Pretenţii. Sentința nr. 9041/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9041/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 14-05-2015 în dosarul nr. 9041/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă nr. 9041/2015
Ședința publică de la 14.05.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE L. G.
GREFIER L. B.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A. și pe pârât N. A. P., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Instanța, in temeiul art 131 rap la 94 lit j) C.pr.civ., reține că este competentă material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Instanța, in temeiul art 238 C pr civ., apreciază că este necesar un termen de judecată pentru cercetarea procesului.
Nemafiind cereri prealabile de formulat si excepții de invocat, instanța, incuviințează proba cu inscrisuri,
Instanța, din oficiu, invocă excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru chiria aferentă pe decembrie 2008-februarie 2013, excepția ce o unește cu fondul.
Instanța constată dezbaterile incheiate si reține cauza in pronunțare.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la aceasta instanță in data de 11.02.2015 reclamanta C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A. a solicitat in contradictoriu cu paratul N. A. P. obligarea la plata sumei de 8988,67 lei reprezentând contravaloarea chiriei restantă și penalități aferente perioadei decembrie 2008- ianuarie 2015, rezilierea contractului de închiriere nr. 6139/22.05.1979, evacuarea paratului din imobilul situat in București, ., . 1.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 6139/22.05.1979 pentru spatiul cu destinatia de locuinta din București, ., . 1.
A arătat reclamanta că din decembrie 2008 pârâtul a încetat să mai achite chiria, fiind datorată suma de 4400,85 lei.
In drept, cererea a fost intemeieata pe disp. 1817, 1830 alin.1 și 1831 C.civ..
Totodata, s-a solicitat judecarea cauzei si in lipsa reprezentantului societatii.
Paratul nu au depus intampinare.
În cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand actele dosarului de fata, instanta retine urmatoarele :
Intre Primaria Municipiului Bucuresti prin ., in calitate de mandatar pentru administrarea, vanzarea si intretinerea unor imobile din fondul locativ de stat si parat s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 6139/22.05.1979 pentru spatiul cu destinatia de locuinta din București, ., . 1. Termenul de inchiriere a fost de 5 ani in conformitate cu OUG nr. 40/1999 cu incepere de la data de 09.05.1999 pana la data de 09.08.2004, ulterior contractul fiind prelungit succesiv prin efectul dispozitiile OUG nr. 8/2004 si OG nr. 40/2009.
Chiria lunara initial stabilita la suma de 49,14 lei in conformitate cu prevederile legale in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere.
Titularul contractului de inchiriere este paratul, in fisa locativa nefiind mentionati alte persoane cu drepturi locative derivate din dreptul titularului.
În ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru capătul unu de cerere reprezentând chiria restantă pentru perioada decembrie 2008 – februarie 2013, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., instanța a procedat la soluționarea cu prioritate a excepției prescriptiei dreptului material la acțiune, excepție de fond absolută și peremptorie, care face de prisos soluționarea în fond a cererii.
Prezenta acțiune se întemeiată pe un act juridic încheiat anterior intrării în vigoare a dispozițiilor Codului civil din 2009, astfel că prin raportare la dispozițiile art. 201 din Legea nr. 71/2011, prescripția începută anterior datei de 01.10.2011 și neîmplinită la data intrării în vigoare a noului cod civil este și rămâne supusă dispozițiilor legale care le-au instituit, respectiv dispozițiilor Decretului nr. 167/1958.
Potrivit art.1 alin.1 din Decretul nr. 167/1958 dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege.
Termenul de prescripție a dreptului locatorului de a cere plata chiriei pentru folosința spațiului cu destinație de locuință începe să curgă, conform art. 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 de la data scadenței obligației lunare de plată a chiriei, respectiv data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs.
Raportat la data sesizării instanței, respectiv data de 11.02.2015, instanța reține că obligațiile lunare de plată a chiriei scadente la data de 10 a fiecărei luni pentru perioada anterioară lunii februarie 2013 sunt prescrise, fiind împlinit termenul de 3 ani de la data scadenței obligației până la data sesizării instanței calculat potrivit art. 101 alin. 3 C.pr.civ., și art. 7 alin. 1 și 2 din Decretul nr. 167/1958, instanța va admite excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru capătul unu de cerere reprezentând chiria restantă pentru perioada decembrie 2008- februarie 2013, invocată din oficiu și va respinge acțiunea în parte ca prescrisă.
Legea aplicabilă cauzei este C.civ. din 1864 și Legea nr. 114/1996, reținând că față de data încheierii contractului, C.civ. din 2009 nu este aplicabil cauzei.
In conformitate cu art 21 din Legea 114/1996, art. 5 din contractul de inchiriere nr. 6139/22.05.1979, paratul si-a asumat obligatia sa achite pana la data de 10 a fiecarei luni pentru luna in curs o chirie in valoare de 49,19 lei, în cauză pretenția având ca fundament neexecutarea de către pârâtul a obligației de plată la termen a chiriei pentru folosința locuinței, iar în cazul răspunderii civile contractuale se prezumă atât neexecutarea obligației născute din contract cât și culpa în executare.
Contractul nr. 6139/22.05.1979 îndeplinește condițiile de fond și formă prevăzute de lege pentru valabilitatea lui, astfel că în baza art. 969 C.civ., având valoarea de lege între părțile contractante cu privire la drepturile și obligațiile stabilite și făcând probă pe existența în sarcina pârâtei a obligației de a plăti contravaloarea folosintei bunului astfel cum partile au convenit. Sarcina probării nașterii obligației de plată a chiriei față de natura obligației de a da născută în sarcina pârâtului a revenit reclamantei, care a făcut această probă prin înscrisurile depuse la dosar, nefiind necesar ca reclamanta să își dovedească pretențiile în alt mod decât prin înscrisul constatator al voinței părților și fișa de calcul a chiriei.
În cauză nu s-a făcut dovada plății obligației privind chiria lunară.
În temeiul art. 969 C.civ., instanța va admite în parte cererea și va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1130,22 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferentă perioadei martie 2013- ianuarie 2015 în temeiul contractului de închiriere nr. 6139/22.05.1979 pentru imobilului –locuință situat in București, sector 1, ., .>
În ceea ce privește capătul accesoriu de cerere având ca obiect penalități, instanța reține că părțile au stipulat clauza penală în contract, astfel că raportat la art. 1066 C.civ. și art. 969 C.civ., va da eficiență convenției părților referitoare la obligarea pârâtului la acoperirea prejudiciului creat prin executarea cu întârziere a obligației de plată a obligației principale, astfel că va obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 943,25 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 30.01.2015.
În ceea ce privește capătul de cerere în rezilierea contractului, potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului când chiriașul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Potrivit art. 25 din aceeași lege, evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabil, chiriașul este obligat la plata chirie prevăzute în contractul de închiriere pana la data executării efective a hotărârii de evacuare.
În ce privește capătul de cerere având ca obiect constatarea rezilierii contractului de închiriere, instanța reține că rezilierea convențională poate opera în condițiile stipulării în contractul de închiriere în mod expres a unui pact comisoriu de grad II sau subsecvent.
Art. IV alin 2 lit a din contractul de închiriere derogă de la dispozițiile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, în sensul că prevede posibilitatea rezilierii contractului prin notificarea chiriașului pentru cazul întârzierii la plata chiriei cu 60 de zile calendaristice, în timp ce norma legală prevede cazul rezilierii pentru situația în care chiriașul nu a achitat chiria timp de 3 luni consecutiv. În cazul convențiilor derogatorii de la normele de drept, instanța este ținut a verifica valabilitatea convenției, dacă aceasta contravine sau nu legii. Or, dispoziție precitată este imperativă, nepermițând derogări.
Mai mult, clauza contractuală precitată nu poate fi calificată ca un pact comisoriu de gradul III sau IV față de conținutul articolului precitat, deoarece părțile au convenit condiționat rezilierea de trimiterea unei notificări, or, pactul comisoriu de gradul III este condiționat doar de punerea în întârziere a debitorului cu privire la îndeplinirea obligației neexecutate în formele prevăzute de lege, respectiv executor judecătoresc sau cerere de chemare în judecată, iar pactul comisoriu de gradul IV nu necesită nicio formalitate, în contradicție deci cu conținutul clauzei contractuale precitate.
În ce privește reținerea clauzei ca având natura unui pact comisoriu de gradul II nu poate fi primită, deoarece de esența pactului comisoriu este existența unei declarații unilaterale de rezoluțiune pe baza căreia operează rezilierea și cu condiția punerii în întârziere a debitorului, or clauza invocată vizează o formă improprie de aducere la cunoștința chiriașului a declarației de reziliere a contractului de către proprietar, sub forma notificării scrise, astfel că art. IV alin 2 lit a are natura unui pact comisoriu de gradul I ce necesită promovarea unei acțiuni judiciare în reziliere.
În ce privește rezilierea judiciară a contractului de închiriere, conform art. 1020 C.civ., instanța este ținută să verifice îndeplinirea condițiilor în care operează rezilierea prin hotărârea judecătorească, respectiv neexecutarea de către chiriaș a obligației de a plăti chiria timp de 3 luni consecutiv, neexecutarea să se datoreze culpei chiriașului ce nu și-a executat obligația și punerea în întârziere a acestuia.
Cum se invocă neexecutarea unei obligații de a da a chiriașului, a plăti chiria lunară, reclamanta a făcut proba nașterii în sarcina pârâtului a obligației de a achita chiria lunară, fiind în sarcina pârâtului obligația de a proba fie neexecutarea obligației, fie cauza exoneratoare de răspundere, probă ce nu a fost produsă de pârât în prezenta cauză, deși potrivit art. 1169 C.civ. sarcina probei îi revenea.
Cum în materia răspunderii civile contractule culpa în neexecutarea obligației se prezumă, iar pârâtul a fost pus în întârziere la data de 11.02.2015 prin cererea introductivă pentru chiriile scadente și neachitate, instanța reține ca îndeplinite condițiile pentru admiterea rezoluțiunii judiciare, și va dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 6139/22.05.1979.
Față de rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei timp de 3 luni consecutiv, cu consecința încetarii contractului de închiriere ce constituia titlu chiriașului pentru a ocupa imobilului, și dispozițiile art. 25 din Legea nr. 114/1996, va admite și capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția prescripției dreptului la acțiune pentru contravaloarea chiriei aferentă perioadei decembrie 2008- februarie 2013.
Respinge capătul de cerere în pretenții reprezentând contravaloarea chiriei aferentă perioadei decembrie 2008- februarie 2013, ca fiind prescris.
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR PRIN S.C. ROM VIAL S.A., cu sediul în București, .. 15 A, sector 3 în contradictoriu cu pârât N. A. P., cu domiciliul în București, ., . 1.
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 1130,22 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferentă perioadei martie 2013- ianuarie 2015 în temeiul contractului de închiriere nr. 6139/22.05.1979 și 943,25 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data de 30.01.2015.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 6139/22.05.1979 și evacuarea pârâtului din imobilul situat în București, sector 1, ., .>
Cu drept de apel în termen 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14.05.2015.
P. GREFIER
Red. L.G, Teh. L.G., L.B.
4 ex./03.06.2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 9049/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 9044/2015. Judecătoria... → |
|---|
