Obligaţie de a face. Încheierea nr. 18/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 18/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 02-07-2015 în dosarul nr. 13296/2015
document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 18.06.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta H. E. și pe pârâta A. DE P. prin reprezentant legal BARCA G. E., având ca obiect obligație de a face – rejudecare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, au răspuns reclamanta personal și pârâta prin avocat cu delegație la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează lipsa raportului de expertiză specialitatea contabilitate precum și faptul că, prin serviciul registratură, expertul a depus la dosar note scrise și cerere de înlocuire, după care:
Instanța pune în discuția părților aspectele menționate de expert și cererea de înlocuire formulată de acesta.
Reclamanta arată că, în ceea ce privește reiterarea cererii expertului de a i se achita devizul de cheltuieli, că apreciază jusitifcată această cerere întrucât decontul depus la dosar nu are legătură cu onorariul aferent expertizei. Arrată că devizul care este justificat față de munca depusă de expert, în sensul că acesta s-a deplasat de 5 ori la sediul Asociației de P., unde a petrecut de fiecare dată jumătate de zi, a efectuat muncă de arhivă, a convocat părțile.
În ceea ce privește expertul desemnat în primul ciclu procesual, reclamanta precizează că acesta a declarat în cele 4 procese-verbale întocmite că nu are documentele necesare în vederea efectuării expertizei, însă în final a procedat la întocmirea lucrării în mod incorect în lipsa actelor corespunzătoare, iar cel desemnat în prezenta cauză, după casare, nu a efectuat raportul de expertiză întrucât pârâta nu deține documentele necesare.
Reclamanta precizează că, în opinia sa, indiferent ce expert ar fi desemnat în cauză, câtă vreme nu mai există documentele aferente anului 2006 iar pârâta nu dorește remedierea problemelor, nu este posibilă efectuarea expertizei, aspect pe care l-au constatat deja 2 experți în cele 2 cicluri procesuale, și pe care probabil l-ar stabili și un al treilea expert ce ar fi desemnat. De altfel, acesta este și motivul pentru care, în opinia sa, prima expertiză a fost cenzurată de instanța de recurs, întrucât nu era fundamentată, ci doar s-au copiat niște sume din listele de plată, și acelea incomplete.
Mai învederează reclamanta faptul că actualul președinte al asociației a dat o declarație în aprilie 2015 în sensul că nu își ia nici o răspundere cu privire la starea actuală a Asociației de P., însă nu a efectuat niciun demers pentru remedierea situației existente, dând exemplu mansarda care este închiriată unde există montate calorifere și apă, însă pârâta ține secret acest aspect, iar acordul de asociere nu are suprafața completată. Cu privire la acțiunea formulată, reclamanta arată că aceasta a fost dovedită și că va depune precizări în scris referitor la cele susținute oral, cu mențiunea că expertul a pus actele în ordine, fiind necesară . pârâtei.
Pârâta prin avocat arată că actuala conducere a Asociației de P. a efectuat toate diligențele de bună voie, susținând că prin expertiză dispusă în cauză a fost efectuată în mod corect, însă reclamanta a refuzat să depună actul de proprietate.
Instanța, constatând că prezenta cauză nu poate fi luată în cadrul amânărilor fără discuții, o lasă la a doua strigare.
La a doua strigare a cauzei au răspuns reclamanta personal și pârâta prin avocat cu delegație la dosar.
Apărătorul pârâtei precizează că Asociația a efectuat toate demersurile care țin de atribuțiile acesteia pentru a-și da concursul la efectuarea expertizei, lăsând la aprecierea instanței cererea de înlocuire formulată de expert, deși expertiza deja efectuată era suficientă. Arată că a precizat de la început că în opinisa sa nu era necesar un nou raport de expertiză, iar instanța de control judiciar nici nu a desființat primul raport, nici nu a impus efectuarea unei alte expertize, ci doar a constatat încălcarea art.209 C.proc.civ., întrucât reclamanta nu a avut posibilitzatea de a formula obiecțiuni la raport.
Reclamanta menționează că fostul expert desemnat nu a susținut că reclamanta nu are contract, ci dimpotrivă acesta l-a avut la dispoziție, încă calculul a fost eronat. În ceea ce privește susținerile pârâtei prin avocat, reclamanta arată că suprafața corectă trebuie să existe în trei acte autentice respectiv: listele de plată, acordul de asociere și actele de proprietate ale locatarilor, însă în realitate, cifrele nu corespund, solicitând ca pârâta să fie obligată la efectuarea acestei operațiuni de îndreptare a erorilor, apreciind că un expert cinstit nu ar avea ce face în această privință.
La interpelarea instanței, reclamanta arată că nu va achita contravaloarea devizului depus la dosar de către expert, această obligație urmând a fi stabilită în sarcina pârâtei, întrucât din culpa acesteia expertiza nu s-a putut efectua, cu mențiunea că ea a plătit doar onorariul de expert.
Apărătorul pârâtei arată că se opune solicitării reclamantei cu privire la obligația de plată a devizului depus la dosar de către expert, cu precizarea că în cuprinsul deciziei de casare, nu a fost dată o directivă cu privire la efectuarea unei alte expertize specialitatea contabilitate, lăsând la aprecierea instanței efectuarea expertizei, în raport de care inițial a formulat concluzii de respingere.
Reclamanta precizează că a achitat onorariul aferent expertizei, însă nu înțelege să suporte și cheltuielile privind devizul depus la dosar de către expert, nefiind de acord nici cu încasarea onorariului de către expert, față de nedepunerea raportului de expertiză.
În ceea ce privește solicitarea expertului cu privire la plata devizului atașat la dosar, din care reies cheltuielile efectuate în vederea întocmirii raportului de expertiză, având în vedere că s-a depus dovada demersurilor efectuate de expert pentru depunerea acestei lucrări, pune în vedere pârâtei să achite expertului în contul BLET suma de 500 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor suportate de către expert de la data desemnării sale de către instanță.
De asemenea, având în vedere aspectele menționate de expert cu privire la imposibilitatea efectuării raportului de expertiză, întrucât lipsesc documentele necesare, menționate în adresa expeertului – având în vedere și intervalul de timp îndelungat scurs până în prezent, raportat la perioada ce se dorește a fi expertizată (01.01._06), văzând totodată și punctul de vedere al părților – reclamanta apreciază acțiunea dovedită, iar pârâta susține că nu a apreciat necesară de la început efectuarea unui nou raport de expertiză – instanța constată cauza în stare de judecată.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul asupra fondului.
Reclamanta solicită obligarea pârâtei la completarea în mod corespunzător a acordului de asociere, urmând a fi avuți în vedere chiriașii, precum și societățile comerciale care își desfășoară activitatea în spațiile închiriate, cu titlu de exemplu acel salon de coafură unde consumul de apă este mare, fiind necesară închirierea unui contract cu APA N., nefiind instalat un contor de apă separat. De asemenea, reclamanta arată că în imobil funcționează 16 firme, urmând a fi întocmită o evidență a acestora și cu privire la suprafața comună. Solicită amânarea pronunțării pentru a depune concluzii scrise.
Pârâta prin avocat solicită respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale, omologarea raportului de expertiză efectuat inițial, cu obligarea reclamantei la plata contravalorii cotelor de întreținere, a penalităților și fondului de rulment, învederând că pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București s-a mai aflat un dosar, soluționat prin sentința civilă nr._ din 16.10.2006 având același obiect, acțiunea fiind respinsă. Solicită cheltuieli de judecată.
În replică, reclamanta precizează că a achitat către pârâtă anumite sume de bani aferente anului 2006, deși nu trebuia ca acestea să fie plătite, de care va trebui să se țină cont.
INSTANȚA
Pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise,
DISPUNE
Amână pronunțarea în cauză la data de 25.06.2015.
Pronunțată în ședința publică de la 18.06.2015.
P. GREFIER
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 25.06.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
INSTANȚA
Având nevoie de timp pentru a delibera,
DISPUNE
Amână pronunțarea în cauză la data de 02.07.2015.
Pronunțată în ședința publică de la 25.06.2015.
P. GREFIER
document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă nr._
Ședința publică de la 02.07.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanta H. E. și pe pârâta A. DE P. prin reprezentant legal BARCA G. E., având ca obiect obligație de a face – rejudecare.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 18.06.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 25.06.2015, apoi, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 02.07.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea inregistrata initial pe rolul instantei la data de 05.01.2007 reclamanta H. E. a chemat in judecata pe parata A. DE P. ..29 PRIN REPREZENTANT LEGAL BARCA G. E., solicitand obligarea acesteia sa intre in legalitate cu privire la dosarul de constituire a asociatiei conform legislatiei in materie, obligarea paratei sa remedieze prejudiciul adus imobilului prin proasta administrare si obligarea de a intreprinde masuri de consolidare a imobilului, sa faca dovada aprobarilor necesare pentru interventiile necesare la structura de reistenta, sa desfiinteze compartimentarea facuta prin construirea unei usi metalice in spatiile comune de la culoarul de la . dovada legalitatii angajarii firmei “Blocul Nou” de a prelua administrarea societatii sa ridice de la Agentia CEC depunerile reclamantei pentru 5 luni echivalente cotelor de intretinere si obligarea paratei de a-i realcula cotele de intretinere pentru perioada 01.01._06.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat că i s-a comunicat din partea acestei instanțe încheierea nr.451/PJ/23.09.2003, pronunțată fără a exista un act de constituire ca Asociație de P., încheiat în cadrul unei adunări generale, supus votului și semnat de aceștia, apreciind că această încheie nu are nici un efect juridic de natură civilă, ci doar penală.
A mai învederat reclamanta că, deși nu a formulat acțiune pentru anularea acestei încheieri pe calea contenciosului administrativ, nu va accepta prejudiciul creat ca urmare a inexistenței tuturor datelor referitoare la proprietate, astfel deși suprafața apartamentului său este de 37 mp, în listele de întreținere este indicată o suprafață mai mare.
De asemenea, s-a arătat de către reclamantă că prin sentința civilă nr._ din 16.10.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._/2005 s-a apreciat de către instanță, pe de o parte, că a refuzat să comunice asociației suprafața locuinței sale, ceea ce nu este real, iar pe de altă parte s-a constatat că suprafața avută în vedere pentru stabilirea cotelor de întreținere este cel mult egală cu cea rezultată din releveul apartamentului nr.13 deținut de către reclamantă.
În opinia reclamantei, la calculul cotelor de întreținere aferente anulu 2006, va trebui să se țină cont de suprafața corectă deținută, inclusiv cota indiviză din spațiile comune, firmele din imobil, legalitatea funcționării acestora și acordul obținut de la Asociația de P., precum și chiriașii sau celelalte persoane care locuiesc fără forme legale în acest . plătesc cheltuielile de întreținere.
În drept cererea a fost întemeiată pe Legea nr.114/1996, OUG nr.85/2001, OMLPAT 139/1997, HG nr.400/2003.
În dovedirea acțiunii, au fost depuse înscrisuri, fiind solicitate probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, testimonială și expertiză specialitatea financiar-contabilă.
Parata a formulat intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat respingerea acțiunii principale ca neîntemeiată, obligarea reclamantei la plata unei amenzi pentru introducerea acțiunii cu rea credință, obligarea acesteia la plata sumei de 3.321,02 lei reprezentând cote de întreținere la nivelul lunii decembrie 2006, precum și la plata penalităților aferente.
Prin precizarea depusă la dosar, reclamanta a menționat că acțiunea principală ca obiect obligație de a face, vizând preteții patrimoniale și nepatrimoniale față de proasta administrare a proprietății commune, față de managementul defectuos desfășurat de pârâtă, cât și proasta administrare a fondurilor și impunerea reclamantei la o plată nedatorată.
Prin încheierea de ședință din data de 16.06.2007, instanța a dispus, in temeiul art.244 pct.2 C.p.c., suspendarea judecării cauzei, până la soluționarea dosarului nr._/301/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București, cauza fiind repusă pe rol prin încheierea din 16.09.2011,.
Instanța a încuviințat și a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză specialitatea contabilitate, raportul de expertiză efectuat de doamna expert A. S. fiind depus la dosar.
Prin sentința civilă nr.6195 din 06.04.2012, instanța a respins cererea in integralitate, a omologat raportul de expertiză, a obligat reclamanta la plata sumei de 700 lei amenda pentru introducerea cu rea credinta a unei cereri vadit neintemeiate, a admis cererea reconventionala, cu obligarea reclamantei la plata sumei de 2013,85 lei cote de intretinere, 561,33, penalitati, 188,45 fond rulment, 500 lei onorariu expert.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamanta, iar prin decizia civilă nr.1469R pronunțată la data de 31.05.2013 de Tribunalul București – Secția a III a Civilă, s-a admis recursul, fiind casată sentința civilă recurată, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
In sedinta publică din 05.06.2014, instanta a admis exceptia lipsei de interes a capetelor de cerere 1 si 3 privind obligarea pârâtei să intre în legalitate în ceea ce privește dosarul de constituire și să facă dovada legalității angajării firmei Blocul M. si exceptia nulitatii pentru lipsa obiectului capătului 2 de cerere privind obligarea pârâtei să repare prejudiciul adus prin proasta administrare a imobilului, pentru motivele retinute in incheierea de sedinta (f.45-46).
Sub aspect probatoriu, instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri, interogatorii reciproce, raspunsurile partilor fiind atasate la dosar (f.83,88,97) si expertiza specialitatea contabilitate, care nu a putut fi efectuata din lipsa documentelor necesare (f.151-152).
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta H. E. este proprietara apartamentului nr.13 situat in imobilul din Bucuresti, .. 29, sector 1, conform contractului de vanzare-cumparare nr.1414/112 din 26.11.1997, incheiat cu . (f.68, dosar atasat).
Prin cererea de fata, reclamanta a investit instanta cu 5 capete de cerere principale - avand in vedere ca prin notele scrise depuse la dosar la data de 19.05.2014, s-a invederat ca precizarile din 08.02.2007 (f.19-21, dosar atasat), depuse in primul ciclu procesual (prin care a adus in discutie si alte aspecte decat cele mentionate in cererea introductiva), NU constituie capete separate de actiune, ci detalieri ale petitelor initiale (f.37).
In consecinta, instanta retine ca pretentiile reclamantei au ca obiect: 1) obligarea paratei sa intre in legalitate in ceea ce priveste dosarul de constituire ca Asociatie de P.; 2) obligarea paratei sa remedieze prejudiciul adus imobilului prin proasta administrare, sa intreprinda demersurile prevazute de lege pentru consolidarea imobilului in urma interventiilor facute atat la fatada blocului cat si ca urmare a subrezirii pe durata existentei sale, sa faca dovada aprobarilor necesare pentru interventii la structura de rezistenta atat la fatada cat si la subsolul imobilului, sa fie obligata parata sa desfiinteze compartimentarea facuta prin construirea unei usi metalice in spatiile comune ale culoarului de la . fie obligata parata sa faca dovada legalitatii angajarii firmei Blocul M. care a preluat administratia asociatiei incepand cu luna martie 2006; 4) sa fie obligata parata sa ridice de la CEC recipisa de consemnare prin care reclamanta a depus in contul Asociatiei cotele de intretinere pentru ultimele 5 luni; 5) sa fie obligata parata sa ii recalculeze cotele pentru 01.01._06, inclusiv penalitati si fond de rulment.
Analizand temeinicia cererii principale - tinand cont si de faptul ca, in urma admiterii unor exceptii procesuale, instanta a ramas investita cu capetele de cerere 2 (partial), 4 si 5 – vor fi avute in vedere urmatoarele argumente:
In ceea ce priveste cererea de obligare a paratei sa intreprinda demersurile prevazute de lege pentru consolidarea imobilului ca urmare a interventiilor facute atat la fatada blocului cat si a subrezirii pe durata existentei sale, sa faca dovada aprobarilor necesare pentru interventii la structura de rezistenta atat la fatada cat si la subsolul imobilului si sa desfiinteze compartimentarea facuta prin construirea unei usi metalice in spatiile comune ale culoarului de la . ca toate aceste solicitari care fac obiectul capatului 2 de cerere sunt neintemeiate, nefiind facuta dovada celor afirmate, desi sarcina probei revenea reclamantei, conform art.1169 din vechiul cod civil (in vigoare la data introducerii actiunii).
Astfel, singurul aspect confirmat de probele de la dosar din cele invocate de reclamanta consta in faptul ca in perioada 1995-1997 proprietarul salonului de coafor Lenion, care are punctul de lucru in imobil, a practicat o usa in peretele blocului (fatada), fapt care reiese din raspunsurile paratei la interogatoriul administrat in primul ciclu procesual (f.59) si raportul comisiei din cadrul C.G.M.B. de evaluare a riscurilor seismice întocmit în luna nov. 1998 (f.72).
Cu toate acestea, nu exista suficiente elemente pe baza carora instanta sa retina ca aceasta reprezinta o interventie neautorizata la structura de rezistenta a blocului, care sa necesite readucerea imobilului la starea initiala, cum s-a sustinut, cu atat mai mult cu cat o asemenea concluzie nu reiese nici din raportul anterior mentionat, in care sunt doar prezentate constatari cu privire la starea imobilului (de altfel acesta a fost depus incomplet la dosar si instanta nu a putut verifica recomandarile comisiei).
Pe de alta parte, afirmatiile reclamantei privitoare la pretinsele interventii la structura de rezistenta (la fatada si la subsolul imobilului) si compartimentarea facuta prin construirea unei usi metalice in spatiile comune ale culoarului de la . fost dovedite, fiind asadar lipsite de orice suport probator (a se vedea, in acest sens, si raspunsul paratei la intrebarea 4 din interogatoriu – nu se evidentiaza modificari certe in structura de rezistenta a blocului –f.59).
Prin urmare, reclamanta nu a dovedit situatia de fapt pretinsa, din actele de la dosar si celelalte probe nereiesind indicii cu privire la existenta vreunor interventii si compartimentari, perioada in care ar fi fost realizate si autorul lor, precum si daca acestea mai exista sau nu in prezent, context in care parata nu poate fi obligata sa faca dovada aprobarilor necesare pentru realizarea acestor interventii.
Plansele foto depuse la dosar nu sunt suficiente pentru admiterea acestui capat de cerere (ce include mai multe solicitari), intrucat simplul fapt ca imobilul este vechi, datand din anul 1940 si prezinta subreziri datorate duratei de existenta nu poate constitui, in sine, temei pentru obligarea Asociatiei de P. la luarea masurilor de consolidare – in lipsa unor probe certe, cu caracter tehnic si stiintific din care sa reiasa gradul de afectare a imobilului si masurile ce se impun.
In plus, aceste aspecte au facut obiectul analizei si in dosarul nr._._, in care, prin decizia civila nr.593A/25.05.2012 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a Civila, ramasa irevocabila prin decizia civila nr. 335R/15.02.2013 a Curtii de Apel Bucuresti, Sectia a IV-a Civila, s-a retinut ca reclamanta a depus la dosar extras din expertiza tehnica efectuata la solicitarea Primariei Municipiului Bucuresti, in care sunt prezentate constatari cu privire la starea imobilului. Aceste inscrisuri nu atesta constatari ale comisiei de control cu privire la riscurile seismice la care ar fi expus imobilul in care locuieste reclamanta, parata precizand (prin raspunsul la interogatoriu) ca din motive financiare, proprietarii din imobil nu au fost de acord cu consolidarea acestuia. In consecinta, nu s-a facut dovada unui prejudiciu concret adus reclamantei prin omisiunea Asociatiei de a intreprinde demersuri pentru consolidarea cladirii – aceeasi situatie regasindu-se si in prezenta cauza.
Chiar daca prin adresele emise de Primaria Sectorului 1 Bucuresti la sesizarea reclamantei (f.90,92) s-a impus presedintelui Asociatiei de P. sa initieze demersurile necesare pentru consolidarea imobilului, respectiv sa convoace o adunare generala in care sa se discute aceasta chestiune, instanta nu poate obliga parata sa ia masuri pentru consolidarea imobilului pe baza unor simple recomandari ale primariei, cata vreme reclamanta nu a solicitat administrarea de probe (cum ar fi o expertiza constructii) din care sa reiasa daca . sau nu afectata, gradul de degradare al acesteia si masurile care se impun pentru remedierea situatiei constatate, materialul probator administrat de reclamanta fiind insuficient sub acest aspect.
Legat de inexistenta unui fond de reparatii, instanta arata ca nu poate obliga parata sa constituie un astfel de fond, intrucat din continutul art.24 alin.5 din HG nr. 400/2003 si art.11 alin.9 lit.c din Anexa 2 la HG 400/2003 (in vigoare la data introducerii actiunii) reiese ca alcatuirea fondului de reparatii este atributul exclusiv al Adunarii Generale a Asociatiei de P.. Textele invocate nu contin norme imperative, ci dispozitive, lasand la aprecierea fiecarei Asociatii necesitatea constituirii unui astfel de fond.
De altfel, instanta apreciaza ca si aprobarea demararii lucrarilor de reparare si consolidare a blocului este tot atributul Adunarii Generale a Asociatiei de P., conform prevederilor art.11 alin.9 din Anexa 2 la HG 400/2003 - o dovada in acest sens fiind si adresa nr.3045/14.05.2009 emisa de Consiliul Local Sector 1, Serviciul Control Asociatii de P. si Locatari, in care se vorbeste de necesitatea convocarii adunarii generale si stabilirea pe ordinea de zi a aspectelor privind consolidarea imobilului (f.92).
Prin urmare, in lipsa acordului proprietarilor din condominiu, membri in A. de P., instanta nu poate obliga parata la luarea unor astfel de masuri pe baza vointei unui singur locatar - cu privire la acest aspect se vor avea in vedere aspectele retinute prin sentinta civila nr.593A/25.05.2012 a Tribunalului Bucuresti, in sensul ca din motive financiare proprietarii din imobil nu au fost de acord cu consolidarea acestuia (fapt retinut pe baza raspunsului paratei la interogatoriu).
In raport de prevederile anterior citate coroborat cu art.5.5. din Anexa 1 la HG 400/2003 si art.11 alin.8 din Anexa 2, instanta considera ca reclamanta putea solicita Asociatiei de P. sa intreprinda demersuri pentru consolidarea cladirii (eventual sa propuna discutarea acestei chestiuni in adunarea generala), iar in masura in care era nemultumita de solutia adoptata de Asociatie, putea contesta decizia acesteia in justitie.
. normelor legale citate mai sus reiese ca aceasta este procedura prin care un proprietar nemultumit de hotararile sau de lipsa de diligenta a Asociatiei de P. poate actiona, in sensul ca acesta trebuie sa solicite in primul rand Asociatiei sa remedieze problemele semnalate (deoarece legiuitorul confera Asociatiei de P. competenta deplina in a decide cu privire la administrarea si bunul mers al condominiului), si ulterior sa conteste in instanta decizia adoptata in masura in care se considera prejudiciat.
Pentru toate motivele de fapt si de drept expuse, instanta va respinge capatul 2 al cererii introductive (care priveste obligarea paratei la luarea demersurilor prevazute de lege pentru consolidarea imobilului, dovada aprobarilor necesare pentru interventii la structura de rezistenta la fatada si la subsolul imobilului si desfiintarea compartimentarii facute prin construirea unei usi metalice in spatiile comune ale culoarului de la ..
In ceea ce priveste capatul 4 de cerere, prin care s-a solicitat sa fie obligata parata sa ridice de la CEC recipisa prin care reclamanta a depus in contul Asociatiei de P. cotele de intretinere pentru ultimele 5 luni ale anului 2006, instanta il va respinge ca ramas fara obiect, intrucat din cuprinsul inscrisului intitulat “confirmare” (f.95, dosar atasat), reiese ca dl. Barca G., fostul presedinte al Asociatiei de P., a ridicat personal la data de 06.03.2008 de la Agentia CEC S. Palatului Bucuresti suma de 666,90 lei reprezentand cote restante intretinere . a fost imediat depusa in contul CEC apartinand Asoc. De P. Sf. Voievozi nr.29.
Legat de recalcularea cotelor de intretinere pe perioada 01.01._06 - capatul 5 de cerere - atat din motivele de fapt ale actiunii introductive cat si din concluziile scrise depuse la dosar in primul ciclu procesual (care cuprind si obiectiunile facute de reclamanta la raportul de expertiza contabila) si celelalte precizari si note scrise, reiese ca reclamanta a solicitat calcularea cheltuielilor de intretinere in raport de cota parte de proprietate ce ii revine, care trebuie sa coincida in acordul de asociere, actul sau de proprietate si listele de plata a cheltuielilor de intretinere, cu luarea in considerare a firmelor care functioneaza in imobil si a tuturor persoanelor care locuiesc in . art.46 din HG nr.400/2003 (act normativ in vigoare in anul 2006) ”cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea . este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art.45 alin.(2)”.
Totodata art.48 dispune: “cheltuielile privind consumurile de apa, canalizare, apa calda menajera, gaze naturale, aferente proprietatii comune, se repartizeaza proportional cu cota parte de proprietate indiviza care revine fiecarui proprietar din proprietatea . inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art.45, avand la baza contracte incheiate cu furnizorii acestor utilitati”.
In speta, din listele de plata a cotelor de intretinere pentru anul 2006 aflate la dosar reiese ca la calculul cheltuielilor pentru .-a avut in vedere suprafata de 42,58 mp, mentionata in releveul apartamentului anexa la contractul de vanzare-cumparare (desi in realitate este 42,28 mp cf. releveu), in loc de 37 mp, cat figureaza in acordul de asociere.
Atat din cuprinsul raportului de expertiza contabila intocmit in dosarul_ cat si din constatarile expertului desemnat de instanta in dosarul de fata, a reiesit ca parata nu se afla in posesia documentelor necesare pentru realizarea expertizei, respectiv pentru verificarea corectitudinii intocmirii listelor de plata – nici macar listele de plata a cotelor de intretinere pentru anul 2006 nu au fost depuse in totalitate la dosar (lipsind listele pt. 5 luni); totodata lipsesc documentele ce au stat la baza intocmirii listelor (extrase de cont, facturi emise de furnizori), actele de proprietate ale tuturor proprietarilor din imobil, unele fise contabile sunt incomplete (pt. lunile ian, feb. 2006) sau lipsesc etc. - ceea ce a determinat imposibilitatea efectuarii expertizei contabile in cauza de fata.
Aceasta situatie se datoreaza faptului ca fosta societate BLOCUL M. SRL, care a tinut evidenta contabila primara si a asigurat administrarea Asociatiei de P. incepand cu luna aprilie 2006, a dat faliment, ocazie cu care nu s-au restituit in totalitate actele primare din perioada aprilie-decembrie 2006, aferente cheltuielilor cuprinse in listele de intretinere, dar si lipsei de preocupare din partea paratei in ceea ce priveste recuperarea acestor documente sau reconstituirea lor conform Legii nr. 81/1992.
In cuprinsul raportului de expertiza contabila intocmit de exp. A. S. se mentioneaza ca, in lipsa tuturor contractelor proprietarilor si avand in vedere ca nu este trecuta cota indiviza in toate actele de vanzare-cumparare puse la dispozitia expertului, nu se poate calcula o cota indiviza a blocului, care sa corespunda cu 100% (f.159).
De altfel, instanta constata ca acest calcul nu a fost facut nici de catre parata, desi art.45 alin.2 din HG 400/2003 prevede ca, in cazul in care totalul cotelor-parti de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu, nu se inchide cu 100%, adunarea generala a Asociatiei de P. poate hotari reconsiderarea lor.
In consecinta, in lumina prevederilor art.46-49 din HG nr.400/2003, cheltuielile ce sunt repartizate conform legii pe cota parte indiviza se repartizeaza proportional cu cota parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere.
F. de situatia de fapt retinuta, in sensul ca nu exista actele de proprietate ale tuturor apartamentelor din imobil, iar o parte acestea nu au stabilita cota parte indiviza, instanta apreciaza ca trebuie calculate cheltuielile de intretinere in functie de suprafetele mentionate in acordul de asociere - aceasta este si solicitarea reclamantei din concluziile scrise, de a se avea in vedere suprafata de 37 mp, trecuta in acord.
De altfel, problema calcularii cotelor in raport de cota parte de proprietate a fiecarui proprietar mentionata in acordul de asociere a fost analizata si in dosarul nr._._ (ce a privit perioada anterioara-2003-2005), unde instanta a retinut ca in mod corect expertul a avut in vedere, conform prev. art.46-49 din HG nr.400/2003, suprafetele din acordul de asociere, neexistand niciun temei legal pentru a se raporta la suprafele mentionate in raportul comisiei CGMB pentru expertizarea riscurilor seismice sau a schitelor cadastrale.
Instanta retine ca se bucura de autoritate de lucru judecat nu numai dispozitivul unei hotarari judecatoresti ramase definitive si irevocabile, dar si considerentele acesteia, care lamuresc, explica si justifica solutia adoptata de instanta.
Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune . proces care are legatura cu chestiunea litigioasa dezlegata anterior, fara posibilitatea de a mai fi contrazis. Cum potrivit art.1200 pct.4 raportat la art.1202 alin.2 C.civ., in relatia dintre parti, aceasta prezumtie are caracter absolut, nu se poate introduce o noua actiune in cadrul careia sa pretinda stabilirea contrariului a ceea ce s-a statuat anterior pe cale judecatoreasca.
Aceasta reglementare a autoritatii de lucru judecat, in forma prezumtiei irefragabile, vine sa asigure, din nevoia de ordine si stabilitate juridica, evitarea contrazicerilor intre considerentele hotararii judecatoresti.
Asa fiind, instanta constata ca in prezenta cauza nu poate ignora prezumtia absoluta de adevar a deciziei civile nr.593A/25.05.2012 si aspectele solutionate in mod irevocabil prin aceasta hotarare, retinand pe cale de consecinta ca se impune recalcularea cotelor de intretinere datorate de reclamanta pe anul 2006 in raport de suprafata de 37 mp, mentionata in acordul de asociere pentru . d-nei H. E., urmand sa admita cererea principala sub acest aspect.
In ceea ce priveste firmele existente in imobil, reclamanta a facut referire in cursul procesului la o singura societate care desfasoara activitate comerciala in imobilul din ..29, . de coafura Lenion - cu privire la care instanta constata ca figureaza pe listele de plata depuse la dosar, coroborat cu raspunsul paratei la interogatoriul din primul dosar - intrebarea 17- conform caruia atat firmele existente in imobil cat si chiriasii au fost luati in calculla intocmirea listelor cy=u cheltuielile comune (f.60).
Pe de alta parte, verificarea corectitudinii sumelor stabilite de catre parata in sarcina aceste societati excede obiectului cauzei, care vizeaza modul de calcul al cheltuielilor de intretinere datorate de reclamanta.
In ceea ce priveste situatia chiriasilor, instanta constata ca nu s-au adus dovezi certe cu privire la persoanele care ar locui in imobil fara sa fie trecute la intretinere - spre deosebire de dosarul nr._._, in care reclamanta a facut referire in mod expres la . 2B, a caror situatie a fost verificata de catre expert, in cauza de fata reclamanta s-a multumit sa invoce la modul generic aceasta situatie, fara a o si proba.
Faptul ca in adresa nr._/15.10.2006 a Politiei Sectorului 1 Bucuresti se mentioneaza ca au fost identifcate 2 persoane care locuiesc fara forme legale in apartamentele nr.4 si 29 (f.22, dosar atasat) nu este o dovada in sine, cata vreme nu s-a dovedit perioada in care aceste persoane au locuit in mod nelegal in imobil pe parcursul anului 2006 precum si ca acestea nu au fost impuse la plata cotelor de intretinere sau ca exceptarea de la calculul cheltuielilor de intretinere in anumite luni din anul 2006 ar fi fost nelegala.
In consecinta, instanta apreciaza ca nu se impune recalcularea sumelor datorate de reclamanta cu titlu de cote pentru anul 2006 in raport de aceste aspecte.
In sfarsit, nu pot fi primite sustinerile reclamantei in sensul ca, desi este debransata, este impusa in mod abuziv la plata incalzirii, fata de prevederile art.47 alin.1 din HG nr.400/2003, potrivit carora “cheltuielile pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietate .> - casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, holuri si alte spatii comune se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea . proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art.45.(2)”.
Prin urmare, chiar daca este debransata de la caldura, reclamanta este tinuta sa suporte cheltuielile aferente incalziri spatiilor comune. Or, din raspunsul paratei la interogatoriu a reiesit ca in holul de la parterul blocului exista un calorifer din fonta, cu o suprafata radianta mare (aspect pe care chiar reclamanta l-a confirmat, sustinand ca exista un singur calorifer), pentru care toti proprietarii trebuie sa suporte cheltuielile cu incalzirea; totodata conductele aferente instalatiei de caldura de la centrala termica a blocului, incalzite iarna, trec si prin locuinta reclamantei, incalzind apartamentele de pe aceeasi coloana situate la etajele 2-4 din .>
In ceea ce priveste recalcularea penalitatilor de intarziere si a fondului de rulment, instanta constata ca reclamanta nu a adus niciun argument concret in sprijinul acestei cereri (subsumate capatului 5 de cerere), toate motivele de fapt si de drept invocate de aceasta vizand doar cotele de intretinere.
Celelalte cereri ale reclamantei din cadrul concluziilor scrise - prin care s-a solicitat sa fie obligata parata sa intocmeasca actele de gestiune pentru perioada urmatoare conform Legii nr.230/2007 si a observatiilor facute de expertul Patrusca F., respectiv sa fie obligata parata sa prezinte cf. Legii 230/2007 situatia contabila a asociatiei departamentului Primariei Sectorului 1 care se ocupa de asociatiile de proprietari si sa mentina o legatura constanta cu acesta - exced solicitarilor din cererea introductiva si precizarile ulterioare, astfel incat nu vor fi examinate de catre instanta.
Pentru toate considerente expuse in precedent, instanta va admite in parte cererea principala, numai in ceea ce priveste cererea de recalculare a cheltuielilor de intretinere pentru perioada 01.01._06, in raport de suprafata utila de 37 mp, menționată în acordul de asociere.
Totodata, fata de solutia retinuta la termenul de judecata din 05.06.2014 cu privire la exceptia lipsei de interes a capetelor de cerere 1 si 3 si exceptia nulitatii capatului 2 de cerere, instanta va respinge capetele de cerere 1 si 3 privind obligarea paratei sa intre in legalitate in ceea ce priveste dosarul de constituire si sa faca dovada legalitatii angajarii firmei Blocul M. ca lipsite de interes si va anula capatul 2 de cerere privind obligarea paratei sa repare prejudiciul adus prin proasta administrare a imobilului pentru lipsa obiectului.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, se retine ca reclamanta are obligatia de a achita cotele de intretinere catre Asociatie in conformitate cu disp. art.29 alin.1 din Anexa 2 la Legea nr.114/1996 precum si disp. art.23 pct.B lit.a din HG nr. 400/2003 (in vigoare la data formularii cererii), potrivit carora proprietarii din condominiu sunt obligati sa “achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari”.
Potrivit art.31 alin.2 din Anexa 2 la Legea nr.114/1996 „ A. de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.” Totodata, conform art.25 din HG nr.400/2003 “cotele de contributie la cheltuielile asociatiei, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 15 zile de la data afisarii listei de plata”.
Parata-reclamanta a solicitat obligarea reclamantei la plata cotelor de intretinere datorate pe anul 2006 in cuantum de 2.013,85 lei, a penalitatilor de intarziere de 561,33 lei si a fondului de rulment in cuantum de 188,45 lei, stabilite conform raportului de expertiza efectuat in primul ciclu procesual.
Avand in vedere solutia adoptata cu privire la cererea principala, instanta nu va lua in considerare suma de 2.013,85 lei, stabilita de exp. A. S., intrucat aceasta a calculat sumele de plata conform suprafetei de 42,58 mp, mentionata in listele de plata pentru . nu in raport de suprafata de 37 mp, trecuta in acordul de asociere.
Pe de alta parte, instanta reaminteste ca nu a fost posibila intocmirea unui raport de expertiza in cauza de fata cu obiectivele fixate la termenul din 04.09.2014 - care includeau si obiectiunile formulate de reclamanta la primul raport, conform indicatiilor instantei de recurs, intrucat parata nu mai detine documentele necesare pentru pentru determinarea exacta a sumei datorate de reclamanta, respectiv pentru verificarea corectitudinii intocmirii listelor de plata, cum ar fi listele de plata insotite de baza de calcul si documentele ce au stat la baza intocmirii acestora (extrase de cont, facturi emise de furnizori, state de plata etc.), acte din care sa reiasa cota indiviza stabilita de Asociatie conform HG nr.400/2003 etc. (a se vedea adresele expertei Patrusca F. de la filele 141-142,151-152).
De asemenea, instanta retine ca reclamanta a achitat o parte din sumele datorate cu titlu de cheltuieli de intretinere pentru anul 2006, in cuantum total de 824,9 lei, din care 68 lei la data de 14.02.2007, 90 lei la 21.12.2006 (f.207) si 666,90 lei la 06.03.2008 (f.95), suma care se impune a fi scazuta din cea care va fi stabilita in sarcina reclamantei.
In ceea ce priveste penalitatile de intarziere calculate de A. de P., instanta retine ca potrivit art.31 alin.1 din Anexa 2 la Legea nr.114/1996, „A. poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, si a altor cheltuieli restante, oricarui proprietar care se face vinovat de neplata acestora timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit”, art.13 din OG nr. 85/2001 stabilind limita maxima a penalitatilor pentru intarziere, hotarate potrivit legii de aunarea generala a proprietarilor, la 0,2% pe zi de intarziere pentru fiecare cota de intretinere lunara.
Rezulta asadar ca textele legale sus enuntate conditioneaza calcularea si datorarea penalitatilor de intarziere percepute de asociatie, de stabilirea si aprobarea acestora prin procesul-verbal al Asociatiei de P., in lipsa acestuia nefiind indeplinite conditiile legale de acordare a sumelor de bani solicitate cu titlu de penalitati pentru intarziere la plata cotelor de intretinere.
In speta, parata nu a depus la dosar procesul-verbal al adunarii generale a Asociatiei de P. prin care au fost stabilite penalitatile de intarziere, motiv pentru care instanta apreciaza ca suma de 954,09 lei, solicitata prin cererea reconventionala, nu este datorata de reclamanta si nu va fi acordata.
De altfel, si in cuprinsul expertizei contabile efectuate in dosarul_ s-a mentionat ca penalitatile aferente anului 2006 nu se pot verifica si nu se poate exprima un calcul corect al acestora, deoarece soldul initial de 811,68 lei provine din anii anteriori anului 2006, iar pt. penalitatile inregistrate in cursul anului 2006 de societatea Blocul M. nu exista un calcul privind provenienta sumei de 561,33 lei (f.161).
In schimb, instanta va acorda suma de 188,45 lei reprezentand contravaloarea fondului de rulment restant la finele anului 2006 (din care 178,13 lei sold din anii anteriori si 10,32 lei pt. luna iulie 2006), avand in vedere ca acesta reiese din listele de plata si nu s-au formulat obiectiuni de catre reclamanta cu privire la fondul de rulment stabilit prin acelasi raport de expertiza (f.160-161).
In ceea ce priveste cererea de amendare a reclamantei pentru introducerea cererii cu rea-credinta, formulata tot pe cale reconventionala, instanta o va respinge, apreciind ca nu sunt indeplinite cerintele art.108 ind.1 pct.1 lit.a C.proc.civ. de la 1865, reclamanta exercitandu-si prerogativele in calitate de proprietar din condominiu prin formularea actiunii, cu atat mai mult cu cat cererea acesteia a fost admisa in parte.
In lumina celor expuse, instanta va admite in parte cererea reconventionala, obligand reclamanta-parata sa plateasca paratei-reclamante contravaloarea cotelor de intretinere pe anul 2006, care vor fi recalculate de catre Asociatiei in raport de suprafata de 37 mp (din care se va deduce suma de 824,9 lei, achitata deja de reclamanta) precum si suma de 188,45 lei reprezentand fond de rulment, si va respinge in rest cererea reconventionala ca neintemeiata, in ceea ce priveste plata penalitatilor de intarziere si solicitarea de amendare a reclamantei.
Vazand prevederile art.274 si 276 C.proc.civ. si solutia adoptata in cauza, instanta va compensa cheltuielile de judecata ale partilor constand in onorariul de avocat pana la concurenta sumei de 500 lei - respectiv onorariul suportat de reclamanta in dosarul nr._ al T.B. si onorariul achitat de parata in prezenta cauza (1.250 lei in total, din care se va acorda suma de 500 lei, in masura admiterii cererii reconventionale), si va obliga parata-reclamanta sa plateasca reclamantei suma de 24 lei cu titlu de cheltuieli judiciare, reprezentand taxa de timbru aferenta capetelor de cerere admise.
Nu va fi acordata reclamantei suma de 1.000 lei, achitata in contul BLE cu titlu de onorariu expert, avand in vedere ca expertiza contabila nu a fost efectuata, reclamanta putand solicita restituirea acestei sume; de asemenea, nu se va admite cererea paratei de acordare a sumei de 500 lei reprezentand suma stabilita in sarcina sa pt. cheltuielile suportate de expert intrucat nu s-a facut dovada plati acesteia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge capetele de cerere 1 și 3 privind obligarea pârâtei să intre în legalitate în ceea ce privește dosarul de constituire al Asociației de P. și să facă dovada legalității angajării firmei Blocul M. ca lipsite de interes.
Anulează capătul 2 de cerere privind obligarea pârâtei să repare prejudiciul adus prin proasta administrare a imobilului pentru lipsa obiectului.
Admite în parte cererea principală astfel cum a fost precizată formulată de reclamanta H. E., domiciliată în sector 1, București, .. 29, . cu pârâta A. DE P., cu sediul în sector 1, București, .. 10.
Obligă pârâta-reclamantă să recalculeze cotele de întreținere datorate de reclamanta-pârâtă pe perioada 01.01._06 conform suprafeței utile de 37 mp, menționată în acordul de asociere.
Respinge capătul 4 de cerere ca rămas fără obiect.
Respinge în rest acțiunea principală ca neîntemeiată.
Admite în parte cererea reconvențională.
Obligă reclamanta-pârâtă să plătească pârâtei-reclamante contravaloarea cotelor de întreținere pe anul 2006, astfel cum vor fi recalculate de către Asociație în raport de suprafața de 37 mp – din care se va deduce suma de 824,9 lei, achitată de reclamantă, precum și suma de 188,45 lei reprezentând fond de rulment.
Respinge în rest cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Compensează cheltuielile de judecată ale părților constând în onorariul de avocat (500 lei) și obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 24 lei cu titlu de cheltuieli (taxa judiciară de timbru).
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la pronunțare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 02.07.2015.
P. GREFIER
Red. M.L.E.
4 ex/03.07.2015
| ← Întoarcere executare. Hotărâre din 01-07-2015, Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria... → |
|---|
