Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 27/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 27/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 27-11-2015 în dosarul nr. 17059/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILA NR._
Ședința din sedinta publica din data de 27.11.2015
Instanța constituită din:
Președinte – L. C.
Grefier – L. G. P.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulata de petenta S. P. NOTARIALA DOMINIUM LEX, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică de la 05.11.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrală din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru 20.11.2015, 27.11.2015. cand în aceeași compunere a hotarat urmatoarele:
INSTANȚA,
Asupra cauzei civile de fata retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti la data de 08.07.2015 sub nr._, petenta S. P. NOTARIALA DOMINIUM LEX prin notar public N. C. M. a formulat plangere și a solicitat desființarea incheierii de reexaminare nr._ din 15.08.2015 emisa de OCPI București si incheierea de respingere.nr_/18.05.2015 emisa de OCPI Bucuresti BCPI Sector 3 si sa dispuna intabularea actului de apartamentare autentificat sub nr 572/14.05.2015 de N. public C. M. N..
In motivare, petenta arata ca prin actul de apartamentare autentificat sub nr. 572/14.05.2015 de N. public C. M. N. proprietarul ENERGOCONSTRUCȚIA SA prin lichidator M.&ASOCIAȚII - Restructuring /Insolvency a hotarat apartamentarea imobilului situat în Bucuresti, ., constand în teren în suprafața de 1103 mp avand nr. cadastral_ și construcția edificata pe acesta cu nr cadastral_-C6, imobil înscris în Cartea Funciară nr_ a Sectorului 3 București.
Prin Incheierea nr._ din 03.06.2015 s-a dispus respingerea cererii de intabulare a actului de apartamentare autentificat sub nr. 572/14.05.2015 de N. public C. M. N. întrucât nu exista acordul titularului dreptului de creanță în favoarea căruia este înscrisa interdicția de dezmembrare precum și datorită faptului că în actul notarial nu sunt precizate sarcinile care grevează imobilul după cum rezultă din extrasul de carte funciară.
Cererea de reexaminare împotriva acestei incheieri a fost respinsă prin incheierea nr_/15.06.2015 pentru aceleași motive.
Cu privire la lipsa acordului titularului dreptului de creanța în favoarea căruia este înscrisa interdicția de dezmembrare, petenta a susținut ca niciun creditor, indiferent de garanțiile înscrise în cartea funciara și nicio persoana aflată în litigiu cu debitorul supus procedurii insolvenței nu poate impiedica, în niciun fel deurlarea procedurii și nu se poate opune valorificării bunurilor decat cu aprobarea judecătorului sindic.
Referitor la nemenționarea sarcinilor în cuprinsul actului de dezmembrare a sustinut ca menționarea în actul de dezmembrare a tuturor sarcinilor care greveaza imobilul este absolut inutila în cadrul procedurii insolvenței, în condițiile în care aceste sarcini nu impiedica dezmembrarea sau vanzarea imobilului, iar creditorii nu mai pot valorifica garantiile.
Petentul arată că textul legal invocate de registratorul de carte funciară vizează doar actele constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare. Analogia pe care registratorul de carte funciară o face aplicând aceste dispoziții legale și actelor declarative nu este permisă, întrucât dispozițiile restrictive nu pot fi aplicate prin analogie și altor situații decât cele prevăzute limitative de lege. În speță, este vorba de un act declarative, prin care nu se constituie sau se transmit drepturi reale imobiliare astfel că textul legal invocate nu are aplicabilitate.
În dovedire, a solicitat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
În fapt, . solicitat Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 3 întabularea actului de apartamentare nr.572/14.05.2015 emis de NP N. C. M..
Prin încheierea nr._/18.05.2015, s-a respins cererea de întabulare a actului de apartamentare, reținându-se incidența dispozițiilo rart.879 alin.(3) C.civ., în sensul că la dezlipire trebuie să existe acordul creditorilor, iar Ordinul nr.700/2014 sau Codul civil nu reglementează cazuri ori situații de excepție în care acest acord să nu fie necesar, regula fiind aceea că acordul este necesar iar refuzul acordării poate fi cenzurat de instanță.
Referitor la menționarea în cuprinsul actului a sarcinilor s-a reținut incidența dispozițiilor art.228 alin.(1) din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici și a activități notariale nr.36/1995 care prevăd că: „ în vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situația juridică a bunului imobil, sarcinile bunului și, după caz, regimul matrimonial al părților”. Notarul public răspunde pentru nemenționarea în actul notarial întocmit a sarcinilor și măsurilor de indisponibilizare a bunurilor, înscrise în registrele de publicitate și comunicate acestuia în scris, la cerera lui, de către registrele respective, registre pe care are obligația legală să le verifice la data încheierii actului notarial”.
A mai reținut registratorul că utilitatea menționării sarcinilor se reține ca fiind utilă și necesară mai ales că, asupra construcției sunt notate litigii ce privesc obligarea petentei la înstrăinarea unor unități individuale distincte, rezultate în urma apartamentării.
Împotriva încheierii de respingere nr._/18.05.2015, petentul a formulat cerere de reexaminare, prin încheierea de reexaminare nr._/09.06.2015 find respinsă cererea de reexaminare.
În motivare se reține că actul de apartamentare nu cuprinde toate sarcinile care grevează imobilului, petentul nu prezintă acordul/consimțămntul titularilor sarcinilor înscrise în cartea funciară potrivit art.879 alin.(3) C.civ. coroborat cu art.137 alin.2,5 din Ordinul 700/2014.
În drept, potrivit art.31 alin.(3) din Legea nr.7/1996 Împotriva încheierii registratorului-șef emise potrivit alin. (2) cei interesați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, însoțită de dosarul încheierii și copia cărții funciare.
Plângerea împotriva încheierii de carte funciară este o cale specială de atac, având caracter necontencios, ce se soluționează potrivit normelor de procedură speciale prevăzute în Legea nr.7/1996. Caracterul necontencios al plângerii împotriva încheierii de carte funciară este o consecință a caracterului necontencios al cererii de înscriere a actelor și faptelor juridice în cartea funciară, motivat de faptul că, prin formularea unei astfel de cereri, titularul nu urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană.
Instanța învestitită cu soluționarea unei astfel de plângeri verifică legalitatea și temeinica soluției date cererii de înscrierii în cartea funciară, de oficiul de cadastru.
- Prima critică a petentei vizează susținerea referitoare la lipsa acordului creditorului în favoarea căruia s-a înscris interdicția de dezmembrare și a celorlați creditori în favoarea cărora s-au înscris garanții, interdicții sau litigii.
Prin actul actul de apartamentare autentificat sub nr. 572/14.05.2015 autentificat de Societatea Profesională Notarială „Dominium Lex”, s-a dispus apartamentarea imobilului situat în București, ., sector 3, constând în teren în suprafață de 399 mp și construcția edificată pe acesta, în 25 de apartamente.
Potrivit art.135 alin.(1) lit.a din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr.700/2014, din punct de vedere tehnic: dezlipirea este operațiunea de împărțire a unui imobil în cartea funciară în două sau mai multe imobile cu suprafețe egale/inegale ce ser vor înscrie în cărți funciare distincte.
Conform art.138 din același act normativ, apartamentarea este operațiunea de împărțire a unei construcții- condominiu, înscrisă în cartea funciară, în mai multe unități individuale care se înscriu în cărți funciare individuale.
Cum imobilul din . sector 3 București este format atât din teren în suprafață de 399 mp cât și din construcția edificată, operațiunea efectuată implică atât acțiunea de dezlipire cât și operațiunea de apartamentare.
Potrivit art. 137 alin.(1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr.700/2014, dacă imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparținând unor terți, operațiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terți, dat în formă autentică.
în lipsa unei convenții contrare, înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile și celelalte înscrieri care grevează imobilul, se menți neschimbate în cărțile funciare alte tuturor imobilelor rezultate.
Analizând cartea funciară nr._, filele 50-51 din dosar, rezultă că în Partea III sunt înscrise diverse sarcini în favoarea unor terți.
Astfel, operațiunea de dezlipire nu se poat realiza decât cu acordul acestor terți, dat în formă autentică.
Într-adevăr, așa cum a susținut și petentul în procesul-verbal al ședinței Adunării creditorilor Energoconstrucția SA, Banca Comercială Română și BCR Leasing IFN SA a aprobat regulamentul de vânzare a imobilului, însă textul legal sus-aminit impune în mod imperativ, un acord expres al acestor terți, dat în formă autentică.
Instanța constată că procesul verbal din 21.01.2014, pe lângă faptul că nu îndeplinește forma ceruta de lege, nu cuprinde acordul tuturor terților menționați în Partea a-III-a a cărții funciare.
Conform art. 39 alin. (1) din Legea nr.85/2006 Creditorul titular al unei creanțe garantate cu ipotecă, gaj sau altă garanție reală mobiliară ori drept de retenție de orice fel poate solicita judecătorului-sindic ridicarea suspendării prevăzute la art. 36 cu privire la creanța sa și valorificarea imediată, în cadrul procedurii, cu aplicarea corespunzătoare a dispozițiilor art. 116-118 și cu condiția achitării din preț a cheltuielilor prevăzute la art. 121 alin. (1) pct. 1, a bunului asupra căruia poartă garanția sau dreptul de retenție.
Totodată instanța reține că potrivit art. 121 alin. (1) din Legea nr.85/2006, fondurile obținute din vânzarea bunurilor din averea debitorului, grevate, în favoarea creditorului, de ipoteci, gajuri sau alte garanții reale mobiliare ori drepturi de retenție de orice fel, vor fi distribuite în următoarea ordine:
1. taxe, timbre și orice alte cheltuieli aferente vânzării bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea și administrarea acestor bunuri, precum și plata remunerațiilor persoanelor angajate în condițiile art. 10, art. 19 alin. (2), art. 23 și 24;
11. creanțele creditorilor garantați născute în timpul procedurii de insolvență după confirmarea planului de reorganizare, ca parte componentă a acestui plan. Aceste creanțe cuprind capitalul, dobânzile, majorările și penalitățile de orice fel; 2. creanțele creditorilor garantați, cuprinzând tot capitalul, dobânzile, majorările și penalitățile de orice fel, precum și cheltuielile, pentru creanțele născute înainte de deschiderea procedurii. (2) În cazul în care sumele realizate din vânzarea acestor bunuri ar fi insuficiente pentru plata în întregime a respectivelor creanțe garantate, creditorii vor avea, pentru diferență, creanțe chirografare care vor veni în concurs cu cele cuprinse în categoria corespunzătoare, potrivit naturii lor, prevăzute la art. 123, și vor fi supuse dispozițiilor art. 41. Dacă după plata sumelor prevăzute la alin. (1) rezultă o diferență în plus, aceasta va fi depusă, prin grija lichidatorului, în contul averii debitorului. (3) Un creditor cu creanță garantată este îndreptățit să participe la orice distribuire de sumă făcută înaintea vânzării bunului supus garanției lui. Sumele primite din acest fel de distribuiri vor fi scăzute din cele pe care creditorul ar fi îndreptățit să le primească ulterior din prețul obținut prin vânzarea bunului supus garanției sale, dacă aceasta este necesară pentru a împiedica un astfel de creditor să primească mai mult decât ar fi primit dacă bunul supus garanției sale ar fi fost vândut anterior distribuirii.
Prin urmare, poziția prioritară a creditorilor a căror creanțe sunt garantate se menține și în faza procedurii de insolvență, iar împrejurarea că judecătorul sindic poate ridica suspendarea prevăzută de art.36 cu privire la creanța respectivă și valorificarea acesteia, nu intră în contradicție cu necesitatea existenței acordului în formă autentică.
Girul judecătorului sindic reprezintă o condiție impusă de către Legea nr.85/2006, iar acordul dat în formă autentică este impus de Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr.700/2014.
Contrar celor susținute de către petent, instanța apreciază că această condiție a acordului terților dat în formă autentică reprezintă o condiție clară impusă de Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară și nu reprezintă un formalism excesiv.
Registratorul nu a efectua o analiză pe fond a situației juridică ci, dimpotrivă, a analizat formal îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege.
Prin urmare, instanța apreciază neîntemeiată această critică a încheierii de reexaminare.
- Referitor la nemenționarea sarcinilor în cuprinsul actului de dezmemebrare, instanța reține într-adevăr că dispozițiile art.228 alin.(1) din Regulamentul de aplicare a Legii nr.36/1995 vizează actele constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare și nu poate fi aplicat, operațiunilor de apartamanetare, însă obligația menționării sarcinilor și celorlalte înscrieri care grevează imobilul, se mențin neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate, art. 137 alin.(2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
Cum registratorul se limitează la verificarea îndeplinirii anumitor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența acestuia, pentru mai multă coerență și claritate, actul de dezmembrare trebuia să conțină o precizare detaliată a sarcinilor ce grevează imobilul.
Declarația Energoconstrucția SA cu privire la existența sarcinilor și litigiilor este una generică și tocmai din prisma faptului că registratorul de carte funciară nu face analogii și nu interpretează înscrisurile depuse, este necesară precizarea exactă în cuprinsul actului de dezmembrare a sarcinilor astfel menționate în cartea funciară.
Față de aceste considerente de fapt și de drept, instanța va respinge plângerea formulată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARAȘTE:
Respinge plângerea formulata de petenta S. P. NOTARIALA DOMINIUM LEX, C._, cu sediul in București, CALEA 13 SEPTEMBRIE, nr. 104, ., . ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 3 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27.11.2015.
Președinte Grefier
L. C. L. G. P.
LC/LP 3 ex.27.01.2016
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 07/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 07/2015.... → |
|---|
