Anulare act. Sentința nr. 5839/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5839/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 07-05-2015 în dosarul nr. 5839/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5839
Ședința publică din data de 07.05.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – C. D.
GREFIER – M.-L. V.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamanta Federația S. Libere din Industria Lemnului și pe pârâta Asociația De P. City Center Residence, având ca obiect: anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns reclamanta, prin reprezentant legal, președinte A. D., legitimat cu CI ., nr._, CNP_, eliberată de SPCEP Bușteni și pârâta, prin avocat, cu împuternicire avocațială la dosar (fila 99).
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că la data de 06.05.2015, pârâta a depus la dosarul cauzei cerere, după care:
La întrebarea instanței, pârâta, prin apărător, arată că toate hotărârile A. de instituire a fondului sunt depuse la dosarul cauzei.
Instanța ia act de precizările pârâtei, prin apărător.
Instanța pune în discuție și acordă cuvântul asupra excepției inadmisibilității primului capăt al cererii de chemare în judecată.
Reclamanta, prin reprezentant legal, arată că înțelege să susțină primul capăt de cerere.
Pârâta, prin apărător, cu privire la primul capăt de cerere, arată că acesta constituie o cerere în constatarea inexistenței dreptului de creanță al reclamantei. Învederând faptul că cererile în constatare de drepturi au caracter subsidiar în raport cu cererile în realizarea de drepturi, aspect față de care solicită instanței să respingă primul capăt al cererii de chemare în judecată ca inadmisibil, prin admiterea excepției caracterului subsidiar al cererii în constatare în raport de cererea în realizare.
Cu privire la efectele notificării ca act juridic, arată că aceasta nu îndeplinește condițiile unui act juridic generator de efecte juridice.
Pârâta, prin apărător, depune la dosarul cauzei un set de înscrisuri, comunicând și reclamantei, prin reprezentant legal, un exemplar de pe acestea.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța declară terminată cercetarea judecătorească și, în temeiul art. 392 Cod procedură civilă, acordă cuvântul în dezbateri, pe fondul cauzei.
Reclamanta, prin reprezentant legal, învederează instanței că sunt trei poziții care nu intră în sarcina reclamantei, respectiv: cote curățenie în interiorul imobilului, fondul Schindler și fond de reparații parcare, apreciind că nu intra în sarcina reclamantei să achite înștiințările de plată, emise de Asociație, pentru serviciile neefectuate sau de care nu beneficiază, cum sunt cele anterior menționate.
De asemenea, la întrebarea instanței, arată că nu contestă legalitatea modului de calcul al sumelor respective.
Pentru toate aceste motive, solicită admiterea cererii astfel cum a fost formulată.
Pârâta, prin apărător, precizează că reclamanta susține faptul că își are sediul la parterul unui tronson al acestui condominiu și, prin urmare, apreciază că nu are obligația de a plăti cotele de contribuție. De asemenea, arată că reclamanta este proprietară pe cotă parte indiviză din proprietatea comună a condominiului, învederând instanței faptul că accesul în spațiul reclamantei nu se face din stradă, așa cum susține aceasta, ci prin curtea interioară, condominiul fiind prevăzut la intrări cu bariere, precizând că reclamanta are acces în toată curtea condominiului, subsolului, inclusiv în restul tronsoanelor, menționând faptul că oaspeții reclamantei folosesc parcarea. Totodată, învederează instanței dispozițiile Legii nr. 230/2007.
Pentru toate aceste motive, solicită respingerea capătului doi de cerere, cu cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat, chitanța fiind depusă la dosarul cauzei.
Instanța reține cauza în pronunțare asupra soluționării excepției inadmisibilității primului capăt de cerere, respectiv anularea notificării nr. 52/2013, cât și cu privire la cel de al doilea capăt de cerere.
INSTANȚA
Deliberând, constată:
1. Prin cererea depusă pe rolul acestei instanțe la data de 30.04.2014, reclamanta Federația S. Libere din Industria Lemnului (FSLIL), cu sediul în ..15, tronson E, biroul 2, sector 4, București, cheamă în judecată pe pârâta Asociația de proprietari City Center Residence, cu sediul în ..15, sector 4, București, C._, solicitând anularea Notificării nr.52/21.10.2013, emisă de Asociația de Proprietari City Center Residence, reprezentând cheltuieli neprestate; emiterea unei Sentințe din care să rezulte că aceste servicii neprestate nu fac obiectul plății de către FSLIL în solidar cu ceilalți proprietari din cadrul condominiului.
În fapt, arată că e proprietar al imobilului în suprafață de 91,94 mp situat în ..15, tronson E, biroul 2, sector 4, București, în baza Contractului de vânzare/cumpărare autentificat sub nr.12/21.02.2013.
Art.12 din HG 1588/2007 reglementează modalitățile în care sunt repartizate cheltuielile care privesc reparațiile aduse părților comune din imobil, respective și cheltuielile pentru lucrările de întreținere, servicii de reparații și, după caz, de consolidare la părțile de construcții și instalații, aflate în proprietatea comună indiviză, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere ca: subsolul (conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, termoficare, energie electrică, casă scări, podul, spălătoria, uscătoria, terasa, ascensorul, centrala termică proprie, gunoi menajer, structura de rezistență, fațade, acoperiș și altele), în sensul că se repartizează proporțional cu cota parte de proprietăți indiviză a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art.45 alin. (3).
În acest context FSLIL a achitat în permanență înștiințările de plată lunare din momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, mai puțin diferențele de plată pentru serviciile neefectuate sau de care nu beneficiază, cum sunt folosirea ascensorului și întreținerea lui; fond Schindler; curățenie și întreținerea scărilor interior din imobil; cheltuieli cu întreținerea parcării și subsol; fond de reparații infiltrații apă.
Arată că nu are contact cu interiorul imobilului pentru a folosi ascensorul, nu circulă pe casa scării, nu are parcare, nu înțelege ce înseamnă fondul Schindler și nu are nimic comun cu serviciile de curățenie în interiorul scărilor de . class="Corptext2"> Își desfășoară activitatea în exterior, intră direct în birourile aflate la parter, nu dispune de telecomandă și cartelă de intrare în interiorul imobilului, ce se emit numai de asociație, nu are intrare în parcare, nu are intrare în parcul aflat între blocuri.
În drept, invocă dispozițiile art. 1 din Legea nr. 554/2004, Legea nr. 230/2007, HG nr. 188/2007 și Legea nr. 400/2003.
Solicită administrarea probei cu înscrisuri.
2. La data de 13.11.2014 (fila 46), pârâta ASOCIAȚIA DE P. CITY CENTER RESIDENCE a formulat întâmpinare.
Față de invocarea Legii nr. 554/2004, arată că niciuna din părțile din prezentul dosar nu sunt autorități publice.
Invocam excepția inadmisibilității cererii de chemare in judecata, față de faptul că nu a fost îndeplinită de reclamantă procedura prealabilă prevăzută de legea 554/2004, în măsura în care se va considera că dispozițiile acestei legi sunt aplicabile.
În ceea ce privește primul capăt al cererii de chemare in judecată, solicită respingerea acestuia ca inadmisibil.
Arată, pe de o parte, că Notificarea nr.52/21.10.2013 înaintată de pârâtă, privind obligații de plată restante a cotelor de contributie la cheltuielile asociației de proprietari, conform dispozițiilor Legii 230/2007, este o operație de înștiințare a reclamantei, cu privire la îndeplinirea unei obligații legale.
In calitate de proprietară a imobilului - biroul 2, situat in tronsonul E din condominiul, acesta obligație îi revenea reclamantei, in temeiul art.25 (1) din HG 1588/2007.
Pe de altă parte, arată că acțiunea în anulare privește un act juridic, în sensul definit mai jos, și este o varietate a acțiunii în nulitate servind ca mijloc procedural părții interesate de a cere în justiție desființarea retroactivă a unui act juridic lovit de nulitate relativă.
Prin act juridic civil înțelegem manifestarea de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, adică de a naște, modifica sau stinge un raport juridic civil concret.
In concluzie, notificarea cu privire la îndeplinirea unei obligații de plata a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, nu are caracterul unui act juridic civil in accepțiunea mai sus prezentată, pentru a se solicita de reclamantă anularea acesteia.
În ce privește capătul doi al cererii de chemare în judecată, arată că reclamanta deține în condominiu un spațiu situat în Tronson E, biroul 2, sector 4. Reclamanta este proprietară pe cotă parte indiviza din proprietatea comună a condominiului.
Invocă art. 32 din HG 1588/2007, privind Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 230/2007.
Accesul în spațiul reclamantei nu se face din stradă, cum se susține, ci . interioară (intrări laterale sau de mijloc).
Condominiul este prevăzut la intrări cu bariere și beneficiază de serviciu permanent de pază.
Reclamanta are acces nestingherit, în toata curtea condominiului, subsolului inclusiv în restul tronsoanelor. De altfel, în curte se află pubele de gunoi, utilizate și de reclamant. Faptul ca acesta nu folosește părți din proprietate comună, nu o exonerează de plata cheltuielilor comune.
Precum se poate observă din înștiințările de plată, depuse la dosar, pentru lifturi, reclamantei nu i s-a reținut decât cheltuielile aferente întreținerii nu și cele generate de funcționare (consumul de energie electrică).
Fondul Schindler, a fost votat prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din octombrie 2013, fiind o obligație de plată a tuturor proprietarilor, conform art.24 alin. (4) din Legea 230/2007. El a fost constituit urmare restanțelor înregistrate de asociație la plata cheltuielilor de întreținere lift, către firma Schindler.
Fondul de reparații infiltrații apă a fost votat prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din octombrie 2013, fiind de asemenea o obligație de plată a tuturor proprietarilor. Constituirea fondului a fost generată de necesitatea_unor lucrări de reparații ce urmează a fi efectuate, reparații datorate infiltrațiilor de apa care afectează clădirea.
Cheltuielile pe cotă parte indiviză din proprietate, potrivit dispozițiilor art. 44 alin. (1) din HG 1588/2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 230/2007 includ printre altele si cheltuielile pentru curățenie și reparații.
Reclamanților nu li s-au reținut cheltuieli cu întreținerea parcării și subsolului, acestea nu sunt evidențiate în înștiințările de plată existente la dosar.
De altfel, cotele de contribuție au fost calculate pentru reclamantă, pentru o singura persoană, în contextul în care în acel spațiu își desfășoară activitatea mai multe persoane. Reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a comunica numărul real de persoane care beneficiază de spațiul - birou 2.
Modul de calcul al cotele de contribuție lunare, calculate spațiului aflat în proprietatea reclamantei, sunt similare cu alte celorlalte firme existente în condominiu.
Deși reclamanta își cunoaște obligațiile de plată către asociație, totuși face plăți după bunul său plac, în prezent înregistrând restante pentru care urmează a fi acționată în instanță.
În drept, indică art.193 (2),205 NCPC, Legea 230/2007 și H.G. 1588/2007.
Solicită administrarea probei cu înscrisuri.
3. La data de 08.12.2014(fila 58), reclamanta a depus răspuns la întâmpinare.
Față de temeiul de drept invocat de pârâtă, respectiv necompetența instanței C. Administrativ, conform Legii 554/2004, lasă la aprecierea instanței.
În ceea ce privește solicitarea de a anula Notificarea 52/_, susține în continuare că în conformitate cu prevederile HG 1588/2002 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii 230/2007, cu privire la organizarea și funcționarea asociației de proprietari Asociația de proprietari City Center Residence nu ne poate oblige la plata unor cheltuieli pentru servicii de care nu beneficiem în niciun fel.
Consideră că a fost de bună credință și a achitat în permanență înștiințările de plată lunare, primite din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, mai puțin serviciile neefectuate, sau de care nu beneficiază și nu cum susține pârâta că obligațiile de plată către asociație s-au efectuat după bunul plac.
Întotdeauna a înțeles să achite obligațiile ce îi revin, contribuțiile la cheltuielile Asociației de proprietari, conform înștiințărilor lunare, dar nu să plătească unele servicii neefectuate, de care nu beneficiază, pentru că așa a hotărât Adunarea Generală a asociației.
În ceea ce privește capătul doi de chemare în judecată arată că înștiințările de plată emise de Asociația de proprietari au fost achitate la timp, mai puțin pentru serviciile neefectuate sau de care nu beneficiază, așa cum sunt: Folosirea liftului (ascensor) și întreținerea lui; Curățenia și întreținerea scărilor din imobil; Cheltuieli cu întreținerea parcării și subsol; Fondul Schindler (nici nu știm ce înseamnă și nu ne-a dat nimeni nicio explicație); Fond de reparații infiltrații apă.
Reia argumentele prezentate anterior în cererea introductivă.
Prin adresa nr. 111/_ a notificat Asociația de proprietari City Center Residence, prin care i-a solicitat să prezinte cheltuielile de administrare, curățenie, fond general de reparații și fond de reparații infiltrații și cât reprezintă ca sumă raportat la 0,72% din părțile și dependințele comune ca drept de proprietate.
S-a solicitat de asemeni ca odată cu înștiințarea sumelor de plată să fie însoțite și de factură pentru evitarea unor posibile nereguli în evidențele financiar contabile, ceea ce nu s-a întâmplat niciodată până în prezent.
În drept, invocă art.150,205 ncpc, Legea 230/2007, HG 188/2007.
Achită taxă de timbre în valoare de 85,23 lei, cu chitanța nr._/_, emisă de DGITL sector 4.
4. La data de 10.03.2015 (fila 106), reclamanta precizează că, în principal, obiectul cererii este obligația de a scădea din listele de întreținere, emise de pârâtă, privind cotele lunare de întreținere, a sumelor nedatorate de FSLIL, reprezentând următoarele: contravaloare servicii folosire lift și întreținere, adică cheltuieli cu service-ul liftului și reparații lift; cota cheltuieli cu curățenia și întreținerea scărilor din imobil; fondul Schindler; fond reparații, infiltrații apă subsol parcare; de a oblige pârâta, în listele de întreținere ce urmează a le emite, să nu mai treacă în sarcina noastră următoarele: c/v sarcinii service lift, reparații lift, cotă cheltuieli cu curățenia și întreținere scări imobil, cotă cheltuieli întreținere parcare, fond reparații, infiltrații apă subsol parcare.
În subsidiar, solicită anularea Notificării raportat și la susținerile pârâtei, că nu reprezintă un act juridic, deci partea a recunoscut forma imperfect a notificării.
Potrivit dispozițiilor art.32 din HG 1588/2007 privind Normele de aplicare a Legii 230/1997, e proprietar pe cota indiviză din proprietatea comună a condominiului, având într-adevăr obligația plății unei cote de contribuții la cheltuielile reale ale asociației, nu la fonduri inventate - a se vedea Fond Schindler.
Referitor la cheltuielile cu liftul, cu întreținerea scărilor din imobil, accesul în spațiul propriu se face din ., nu are contact cu interiorul imobilului, nu circulă pe scări, nici cu liftul, nu desfășoară activitate în exterior, nu are parcare, nu există motiv să contribuie la curățenie și întreținere scări, respective parcare; se poate dispune cercetarea la fața locului, expertiza tehnico-judiciară construcții.
Pârâta recunoaște că reclamanta nu folosește părți din proprietatea comună.
În ceea ce privește fondul Schindler, pârâta susține că a fost votat de Adunarea Generală din 2013, luna Octombrie, pentru restanțe la plată cheltuieli întreținere, ori trebuie avut în vedere și data când reclamanta a devenit proprietar al apartamentului.
În ceea ce privește fondul de reparații, infiltrații apă, din întâmpinare rezultă că nici măcar pârâta nu știe când a fost votat, hotărât de adunarea Generală, în schimb pârâta precizează că a fost generat de necesitatea unor lucrări de reparații ce urmează a fi efectuate,
Înțelege că este un fond constituit pentru ceva, probabil, ce se va întâmpla.
În ceea ce privește cheltuielile cu apa, lumină, gaz, arată că are contoare separate, și indică art.35 din HG nr. 1588/2007.
Pârâta nu poate proba că i-ar fi pus la dispoziție vreo telecomandă și cartele de intrare în interiorul imobilului.
Debitul stabilit în sarcina reclamantei nu este cert, actual, real, eligibil.
Nici măcar în întâmpinare pârâta nu precizează cu exact debitul total, nu precizează cu exactitate obligația neachitată față de Asociația de Proprietari City Residence, la punctul de vedere al pârâtei că Notificarea reprezintă o comunicare, o înștiințare.
Solicită efectuarea unei expertize tehnice juridice contabile, care să verifice lunar modul de calcul al întreținerii, cât reprezintă lunar și per total sumele contestate de subsemnații, stabilirea modului de calcul a acestor sume.
Solicită administrarea probei cu cercetarea la fața locului.
În drept, indică art.194, 195 C., Legea nr. 230/2007, HG nr. 1588/2007, art.33 și art.35 C..
5. La data de 06.05.2015 (fila 145), pârâta depune la dosar note de ședință.
În justificarea modului de calcul și repartizare a fondurilor contestate de reclamantă, depune pentru detaliere înscrisul intitulat “Modul de repartizare a fondurilor legal constituite conform hotărârilor Adunărilor Generale a membrilor asociației de proprietari din anii 2014-2015”.
Din explicațiile prezentate rezultă cuantumul fondului constituit, perioada și modul de repartizare .(anexa 1).
Cotele de contribuție restante ale reclamantei sunt în cuantum total de 5219,53 lei.
În dovediere, depune Tabel centralizator cu mențiuni privind natura restanței, suma și perioada (anexa 2), Nota de plată pentru luna martie și evidența restantelor (anexa 3).
În dovedirea faptului că accesul reclamantei în spațiul deținut în proprietate, se face prin curtea condominiului și nu direct din stradă, depune schița plan a condominiului. Pe schiță a evidențiat cu marker, sediul reclamantei și .>
Temeiul de juridic în baza căruia se rețin cotele de contribuție si fondurile, pe listele lunare de plată, către Asociația de Proprietari City Center Residence, este constituit de: Hotărârile Adunărilor Generale ale Asociației de P. din octombrie 2013, 14.04.2014 și 6.04.2015.
Invocă art.24 alin. (4) din Legea 230/2003, art. 32 din HG 1588/2007, art. 49 alin. (1) din Legea 230/2007, art. 25 alin. (1) din HG nr. 1588/2007, art. 44 alin. (1) din HG nr. 1588/2003.
În concluzie, reclamanta deține în condominiu un spațiu situat Tronson E, biroul 2, sector 4, este proprietară pe cotă parte indiviză din proprietatea comună a condominiului si are obligația colaterală de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile comune si fondurile asociației.
6. A fost administrată proba cu înscrisuri.
A fost achitată taxa judiciară de timbru.
Analizând dosarul, instanța reține:
- Cu titlu preliminar, instanța reține că reclamanta contestă, în primul rând, legalitatea notificării nr.52/21.10.2013 (fila 16).
În al doilea rând, aceasta contestă sumele de plată cerute de pârâtă pentru:
- contravaloare servicii folosire lift și întreținere, adică cheltuieli cu service-ul liftului și reparații lift;
- fondul Schindler;
- cota cheltuieli cu curățenia și întreținerea scărilor din imobil;
- fond reparații, infiltrații apă subsol parcare.
2. În fapt, reclamanta deține în proprietate un spațiu situat în Tronson E, biroul 2, sector 4. Reclamanta este proprietară pe cotă parte indiviza din proprietatea comună a condominiului.
În cadrul acestui condominiu, proprietari s-a constituit în Asociație de proprietari, aceasta având și calitatea de pârâtă în prezentul dosar.
Prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din 31 octombrie 2013 (fila 122) a fost instituită obligația de plată a proprietarilor la un fond aferent liftului, denumit Fondul Schindler.
Prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din 31 octombrie 2013 (fila 120) a fost stabilită obligația proprietarilor de a contribui la un fond de reparații infiltrații garaj.
Potrivit procesului-verbal din 15.04.2014, pârâta a adoptat o nouă hotărâre prin care a instituit fonduri necesare pentru reparații urgente (lift, infiltrații etc.) și obligația proprietarilor de a contribui la lucrările de reparare a infiltrațiilor garaj (filele 112 și 154).
În acest cadru, pârâta a transmis reclamantei notificarea nr.52/21.10.2013 (fila 16), prin care i-a solicitat să achite suma de 1146,28 lei aferente cheltuielilor de întreținere aferente perioadei februarie 2013 – august 2013, precum și suma de 108,34 lei cu titlu de penalități de întârziere.
3. Cu privire la admisibilitatea primului capăt de cerere, instanța reține că potrivit art. 1234 Cciv, Este unilateral actul juridic care presupune numai manifestarea de voință a autorului său.
Potrivit art. 1.325 Cciv, Dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile legale privitoare la contracte se aplică în mod corespunzător actelor unilaterale.
Potrivit art. 1166 Cciv, Contractul este acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
Potrivit art. 1246 Cciv, Orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune.
Din aceste texte de lege, instanța reține că nulitatea reprezintă o cauză de ineficacitate a actelor juridice, fie că sunt unilaterale, fie că sunt contractuale.
Prin urmare, pentru a se stabili dacă notificarea nr. 52/2013 este sau nu nulă, instanța trebuie să constate mai întâi că aceasta reprezintă un act juridic, întrucât doar actele juridice (unilaterale sau contractuale) pot fi analizate din perspectiva nulității.
Din acest punct de vedere, instanța reține din interpretarea dispozițiilor art. 1325 Cciv, art. 1324 Cciv și ale art. 1166 Cciv, că actul juridic unilateral reprezintă o manifestare de voință a autorului său, făcută cu intenția de a naște, modifica sau stinge raporturi juridice.
Din acest punct de vedere, notificarea nu reprezintă un act juridic unilateral, întrucât aceasta nu naște, nu modifică și nu stinge niciun raport juridic. Obligația de plată a sumelor indicate în notificare nu este instituită în sarcina reclamantei prin notificare, ci aceasta rezultă din actele în baza cărora a luat naștere: Legea nr. 230/2007, Normele aprobate prin HG nr. 1388/2007 sau hotărârile adunărilor generale enumerate mai sus.
Notificarea reprezintă doar o simplă înștiințare cu privire la obligația de plată a acestor sume, iar nu actul generator al obligației, astfel încât să poată fi supus unei analize pentru a se stabili dacă este sau nu nul.
În subsidiar, instanța reține și o lipsă de interes a reclamantei în a solicita anularea notificării.
Presupunând că instanța ar analiza cererea reclamantei și ar declara notificarea drept nulă, obligația de plată a reclamantei nu ar dispărea întrucât nu notificarea o instituie, ci actele enumerate mai sus, respectiv Legea nr. 230/2007, Normele aprobate prin HG nr. 1388/2007 sau hotărârile adunărilor generale.
Prin urmare, reclamanta nu ar obține niciun folos procesual în urma declarării ca fiind nulă, a notificării respective, din moment ce obligațiile de plată ar subzista, pârâta putând să reitereze oricând solicitarea.
Față de toate aceste precizări, instanța urmează să admită excepția inadmisibilității primului capăt de cerere și în consecință, să îl respingă ca fiind inadmisibil.
4. Cu privire la cel de al doilea capăt de cerere, instanța reține că potrivit art. 44 alin. (1) din Normele aprobate prin HG nr. 1388/2007, Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
Potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007, Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special.
Potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007, Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.
Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Față de aceste texte de lege, instanța reține că pârâta, în calitatea sa de asociație de proprietari, este obligată de lege să stabilească acele cheltuieli cu titlu de cote de întreținere, pe care toți proprietarii trebuie să le suporte, care conțin, printre altele, fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere.
În plus, asociația de proprietari poate institui obligații de plată ale proprietarilor pentru constituirea altor fonduri, în conformitate cu dispozițiile art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.
Hotărârile A. prin care se stabilesc aceste fonduri sunt obligatorii pentru toți proprietarii, conform art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007.
În acest cadru, asociația de proprietari a constituit fondul Schindler și fondul de reparații prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din 31 octombrie 2013 (fila 122), prin Hotărârea Adunării Generale a Proprietarilor din 31 octombrie 2013 (fila 120) a fost stabilită obligația proprietarilor de a contribui la un fond de reparații infiltrații garaj și prin Hotărârea Adunării Generale din 15.04.2014 (filele 112 și 154).
Așadar, cheltuielile de care se plânge reclamanta, respectiv contravaloare servicii folosire lift și întreținere, adică cheltuieli cu service-ul liftului și reparații lift; fondul Schindler; cota cheltuieli cu curățenia și întreținerea scărilor din imobil; fond reparații, infiltrații apă subsol parcare, au acoperire fie în dispozițiile Legii nr. 230/2007, fie în hotărârile adunărilor generale ale pârâtei.
Art. 46 din Legea nr. 230/2007 nu face nicio distincție după cum proprietarul folosește sau nu liftul sau anumite spații din condominiu, astfel încât apărările reclamantei sub acest aspect sunt irelevante.
Faptul că pârâta ar putea diminua anumite cheltuieli, cum ar fi cele privind funcționarea liftului, în condițiile în care apartamentul reclamantei se află la parter și nu are nevoie de lift, reprezintă o facultate de care poate să uzeze asociația, iar nu o obligație a acesteia, care să permită reclamantei să ceară în justiție acest lucru.
În măsura în care reclamanta nu este de acord cu anumite măsuri adoptate în adunarea generală, aceasta poate contesta respectivele hotărâri, potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007 sau pot contesta sumele din listele lunare care stabilesc cotele de întreținere, potrivit art. 12 lit. d) din Normele aprobate prin HG nr. 1388/2007 și eventual, ulterior, în funcție de răspuns, se pot adresa instanței.
Față de toate argumentele prezentate, instanța urmează să respingă acest al doilea capăt de cerere ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția inadmisibilității capătului de cerere privind anularea notificării nr. 52/2013. Respinge capătul de cerere privind anularea notificării nr. 52/2013 ca inadmisibil.
Respinge ca neîntemeiat, capătul de cerere privind constatarea că reclamantul nu datorează sume de bani pentru reparații la parcare, pentru curățenie și pentru fondul Schindler.
Obligă pe reclamantul FEDERAȚIA S. LIBERE DIN INDUSTRIA LEMNULUI - sector 4, București, .. 15, .. biroul 2, la plata către pârâta ASOCIAȚIA DE P. CITY CENTER RESIDENCE - sector 4, București, .. 15, .. parter, a sumei de 1.500 de lei cu titlu de onorariu de avocat.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 07.05.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
Red.CD/ 4 ex / cd/MV/06.12.2015
| ← Suspendare provizorie. Sentința nr. 5904/2015. Judecătoria... | Accesiune. Sentința nr. 5828/2015. Judecătoria SECTORUL 4... → |
|---|
