Pretenţii. Sentința nr. 4028/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4028/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 24-03-2015 în dosarul nr. 4028/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILA NR. 4028
Ședința publică din data de 24.03.2015
Instanța constituită din:
Președinte – N. C.
Grefier - N. D.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de reclamanta . SRL în contradictoriu cu pârâtul T. R., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică de la 10.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 24.03.2015 când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 10.06.2014, sub nr._, reclamanta C. V. BROADCAST SRL (fostă C. V. Broadcast) a chemat în judecată pe pârâtul T. R. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 3.500 euro, sumă ce reprezintă garanția ce trebuia restituită reclamantei la data încetării Contractului de închiriere din data de 12.06.2009; obligarea pârâtului la plata sumei ce reprezintă dobânda legală penalizatoare calculată de la data de 01.10.2011 conform Ordonanței Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie și penalizatoare pentru obligațiile bănești, precum și pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar, până la data introducerii prezentei cereri; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că între părți, reclamanta în calitate de locatar și pârât în calitate de locator, a fost încheiat Contractul de închiriere din data de 12.06.2009 în temeiul căruia pârâtul a închiriat reclamantei imobilul situat în București, . nr. 18, sector 3, în schimbul plății unei chirii lunare.
La data de 30.06.2009, reclamanta a achitat locatorului o garanție în valoare de 3.500 euro. Conform dispozițiilor contractuale, această garanție a rămas la dispoziția proprietarului pe toată perioada derulării Contractului, urmând a fi restituită locatarului la încetarea contractului, în termen de 10 zile de la predarea imobilului către proprietar.
La data de 01.10.2011 Contractul de închiriere a încetat prin acordul părților. Deși a solicitat proprietarului în mai multe rânduri restituirea garanției, aceasta nu a fost restituită reclamantei nici până la această dată. Încă de la data încetării Contractului din 2009, pârâtul datorează reclamantei suma de 3.500 euro reprezentând garanția ce trebuia să fie restituită reclamantei.
La suma de 3.500 euro se adaugă dobândă legală penalizatoare calculată potrivit Ordonanței Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie și penalizatoare pentru obligații bănești, precum și pentru reglementarea unor măsuri financiar – fiscale în domeniul bancar.
Reclamanta a apreciat că este pe deplin îndreptățită să solicite atât plata sumei ce reprezintă garanția achitată de către reclamantă și nerestituită de către pârât la data încetării contractului de închiriere, cât și plata dobânzii legale penalizatoare.
In drept a invocat art.969, art.1073, art. 1341 si art. 1635, art.1636 Codul Civil, art.2 din OG nr.13/2011, art.662 C.pr.civ.
În dovedire, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri(f.8-24) și proba cu interogatoriu.
Cererea a fost legal timbrata(f.29).
Prin serviciul Registratură, la data de 16.10.2014, pârâtul a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere formulate de către reclamantă, precum și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, pârâtul a arătat că în data de 12.06.2009 a încheiat cu societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect transmiterea către aceasta a dreptului de folosință asupra imobilului proprietatea pârâtului situat în București, Alexander von Humboldt nr. 18, sector 3, imobil compus din p+2e+m. În schimbul dreptului de folosință reclamanta trebuia să achite o chirie lunară în valoare de 3.500 euro pe lună (capitolul III – pct. 6 din Contract), precum și contravaloarea utilităților consuma. Plata chiriei trebuia făcută lunar, în avans, până pe data de 5 a fiecărei luni, pentru luna în curs.
Termenul contractului a fost stabilit la o perioadă de 3 ani, cu începere de la data de 15.06.2009, fiind valabil până la data de 16.05.2012 (Capitolul II – pct. 5 din Contract).
Totodată, la data semnării contractului, chiriașul trebuia să achite o garanție contractuală în valoare de 3.500 euro, sumă de bani ce va fi restituită chiriașului la finalul contractului, cu condiția ca locatarul să-și fi respectat întocmai obligațiile ce rezultă din contract (Capitolul III – pct. 10 din Contract).
De asemenea, Capitolul VI – pct.19 din Contract are inserată clauza conform căreia, „Rezilierea contractului înaintea termenului pentru care a fost încheiat, inclusiv în situația stipulată la Capitolul VI pct. 18, va obliga partea în culpă la plata sumei de 3.500 euro, cu titlu de clauza penala”.
Pe tot parcursul derulării contractului, reclamanta și-a încălcat obligațiile asumate în contract. Întotdeauna a avut întârzieri la plata chiriei și a celorlalte cheltuieli privind consumul de utilități. Pentru a o ajuta să se redreseze financiar și să depășească situația în care se află, a fost de acord ca pentru o perioadă limitată în timp să-i acord niște facilități la plata chiriei, în sensul diminuării cuantumului acesteia de la suma de 3.500 euro, la suma de 2.000 euro lunar.
Astfel, la data de 01.01.2011 s-a perfectat Actul adițional nr. 1 la Contractul de închiriere, prin care părțile au fost de acord să diminueze cuantumul chiriei pentru perioada cuprinsă între 01.01.2011 și 30.06.2011. Acordarea acestei facilități a fost condiționată de respectarea de către chiriaș a obligațiilor prevăzute la Art. 2 din Actul adițional. Chiar și în condițiile diminuării drastice a chiriei, chiriașul nu a respectat termenele de plată scadente, invocând o situație economică precară, solicitând o prelungire a facilităților acordate și după data de 30.06.2011. A acceptat și de această dată, în speranța unei colaborări viitoare corecte și a perfectat cu societatea reclamantă actul adițional nr. 2/01.07.2011 la Contractul de închiriere, prin care a acordat aceeași reducere de chirie, în aceleași condiții și pentru perioada iulie 2011 – septembrie 2011.
Numai că, după scurgerea acestei perioade, când ar fi trebuit să se revină la plata chiriei inițiale, chiriașul a înțeles să transmită în data de 14.09.2011 o Notificare prin care îl anunță că „Societatea C. V. Broadcast SRL își restrânge activitatea, fapt pentru care solicită încetarea contractului de închiriere începând cu data de 01.10.2011.
Pârâtul solicită instanței să aibă în vedere conduita total incorectă pe care a avut-o reclamanta pe toată perioada de derulare a acestui contract. A perfectat un contract de închiriere pentru o perioadă de 3 ani, în care se obligă să plătească o chirie de 3.500 euro pe lună, dar, în realitate, a profitat de bunăvoința și indulgența proprietarului și a părăsit imobilul închiriat înainte de expirarea duratei inițiale a contractului, imediat după ce perioada de acordare a facilităților cu privire la plata chiriei a expirat.
Având în vedere dispozițiile contractuale, în data de 02.10.2011 („în ziua imediat următoare celei în care chiriașul a părăsit spațiul” – art. 3.1 din Actele Adiționale) s-a împlinit condiția rezolutorie ce are ca efect imediat desființarea tuturor facilităților prevăzute de Art. 1 din Actele adiționale. Tot începând cu această dată, toate reducerile acordate devin creanțe certe, lichide și exigibile.
Astfel, la data de 02.10.2011, chiriașul datora proprietarului, ca urmare a încălcării obligațiilor asumate prin Contractul de închiriere din 12.06.2009, astfel cum acesta a fost modificat prin Actul adițional nr. 1/01.01.2011 și Actul adițional nr. 1/01.07.2011, suma de 17.000 euro compusă din: 3.500 euro, clauza penală stabilită la Capitolul VI – Încetarea contractului, pct.19; 13.500 euro, clauza penală stabilită conform art. 3.2 din Actele adiționale.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat instanței să oblige pârâtul la restituirea sumei de 3.500 euro, sumă plătită de către aceasta drept garanție contractuală la data semnării Contractului de închiriere.
Totodată, pârâtul a arătat că în ciuda celor afirmate în cererea introductivă de către reclamantă, Contractul nu a încetat prin acordul părților.
Proprietarul nu a fost niciodată de acord cu încetarea contractului înainte de termen, cu atât mai mult cu cât anterior a acordat chiriașului o . facilități, tocmai pentru a-i da acestuia posibilitatea redresării financiare și continuării contractului în condițiile stipulate inițial. În momentul de față, chiriașul este cel care datorează proprietarului suma de 13.500 euro, reprezentând diferența neachitată a prejudiciului suferit de către Proprietar ca urmare a încetării contractului, la inițiativa și din culpa chiriașului, înainte de termenul fixat inițial, respectiv 16.05.2012.
Prin urmare, solicită respingerea tuturor capetelor de cerere formulate de către reclamantă, precum și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
In drept a invocat art.205-208 C.pr.civ.
În dovedire, pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri.
Prin serviciul Registratură, la data de 24.11.2014, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care solicită respingerea ca neîntemeiate a apărărilor formulate de către pârât.
Reclamanta a susținut, contrar susținerilor pârâtului din cuprinsul întâmpinării, pe parcursul derulării Contractului ca și-a îndeplinit obligațiile asumate în mod corespunzător.
Contrat susținerilor pârâtului Contractul de închiriere din 2009 a încetat prin acordul părților, nu prin denunțare unilaterală de către reclamantă.
Reclamanta a apreciat că este pe deplin îndreptățită să solicite atât plata sumei ce reprezintă garanția achitată de către reclamantă și nerestituită de către pârât la data încetării contractului de închiriere, cât și plata dobânzii legale penalizatoare.
La termenul de judecată din data de 27.01.2013, instanța a încuviințat probele cu înscrisuri și interogatorii reciproce(f.74-75, 80-82).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Ca o chestiune prealabilă, instanța reține că potrivit art.102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, actul juridic este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Pentru aceste motive, fața de data contractului de închiriere (f.9-11) - 12.06.2009 astfel cum a fost modificat si completat prin cele doua acte adiționale, respectiv actul adițional nr.1/01.01.2011 si Actul adițional nr.2/01.07.2011, instanța va analiza prezenta cerere prin prisma dispozițiilor legale ale vechiului Cod civil.
In fapt, la data de 12.06.2009 intre parți a fost încheiat un contract de închiriere (înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 3 sub nr._/16.06.2009, f.9-11) având ca obiect transmiterea către reclamanta a dreptului de folosință asupra imobilului proprietatea pârâtului situat în București, Alexander von Humboldt nr. 18, sector 3, imobil compus din p+2e+m, in schimbul plații unei chirie lunară în valoare de 3.500 euro pe lună (capitolul III – pct. 6 din Contract), precum și contravaloarea utilităților. Plata chiriei trebuia făcută lunar, în avans, până pe data de 5 a fiecărei luni, pentru luna în curs.
Instanța retine ca termenul contractului a fost stabilit la o perioadă de 3 ani, cu începere de la data de 15.06.2009, fiind valabil până la data de 16.05.2012 (Capitolul II – pct. 5 din Contract) iar la data semnării contractului, chiriașul trebuia să achite o garanție contractuală în valoare de 3.500 euro, sumă de bani ce va fi restituită chiriașului la finalul contractului, cu condiția ca locatarul să-și fi respectat întocmai obligațiile ce rezultă din contract (Capitolul III – pct. 10 din Contract). De asemenea, retine ca potrivit pct.19 Capitolul VI din Contract, „rezilierea contractului înaintea termenului pentru care a fost încheiat, inclusiv în situația stipulată la Capitolul VI pct. 18, va obliga partea în culpă la plata sumei de 3.500 euro, cu titlu de clauza penala”.
Potrivit ordinului de plata din 30.06.2009(f.8) reclamanta a achitat in contul paratului suma de_,35 lei reprezentând chirie conform contract si c/v garanție 1 luna la cursul euro de 4,2067 lei.
Ulterior, la data de 01.01.2011 s-a încheiat intre parți Actul adițional nr. 1 la Contractul de închiriere(f.12-15), prin care părțile au fost de acord să diminueze cuantumul chiriei aferente lunilor ianuarie 2011- iunie 2011 de la 3500 euro la 2000 euro(art.1), acordarea acestei facilități fiind condiționată de respectarea de către chiriaș a obligațiilor prevăzute la Art. 2 din Actul adițional, respectiv de la data semnării actului adițional si pana la data de 30.06.2011(inclusiv) sa isi îndeplinească la timp, conform scadentelor stipulate, toate obligațiile de plata care ii incumba in temeiul contractului de închiriere fara a înregistra nici o întârziere, sa isi îndeplinească întocmai si la timp toate celelalte obligații ce revin in sarcina sa in temeiul contractului si sa nu paraseasca spațiul închiriat înainte de expirarea duratei contractuale prevăzute in contract decât in condițiile strict stipulate in contract.
De asemenea, instanța retine ca intre parți a intervenit si Actul adițional nr. 2/01.07.2011 la Contractul de închiriere(F.16-19), prin care a acordat aceeași reducere de chirie, în aceleași condiții și pentru perioada iulie 2011 – septembrie 2011.
Instanța retine ca la data de 14.09.2011 reclamanta a transmis către parat o Notificare prin care îl anunță că „Societatea C. V. Broadcast SRL își restrânge activitatea, fapt pentru care solicită încetarea contractului de închiriere începând cu data de 01.10.2011.(f.43), înregistrata la Administrația Finanțelor Publice Sector 3 București sub nr._/15.09.2011.
In drept, instanța constată că potrivit art. 969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante iar conform art. 1073 Cod civil creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la despăgubire.
Așadar, pentru a se angaja răspunderea contractuală a pârâtului este necesar a se stabili dacă în prezenta cauză există o neexecutare a unei obligații contractuale, dacă există un prejudiciu, dacă există un raport de cauzalitate între faptă și prejudiciu, dacă neexecutarea obligației se datorează culpei debitorului, respectiv dacă debitorul obligației neexecutate culpabil a fost pus în întârziere.
In ceea ce privește prima condiție, neîndeplinita in cauza, instanța retine, din ansamblu probator administrat ca partile nu contesta faptul ca respectivul contract de închiriere ar fi încetat la data de 01.10.2011, anterior datei prevăzute in contract, 15.06.2012, ci doar modalitatea in care acesta a încetat.
Astfel, instanța retine ca in speța este incident principiul forței obligatorii, exprimat și prin adagiul pacta sunt servanda, este acea regulă de drept potrivit căreia actul juridic civil legal încheiat se impune părților (în cazul contractelor) sau părții (în cazul actelor juridice unilaterale) întocmai ca legea. În alte cuvinte, executarea actului juridic civil este obligatorie pentru părți, iar nu facultativă iar in aplicarea principiului pacta sunt servanda (,,respectarea cuvântului dat,,) s-a decis că o parte contractantă nu poate să modifice, în mod unilateral, condițiile convenite în momentul încheierii contractului, inclusiv perioada contractuala.
Astfel, o consecință a forței obligatorii este regula conform căreia contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege” [ regula preluata in mod expres in art. 1270 alin. (2) noul Cod Civil], de unde și așa-numita regulă a simetriei în contracte care implică, între altele, irevocabilitatea unilaterală a contractelor, precum și revocabilitatea acestora prin consimțământ mutual.
In cauza, instanța constata ca reclamanta a inteles sa denunțe unilateral contractul la data de 14.09.2011, aspect evident ce rezulta din chiar actul emis de către reclamanta, Societatea C. V. Broadcast SRL își restrânge activitatea, fapt pentru care solicită încetarea contractului de închiriere începând cu data de 01.10.2011 (f.43), ca atare susținerea reclamantei in sensul ca ar fi fost o încetare de comun acord a contractului, este nefondata, lipsita de un minim suport probatoriu. Astfel, potrivit celor doua acte adiționale încheiate de parți, art.4 rap. la art.5, acestea au înlocuit înțelegerea parților doar in ceea ce privește cuantumul chiriei, nu si a perioadei contractuale, urmând sa se aplice in integralitate contractul inițial după data de 01.10.2011.
Astfel, instanța retine ca reclamanta nu a respectat dispozițiile contractuale referitoare la durata contractuala, hotărând in mod unilateral, sa înceteze contractul anterior datei de 15.06.2012 si ca atare, constata ca sunt aplicabile prevederile clauzei penale cuprinse in art.19 din contractul de închiriere, in sensul ca rezilierea contractului înaintea termenului pentru care a fost încheiat, inclusiv în situația stipulată la Capitolul VI pct. 18, va obliga partea în culpă la plata sumei de 3.500 euro, cu titlu de clauza penala(f.11).
De asemenea, art.10 din contract prevede in mod expres ca aceasta garanție de 3500 euro se va restitui chiriașului la sfârșitul contractului in termen de 10 zile de la predarea imobilului către proprietar, cu condiția ca locatarul sa-si fi respectat întocmai obligațiile ce rezulta din prezentul contract.
Mai mult, ambele acte adiționale subliniază aceasta condiție contractuala (art.2.2), in sensul ca reclamanta, in calitate de chiriaș, care in favoarea căreia s-a diminuat cuantumul chiriei de la 3500 euro la 2000 euro sa nu paraseasca spațiul închiriat înainte de expirarea duratei contractuale prevăzute in contractul de închiriere decât in condițiile strict stipulate in contract.
Înscrisurile administrate la dosar de către societatea reclamanta si interogatoriile reciproce nu sunt de natura a face dovada temeiniciei pretențiilor alegate, in condițiile in care nu a reușit sa facă proba ca si-a îndeplinit întocmai si la timp toate obligațiile contractuale, reținând faptul ca in speța chiar reclamanta precizat expres ca pana la data primirii predării imobilului, trebuie sa stabilească de comun acord,, restantele de plata,,(f.43) iar paratul nu si-a dat acordul in sensul încetării contractului înainte de termen.
Din dispozițiile art.1082 vechiul Cod civil, rezulta ca debitorul va fi obligat la plata despăgubirilor nu numai atunci când acționează cu intenția de a-l păgubi pe creditor, ci ori de cate ori nu va dovedi existenta unei cauze străine, neimputabile, in condițiile art. 1083 Cod civil. Cu toate acestea, însa, in speța de fata, nu s-a probat incalcarea de către parat a vreunei obligații contractuale.
Si cum dispozițiile art.249 Cod procedura civil reglementează principiul general potrivit cu care „cel ce face o propunere înaintea judecații trebuie sa o dovedească” („onus probandi incumbit actori”), reclamantei ii revenea sarcina probei in dovedirea existentei caracterului cert si lichid al creanței, astfel ca, instanța va respinge cererea reclamantei ca neîntemeiata.
Fiind in culpa procesuala, în temeiul dispozițiilor art.453 Cod procedura civila, instanța urmează a respinge ca neîntemeiata si cererea formulata de reclamanta privind obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecată, reclamanta ramanand singura responsabila de eșecul demersului sau judiciar.
De asemenea, va lua act ca pârâtul și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta . SRL, J_, CUI_, cu sediul ales la SCPA S.-C. si Asociații în București, .. 1, ., sector 4, în contradictoriu cu pârâtul T. R., CNP_, cu domiciliul ales la C.A. L. V. în București, .. 1, ., ca neîntemeiată.
Ia act că pârâtul și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 24.03.2015.
Președinte Grefier
N. C. N. D.
C.N./N.D.
4EX./20.05.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 3272/2015. Judecătoria SECTORUL 3... | Pretenţii. Sentința nr. 4227/2015. Judecătoria SECTORUL 3... → |
|---|
