Obligaţie de a face. Sentința nr. 5769/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5769/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 12-06-2015 în dosarul nr. 5769/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ nr. 5769/2015
Ședința publică din 12 iunie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: P. M.
GREFIER: B. P.
*****
Pe rol judecarea cauzei civile formulată de reclamantul B. A. O. cu domiciliul procedural ales la Cabinet Avocat S. O. I. – Oradea, ., județul Bihor în contradictoriu cu pârâta C. C. I. cu domiciliul în Oradea, Parcul T. nr. 7, județul Bihor, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reclamantul cu av. B. F. și reprezentanta pârâtei – av. B. S., lipsă fiind pârâta.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează cele de mai sus, după care:
S-a procedat la administrarea probei prin interogatoriul reclamantului, răspunsurile la întrebări fiind consemnate în interogatoriul de la dosar.
Reprezentanta reclamantului depune un set de înscrisuri, comunică un exemplar cu partea adversă.
Reprezentanta pârâtei depune două hotărâri judecătorești, copia contractului de vânzare – cumpărare din 16.01.2014 și fotografie cu gardul. Comunică un exemplar din înscrisurile depuse cu reclamantul.
Reprezentanta reclamantului solicită a se încuviința efectuarea unei expertize topografice pentru măsurarea terenului.
Raportat la obiectul prezentei cauze, instanța respinge proba solicitată de reclamant privind efectuarea expertizei topografice și respinge cererile în probațiune formulate de pârâta reclamantă reconvențională.
Părțile prezente nu au alte cereri de formulat, solicită cuvântul pe fond.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de propus, în baza art. 394 alin. (1) C.proc.civ. instanța constată cauza lămurită, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentanta reclamantului solicită admiterea cererii așa cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată. Solicită respingerea cererii reconvenționale.
Reprezentanta pârâtei solicită respingerea acțiunii principale, admiterea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței sub dosar nr._ /2015, reclamantul B. A. O. în contradictoriu cu pârâta C. C. I. a solicitat obligarea pârâtei să sisteze lucrările de construire a porțiunii din gardul despărțitor al parcelelor nr. cadastral_, proprietatea subsemnatului si nr. cadastral_, proprietatea pârâtei, și respectiv demolarea porțiunii din gardul construit ilegal de pârâtă pe proprietatea reclamantului.
În motivare se arată că a achiziționat un lot de teren intravilan, cu nr. cad._, în vecinătate cu proprietățile deținute de: - stânga CICORTAS C. I. (nr. cadastral_) și dreapta PATKO JULIANNA -K. nr. cadastral_). Lotul de teren a fost cumpărat cu scopul de a edifica pe acesta o locuință unifamilială.
În vederea demarării lucrărilor de edificare a locuinței unifamiliale a depus la Primăria Oradea documentația necesară în vederea obținerii autorizației de construire.
Astfel la data de 13.08.2014, Primăria Oradea a emis pentru lotul cu nr. cad._, situat la adresa mun. Oradea, ., Autorizația de construire cu nr. 1505, după care a solicitat prezența în teren a inginerului topograf L. T., pentru măsurarea suprafeței de teren și pentru marcarea locului și așezarea construcției. Acesta i-a sesizat faptul că parte din gardul vecinului din partea stângă - C. C. - I. aflat în construcție este executat pe terenul meu.
Menționează faptul că gardul pârâtei este construit din zidărie (cărămidă) cu fundație de beton având înălțimea de minim 3 metri, și ocupă cea. 20 de cm pe lungimea întregii parcele pe care o dețin, totalizând o suprafață de 7.5 m2 din totalul suprafeței de 973 m .
Din Autorizația de construire nr. 456 eliberată de Primăria Oradea la data de 25.04.2012, la cererea și respectiv pe numele pârâtei C. C. - I., emitentul Primăria mun. Oradea autorizează construirea unei "case familiale In regim S+P+E (subsol + parter + etaj) și împrejmuire teren, împrejmuirea se va executa pe terenul aflat în proprietate, fără afectarea proprietăților învecinate".
Precizez faptul că gardul ridicat de pârâtă pe terenul aflat în proprietatea sa, fără acordul său, depășește înțelesul de împrejmuire așa cum prevede Autorizația de construire nr. 456/25.04.2012, fiind așa cum mai a amintit o construcție în sine, din zidărie de cărămidă, cu fundație de beton armat, pentru care pârâta trebuia să dețină o autorizație de construire separată.
Mai mult, dat fiind faptul că locuința sa este proiectată a fi construită în regim parter, stil mediteranean (fără acoperiș) până la o înălțime de 4 metri, gardul construit de pârâtă cu înălțimea de 3 metri obturează apusul de soare a reclamantului, umbrind ferestrele casei sale. Astfel gradul de însorire a imobilului ce urmează să-1 ridice, fiind grav afectat pe toată durata după amiezii, până la apusul soarelui.
Acesta este și motivul pentru care a ales să așeze construcția (casa) la limita de 6 metri față de limita proprietății la . de emitentul Autorizației de construire și a Certificatului de urbanism - Primăria Oradea, serviciul Urbanism, pentru a reuși să asigur un minim de lumină naturală încăperii din partea stângă a casei, afectată major de umbra gardului în cauză.
Potrivit art. 630 din Codul Civil, „(1) Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum si la restabilirea situației anterioare atunci când acest lucru este posibil. (2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfășurării activității prejudiciabile de către proprietar, instanța va putea încuviința desfășurarea acelei activități. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri.”
În ce privește dispozițiile legale mai sus citate, consideră că pârâta C. C. I., prin construirea abuzivă a gardului a încălcat relațiile normale de vecinătate, creându-i un prejudiciu cert, măsurabil, menit să încalce dreptul său de proprietate .
In speță sunt încălcate relațiile normale de vecinătate, deoarece pârâta a construit un gard din zidărie cu fundație de beton pe terenul aflat în proprietatea sa, fără a avea acordul său pentru această construcție, încălcându-i dreptul de proprietate, creându-i astfel un prejudiciu cert prin diminuarea parcelei deținute în proprietate cu suprafață de 7,5 m .
Având în vedere toate aspectele prezentate, solicită instanței admiterea prezentei cereri și a dispune restabilirea situației anterioare prin demolarea porțiunii din gardul construit ilegal de pârâtă pe proprietatea reclamantului. Cu cheltuieli de judecată.
În drept au fost invocate prevederile art. 630 din Codul Civil.
În probațiune s-au depus următoarele înscrisuri: Raport tehnic extrajudiciar întocmit de ing. L. T., Autorizația de construire nr. 1505/13.08.2014 (pe numele B. A. O.), Detalii construcție (Fațadă principală, fațadă posterioară, Secțiune construcție, schița amplasament) - (B. A. O.), Extras CF nr._ - Oradea - (B. A. O.), Autorizația de construire nr. 456/13.08.2014, - (C. C. I.), Extrasul CF nr._ - Oradea - (C. C. I.).
La data de 11.11.2014 (fila 41) reclamantul și-a precizat cererea în sensul că obiectul acțiunii dosarului nr._ este obligația de a face.
Prin întâmpinarea depusă la fila 61 pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, iar pe cale de acțiune reconvențională a solicitat obligarea reclamantului pârât - reconvențional BALASZ A. – O. să suporte 1/2 parte din contravaloarea edificării gardului pe o distanță de 50 ml construit din fundație de beton, armătură și bolțari, din costurile aferente finisării acestuia precum și din amprenta pe sol a gardului. S-au solicitat și cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că deține calitatea de proprietar tabular asupra imobilului identificat cu nr. cadastral_ situat administrativ în Oradea, . C, județul Bihor și reprezintă în fapt teren în suprafață de 1500 mp (dimensiunile terenului fiind de 30 metri lățime/front stradal, 50 metri adâncime) pe care în cursul anilor 2012 - 2013 am edificat o casă de locuit în regim S+P+H. In anul 2012 a împrejmuit terenul descris mai sus. Aceste lucrări s-au efectuat în baza autorizației de construire nr. 456/2012.
Mai arată că a dobândit drept de proprietate asupra terenului descris mai sus de la 4 frați, care i-au vândut acest teren în luna februarie 2012. În urma cumpărării suprafeței de 1500 mp, împreună cu cei 4 frați a procedat la ieșirea din indiviziune cu terenul cumpărat, semnând în acest sens în fața notarului public act de ieșire din indiviziune, ocazie cu care s-a înființat . 1733 1 1 Oradea.
La acea dată proprietatea din dreapta sa, care în prezent reprezintă proprietatea reclamantului, aparținea celor 4 frați.
La data la care cei 4 frați au vândut suprafața de 1000 mp situați în dreapta imobilului reclamantei, care în prezent formează proprietatea reclamantului, gardul susnumitei era aproape finalizat, în sensul că, toată fundația era turnată, iar ulterior s-a procedat la ridicarea zidăriei, astfel că, la data la care și-a cumpărat de la cei 4 frați terenul, gardul său era terminat, respectiv, zidit.
Nici un moment vânzătorii acestuia nu au ridicat problema cum că gardul pârâtei nu ar respecta mejdia cadastrală, ba mai mult, după turnarea fundațiilor gardului pe toate laturile terenului, dl. B., vânzătorul susnumitei, a apelat la serviciile topografului care a întocmit nr. cad._ 1, ocazie cu care acesta a confirmat că, gardul construit respectă limitele de proprietate.
Aceasta fiind starea de fapt, raportat la temeiul de drept invocat și la pretențiile reclamantului, de a sista lucrările de construire, este pe de o parte lipsită de obiect, pe de altă parte, neîntemeiată, cum neîntemeiată este și pretenția de a demola gardul edificat, motive pentru care se impune respingerea pretențiilor formulate.
Din fotografiile depuse de acesta la dosarul cauzei se observă că, câțiva stâlpi ai gardului nu sunt decofrați. Aceasta nu însemnă că în prezent se lucrează, de la data la care acesta a devenit proprietar, nu s-a mai lucrat la gard.
Această acțiune se datorează probabil faptului că, i-a solicitat acestuia să procedeze la suportarea pe jumătate a contravalorii gardului care delimitează proprietățile noastre, întrucât profită și acestuia. Menționez că a procedat la edificarea gardului din beton deoarece nivelul terenului era la - (minus) 2 m, astfel că, a procedat la umplerea terenului, iar pentru această operațiune era necesară fundația de beton. Aceeași operațiune de umplere a terenului o efectuează și reclamantul din acest dosar care a adus multe mașinii de pământ, diferența este că pârâta a făcut umplerea terenului pc banii săi, iar reclamantul urmărește să își rezolve această problemă tot pe banii săi, ceea cc este inadmisibil.
Pe de altă parte, a fost obligatorie umplerea cu pământ și ridicarea nivelului terenului, deoarece în primăvara anului 2013 în urma precipitațiilor abundente, atât terenul pârâtei cât și terenurile limitrofe stânga/dreapta, au fost inundate. Cele menționate le dovedește cu proba cu scripte (fotografii) și proba testimonială.
In ceea ce privește lățimea fundației gardului, arată că arhitectul i-a recomandat ca această lățime să fie de 60 cm la baza, respectiv pc o înălțime de -70 cm și + 70 cm după care, grosisa gardului a revenit la normal, respectiv de 30 cm. Înălțimea totală a gardului după ridicarea nivelului terenului este de peste 2 metri.
Diferențele de teren care se susțin că sunt încălcate de pârâtă nu reprezintă în realitate nicio încălcare ci, reprezintă efectiv grosimea fundației gardului.
Chiar dacă am socoti ca gardul ar fi construit in exclusivitate pe terenul său total contrar prev. Codului civil - suprafețele reclamate totalizează suprafața de 0.70 mp care raportat la suprafața dc 1000 mp, se încadrează in limitele normale de toleranta admise în urma unor măsurători conform cu Ordinul ANCPI 631 și 634 din 2006.
Prin articolul 660 Cod civil, s-a instituit prezumția de coproprietate asupra despărțiturilor comune.
Potrivit alineatului (1) a acestui articol, „Zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii."
În raport de aceste prevederi și de starea de fapt arătată, consideră că, cade în sarcina pârâtului reconvențional să plătească jumătate din contravaloarea costului gardului despărțitor celor 2 proprietăți limitrofe.
Așa cum a arătat mai sus, terenurile părților se învecinează pe o distanță de 50 metri linear.
Costurile aferente gardului le va dovedi cu facturile dc achiziție a betonului, fierului forjat și cărămizilor, iar edificarea / manopera aferentă edificării, o voi proba cu martori, eventual expertiză de specialitate dacă se va impune. Solicită în probațiune proba cu scripte, deplasarea instanței la fața locului, audierea martorilor, respectiv a dl. M. N., persoana care a procedat la verificarea coordonatelor gardului susnumitei și a stabilit că este în concordanță cu limitele cadastrale ale nr._ 1 Oradea. De asemenea, vom depune fotografii pentru a dovedi cele arătate.
Tot raportat la cele menționate și la textele de lege invocate, apreciază, că se impune ca pârâtul reconvențional să suporte atât 1/2 parte din contravaloarea gardului despărțitor, a finisării acestuia cât și 1/2 parte din contravaloarea terenului ocupat de gard.
In acest sens, arată că prețul de achiziție a terenului a fost de 30 euro/1 mp.
Gardul are lățimea de 0,6 mp pe o lungime dc 50 ml, ceea ce înseamnă 30 mp. J. din această suprafață reprezintă 15 mp respectiv, 450 euro, sumă care cade în sarcina reclamantului pârât reconvențional să o achite pârâtei-reclamantă reconvențional.
În drept au fost invocate prevederile art. 205 și urm. cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea la cererea reconvențională (fila nr. 67) reclamantul că textele legale invocate de pârâtă nu sunt incidente în cauză, întrucât conform autorizației de construcție obținute de pârâtă construirea împrejmuirii urma să se facă fără afectarea terenurilor învecinate, ori pârâta a încălcat terenul proprietatea reclamantului.
Reclamantul mai arată că nu intenționează să profite de gardul ridicat de pârâtă și că nu poate fi obligat să suporte jumătate din cheltuielile de edificare unui gard care nu este al său.
Analizând actele și lucrările aflate la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
Reclamantul -pârât reconvențional BALASZ A. – O. este proprietarul terenului cu nr. cad._ Oradea, situat în mun. Oradea, ., teren cumpărat în scopul realizării unei locuințe unifamiliale, sens în care a obținut de la Primăria Oradea autorizația de construire cu nr. 1505/ 13.08.2014, pentru casă pe parte și o împrejmuire.
Pârâta -reclamantă reconvențional C. C. I. este proprietar tabular asupra imobilului învecinat, identificat cu nr. cadastral_ situat administrativ în Oradea, . C, județul Bihor și reprezintă în fapt teren în suprafață de 1.500 mp. pe care există o casă de locuit în regim S+P+M și o împrejmuire, edificate în baza autorizației de construire nr. 456/2012. Împrejmuirea nu este finalizată.
Reclamantul -pârât reconvențional BALASZ A. – O. este nemulțumit de înălțimea și soluția constructivă aleasă de pârâtă pentru gardul împrejmuitor. Arată că partea de a limita de proprietate îi afectează gradul de iluminare a locuinței ce va fi edificată.
Prin prezenta acțiune reclamantul solicită instanței să oblige pârâta să procedeze la sistarea lucrărilor de edificare a gardului și demolarea porțiunii de gard ridicate ilegal pe terenul reclamantului în concret gardul și fundația lui ocupând conform susținerilor o fășie între 0 și 17 cm. pe întreaga latură, rezultând o încălcare a unei suprafețe de 7,5 mp. teren.
Concret pârâta -reclamantă reconvențional C. C. I. a ridicat un gard de zidărie de cărămidă cu stâlpi de beton. Este terminată fundația cu o grosime de 60 cm (de la bază pe o înălțime de -70 cm și + 70 cm) după care continuă cu zid de cărămidă și stâlpii de beton.
Pe latura dinspre reclamant nu sunt terminate bolțile ornamentale și finisajele, însă lucrarea este preponderent terminată.
Ca regulă generală acțiunea în obligația de a face este admisibilă numai dacă reclamantul dovedește că pârâtul are o asemenea obligație născută fie din lege fie din convenție fie pe cale judiciară, însă pe care acesta refuză în mod culpabil să o îndeplinească.
În cazul de față se pretinde obligarea pârâtei la sistarea și demolarea de lucrări fără a exista deja asemenea obligații stabilite în sarcina ei.
Părțile au avut litigii anterioare legate de sistarea de lucrări pe cale de ordonanță președințială și anularea autorizației de construcție aparținând reclamantului, dar nu au avut litigii legate de stabilirea limitei de proprietate și nici în legătură cu revendicarea vreunei porțiuni de teren.
Nici în prezentul litigiu instanța nu e investită prin acțiunea principală cu o cerere de grănițuire și eventual revendicare, ambele părți pretinzând că nu ar fi necesar pentru soluționarea cauzei fiind evident că imobilele se învecinează.
Deși nici una dintre părți nu neagă raportul de vecinătate, acesta nu este suficient pentru a stabili nici existența și nici întinderea încălcării dreptului de proprietate al reclamantului –pârât reconvențional de gardul ridicat de pârâta -reclamantă reconvențional.
Dimpotrivă, în condițiile în care pârâta - reclamantă reconvențional nu recunoaște raportul de expertiză extrajudiciară invocat de reclamant, orice încălcare trebuie raportată la o mejdă stabilită pe cale judiciară.
În plus, supraedificatele fac corp comun cu terenul pe care sunt realizate, deci instanța nu poate dispune demolarea fie și parțială a unei construcții fără a analiza și dispune în legătură cu terenul de sub ea. Oricum se solicit demolarea unei fășii din grosimea gardului ceea ce ar putea afecta rezistența întregii construcții (inclusiv a celei aflate pe terenul pârâtei), deci cu atât mai mult se impune a se stabili în prealabil existența și gradul de ocupare „nelegală”.
În aceste condiții capătul de cerere având ca obiect demolarea porțiunii de gard care s-ar dovedi a fi construit ilegal pe terenul reclamantului impune obligarea pârâtei la respectarea posesiei și proprietății asupra fâșiei de teren pretins a fi ocupate, deci ar fi trebuit să fie subsidiar unor cerere având ca obiect grănițuire ci și o revendicare a terenului ocupat.
Prin urmare pentru ca instanța să poată dispune obligarea pârâtei-reclamante reconvențional la sistarea de lucrări și la demolarea unei fășii de gard, în prealabil ar fi trebuit stabilită mejda respectiv dacă și cu cât încalcă pârâta terenul reclamantului și eventual apoi obligată să îl elibereze (prin ridicarea lucrărilor).
În privința cererii reconvenționale, trebuie arătat că ambele părți recunosc faptul că la momentul la care reclamantul a cumpărat terenul în discuție, gardul era deja în mare parte edificat (cel puțin fundația, elevația și o parte din zid). De Asemenea ambele părți recunosc faptul că numai reclamanta a contribuit la achitarea costurilor de ridicare a gardului și că ridicarea lui s-a făcut potrivit autorizației de construcție eliberată pe numele pârâtei de Primăria Municipiului Oradea.
Din cuprinsul acesteia și a certificatului de urbanism (filele nr. 21-26) rezultă că cu claritate beneficiarul a fost numai pârâta -reclamantă reconvențional C. C. I., iar lucrările de construire trebuiau să se facă fără afectarea proprietăților învecinate. Prin urmare nu este aplicabilă prezumția relativă de coproprietate prevăzută în art. 660 cod civil, gardul constituind proprietatea exclusivă a pârâtei -reclamante reconvențional.
În cauză nu sunt aplicabile nici prevederile art. 666 cod civil privind dreptul vecinului care nu a contribuit la realizarea despărțiturii comune de a dobândi un drept de coproprietate asupra despărțiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și manoperei folosite și, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită.
Astfel prin însăși ipoteza de lucru articolul susmenționat face referire la despărțitura comună și la dreptul vecinului de a dobândi, deci nu este aplicabilă decât construcțiilor edificată pe mejdă (care în speța de față nu ar trebuie să fie cazul), iar vecinul are un drept de a dobândi coproprietatea fără însă a putea fi obligat să o dobândească dacă acest lucru nu îi este necesar sau oportun.
Pentru aceste motive instanța va respinge atât cererea principală cât și cererea reconvențională și raportat la culpa procesuală a ambelor părți nu va acorda cheltuieli de judecată, fiecare urmând să suporte propriile cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul B. A. O. cu domiciliul în mun. Oradea, ., .. 14, jud. Bihor, și cu domiciliul procedural ales la Cabinet Avocat S. O. I. – Oradea, ., județul Bihor în contradictoriu cu pârâta C. C. I. cu CNP_ și domiciliul în Oradea, Parcul T. nr. 7, județul Bihor, având ca obiect obligație de a face (sistare lucrări de construcție și demolare gard).
Respinge acțiunea civilă reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională pârâta C. C. I. în contradictoriu cu reclamantul-pârât reconvențional având ca obiect pretenții.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de a formula apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de declarare a căii de atac se va depune la Judecătoria Oradea.
Pronunțată în ședința publică din 12 iunie 2015.
PREȘEDINTE GREFIER
P. MONICABOROȘ P.
Red/tehnored
PM/BP.
4 ex/02.07.2015
2 comunicări:
B. A. O.
C. C. I.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 5830/2015.... | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
