Obligaţie de a face. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI

În motivarea cererii reclamantii arată că sunt proprietari ai apartamentului nr. 12, situat in Calea Grivitei, nr. 33, sector 1, Bucuresti, apartament ce face parte dintr-un condominiu administrat si gestionat de parata. Din data de 03.09.2004 apartamentul reclamantilor a fost debransat de la coloana ., calda si, din 14.10.2004 si de la coloana de gaz, pentru aceste utilitati realizandu-se bransamente individuale, aspect cunoscut de administratorul paratei, din data de 19.10.2004.

Invedereaza reclamantii ca repartizarea pe cota-parte de proprietate s-a efectuat in raport de o alta cota, mai mare decat cea detinuta in realitate de ei, conform titlului de proprietate (4,78% fata de 3,84%) . Incepand cu anul 2010 s-a procedat de catre reclamanti la achitarea cheltuielilor lunare de intretinere in raport de cota indiviza de 3,84%. Contesta reclamantii si obigatia de plata a fondului de reparatii, din perspectiva neaducerii la cunostinta a modalitatii de contribuire si a cheltuielilor angajate pentru infiintarea fondului si a modalitatii de repartizare a acestor cheltuieli.

În drept au fost invocate prevederile din Legea nr. 230/2007, HG 1588/2007.

În dovedirea acțiunii reclamanta a depus la dosar un set de înscrisuri (filele 6-88).

Cererea a fost legal timbrata cu 171 lei- fila 1 si 6 lei –filele 96,97.

Parata a formulat intampinare – fila 100, prin care a solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiate aratand ca procentul invocat de catre reclamanti nu corespunde cu suprafata utila a apartamentului lor raportat la suprafata utila a condominiului ( calculata in baza documentiei cadastrale efectuate pentru 10 apartamente, din totalul de 30), precum si faptul ca reclamantii nu sunt membri ai asociatiei.

Odata cu intampinarea, parata a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantilor la plata sumei de 2165,74 lei din care: 1372,74 lei- cote de contributie, iar 793 lei – contravaloare reparatii efectuate in condominiu. Cererea reconventionala este scutită de plata taxei de timbru, conform art.50 alin.2 din Legea nr.230/2007.

A invederat reclamanta ca apartamentului nr. 12 ii revine doar consumul de apa rece folosit pentru partile comune cu cota sa indiviza calculata in varianta propusa de parata. Potrivit legislatiei in vigoare, reclamantii sunt obligati sa participe si la cheltuielile de reparatii.

In sustinerea apararii, parata a depus inscrisuri ( filele 107-195, 222-295).

Reclamantii au formulat intampinare la cererea reconventionala –fila 202 prin care au solicitat respingerea cererii reconventionale ca neintemeiata, avand in vedere ca din procesele verbale incheiate in datele de 02.05.2011 si de 30.04.2012, nu reiese plafonul maxim aprobat pentru cheltuielile cu destinatie de reparatii si nici modalitatea de repartizare pentru fiecare proprietar; totodata parata a calculat cota partea indiviza numai in raport de suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor, fara sa in calcul si celelalte spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Au fost administrate probele cu inscrisuri si cu expertiza in specialitatea contabilitate, la data de 17.02.2015 fiind depus raportul intocmit de expert B. M. -fila 360 vol I.

La data de 05.03.2015 parata- reclamanta si-a precizat cererea reconventionala, in sensul ca solicita de la reclamantii- parati suma de 2242 lei din care: 1408 lei contravaloare contributie restante aferente perioadei august 2010- decembrie 2013; 793 lei- contravaloare fond de reparatii aferente anilor 2010, 2012, 2013, cu cheltuieli de judecata- fila 225 vol I.

La data de 18.02.2015 parata- reclamanta și-a precizat cererea reconventionala (fila 1 vol II) în sensul că solicită obligarea reclamantilor-parati la plata sumei de 3111,73 lei reprezentand: 1718,73 lei- cote de intretinere penrtu perioada august 2010- decembrie 2014 si 1393- fond de reparatii pentru perioada 2010-2014, cu cheltuieli de judecata. Parata reclamanta a fost decazuta din dreptul de a-si modifica a doua oara cererea reconventionala, conform incheierii din data de 04.03.2015 –fila 48 vol II

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanța reține urmatoarele:

Reclamantii PLESCA C. si PLESCA M. sunt proprietari ai apartamentului nr.12, situat in Calea Grivitei, nr. 33, sector 1, Bucuresti, conform contractului de vanzare-cumparare nr.543/1998, incheiat cu . (f.13, vol I). Din contract rezulta ca suprafata utila a apartamentului nr. 12 reprezinta o cota indiviza de 3,84% din imobil.

Incepand cu anul 2004 reclamantii s-au debransat de la apa rece, apa calda si caldura, precum si de la coloana de gaze a blocului, avand abonamente individuale cu APA N. - fila 10 si DISTRIGAZ SUD- fila 11, aducand la cunostinta paratei aceste aspecte in data de 19.10.2004- fila 12, cu mentiunea de nu mai fi luati in calcul la plata cheltuielilor cu apa, caldura si gazele, precum si la calculul salariului fochistului.

Conform sustinerilor paratei, acesta a procedat la calcularea unei cote indivize pentru .,42 % intrucat, pe de-o parte, nu toti proprietarii au depus actele de vanzare cumparare la Asociatie pentru a se verifica cota indiviza inscrisa in actul de proprietate, reclamantii facand parte dintre cele 3 persoane care nu s-au conformat acestei cerinte, iar pe de alta parte, intrucat suprafetele utile inscrise in contractele de vanzare cumparare nu sunt calculate corect, fiind adunate in mod gresit suprafetele masurate pentru fiecare apartament in parte. Prin urmare, parata a procedat la calcularea cotei indivize ce ii revine reclamnatului conform formulei de calcul: suprafata utila totala a condominiului impartit la suprafata utila a fiecarui apartament, rezultand cota indiviza de 4,42 pentru . de expertiza rezulta ca parata a calculat cota indiviza pentru . de 4,8% pentru: apa rece . ascensor, curatenie, administratia blocului, cheltuieli administrative/gospodaresti.

Analizand temeinicia cererii principale, instanta urmeaza a o admite, avand in vedere urmatoarele argumente:

Legat de recalcularea cotelor de intretinere pe perioada februarie 2010-februarie 2013 reiese ca reclamantii au solicitat calcularea cheltuielilor de intretinere in raport de cota parte de proprietate ce le revine, care trebuie sa coincida in acordul de asociere, actul sau de proprietate si listele de plata a cheltuielilor de intretinere.

Instanta aminteste ca potrivit art. 43 din HG 1588/2007, „Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcție de suprafața utilă a apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună. Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună. (2) Dacă facturarea serviciilor publice de utilități este individuală, pentru consumurile de pe spațiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociația de proprietari, în condițiile stabilite de comun acord. Art. 45. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcție de suprafațele utile ale tuturor apartamentelor și ale spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință. C.-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părți indivize se consemnează în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta. Art. 46. - (1) Suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință și cota-parte indiviză de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, după caz, contractul de vânzare-cumpărare, fișa cadastrală, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire și contractul de schimb sau contractul de donație și/sau cele determinate pe bază de măsurători și înscrise într-o documentație cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară competent. (2) În cazul în care suma cotelor-părți indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din clădirea/blocul care constituie condominiul, nu este egală cu 100, comitetul executiv al asociației de proprietari solicită întocmirea unei noi documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea și siguranța construcțiilor. (3) C.-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu”.

In consecinta, in lumina prevederilor art.43-46 din HG 1588/2007, cheltuielile ce sunt repartizate conform legii pe cota parte indiviza se repartizeaza proportional cu cota parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau in cazul in care nu este inscrisa in acordul de asociere, asa cum este inscrisa in actul de proprietate; conform legii, in acordul de asociere se inscrie suprafata din contract.

Prin urmare, instanta va admite actiunea principala, asa cum a fost formulata iar parat ava fi obligata sa recalculeze sumele, conform cotei de 3,84%.

Instanta nu poate retine un alt mod de calcul decat cel prevazut de lege, astfel cum a inteles parata sa procedeze, cata vreme, desi a invocat culpa reclamantilor care nu au dorit sa prezinte actul de proprietate pentru a fi inscris in acordul de asociere, parata avea la indemana si actiunea in justitie pentru a determina punerea la dispozitie a acestor acte, insa nu a inteles sa uzeze de aceasta procedura pentru a intra in legalitate si a intocmit un calcul fara temei juridic.

Referitor la cererea reconventionala, astfel cum a fost precizata la data de 05.03.2014- fila 225 si in concluziile scrise ( Expertiza a avut in vedere perioada august 2010 –februarie 2013, perioada pe care parata-reclamanta o mentioneaza in concluziile scrise, astfel cum au fost depuse la data de 10.03.2015-fila 53, astfel ca, fata de principiul disponibilitatii, retinand ca desi in cererea reconventoinala precizata la data de 05.03.2014 parata-reclamanta a solicitat plata debitelor restante pentru perioada august 2010- decembrie 2013, intrucat cauza a fost repusa pe rol iar la cuvantul pe fond acordat in data de 27.05.2015 parata si-a sustinut concluziile scrise, instanta se va pronunta pe obiectul cererii in limita in care a fost investita).

In speta, din listele de plata a cotelor de intretinere pentru perioada avuta in vedere, august 2013-februarie 2013, reiese ca la calculul cheltuielilor pentru .-a avut in vedere suprafata de 4,8 %, mentionata in tabelul expertului, in loc de 3,84% cat figureaza in contractul de vanzare-cumparare al reclamantilor . Conform art. 48. din Legea nr. 230/2007,(1) Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună. (2) Cheltuielile efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu. Dupa cum s-a invederat mai sus cota reala indiviza detinuta de reclamanti este de 3,84%.

Din cuprinsul raportului de expertiza contabila intocmit rezulta ca fata de calculele asociatiei, in lipsa documentelor justificative pentru anumite cheltuieli, expertul a constatat o diferenta de 21 lei, pe care instanta o va inlatura, avand in vedere pe de-o parte ca reclamantii nu si-o insusec ( principiul disponibilitatii), conform calculului aflat la fila 33 vol I, precum si faptul ca aceasta provine din rotunjiri si cheltuieli adminisrtative aferente lunii octombrie 2010 pe care reclamantii nu le contesta . Mentioneaza expertiza ca, “Daca insa se ia in considerare si diferenta de cota indiviza, atunci se va scadea si suma de 398”. Prin urmare, fata de calculul asociatiei, expertul a caclulat ca pentru perioada februarie 2010- februarie 2013, reclamantii datoreaza cu titlu de cote de intretinere suma de 2172 lei. Cu toate acestea, expertul nu a avut in vedere si platile fectuate de catre reclamanti in perioada respectiva, contrar sutinerileor paratei. Astfel, din tabelul inclus in raportul de expertiza –fila 366 vol I se poate observa ca sumele mentionate la rubrica calcul cote lei asociatie corespund cu cele aflate in tabelul cenrtalizator depus de catre parata la filele 3,4 vol II, inscrise la rubrica cheltuieli intretinere . Se poate observa ca in tabelele depuse de catre reclamanta din aceste sume sunt apoi scazute platile efectuate de catre reclamanti, neavute insa in vedere de catre expert.

Retinand aceste considerente, instanta constata ca pentru perioada august 2010- februarie 2013 reclamantii au efectuat plati in suma totala de 1467 lei, astfel cum rezulta din tabelul centralizator depus de asociatie (filele 3,4, ). Reclamantii au depus la fila 31 din vol II un tabel din care rezulta alte plati decat cele din tabelul depus de catre parata, fara insa sa depuna in dovedire chitante sau ordine de plata. In consecinta, cata vreme sarcina probei revenea reclamantilor, conform art. 249 Cod proc civ, dar acestia nu au inteles sa combata cu inscrisuri cele mentionate la rubrica “suma achitata intretinere”, instanta va retine ca reclamantii datoreaza diferenta intre suma retinuta de expert ( 2172 lei ) si suma achitata de reclamanti ( 1467 lei ), respectiv suma de 705 lei.

Instanta are in vedere art. 46 din Legea nr. 230/2007, in conformitate cu care „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”.

Reclamantii au contestat insa si contributia la fondul de reparatii . Conform art. 24 alin 5 din HG 1588/2007, „ Asociația de proprietari va constitui un fond pentru repararea părților de construcții/instalații aflate în proprietate comună, fond cu perioadă de folosire limitată, care va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli, iar potrivit art. 45. din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari (3) Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special. Potrivit expertizei, prin procesele verbale ale Adunarii generale din data de 30.04.2012 si din data de 02.05.2011 s-a hotarat strangerea de fonduri pentru reparatii fara a se specifica suma cu care trebuie sa contribuie membrii asociatiei. Avand in vedere ca expertul nu a putut aprecia asupra veridicitatii calculelor paratei-reclamante cu privire la suma de 793 lei imputata reclamantilor cu titlu de fond reparatii, cata vreme acesta nu a fost adoptat in mod legal, cu specificarea sumei datorate de fiecare membru, instanta va respinge cererea de acordare a contravalorii fondului de reparatii, ca neintemeiata.

Având în vedere admiterea in integralitate a cererii principale si admiterea in parte a cererii reconventionale, instanta constata ca partile litigante au avansat cheltuieli de judecata, ce vor fi compensate in parte.

Reclamantul a achitat taxele de timbru in suma de 171 lei si 6 lei ( f 1, f 96,97), sumele de 1000 lei onorariu expert ( f 300), 1000 lei onorariu avocat- fila 60 vol II, onorariu expert parte -1000 lei –fila 64 vol II. Nu va fi luata in calcul suma platita catre executor cu titlu contravaloare notificare, aceasta nefiind necesara in litigiu ; in total reclamantul a platit 3177 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Parata a efectuat cheltuieli in suma totala de 2806,45 lei, conform tabel fila 34 vol II si inscrisurilor atasate filele 35-46 vol II.

Pentru admiterea cererii principale, parata este obligata sa plateasca in integralitate cheltuieli de judecata avansate de catre reclamanti, adica 3177 lei. Pentru admiterea in parte a cererii reconventionale, reclamantii trebuie sa plateasca paratei suma de 1403,22 lei din 2806,45, respectiv proportional cu suma admisa. Prin urmare, vor fi compensate in parte cheltuieli de judecata, pentru 1403,22 lei, diferenta pana la 3177 lei urmand a fi suportata de catre parata, avand in vedere dispozitiile art. 453 Cod proc.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite actiunea principala formulata de reclamantii P. C. si P. M. ambii domiciliati in sector 1, București, CALEA GRIVITEI, nr. 33, . pârâta A. DE P. . sector 1, București, CALEA GRIVITEI, nr. 33.

Obliga parata sa recalculeze sumele datorate cu titlu de cote de intretinere de catre reclamanti pentru perioada februarie 2010- februarie 2013, raportat la cota de indiviza de 3,84% din imobil.

Admite in parte cererea reconventionala.

Obliga reclamantii la plata catre parata a sumei de 705 lei cu titlu de contravaloare cote intretinere pentru perioada august 2010- februarie 2013.

Respinge cererea privind obligarea paratilor la plata diferentei de debit, ca neintemeiata.

Compenseaza in parte cheltuielile de judecata, pentru suma de 1403,22 lei.

Obliga parata la plata catre reclamanti a sumei de 1773,77 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.

Pronunțată în ședința publică, astăzi, 17.06.2015.

P., GREFIER,

A. D. R. R. A. C.

Red., dact. A.D.R./

Teh. ACR/5 ex./12.11.2015