Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2013/2013 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 01-10-2013 în dosarul nr. 36120/245/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică de la 01.10.2013
Instanța constituită din:
Președinte: Z. L. F. M.
Grefier: R. M. G.
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2013
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamant L. G., reclamant L. V. și pe pârât R. G., pârât C. M., pârât CRAȘNIUC G., pârât CRAȘNIUC I., pârât M. P. A., pârât M. F. C., având ca obiect constatare nulitate act juridic contracte - cerere reconvențională.
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsă părți.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier,
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 10.09.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru datele de 17.09.2013, 24.09.2013 și apoi pentru data de astăzi.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
I. Susținerile părților în dosarul_/245/2011 și în prezentul dosar
1. Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 07.06.2011, sub nr. mai sus menționat_/245/2011, reclamanții L. G. și Liulica V. au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre în contradictoriu cu pârâții R. G., C. M., Crașniuc G., Crașniuc I., M. A., M. F.-C. prin care să dispună:
- Constatarea nulității absolute a convenției de partaj bunuri comune din sentința civilă nr._/13.12.2006 a Judecătoriei Iași, încheiată între pârâții R. G., C. M..
- Constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007 autentificat la BNP P. M., încheiat între C. M. (prin mandatar R. G.) și Crașniuc G., Crașniuc I..
- Constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007 autentificat la BNP M. R.-M. încheiat între Crașniuc G., Crașniuc I., M. A., M. F.-C..
În motivare (f.3 și urm. din acest dosar), reclamanții au arătat următoarele:
La data de 02.12.1997, autorul reclamanților L. A., decedat la 09.12.2001 a cumpărat de la numita B. C. (cu acordul fraților) suprafața de 1200,6 mp, situată în tarlaua 48, . extravilanul comunei Bârnova, printr-o zdelcă (în care se menționează suprafața vândută și prețul pe metru pătrat), care a fost notată în Cartea Funciară a numitei B. C., cu nr.838 a Primărie Bârnova.
La 03.12.2007, L. A. a predat prețul convenit, respectiv 26 milioane lei vechi (aproximativ 3300 dolari), la sediul CEC de la Hala Centrală, în prezența martorilor M. G. și C. M..
Astfel, din luna decembrie a anului 1997, reclamanții au intrat în stăpânirea suprafeței de teren cumpărate și, pe baza acestor acte, au solicitat și obținut certificat de urbanism, au deschis rol la Primăria Bârnova și au achitat impozitul aferent.
Ulterior, au notificat pe vânzătoare și pe frații săi pentru a se prezenta la notariat pentru a se perfecta contractul, însă aceștia nu au dat curs, conform încheierii 6302/2011.
În loc să facă acest lucru, aceștia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.995/13.11.2001, prin care au înstrăinat lui R. G. și C. M. terenul cumpărat de reclamanți cu antecontract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care terenul se predase și reclamanții dețineau în fizic terenul, pentru care se obținuse și autorizație de construire cu acceptul numitei B. C..
Cumpărătorii sunt fiul și nora acesteia din urmă.
Această vânzare a fost posibilă printr-o documentație cadastrală falsă efectuată de expertul R. I. (aspect constatat prin rechizitoriul întocmit în dosarul_/245/2009), care nu a măsurat terenul și nu a consemnat că pe acest teren erau construcții, el neintrând în curtea reclamanților, a schimbat numerele cadastrale, în condițiile în care reclamanții aveau terenul în tarlaua 48, . partea stângă a drumului ce coboară spre Bârnova, iar pe partea dreaptă se găsește . de S. V..
Ca urmare, expertul R. a trecut și terenul reclamanților în . i-a dat noi numere cadastrale (2880/2), deși reclamanții aveau .>
În aceste condiții, împreună cu vecinul G. C. (aflat în aceeași situație), reclamanții au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.995/13.11.2011, cerere care a a făcut obiectul dosarului 6276/2003 și care a fost admisă prin sentința civilă nr.1468/08.06.2006, definitivă și irevocabilă prin respingerea recursului. Sentința respectivă a avut la bază raportul de expertiză al lui M. S., care a precizat că R. I. a schimbat amplasamentul și numerele cadastrale ale terenului cumpărat de la reclamanți (fila 2 alin.7). Litigiul fusese notat și în Cartea Funciară a numitei B. C..
Deși R. și C. au cunoscut existența procesului, R. a înstrăinat .-o tranzacție de bunuri comune în cadrul partajului cu fosta soție, C. M., la 13.12.2006.
Ulterior, în mai 2007, în calitate de mandatar a acesteia din urmă, a vândut terenul către numiții Crașniuc, la un preț de_ euro, deși valoarea reală era de 100.000 euro. Crașniuc îl cunoștea pe R. din 1989, după cum a declarat la urmărire penală.
La numai 5 luni de la această vânzare, Crașniuc a vândut către M. A. suprafața de 1149 mp, cu suma de_ lei (3000 euro), la un preț mult inferior valorii de piață (40.000-50.000 euro). Graba a fost motivată de necesitatea plecării în străinătate, care nu s-a mai realizat, deoarece a fost dat în judecată într-o acțiune în rectificarea cărților funciare (ds_/245/2007 suspendat la Tribunalul Iași).
În realitate, Crașniuc G. a aflat că terenul este în litigiu și a urmărit să-și recupereze prejudiciul, înstrăinând terenul la un preț neserios, aspect evidențiat și de multitudinea de clauze inserate de notar privind atragerea atenției asupra consecințelor declarării unui asemenea preț.
Cu ocazia audierilor la urmărire penală, Crașniuc G. a omis să declare în data de 18.12.2007 că înstrăinase terenul.
R. G. are calitatea de inculpat în dosarul nr._/245/2009, aflat pe rolul Curții de Apel în recurs, ceilalți fiind părți civile sau martori.
Prin rechizitoriul menționat, s-a disjuns cauza în ceea ce o privește pe C. M., în vederea continuării cercetărilor față de aceasta, precum și față de funcționarii OCPI și experții autorizați.
În legătură cu acest teren, s-au făcut trei expertize cadastrale: experți R., M., M. (ultimul constată că terenul înstrăinat are același amplasament cu cel al pârâților).
În ceea ce privește convenția de partaj nr._/13.12.2006, aceasta este nulă absolut, fiind bazată pe intenția frauduloasă a părților de a încheia operațiuni juridice de vânzare care au creat o aparență de drept legitim de proprietate. S-a reținut și în rechizitoriu că au vrut astfel să scoată bunul de sub urmărirea creditorilor G. C. și fam.Liulica.
S-a reținut intenția frauduloasă a celor doi și prin faptul că a venit la 4 ani de la divorț, după admiterea acțiunii în anularea contractului de vânzare-cumpărare și după ce s-a pronunțat hotărârea care ține loc de contract de vânzare-cumpărare prin care R. G. și C. M. au vândut lui L. V. și G. terenul în suprafață de 1149,02 mp, situat în Bârnova.
La baza acestei sentințe, au stat concluziile raportului care a identificat terenul familiei L. în .>
În apel, s-a încheiat și partajul voluntar, în defavoarea clară a lui R. G..
Următoarele două contracte reprezintă vânzări ale bunului altuia reprezentând o operațiune speculativă. În ambele contracte, este stipulat un preț fictiv și derizoriu.
În drept, și-au întemeiat acțiunea pe prevederile art.948, 949, 950, 966 C.Civ..
În dovedirea celor afirmate, au solicitat administrarea oricărei probe permise de lege, neatașând inițial înscrisuri.
1’. Prin completarea depusă la 04.07.2011 (f.18), au solicitat și rectificarea ultimei cărți funciare cu nr._ și înscrierea în favoarea reclamanților.
La data de 13.10.2011, au indicat valoarea imobilului (f.34) și au depus o . înscrisuri, inclusiv sentința civilă nr.1468/08.06.2006 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul 6276/2003 (f.37-43).
2. Pârâții Crașniuc G. și Crașniuc I. au depus întâmpinare la data de 11.11.2011 (f.53, f.29 și urm. din acest dosar), prin care au solicitat respingerea cererii, arătând următoarele chestiuni suplimentare:
Este inadmisibil capătul 4 de cerere, ce vizează rectificarea înscrierilor din cărțile funciare nr.565, 3407, 3594, 4283, cu susținerea înscrierii frauduloase a dreptului lor. Reclamantul nu se găsește în niciuna dintre situațiile prevăzute de art.34 din legea 7/1996 (preluate de art.908 NCC). În plus, s-a mai formulat o astfel de acțiune, înregistrată la Judecătoria Iași cu nr._/245/2007, aceasta fiind respinsă prin sentința civilă nr._/31.10.2008, iar recursul corespunzător fiind suspendat până la soluționarea dosarului penal nr._/245/2009.
Tot inadmisibilă este și cererea privind întabularea dreptului de proprietate al reclamanților, de vreme ce aceasta este de competența OCPI, chestiunea putând ajunge la instanță abia după respingerea solicitării către această instituție.
În ceea ce privește anularea contractului nr.964/09.05.2007, dispozițiile 948, 949, 950 și 966 nu au fost încălcate de pârâții Crașniuc. Va trebui dovedită de către reclamanți încheierea frauduloasă a contractului de către acești pârâți, care nu au cumpărat cunoscând situația terenului și asumându-și riscul. Atât la urmărirea penală, cât și în cursul judecății, R. G. a arătat că ei nu au avut cunoștință de actele încheiate de mama sa, ei dorind să facă o investiție pe termen lung, cu banii câștigați în străinătate.
Cel care a eludat legea și a dorit să nu plătească taxele aferente unui contract de vânzare-cumpărare a fost reclamantul din prezenta cauză, care și-a asumat riscul încheierii unor acte juridice sub semnătură privată.
În cursul anului 2007, s-au întâlnit întâmplător cu R. G., căruia i-au spus că vor să cumpere un teren, a doua zi mergând să viziteze unul dintre cele pe care acesta a pretins că le deține. Cele două suprafețe de teren erau îngrădite cu gard din stâlpi de metal și plasă de sârmă, numai pe una dintre ele fiind instalată o baracă de lemn. De asemenea, nu era construită vreo locuință sau anexe gospodărești, trebuind observat că certificatele de urbanism au fost obținute după cumpărarea terenului de către pârâții Crașniuc.
La notar, li s-a spus că terenul poate forma obiectul unui astfel de contract, întrucât terenul nu este în litigiu. Astfel, s-au solicitat relații de la OCPI Iași, de la Primăria Bârnova, s-a întocmit carte funciară de un inginer autorizat, iar din relațiile comunicate de instituțiile abilitate, a rezultat că terenul este liber de sarcini și nu poate fi vândut.
În ceea ce privește întabularea dreptului lor imediat după încheierea contractului, aceasta este obligația fiecărui notar: să transmită actul, împreună cu documentația cadastrală la OCPI, în vederea întabulării.
Motivul pentru care au dorit să vândă o suprafață numiților M. F. și A. a fost acela că urmau să restituie o sumă mare de bani, pe care o împrumutaseră de la S. R. C., de la care împrumutaseră la 06.06.2007 suma de_ euro, pe care se obligaseră să o restituie până la 06.08.2007. Acest împrumut fusese garantat cu terenul în suprafață de 605 mp, pe care este amplasată casa de locuit proprietatea lor.
Este motivul pentru care au dorit să înstrăineze terenul achiziționat de la R. G., dând anunț în ziarul Evenimentul și fiind contactat telefonic de soții M., care au vizionat terenul și s-au hotărât să cumpere .-a arătat-o. Aceștia au făcut, la rândul lor, toate demersurile necesare când au încheiat actul la notariat.
La momentul încheierii contractului cu aceștia, le-au înmânat cheia pe care au primit-o de la R. G., iar la 17.10.2007 (a doua zi) i-au restituit împrumutul lui S. R. C.. Dacă nu ar fi fost această situație, nu ar fi vândut niciodată pamântul, ei dorind să facă o investiție cu banii câștigați din străinătate.
Atât ei, cât și soții M., au fost de bună credință la încheierea actului juridic, iar faptele culpabile reținute în sarcina lui R. G. nu le pot fi imputate lor.
Nu se pot invoca dispozițiile privind dolul, prevăzute de art.960 C.Civ. sau art.1214 și 1215 NCC. În condițiile în care G. C. nu este parte în contractul cu M., el nu are calitate procesuală pasivă.
Trebuie să li se ceară reclamanților să indice clar cazurile de nulitate, deoarece aceștia au făcut referire și la dol, și la cauza ilicită a contractului, fără a se preciza care este legea încălcată (norma de ordine publică). Pentru a face apărări pertinente, trebuie indicată norma respectivă.
Au depus au atașat chitanțe onorarii avocat (f.62).
După disjungere, Crașniuc G. a mai depus înscrisuri la 16.04.2013 (f.288 și urm.): declarație Sumanaru R. C., contract de împrumut încheiat cu acesta la 06.06.2007 (f.289), declarație R. G. (f.292).
3. Pârâții M. A. și M. F. C. au depus întâmpinare la data de 11.11.2011 (f.57; f.35 în acest dosar), prin care au arătat că mai există un dosar cu același obiect și a solicitat respingerea cererii, arătând următoarele aspecte:
În toamna anului 2007, au găsit un anunț în ziarul Evenimentul, cu privire la vânzarea terenului în suprafață de 1153,33 mp, în ., astfel încât l-a sunat pe domnul Crașniuc. După 1-2 zile, s-a întâlnit cu acesta, a fost să vadă terenul, înțelegându-se să primească și o baracă, pentru care acesta a afirmat că nu are autorizație. După ce a cerut inițial 45.000 euro, s-au înțeles până la urmă pentru prețul de 38.000 euro, cu condiția de a declara în actul notarial un preț care să nu depășească 12.000 lei.
Cu o zi înainte de încheierea contractului, i-a prezentat un extras de carte funciară, din care rezultă că terenul în discuție este înregistrat în evidențele respective, este liber de sarcini și nu face obiectul vreunei mențiuni cu privire la vreo situație litigioasă.
În aceste condiții, la 17.10.2007, M. A., împreună cu o prietenă, s-au deplasat la Bancă, au schimbat o sumă în lei pentru_ euro, având la ea economii în valoare de 9950 euro, de acasă, după care au mers la notar și a fost încheiat contractul.
Ulterior, a fost întabulat dreptul lor de proprietate, prin încheierea nr._/18.10.2007. Pentru că au cumpărat terenul cu scopul de a-și construi o casă, au solicitat și obținut un extras de carte funciară și la 16.11.2007 s-au adresat comunei Bârnova, solicitând certificatul de urbanism.
Au sistat aceste demersuri, atunci când au fost contactați de poliție și informați că terenul este în litigiu.
Au cumparat cu bună-credință, din niciunul dintre actele consultate nereieșind că au cunoscut situația litigioasă a terenului înainte de acest ultim moment indicat.
Doctrina și practica sunt unitare în a considera că principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal nu se aplică atunci când este incidentă buna-credință a terțului dobânditor.
Totodată, acești pârâti au depus și o cerere de chemare în garanție a pârâților Crașniuc G. și Crașniuc I., în eventualitatea în care acțiunea de constatare a nulității ar fi admisă, cu solicitarea ca aceștia să fie obligați să le restituie suma de_ euro, pe care au achitat-o în realitate pentru cumpărarea terenului respectiv, în temeiul art.60 C.pr.civ. și art.1337 C.Civ..
În dovedirea celor afirmate, au solicitat încuviințarea probei cu acte, interogatoriile reclamanților și a chemaților în garanție, proba cu doi martori care cunosc detaliile încheierii contractului dintre părți, precum și atașarea dosarului notarial privind contractul de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007 autentificat la BNP M. R.-M. încheiat între Crașniuc G., Crașniuc I., M. A., M. F.-C..
A anexat încheierea nr._/18.10.2007 emisă de OCPI (f.43), extras de carte funciară (f.45), certificatul de urbanism (f.46-48), practică judiciară.
Au indicat la 09.12.2010 domiciliul lor procesual (f.60).
4. Reclamanții au depus o precizare la 26.06.2012 (f.255, f.119 în acest dosar), prin care au indicat un motiv suplimentar de nulitate pentru contractele subsecvente, depunând și argumentări mai detaliate la 10.09.2012 (f.276), apoi la termenul din 11.09.2012 (f.279, aici f.121), în cuprinsul cărora au arătat următoarele:
Adeverința de rol fiscal și certificatul de atestare fiscală emise pe numele pârâtei C. M. fac referire la un rol fiscal pentru terenuri aflate pe raza satului V., nu Pietrărie, deși acolo se află imobilul din contractul nr.964/2007.
Adeverința de rol fiscal și certificatul de atestare fiscală emise pe numele pârâtului Crașniuc G. fac referire la cu totul alte terenuri, aflate pe raza satului V., altele decât cele care fac obiectul contractului nr.4550/2007.
Prin urmare, ambele contracte sunt nule, pentru lipsa certificatului de atestare fiscală, în conformitate cu art.113 alin.5 din OG 92/2003 (C.pr.fisc.).
La baza înstrăinărilor atacate, a stat documentația cadastrală întocmită de R. I. I., întocmită cu ocazia înstrăinării pentru prima oară a imobilului în litigiu, de către B. C., prin contractul nr.995/2001, anulat între timp.
Potrivit acestui contract, se individualizează clar terenul în litigiu ca fiind în satul Pietrărie, . care îl cunoșteau și pârâții Crașniuc și M., întrucât au fost la teren înainte și după vânzare, studiind și întreaga documentație.
La încheierea contractului nr.964/2007, Crașniuc G. a ignorat cu bună știință că C. M. figurează cu rol deschis în satul V., . 5 luni a făcut cerere, primind certificatul de atestare fiscală cu nr._/16.10.2007, din care a rezultat că are teren impozabil în satul V., în suprafață de 1153 ha (aceeași suprafață ca cel din litigiu).
Acesta a fost folosit de Crașniuc pentru a vinde mai departe, către M. A., care trebuia să observe atunci aceste aspecte, însă ea a dat dovadă de rea-credință sau de neglijență, ignorând actele respective.
Ulterior, când a obținut certificat de urbanism, i s-a emis unul pe o cu totul altă parcelă decât cea din contractul său de vânzare-cumpărare, în care s-a menționat în mod corect satul Pietrărie.
Au mai depus o . înscrisuri la 01.04.2013 (f.164 și urm.): facturi, fotografii, adrese OCPI, încheierea OCPI nr._/22.08.2012 (f.175), extras de carte funciară (f.177), încheierea OCPI nr._/25.07.2012 (f.181), memoriu tehnic din 24.02.2012 (f.188), declarații în alte procese (f.193 și urm.), rezoluții și ordonanțe ale Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași (f.210 și urm.), practică judiciară (f.212-247).
În fine, ei au mai depus înscrisuri la 10.04.2013 (f.297 și urm.), prin care au pretins că vor să dovedească sancționarea administrativă a persoanei care a întocmit documentația de dezmembrare a parcelelor care fac obiectul penultimului contract, în urma căreia a putut fi vândută doar . L..
De asemenea, au depus înscrisuri la 29.04.2013 (f.302 și urm.), făcând și următoarele precizări (f.300-301): ordonanța Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași pronunțată la 19.03.2013 în dosarul cu nr._/P/2009 face dovada relei credințe a lui Crașniuc G. și a numitei M. A. la data încheierii ultimului contract, care a vizat înstrăinarea doar a uneia din cele două parcele alipite, fiind deci necesară o documentație de dezmembrare, care a fost falsificată la cererea lui Crașniuc, părțile cunoscând faptul că pe teren se găsesc construcții.
5. Pârâții R. G. și C. M. nu au depus întâmpinare, dar s-au prezentat în instanță pentru a formula apărări la mai multe termene, respectiv doar la cele din 09.10.2012 (a se vedea f.289 din dosarul_) și la cel din 16.10.2012, în cazul pârâtei.
Primul s-a prezentat și după disjungere, însă pârâta nu s-a mai prezentat după acest moment.
R. G. a depus o . înscrisuri la 04.04.2013 (f.263 și urm.).
II. Susținerile părților în dosarul_/245/2011
Cu titlu preliminar, trebuie arătat că acest dosar a fost reunit la dosarul_/245/2011, după cum se va arăta în cuprinsul secțiunii privind aspectele procesuale ale acestei cauze (III), după admiterea excepției de litispendență. Prin urmare, nu vor mai fi reluate conținutul cererilor formulate de părți, ci vor fi indicate înscrisurile suplimentare depuse de acestea.
Astfel, odată cu cererea introductivă din data de 30.09.2011, reclamanții au depus următoarele acte: sentința civilă nr._/13.12.2006 a Judecătoriei Iași (f.15), procură de vânzare dată de C. M. lui R. G. la 23.04.2007 (f.17), contractul de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007 autentificat la BNP P. M., încheiat între C. M. (prin mandatar R. G.) și Crașniuc G., Crașniuc I. (f.24), contractul de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007 autentificat la BNP M. R.-M. încheiat între Crașniuc G., Crașniuc I., M. A., M. F.-C. (f.30), sentința civilă nr.1468/08.06.2006 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul 6276/2003 (f.32), raport de expertiză din ds. 6276/2003 (f.39), contractul de vânzare-cumpărare nr.995/13.11.2011 (f.49), sentința penală nr.491/10.02.2011 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul_/245/2009 (f.51-56), rezoluția din 07.04.2011 a Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași pronunțată în dosarul nr._/P/2010 (f.57), titlul de proprietate nr._/10.03.1994 (f.74), decizia civilă nr.335/27.02.2004 a Tribunalului Iași (f.79).
III. Aspecte procesuale
Până la 13.11.2012, actele procesuale au fost întocmite în dosarul_/245/2011, astfel încât referirile la file se raportează la acesta, până la momentul respectiv.
Astfel, acțiunea a fost legal timbrată, după admiterea cererii de reexaminare a cererii de ajutor public judiciar prin încheierea din 07.05.2012 (f.172), fiind achitată suma de 4669 lei (f.183).
Instanța, prin încheierea de ședință de la termenul din 20.03.2012 (f.139), a reunit dosarul_/245/2011 la dosarul_/245/2011, admițând excepția de litispendență.
La 28.05.2012, au fost depuse înscrisuri de BNP P. M. (f.63-87 în prezentul dosar), iar la 18.06.2012 de către BNP M. R.-M. (f.88-118 în prezentul dosar), acestea fiind dosarele întocmite la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror anulare a fost solicitată.
Prin încheierea de la 13.11.2012 (f.254), pronunțată în dosarul_/245/2011, instanța a disjuns toate cererile care îi priveau pe pârâții Crașniuc G., Crașniuc I., M. A., M. F.-C., mai exact cererile de anulare a contractelor subsecvente.
În consecință a fost format prezentul dosar, înregistrat cu nr._, la data de 23.11.2012, după ce au fost făcute copii de pe toate cererile, precizările și înscrisurile relevante și pentru soluționarea sa.
Prin încheierea de la 26.02.2013 (f.158 și urm.), instanța a respins cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluționarea irevocabilă a dosarului_/245/2011, din care s-a format prezentul dosar, prin disjungerea menționată.
Totodată, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul părților, precum și proba testimonială solicitată de către reclamanți și pârâții M. A. și M. F. C., limitând-o la un singur martor pentru fiecare parte, în conformitate cu dispozițiile art. 187 Cod procedură civilă.
La solicitarea instanței, OCPI Iași a depus o . înscrisuri la 29.03.2013 (f.162 și urm.), constând în foaie de proprietate.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 02.04.2012 (f.247), instanța a încuviințat proba cu un martor și pentru R. G..
La solicitarea instanței, OCPI Iași a depus adresa nr.8319/856/31.05.2013 (f.359), solicitând și lămuriri, totodată.
La termenul din 04.06.2013, au fost administrate probele încuviințate de instanță anterior, existând mai multe consemnări la dosar: răspunsul lui Crașniuc G. la interogatoriul întocmit de reclamanții L. (f.377-379), răspunsul lui Crașniuc G. la interogatoriul întocmit de pârâții M. (f.380), răspunsul numitei L. G. la interogatoriul întocmit de R. G. (f.381), răspunsul numitei L. G. la interogatoriul întocmit de Crașniuc G. (f.382), răspunsul numitului L. V. la interogatoriul întocmit de Crașniuc G. (f.383), răspunsul numitului R. G. la interogatoriul întocmit de reclamanții L. (f.384), răspunsul numitei M. A. la interogatoriul întocmit de reclamanții L. (f.385-387), declarația martorului N. D. (f.390), declarația martorei G. I. (f.391), declarația martorei S. M. (f.392).
Nu a putut fi administrată proba cu interogatoriul numitelor C. M. (f.388), Crașniuc I., deoarece acestea nu s-au prezentat.
Martorei G. I. i-a fost arătată declarația din 18.11.2010 (dată în dosarul penal nr._/245/2009 al Judecătoriei Iași) în timpul audierii sale (f.393). A fost depusă o copie certificată de pe această declarație la 07.06.2013 (f.405), iar la 26.06.2013 s-a depus procesul-verbal de transcriere a înregistrării.
Martora aceasta a mai dat o declarație la ultimul termen din 10.09.2013, când a fost depusă și o adresă emisă de . agricol al numitei C. M..
IV. Situația de fapt
La data de 02.12.1997, autorul reclamanților (L. A.), decedat la 09.12.2001, a cumpărat de la numita B. C. (cu acordul fraților) suprafața de 1200,6 mp, situată în tarlaua 48, . extravilanul comunei Bârnova, printr-o zdelcă (în care se menționează suprafața vândută și prețul pe metru pătrat), care a fost notată în Cartea Funciară a numitei B. C., cu nr.838 a Primăriei Bârnova.
Reclamanții au notificat apoi pe vânzătoare și pe frații săi pentru a se prezenta la notariat în scopul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, însă aceștia nu au dat curs. Ei au încheiat însă contractul de vânzare-cumpărare nr.995/13.11.2001, prin care au înstrăinat lui R. G. și C. M. terenul cumpărat de reclamanți cu zdelca menționată anterior. Cumpărătorii sunt fiul și nora acesteia din urmă.
Prin sentința civilă nr.1468/08.06.2006 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul 6276/2003, irevocabilă prin respingerea recursului, instanța a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.995/13.11.2001 (f.16-28).
A arătat instanța că respectiva hotărâre ține loc reclamanților L. G. și L. V. de act autentic de vânzare-cumpărare prin care pârâții au vândut acestora terenul de 1149,02 mp teren situat în . de expertiză al expertului M. S.. În cuprinsul sentinței, s-a reținut că toți frații numitei B. C. cunoșteau faptul că aceasta mai vânduse odată terenul, că aceasta vânduse lui L. A., care predase și prețul convenit, respectiv 26 milioane lei.
Pârâții R. G. și C. M. au cunoscut existența acestui proces, ei fiind pârâți reconvenienți în dosar.
De altfel, prin sentința penală nr.491/10.02.2011 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul_/245/2009 (f.51-56 din ds._), numitul R. G. a fost condamnat pentru săvârșirea infracțiunilor de înșelăciune și fals în declarații. Pe copia depusă la dosar a acestei sentințe, s-a consemnat că dosarul a fost înaintat în recurs la Curtea de Apel Iași. Din verificările instanței, a rezultat că soluția a fost în sensul respingerii recursului tuturor părților la data de 15.09.2011, decizia respectivă fiind și depusă în acest dosar, în cele din urmă.
În cuprinsul sentinței definitive menționate, s-a reținut faptul că pârâții R. G. și C. M. au promovat un apel (respins prin decizia civilă nr.1330/20.12.2006 a Tribunalului Iași) și un recurs (respins prin decizia civilă nr.290/13.06.2007 a Curții de Apel Iași) împotriva sentinței civile nr.1468/08.06.2006 a Judecătoriei Iași.
Înainte de pronunțarea deciziei civile în apel, R. G. și C. M. au încheiat convenția de partaj bunuri comune, consfințită prin sentința civilă nr._/13.12.2006 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul nr._/245/2006 (f.15 în ds._), în ceea ce privește imobilul teren situat ., ./3, sector cadastral 48, număr cadastral 608, în suprafață de 1200,6 mp.
Prin această convenție consolidată prin hotărâre, R. G. ceda în favoarea fostei sale soții proprietatea terenului în cauză. În cuprinsul sentinței penale definitive menționate, s-a reținut expres intenția frauduloasă a celor doi, în sensul scoaterii din patrimoniul lor a bunului pentru care reclamanții L. obținuseră o hotărâre judecătorească (care nu era încă irevocabilă).
*
Prin sentința civilă nr. 4285/2013, pronunțată în dosarul nr._/245/2011, instanța a admis cererea reclamanților L. formulată în contradictoriu cu pârâții Raduna G. și C. M. și a constatat nulitatea absolută parțială a convenției de partaj bunuri comune încheiate între Raduna G. și C. M., consfințită prin sentința civilă nr._/13.12.2006 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul nr._/245/2006, în ceea ce privește imobilul teren situat ., ./3, sector cadastral 48, număr cadastral 608, în suprafață de 1200,6 mp.
Sentința nu este încă irevocabilă, dosarul respectiv fiind acum pe rolul Tribunalului Iași, pentru judecarea recursului promovat de unele părți și având prim termen de judecată la 26.02.2014.
*
Prin contractul de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007, autentificat la BNP P. M., încheiat între C. M. (prin mandatar R. G.) și Crașniuc G., căsătorit cu Crașniuc I., prima a vândut terenul către cei din urmă, la un preț de_ euro (f.64-65).
În convenție, s-a consemnat că terenul este din extravilanul comunei Bârnova, jud.Iași, fiind compus din suprafața de 2179,98 mp, amplasată în ./2, cu număr cadastral 607, respectiv din suprafața de 1153,33 mp, amplasată în ./26/3), cu număr cadastral 608, conform planului cadastral și fișei bunului imobil. S-a menționat că terenul era întabulat în cartea funciară nr.3407 a localității Bârnova, jud.Iași.
S-a mai consemnat că “taxele și impozitele către stat până astăzi, data autentificării, au fost achitate de mandant, așa cum rezultă din certificatul fiscal nr.4847/08.05.2007, eliberat de Primăria Comunei Bârnova, iar de la această dată îi privesc pe cumpărători“.
Acest certificat (f.70) atesta că C. M. figura în rolul comunei Bârnova cu teren în suprafață de 0,50 ha, fără a se indica satul, însă în adeverința de rol agricol emisă la 08.05.2007 de aceeași instituție, s-a consemnat că respectiva suprafață se găsea în satul V.. Certificatul a atestat lipsa oricăror datorii la bugetul local ale vânzătoarei.
Din extrasul de carte funciară aflat la dosarul notarial (f.71), a reieșit că numita C. M. era înscrisă ca proprietar, în baza sentinței civile nr._/2007 (cea de partaj), prin încheierea OCPI nr._/30.03.2007 (aflată și aceasta la dosar - f.83). Nu figurau sarcini sau litigii înscrise în acest document.
Prin încheierea nr._/10.05.2007 emisă de OCPI (f.102), Crașniuc G. și Crașniuc I. și-au întabulat dreptul asupra celor două suprafețe de teren.
*
Prin contractul de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007, autentificat la BNP M. R.-M. încheiat între Crașniuc G., Crașniuc I., M. A. (f.19-20, f.111), a treia a cumpărat de la primii doi terenul în suprafață de 1153,33 mp, amplasat în ./26/3), cu număr cadastral 608, pentru prețul de 11.600 lei. Cumpărătoarea fiind căsătorită cu M. F.-C., s-a considerat în mod corect că și acesta are calitate procesuală, el dobândind practic bunul, împreună cu soția sa, în lipsa altor elemente care să implice o altă concluzie.
S-a menționat că terenul era întabulat în cartea funciară nr.3407 a localității Bârnova, jud.Iași. De altfel, din extrasul de carte funciară aflat la dosarul notarial (f.102), a reieșit că numitul Crașniuc G. era înscris ca proprietar, în baza contractului nr.964/2007 (cel anterior menționat), prin încheierea OCPI nr._/10.05.2007. Nu figurau sarcini sau litigii înscrise în acest document.
S-a mai consemnat că “taxele și impozitele către stat până astăzi, data autentificării, au fost în sarcina vânzătorilor și sunt la zi, așa cum reiese din certificatul fiscal nr._/16.10.2007, eliberat de Primăria Comunei Bârnova, iar de la această dată revin cumpărătoarei […]“.
Acest certificat (f.97) atesta că vânzătorul Crașniuc G. figura în rolul comunei Bârnova cu teren în suprafață de 0,1153 ha, în satul V., aspect trecut și în adeverința emisă la 16.10.2007 de aceeași instituție (f.98). Certificatul a atestat lipsa oricăror datorii la bugetul local ale vânzătorului Crașniuc G..
Prin încheierea nr._/18.10.2007 emisă de OCPI (f.114), M. A. și M. F.-C. și-au întabulat dreptul asupra respectivei suprafețe de teren.
Prin încheierea OCPI nr._/22.08.2012 (f.175), a fost respinsă cererea de reexaminare a reclamantei L. G., pe motiv că, deși prin cererea inițială se ceruse reactualizarea datelor imobilului cu număr cadastral_, cererea de reexaminare a avut ca obiect întabularea imobilului.
O astfel de cerere de actualizare a datelor a fost admisă prin încheierea OCPI nr._/25.07.2012 (f.181) la cererea lui Bazgan I., căruia reclamanții i se adresaseră cu memoriu tehnic din 24.02.2012 (f.188).
*
Dată fiind această situație, au apărut conflicte între reclamanți și soții M., primii făcând chiar plângere penală pentru distrugerea unor lacăte împotriva ultimilor, soldată cu o soluție de scoatere de sub urmărire penale la 13.08.2010 (f.211), în motivarea rezoluției Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași arătându-se că fapta există, dar nu prezintă gradul de pericol social al unei infracțiuni.
Domnul Marviș a făcut la rândul său plângere penală pentru tulburare de posesie împotriva numitei L. G. și a lui Vararu I., soldată cu o soluție de neîncepere a urmăririi penale la 07.10.2011 (f.210), în motivarea rezoluției Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași arătându-se că ambele persoane se cred proprietari, în baza unor titluri, pe care doar instanța civilă le poate compara.
*
Din adresa 1463/856/28.02.2013 a OCPI (f.171), a reieșit că această înstituție a apreciat ca fiind imposibilă identificarea și stabilirea amplasamentului exact al suprafeței de 1200,6 mp, menționată în zdelca din 1997. Reclamanții au insistat ca instanța să solicite acestei instituții identificarea amplasamentului, ca fiind în satul Pietrărie sau în .).
Instanța a emis o adresă către OCPI, în consecința acestei solicitări, iar această instituție a răspuns prin adresa nr.8319/856/31.05.2013 (f.359), prin care a arătat că suprafața de 1200 mp teren, menționată în certificatul de atestare fiscală nr.848/24.01.2013, nu conține date topografice pentru identificarea terenului în litigiu.
Acest din urmă certificat (f.278) atesta doar că reclamanta L. G. figura cu suprafața de 0,1200 ha în rolul comunei Bârnova și că nu datorează sume la buget.
*
Prin ordonanța Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași din 19.03.2013 (f.356), s-a dispus scoaterea de sub urmărire penală a numitului B. V., persoana fizică autorizată care a intocmit documentația cadastrală pentru soții Crașniuc, cu scopul dezlipirii a suprafeței de teren de 2179,98 mp, fără a indica și construcțiile aflate pe respectivul teren.
Pentru acest motiv, s-a reținut nerespectarea legii de această persoană și săvârșirea infracțiunii de fals în înscrisuri sub semnătură privată, dar s-a aplicat o sancțiune administrativă, nedispunându-se trimiterea în judecată. S-a reținut în ordonanță și că, drept urmare a întocmirii incomplete a documentației, soții Crașniuc au vândut numite M. A. suprafața dezlipită, inducând-o în eroare cu privire la situația faptică și juridică a imobilului respectiv.
*
Dorind să justifice vânzarea relativ rapidă a unei părți a imobilului cumpărat de la C. M. către M. A., soții Crașniuc au depus contractul de împrumut cu ipotecă nr.509/06.06.2007 (f.375), în valoare de_ euro, încheiat cu Sumanaru R.-C., precum și declarația notarială a acestuia din 17.10.2007 (chiar în ziua ultimului contract de vânzare-cumpărare), în sensul că a primit toate sumele de bani datorate de la împrumutați.
În răspunsul său la interogatoriul solicitat de reclamanți (f.377), Crașniuc G. a afirmat și că un alt motiv pentru vânzare era faptul că fusese plecat în străinătate.
Această împrejurare privind împrumutul a fost invocată și de pârâții-reclamanți M., care au pretins că nivelul datoriei față de Sumanaru este un indiciu cu privire la suma reală pe care au achitat-o soților Crașniuc. În răspunsul său la interogatoriul solicitat de soții M. (f.380), Crașniuc G. a afirmat însă că a pus și el o diferență de bani când a returnat împrumutul.
Pentru a se dovedi prețul real plătit de ultimii cumpărători, a fost luată și declarația martorei G. I. (f.391), care a afirmat că a fost în ziua întocmirii contractului împreună cu A. M., colega sa de serviciu, atât la bancă, unde aceasta a schimbat suma de_ euro, cât și la notar, unde a văzut când s-a predat prețul. Ea a afirmat și că știa de la colega sa că vânzătorul a fost de acord până la urmă cu suma de_ euro, dar că părțile se înțeleseseră să treacă în contract o sumă mai mică, pentru a plăti taxe notariale reduse.
La cererea reprezentantului reclamanților, martorei G. I. i-a fost arătată de instanță declarația din 18.11.2010 (dată în dosarul penal nr._/245/2009 al Judecătoriei Iași) în timpul audierii sale (f.393), în care aceasta afirmase că nu a fost la notar cu soții M.. A fost depusă o copie certificată de pe această declarație la 07.06.2013 (f.405), iar la 26.06.2013 s-a depus procesul-verbal de transcriere a înregistrării, din care a rezultat faptul că a dat acest răspuns în fața instanței penale.
Reaudiată la ultimul termen, cel din 10.09.2013, martora a justificat neconcordanța explicând că a declarat că nu a fost cu soții M. la notar, deoarece fusese doar cu doamna M..
Din declarația martorului N. D. (f.390), a reieșit că acesta a făcut mai multe lucrări reparatorii la imobilul în discuție începând cu anul 2008, fiind angajat de doamna L. și că nu a văzut pe nimeni altcineva la imobil în tot acest timp (nici măcar pe domnul R. G.). Însăși martora propusă de R. G. - S. M. (f.392) - a confirmat că domnul N. a fost văzut la imobilul respectiv de mai multe ori, astfel încât declarația sa este credibilă.
Ea se coroborează și cu afirmațiile lui Crașniuc G., care a spus că a fost de puține ori la imobilul respectiv, fiind mai mult plecat în străinătate.
*
Același martor N. D. a afirmat că terenul vândut se găsește în satul Pietrărie, . a reieșit și din ordonanța procurorului privindu-l pe B. V. sau din răspunsul la interogatoriu al lui Crașniuc G..
De altfel, sub acest aspect, a existat un consens general, niciuna dintre părți neafirmând că terenul nu s-ar găsi în satul Pietrărie, astfel încât instanța nu a considerat necesar să dispună din oficiu administrarea probei cu expertiză topocadastrală pentru a stabili acest lucru. Nu sunt dubii nici cu privire la faptul că terenul în suprafață de 1153,33 mp, amplasat în ./26/3), cu număr cadastral 608, constituie obiectul disputei între părți.
IV. Analiza excepțiilor
1. Excepția inadmisibilității
Aceasta a fost invocată de reprezentantul pârâților Crașniuc prin întâmpinare, cu referire la cererile de rectificare a cărții funciare, respectiv de întabulare. Având în vedere caracterul subsidiar al acestor cereri, dar și soluția pe fondul cererilor de care depindeau cele două, instanța va constata că această excepție a rămas fără obiect, de vreme ce nu există situația premisă pentru a se ajunge la soluționarea acestora.
2. Excepția excepția lipsei calității procesuale active
Aceasta a fost invocată de reprezentantul pârâților M. chiar la ultimul termen, fiind întemeiată pe ideea că sentința care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, pe care cei doi reclamanți își întemeiază pretențiile de proprietari, nu le este opozabilă și lor.
În realitate, are calitate să invoce motive de nulitate absolută (toate motivele de nulitate invocate de reclamanți fiind din această categorie) orice persoană interesată. Or, în situația lor de persoane care dețin un titlu de proprietate cu privire la terenul care a făcut obiectul celei de-a doua vânzări, interesul reclamanților de a contesta acest din urma act este mai mult decât evident.
Astfel, acțiunea lor converge spre a anula orice alt titlu deținut asupra terenului respectiv de alte persoane, interesul de a o promova neputând fi pus la îndoială, neavând importanță dacă titlul lor este sau nu opozabil pârâților M..
Pentru aceste motive, instanța va respinge excepția.
V. Analiza fondului
Având în vedere că reclamanții au invocat mai multe cauze de nulitate a contractelor în discuție, aceleași pentru ambele convenții, instanța le va analiza pe rând.
1. Prețul
Conform art.1303 C.Civ., prețul vânzării trebuie să fie serios […].
Chiar dacă prețurile din cele două contracte ar fi fost sub valoarea de piață a terenulor vândute (aparența în acest sens fiind mai puternică în cazul celui de-al doilea contract), pentru a fi anulată o convenție din acest motiv nu este suficientă lipsa de corespondență între cele două elemente.
Or, eventuala diferență între acestea, așa cum a fost susținută în speță, nu este suficientă pentru a susține că prețul plătit nu a fost serios, având în vedere că trebuie luate în considerare mai multe criterii care ar fi putut să contribuie la stabilirea acestuia: necesitățile de moment ale părților, relația dintre acestea etc..
De altfel, reclamanții au afirmat mai degrabă că prețul derizoriu plătit în ambele situații este un indicator al intenției frauduloase a cumpărătorilor, decât să insiste că nivelul acestora poate constitui în sine un motiv de nulitate.
2. Principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal. Frauda (cauza ilicită)
În ceea ce privește acest motiv de nulitate, instanța nu ignoră faptul că anularea actului principal (convenția de partaj bunuri comune din sentința civilă nr._/13.12.2006 a Judecătoriei Iași, încheiată între pârâții R. G., C. M.) s-a făcut printr-o sentință care nu este încă irevocabilă, ceea ce ar putea sugera că ar fi fost necesară suspendarea judecării prezentei cauze până la momentul respectiv, în temeiul art.244 alin.1 pct.1 C.pr.civ..
Cu toate acestea, trebuie observat că în cazuri cum este și cel din speță se pune de fapt problema vânzării lucrului altuia. Mai exact, dacă anularea titlului vânzătoarei C. M. ar fi irevocabilă, atunci s-ar putea considera, aplicând principiul retroactivității, că ea a vândut lucrul reclamanților (al căror titlu este încă valabil).
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca premisă împrejurarea ca părțile au încheiat contractul știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă. Astfel, actul ar fi fondat pe o cauză ilicită (fraudă), avand ca numitor comun reaua-credință a părților. În lipsa acestor împrejurări, nu se justifică anularea contractului.
Conform art.948 pct.4 C.Civ. vechi (aplicabil la data încheierii convenției de partaj), printre condițiile esențiale pentru validitatea unui contract se găsește și “o cauză licită”, art.968 prevăzând și că aceasta “este nelicită cand este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”.
Printre exemplele clasice de clauză ilicită se găsește și intenția de fraudă, în speță de fraudare a intereselor terților. Astfel, o convenție este nulă absolut atunci când scopul încheierii acesteia a fost tocmai această fraudă.
Prin urmare, ceea ce trebuie stabilit în speță este dacă și cumpărătorii au fost de rea-credință la momentul încheierii contractelor, în sensul că au contractat cunoscând că scopul urmărit este fraudarea intereselor adevăraților proprietari.
Astfel, fie soluția de anulare a contractului inițial nu va rămâne irevocabilă, caz în care principiul invocat nu va fi aplicabil, fie va rămâne irevocabilă, dar va trebui apoi stabilită buna sau reaua credință a cumpărătorilor. Dacă se va stabili buna-credință a acestora din urmă, atunci soluția din primul dosar devine indiferentă, deoarece contractele subsecvente nu vor fi anulate nici în cea mai favorabilă ipoteză pentru reclamanți, cel puțin nu pentru acest motiv.
*
Acestea fiind stabilite, instanța reține că prezumția de la care se pornește este buna-credință a cumpărătorilor Crașniuc și M., neexistând dubii cu privire la reaua-credință a vânzătoarei C. M. și a mandatarului acesteia (R. G.), la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007.
Trebuie astfel analizat dacă reclamanții au reușit să dovedească reaua-credință a cumpărătorilor.
În ceea ce îl privește pe Crașniuc G., acesta a cumpărat încrezându-se inclusiv în extrasul de carte funciară cu privire la imobil, în care nu figura nicio sarcină sau acțiune notată, dar figura vânzătoarea C. M. ca proprietar. Or, conform art.30 din legea 7/1996, în forma de la acel moment, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul.
Totodată, chiar dacă îl cunoștea pe R. G. din 1989, după cum singur a recunoscut la interogatoriu, acest lucru nu este suficient pentru a stabili că a cumpărat de conivență cu acesta, în scopul scoaterii bunului de sub controlul reclamanților. Chiar acesta din urmă, condamnat pentru înșelăciune în convenții în legătură cu situația din acest litigiu, a afirmat că pârâtul Crașniuc G. nu a cunoscut niciodată situația controversată a terenului.
Prețul pretins mic al cumpărării, deși ar putea fi un indicator al relei credințe, nu conferă nici el certitudini, suma de circa_ euro pentru un teren din extravilan de aproximativ 4000 mp neputând fi considerată derizorie, nici chiar pentru momentul 2007. Totodată, explicația pentru faptul de a cumpăra un teren la preț redus rezidă în primul rând în profitul pe care și-l reprezintă cumpărătorul.
De asemenea, vânzarea grăbită a bunului, după numai 5 luni, ar putea fi și ea un astfel de indicator, iar Crașniuc G. s-a contrazis parțial afirmând că a cumpărat (în mai) cu intenția de a face o investiție cu banii câștigați în străinătate, în condițiile în care în octombrie avea să vândă. Explicația sa – că avea nevoie de bani pentru a stinge o obligație față de numitul Sumanaru – este una relativ credibilă, în condițiile în care acel contract de împrumut fusese încheiat cu câțiva ani în urmă și presiunea executării respectivei obligații putea fi avută în vedere și la momentul cumpărării din mai, nu doar la cel al vânzării din octombrie. Cu toate acestea, nu poate fi ignorat nici faptul că împrumutătorul a declarat că a primit toate sumele datorate chiar în ziua încheierii celui de-al doilea contract, nici faptul că a fost revândută doar o parte a terenului abia cumpărat.
Analizând în ansamblu vânzarea subsecventă și explicațiile date pentru rapiditatea acesteia, ea rămâne poate mai degrabă suspectă decât justificată, însă dubiile pe care le induce trebuie coroborate și cu alte elemente, care sunt însă insuficiente în speță.
Astfel, dincolo de lipsa îndeplinirii unor formalități de publicitate cu privire la litigiile existente, nu i se poate reproșa cumpărătorului nici faptul că vizionările inevitabile ale terenului nu i-au trezit suspiciuni, de vreme ce acesta nu era ocupat de construcții care să sugereze că era folosit în mod constant de altcineva, ci de construcții de mică anvergură. Nimeni nu a negat că terenul nu era ocupat în mod obișnuit, declarațiile date au confirmat acest lucru, iar însuși martorul propus de reclamanți a arătat că el mai făcea lucrări sporadice în locul respectiv, mergând de 3-4 ori pe an acolo, la cererea doamnei L..
În aceste condiții, nu este nerezonabil să se presupună că domnul Crașniuc a vizitat terenul într-unul dintre momentele în care nu era ocupat de nimeni, având în vedere că aceasta era regula.
În ceea ce privește dezmembrarea pe care a făcut-o cu sprijinul unei persoane fizice autorizate, care a fost condamnată pentru omisiunea de a trece construcțiile de pe teren, ea nu interesează în speță, deoarece persistența bunei-credințe după cumpărarea terenului de către domnul Crașniuc nu este relevantă, această poziție subiectivă trebuind să existe la momentul cumpărării.
Prin urmare, nu s-a făcut dovada relei-credințe a numitului Crașniuc G., la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007, manifestată prin cumpărarea terenului în scopul fraudării celorlalte persoane care aveau titlu de proprietate.
În ceea ce îi privește pe soții M., demonstrarea relei-credințe a acestora a constituit o sarcină și mai dificilă.
Astfel, și aceștia au cumpărat încrezându-se pe mențiunile de la cartea funciară, dovedindu-se că aceștia au încetat demersurile pentru utilizarea terenului din momentul în care drumurile lor la terenul cumpărat s-au intersectat cu cele ale reclamanților. Sunt aplicabile în cazul lor și celelalte elemente reținute în analiza poziției subiective a primului cumpărător.
Totodată, este de luat în discuție în cazul lor faptul că ar fi putut să aibă unele bănuieli în raport de graba cu care vânzătorul înstrăina un teren pe care abia îl cumpărase, dar simplele bănuieli în acest sens nu echivalează cu intenția frauduloasă.
Concluzionând în cadrul acestei argumentări, instanța nu neagă faptul că susținerile reclamanților au trezit mai multe suspiciuni cu privire la o eventuală înțelegere frauduloasă, mai ales în ceea ce privește contractul între Crașniuc și C..
Aceste suspiciuni nu au fost însă completate cu un probatoriu suficient de solid pentru a se parcurge distanța de la bănuială până la cvasicertitudine. Indiferent care ar fi părerea personală bazată pe intuiție sau fler a unui observator imparțial cu privire la operațiunile efectuate (fiind inclusă și instanța de judecată în această categorie), o hotărâre judecătorească nu poate să fie fundamentată în cea mai mare măsură pe asemenea elemente, ci pe un probatoriu care să susțină preponderent varianta pe care o sugerează reclamanții.
Or, preponderența probelor administrate de reclamanți și a prezumțiilor care pot opera în avantajul acestora nu cântărește mai mult decât prezumția de bună-credință a cumpărătorilor, întemeiată pe mențiunile de la cartea funciară și coroborată cu explicațiile acestora date în susținerea bunei lor credințe.
În consecință, contractele subsecvente nu pot fi anulate, chiar dacă actul principal ar avea în mod irevocabil această soartă, buna-credință a dobânditorilor împiedicând aplicarea acestui principiu.
3. Existența certificatului de atestare fiscală (art. 113 alin.5 Cod.proc.Fisc.)
Conform acestui text, actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin.4, sunt nule de drept.
Alineatul 4 prevede că pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin.2, inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidența organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal.
În speță, s-a invocat în esență încheierea ambelor contracte de vânzare-cumpărare contestate, fără a se fi respectat condiția respectivă, având în vedere că, deși terenul vândut se găsea în satul Pietrărie, . atestare fiscală aflate la dosarele notariale făceau referire la un teren din satul V., . reclamanților, acest aspect ar fi echivalent cu lipsa actelor respective și ar atrage nulitatea de drept a contractelor.
După cum s-a arătat în situația de fapt, ambele certificate au atestat că vânzătorii nu figurau în evidențele Primăriei Bârnova cu datorii fiscale, indiferent că era vorba despre impozit pe clădiri sau teren, de taxa auto, amenzi sau de cheltuieli judiciare.
Din punctul de vedere al acestei instanțe, condiția textului de mai sus a fost satisfăcută, în pofida existenței inadvertențelor pe care le-au sugerat reclamanții.
Astfel, indiferent că ar fi fost în satul Pietrărie sau V., este indubitabil că suprafața de teren vândută prin ambele contracte se găsește în . orice potențial vânzător avea obligația să prezinte la notar un certificat de atestare fiscală emis de Primăria acestei comune, care să confirme lipsa oricăror obligații fiscale față de acea unitate administrativ-teritorială, lucru care s-a întâmplat în speță.
Ținând cont de consensul general cu privire la apartenența terenului la satul Pietrărie, nu V., este foarte posibil și probabil ca adeverințele de rol agricol să conțină o eroare materială. La fel este cazul pentru cel de-al doilea certificat de atestare fiscală, deoarece actul aferent primului contract nu conține prevederi în acest sens, arătându-se doar . găsește jumătatea de hectar deținută de C. M..
Aceste erori nu atrag însă aplicabilitatea art.113 alin. 5 C.pr.fisc., deoarece acesta nu face referire nici la certificate de atestare fiscală emise special pentru terenul vândut, nici la adeverințe de rol agricol. Dacă în evidențele Primăriei terenul vândut este înregistrat în mod eronat într-un alt . problemă de acuratețe a acestor evidențe, dar împrejurarea nu ar trebui să influențeze existența și nivelul datoriilor vânzătorului.
Scopul urmărit de legiuitor prin reglementarea cauzei de nulitate respective este sancționarea restanțierilor la bugetele locale, prin blocarea tranzacțiilor imobiliare ale acestora până la achitarea tuturor restanțelor, indiferent de sursa de impozitare sau taxare. Certificatele nu sunt emise în considerarea terenurilor care se înstrăinează, ci în considerarea datoriilor pe care le-ar putea avea înstrăinătorii. Punctul evident de legătură între cele două aspecte este dat de împrejurarea că atunci când se vinde un teren din circumscripția unei Primării, ar fi de așteptat ca și acesta să fie una dintre sursele de impozitare la care se va referi certificatul, însă ceea ce interesează rămâne achitarea datoriilor, nu identitatea în sine a terenului.
Din perspectiva interesului protejat prin instituirea cauzei de nulitate, actele de vânzare-cumpărare atacate au respectat legea, eventuala eroare materială privind amplasamentul terenului neinfluențând această concluzie.
În egală măsură, chiar dacă s-ar descoperi că există probleme privind modul în care vânzătoarea și-ar fi declarat terenurile la direcția competentă din cadrul unității administrativ-teritoriale, această problemă ar privi doar aceste persoane și ar fi putut cel mult să împiedice la acel moment emiterea certificatului.
În consecință, instanța consideră că și acest motiv este neîntemeiat.
Pentru aceste considerente, instanța va respinge cererile reclamanților de anulare a [1] contractului de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007, autentificat la BNP P. M., încheiat între C. M. (prin mandatar R. G.) și Crașniuc G., căsătorit cu Crașniuc I., respectiv a [2] contractului de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007, autentificat la BNP M. R.-M. încheiat între Crașniuc G., Crașniuc I., M. A..
Subsecvent, va respinge și celelalte capete de cerere formulate de reclamanți, privind rectificarea cărții funciare și întabularea dreptului lor, cu mențiunea că această ultimă acțiune ar fi ridicat oricum probleme de inadmisibilitate, în condițiile în care nu se poate sesiza direct instanța cu o astfel de cerere, fără a fi cerut în prealabil acest lucru instituției competente.
În egală măsură, instanța va respinge și cererea de chemare în garanție a pârâților-reclamanți M., formulată în contradictoriu cu pârâții-chemați în garanție Crașniuc, ca fiind lipsită de obiect.
VI. Cheltuielile de judecată
În mod evident, va fi respinsă cererea reclamanților.
În ceea ce privește cheltuielile de judecătă reprezentând onorariu de avocat, pârâții M. au depus două chitanțe (nr.3 și 4/09.11.2011, în valoare de 1500 lei, respectiv 1000 lei) care fac referire la contractele de asistență juridică nr.74 și 75/09.11.2011, care au fost de asemenea depuse la dosar și în cuprinsul cărora se menționează că au fost încheiate pentru dosarele_/245/2011,_, respectiv pentru dosarul_/245/2012.
Cum ultimul dosar nu are legătură cu acesta (chiar dacă privește aceleași părți), nefiind dosar inițial sau format ca urmare a unei conexări sau disjungeri, ci o acțiune în constatare rectificare de carte funciară, separată de acesta, instanța va obliga reclamanții la plata către pârâții M. doar a sumei de 1500 lei.
Pârâții Crașniuc au atașat chitanțe onorarii avocat (f.62, în valoare totală de 1500 lei) în care sunt trecute numerele dosarului_/245/2012 și al dosarului acesta, astfel încât instanța va obliga reclamanții să le plătească această sumă.
VII. Situația martorei G. I.
Conform dispozițiilor art.199 Cod Procedură Civilă, dacă din cercetare reies bănuieli puternice de mărturie mincinoasă sau de mituire de martor, instanta va încheia proces-verbal și va trimite pe martor în fața autorităților penale.
Ținând cont de contradicțiile flagrante între declarația dată inițial în acest dosar și declarația dată la 18.11.2010 în dosarul penal nr._/245/2009 al Judecătoriei Iași, privind împrejurarea dacă a fost sau nu la notar împreună cu doamna M. la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007, autentificat la BNP M. R.-M., instanța consideră că aceasta trebuie să dea explicațiile pe care le-a oferit la ultimul termen sau alte explicații și în fața autorităților penale, care sunt mai în măsură să aprecieze asupra săvârșirii unei fapte prevăzute de legea penală.
În consecință, va fi întocmit procesul verbal prevăzut de textul antemenționat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților L. G. și L. V., ridicată de pârâții M. A. și M. F.-C..
Constată că este rămasă fără obiect excepția inadmisibilității, ridicată de pârâții Crașniuc G. și Crașniuc I..
Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții L. G. și L. V. (cu domiciliul ales în Iași, ., ..1, jud.Iași), în contradictoriu cu pârâții Răduna G. (domiciliat în Iași, ..122, ., ., jud.Iași), C. M. (domiciliată în Iași, ..122, ., ., jud.Iași), Crașniuc G. și Crașniuc I., privind anularea contractului de vânzare-cumpărare cu nr.964/09.05.2007, autentificat la BNP P. M..
Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții L. G. și L. V. (cu domiciliul ales în Iași, ., ..1, jud.Iași), în contradictoriu cu pârâții Crașniuc G. și Crașniuc I., respectiv M. A. și M. F.-C., privind anularea contractului de vânzare-cumpărare cu nr.4550/17.10.2007, autentificat la BNP M. R.-M..
Respinge ca neîntemeiate cererile formulate de reclamanți, privind rectificarea cărții funciare și întabularea dreptului lor de proprietate.
Respinge cererea reclamanților privind cheltuielile de judecată, ca neîntemeiată.
Obligă reclamanții L. G. și L. V. să achite pârâților Crașniuc G. și Crașniuc I. suma de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
Obligă reclamanții L. G. și L. V. să achite pârâților M. A. și M. F.-C. suma de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
În temeiul art.199 C.pr.civ., dispune sesizarea Parchetului de pe lângă Judecătoria Iași cu privire la martora G. I. și comunicarea procesului-verbal întocmit de instanță în acest sens.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 19.03.2013.
Președinte Grefier
Z.L.F.M. R.M.G.
Red/Tehnored Z.L.F.M.
8 ex./18.10.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2013/2013.... | Fond funciar. Sentința nr. 23/2013. Judecătoria IAŞI → |
|---|
