Revendicare imobiliară. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2015/2015 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 13-10-2015 în dosarul nr. 11525/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._ Cod operator: 3171
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2015
Ședința publică de la 13 Octombrie 2015
Completul constituit din:
Președinte: C. E. D.
Grefier:D. V.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta-pârâtă N. M. în contradictoriu cu pârâții-reclamanți A. C., A. M., A. F., A. P. și cu pârâții din cererea reconvențională: N. M., T. TEODORR, N. V., N. E. având ca obiect revendicare imobiliară obligație de a face, drept retenție, pretenții.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 15.09.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea hotărârii pentru 29.09.2015, ulterior pentru 06.10.2015, apoi pentru astăzi 13.10.2015, când în aceeași compunere, a hotărât:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 14.05.2014 reclamanta N. M. în contradictoriu cu pârâții A. C., A. M., A. F., A. (A.) P. a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâților să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie ca proprietar exclusiv, terenul în suprafață de 1064 mp situat în intravilanul satului Slobozia, ., compus din suprafața de 600 mp situată în tarlaua nr. 23, . de 464 mp situată în tarlaua 23, . și coproprietar, două construcții reprezentând casă de locuit și șură, edificate pe acest teren de părinții săi înainte de a deceda, dar neînregistrate pe rol la Primăria Voinești, să oblige pârâții, pe cheltuiala lor să procedeze la ridicarea lucrărilor de construcție realizate de aceștia fără autorizație și cu rea credință pe terenul revendicat de ea prin prezenta acțiune, iar în subsidiar, în cazul în care pârâții vor refuza să ridice lucrările, să fie autorizată să le ridice ea pe cheltuiala pârâților.
În motivare, reclamanta a arătat în esență următoarele: terenul a fost în proprietatea părinților săi, N. N. și N. E.. După decesul acestora a introdus în instanță o acțiune la Judecătoria Iași, având ca obiect partajul succesoral al bunurilor rămase de la defuncții săi părinți N. N. și N. E.. Cauza a fost înregistrată sub nr._/245/2009, în acel dosar judecându-se cu frații săi: T. T., N. E., N. V. și N. M., iar dosarul de partaj s-a soluționat la 03.07._ prin sentința civilă nr._, sentință ce a devenit irevocabilă prin nerecurare.
De asemenea, reclamanta a mai invocat faptul că, la data de 21.05.2009 pârâtul A. C. a încheiat cu o parte din frații săi o zdelcă cu privire la terenul de 1064 mp revendicat de aceasta, că terenul de 1064 mp a fost luat în stăpânire de fratele său A. C. împreună cu familia sa de la fratele său N. V.. Ulterior, neputând să obțină pe cale amiabilă semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pârâtul A. C. s-a adresat instanței de judecată, solicitând ca în temeiul înscrisului denumit zdelcă să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare a terenului de 1064 mp. Acțiunea introdusă de numitul A. C. a făcut obiectul dosarului nr._ și a fost respinsă prin sentința nr._/28.09.2011 a Judecătoriei Iași și prin Decizia nr. 287/08.02.2013 a Tribunalului Iași.
Deși instanțele au constatat irevocabil ca pârâtul A. C. nu are drept de proprietate asupra terenului revendicat, acesta împreună cu ceilalți pârâți continuă să îl ocupe și în prezent, în mod abuziv și fără drept, împiedicând-o să intre în posesia bunului ce i-a fost atribuit de instanță. Mai precizează că după ce au luat în stăpânire în mod abuziv terenul revendicat, pârâții au procedat la edificarea pe acest teren a unor lucrări de construcții, fără autorizațiile necesare și cu rea-credință. În ceea ce privește reaua credință a pârâților, arată că pe parcursul edificării respectivelor lucrări de construcție i-a notificat pe pârâți în nerepetate rânduri, atrăgându-le atenția asupra faptului că nu sunt proprietari ai terenului, nu au autorizațiile cerute de lege și ea nu și-a dat acordul ca ei să realizeze respectivele lucrări de construcție. În ciuda notificărilor repetate pârâții au continuat lucrările, însă au fost opriți de către organele de poliție ca urmare a plângerilor formulate de către aceasta.
În drept și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.480 din vechiul Cod Civil, art. 563 Cod Civil, art. 494 teza finală din vechiul Cod Civil, art. 582 alin. 1 lit. b Cod Civil.
În probațiune a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților, proba testimonială.
În cadrul acțiunii, reclamanta a formulat cerere de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru, în temeiul art. 6 lit. d, art. 8 din OG 51/2008.
Prin încheierea de ședință din data de 01.07.2014 instanța a dispus scutirea reclamantei de la plata taxei de timbru în cuantum total de 4716,76 lei datorată pentru acțiunea formulată (f.89,90 ds).
În conformitate cu dispozițiile art. 201 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a dispus comunicarea cererii introdutive și a înscrisurilor doveditoare către pârâți.
Pârâții A. C., A. M., A. F., A. P., au formulat întâmpinare (f.93 ds )prin care au solicitat admiterea în parte a acțiunii și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În întâmpinare pârâții A. C., A. M., A. F., A. P. au invocat excepția lipsei coparticipării procesuale obligatorii, motivat de faptul că nu există în calitate de reclamanți alături de petentă și ceilalți coproprietari ai imobilului. Apreciază că reclamanta nu poate suplini lipsa acestora, voința juridică a pârâților trebuind a fi clar exprimată în acțiunea în revendicare; față de acest aspect, acțiunea reclamantei este afectată de nerespectarea principiului coparticipării active în acțiunea în revendicare.
Pârâții precizează că revendicarea casei de locuit construită de bătrâni, nu este fondată. Prin sentința civilă nr._/03.07.2013 a Judecătoriei Iași, definitivă, de pe urma defuncților părinți nu au rămas bunuri imobile, acestea fiind demolate de către un coproprietar. Pârâții mai învederează faptul că la data de 21.05.2009 au încheiat și cu reclamanta actul juridic intitulat zdelcă, prin care moștenitorii au înstrăinat o casă de locuit împreună cu suprafața de 72 mp, construită din furci și vălătuci, un grajd în suprafață de 32 mp, construit din același material și suprafața de 1064 mp teren intravilan. Fiica N. M. nu este semnatara convenției din 21.05.2005, însă la data de 27.02.2012, prin declarația autentificată sub nr. 864/27.02.2012 la Biroul Notarului C. Ș. și Asociații, ea recunoaște ca fiindu-i opozabilă zdelca încheiată de către ceilalți moștenitori, primind suma de 5000 lei, reprezentând parte din prețul imobilului vândut. Prețul acestei vânzării a fost stabilit si plătit -_ lei- la momentul încheierii contractului. Terenul provine din titlul de proprietate nr._/14.06.1994, eliberat pe numele autorului pârâților, N. T. N.. Reclamanta N. M., prin sentința civilă nr. 1023/2013 a Judecătoriei Iași, a devenit proprietara terenului înstrăinat anterior prin zdelcă, iar acum invocă lipsa semnăturii acesteia și reaua credință a pârâților, puși în posesie chiar de ea. La momentul încheierii înscrisului intitulat zdelcă, în vigoare erau dispozițiile Codului civil de la 1865. Potrivit disp. art. 998 Codul civil din 1865, orice faptă a omului care cauzează altuia prejudiciu obligă pe acela din a cărui greșeală s-a ocazionat a-l repara. Reclamanta care a semnat înscrisul și care a pus în posesie pe pârâți nu poate invoca reaua credință a acestora, invocând de fapt propria turpitudine, reclamanta nu poate obține concursul instanței de judecată pentru ridicarea lucrărilor de construcție, motivat de faptul că pârâții ar fi de rea credință. Pârâții au arătat acțiunea urmărește tocmai îmbogățirea reclamantei, are caracter speculativ.
Pârâții solicită admiterea în parte a cererii de chemare în judecată, în sensul revendicării terenului, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În dovedire pârâții au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei, proba testimonială, cu doi martori.
În temeiul art. 223 alin. 3 Cod procedură civilă pârâții au solicitat judecata în lipsă.
La data de 07.08.2014, pârâții A. C., A. M., A. F., A. P. au formulat cerere reconvențională în contradictoriu cu reclamanta și cu pârâții N. M., T. T., N. V., N. E., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunță să dispună obligarea pârâților la plata sumei de 99.120 lei reprezentând valoarea avansată prin zdelca încheiată la 21.05.2009 și îmbunătățirile aduse imobilului din momentul punerii în posesie și până la momentul introducererii cererii de chemare în judecată; instituirea unui drept de retenție asupra imobilului, până la plata sumelor solicitate în prezenta acțiune; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acestor solicitări pârâții reconvenienți au invocat în esență următoarele:
La data de 21.05.2009 au încheiat zdelca cu pârâții prin care au înstrăinat o casă de locuit în suprafață de 72 mp, construită din furci și vălătuci, un grajd în suprafață de 32 mp, construite din același material și suprafața de 1064 mp teren intravilan. Terenul este situat în proximitatea imobilelor. Au stabilit ca prețul vânzării să fie de 38.000 lei, sumă pe care vânzătorii au predat-o către cei patru pârâți la momentul încheierii contractului. În privința terenului, se precizează că acesta provine din titlul de proprietate nr._/14.06.1994, eliberat pe numele autorilor pârâților. Fiica N. M. nu este semnatara convenției din 21.05.2005, însă la data de 27.02.2012, prin declarația autentificată sub nr. 864/27.02.2012 la ea recunoaște ca fiindu-i opozabilă zdelca primind și suma de 5000 lei, reprezentând parte din prețul imobilului vândut.
La data de 22.10.2009, la cererea pârâților este eliberat certificatul de moștenitor nr. 152, autentificat BNP C. Ș. și Asociații, după defunctul N. T. N..În calitate de moștenitori ai defunctului sunt individualizați N. E., N. V., N. M., N. M. și Nechițel E..
Prin sentința civilă pronunțată în dosarul civil nr._, acțiunea, prin care s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este respinsă irevocabil.
În plan secund, pârâta N. M. formulează cerere de chemare în judecată pentru dezbaterea succesiunii de pe urma defunctului N. N., cerere ce formează obiectul dosarului civil nr._/245/2009. Prin sentința civilă nr._/2013, irevocabilă prin nerecurare, Judecătoria Iași a admis în parte cererea de chemare în judecată și a constatat faptul că de pe urma defunctului N. N., decedat la 10.11.2001, au rămas în calitate de moștenitori: N. E., în calitate de soție supraviețuitoare, N. V., N. M., N. M., Nechițel E., în calitate de descendenți. La data de 21.10.2010, decedează N. E., în urma căreia au rămas în calitate de moștenitori: N. M., N. V., Nechițel E., T. T., N. M., în calitate de descendenți.
La momentul încheierii înscrisului intitulat zdelcă erau în vigoarea dispozițiile Codului de la 1865. Pârâții care au semnat înscrisul și nu sunt de acord cu perfectarea actelor de vânzare cumpărare în formă autentică și sunt obligați la dezdăunare pentru prejudiciul suferit, atât în privința sumelor de bani avansate, cât și în ceea ce privește valoarea reală pe care la acest moment o are imobilul asupra căruia s-au făcut numeroase investiții. Se precizează că moștenitorii defunctei N. E. au preluat obligațiile acesteia prin acceptarea moștenirii fără rezerve.
Prin expertiza extrajudiciară efectuată de către expertul Tomm T., valoarea imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare (zdelca) este de_ lei și_ lei, reprezentând îmbunătățiri aduse imobilului la momentul punerii în posesie și până la data introducerii prezentei cereri. Deși pârâții trebuiau să respecte convenția, aceștia nu înțeleg să facă acest lucru, fiind răspunzători pentru fapta proprie de a nu continua formalitățile de vânzare.
În privința capătului de cerere privind dreptul de retenție, pârâții reconvenienți solicita a avea în vedere faptul că sumele ce rezultă din convenția de vânzare zdelcă au legătură directă cu imobilul asupra căruia invocă acest drept de retenție și solicită ca instanța de judecată să instituie în favoarea lor acest drept, până la achitarea tuturor sumelor datorate.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 998 Cod Civil, art. 2495 din NCPC, art. 453 cod procedură civilă.
Cererea reconvențională și întâmpinarea a fost comunicată reclamantei și pârâților din reconvențională.
La data de 25.08.2014 reclamanta N. M. a formulat răspuns la întâmpinarea pârâților iar la 03.09.2014 a formulat întâmpinare la cererea reconvențională .
Prin răspunsul la întâmpinare reclamanta a învederat că este nefondată excepția lipsei coparticipării procesual pasive față de dispozițiile art.643 Cod civil, că are calitatea de coproprietar la celor două construcții ce au fost edificate de părinții săi. Existența construcțiilor este recunoscută și de pârâți.
Cu privire la construcțiile de pe teren s-au adus următoarele precizări: pe parcursul vieții părinților reclamantei aceștia au edificat trei construcții: a) o casă de locuit edificată în anul 1965 demolată de fratele său N. V. în vara anului 2009 motiv pentru care la masa succesorală s-a adus valoarea acestei case fapt reținut în Sentința civilă nr._/03.07.2013. Imobilul nu a fost menționat în Zdelcă deoarece fratele său N. V. s-a înțeles cu pârâții să demoleze această construcție lucru pe care l-a și făcut în vara anului 2009. Reclamanta a precizat că nu această construcție face obiectul cererii sale deoarece ea este demolată; b) o anexă gospodărească – șură/grajd- construită în anul 1972 cu suprafață menționată în zdelcă de 32 mp, estimată de reclamantă la 15 mp. Această construcție nu a fost declarată la Primăria și în rol dar ea există; c) o a doua casă edificată de părinții săi în anul 1991 menționată în zdelcă ca având suprafața de 72 mp, aproximată de reclamantă la 50 mp, de asemenea nedeclarată de părinții săi la Primăriar. Aceste două construcții nefiind înscrise în rolul fiscal nu s-au putut include în masa succesorală.
S-a mai arătat că pârâții fac o . afirmații necorespunzătoare deoarece zdelca nu a avut ca efect înstrăinarea vreunei suprafețe de teren ci a dat naștere doar la drepturi de creanță; reclamanta nu a pus pe pârâți în posesie deoarece ea nu a fost de față la întocmirea zdelcii fapt atestat de martorii audiați, reclamanta nu dorește să obțină imobilul edificat de pârâși fără drept ci dimpotrivă dorește ridicarea acestuia.
În dovedire s-au anexat înscrisuri și s-a solicitat audierea martorului G. I..
Prin întâmpinarea la cererea reconvențională s-a solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere pentru următoarele motive:
În ceea ce privește suma de_ lei, reprezentând lucrări de îmbunătățire, se precizează că nu se poate vorbi de lucrări de îmbunătățire, motivat de faptul că în vara anului 2009 N. V. a demolat complet construcția edificată de autorii săi, ca urmare pârâții reclamanți nu aveau ce să mai îmbunătățească, că în locul construcției demolate pârâții-reclamanți au efectuat lucrări de edificare a unei construcții complet noi, începând cu lucrări de fundație și continuând cu alte lucrări, că singura legătură dintre imobilul edificat de către defuncți și lucrările de construcție efectuate de către pârâții reclamanți fiind aceea că s-au ridicat pe același amplasament. Se precizează că aceste două construcții nu au coexistat niciodată în timp, că lucrările pârâților-reclamanți au început după dispariția completă a vechiului imobil. Aceste lucrări noi, evaluate de către expert la suma de_ lei au fost efectuate fără drept, fără autorizații legale și fără acordul său, deși notificat să sisteze lucrările. Pârâții-reclamanți sunt constructori de rea credință și nu pot emite nicio pretenție pentru contravaloarea lucrărilor efectuate. Reclamanta a precizat că nu dorește să preia construcțiile ridicate de către pârâții-reclamanți fără acordul său și solicită ca instanța să-i oblige pe aceștia să ridice aceste construcții și să restituie terenul liber, așa cum era când a fost preluat de către pârâții-reclamanți.
Cu privire la suma de 38.320 lei, reclamanta arată că răspunderea delictuală nu poate fi invocată atunci când raporturile juridice dintre părți sunt reglementate prin contract încheiat de acestea, ca urmarea solicitarea pârâților-reclamanți ca în temeiul art. 998 din Codul Civil să fie despăgubiți cu suma de_ lei este nefondată. Dacă pârâții-reclamanți invocă o răspundere contractuală, întemeiată pe zdelca din 21.05.2009, invocă excepția prescripției tuturor drepturilor de creanță născute prin întocmirea înscrisului numit zdelcă. Prin zdelcă nu s-a acordat un termen pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor, toate obligațiile născute din zdelcă au devenit scadente chiar la data întocmirii înscrisului, 21.05.2009, aceasta fiind și data de la care a început să curgă termenul de prescripție. Termenul general de trei ani stabilit de art.3 din Decretul nr.167/1958 s-a împlinit la 21.05.2012. Pentru ipoteza în care pârâții-reclamanți și-ar fi întemeiat pretenția de 38.320 lei pe înscrisul numit zdelcă, reclamanta arată că întinderea unei astfel de despăgubiri nu poate fi stabilită printr-o expertiză evaluatorie, în înscrisul numit zdelcă neexistând nicio clauză care să prevadă o astfel de modalitate de calcul a sumei ce ar urma să fie datorată în cazul neperfectării vânzării în formă autentică.Cu privire la cel de-al doilea capăt din cererea reconvențională, reclamanta precizează că acest capăt de cerere privind dreptul de retenție, este un accesoriu al primului capăt de cerere. Astfel, în măsura în care instanța va respinge primul capăt de cerere, solicită și respingerea celui dea doilea capăt de cerere în considerarea principiului de drept conform căruia accesoriul urmează soarta principalului. Reclamanta solicită a fi observat că această construcție a fost edificată de către pârâții reclamanți cu încălcarea prevederilor legale, fără drept de proprietate asupra imobilului teren, fără certificat de urbanism și fără autorizație de construire. Solicită ca instanța să aibă în vedere disp. art. 2496 alin. 1 din Codul civil, care arată că nu se poate exercita un drept de retenție asupra bunurilor provenite prin fapte nelegale.Cu privire la cel de-al treilea capăt din cererea reconvențională, reclamantă solicită respingerea cererii în măsura în care pârâților-reclamanți le for fi respinse primele capete de cerere reconvențională.
Reclamanta a anexat înscrisuri iar în probatoriu a solicitat proba testimonială cu martorul G. I..
La termenul din data de 28.04.2015 instanța a pus în discuția părților și a respins ca nefondată, prin Încheierea de la aceeași dată, excepția lipsei coparticipării procesual active invocată de pârâți prin întâmpinare și a unit cu fondul excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâtă prin întâmpinarea la cererea reconvențională .
În cursul cercetării judecătorești instanța a încuviințat, la cererea reclamantei: probe cu înscrisurile anexate la dosar, interogatoriul pârâților, proba testimonială, fiind audiat martorul T. M.. Pentru pârâți instanța a încuviințat, la cererea pârâților, proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul reclamantei, proba testimonială cu martorul N. L. și proba cu expertiza tehnică judiciară evaluatorie, fiind desemnat expert judiciar evaluator d-na B. G.. La același termen de judecată instanța a luat act de precizările pârâtei Nichitel E., în sensul că nu solicită probe.
Analizând cererea formulată, probele administrate, apărările formulate si dispozițiile legale incidente instanța reține următoarele :
În fapt:
Reclamanta N. M., pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M. au calitatea de moștenitori, descendenți de gradul I, ai defunctului N. N., decedat la data de 10.11.2001 și ai numitei N. E., decedată la data de 21.10.2010.
Pârâtul T. T. este fiul dintr-o căsătorie anterioară a numitei N. (fostă T.) E., aspect reținut prin Sentința civilă nr._/03.07.2013 a Judecătoriei Iași (f.10-12 dosar).
Din masa succesorală a defunctului N. N. a făcut parte terenul intravilan situat în satul și ., în suprafață de 1064 mp, pentru care Comisia Județeană de Fond Funciar Iași a eliberat titlul de proprietate nr._/1994 în beneficiul defunctului.
Pe această suprafața de teren existau, la data decesului numitului N. N., trei construcții din care: o construcție cu destinație casă de locuit „bătrânescă” demolată în cursul lunii septembrie a anului 2009 de pârâtul N. V., după cum rezultă din declarația notarială de la f.232 dosar și din răspunsul acestui pârât la interogatoriu; o altă construcție casă de locuit cu regim de înălțime parter, construită în anul 1972; și o a treia construcție cu destinație grajd/anexă pentru animale ; aceste din urmă două construcții au fost identificate la fața locului și măsurate prin raportul de expertiză efectuat în cauza de față.
Anterior dezbaterii succesiunii după defunctul N. N., mai exact la data de 21.05.2009 prin înscrisul numit „Zdelcă”, N. E., N. M., N. V., N. E., în calitate de promitenți- vânzători, au promis spre vânzare pârâtului A. V. C., promitent cumpărător, casa de locuit în suprafață de 72 mp construită în anul 1972 si un grajdul în suprafață de 32 mp, precum si suprafața de 1064 mp teren intravilan, contra sumei de 38.000 lei (f.218 dosar). Prețul a fost achitat în numerar la data încheierii actului așa cum s-a menționat în cuprinsul zdelcii și cum a rezultat din declarațiile martorilor audiați în cauză. N. M. nu a fost parte a înțelegerii din zdelcă, ea ratificând expres zdelca în cursul anului 2012 și primind o sumă suplimentară de 5000 lei. Nici N. M. deși menționată ca promitentă vânzătoare în actul scris, nu a fost de față la momentul semnării actului și achitării sumei, semnătura sa fiind obținută ulterior. Conform precizărilor făcute de pârâtul N. V. suma achitată de promitenții vânzători a fost folosită exclusiv de acest pârât. Părțile semnatare ale antecontractului de vânzare-cumpărare au convenit . posesia bunurilor la data încheierii actului, urmând ca pe parcurs să se încheie si actele notariale.
La data de 08.07.2009 reclamanta din cauza de față N. M. promovează pe rolul instanței de judecată o acțiune având ca obiect dezbatere succesorală și partaj după defunctul său tată N. N., fiind înregistrat dosarul nr._/245/2009 al Judecătoriei Iași.
În paralel cu acțiunea promovată de reclamantă, moștenitorii, inclusiv reclamanta, se prezintă la notariat și solicită dezbaterea succesiunii după defunctul N. N., iar la data de 22.10.2009 este eliberat certificatul de moștenitor nr.152/22.10.2009 de către BNP „C. Ș. și Asociații” prin care s-a reținut că au calitatea de moștenitori ai acestui defunct reclamanta N. M., pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M. precum și N. E..
La data de 30.11.2009 și la data de 09.12.2009 reclamanta N. M. a formulat plângeri penale împotriva A. V. C., promitent cumpărător în zdelcă încheiată în luna mai a anului 2009 precum și împotriva celorlalți pârâți, reclamând uzurparea dreptului său de proprietate de către aceștia și cerând sistarea lucrărilor de construcție pe care pârâții le începuseră pe terenul de 1064 mp promis spre vânzare prin zdelcă (f.136-143 dosar).
Totodată, la data de 03.02.2010, reclamanta din cauza de față N. M. își completează acțiunea ce face obiectul dosarului nr._/245/2009 cu un capăt de cerere prin care solicită anularea certificatului de moștenitor emis anterior.
În procesul de partaj inițiat de reclamantă, la data de 11.08.2010, pârâții A. C. și soția acestuia A. M. formulează o cerere de intervenție în nume propriu prin care solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare în temeiul înscrisului numit „zdelcă” încheiat la data de 21.05.2009.
Această cerere de intervenție a fost disjunsă de cererea principală având ca obiect dezbaterea succesiunii și partaj, fiind format dosarul nr._ . Reclamanta prin apărător a solicitat suspendarea judecății cererii de intervenție, cererea fiind respinsă de instanță. Prin Încheierea din 05.01.2011 instanța a dispus suspendarea judecății partajului până la soluționarea cererii de intervenție.
După . și celor două construcții menționate în Zdelcă, și după demolarea casei de locuit „bătrânești” de către pârâtul N. V., pârâții A. F., A. (fostă A.) P., ginerele și respectiv fiica pârâților A. C. și A. M., încep lucrări de edificare a unei noi case de locuit cu regim de înălțime P+M pe terenul de 1046 mp, construcție nefinalizată, ale cărei lucrări au fost sistate în anul 2011 conform răspunsului la interogatoriu al pârâtului A. F.. De asemenea, aceștia aduc diverse îmbunătățiri construcției casă de locuit vechi aspect ce rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert judiciar B. G..
Judecata cererea de intervenție de pârâților A. C. și A. M. având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, și-a urmat cursul fiind respinsă de instanța de fond prin Sentința civilă nr._/28.09.2011 a Judecătoriei Iași. În cursul judecății căii de atac, în anul 2012, reclamanții A. C. și A. M., obțin ratificarea pe calea notarială a zdelcii din 21.05.2009, de către numita N. M. și de către T. T. (între timp decedase N. E.) așa cum rezultă din declarațiile autentificate sub numărul declarațiile autentificate sub numărul 864/_, fila 227 dosar și declarația autentificată sub numărul 2976/_, fila 231 dosar. Prin Decizia civilă nr.287/28.02.2013 a Tribunalului Iași, sentința instanței de fond a fost menținută iar soluția de respingere a cererii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare a devenit irevocabilă.
Procesul de partaj s-a reluat și s-a finalizat prin Sentința civilă nr._/03.07.2013 a Judecătoriei Iași, pronunțată în dosarul nr._/245/2009, prin care s-a reținut că reclamanta N. M., pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M. precum și mama acestora, N. E. (decedată în cursul procesului de partaj, la data de 21.10.2010) au calitatea de moștenitori ai defunctului N. N., decedat la data de 10.11.2001, conform certificatului de moștenitor nr.152/22.10.2009 eliberat de BNP „C. Ș. și Asociații”- act care a fost menținut de instanța de judecată, fiind respinsă cererea reclamantei N. M., de anulare a acestuia. Prin sentință terenul intravilan situat în satul și ., în suprafață de 1064 mp, a fost atribuit în natură, în proprietate exclusivă reclamantei N. M. care a fost obligată la plata unor sulte către frații săi (f.10-12 dosar).
În drept:
I. În ceea ce privește capătul de cerere din acțiunea principală având ca obiect revendicarea suprafeței de teren de 1064 mp teren situat în intravilanul satului Slobozia . precum și a celor două construcții existente pe acest teren casă de locuit veche cu regim de înălțime parter, construită în anul 1972 și anexă /grajd-sură cu suprafață de 45,94 mp instanța reține următoarele:
Conform art.555 Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009 intrat în vigoare la 01.10.2011 ”Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.” Textul de lege menționat recunoaște proprietarului dreptul de a exercita asupra bunului toate cele trei prerogative prevăzute de lege: posesie, folosința și dispoziția.
Art. 579 C. civil instituie prezumția de proprietate. Conform acestuia text„ Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.”
Cel mai eficient mijloc de apărare a dreptului de proprietate este reglementat de art.563 din Codul civil. Potrivit acestui text „ Acțiunea în revendicare - (1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.(2)Dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel.(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut.(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor, în condițiile Codului de procedură civilă.”.
Conform art. 643 din Codul civil „(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare. (2) Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari.(3) Când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți coproprietari în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.”
Cu privire la suprafața de teren de 1064 mp, instanța reține că ea a fost atribuită în deplină proprietate reclamantei N. M. prin Sentința civilă nr._/03.07.2013 pronunțată în acțiunea de partaj succesoral.
Cu privire la cele două construcții rămase pe teren („vechi”) instanța reține că, deși la data decesului lui N. N. ele erau deja edificate pe suprafața de teren revendicată, totuși nu au făcut obiectul dezbaterii succesorale după N. N., nefiind aduse de moștenitori la masa de partajat. Se reține că în timpul dezbaterii succesiunii după N. N. a decedat și N. E. fără să fi avut loc dezbaterea succesiunii după aceasta. În privința acestor bunuri imobile, dreptul de coproprietate al moștenitorilor defunctului N. N. este prezumat cu ajutorul prezumției legale instituită de art.579 C. civil mai sus redat. De altfel, în cauză, dreptul de proprietate al reclamantei și al pârâților din cererea reconvențională (frații acesteia) pentru aceste două construcții vechi nu a fost negat de pârâții din cererea principală.
În cauza de față pârâții nu au negat nici faptul că dețin posesia asupra terenului ce prin hotărâre judecătorească a fost atribuit în exclusivă proprietate reclamantei și asupra celor două construcții aflate pe teren. Mai mult decât atât, pârâții prin întâmpinarea ce au formulat-o, au fost de acord cu admiterea cererii având ca obiect revendicarea suprafeței de teren. Bunurile imobile în discuție a ajuns în posesia pârâților în temeiul zdelcii încheiată în luna mai a anului 2009 cu moștenitorii N. însă, astfel cum instanțele au decis prin hotărârile pronunțate în dosarul nr.930/_, acea promisiune de vânzare nu a fost aptă să ducă și la transmiterea dreptului real, astfel încât la momentul promovării acțiunii de față pârâții nu mai justifică nici un titlu asupra acestora.
Pentru aceste motive se va admite cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții care vor fi obligați să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 1064 mp teren situat în intravilanul satului Slobozia . precum și cele două construcții aflate pe teren, astfel cum au fost ele identificate în raportul de expertiză întocmit de expert B. G..
Cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere formulat de reclamantă prin care s-a solicitat obligarea pârâților la dezafectarea noii construcții edificată de pârâți pe terenul de 1064 mp instanța reține că această cerere se impune a fi analizată corelat cu cererea reconvențională a pârâților de obligare a reclamantei și pârâților din cererea reconvențională la dezdăunarea lor cu suma reprezentând îmbunătățiri aduse imobilului.
Astfel, reține instanța că prin expertiză efectuată în dosar de expertul judiciar B. G. s-a constatat că pe suprafața de teren de 1064 mp, în locul construcției casă de locuit bătrânească demolată în anul 2009 (de pârâtul N. V.) a fost edificată o construcție nouă cu destinația casă de locuit, regim de înălțime P+M, din BCA construcție nefinalizată, aflată în stadiul fizic al planșeului din beton turnat peste parter turnat, cu suprafață utilă de 121,24 mp (f.285,287,292 dosar ).
Construcția a fost realizată de pârâți fără autorizație de construire, așa cum rezultă din răspunsurile la interogatoriu ale pârâtului A. F. dar și din relatările pârâtului N. V., interpelat din oficiu de instanță, precum și din declarația martorei T. M. (f.317,325,327 dosar).
Valoarea de circulație a acestei noi construcții a fost stabilită de expert la suma de 62.363,87 lei. Anul edificării construcției a fost plasat de expert în 2011. Conform răspunsului pârâtului A. F. la interogatoriu tot „prin anul 2011” acesta a întrerupt lucrările în contextul unei atenționări venite de la Primărie.
Reclamanta, în calitatea sa de proprietar exclusiv al terenului solicită obligarea pârâților la ridicarea acesteia iar pârâții solicită dezdăunarea lor cu valoarea construcției edificată.
Deși pârâții califică această construcție nouă drept „îmbunătățiri” aduse imobilului, instanța reține că nu se poate vorbi în acești termeni despre casa de locuit nouă, edificată de pârâți de la fundație până la stadiu de planșeu din beton. Chiar dacă ea a fost edificată în locul vechii case ce a fost dărâmată în septembrie 2009 de pârâtul N. V. ea este o lucrare cu caracter autonom.
În general, în categoria îmbunătățirilor aduse unui bun imobil intră acele lucrări adăugate unui bun imobil preexistent și nu lucrările noi, cu caracter de sine stătător.
Astfel, instanța va reține că sunt realmente îmbunătățiri aduse de pârâți imobilului numai cele identificate de expert ca fiind făcute începând cu anul 2010 de la casa de locuit veche realizată în anul 1972, constând în trotuar de beton, șapă (pardoseală de beton), parchet laminat, gresie, faianță și tâmplărie PVC (f.288 dosar) nu și casa de locuit din BCA. Aceasta din urmă fiind o construcție nouă cu caracter autonom urmează regimul juridic prevăzut de dispozițiile art.494 cod civil din 1865.
Instanța va reține că sunt aplicabile acestui raport juridic născut ca urmare a ridicării construcției între proprietarul terenului (reclamanta) și pârâții din cererea principală (constructori), dispozițiile art.494 din Codul civil din 1865, având în vedere data la care s-a început edificarea construcției- după dărâmarea casei bătrânești .
Potrivit acestui text de lege „Dacã plantațiile, construcțiile și lucrãrile au fost fãcute de cãtre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pãmântului are dreptul de a le tine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoana sa le ridice. Dacã proprietarul pãmântului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a fãcut; el poate chiar, dupã împrejurãri, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vãtãmãrile ce a putut suferi proprietarul locului. Dacã proprietarul voiește a pãstra pentru dânsul acele plantații și clãdiri, el este dator a plati valoarea materialelor și prețul muncii, fãrã ca sa se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionatã prin afacerea unor asemenea plantații și construcții. Cu toate acestea, dacã plantațiile, clãdirile și operele au fost fãcute de cãtre o a treia persoana de buna-credința, proprietarul pãmântului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clãdiri și lucrãri, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a creșterii valorii fondului”.
În lumina acestui text de lege cu privire la pretențiile reciproce ale părților asupra acestui bun imobil nou construit instanța reține temeinicia cererii reclamantei de obligare a constructorilor la ridicarea ei și, corelativ, lipsa de fundament a cererii pârâților de obligare a reclamantei la dezdăunarea lor cu valoarea acestei construcții.
Probele administrate în cauză nu converg în a susține buna credința (în sensul legii civile) a constructorilor, de natură să facă posibilă obligarea proprietarului fondului la dezdăunarea constructorului.
Pentru a concluziona astfel instanța are în vedere faptul că în materia accesiunii buna credința a constructorului există atunci cânt acesta construiește având convingerea că terenul îi aparține. Or, pârâții au construit pe o suprafață de teren cu privire la care nu aveau motive temeinice a considera că a devenit proprietatea lor deoarece Zdelca s-a încheiat în primăvara anului 2009 când succesiunea după N. N. nu era dezbătută. Deși în posesia acestui teren pârâții au intrat cu bună credință, cu toate acestea conjunctura în care au încheiat actul nu le putea conferi o certitudine cu privire situația dreptului de proprietate. Zdelca nu a avut aptitudinea de a transmite proprietatea lucru cunoscut de „cumpărători” câtă vreme în act s-a menționat că actele notariale se vor perfecta ulterior. Mai mult decât atât, zdelca nu a fost încheiată cu consimțământul tuturor succesibililor defunctului N. N., nefiind parte a sa N. M. iar acesta a fost și motivul care a dus la eșecul acțiunii pârâților A., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. Nu numai că zdelca nu s-a încheiat cu toți succesibilii însă probele testimoniale administrate în cauza de față precum și în dosarul nr._ atestă faptul că zdelca s-a încheiat în condiții ambigue, nefiind de față reclamanta N. M. - semnătura sa fiind obținută ulterior (f.129, 131 dosar, 325,326 dosar). Pârâții A., pe de altă parte, nu au fost parte în zdelca în discuție, aceștia asumându-și la edificarea construcției practic un dublu risc, cel al părinților și cel propriu. Așadar se reține că pârâții au procedat la edificarea construcției în condițiile în care asupra proprietății terenului exista o stare de incertitudine care nu le era străină. De asemenea se reține că pârâții au construit în lipsa autorizației de construire ce trebuie să le fi eliberată de primărie iar lipsa autorizației de construire reprezintă încă un indiciu al lipsei bune credințe.
Lipsa bunei credințe a constructorilor, rezultă și din faptul că reclamanta a formulat încă din luna octombrie a anului 2009 plângeri penale împotriva pârâților (f.136 și urm. dosar), acuzându-i de uzurparea proprietății, demolarea casei vechi și efectuarea de noi lucrări de construire. Or, aceste sesizări făcute autorităților publice au fost de natură să pună pe constructori în ipostaza de a lua cunoștință de opoziția acestui succesibil și pe cale de consecință ar fi trebuit să îi determine să nu demareze lucrări noi de construire.
De asemenea, faptul că pârâții au cunoscut opoziția reclamantei la intenția de înstrăinare a bunurilor din moștenire rezultă și din aceea că ei au formulat cerere de intervenție în acțiunea de partaj succesoral în dosarul nr._/245/2009.
În atare condiții instanța reține că, în pofida aparenței creată prin semnătura aplicată de reclamantă pe zdelca în discuție, probele administrate nu susțin buna credință a pârâților în raport de proprietar, reclamanta N. M..
Instanța mai reține că, în contextul particular al speței, în care s-a construit pe un teren aflat în coproprietate, inclusiv opoziției făcută de un singur coindivizar (reclamanta) la edificarea construcției, trebuie să i se recunoască aptitudinea de a plasa pe constructori în postura unor constructori de rea-credință câtă vreme aceștia cunoșteau despre starea coproprietate.
Se va concluziona așadar că reclamanta are dreptul de cere pârâților ridicarea construcției nou-edificată pe suprafața de teren devenită proprietatea sa exclusivă iar pretentia pârâților formulată pe cale reconvențională, de a li se achita valoarea acestei construcții va fi respinsă ca nefondată.
Fiind vorba despre o obligație de ridicare a unei construcții de o anumită anvergură instanța va stabili un termen rezonabil pentru aducerea acestei obligații la îndeplinire iar în cazul refuzului de aducere la îndeplinire instanța, în aplicarea dispozițiilor art.1528 Cod civil, va autoriza pe reclamantă să execute ridicarea acestei construcții, pe cheltuiala pârâților.
II. În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța reține că pe această cale pârâții în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă N. M. și cu pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M., T. T. a solicitat obligarea la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse bunului imobil și la restituirea sumei achitată cu titlu de preț al bunului imobil ce a făcut obiectul zdelcii. S-a solicitat recunoașterea unui drept de retenție asupra bunului până la data achitării sumelor.
În ceea ce privește cererea reclamanților reconvenienți de obligare a pârâților din cererea reconvențională la restituirea sumei avansată cu titlu de preț prin zdelca încheiat în luna mai a anului 2009 instanța reține următoarele:
Excepțiainvocată de reclamantă în apărare, și anume a prescripției dreptului la acțiune al pârâților de a cere restituirea acestei sume avansată cu titlu de preț al bunului, nu este fondată.
Conform art.2523 Cod civil prescripția începe să curgă de la data când titularul dreptului la acțiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naștere lui.
Dreptul la acțiune al pârâților de a cere restituire sumei achitată cu titlu de preț al bunului imobil teren și construcții nu s-a născut la data semnării zdelcii ci la data la care prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a statuat asupra ineficacității acestei promisiuni. Temeiul restituirii nu stă în plata prețului ci în ineficacitatea promisiunii, în faptul că prestația constând în achitarea sumei de bani a rămas fără o cauză legitimă, în lipsa executării contraprestației – obligația de a transmite proprietatea.
Așadar până la data rămânerii irevocabile a Sentinței civile nr._/28.09.2011 a Judecătoriei Iași (respectiv 08.02.2013, data respingerii recursului) prin care s-a respins acțiunea având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pentru promitenții cumpărători, dreptul la acțiunea în restituirea prețului achitat nu s-a născut iar, în raport de data la care cu autoritate de lucru judecat s-a stabilit faptul că zdelca nu este producătoare de efecte juridice și nu poate duce la dobândirea proprietății (_ ), acțiunea în restituirea prețului, formulată pe calea cererii reconvenționale, a fost formulată în termenul legal de 3 ani prevăzut de art.2517 Cod civil.
În ceea ce privește fondul cererii de restituire, instanța reține că pârâții au achitat această sumă cu titlu de preț al imobilelor, la data semnării zdelcii la 21.05.2009, către toți moștenitorii semnatari a zdelcii.
Suma a fost achitată cu titlu de preț către N. E., N. M., N. V., N. E., în calitate de promitenți-vânzători. Faptul că N. V. s-a folosit în exclusivitate de această sumă ulterior, nu are decât semnificația unei cesiuni ulterioare de drepturi între promitenții vânzători, aflați în indiviziune la data respectivă, fără legătură cu promitenții cumpărători.
În ceea ce o privește pe N. M. și pe T. T. instanța reține că aceștia deși nu sunt menționați în zdelcă au ratificat-o în cursul anului 2012, prin declarații autentificate - declarația autentificată sub numărul 864/_, fila 227 dosar și declarația autentificată sub numărul 2976/_, fila 231 dosar. Nu numai această ratificare ci și faptul că cei doi pârâți sunt alături de ceilalți pârâti, succesibili ai numitei N. E. decedată la 21.10.2010, face ca pretenția de restituire a sumei reprezentând prețul vânzării să fie îndreptată cu temei și împotriva acestora.
Condiția rezolutorie implicită a zdelcii a fost transmiterea proprietății, transmitere care nu mai putea opera în temeiul aceleași convenții, având în vedere Sentința civilă nr._/28.09.2011 definitivă prin Decizia civilă nr.287/08.02.2013 prin care s-a respins cu autoritate de lucru judecat acțiunea având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În acest context, în care realizarea obligației remanente din zdelcă nu mai este posibilă, prețul achitat moștenitorilor nu mai are o cauză legitimă pentru le mări acestora patrimoniul și se impune a fi restituit.
Pentru motivele expuse, instanța va admite această pretenție a reclamanților din cererea reconvențională și va obliga pe pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M., T. T., în solidar, la plata sumei de 38.000 lei (RON) reprezentând suma avansată de pârâții-reclamanți cu ocazia încheierii zdelcii din data de 21.05.2009.
În ceea ce privește pretențiile reprezentate de despăgubirea pârâților cu valoarea îmbunătățirilor aduse bunului imobil, instanța a statuat deja cu ocazia analizării capătului trei al cererii principale că noua construcție edificată nu reprezintă o îmbunătățire ci o lucrarea nouă, autonomă ce se impune a fi ridicată de pe terenul reclamantei de către pârâți, fără nicio obligație de despăgubire din partea proprietarului, faptul construirii pe terenul altuia urmând regimul juridic prevăzut de art.494 Cod civil.
În ceea ce privește îmbunătățirile aduse de pârâți imobilului preexistent, cel ce a făcut obiectul zdelcii instanța reține că, potrivit expertizei, la construcția casă de locuit veche cu regim de înălțime parter construită în anul 1972, compusă din două camere hol de intrare și intermediere, în suprafață de 32 mp, s-a adus lucrări de îmbunătățire constând în trotuar de beton, șapă -pardoseală de beton, parchet laminat, gresie, faianță și tâmplărie PVC evaluate de expert la suma de 2.379,08 lei (f. 288 dosar).
Conform art.566 Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009 intrat în vigoare la 01.10.2011, efectele admiterii acțiunii în revendicare sunt multiple. Astfel conform textului de lege „(1)Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleași condiții, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.(2)Posesorul de rea-credință sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, și la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.(3)Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea și culegerea fructelor sau a productelor. (6) Pârâtul are un drept de retenție asupra produselor (…)(7) … (8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-și însuși lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.(9) Dispozițiile alin.3,4 și 8 se aplică numai în acele situații în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispozițiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.”
Așadar ca efect al admiterii acțiunii în revendicare pârâtul poate cere obligarea proprietarului la restituirea către cheltuielilor necesare și utile pe care posesorul le-a făcut cu bunul. Obligația de restituire a cheltuielilor necesare și utile revine proprietarului pe ideea că reținerea acestor lucrări ar duce la o îmbogățire fără just temei.
Or, lucrările de îmbunătățire identificate de expert au în mod cert caracter util, iar ca efect al admiterii acțiunii reclamantei în revendicarea acestui imobil, față de cererea expresă al pârâților, reclamanta va fi obligată să restituie posesorilor valoarea acestor lucrări.
În ceea ce privește capătul de cerere reconvențională având ca obiect recunoașterea unui drept de retenție asupra bunului imobil instanța reține că potrivit art.2.495 Cod civil „ (1)Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.” Conform art.2496 Cod civil prin excepție „Dreptul de retenție nu poate fi exercitat dacă deținerea bunului provine dintr-o faptă ilicită, este abuzivă ori nelegală sau dacă bunul nu este susceptibil de urmărire silită. (2) Dreptul de retenție nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credință decât în cazurile anume prevăzute de lege.”
Conform art.2497 dreptul de retenție conferă retentorului drepturile și obligațiile ce îi revin unui administrator al bunului altuia împuternicit cu administrarea simplă în condițiile art. 795-799 Cod civil și încetează la momentul consemnării suma pretinse (art.2499 Cod civil) .
Instanța reține că drepturile de creanță recunoscute pârâților prin admiterea cererii lor reconvenționale fie au o strânsă legătură cu bunul ce se impune a fi restituit (cheltuielile cu îmbunătățirile aduse bunului imobil casă de locuit), fie au ca izvor același raport juridic și anume cel născut la data încheierii zdelcii (restituirea prețului).
Deținerea bunului de către pârâți nu provine nici din fapta ilicită, nu este nici abuzivă și nici nelegală - în sens general, iar bunul nu este insesizabil. De asemenea pârâții nu sunt posesori de rea-credință ei intrând în posesia bunurilor imobile ce au făcut obiectul zdelcii cu bună credință ca efect al înțelegerii din luna mai a anului 2009 .
Instanța subliniază faptul că se impune o distincție în aprecierea bunei credințe a pârâților ca posesori ai bunurilor imobile menționate în zdelcă și buna credință a acestora ca și constructori pe terenul în posesia căruia ei au intrat.
Distincția este necesară și deplin justificată în contextul stării de fapt expusă pe larg în cele ce au precedat.
Pentru aceste motive se va recunoaște pârâților-reclamanți A. C., A. M., A. F. și A. P. un drept de retenție asupra imobilului teren în suprafață de 1064 mp situat în intravilanul satului Slobozia ., proprietatea reclamantei-pârâta N. M. și asupra construcțiilor: casă de locuit veche cu regim de înălțime parter construită în anul 1972 compusă din două camere hol de intrare și intermediere, în suprafață de 32 mp, identificată la pct.II 1 litera b) al raportului de expertiză B. G. și anexă /grajd-sură cu suprafață de 45,94 mp, compusă din trei camere și hol, identificată la pct.II 1 litera c) în raportul de expertiză întocmit de expert B. G., până la data plății sumei de 40.379,08 lei compusă din de 38.000 lei și de 2.379,08 lei, către aceștia.
Cât privește cheltuielile de judecată instanța va obligă pe pârâții reclamanți A. C., A. M., A. F., A. P. la plata diferenței de onorariu cuvenit expertului B. G., în cuantum de 1.100 lei, proba fiind administrată la cererea acestora în soluționarea cererii lor reconvenționale iar diferența de onorariu nefiind achitată.
Față de soluțiile de admitere în tot a cererii principale și de admitere în parte a cererii reconvenționale precum și în raport de dispozițiile art.451 și urm Codul de procedură civilă instanța va obligă pe pârâții reclamanți A. C., A. M., A. F., A. P. la plata către reclamanta pârâtă N. M. a sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariul apărătorului ales iar pe reclamanta pârâtă N. M. și pe pârâții din cererea reconvențională N. V., Nichitel E., N. M., T. T., în solidar, la plata către pârâții reclamanții A. C., A. M., A. F. și A. (fostă A.) P. a sumei de 1562,6 lei din care 1.277,49 lei cheltuieli de judecată cu taxa de timbru și 285,11 lei cheltuieli de judecată cu onorariul provizoriu pentru expert achitat, de pârâții reclamanți, sume calculate proporțional (%) cu pretențiile admise din cererea reconvențională.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă formulată de reclamanta N. M. CNP_, domiciliată în . județ Iași, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun. Iași, . la Cabinet Avocat „Ț. G. E.” în contradictoriu cu pârâții A. C. CNP_, domiciliat în ., A. M., CNP_, domiciliată în . județ Iași A. F., CNP_, domiciliat în . județ Iași, A. ( fostă A.) P. domiciliată în ..
Obligă pârâții A. C., A. M., A. F., A. (fostă A.) P. să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 1064 mp teren situat în intravilanul satului Slobozia ..
Obligă pârâții A. C., A. M., A. F., A. (fostă A.) P. să lase reclamantei N. M. în proprietate și în liniștită posesie construcțiile: casă de locuit veche cu regim de înălțime parter, construită în anul 1972, pe suprafața de 1064 mp teren situat în intravilanul satului Slobozia ., compusă din două camere hol de intrare și intermediere, în suprafață de 32 mp, identificată la pct.II 1 litera b) în raportul de expertiză întocmit de expert B. G. și anexă /grajd-sură cu suprafață de 45,94 mp,construită pe suprafața de 1064 mp teren situat în intravilanul satului Slobozia ., compusă din trei camere și hol identificată la pct.II 1 litera c) în raportul de expertiză întocmit de expert B. G..
Obligă pârâții A. C., A. M., A. F., A. (fostă A.) P. să ridice de pe terenul în suprafață de 1064 mp situat în intravilanul satului Slobozia ., construcția nou-edificată cu destinația casă de locuit, cu suprafața construită la sol de 137,50 mp și suprafață utilă de 121,24 mp, descrisă la pct.II 1 litera a) în raportul de expertiză întocmit de expert B. G., în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a sentinței, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la ridicarea acestei construcții, pe cheltuiala pârâților.
Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune a pârâților-reclamanți, în cererea reconvențională, excepție invocată de reclamanta - pârâtă, ca neîntemeiată.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți A. C. și A. M., A. F. și A. P. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă N. M. și pârâții din cererea reconvențională N. V., CNP_, domiciliat în . județ Iași NICHITEL E., CNP_, domiciliată în . județ Iași, N. M., CNP_, domiciliată în ., nr.698 județ Iași, T. T. CNP_ domiciliat în . județ Iași.
Obligă pe reclamanta-pârâtă N. M. și pe pârâții din cererea reconvențională N. V., NICHITEL E., N. M., T. T., toți aceștia în solidar, la plata către pârâții-reclamanți A. C., A. M., A. F. și A. P. a sumei de 38.000 lei (RON) reprezentând suma avansată de pârâții-reclamanți cu ocazia încheierii zdelcii din data de 21.05.2009.
Obligă pe reclamanta-pârâtă N. M. la plata către pârâții-reclamanți A. C., A. M., A. F. și A. P. a sumei de 2.379,08 lei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse construcției casă de locuit veche cu regim de înălțime parter construită în anul 1972, situată pe suprafața de teren de 1064 mp situată în intravilanul satului Slobozia ., compusă din două camere hol de intrare și intermediere, în suprafață de 32 mp, lucrări identificate la pct. II 3 litera b) din raportul de expertiză B. G..
Recunoaște pârâților-reclamanți A. C., A. M., A. F. și A. P. un drept de retenție asupra imobilului teren în suprafață de 1064 mp situat în intravilanul satului Slobozia ., proprietatea reclamantei-pârâta N. M. și asupra construcțiilor: casă de locuit veche cu regim de înălțime parter construită în anul 1972 compusă din două camere hol de intrare și intermediere, în suprafață de 32 mp, identificată la pct.II 1 litera b) al raportului de expertiză B. G. și anexă /grajd-sură cu suprafață de 45,94 mp, compusă din trei camere și hol, identificată la pct.II 1 litera c) în raportul de expertiză întocmit de expert B. G., până la data plății sumei de 40.379,08 lei compusă din r de 38.000 lei și de 2.379,08 lei, către aceștia.
Respinge în rest cererea reconvențională, ca neîntemeiată.
Obligă pe pârâții reclamanți A. C., A. M., A. F., A. P. la plata diferenței de onorariu cuvenit expertului B. G., în cuantum de 1.100 lei.
Obligă pârâții reclamanți A. C., A. M., A. F., A. P. la plata către reclamanta pârâtă N. M. a sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariul apărătorului ales.
Obligă pe reclamanta pârâtă N. M. și pe pârâții din cererea reconvențională N. V., NICHITEL E., N. M., T. T., în solidar, la plata către pârâții reclamanți A. C., A. M., A. F. și A. (fostă A.) P. a sumei de 1562,6 lei din care 1.277,49 lei cheltuieli de judecată cu taxa de timbru și 285,11 lei cheltuieli de judecată cu onorariul provizoriu expert achitat de pârâții reclamanți, proporțional cu pretențiile admise din cererea reconvențională.
Cu drept de a formula apel împotriva prezentei hotărâri, în termen de 30 zile de la data comunicării, ce se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată astăzi, 13.10.2015.
Soluția se va pune la dispoziția părților, la cerere, prin mijlocirea grefei instanței.
Președinte, C. E. D. | ||
Grefier, D. V. |
Red/teh/ced
_ /11ex
| ← Acţiune în constatare. Hotărâre din 28-09-2015, Judecătoria IAŞI | Partaj judiciar. Hotărâre din 13-10-2015, Judecătoria IAŞI → |
|---|
