Evacuare. Sentința nr. 2819/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2819/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 27-02-2015 în dosarul nr. 2819/2015
Dosar nr._
ROMANIA
JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI
SECTIA CIVILA
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2819
Ședința din Camera de Consiliu de la 27.02.2015
Instanța constituita din:
Președinte – A. C. V.
Grefier - A. B.
Pe rol se află soluționarea cererii formulată de reclamanta D. T. SRL în contradictoriu cu parata C. I. SRL, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra cererii au avut loc in ședința publica de la data de 20.02.2015 fiind consemnate in încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integranta din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, în baza art. 396 C.proc.civ., a amânat pronunțarea la data de 27.02.2015, când după deliberare a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 18.12.2014 sub număr_/301/2014, reclamanta . a chemat în judecată pe pârâta ., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să dispună evacuarea imediată a pârâtei din spațiul P032, situat în cadrul Galeriei Comerciale care este parte a parcului comercial Iris Shopping Center, din mun. București, Sector 3, ., nr. 33A, proprietatea reclamantei, pe care pârâta îl folosește fără drept și fără a avea un titlu, obligarea paratei la plata restantelor in cuantum de 54.281,64 lei, reprezentand chirie aferenta perioadei februarie-decembrie 2014, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a arătat că, între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere pentru spații comerciale din Iris Shopping Center, din data de 02.11.2009, având ca obiect închirierea spațiului comercial P032 situat în cadrul Galeriei Comerciale care este parte a parcului comercial Iris Shopping Center, din mun. București, Sector 3, ., nr. 33A, la care ulterior au incheiat actul aditional nr. 1 din 28 iunie 2012.
Reclamanta a mai menționat că potrivit art. 4, partile au stabilit o perioada de inchiriere de 5 ani, calculata de la data deschiderii, care a expirat la data de 2.11.2014, conform art 24.1.
S-a mai invocat art. 13.2 din contract care prevede ca locatarul este obligat sa plateasca locatorului chiria, taxa previzionata pentru servicii si utilitati, utilitati si contributia pentru marketing, in conformitate cu cele stipulate in contract.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1039C.proc.civ.
În dovedire, reclamanta a depus la dosar un set de înscrisuri (f. 7-195).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă de timbru în cuantum de 100 lei.
La termenul de judecată din data de 20.02.2014 parata a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare. De asemenea, pârâta a invocat exceptia necompetentei generale a instantelor judecatoresti, avand in vedere ca in art. 30.1 lit a din contract s-a prevăzut o clauza compromisorie prin care s-a stabilit ca orice conflict se solutioneaza de Curtea de Arbitraj Comercial International de pe langa Camera de Comert si Industrie a Romaniei.
Pârâta a mai invocat excepția autoritatii lucrului judecat, iar, pe fond a solicitat respingerea cererii de evacuare, ca neîntemeiata.
În motivare, pârâta a arătat că foloseste in ca prezent spatiul PO32 din Galeria Comerciala Iris Shopping Center in baza contractului de inchiriere din 02.11.2009 incheiat cu reclamanta, al carei termen a fost prelungit prin acceptarea platilor peste termenul contractual.
S-a mai aratat ca in realitate parata a efectuat plati in perioada ianuarie 2012-ianuarie 2014 in plus fata de sumele datorate potrivit contractului in cuantum de aproximativ 35.000 Euro, plati pe care reclamanta le-a acceptat.
Parata a invederat ca parata este in posesia unui titlu, respectiv contractul de inchiriere, a carui durata a fost prelungita prin tacita relocatiune pe o perioada nedeterminata si in conditiile contractului.
Cu privire la cererea privind obligarea sa la plata chiriei, s-a aratat ca a fost achitata integral, si in plus la sfarsitul perioadei contractuale suma de 30.000 Euro.
S-a solicitat a se avea in vedere notificarea de reziliere nr. 9N din 17.01.2014 emisa de reclamanta prin care o notifica cu privire la rezilierea de drept a contractului de inchiriere nr. 02.11.2009 in baza art. 24.3 din contract, in termen de 15 zile de la comunicare, respectiv in data de 04.02.2014, astfel ca potrivit notificarii de reziliere, contractul a incetat sa mai produca efecte juridice incepand cu data de 04.02.2014 iar cererea reclamantei de plata a chiriei aferenta lunilor februarie decembrie 2014 nu are un temei contractual.
In drept a fost invocat art. 205 C.proc.civ.
In sustinerea cererii s-a solicitat proba cu inscrisuri si proba cu expertiza contabila.
Au fost anexate intampinarii inscrisuri.
Analizând actele si lucrările dosarului cu intaietate asupra exceptiei necompetentei generale a instantelor judecatoresti si asupra exceptiei autoritatii de lucru judecat instanța retine următoarele:
Potrivit prevederilor art. 248 alin.1 Cod proc. civ., instanta se va pronunta mai intai asupra exceptiilor de procedura precum si asupra celor de fond care fac inutilă, in tot sau in parte judecata in fond a cauzei.
Cum in cauza s-au invocat exceptia necompetentei generale a instantelor judecatoresti si exceptia autoritatii de lucru judecat, cea dintai fiind o exceptie de procedura iar cea de a doua de fond, instanta valorificand criteriul legal indicat de art. 248 alin. 1 C.proc.civ. va analiza cu prioritate exceptia de necompetenta materiala a instantelor judecatoresti.
In acest sens, instanta retine ca potrivit art. 1035 C.proc.civ. cererea de evacuare este de competenta instantei de la locul situarii imobilului iar sub aspect material, competenta in prima instanta este judecatoria.
F. de aceste dispozitii legale, instanta constată ca partile nu pot deroga de la normele de competenta materiala printr-o clauza atributiva de competenta, motiv pentru care va respinge exceptia ca neintemeiata.
Cu privire la exceptia autoritatii de lucru judecat, instanta retine ca potrivit art. 431 C.proc.civ., “Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect.(2) Oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă. Se mai retine ca potrivit art. 432 C.proc.civ. Excepția autorității de lucru judecat poate fi invocată de instanță sau de părți în orice stare a procesului, chiar înaintea instanței de recurs. Ca efect al admiterii excepției, părții i se poate crea în propria cale de atac o situație mai rea decât aceea din hotărârea atacată”.
Din acest text rezultă că elementele autorității de lucru judecat sunt părțile, obiectul și cauza, care trebuie să fie aceleași în ambele cereri.
Excepția autorității de lucru judecat este o excepție de fond, absolută și peremptorie, care face de prisos în tot sau în parte cercetarea în fond a pricinii.
Analizând existența celor trei condiții pentru a aprecia cu privire la excepția invocată, instanta constata ca pe rolul Judecatoriei sector 3 a fost inregistrat dosarul nr._/301/2014 intre aceleasi parti, avand acelasi obiect, solutionat prin sentinta civila nr. 9231/27.06.2014 in sensul respingerii cererii.
Cu toate acestea, in prezenta cerere reclamanta invoca un alt motiv pentru sustinerea cererii de evacuare, respectiv ajungerea la termen a contractului pe cand in dosarul antementionat se solicita evacuarea pentru neplata anumitor sume reglementate prin contract.
De asemenea instanta apreciaza ca fata de specificul procedurii speciale, aparitia unor imprejurari noi poate determina formularea unei noi cereri, fara sa se retina autoritatea de lucru judecat cu privire la o cerere solutionata anterior, cata vreme situatia faptica avuta in vedere la pronuntarea celei dintai hotarari este diferita de cea din prezenta cerere, in care se invoca alte imprejurari de fapt.
F. de aceste considerente, instant va respinge ca neintemeiata exceptia.
Pe fondul cauzei, instanta retine ca prin contractul de inchiriere din data de 02.11.2009 (citat în continuare contract) (f. 28-59), modificat prin actul adițional din data de 28.06.2012 (f. 60-63), reclamanta in calitate de locator a inchiriat paratei, în calitate de locatar imobilul situat in Bucuresti, . nr.33A, sector 3- spatiul P032 (A&C ACCESORII) din Galeria Comerciala Iris Shopping Center, pe o perioadă de 5 ani
Se mai reține că părțile au convenit ca pentru spațiul închiriat, chiria este de 45 Euro/lună +TVA, chirie ce se va indexa anual, conforma art. 6.1 din contract.
Potrivit art. 14 din contractul de închiriere, locatarul are obligatia sa plateasca locatorului o garantie, iar potrivit art. 5, art. 6, art. 7 si art. 8, locatarul are obligatia sa plateasca locatorului chiria, utilitati, costuri de publicitate, taxa previzionata de utilitati si servicii.
In conformitate cu prevederile art. 24, drepturile si obligațiile părților ce rezultă din contract, încetează cu efect imediat si fără alte proceduri legale, la data expirării contractului.
In speta, reclamanta solicită evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, urmare a expirării perioadei contractuale de 5 ani.
În apărare și pentru combaterea susținerilor reclamantei, pârâta a invocat tacita relocațiune precum și o plată a chiriei de 35.000 Euro care acoperă atât perioada contractuală cât si o perioadă ulterioară expirării duratei inițiale.
Sub acest aspect, instanța reține ca partile au incheiat un contract cu durata determinata precum și faptul că termenul contractual de 5 ani a expirat la data de 02.11.2014 contractul fiind încheiat la data de 02.11.2009.
Procedura de evacuare instituita de art 1040 si urm. C.proc.civ., presupune o cercetare sumara in camera de consiliu justificata de urgenta situatiei determinata de faptul ca dreptul de folosinta al reclamantei este incalcat urmare a actiunii unei persoane care nu are nici un drept sa folosească imobilul.
În ceea ce privește tacita relocațiune invocată de pârâtă pentru a justifica dreptul său de folosință în temeiul contractului, instanța reține că dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual si fără ca locatorul să îl împiedice, locațiunea se consideră reînnoită (art. 1437 si 1452 vechiul cod civil).
Tacita relocațiune-dacă nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă-poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului, care în acest caz nu înseamnă denunțare ci manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul, desfăcut prin efectul expirării termenului. De asemenea concediul trebuie să fie anuntat inainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz.
Raportand aceste considerente la cauza de față, din analiza inscrisurilor de la dosar instanța reține că nu există dovada anunțării concediului, notificarea de reziliere neputând fi echivalată cu refuzul de a opera tacita relocațiune.
Avand in vedere procedura speciala folosita de reclamanta, instanta verificând condițiile pe care le implică, constată că există aparența „titlului” invocat de pârâtă drept temei al dreptului său de folosință.
O asemenea cerere întemeiată pe procedura specială a evacuării devine neintemeiata in situatia in care parata opune un titlu care sa justifice folosirea imobilului, iar reclamanta nu face dovada clara a intervenirii încetării contractului, părțile având la îndemână alte proceduri de drept comun pentru clarificarea raporturilor locative dintre ele.
Cu privire la cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata la plata chiriei restante, având în vedere principiul accesoriul urmează principalul, instanța va respinge această cerere ca neîntemeiată.
Ca atare, potrivit art. 1033 si urm Cproc.civ., instanța va respinge cererea reclamantei de evacuare a paratei, ca neîntemeiată.
În temeiul principiului disponibilității acțiunii civile instanța va lua act că părțile își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția necompetenței generale a instanțelor judecătorești, invocată de pârâtă prin întâmpinare, ca neîntemeiată.
Respinge excepția autorității de lucru judecată, invocată de pârâtă prin întâmpinare, ca neîntemeiată.
Respinge cererea privind reclamanta D. T. SRL J_, CUI RO_, cu sediul în sector 1, București, . în contradictoriu cu parata C. I. SRL, J_, CUI RO_, cu sediul în sector 4, București, M. D., nr. 7, ., ., ca neîntemeiată.
Ia act că reclamanta își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Ia act că pârâta își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 3 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 27.02.2015.
Președinte, Grefier,
A. C. V. A. B.
Red. A.C.V./A.B.
13.03.2015/4 ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2817/2015. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2892/2015.... → |
|---|
