Acţiune în constatare. Sentința nr. 5471/2012. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5471/2012 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 23-03-2012 în dosarul nr. 5471/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr. 5471
Ședința publică din data de 23.03.2012
Instanța constituită din:
Președinte – A. M. I.
Grefier – M. C. G.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta S. M. în contradictoriu cu pârâții M. L. și M. G. având ca obiect acțiune în constatare.
Dezbaterile in fond au avut loc in ședința publică din data de 16.03.2012 fiind consemnate in încheierea de ședința de la acea dată, parte integranta din prezenta sentința când instanța pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea cauzei la data de 23.03.2012 când a hotărât următoarele:
INSTANTA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 09.02.2012, sub nr._, reclamanta Ș. M. a chemat în judecată pe pârâtii M. L. și M. G., pentru ca prin hotărârea pe care o va pronunța, instanța să constate că a intervenit denunțarea și încetarea contractului de închiriere nr. 1054/19.03.1992, accesoriu contractului de muncă, încheiat între . calitate de locatar și pârâtul M. L., în calitate de locatar, iar în măsura punerii în executare a sentinței nr. 6825/12.05.2010 să se dispună evacuarea pârâților pentru lipsa titlului locativ, cu cheltueli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că în anul 2009, în urma publicării unui anunț de vânzare la licitație a unor active aparținând . participat la licitate pentru adjudecarea camerei nr. 5 din imobilul cămin de nefamiliști din București, ., sector 3. S-a menționat că vânzarea acestui activ a fost încuviințată de judecătorul sindic, conform încheierii din data de 17.12.2008 din dosarul nr. 5768/2008 al Tribunalului București, titlul său de proprietate asupra imobilului menționat fiind constatat prin actul de adjudecare nr. 750/21.08.2009. După adjudecare și achitarea prețului, reclamanta, pentru a fi pusă în posesia imobilului, a solicitat executarea împotriva fostei proprietare, . că numiții M. L. și G. erau simpli detentori precari ai garsonierii, neavând nici un titlu locativ. În acest sens, reclamanta a arătat că deși aceștia au invocat existența contractului nr. 1054/19.03.1992, accesoriu contractului de muncă, fata de disp. art. 3 din contractul menționat, calitatea de chiriaș incetase ca urmare a împrejurării că la data de 16.11.1992 incetasera raporturile de muncă ale pârâtului M. L. care s-a transferat in interesul serviciului la Societatea Armos București.
S-a menționat că prin încheierea instanței din data de 16.12.2009, în baza titlului executoriu, B. R. C. a procedat la predarea imobilului în cauză către reclamantă, au fost scoase afară bunurile ce se aflau în imobil, și s-a procedat la înlocuirea încuietorii, însă la data de 08.02.2010, numiții M. L. și M. G. au formulat contestației împotriva executării silite, solicitând constatarea nulității absolute a acesteia. Prin sentința civilă nr. 6825/12.05.2010 pronunțata in dosarul nr._ a fost admisă în parte contestația la executare, dispunându-se întoarcerea executării silite, instanța considerând implicit ca a operat tacita relocatiune a acestui contract, pana la data dobandirii de catre reclamanta a imobilului. Reclamanta a aratat ca la data de 11.01.2012 a notificat paratii cu privire la incetarea raporturilor contractuale, prelungite tacit, indeplinind astfel obligatia impusa de art. 1816 Cod Civil.
În drept, actiunea a fost intemeiată pe disp. art. 1810, 1815, 1831, 1835 cod civil și art. 274 Cod procedură Civilă.
În susținerea acțiunii, reclamanta a solicitat proba cu interogatoriul paratilor si proba cu inscrisuri sens in care a depus la dosar urmatoarele inscrisuri: sentinta civila nr. 6825/12.05.2010 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr._ (f.5,6), notificare incetare contract si dovezile de comunicare catre parati (f.7-12), contractul de inchiriere nr. 1054/19.03.1992 (f. 35-37), decizia comerciala nr. 546 R/28.03.2011 pronuntata de C. in dosarul nr._ (f. 39-48), sentinta civila nr. 3207/26.03.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti in dosarul nr._/1998 (f.49).
Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru in cuantum de 29 lei si timbru judiciar in cuantum de 0,30 lei. (f. 2, 4 verso).
Pârâții nu au depus intâmpinare insa s-au prezentat in fata instantei la data de 16.03.2012 cand au invocat excepția inadmisibilitatii, excepția lipsei de interes si excepția lipsei calitatii procesual active a reclamantei si au pus concluzii pe fond.
În sedinta publică pârâții au depus la dosar un exemplar de pe cererea formulata in dosarul nr._ .
La data de 20.03.2012 reclamanta a depus concluzii scrise, prin care a arătat că în ceea ce privește excepția inadmisibilitatii, a formulat prezenta acțiune pentru a modifica statutul juridic al paratilor, prin denuntarea contractului de inchiriere, noua situatie juridica de incetare a contractului urmand a fi constatata de instanta. În acest sens, a aratat ca o astfel de actiune in constatare a unei noi situatii de drept decat cea avuta in vedere de instanta de judecata care a dispus intoarcerea executarii silite este admisibila (neavand nicio alta posibilitate de a impiedica pierderea posesiei bunului, in detrimentul unor persoane care nu mai pot avea nici un titlu locativ). De asemenea, reclamanta a menționat ca are un interes actual, determinat si legitim in formularea prezentei actiuni, respectiv acela de a prezerva toate atributele dreptului sau de proprietate asupra imobilului, fiind in pericol de a pierde unul dintre atributele proprietatii: posesia. Pe fondul actiunii, reclamanta a aratat ca este proprietara de netagaduit al imobilului, conform actului de adjudecare nr. 750/21.08.2009, iar obligatia instituita in sarcina . sentinta civila nr. 3207/26.03.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti nu are relevanta in solutionarea prezentei actiuni, avand in vedere ca prin decizia comerciala 546R/28.03.2011 s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca este pefect legala instrainarea catre aceasta a imobilului, in conditiile existentei obligatiei de a vinde a .-a mai susținut că, în prezent, după denuntarea de catre reclamanta a contractului de inchiriere, paratii nu mai au nici un fel de titlu asupra imobilului, iar daca s-ar intoarce executarea silita, ei nu ar deveni chiriasi, ci simplii detentori precari ai bunului.
La data de 22.03.2012 pârâtii au depus la dosar concluzii scrise, prin care au solicitat instanței respingerea acțiunii în principal, pe cale de excepție, și în subsidiar ca neîntemeiată. Paratii au aratat ca in prezenta cauza prezinta relevanta imprejurarea ca sunt titularii unui titlu executoriu (sentinta civila nr. 3207/26.03.1999), ceea ce face ca raporturile juridice dintre parti sa fie apreciate potrivit acestei sentinte, neavand importanta situatia juridica anterioara (cand intre parati si . raporturi de locatiune). Acestia au arătat că deși în dosarul de insolvență s-a pronunțat o decizie definitivă-fiind soluționate doar cererile, contestațiile de exceptare de la licitație, judecata continuă în acel dosar în ceea ce privește cererea având ca obiect anularea actului de adjudecare. S-a menționat că există neregularități privind actul de adjudecare, și, în plus, faptul că reclamanta cunoștea întreaga situație a imobilului- camera 5. S-a susținut că raporturile dintre parati si . natura debitum cum re iunctum, astfel ca nu are importanta raportul anterior de locatiune, iar reclamanta nu justifica un interes actual, intrucat scopul acesteia este ilicit (urmăreste să paralizeze prin prezenta actiune intoarcerea executarii silite) si avand in vedere ca in prezent nu a fost solicitata intoarcerea executarii, actiunea este prematura (reclamanta având posesia imobilului). Paratii au arata ca reclamanta are la dispozitie o actiune in realizare- contestatia la executare pe care o poate formula in momentul in care va fi solicitata intoarcerea executarii silite, iar aceasta nu are calitatea de a stabili existenta titlului lor locativ, in conditiile in care acestia erau beneficiarii unui drept locativ in temeiul legii, raportul locativ transformandu-se . potrivit caruia debitorul este obligat să le vândă imobilul prin negociere directa conform Legiin nr. 85/1992 in baza caruia contesta adjudecarea in dosarul de insolventa al debitorului .>
La concluziile scrise paratii au atasat un set de inscrisuri.
La termenul din 16.03.2012 instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile existente la dosarul cauzei și a rămas in pronuntarea asupra excepției inadmisibilității cererii de chemare în judecată, excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepției lipsei de interes a cererii de chemare în judecată și pe fondul acțiunii.
La termenul din 16.03.2012 instanța a luat act că reclamanta a renunțat la capătul de cerere privind evacuarea pârâților.
În prealabil, instanța arata ca pronuntarea a fost amanata la solicitarea paratilor care au aratat ca doresc sa depuna concluzii scrise la dosar. În conformitate cu dispozitiile art. 146 Cod procedura civilă partile pot depune concluzii sau prescurtari fara sa fie obligate, a sustinerilor lor verbale. Astfel, prin concluziile scrise nu se pot invoca aparari care nu au fost dezbatute in sedinta publica și nici nu se pot atasa inscrisuri care nu au fost administrate in mod contradictoriu in sedinta publica. Astfel, avand in vedere ca paratii au depus la dosar după inchiderea dezbaterilor inscrisuri care nu au fost comunicate si partii adverse, instanța fata de principiul contradictorialitatii care guvernează procesul civil nu le-a avut in vedere la soluționarea prezentei pricini.
Analizand actele si lucrările dosarului sub aspectul excepțiilor invocate de pârâți, instanța retine următoarele:
În sedinta publică din 16.03.2012 pârâții au invocat 3 excepții respectiv excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția lipsei de interes a cererii de chemare în judecată.
Potrivit art.137 alin.1 C.., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură precum și a celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Pentru determinarea ordinii in care instanța se va pronunta asupra excepțiilor procesuale invocate concomitent, trebuie avut în vedere pe de o parte criteriul impus de legiuitor in art. 137 alin.1 Cod procedura civila, iar pe de alta parte criteriul propus de doctrină. In acest sens, instanta retine ca in doctrina s-a aratat ca in vederea stabilirii ordinii de solutionare a excepțiilor trebuie să se ia in considerare caracterul și efectele pe care le produc diferitele excepții în cadrul procesului civil.
Astfel de vreme ce instanta a fost sesizata cu 3 excepții de fond, ordinea de soluționare va fi determinată folosind criteriul efectelor pe care tind să le realizeze.
Prima excepție ce va fi analizata este excepția inadmisibilitatii actiunii, pentru a se determina astfel cadrul procesual in care vor fi cercetate celelalte doua, in cazul respingerii sale. Atat excepția lipsei calitatii procesual active cat și exceptia lipsei de interes se vor aprecia in concret prin raportare la actiune in constatare a carei admisibilitate a fost stabilita in prealabil, iar cea de-a doua excepție ce va fi analizata este exceptia lipsei calitatii procesual active avand in vedere ca trebuie sa se determine mai intai daca reclamanta este titularul dreptului dedus judecatii si apoi sa se analizeze daca reclamanta are un folos practic pentru a justifica punerea in mișcare a procedurii judiciare.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată invocată de pârâți, instanța reține că potrivit art.111 C.proc.civ, partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept, cererea neputând fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului.
Instanța apreciază ca art. 111 Cod procedura civila se refera la toate mijloacele de realizare a dreptului, inclusiv la contestația la executare, iar nu numai la cererile in realizare de drept comun, însă acestea trebuie să poata fi formulate la data introducerii acțiunii în constatare de către reclamanta.
În speță, cererea reclamantei are ca obiect constatarea inexistentei unui drept de folosința al pârâtilor asupra imobilul situat în București, ., . ca urmare a incetarii contractului de inchiriere nr. 1054/19.03.1992.
O asemenea cerere este admisibilă, reclamanta neavând deschisă calea unei acțiuni în realizare împotriva pârâtilor. În acest sens, instanța reține contrar susținerilor pârâților ca reclamanta nu poate formula o contestatie la executare, in condițiile în care sentința civilă nr. 6825/12.05.2010 pronuntata de Judecătoria Sectorului 3 București in dosarul nr._ (prin care s-a dispus intoarcerea executării silite față de pârâți, in sensul reintegrarii in imobilul menționat) nu a fost pusă in executare de către pârâți, iar o eventuala contestatie la executare ar fi respinsă ca prematur formulată. Se observă ca reclamanta ar avea la indemana o cerere in realizare, doar după ce s-a declanșat executarea silită. Or, in speta se observa ca paratii nu au procedat la executarea silita a horarii mentionate.
Față de cele aratate instanța va respinge excepția inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata invocata de parati ca neîntemeiata.
În ceea ce privește excepția lipsei calitatii procesuale active a reclamantei invocată de pârâți, instanța reține următoarele:
Calitatea procesuală activă este traducerea procesuală a calității de titular al dreptului din raportul de drept material dedus judecății, putere în virtutea căreia reclamantul stă în justiție. Așadar, legitimarea procesuală activă presupune identitatea dintre persoana reclamantului și titularul dreptului din raportul juridic litigios. Întrucât reclamantul este acela care declanșează procedura judiciară, acestuia îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului. Această obligație își are temeiul în dispozițiile art. 112 pct. 3 și 4 Cod procedură civilă, care prevede că cererea de chemare în judecată trebuie să cuprindă, printre alte elemente, obiectul, precum și motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază cererea reclamantului. Prin indicarea pretenției sale, precum și a împrejurărilor de fapt și de drept pe care se bazează aceasta, reclamantul justifică îndreptățirea de a introduce cererea împotriva unui anumit pârât.
Excepția lipsei calității procesuale active, excepție absolută și peremptorie, este mijlocul juridic prin care se invocă lipsa identității dintre persoana care formulează o acțiune și cea care o putea formula.
Potrivit art.111 C.proc.civ, partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existentei sau inexistenței unui drept.
În cauză, prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat ca în baza art. 111 Cod procedură Civilă și art. 1810, 1815, 1816, 1831, 1835 din Noul Cod Civil să se constate că a intervenit incetarea contractului de închiriere nr. 1054/19.03.1992 ca urmare a denuntarii unilaterale a contractului.
În prealabil, instanța arată că în speță sunt aplicabile dispozițiile Vechiului Cod Civil, față de disp. art. 6 alin. 2 din Noul Cod Civil potrivit cărora “actele și faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.” coroborat cu disp. art. 102 din Legea nr.71/2011 potrivit cărora „contractul este suspus dispozițiilor in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce privește incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa” În acest sens, instanța are în vedere că atat contractul de închiriere nr. 1054/19.03.1992 cât și actul de adjudecare nr. 250/21.08.2009, au fost încheiate înainte de intrare in vigoare a Noului Cod Civil, respectiv inainte de 01.10.2011.
În fapt, la data de 19.03.1992 intre . calitate de locator și pârâtul M. L. în calitate de locatar a fost încheiat contractul de închiriere nr. 92 care avea ca obiect imobilul situat în București, ., ..
Prin actul de adjudecare nr. 750/21.08.2009 imobilul menționat a trecut în proprietatea reclamantei Șovaila M..
În drept, potrivit art. 519 alin.1 din codul de procedură civilă care reglementează efectele adjudecării, locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobil, rămân în ființă sau, după caz, încetează potrivit legii.
Conform art. 1441 din Vechiul Cod Civil daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea facută înainte de vânzare, intrucat a fost facută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut in insusi contractul de locatiune.
În acest sens, instanța reține că regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de locatiune fata de cumparator sunt aplicabile si in cazul vanzarii prin licitatie.
Potrivit art. 973 C.civ. convențiile n-au efect decât între părțile contractante. Aceste dispoziții legale consacră principiul relativității efectelor actului juridic potrivit căruia actul juridic civil produce efecte numai față de autorii săi, fără a putea profita sau dăuna altor persoane. Aceasta înseamnă că dintr-un contract nu se pot naște drepturi și obligații decât pentru părțile care l-au încheiat, nu și pentru terții care nu au participat la încheierea sa. Însă reclamanta nu are calitatea de terță persoană ci de având cauză, categorie de persoane ce este asimilată partilor.
Astfel, se reține că prin având in cauză se desemnează persoana care deși, nu a participat la incheierea actului juridic civil, este totuși indrituită sa profite de efectele actului respectiv, sau după caz sa suporte aceste efecte, datorita legaturii sale juridice cu una din partile acelui act juridic
Față de cele arătate, instanța reține că reclamanta in calitate de având cauză (respectiv succesor cu titlu particular- conform actului de adjudecare nr. 750/21.08.2009), a preluat drepturile si obligatiile vânzătorului . derivă din contractul de inchiriere nr. 92/19.03.1992 inclusiv dreptul de a solicita denuntarea unilaterala a contractului menționat.
În consecință, față de motivele învederate instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei ca neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția lipsei interes a cererii de chemare în judecata invocată de pârâți, instanța reține următoarele:
Una dintre condițiile de exercitare a acțiunii civile este interesul, definit ca folosul practic urmărit de cel care a pus în mișcare acțiunea civilă sau oricare dintre formele procedurale ce intră în conținutul acesteia. Interesul trebuie să îndeplinească, în mod cumulativ, următoarele condiții: să fie 1)legitim, 2)născut și actual, și, în fine, 3) personal și direct. Neîndeplinirea oricăreia dintre condițiile enumerate mai sus atrage respingerea acțiunii ca lipsită de interes.
Instanța constata ca reclamanta prin prezenta acțiune urmărește obținerea tuturor atributelor de proprietate asupra imobilului, având în vedere că prin contractul de închiriere nr. 1054/19.03.1992 s-a constituit un drept de folosință asupra imobilui în favoarea pârâtului M. L.. În acest sens, se observă că deși în fapt pârâtii nu sunt in posesia imobilului, acestia pot oricând să solicite punerea în executare a sentinței civile nr. 6825/12.05.2010 pronuntata de Judecătoria Sectorului 3 București in dosarul nr._ prin care s-a anulat procesul verbal din 26.01.2010 de evacuare a pârâților din imobilul situat în București, ., sector 3, și s-a dispus intoarcerea executării silite față de pârâți. Instanța reține că pârâții in baza titlului executoriu menționat pot cere reintegrare in imobil, astfel că reclamanta in aceasta situatie justifica un interes prin formularea actiunii de constatare a incetarii contractului de închiriere, în calitate de proprietara a imobilului.
Față de cele arătate instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei de interes a cererii de chemare în judecată invocată de pârâți.
Pe fondul acțiunii, instanța reține că la data de 19.03.1992 intre . calitate de locator și pârâtul M. L. în calitate de locatar a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1054 pentru suprafata locativa cu destinatia de locuinta de serviciu, având ca obiect camera nr. 5 situată în imobilul din București, ., sector 3.
Prin art. 3 din contractul de locațiune părțile au stipulat ca termenul de închiriere este de 3 ani și este condiționat de calitatea de salariat al societatii.
În sedinta publică din 16.03.2012 pârâtul M. L. a aratat că în anul 1992 i-a încetat contractul de muncă, afirmatii care au valoarea de mărturisire judiciară spontană.
De asemenea, instanța constată că reclamanta Șovaila M. a dobândit proprietatea asupra imobilului menționat mai sus prin actul de adjudecare nr. 750/21.08.2009.
Potrivit susținerilor părților din cuprinsul cererii de chemare în judecată și din cuprinsul concluziilor scrise depuse la dosar coroborate cu considerentele sentinței civile nr. 6825/12.05.2010 pronuntata de Judecătoria Sectorului 3 București in dosarul nr._, instanța reține că pârâții au continuat să locuiască în imobil și după ce pârâtului M. L. i-a încetat contractul de muncă, aceștia consemnând valoarea chiriei în contul . în luna decembrie 2009.
De asemenea, instanța reține că la data de 26.01.2010 s-a pus în executare actul de adjudecare nr. 750/21.08.2009, pârâții fiind evacuați din imobil, astfel cum rezultă din cuprinsul sentinței civile nr. 6825/12.05.2010 pronuntata de Judecătoria Sectorului 3 București in dosarul nr._ .
Ca urmare a formularii unei contestatii la executare de către pârâți impotriva modului de executare a actului de adjudecare nr. 750/21.08.2009, a fost pronuntata sentința civilă nr. 6825/12.05.2010 de către Judecătoria Sectorului 3 București in dosarul nr._ prin care s-a anulat procesul verbal din 26.01.2010 de evacuare a pârâților din imobilul situat în București, ., sector 3, și s-a dispus intoarcerea executării silite față de pârâți.
La data de 11.01.2012 reclamanta Șovăila M. i-a notificat prin intermediul B. B. C. și V. M., pe pârâții M. L. și M. G. că înțelege să rezilieze contractul de închiriere nr. 1054/19.03.1992.
În drept, potrivit art. 56 alin. 3 din Legea nr. 5/1973 (în vigoare la data încheierii contractului de închiriere) salariatii si familiile lor care ocupa locuinte de serviciu pierd dreptul de folosinta a acestora odata cu incetarea contractului de munca, iar potrivit art. 1437 din Vechiul Cod Civil după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînoita, efectele ei insa se regulează după dispozițiile articolului relativ la locatiunea fară termen.
În legatura cu desfacerea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de muncă, in doctrina si jurisprudenta s-a hotarat ca incetarea locatiunii nu se produce de drept, unitatea putând permite folosirea in continuarea a locuintei in condițiile tacitei relocațiuni.
În speță, se observă ca în anul 1992 contractul de muncă încheiat între . M. L. a incetat, însă locatarul le-a permis pârâților să folosească bunul în continuare, astfel ca a operat tacita relocatiune.
Potrivit art. 519 alin.1 din Codul de procedură civilă care reglementează efectele adjudecării, locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobil, rămân în ființă sau, după caz, încetează potrivit legii
Conform art. 1441 din Vechiul Cod Civil daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea facută înainte de vânzare, intrucat a fost facută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut in insusi contractul de locatiune
Din interpretarea dispozițiilor menționate rezultă că vânzarea este o cauză de incetare a contractului de închiriere numai in ipoteza in care contractul s-a incheiat verbal sau prin inscris sub semnatura privata, insa desfacerea nu operează de drept, ci în condițiile denunțării unilaterale a contractului incheiat pe timp nedeterminat.
În acest sens, instanța reține disp. art. 1436 alin. 2 din același act normativ, potrivit cărora concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte pentru obiceiul locului.
Față de cele arătate, instanța apreciază că, nu este opozabil dobânditorului contractul reiinoit prin tacita relocatiune, neconstatat prin înscris cu data certă, astfel ca aceasta in mod intemeiat a considerat ca acest contract de inchiriere nu ii este opozabil și a procedat la denuntarea acestuia.
Prin concediu se intelege manifestarea de vointa de a desface contractul și este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar dacă nu a fost acceptata de partea concediata, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
De asemenea, instanța reține că legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare. În doctrină și jurisprudență s-a menționat că actiunea de chemare în judecata pentru evacuare constituie manifestare neechivocă a voinței de denuntare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării litigiului. Acordarea unui termen de preaviz are drept scop ca cealalta parte să găsească un lucru similar pe care să-l ia in locatiune.
În acest context, instanța apreciază că prin punerea în executarea a actului de adjudecare nr. 750/21.08.2009, la data de 26.01.2010, data la care pârâții au fost evacuați din imobil, reclamanta si-a manifestat neechivoc voința de denunțare a contractului. Având în vedere că reclamanta nu a stabilit un termen de preaviz, raportat la scopul urmărit prin acordarea acestui termen, precum și având în vedere situatia speciala creata (pârâtii nemaiavând posibilitatea de a beneficia în fapt de folosinta imobilului incepând cu data de 26.01.2010 când au fost evacuati), instanța apreciază că, în cauză a intervenit încetarea contractului de închiriere nr. 1054/19.03.1992 la data de 26.01.2010.
În plus, instanța constata ca inclusiv pârâții prin concluziile scrise au menționat ca intre aceștia și . mai exista niciun raport locativ, acesta transformându-se . potrivit căruia debitorul este obligat să le vândă imobilul prin negociere directă conform Legii nr. 85/1992.
În ceea ce privește apărările formulate de pârâți bazate in special pe existenta sentintei nr. 3207/26.03.1999 pronuntata in dosarul nr._/1996 prin care . fost obligata sa vandă imobilul din litigiu pârâților, instanța apreciază ca acestea nu au legătura cu prezenta cauză, in condițiile în care instanța, ca urmare a renuntarii reclamantei la capatul de cerere privind evacuarea pârâților, a rămas învestită doar cu capatul de cerere privind constatarea incetarii contractului de inchiriere nr. 1054/19.03.1992 ca urmare a denunțării unilaterale, neanalizând existența sau inexistența unui titlu locativ in favoarea pârâților ce derivă din alte raporturi juridice.
Pentru toate aceste motive instanța urmează să admită cererea astfel cum fost restrânsă, să constate ca încetat contractul de închiriere nr. 1054/19.03.1992 prin denunțare unilaterala la data de 26.01.2010.
Văzând și dispozitiile art 274 C.p.c instanța urmează să admită în parte cererea de obligarea a pârâților la plata cheltuielilor de judecată și să oblige pârâtii la plata cheltuielilor de judecată în suma de 2019,3 lei compusă din suma de 2000 lei reprezentând contravaloare onorariu de avocat (chitanță nr. 64/04.03.2012), suma de 19 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și suma de 0,3 lei reprezentând timbru judiciar.
Instanța nu va obliga pârâții și la plata cheltuielilor de judecată constând in taxa de timbru in cuantum de 10 lei aferentă capătului de cerere privind evacuarea, având în vedere ca reclamanta a renunțat la acest capăt de cerere, pârâții nefiind în culpă procesuală.
În conformitate cu art. 274 Cod procedură civilă instanța va lua act că pârâții au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată astfel cum a fost restrânsă, invocată de pârâți.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, invocată de pârâți.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei de interes a cererii de chemare în judecată astfel cum a fost restrânsă, invocată de pârâți.
Admite în parte cererea de chemare în judecată privind pe reclamanta S. M. domiciliată în sector 3, București, ., ., . în contradictoriu cu pârâții M. L. și M. G. cu domiciliul ales pentru cfomunicarea actelor la cab av G. C. din sector 5, București, Serg.N. I., nr. 12, ., . a fost restrânsă.
Constată că a încetat contractul de închiriere nr. 1054/19.03.1992 prin denunțare unilaterala la data de 26.01.2010.
Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de 2019,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Ia act că pârâții au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 23.03.2012.
PREȘEDINTE,GREFIER,
Red: Jud IAM Tehn.dact: MCG/5ex./28.06.2012
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 5660/2012.... | Cereri. Sentința nr. 5481/2012. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI → |
|---|
