Servitute. Sentința nr. 22/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 22/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 22-10-2014 în dosarul nr. 23827/245/2013
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 22.10.2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: F. D. M.
GREFIER: B. A. M.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanții V. M. și V. D., în contradictoriu cu pârâta TRONFIN M., având ca obiect “servitute – constatare drept de trecere”.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc la termenul de judecată din data de 17.09.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 01.10.2014, 08.10.2014, respectiv 22.10.2014, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra prezentei acțiuni civile, reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași, la data de 26.07.2013, reclamantii V. D. și V. M. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta T. M. ca prin hotărârea instanța să constate existența unui drept de trecere al imobilului proprietatea reclamanților situat în Iași, ., casă de locuit, lipsit de acces la drumul public, pe o suprafață ce va fi stabilită în concret de un expert și a unui drept de trecere pentru utilități (apă rece, canalizare, gaz metan) care tranzitează o parte din terenul pârâtei, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, se arată că reclamanții au cumpărat imobilul din Iași, . la mijlocul anilor 1990, anterior deținând imobilul în chirie și că au folosit o suprafață de teren de 30 mp încă de la acel moment, exercitând o posesie continuă, publică, neîntreruptă sub nume de proprietar. De la data dobândirii dreptului de proprietate arată reclamanții că și-au exercitat dreptul de proprietate asupra acelui teren, achitând taxele și impozitele aferente imobilului, au efectuat reparații ale casei. În luna iunie 2013 au fost somați de B. Elesei B. în baza sentinței nr.954/2012 a Judecătoriei Iași pentru demolarea parțială a unui perete al casei și a unui gard și stabilirea unor limite ale proprietății, sentința fiind executată silit în favoarea creditoarei pârâte T. M., astfel că efectuându-se grănițuirea, terenul imobilul reclamanților este lipsit de acces la drumul public. Învederează reclamanții că sunt afectați în dreptul de liberă circulație, neputând intra și ieși din imobil fără a aduce atingere dreptului de proprietate al pârâtei T. M., care refuză să le permită accesul, iar rețelele utilitare tranzitează terenul pârâtei. Mai arată reclamanții că nu au modificat schița casei referitor la modul de acces ori la utilități, iar mutarea utilităților sau spargerea unui perete al casei nu este posibilă întrucât ar fi afectată rezistența clădirii, presupunând și costuri mari, iar prin admiterea acțiunii s-ar aduce un minim prejudiciu dreptului de proprietate al pârâtei.
În drept invocă dispozițiile art.617, 618, 621 NCC,
Au fost anexate cererii de chemare în judecată următoarele: împuternicire avocațială.
În procedura regularizării s-au depus precizări privind valoarea obiectului acțiunii, numele și adresa martorilor și s-au mai anexat următoarele înscrisuri:încheiere OCPI, sentința civilă nr.954/2012 a Judecătoriei Iași, raport de expertiză tehnică judiciară din dosarul nr._/245/2011, proces verbal de executare, contract de vânzare-cumpărare 322/1997.
Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, arătând că pentru a se solicita un drept de trecere trebuie îndeplinită condiția lipsei accesului la calea publică, reclamanții cer constatarea existenței unui drept, nu stabilirea unui drept de trecere, deși un astfel de drept nu a fost anterior stabilit prin hotărâre sau convenție. Mai arată că invocarea unei utilizări a acestei căi de acces nu se înscrie în disp.art.918, că între părți există o situație tensionată, că imobilul reclamanților avea ușă de intrare în locuință direct din . se învecinează peretele casei, reclamanții zidind această ușă. Astfel nu există loc înfundat sau lipsit de acces la calea publică. Arată pârâta că o astfel de servitute i-ar limita dreptul de proprietate și i-ar aduce prejudicii de natură materială și morală, îi este necesară pentru sine deschiderea la drumul public pentru a-și parca autoturismul în curte, iar stabilirea unei intrări comune nu poate subzista, întrucât ar menține o stare de încordare, violență și pericol pentru ea și familia sa. Mai arată că reclamanții au acces la canalul de apă și canalizare printr-o portiță separată de curte, instalația de gaz metan și firul de curent electric nu îi traversează proprietatea.
În drept, art.617 NCC.
În probarea apărărilor s-a solicitat proba cu interogatoriul pârâților, martori și înscrisuri, fiind anexate planșe foto, sentința nr.954/2012 a Judecătoriei Iași, raport de expertiză tehnică judiciară din dosarul nr._/245/2011, procură judiciară.
Reclamanții au depus răspuns la întâmpinare, reiterând considerentele acțiunii privitoare la lipsa dreptului de trecere și admisibilitatea acțiunii prin prisma disp.art.617 NCC.
Instanța a administra proba cu înscrisuri, planșe foto, interogatoriile reclamanților, proba testimonială cu audierea martorilor S. I., G. I., A. D. și proba cu expertiza tehnică topo-cadastrală și expertiza tehnică în construcții.
Analizând materialul probatoriu administrat în prezenta cauză, instanța reține următoarele:
În fapt, reclamanții V. D. și V. M. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului casă de locuit, amplasat în Iași ., compus din o cameră cu suprafață utilă de 38,31 mp și cotă indiviză de 45,07% din suprafața de folosință comună a imobilului, precum și dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuinței în suprafață de 64,45 mp, respectiv cotă indiviză de 45,07% din terenul potrivit Legii nr.112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat conform Legii nr.112/1995 înregistrat la Primăria Mun. Iași sub nr.322/1997 (f.32), cu releveul de la fila 28.
Pârâta T. M. este proprietara imobilului din Iași . din casă de locuit și teren categoria curți construcții în suprafață de 440 mp (f.18).
Din sentința civilă nr.954/2012 a Judecătoriei Iași și din raportul de expertiză care a stat la baza acesteia rezultă că imobilele construcții deținute de părți se află pe același lot de teren, construcția fiind o casă tip vagon cu două intrări, lotul de teren care excede suprafeței construite fiind întabulat pe numele pârâtei (f.53-55).
Din studierea situației anterior descrise se poate observa că în prezent construcția proprietatea reclamanților se află amplasată pe un teren din care au dobândit în proprietate, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat conform Legii nr.112/1995 înregistrat la Primăria Mun. Iași sub nr.322/1997 doar suprafața de 64,45 mp, respectiv cotă indiviză de 45,07% din terenul pe care este ridicată construcția (exclusiv amprenta la sol a construcției).
În drept, reclamanții invocă dispozițiile art. 617 NCC, referitoare la dreptul de trecere al proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică pe fondul vecinului său și ale art.621 NCC cu privire la dreptul de trecere pentru utilități.
Art. 617 C.civ., reglementând dreptul de trecere, dispune că: „proprietarul care nu are acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu, în asemenea condiții încât să se aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică”.
Astfel, dacă locul înfundat are ieșire la calea publică pe un drum care poate deveni practicabil cu efectuarea unor cheltuieli, textul art. 617 C.civ. nu își mai găsește aplicare. În acest caz este însă posibilă încheierea unui contract care să aibă ca obiect instituirea unei servituți de trecere și care să conducă astfel la limitarea convențională a dreptului de proprietate.
Instanța apreciază că diferențele de terminologie subliniate prin întâmpinare, în sensul că solicitarea constatării unui drept de trecere, și nu a stabilirii unui drept de trecere, nu are obiect, un astfel de drept nefiind recunoscut anterior în persoana reclamanților, nu sunt relevante, în condițiile în care, întemeindu-și acțiunea în baza art.617 NCC, este evident că reclamanții doresc recunoașterea în favoarea lor și în contradictoriu cu pârâta a dreptului de trecere, drept care, odată verificată îndeplinirea condițiilor textului, este recunoscut de legiuitor în mod imperativ, revenind instanței, după constatarea existenței situației premisă, doar sarcina de a stabili modalitatea de exercitare a acestui drept în condițiile alin.2 al textului, respectiv în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Din studierea concluziilor raportului de expertiză topo cadastrală expert R. T. L. (f.168 și urm.), instanța reține că amplasamentul construcției proprietatea reclamanților (schița de la fila 173) este pe latura de sud - est a terenului proprietatea pârâtei, învecinată cu .> Din planșele foto anexă la raportul de expertiză în construcții (f.164), rezultă că imobilul deținut de reclamanți este o casă de locuit care este alipită în partea de nord de casa pârâtei, în partea de est de un alt imobil construcție, pe latura de sud are un perete adiacent . latura de vest se învecinează cu terenul pârâtei.
Astfel, construcția proprietatea reclamanților face parte dintr-o casă tip vagon pe care tatăl reclamantului și al pârâtei, V. G., a cumpărat-o împreună cu terenul aferent de 440 mp, printr-un act sub semnătură privată în 1972 (f.153).
Sub imperiul legilor fostului regim, în împrejurări care nu fac obiectul prezentei cauze, atât casa cât și terenul au intrat în proprietatea statului, iar reclamanții pe de o parte și pârâta de cealaltă parte, au devenit titularii contractelor de închiriere nr.45 și nr.46 din 23.03.1976, conform mențiunilor din contractele de vânzare-cumpărare de la filele 160 și 161.
Ulterior, în persoana tatălui reclamantului și al pârâtei, numitul V. G., se reconstituie, în baza Legii 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 440 mp identificat în schița aferentă procesului verbal de punere în posesie (f.157).
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/11.06.1993 numitul V. G. vinde terenul pârâtei T. M., fiica sa (f.156). În planul de situație întocmit cu ocazia înstrăinării, parte integrantă din contract (f.158-159), sunt evidențiate doar două goluri de ușă ale casei tip vagon, a câte 90/210 m fiecare, situate pe latura dinspre curte a imobilului.
În anii 1997, respectiv 1998, atât reclamanții, cât și pârâta, dobândesc prin contracte de vânzare cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 partea din casa tip vagon pe care au deținut-o conform contractelor de închiriere, cu cotă indiviză din terenul constituind amprenta la sol a construcției (f.160, 161).
Din releveul anexă la contractul de vânzare-cumpărare al imobilului cumpărat de reclamanți (f.88) reiese că la data cumpărării imobilului acesta avea un singur gol de usă prevăzut spre curtea imobilului.
Din răspunsurile reclamanților la interogatorii și din declarația martorului S. I. rezultă că, inițial, imobilul dobândit de ei era prevăzut cu un gol de ușă în peretele adiacent străzii V., care ar fi fost acoperit la o dată neprecizată, ulterior afectării construcției în urma cutremurului din 1977 (f.78, 79, 100).
În același sens, al afectării imobilului în urma seismului, este înscrisul depus la fila 86, prin care Consiliul Popular al Mun. Iași comunică GIGCL Iași (fosta regie de gospodarire comunală și locativă) permisiunea de a reface zidul longitudinal dinspre curte al imobilului din ..
Din răspunsurile reclamanților la interogatorii și din declarațiile martorilor rezultă că încă din anii 1980 accesul către casa reclamanților se realizează prin curtea imobilului.
Astfel, se reține că până la data disocierii dreptului de proprietate asupra terenului și a construcției, odată cu reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea numitului V. G., imobilul în întregul său a avut ca proprietar Statul Român, care a închiriat casa tip vagon către doi chiriași diferiți, respectiv reclamanții pe de o parte și pârâta pe de altă parte. Din datele dosarului nu reiese că la momentul închirierii s-ar fi efectuat și o atribuire în folosință a terenului aferent curții, distinct pentru fiecare chiriaș, dimpotrivă probele administrate relevă o utilizare comună a curții de către reclamanți și pârâtă.
După dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului de către autorul pârâtei și apoi de către pârâtă, părțile au păstrat calitatea de chiriași asupra câte unei secțiuni din imobil, probele și pozițiile părților relevând aceeași utilizare comună a căii de acces către fiecare locuință, prin curtea comună.
Astfel, la data cumpărării imobilului de către reclamanții foști chiriași, imobilul avea un singur gol de ușă, spre curte, iar accesul către imobil era realizat prin această curte.
Din expertiza topo-cadastrală rezultă că imobilul proprietatea reclamanților nu beneficiază de un alt acces la calea publică decât prin traversarea curții proprietatea pârâtei.
Cu privire la împrejurarea că reclamanții ar putea obține acces la calea publică prin refacerea golului de ușă în peretele adiacent străzii V., instanța apreciază că o astfel de opțiune nu este probată ca fiind o posibilitate reală de acces și ar presupune modificări structurale ale imobilului cu schimbarea releveului imobilului față de configurația de la momentul cumpărării.
Astfel, concluzia expertizei în construcții efectuată în cauză este că la data expertizei imobilul reclamanților reprezintă un loc înfundat, fără acces la calea publică, iar refacerea golului de ușă care a existat anterior în peretele adiacent străzii V. presupune obținerea unei autorizații de construire, realizarea pe trotuar – teren proprietate publică a unor trepte pe care să se ajungă la nivelul cotei pardoselii, măsuri de consolidare stipulate de un expert atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice pentru domeniul A1 rezistență și stabilitate (bordare gol, refacere buiandrug), demers al cărui succes depinde de împrejurări exterioare voinței reclamanților, cu grad de probabilitate imposibil de stabilit în această procedură judiciară (inclusiv prin prisma adresei nr._/2014 comunicate la dosar de Municipiul Iași – Instituția arhitectului șef – Serviciul Urbanism – fila 200), cu atât mai mult cu cât datele dosarului converg spre ideea că decizia umplerii fostului gol de ușă a venit pe fondul afectării imobilului la seismul din 1977, având la bază considerente privind siguranța construcției.
Mai mult, un astfel de demers ar presupune o sarcină excesivă pentru reclamanți având în vedere configurația imobilului la data cumpărării și împrejurările în care au cumpărat imobilul, respectiv faptul că, folosindu-l încă din anul 1976, l-au accesat permanent prin curtea ajunsă în proprietatea pârâtei.
Or, scopul dispoziție cuprinsă în art.617 NCC este acela de a asigura exercitarea plenară a dreptului de proprietate, drept pe care proprietarul unui loc lipsit de acces la calea publică este îndreptățit să îl exercite printr-o limitare legală a dreptului vecinului său, acesta din urmă fiind obligat să îi asigure accesul.
În speță, imobilul în configurația cumpărată de reclamanți nu avea nici la data cumpărării și nu are nici în prezent acces la calea publică, iar o eventuală intervenție a reclamanților cu privire la peretele adiacent străzii V., efectuată într-o perioadă în care aceștia erau chiriași, a beneficiat cel puțin de acceptul tacit al proprietarului de atunci, Statul român prin autoritățile locale, neputând fi reținută o culpă a reclamanților în eliminarea căii de acces directe, cu atât mai mult cu cât din înscrisul de la fila 86 rezultă fără tăgadă că după seismul din 1977 imobilul a suferit modificări structurale având la bază considerente privind siguranța construcției.
Prin urmare, constatând faptul că imobilul reclamanților reprezintă un loc înfundat în accepțiunea art.617 NCC, dreptul de trecere al acestora pe fondul învecinat fiind recunoscut de legiuitor în mod imperativ, revine instanței, după constatarea existenței acestui drept în favoarea fondului dominant, sarcina de a stabili modalitatea de exercitare a acestui drept în condițiile alin.2 al textului, respectiv în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Observând variantele de acces prezentate de expertul topo cadastral, instanța apreciază că, față de destinația suprafeței din varianta a doua propusă de expert, în sensul că acea suprafață este folosită de însăși pârâta T. M. drept cale de acces la propriul imobil, instanța apreciază că stabilirea exercitării dreptului de acces al pârâților pe suprafața de 21 mp delimitată de punctele 1,19,18,16 în schița anexă 3 la raportul de expertiză tehnică judiciară topografică este modalitatea care aduce o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit, nefiind împietat sub nici o formă dreptul de proprietate al pârâtei, care va putea folosi . ca și în prezent, respectiv cale de acces.
În privința aspectelor legate de o stare conflictuală existentă între părți, instanța apreciază că, chiar dacă această stare conflictuală ar depăși cadrul litigiului tranșat prin prezenta hotărâre, aceasta nu poate fi reținută drept motiv de respingere a acțiunii reclamanților, orice drepturi personale sau patrimoniale ale pârâtei care ar fi afectate printr-un comportament al reclamanților având căi specifice de apărare, fără a putea condiționa recunoașterea dreptului de trecere.
Cu privire la dreptul de trecere pentru utilități, deși pârâta susține că asigură accesul reclamanților la căminul de apă și că instalația de gaz metan nu are legătură cu proprietatea ei, instanța reține că atât din susținerile concordante ale părților, cât și din planșele foto existente la dosar (f.43-47 planșe depuse de pârâtă, f.80-82 planșe depuse de reclamanți) rezultă faptul că apa și canalizarea aferente imobilului reclamanților sunt racordate la un cămin de apă comun, care se află pe proprietatea pârâtei, iar țeava de gaz care deservește imobilul reclamanților se înscrie pe linia proprietății pârâtei, pe care o traversează pe deasupra gardului care delimitează terenul pârâtei de trotuarul străzii V. (f.44).
Astfel, în considerarea disp.art.621 NCC, reține că pârâta este obligată să permită trecerea pe terenul său, pe traseul actual, a rețelelor pentru utilitățile reprezentând conducte de apă, canalizare și gaz ce deservesc imobilul reclamanților
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, având în vedere admiterea acțiunii reclamanților, în baza art.453 NCPC va obliga pârâta la plata către aceștia a sumei de 1111,5 lei, compusă din taxă timbru și partea din onorariile experților achitată de reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea formulată de reclamanții V. D. (CNP_) și V. M. (CNP_), ambii cu domiciliul în Iași, ., jud. Iași, în contradictoriu cu pârâta T. M., cu domiciliul în Iași, ., jud. Iași.
Constată că reclamanții au un drept de trecere pe terenul pârâtei din . înscris în CF_ a Municipiului Iași și dispune ca exercitarea acestui drept să se efectueze pe suprafața de 21 mp delimitată de punctele 1,19,18,16 în schița anexă 3 la raportul de expertiză tehnică judiciară topografică.
Constată că reclamanții au un drept de trecere pentru utilități pe terenul pârâtei din . înscris în CF_ a Municipiului Iași și obligă pârâta să permită trecerea prin fondul său, pe traseul actual, a rețelelor edilitare reprezentând conducte de apă, canalizare și gaz ce deservesc imobilul reclamanților din Iași, ..
Obligă pârâta la plata către reclamanți a sumei de 1111,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Iași.
PREȘEDINTEGREFIER
F. D. MariaBerbece A. M.
FDM/BAM/26.02.2015
| ← Fond funciar. Sentința nr. 7560/2014. Judecătoria IAŞI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2014/2014.... → |
|---|
