Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 712/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 712/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 04-11-2015 în dosarul nr. 712/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA L. GARĂ
JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.712
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 04.11.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE- M. D. J.
GREFIER - F. P.
Pe rol soluționarea cauzei civile, având ca obiect “hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”, acțiune formulată de reclamantul E. N. împotriva pârâtei D. M..
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile, reclamantul fiind reprezentat de dl av. P. Girgore.
Procedura legal îndeplinită, pârâta a semnat personal dovada de citare.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care:
Instanța, din oficiu, conform art. 131 NCPC, procedând la verificarea competenței, văzând și disp. art. 94 pct. 1 lit. k) NCPC și art. 107 alin. 1 NCPC, constată că este competentă general, material și teritorial pentru soluționarea cauzei.
Instanța, în conformitate cu disp. art. 237 al. 2 pct. 7 NCPC, acordă cuvântul pentru formulare de probe.
Avocatul reclamantului solicită în dovedirea acțiunii proba cu acte, respectiv actele de la dosar și interogatoriul pârâtei.
Instanța, în conformitate cu prevederile art. 258 rap. la art. 255 al. 1 NCPC, încuviințează probele solicitate de reclamant, prin avocat, fiind admisibile (legale, verosimile, concludente și pertinente), urmând a se dovedi înțelegerea dintre părți și ia act că pârâta a fost citată cu mențiunea prezentării la interogatoriu și că prin întâmpinarea formulată aceasta a achiesat la acțiunea reclamantului.
Avocatul reclamantului precizează că nu mai are alte cereri de formulat și solicită judecarea cauzei pe fond.
Instanța, nemaifiind alte cereri, consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Avocatul reclamantului solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, să se constate intervenită vânzarea cumpărarea terenului arabil extravilan descris în acțiune și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, potrivit art. 1669 NCC, fiind îndeplinite condițiile de admisibilitate prev. de at. 5 din Legea nr. 17/2014. Fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față.
Prin acțiunea introdusă la această instanță la data de 11.08.2015 și înregistrată sub nr._, reclamantul E. N., domiciliat în . Dâlga, ., județul Călărași, CNP-_, a chemat-o în judecată pe pârâta D. M., domiciliată în . Călărași, CNP -_, solicitând ca pe baza probelor ce vor fi administrate, instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafața de 2 ha și 2369 mp, din măsurători 2 ha și 2172 mp, situat pe raza teritorială a comunei Dor Mărunt, ., tarlaua 61/3, . vecinătăți: Nord - Colang E., Est - N. F., Sud - L. G., Vest - drum, Titlul de proprietate nr._ din 14.06.1994, număr cadastral_, înscris în Cartea funciară_ UAT Dor Mărunt.
În motivarea cererii reclamantul arată că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 08.06.2015, pârâta D. M. s-a obligat să-i vândă terenul arabil extravilan în suprafața de 2 ha și 2369 mp, din măsurători 2 ha și 2172 mp situat pe raza teritorială a comunei Dor Mărunt, ., tarlaua 61/3, . vecinătăți: Nord - Colang E., Est - N. F., Sud - L. G., Vest - drum, Titlul de proprietate nr._ din 14.06.1994, nr. cadastral_, înscris în Cartea funciară_ UAT Dor Mărunt.
Mai arată că prețul total al vânzării a fost stabilit la suma de 11.200 lei, sumă ce a fost achitată la data încheierii antecontractului, dată la care a intrat în posesia terenului descris mai sus, iar promitenta-vânzătoare a dobândit terenul în cauză prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlul de proprietate nr._ din 14.06.1994, teren ce se vinde liber de orice sarcini, vânzătoarea garantându-l pe cumpărător împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale.
De asemenea, mai arată că au convenit să se prezinte la notariat în termen de 30 de zile de la data întocmirii antecontractului, pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz contrar cealaltă parte poate să solicite instanței competente pronunțarea unei hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare și având în vedere că și-a respectat toate obligațiile asumate integral prin antecontract, plătind întregul preț, iar promitenta vânzătoare nu și-a respectat obligația de a se prezenta în fața notarului public în vedere perfectării actului de vânzare-cumpărare, solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, urmând a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Apreciază valoarea obiectului litigiului la suma de 11.200 lei, valoare rezultată din prețul stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, apropiată de valorile orientative stabilite în ghidul pentru uzul birourilor notariale, cu precizarea că în certificatul de atestare fiscală nu este menționată valoarea impozabilă a terenului în cauză și, astfel, a timbrat cu suma de 665 lei.
În drept reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1669 al. l și 2 Cod civil.
În dovedirea acțiunii reclamantul a solicitat probele înscrisuri și interogatoriul pârâtei.
Acțiunea este legal timbrată la valoare.
Alăturat acțiunii reclamantul a atașat următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 08.06.2015 - în original și în xerocopii conforme cu originalul: titlul de proprietate nr._/14.06.1994 emis de Comisia Județeană Călărași; C.I. . nr._; B.I. ._; încheierea nr._/01.07.2015 dată de OCPI Călărași; extras de carte funciară pentru informare emis de OCPI Călărași pentru CF nr._ – UAT Dor Mărunt; planul de amplasament și delimitare a imobilului; adeverința de rol agricol nr. 4549/05.08.2015 emisă de Primăria . de atestare fiscală nr. 653/05.08.2015 emis de . nr. 649/19.06.2015 eliberată de Primăria . formularului Anexa 1E la Ordinul nr. 719/740/M._ ); adresa nr. 650/19.06.2015 eliberată de Primăria . formularului Anexa 3A la Ordinul nr. 719/740/M._ ); chitanța nr.1831/05.08.2015 în cuantum de 665,00 lei ce reprezintă taxa de timbru și împuternicirea avocațială .._/04.08.2015.
Urmare a solicitării instanței, în conformitate cu disp. art. 57 al. 1 din OUG nr. 80/2013, cu adresa nr._/18.08.2015, OCPI Călărași comunică faptul că, în urma verificărilor efectuate în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară cu privire la imobilul teren extravilan în suprafață de_ mp, . raza localității Dor Mărunt, figurează înscris în cartea funciară_ cu nr. cadastral_, anexând extrasul de CF pentru informare.
Tot urmare a solicitării instanței, în conformitate cu disp. art. 57 al. 1 din OUG nr. 80/2013, Primăria . înaintat certificatul de atestare fiscală nr. 4721 din data de 24.08.2015 din care rezultă că pârâta figurează în evidențe cu nr. de rol nominal unic 2130, iar pentru suprafața de teren extravilan arabil s-au achitat la zi impozitele.
Pârâta a formulat în cauză ÎNTÂMPINARE prin care a achiesat la acțiunea formulată de reclamant.
În motivarea întâmpinării pârâta arată că la data de 08.06.2015 i-a vândut reclamantului terenul arabil extravilan în suprafața de 2 ha si 2369 mp, din măsurători 2 ha și 2172 mp, situat pe raza teritorială a com. Dor Mărunt, ., tarlaua 61/3, . vecinătăți: Nord - Colang E., Est - N. F., Sud - L. G., Vest - drum, Titlul de proprietate nr._ din 14.06.1994, număr cadastral_, înscris în Cartea funciară_ UAT Dor Mărunt, cu prețul de 11.200 lei, pe care l-a primit în întregime la data încheierii antecontractului.
Mai arată că nu mai are nicio pretenție față de reclamant și este de acord ca instanța să pronunțe o hotărâre care să tina loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul descris mai sus.
Prin întâmpinare pârâta a solicitat judecarea cauzei în lipsă, arătând că nu are probe de formulat în cauză
În drept, pârâta și-a întemeiat întâmpinarea pe dispozițiile art.205-208 Cod procedură civilă.
Alăturat întâmpinării pârâta a depus în xerocopie BI.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Instanța, analizând actele si lucrările dosarului, a reținut următoarea situație de fapt:
La data de 08.06.2015, între pârâta D. M., în calitate de promitent -vânzător, și reclamantul E. N., în calitate de promitent-cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare–cumpărare sub semnătură privată prin care pârâta s-a obligat să-i vândă reclamantului imobilul în suprafață de 2 ha și 2369 mp din acte (2 ha și 2172 mp din măsurători) – teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Dor Mărunt, ., în T 61/3, P 5, având următoarele vecinătăți: Nord – Colang E., Est – N. F., Sud – L. G., Vest – drum, având nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a UAT Dor Mărunt, pentru prețul de 11.200 lei, preț pe care reclamantul l-a achitat integral la data încheierii antecontractului.
Cât privește proprietatea terenului, situația este următoarea:
Ca urmare a cererii formulate în baza Legii nr. 18/1991, pârâtei D. M. i s-a reconstituit, în nume propriu, dreptul de proprietate pentru suprafața totală de 2 ha și 4100 mp, din care 2 ha și 2369 mp – teren arabil extravilan, situat pe raza com. Dor Mărunt, ., în tarlaua 61/3, . pe numele acesteia Titlul de proprietate nr._/14.06.1994 de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Călărași.
Cu terenul în cauză pârâta figurează în evidențele registrului agricol (vol. 20 tip. I, poz. 43).
În speță, suntem în prezența unui antecontract de vânzare – cumpărare autentic încheiat la data de 08.06.2015, situație față de care sunt incidente disp. noului cod civil (intrat în vigoare la 01.10.2011), având în vedere prevederile art. 5 al. 1 din Legea 71/2011.
Potrivit dispozițiilor art. 1669 al. 1 Cod civil „Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Deci, promisiunea de vânzare – cumpărare poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplinește condițiile de validitate ale vânzării.
În speță, fiind vorba de un teren arabil extravilan, sunt incidente disp. art. 5 alin.1 din Legea nr. 17/2014, potrivit cărora: „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”
De asemenea potrivit art.3 alin.1 din Lg nr.17/2014„terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare”, iar conform alin.4 al aceluiași articol „terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător”.
Totodată, dispozițiile art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 prevăd că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (…) dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale”, iar dispozițiile art.9 prevăd că „avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală”.
În fine prin decizia nr.755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională s-a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
În motivarea deciziei s-a reținut în primul rând că dispozițiile atacate nu încalcă prevederile art. 15 alin. (2) din Constituție referitor la principiul neretroactivității legii civile, dimpotrivă aplicarea prevederilor legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, dă expresie principiul activității legii. Astfel instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
În al doilea rând s-a reținut, din perspectiva celor mai sus constatate, că art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, instituie o prevedere tranzitorie, care derogă de la principiul aplicării imediate a legii noi, însă această derogare încalcă dispozițiile art16 din Constituție privind egalitatea în drepturi, întrucât instituie o diferență de tratament juridic care nu se bazează pe un criteriu obiectiv și rațional. Astfel s-a considerat că în speță nesocotirea principiului egalității în drepturi s-a manifestat în forma acordării unui privilegiu - în sensul de avantaj sau favoare nejustificată - unei categorii de persoane, iar neconstituționalitatea privilegiului nu echivalează cu acordarea beneficiului acestuia tuturor persoanelor/categoriilor de persoane, ci cu eliminarea sa, respectiv cu eliminarea privilegiului nejustificat acordat.
Prin urmare dispozițiile art.5 alin.1 din Lg nr.17/2014 (care devin aplicabile în speță ca urmare a înlăturării – prin decizia nr.755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională – a privilegiului instituit prin dispozițiile art.20 alin.1 ale aceleiași legi, constând in excluderea de la aplicare a legii în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate înainte de . acesteia) consacră condiții speciale ale exercițiului dreptului la acțiune, constând în obținerea după caz a avizelor specifice emise de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Culturii, prev. de art.4 alin.1 și alin.4 din Lg nr.17/2014, în obținerea avizului final necesar pronunțării hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau a adeverinței privind vânzarea liberă a terenului eliberată de primărie, prev. de art.9, respectiv de art.10 alin.1 rap la art.4 din Lg nr.17/2014, ambele privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, precum și în înscrierea terenului arabil extravilan în rolul fiscal și în cartea funciară.
În speță, terenul arabil extravilan în suprafață de 2 ha și 2369 mp din T 61/3, P 5, are nr. cadastral_ și este înscris în CF nr._ a UAT Dor Mărunt (filele 34 – 37 din dosar), iar terenul figurează în evidențele fiscale - rol nominal unic 2130, fiind achitate la zi impozitele (potrivit certificatului de la fila 39 din dosar).
De asemenea, potrivit înscrisurilor aflate la filele 14 și 15 din dosar, a fost parcursă procedura prev. de Legea nr. 17/2014.
Astfel, pentru terenul arabil extravilan în suprafață de 2 ha și 2369 mp din T 61/3, P 5, cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a UAT Dor Mărunt, în temeiul art. 10 alin. 1 teza a II - a din Legea 17/2014, s-a eliberat de către Primăria . nr. 649/19.06.2015 (fila 14 din dosar), din care rezultă că pentru acest teren nu a fost depusă nicio comunicare de acceptare a ofertei de vânzare din partea vreunui preemptor, terenul fiind liber la vânzare.
Instanța, văzând disp. art. 1650 și urm. NCC, constată că toate condițiile de valabilitate necesare vânzării sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare–cumpărare încheiat la data de 08.06.2015, intervenit între părți cu privire la terenul arabil extravilan de 2 ha și 2369 mp din tarlaua 61/3, .> În antecontractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că actul de vânzare - cumpărare se va perfecta în termen de 30 de zile de la data încheierii antecontractului și cum pârâta a refuzat încheierea actului în formă autentică după acest moment, reclamantul a formulat acțiunea de față.
Față de toate aceste considerente, instanța, constată îndeplinite condițiile prev. de art. 5 din Legea nr. 17/2014 și având în vedere dispozițiile art. 1699 al. 1 Cod civil, apreciază întemeiată acțiunea reclamantului, urmând a o admite.
Urmează a constata că, la data de 08.06.2015, între pârâta D. M., în calitate de promitent - vânzător, și reclamantul E. N., în calitate de promitent - cumpărător, a intervenit vânzarea–cumpărarea imobilului în suprafață de 2 ha și 2369 mp din acte (2 ha și 2172 mp din măsurători) – teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Dor Mărunt, ., în T 61/3, P 5, având următoarele vecinătăți: Nord – Colang E., Est – N. F., Sud – L. G., Vest – drum, având nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a UAT Dor Mărunt, imobil pentru care reclamantul a achitat integral prețul de 11.200 lei.
Prezenta hotărâre urmează a ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare a terenului arabil extravilan descris mai sus.
Fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamantul E. N., domiciliat în . Dâlga, ., județul Călărași, CNP-_1împotriva pârâtei D. M., domiciliată în ., jud. Călărași, CNP-_.
Constată că, la data de 08.06.2015, între pârâta D. M., în calitate de promitent - vânzător, și reclamantul E. N. (căsătorit), în calitate de promitent - cumpărător, a intervenit vânzarea–cumpărarea imobilului în suprafață de 2 ha și 2369 mp din acte (2 ha și 2172 mp din măsurători) – teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Dor Mărunt, ., în T 61/3, P 5, având următoarele vecinătăți: Nord – Colang E., Est – N. F., Sud – L. G., Vest – drum, având nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a UAT Dor Mărunt, imobil pentru care reclamantul a achitat integral prețul de 11.200 lei.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare a terenului arabil extravilan descris mai sus.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria L. – Gară.
Pronunțată în ședința publică, azi, 04.11.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
M. – D. J. F. P.
Red. – JMD
Dac. – SL/MF
Ex. 4/23.11.2015
| ← Reziliere contract. Sentința nr. 707/2015. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 760/2015.... → |
|---|
