Acţiune în constatare. Sentința nr. 5714/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI

Dezbaterile orale au avut loc în ședința publică din data de 07.05.2015 și au fost consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera și raportat la solicitarea apărătorului reclamantei, a amânat pronunțarea la data de 14.05.2015 și la data de 21.05.2015, când a hotărât următoarele:

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 20.12.2011 sub nr._, reclamanta P. E., în contradictoriu cu pârâții M. București prin Primar General, . Administrația F. Imobiliar, a solicitat să se constate caracterul de spații comune a casei scării și a podului de la mansarda imobilului situat în București, sector 2, . nr.34, să fie obligați pârâții să elibereze spațiile comune ocupate abuziv la ultimul nivel al imobilului (podul și casa scării) și să dezafecteze construcțiile care blochează casa scării și accesul pe acoperiș și să mute ușa apartamentului de la mansardă, respectând limitele contractului de închiriere de 41,68 m.p., permițând folosirea neîngrădită a părților comune ale imobilului de către toți coproprietarii imobilului, în caz contrar să fie autorizată reclamanta să dezafecteze construcțiile și să mute ușa pe cheltuiala pârâților, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat în esență că este proprietara apartamentului nr.2, situat în București, sector 2, . nr.34, imobil dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr._/05.12.1996 și că odată cu locuința i s-a vândut și cota indiviză de 39,33% din părțile de folosință comune ale imobilului și 35,40 m.p. teren situat sub construcție. A mai precizat că imobilul în întregul său se compune din 3 apartamente, respectiv unul situat la parter care aparține numitei M. A. M., cel de la etaj, proprietatea sa și apartamentul de la mansardă, proprietatea Primăriei Municipiului București, care a fost închiriat până în noiembrie 2011.

De asemenea, a precizat că deși în contractul de închiriere al apartamentului de la mansarda imobilului, suprafață închiriată este de 41,86 m.p., chiriașul s-a extins mutându-și ușa ocupând în prezent suprafața de 55,45 m.p., prin ocuparea abuzivă a spațiilor comune existente la ultimul nivel, respectiv a podului și a casei scării. Astfel, a arătat că este împiedicată în exercitarea drepturilor asupra spațiilor comune, iar pentru o parte dintre aceste spații a fost schimbată destinația.

În drept, a invocat disp. art.646 și urm. C.civ., art.112 C.proc.civ..

În dovedire a depus un set de înscrisuri (f.5-22).

La data de 10.10.2012 a formulat cerere precizatoare la cererea de chemare în judecată prin care a solicitat să se constate caracterul de spații comune a casei scării, a podului și a celor două încăperi – anexe (camerele de serviciu ale celor două apartamente situate la parter și etajul 1) de la mansarda imobilului situat în București, sector 2, . nr.34 și să fie obligați pârâții să îi vândă cota indiviză din spațiile comune, aferentă apartamentului 2, situat la . proprietar este.

A arătat că în momentul naționalizării, imobilul era compus dintr-un apartamentul amplasat la parter și un apartament amplasat la etaj, în rest în imobil erau părțile comune și anume, la subsol o spălătorie și 3 pivnițe, iar la mansardă două camere de serviciu, precum și un pod nelocuit. A mai precizat că în perioada 1996-2011 ultimul chiriaș a obținut de la . spațiului locuibil închiriat cu o . dependințe, ocupând spațiile comune din podul nelocuibil și blocând accesul pe acoperiș. Această ocupare abuzivă fiind recunoscută de . adresa nr.2773/18.01.2012 și s-a dispus revenirea la spațiul locativ de închiriat inițial, respectiv o cameră, bucătărie și WC.

În drept, a invocat disp. art.3 din Legea nr.112/1995 și art.112 C.proc.civ..

La data de 05.12.2012 pârâtul M. București prin Primar General a depus la dosar note scrise, prin care a invocat excepția inadmisibilității cererii și a solicitat respingerea cererii ca nefondată, întrucât reclamanta a devenit proprietară în baza Legii nr.112/1995, iar această lege interzice dobândirea oricăror alte spații care nu sunt cuprinse în contractul de închiriere.

În drept, a invocat disp. art.115-118 C.proc.civ..

La termenul din data de 06.12.2012 reclamanta a precizat că renunță la capătul 2 al cererii de chemare în judecată, inclusiv la dezafectarea construcției și mutarea ușii apartamentului de la mansardă.

Prin încheierea din data de 28.02.2013 instanța a calificat excepția inadmisibilității invocate de pârâtul M. București prin Primar General prin întâmpinare ca fiind o apărare de fond.

La data de 22.01.2014 reclamanta a formulat în temeiul disp. art 57 alin.1 și 3 C.proc.civ.. cerere de chemare în judecată a altor persoane, respectiv a proprietarului . imobil, M. A. M. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate caracterul de spații comune a casei scării, a podului și a celor două încăperi – anexe (camerele de serviciu ale celor două apartamente situate la parter și etajul 1) de la mansarda imobilului situat în București, sector 2, . nr.34 și să fie obligate pârâții să îi vândă cota indiviză din spațiile comune, aferentă apartamentului 2, situat la . proprietar este.

În drept, a invocat disp. art.57 alin.1 și 2 C.proc.civ..

La data de 12.05.2014 intervenienta M. A. M. a depus note de ședință prin care a arătat că a dobândit prin moștenire apartamentul nr.1 din imobilul în litigiu, că nu dorește să achiziționeze cota-parte ce i-ar reveni, respectiv mansarda compusă din două camere de serviciu și podul nelocuit și că spațiile situate în pod, mansardă, casa scării sunt de uz comun și fac parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr._/20.11.1996 în cotă de 34,33%.

Instanța a administrat în cauză proba cu înscrisuri și cu expertiza tehnică în specialitatea construcții

Analizând cu prioritate în temeiul disp. art.137 alin.1 C.proc.civ., excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților . Administrația F. Imobiliar, excepție invocată din oficiu și unită cu fondul cauzei la termenul din data de 15.01.2015, instanța reține următoarele:

Spațiul cu destinație de locuință situat în București, sector 2, . nr.34, aflat la mansardă, se află în proprietatea Primăriei M. București (f.16).

Pârâții AFI și . instituții publice de interes local, care au ca obiect de activitate administrarea, repararea și întreținerea fondului imobiliar aflat în proprietatea statului și a Municipiului București.

Cum obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă constatarea caracterului de spații comune a anumitor părți din imobil și vânzarea cotei indivize din spațiile comune către reclamantă, instanța reține că în acest caz au calitate procesuală pasivă numai persoanele fizice sau juridice care sunt proprietari asupra acestor spații.

Prin urmare, în raport de aceste argumente, având în vedere că pârâții Administrația F. Imobiliar și . au calitate de proprietari, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor pârâți, urmând a respinge pe cale de consecință acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu aceștia.

Pe fondul cauzei instanța reține următoarele:

Imobilul situat în București, sector 2, . nr.34 a fost proprietatea numitului M. C. I. (f.54-55). Acesta a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.92/1950.

Reclamanta a devenit proprietara apartamentului nr.2, situat în București, sector 2, . nr.34, în temeiul Legii nr.112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr._/05.12.1996 (f.5). Apartamentul înstrăinat reclamantei de către PMB prin mandatar . compus din vestibul, bucătărie, baie, 2 camere, balcon, WC, pivniță în suprafață utilă de 70,79 m.p., reprezentând o cotă-indiviză de 39,33% din imobil. În același contract se menționează că odată cu locuința se vinde și o cotă indiviză, de 39,33% din părțile de folosință comună ale imobilului (f.9).

De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare nr._/20.11.1996 apartamentului nr.1, situat în București, sector 2, . nr.34, se vinde în temeiul Legii nr.112/1995 către P. N. și P. N., autorii intervenientei M. A. M.. Acest apartamentul este compus din culoar, bucătărie, baie, WC, 2 camere, vestiar, vestibul, pivniță în suprafață utilă de 61,79 m.p., reprezentând o cotă-indiviză de 34,33% din imobil. În același contract se menționează că odată cu locuința se vinde și o cotă indiviză, de 34,33% din părțile de folosință comună ale imobilului (f.5).

Apartamentul de la mansardă nu a fost înstrăinat în temeiul Legii nr.112/1995, acesta rămânând în proprietatea Primăriei Municipiului București.

Conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expert Caștă M. imobilul în litigiu este o clădire cu 4 niveluri, subsol, parter, etaj și pod-mansardă cu destinația locuință. De asemenea, se constată de către expert că, în prezent, clădirea are 2 apartamente, proprietate personală: un apartament la parter, aflat în proprietatea intervenientei M. A. M., cu o Sutil = 61,79 m.p. format din: 2 camere, vestibul, baie, bucătărie, pivniță, subsol, cu o cotă indiviză de 34,33% din imobil, și un apartament la etajul 1 proprietatea reclamantei, cu o Sutil = 70,79m.p. format din: 2 camere, vestibul, baie, bucătărie, pivniță subsol, cu o cotă indiviză de 39,33% din imobil, și la ultimul nivel cel de pod-mansardă Primăria Municipiului București deține actualmente 2 încăperi și un WC sub formă de spațiu locuibil.

Acest din urmă spațiu, ce aparține în continuare Primăriei Municipiului București, a fost închiriat separat de aceasta începând cu anii 1950.

Spațiile comune înstrăinate potrivit celor două contracte de vânzare cumpărare sunt:casa scării (acces parter + etaj - Sutil total = 17,40 m.p.), subsol (spălătoria/camera destinată instalațiilor + culoar acces + casa scării – Sutil total =19,50 m.p.) și pod/mansardă (pod + culoar + casa scării – Sutil total = 32,70 m.p.). Nu au făcut obiectul vânzării spațiul de la ultimul nivel compus din 2 încăperi și un WC, în suprafață utilă de 28,86 m.p..

Prin prezenta acțiune reclamanta solicită în plus să se constate caracterul de spații comune și a celor 2 camere de serviciu + WC aflate la mansardă și care au rămas în proprietatea Municipiului București și să i se înstrăineze și cota parte din aceste spații.

Potrivit art.648 C.civ. (1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată. (2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.

Conform art.649 C.civ. (1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite; b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele; c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. (2) Coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii.

Articolul 648 alin. 1 C.civ. oferă criteriul de determinare a părților comune din clădirile sau ansamblurile rezidențiale în care există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație, având proprietari diferiți. Acest criteriu constă în destinația și modul de folosire al părților din clădire care nu fac obiectul proprietății exclusive. Astfel, fac obiectul unui drept de coproprietate forțată părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor care au proprietari diferiți, nu pot fi folosite decât în comun.

De asemenea, art.649 alin. 1 C.civ. face o prezentare amănunțită a părților comune, iar în această enumerare nu este cuprinsă și mansarda.

Într-adevăr enumerarea prevăzută la acest articol nu este limitativă, instanța putând să constate caracterul de spațiu comun și a altor părți din clădire.

În determinarea părților comune din imobilul în litigiu și a regimului lor juridic, trebuie avut în vedere și temeiul legal în baza căruia a fost dobândit acesta de către părți, precum și faptul că cele două camere + WC de la mansardă după anul 1950 au avut o existență de sine stătătoare și nu au fost folosite ca și spații comune, acestea fiind și închiriate de către pârât.

Potrivit art.1 din Legea nr.112/1995 Foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege. De prevederile alin. 1 beneficiază și moștenitorii foștilor proprietari, potrivit legii, iar conform art.2 din Lege anr.112/1995 Persoanele prevăzute la art. 1 beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau a celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri în condițiile art. 12.În cazul apartamentelor trecute în proprietatea statului pentru care s-au primit despăgubiri, dacă sunt ocupate de foștii proprietari sau sunt libere, ele se restituie în natură. Redobândirea dreptului de proprietate este condiționată de restituirea sumei primite cu titlu de despăgubire, actualizată în condițiile prevederilor art. 13.

De asemenea, potrivit art.3 din aceeași lege Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție. Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13.

Conform art. 9 din Legea nr.112/1995 Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.

Din examinarea acestor dispoziții legale rezultă că art.3 din această lege pe care reclamanta își întemeiază prezenta acțiune este aplicabil foștilor proprietari persoane fizice a imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului și care solicită restituirea apartamentului preluat de stat și nu chiriașilor, cum este cazul reclamantei.

Acesteia i s-au aplicat în mod corect disp. art.9 din legea nr.112/1995, care prevăd că se poate înstrăina chiriașilor numai spațiile care sunt cuprinse în contractul de închiriere.

De asemenea, nu se poate reține caracterul de spațiu comun a celor 2 camere de la mansardă, având în vedere, pe de-o parte faptul că la data preluării acestea reprezentau camere de locuit aferente celor două apartamente și nu spații comune, iar pe de altă parte, faptul că după anul 1950 acestea au format o unitate locativă proprie, fiind închiriate ca atare.

Așa fiind instanța constată că acțiunea reclamantei cu privire la aceste camere de la mansardă și WC este neîntemeiată, neavând caracterul de spații comune. În caz contrar ar fi eludate dispozițiile Legii nr.112/1995, reclamanta încercând pe această cale să dobândească dreptul de proprietate și asupra unor spații ce nu au fost cuprinse în contractul de închiriere.

Față de cele reținute instanța urmează să admită în parte atât cererea precizată, cât și cererea de chemare în judecată a altor persoane și va constata că au destinația de spații comune casa scării (acces parter + etaj - Sutil total = 17,40 m.p.), subsol (spălătoria/camera destinată instalațiilor + culoar acces + casa scării – Sutil total =19,50 m.p.) și pod/mansardă (pod + culoar + casa scării – Sutil total = 32,70 m.p.), astfel cum sunt identificate în raportul de expertiză întocmit de expert Caștă M., spații comune care au fost vândute conform contractelor de vânzare-cumpărare. Totodată, va respinge în rest cererile privind constatarea caracterului de spații comune a celorlalte spații și vânzarea cotei indiviză din spațiile comune, aferente apartamentului 2, situat la ..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților .> cu sediul în sector 2, București, . și Administrația F. Imobiliar cu sediul în sector 5, București, .. 16.