Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 9143/2015. Judecătoria IAŞI

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 22.06.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, din lipsă de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru azi, 06.07.2015, când a hotărât:

INSTANȚA,

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași la data de 15.10.2014 sub nr._, reclamanta . a solicitat, în contradictoriu cu pârâta ., pronunțarea unei hotărâri prin care pârâta să fie obligată la plata sumei de 110.396 lei reprezentând chirie neachitată în perioada mai 2013-martie 2014.

În fapt, reclamanta a arătat că prin contractul nr. 58/08.07.2011, prelungit prin actele adiționale încheiate în 2013 și 2014, reclamanta a închiriat pârâtei spațiul în suprafață de 531,81 mp situat în mun. Iași, .-13, pentru desfășurarea activității de comerț. Valoarea chiriei a fost stabilită la 10.036 lei lunar. În perioada mai 2013-martie 2014 reclamanta a emis facturi fiscale în valoare totală de 110.396 lei care, deși au fost însușite de pârâtă nu au fost achitate de aceasta. Conform art. 8 din contractul de închiriere încheiat de părți plata chiriei este scadentă până la data de 10 a lunii, pentru în curs.

În drept, s-au invocat prevederile art. 148-153, 194 N.C.p.c.

Acțiunea a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3313 lei.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, precum și cerere reconvențional, prin care a cerut obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 289.435,84 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații strict necesare, executate de pârâta-reclamantă, pentru aducerea spațiului închiriat în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost închiriat. În motivare, s-a arătat că la data preluării spațiului în discuție de pârâta-reclamantă acesta se afla într-o stare de degradare avansată, nefiind funcțional de ani de zile. Rețeaua electrică, precum și cea de apă-canal erau dezafectate, nu existau instalații și obiecte sanitare, tâmplăria și geamurile erau distruse, pereții prezentau igrasie, pavajul era crăpat sau lipsea pe porțiuni întinse. Deoarece spațiul necesita efectuarea de urgență a unor reparații de strictă necesitate pârâta a cerut reclamantei aprobarea unor lucrări de reabilitare: schimbarea tâmplăriei interioare și exterioare, montarea de calorifere și conducte de alimentare, refacerea instalației electrice interioare, refacerea instalațiilor sanitare, finisaje interioare complete. Pârâta-reclamantă a estimat valoarea lucrărilor la 120.000 euro și a solicitat ca până la finalizarea lor să nu plătească chirie. Deoarece reabilitarea spațiului nu putea fi începută înainte de obținerea avizelor și autorizațiilor de construire, la nivelul lunii aprilie 2012 nu erau finalizate decât lucrările la tâmplăria exterioară, restul spațiului nefiind încă funcțional. Cu toate că urmau a se efectua restul lucrărilor reclamanta a început, din luna aprilie 2012, să emită facturi de plată a chiriei. Potrivit art. 9 lit. a din contractul de închiriere reclamanta s-a obligat să predea spațiul comercial în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost închiriat, iar potrivit art. 9 lit. b să execute reparațiile strict necesare care, conform prevederilor legale, nu sunt în sarcina chiriașului. Întrucât reclamanta nu și-a îndeplinit aceste obligații iar spațiul era în stare de degradare avansată pe parcursul derulării contractului pârâta a fost în imposibilitate de a desfășura vreo activitate executând, până la mijlocul anului 2013, doar lucrările de reparații ce cădeau în sarcina reclamantei. În consecință, pârâta invocă excepția de neexecutare a contractului, solicitând respingerea acțiunii reclamantei.

Prin cererea reconvențională pârâta-reclamantă a arătat că, întrucât a efectuat, cu acordul reclamantei-pârâte, lucrările de reparații ce cădeau, potrivit legii și contractului, în sarcina acesteia din urmă, a cerut acesteia restituirea sumei de 2899.435,84 lei, cerere ce a fost respinsă de Consiliul de Administrație al reclamantei, care a indicat și faptul că o compensare a datoriilor reciproce nu era permisă de clauzele contractuale. Pârâta apreciază că lucrările pe care le-a efectuat nu sunt dintre cele prevăzute de art. 10 lit. b sau c din contract, care ar cădea în sarcina sa, ci lucrări de strictă necesitate, menite a aduce spațiul în stare corespunzătoare de întrebuințare, potrivit destinației pentru care a fost închiriat. Art. 10 lit. b din contract prevedea expres că locatarul este obligat să execute la timp și în bune condiții, pe cheltuiala sa, reparațiile de întreținere, interioare și exterioare ce se impun. În sarcina sa erau, așadar, doar reparațiile locative, a căror necesitate rezulta din folosința obișnuită a bunului, iar nu reparațiile capitale, menite să aducă bunul în stare de funcționare. Dacă reclamanta apreciază că în categoria lucrărilor prevăzute la art. 16 intră și acelea de strictă necesitate, executate de pârâtă, care cădeau în sarcina reclamantei și care nu pot fi compensate cu chiria, atunci această clauză urmează a fi considerată ca nescrisă, conform art. 1826 lit. d N.C.civ.

Întrucât pârâta-reclamantă nu a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru pusă în vedere de instanță, la termenul din data de 11.05.2015 a fost admisă excepția netimbrării cererii reconvenționale, dispunându-se anularea, ca netimbrată, a acestei cereri (f.161).

A fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând actele și lucrările cauzei, instanța constată următoarele:

Prin contractul nr. 58/08.07.2011, prelungit prin actele adiționale încheiate în 2013 și 2014, reclamanta . calitate de locator, a închiriat pârâtei ., în calitate de locatar, spațiul în suprafață de 531,81 mp situat în mun. Iași, .-13, pentru desfășurarea activității de comerț, birouri, cabinete medicale, fitness. Valoarea chiriei a fost stabilită la 10.036 lei lunar. În perioada mai 2013-martie 2014 reclamanta a emis facturi fiscale în valoare totală de 110.396 lei, care nu au fost achitate de pârâtă.

Pârâta, pentru a justifica neplata chiriei solicitate prin acțiune, a invocat excepția de neexecutare a contractului, arătând că la data preluării spațiului în discuție acesta se afla într-o stare de degradare avansată, nefiind funcțional de ani de zile. Rețeaua electrică, precum și cea de apă-canal erau dezafectate, nu existau instalații și obiecte sanitare, tâmplăria și geamurile erau distruse, pereții prezentau igrasie, pavajul era crăpat sau lipsea pe porțiuni întinse. Deoarece spațiul necesita efectuarea de urgență a unor reparații de strictă necesitate pârâta a cerut reclamantei aprobarea unor lucrări de reabilitare: schimbarea tâmplăriei interioare și exterioare, montarea de calorifere și conducte de alimentare, refacerea instalației electrice interioare, refacerea instalațiilor sanitare, finisaje interioare complete. Deoarece reabilitarea spațiului nu putea fi începută înainte de obținerea avizelor și autorizațiilor de construire, la nivelul lunii aprilie 2012 nu erau finalizate decât lucrările la tâmplăria exterioară, restul spațiului nefiind încă funcțional. Cu toate că urmau a se efectua restul lucrărilor reclamanta a început, din luna aprilie 2012, să emită facturi de plată a chiriei. Arată pârâta că potrivit art. 9 lit. a din contract reclamanta, în calitate de locator, avea obligația de a preda spațiul în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost închiriat, precum și să execute reparațiile strict necesare care, conform prevederilor legale, nu sunt în sarcina chiriașului. Aceste obligații revin locatorului și în baza art. 1420, 1421 și 1425 C.civ. din 1864, aplicabil speței potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului cod civil („contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”).

Instanța învederează însă că, pentru a se putea invoca excepția de neexecutare a contractului este necesar ca obligațiile celor două părți să fie reciproce. Or, pentru a justifica neplata chiriei aferente perioadei mai 2013-martie 2014 pârâta invocă neexecutarea, de către reclamantă, a unor obligații contractuale la nivelul anului 2011. Prin urmare, condiția reciprocității obligațiilor nu este îndeplinite întrucât, în cazul obligațiilor succesive, această condiție implică și o corespondență temporală a celor două obligații. Or, așa cum rezultă din întâmpinarea pârâtei, în perioada pentru care se solicită plata chiriei spațiul închiriat fusese adus în stare de exploatare, astfel că pârâta nu mai poate invoca, pentru această perioadă, imposibilitatea de folosire a spațiului datorată reclamantei. De altfel, pentru perioade anterioare, cât timp spațiul nu putea fi încă folosit, pârâta a plătit chiria, așa cum chiar ea indică în întâmpinare.

De asemenea, este neplauzibil ca pârâta să fi acceptat încheierea contractului de închiriere, cu un cost lunar semnificativ al chiriei, fără a fi cunoscut situația spațiului închiriat, mai ales că pârâta este o societate comercială din Iași, locul unde se află spațiul închiriat. Iar potrivit art. 10 lit. b din contract locatarul este obligat să execute la timp și în bune condiții, pe cheltuiala sa, reparațiile de întreținere, interioare și exterioare ce se impun. Sunt menționate expres în cuprinsul acestei clauze contractuale reparația tencuielii pe întreaga suprafață a spațiului închiriat, igienizare, reparația ușilor, ferestrelor, dușumelelor, parchetului, gresiei, instalației de apă, gaze, instalației electrice. În realitate art. 10 lit. b din contractul de închiriere încheiat de părți instituie două obligații pentru pârâta-locatoare: una este cea comună de efectuare a reparațiilor locative obișnuite, decurgând din folosința normală a bunului închiriat, iar cea de-a doua este de a realiza lucrările de reparații expres menționate, anterior redate, care, în mod evident, exced noțiunii de reparații locative, dar, prin acordul părților, au fost puse în mod expres în sarcina pârâtei. Conflictul dintre art. 9 lit. a, care obligă reclamanta să predea spațiul comercial în stare corespunzătoare destinației pentru care a fost închiriat, și prevederile art. 10 lit. b din contract va fi soluționat acordând preferință dispozițiilor celui din urmă articol întrucât art. 9 lit. a nu face decât să reproducă dreptul comun în materie de locațiune (art. 1421 C.Civ, potrivit căruia locatorul trebuie să predea lucrul în așa stare încât să poată fi întrebuințat”), dar părțile pot, prin convenția lor, să deroge de la dispozițiile comune, ceea ce au și făcut prin inserarea în contract a prevederilor art. 10 lit. b, care instituie o obligație mult mai precisă în sarcina pârâtei-locatoare, în legătură cu bunul despre a cărui stare la momentul încheierii contractului se prezumă că avea cunoștință și, cu toate acestea, a acceptat ca acest contract să-și producă efectele de îndată. De altfel, tocmai în considerarea faptului că pârâta nu putea folosi efectiv spațiul închiriat de îndată reclamanta a acordat acesteia o scutire pe termen de 3 luni de la plata chiriei.

Chiar dacă pârâta ar putea avea dreptul la restituirea, de către reclamantă,a costului investițiilor realizate în spațiul închiriat, de care va beneficia pe viitor reclamanta și pentru efectuarea cărora aceasta și-a dat acordul, cererea reconvențională a pârâtei a fost anulată ca netimbrată. Întrucât valoarea acestor îmbunătățiri, pretinsă de pârâtă, a fost contestată de reclamantă, nu poate opera nici compensația, creanța pârâtei neavând caracter cert și lichid. Creanța pârâtei față de reclamantă, contestată de aceasta din urmă, ar fi putut dobândi un astfel de caracter doar în urma analizării fondului cererii reconvenționale, nu și ca simplă apărare în întâmpinare (de altfel nici nu s-a invocat compensația în cadrul întâmpinării), ceea ce implica însă timbrarea cererii reconvenționale, lucru pe care pârâta nu l-a făcut.

Având în vedere cele anterior expuse instanța, în baza art. 969 și 1429 C.civ din 1864 și art. 3 și 10 din contractul de închiriere nr. 58/08.07.2011, va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 110.396 lei cu titlu de contravaloare restantă a chiriei aferentă perioadei mai 2013-martie 2014.

Instanța va lua act de faptul că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite acțiunea formulată de reclamanta ., cu sediul în Iași, ., J_, în contradictoriu cu pârâta ., CUI_, cu sediul în loc. P. Iloaiei, . 3-4 (5), ., .> Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 110.396 lei, cu titlu de contravaloare restantă chirie aferentă perioadei mai 3013-martie 2014, datorată în baza contractului de închiriere nr. 58/08.07.2011 și a actelor adiționale la acesta.

Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, eventuala cerere de apel urmând a fi depusă la Judecătoria Iași.

Pronunțată în ședință publică azi, 06.07.2015.

Președinte, Grefier,

P. Ș. A. C. D. C.

Red.:P.Ș.A.

06.10.2015/4ex.