilor cu privire la suspendarea activității firmei .. de la 04.10.2012 până la 03.10.2015 – filele 160,161 dosar.
În raportul de expertiză întocmit de dl. expert B. I. se arată că din lista de mijloace fixe cumpărate de S.C. A. C. prin contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 27.01.1995 au rămas de identificat opt grajduri, o moară de măcinat, un pod basculă, un sediu de birouri și o cabină poartă. Din lista de mijloace fixe întocmită prin contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 27.01.1995 lipsesc trei grajduri reprezentate pe schița anexă (grajd de bovine – nr. 3, un grajd ovine – nr. 7 și un grajd maternitate bovine – nr. 8), casă cășărie, magazie furaje, rampă încărcat bovine, gard zootehnie, rețea de apă și electricitate și silozuri suprafață. Din aceste mijloace fixe cele trei grajduri au fost demolate.
Expertul a procedat la identificarea mijloacelor fixe, constatând starea de fapt și făcând aprecieri asupra situației juridice a imobilelor.
Al doilea obiectiv al expertizei stabilit în cauză l-a reprezentat identificarea posesorului imobilelor și să se precizeze pe care dintre titlurile de proprietate ale pârâtelor se regăsesc suprafețele de teren pe care sunt construite, expertul răspunzând și solicitării referitoare la stabilirea pentru fiecare dintre construcții a întinderii suprafeței de teren pe care sunt edificate și care este suprafața necesară exploatării fiecărui imobil.
Privitor la temeiul de drept, instanța se va raporta la prevederile art.6 alin.1 si 2 din Noul Cod Civil și va avea în vedere actele normative în vigoare la data încheierii pretinsei convenției de vânzare-cumpărare (30.07.2007) materializată prin factura invocată de reclamant .
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic este necesar să fie îndeplinite condițiile prevăzute de art.948 Cod civil, promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului ce se vinde, să se constate refuzul de a întocmi actul în forma cerută. Promitentul cumpărător trebuie să facă dovada îndeplinirii obligațiilor sale cu privire la preț ori să fie gata să și le îndeplinească, iar promitentul vânzător să predea imobilul.
Potrivit art.46 din Codul comercial (în vigoare la data emiterii facturii) „Obligațiunile comerciale și liberațiunile se probează:
…………………………………………………………………………………..
Cu facturi acceptate;”
Așa fiind, trebuie analizat dacă la data emiterii facturii . de proprietar al bunurilor .
Titulatura convenției încheiată la data de 27.01.1995, respectiv „contract de vânzare-cumpărare” nu poate înlocui natura juridică reală a înțelegerii, respectiv o promisiune de vânzare cumpărare dedusă din clauza care impune ca „….actele să fie legalizate la Notariatul de Stat Fetești, jud.Ialomița” ulterior îndeplinirii obligațiilor de către părți .
Mai mult, pentru imobilele aparținând Soc. Agricole O. s-a restituit prin dispoziția de plată din 20.02.1995, avansul achitat de . class="NoSpacing"> La data de 15 martie 1995 se încheie procesul verbal de adjudecare nr. 47/15.03.1995 (filele 33-36) al Comisiei de licitație a mijloacelor fixe puse în vânzare de Societatea Agricolă A. Săveni și Societatea Agricolă M. Săveni, din ..
În procesul verbal se arată că plata sumei de 35.983.187 lei se va face integral de către adjudecatarul . de cel mult 3 zile de la data adjudecării și că terenul inclus în perimetrul obiectivului vândut, în suprafață de 27.560 m.p. este transferat în folosința licitantului.
Se stipulează faptul că situația juridică a terenului urmează să fie elucidată până la data de 15 iunie 1995 și, în urma efectuării plății, cumpărătorul și vânzătorul se obligă să legalizeze la autoritățile teritoriale române procesul verbal de adjudecare a licitației, care devine act de vânzare cumpărare.
Terenurile pe care se află construcțiile sunt în proprietatea pârâtelor, potrivit titlurilor amintite anterior.
Date fiind clauzele actului, nefiind depusă dovada plății instanța constată că pârâtul . la data emiterii facturii calitatea de proprietar nici a bunurilor ce au aparținut societăților agricole A. și M. .
Neîndeplinirea condiției vizând dovada proprietății bunurilor promise spre vânzare de către promitent atrage netemeinicia solicitării privind constatarea vânzării-cumpărării.
D. fiind poziția pârâtei Soc. Agricolă A. exprimată în cadrul concluziilor pe fond, instanța amintește că nimic nu împiedică părțile să încheie ulterior convenții cu privire la bunurile deținute în proprietate, cu respectarea dispozițiilor în materie .
Cu privire la cererea de constatare a unui drept de superficie asupra terenului proprietatea pârâtelor, instanța o va respinge.
Într-o decizie de speță (decizia nr.4127/22.11.2013) instanța supremă a hotărât că „suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei persoane, cu dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând unei alte persoane nu dă naștere prin ea însăși unui drept de superficie, în absența unui act juridic (convenție) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripție achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziții legale pe care să se întemeieze”
Mai mult, nefăcând dovada proprietății asupra construcțiilor, situație premisă, constatarea existenței dreptului de superficie asupra terenului este lipsită de suport juridic.
Pentru considerentele arătate, instanța va respinge acțiunea formulată de reclamantul N. F. în contradictoriu cu pârâtele .., Societatea Agricolă „A.”, Societatea Agricolă „S.”, Societatea Agricolă „O.” și Societatea Agricolă „M.”, ca neîntemeiată.
Văzând și dispozițiile art.299 Cod proc. civilă
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge acțiunea formulată de reclamantul N. F. (domiciliat în ., cu domiciliul procesual ales în Fetești, ..1, ., județul Ialomița) în contradictoriu cu pârâtele .. (cu sediul în C., ., nr.23, județul C.), Societatea Agricolă „A.” (cu sediul în .), Societatea Agricolă „S.” (cu sediul în .), Societatea Agricolă „O.” (cu sediul în .) și Societatea Agricolă „M.” (cu sediul în .), ca neîntemeiată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare .
Pronunțată în ședință publică astăzi, 2 decembrie 2013 .
PREȘEDINTE GREFIER
pt. jud.I. R., în C.O.pt. grefier Fl. Z., în C.O.
semnează jud. B. I.L.semnează grefier-șef I. A.
Red./Tehnored. R.I.
Ex. 8/13.05.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1388/2013. Judecătoria FETEŞTI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2817/2013.... → |
|---|
