Obligaţie de a face. Sentința nr. 6757/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 23.04.2015 când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la 30.04.2015, 08.05.2015, 15.05.2015 și 22.05.2015 când în aceeași compunere a hotărât următoarele:

INSTANTA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 23.01.2013 sub nr._, reclamanta S. A. C. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari . pârâtei la repararea părților comune de proprietate, a terasei și a peretelui exterior degradat și din cauza căruia în apartamentul pe care îl deține din anul 2010 sunt infiltrații; 2. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor cu repararea peretelui din dormitor (materiale de construcție) pe care le-a făcut și pe care va trebui să le facă din nou, indexate cu rata inflației la momentul plății; 3. obligarea pârâtei la prezentarea și eliberarea de copii xerox de pe factură, chitanță, contractul care atestă efectuarea lucrărilor, procesul-verbal de recepție semnat de reprezentanții legali ai asociației și a garanției oferită pentru lucrarea de reparație a terasei contestată de reclamantă la 17.08.2011; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 21.01.2010, când a achiziționat apartamentul, administratorul blocului i-a relatat că terasa trebuie refăcută și se va preocupa de acest aspect, urmând a înștiința președintele și comitetul executiv, conform prevederilor legale, pentru a introduce în bugetul de venituri și cheltuieli această reparație. La data de 17.08.2011, în urma unor ploi torențiale, reclamanta a susținut că a constatat infiltrații pe o suprafață de aproximativ 1 mp a peretelui exterior și a tavanului din încăperea dormitorului care este învecinată cu o altă scară, precum și la conductele de scurgeri pluviale pe o porțiune de 20-30 cm, iar aceste conducte fiind probabil dintr-un material metalic erau și ruginite. La acea dată, reclamanta a înștiințat asociația despre cele întâmplate, a solicitat înlocuirea țevilor pluviale, cererea acesteia fiind primită de administrator, fără număr de înregistrare, acesta din urmă afirmând ulterior că a reparat cele sesizate de reclamantă la momentul respectiv. Reclamanta a mai arătat că, ulterior, în primăvara anului 2012, infiltrațiile au revenit în același loc al peretelui din dormitor și a fost chemată persoana care face încasările pentru asociație care a spus că va aduce la cunoștința administratorului cele reclamate verbal, fapt care nu s-a întâmplat. La data de 14.12.2012, în urma ninsorilor produse, reclamanta a observat din nou apariția infiltrațiilor, aceasta după ce peretelui i s-a aplicat tratament antimucegai și a fost gletuit și tencuit. Astfel, reclamanta a susținut că toată tencuiala s-a îngălbenit și scorojit, peretele este umed, iar suprafața infiltrațiilor se extinde cu fiecare fenomen meteorologic de ploaie sau ninsoare. Reclamanta a precizat că a achiziționat apartamentul cu credit ipotecar și nu a făcut lucrări de amenajări și renovări până la data de 20.11.2012 din lipsă de resurse financiare și timp. Reclamanta a mai susținut că a luat legătura din nou cu administratorul blocului și a prezentat în scris cele întâmplate printr-o cerere adresată președintelui asociației, iar administratorul i-a spus că nu s-a mai preocupat de problema cu terasa întrucât s-a înscris blocul pentru reabilitare termică și așteaptă ca primăria să facă acest lucru. Atât administratorul, cât și președintele au venit, au constatat și i-au dat dreptate reclamantei verbal, au promis că vor încerca găsirea unei soluții, dar ulterior prin răspunsul datat 22.12.2012 reafirmă faptul că au făcut reparația, că este o altă problemă și îi solicită să angajeze un expert pe cheltuiala reclamantei care să spună exact despre ce e vorba, dar nu i s-a prezentat niciunul din documentele solicitate. În replică, la data de 07.01.2013 reclamanta a adresat o nouă cerere, prin poștă cu confirmare de primire, în care a precizat că acest lucru este de competența asociației de proprietari, fiind părți comune indivize, iar prin răspunsul din 10.01.2013, pârâta își reafirmă refuzul de a rezolva problema.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 44 alin. 1 din HG nr. 1588/2007, Legea nr. 230/2007, art. 648-651 C.civ., art. 112, 113 C.proc.civ.

În susținerea cererii, reclamanta a depus un set de înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul (f. 4-10).

Cererea de chemare în judecată a fost timbrată inițial cu suma de 24 lei taxă judiciară de timbru și 0,45 lei timbru judiciar.

La data de 24.09.2013 reclamanta a depus cerere precizatoare și completatoare.

Referitor la suma solicitată pentru reparațiile făcute în regie proprie, reclamanta a arătat că acestea privesc materialele de construcție utilizate la renovarea respectivei încăperi și sunt în sumă de 233,85 lei, conform facturii nr._/24.11.2012, a avizului de livrare și a bonului fiscal aferent.

Reclamanta a precizat că nici până la data depunerii cererii precizatoare situația infiltrațiilor nu a fost rezolvată, infiltrațiile continuând să se repete și să se extindă cu fiecare fenomen meteorologic. Reclamanta a susținut că a contactat firma de asigurări, însă aceasta a refuzat despăgubirea întrucât în contractul de asigurare există clauză de excludere în privința pagubelor produse de infiltrațiile de la terasa blocului. La data de 26.03.2013, reclamanta a solicitat punctul de vedere al Primăriei Sectorului 4 București, care a răspuns că a emis un avertisment către președintele asociației. La data de 16.06.2013, reclamanta a expediat o sesizare către Inspectoratul de Stat în Construcții, iar la data de 11.07.2013 s-a efectuat un control, ocazie cu care s-a constatat existența unor infiltrații în zona intersecției dintre planșeu și peretele de la rostul dintre cele două scări și s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice întocmită de un expert tehnic atestat, expertiză pe care să o efectueze pârâta. Ulterior, s-a întocmit raportul de expertiză din 20.08.2013 de experții firmei . SRL, autorizați deISC, prin care s-a recomandat refacerea terasei întrucât starea generală a hidroizolației este afectată de trecerea timpului, însă pârâta nu a dat curs recomandărilor expertului, iar la ploile din 15/18.09.2013 fenomenul infiltrațiilor s-a repetat și extins.

Prin cererea completatoare, reclamanta a solicitat: 1. în temeiul art. 1531 și 1536 C.civ., obligarea pârâtei la plata daune moratorii/daune interese egale cu dobânda legală începând cu data de 14.12.2012 și până la repararea efectivă a terasei dovedită cu contractul de furnizare de servicii de reparații încheiat de asociație cu o firmă autorizată și acreditată de ISC conform legii, procesul-verbal de recepție a lucrării și documentul justificativ de plată a acesteia; 2. obligarea pârâtei la restituirea salariului administratorului începând cu luna decembrie 2012 și până în prezent, deoarece conform art. 26 alin. 1 lit. b și d din Legea nr. 10/1995, acesta avea obligația efectuării la timp a lucrărilor de întreținere și reparații, precum și efectuarea urmăririi comportării în timp a construcțiilor conform cărții tehnice a construcției, fapt ce nu s-a întâmplat, acesta rezumându-se la a remedia parțial terasa cu materiale de proastă calitate, cheltuind banii asociației în mod defectuos și în continuare nedorind să refacă terasa decând atunci când se va reabilita blocul de către Primărie; 3. obligarea pârâtei, în temeiul art. 253 alin. 4 C.civ., la plata de daune morale în cuantum de 8000 lei pentru încălcarea în mod repetat a dreptului la intimitatea vieții private, integritate fizică și psihică, în modalitățile statuate de Codul civil și prevăzute la art. 71, 73, 74 alin. 1 lit. e.

În susținerea cererii precizatoare și completatoare, reclamanta a depus la dosar un set de înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul (f. 26-82).

Cererea precizatoare și completatoare a fost timbrată inițial cu suma de 57 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.

La data de 07.11.2013, reclamanta a precizat că solicită obligarea pârâtei la plata de daune morale în cuantum de 7000 lei și a depus dovada achitării unei taxe judiciare de timbru de 8 + 531 lei și timbru judiciar de 0,3 + 3 lei pentru cererea completatoare.

La data de 07.11.2013, pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată.

În motivare, pârâta a arătat că primul capăt de cerere este lipsit de obiect, iar în subsidiar neîntemeiat, întrucât pârâta monitorizează permanent necesitatea efectuării de reparații la imobilul părți comune, inclusiv terasă. Din această rațiune, la terasa imobilului au fost efectuate reparații ori de câte ori acestea s-au impus, atât înainte de înregistrarea cererii de chemare în judecată dar și după. S-a mai arătat că reclamanta nu face dovada unei legături de cauzalitate între reparațiile a căror contravaloare au fost solicitate și infiltrațiile datorate terasei.

Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor cu repararea peretului din dormitor, a precizat că reclamanta nu face dovada că aceste reparații și cheltuieli au fost generate sau ocazionate de culpa pârâtei.

Referitor la capătul trei de cerere privind obligarea pârâtei la prezentarea și eliberarea de copii xerox de pe diferite înscrisuri aparținând asociației, a solicitat respingerea acestuia ca prematur formulat, având în vedere că niciodată asociația nu a refuzat reclamantei acest lucru, însă reclamanta a făcut solicitarea doar în fața instanței. Cât privește, obligarea pârâtei de a elibera copii de pe înscrisuri, a precizat că pârâta are obligația de a-i pune la dispoziție reclamantei actele asociației la sediul asociației și nu de a presta servicii de xeroxare pe cheltuiala asociației ori de câte ori reclamanta dorește.

Referitor la cererea completatoare prin care reclamanta solicită obligarea pârâtei la plata de daune moratorii/interese, pârâta a arătat că reclamanta nu a indicat cuantumul acestora și în funcție de aceasta urmează a se verifica achitarea timbrajului corespunzător.

Cât privește solicitarea reclamantei de a obliga asociația de proprietari la restituirea salariului administratorului, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive. Astfel, dacă cererea ar fi întemeiată, ea ar trebui, eventual, îndreptată împotriva administratorului și nu a asociației, deoarece nu asociația are de restituit eventualul salariu, ci administratorul, el fiind persoana care l-a încasat efectiv. În plus, reclamanta invocă drept temei al restituirii neexecutarea la terasa imobilului, or activitatea unui administrator nu se rezumă doar la atât.

Cât privește capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de 8000 lei în favoarea reclamantei pentru încălcarea dreptului la intimitatea vieții private, a integrității fizice și psihice, a învederat că reclamanta nu a indicat temeiul de drept substanțial în baza căruia solicită aceste pretenții, textele legale enumerate în acțiune neavând legătură cu răspunderea pârâtei. Mai mult, toate demersurile pârâtei au fost exercitate cu respectarea și în limitele legii, pârâta neprejudiciind reclamanta în niciun mod.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 115, 274, 316, 294 C.proc.civ.

La data de 05.12.2013, reclamanta a depus cerere precizatoare și răspuns la întâmpinare prin care a precizat că suma solicitată prin capătul 1 de cerere din cererea completatoare este de 3780 lei, reprezentând beneficiul pe care l-ar fi putut obține dacă ar fi închiriat respectiva cameră cu suma de 350 lei pe lună și de valoarea transportului între locul de reședință și grădinița fiicelor sale minore. Astfel, a arătat că nu poate termina renovarea respectivei încăperi, întrucât va trebui din nou dată jos tencuiala de pe tavan și peretele afectat, urmând apoi retencuirea, refacerea și văruirea acestuia, astfel că nu se poate muta în apartament și este nevoită să parcurgă zilnic 6km dus-întors de la locul de reședință, în zona Palatul Copiilor, până la grădinița G. B. situată pe . 10 minute de apartamentul pe care îl deține în proprietate, aproximativ 15 minute de mers pe jos. Referitor la daunele interese, a arătat că pârâta a fost pusă în întârziere atât înainte de introducerea cererii, cât și ulterior, prin aceasta.

Reclamanta a arătat că înțelege să renunțe la judecata capătului 3 de cerere din cererea completatoare, privind daunele morale.

Referitor la susținerile pârâtei din întâmpinare, a arătat că pârâta nu a efectuat lucrările de reparații potrivit soluției recomandate de expertul acreditat ISC. A precizat că, cheltuielile ocazionate de repararea peretelui sunt dovedite de factura și bonul fiscal din momentul achiziționării materialelor, cât și de faptul că ulterior renovării s-au constatat infiltrații. Referitor la restituirea salariului administratorului a invocat dispozițiile art. 35 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, arătând că atât timp cât asociația l-a angajat pe administrator, aceasta are calitate procesuală pasivă putând fi obligată la restiuirea salariului administratorului, urmând ca ulterior să se îndrepte împotriva acestuia pentru recuperarea prejudiciului. Referitor la xerocopierea documentelor, a invocat dispozițiile art. 10 din Legea nr. 230/2007, arătând că legea nu limitează dreptul de a cunoaște al proprietarului, iar atâta vreme cât pârâta afirmă că a făcut reparații la terasă aceste afirmații trebuie dovedite.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1522, 1523, 1531 alin. 2 C.civ.

În susținerea cererii precizatoare, a depus un alt set de înscrisuri în copii certificate pentru conformitate cu originalul (f. 106-122).

La termenul din 12.02.2014, instanța a luat act de renunțarea reclamantei la judecata capătul 3 din cererea completatoare privind daunele morale în cuantum de 7000 lei și a unit cu fondul cauzei excepția lipsei calității procesuale active, invocată de pârâtă la acel termen, și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei în ceea ce privește capătul doi al cererii completatoare, prin care se solicită obligarea pârâtei la restituirea salariului administratorului.

La data de 01.04.2014, reclamanta a depus note scrise prin care a precizată că temeiul legal pentru acordarea salariului administratorului este art. 792 alin. 3 C.civ. și Legea nr. 230/2007, iar temeiul juridic pentru daunele produse prin faptul că nu a fost reparată terasa și au existat inundații după ce a renovat apartamentul este art. 1349 alin. 3 C.civ. privind răspunderea delictuală, precum și art. 1381 și 1384 C.civ.

La termenul de judecată din 28.05.2014, instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri și proba testimonială cu audierea câte unui martor pentru fiecare parte, proba cu interogatoriul reclamantei pentru pârâtă, iar pentru reclamantă proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare, având ca obiective: 1. Constatarea deteriorărilor aduse părților comune ale blocului, de la terasa și peretele exterior al apartamentului reclamantei, situat în București, ., ., .; 2. Stabilirea cauzelor deteriorărilor de la punctul 1 și dacă întreținerea necorespunzătoare a părților comune ale blocului e cauza acestora; 3. Constatarea infiltrațiilor din apartamentul reclamantei și a cauzei acestora, precum și stabilirea faptului dacă au fost cauzate de deteriorările părților comune ale blocului, indicate la punctul 1; 4. Stabilirea costurilor efectuate de reclamantă pentru repararea pagubelor produse la apartamentul acesteia ca urmare a infiltrațiilor menționate la punctul 3; 5. Stabilirea soluțiilor tehnice pentru repararea părților comune deteriorate, indicate la obiectivul nr. 1 al expertizei.

Raportul de expertiză efectuat în cauză de expert tehnic judiciar S. I., inclusiv anexe a fost depus la dosar la data de 21.08.2014 (f. 163-179).

La termenul din 10.09.2014, instanța a procedat la audierea martorei S. V. pentru pârâtă (f. 175), a luat act de renunțarea reclamantei la proba testimonială încuviințată și a procedat la administrarea interogatoriului reclamantei, propus de pârâtă (f. 158).

La data de 19.11.2014, reclamanta a depus note scrise și planșe foto referitor la declarația martorei S. V. și la obiecțiunile formulate de pârâtă la raportul de expertiză.

La termenul de judecată din data de 05.11.2014, instanța a respins ca neîntemeiată excepția tardivității invocării excepției lipsei dovezii calității de reprezentant a pârâtei, totodată respingând ca neîntemeiată excepția lipsei dovezii calității de reprezentant, invocată de reclamantă, pentru motivele arătate în încheierea de la acea dată. Totodată, a respins obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârâtă pentru motivele arătate în acea încheiere.

La același termen de judecată, instanța a dispus emiterea unei adrese căre expert pentru a preciza dacă lucrările de refacere a terasei efectuate între timp, atestate de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor depus la dosar de către reclamantă, respectă concluziile din raportul de expertiză de la obiectivul 5 al expertizei, cu privire la soluțiile tehnice de reparare.

Completarea la raportul de expertiză, inclusiv anexe, a fost depusă la dosar la data de 09.03.2015 (f. 237-244).

La data de 02.04.2015, pârâta a depus la dosar documentația de refacere a hidroizolației la care se face referire în completarea la raportul de expertiză (f. 248-249)

La termenul din 23.04.2015, reclamanta a depus la dosar note scrise prin care a susținut că procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor depus de pârâtă, datat 12.10.2014 nu îndeplinește condițiile legale prevăzute de Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 10/1995, nefiind identificați specialiștii desemnați și atestați care au participat la recepția lucrării, ceea ce înseamnă că lucrarea nu a fost recepționată. Totodată, pârâta nu a depus la dosar o documentație tehnică minimală și un proiect tehnic întocmit de un proiectant atestat. Reclamanta a mai atașat în susținerea notelor scrise un raport de expertiză tehnică extrajudiciară, notificare și dovada de comunicare.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Reclamanta S. A. C. I. este proprietara apartamentului nr. 32 situat în București, ., ., sector 4, iar începând cu data de 17.08.2011, aceasta a transmis pârâtei Asociația de Proprietari . de notificări privind infiltrațiile apărute în dormitorul din apartamentul acesteia, care se învecinează cu blocul alăturat, din cauza apelor pluviale și a deteriorării terasei și a peretelului exterior al blocului (f. 3,4,8). Totodată, în notificarea de la fila 4, reclamanta a solicitat pârâtei și copii xerox de pe chitanțe, facturi cu materialele achiziționate și manopera aferentă, precum și garanția aferentă oferită pentru reparația terasei din 17.08.2011, iar prin răspunsul din data de 22.12.2012 (f. 6), pârâta a precizat, printre altele, că, în urma cererii reclamantei din 17.08.2011, au fost efectuate în toamna anului 2011 reparații la terasa blocului, însă nu a comunicat reclamantei copii xerox ale documentelor solicitate și nici nu a indicat modalitatea în care să pună la dispoziția reclamantei acele documente.

În luna noiembrie 2012, reclamanta a efectuat lucrări de reparații în regie proprie a peretelui dormitorului afectat de infiltrații, în valoare de 233,85 lei, potrivit modului de calcul evidențiat la fila 19 din dosar și a facturii, avizului de livrare și a bonului fiscal aflate la filele 29-33 din dosar.

Instanța mai reține că în data de 31.03.2013, s-a întocmit de către un inspector al Omniasig SA, procesul-verbal de constatare a daunelor de la fila 35, prin care s-a constatat că la data de 27.01.2013 a avut loc o infiltrație în dormitorul din apartamentul reclamantei de la ultimul etaj, din cauză că izolația terasei nu este funcțională.

Potrivit raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză de expert tehnic judiciar S. I., în apartamentul reclamantei s-au constatat efecte ale infiltrațiilor de apă provenite de la terasa blocului, la intersecția peretelui cu tavanul, în camera situată spre blocul vecin, cauza cea mai probabilă care a favorizat pătrunderea apei fiind desprinderea (dezlipirea) hidroizolației verticale de pe aticul terasei din zona rostului de dilatație, rost care desparte blocul 3D de blocul vecin. Potrivit aceluiași raport de expertiză, la momentul inspecției în teren (04.08.2014), zona de terasă situată peste apartamentul nr. 32, al reclamantei, era reparată, inclusiv aticul, prin aplicarea unei membrane hidrofuge, însă expertul a constatat următoarele defecțiuni ale terasei: pe tot perimetrul terasei, hidroizolația nu era racordată corespunzător la atic; lipsa hidroizolației pe partea exterioară a aticului în zona rostului de dilatație; lipsa hidroizolației rostului de dilatație dintre cele două blocuri; lipsa parțială a hidroizolației peste placa ce acoperă balconul apartamentului 32, situat spre blocul vecin; îmbătrânirea hidroizolației. De asemenea, s-a menționat că toate aceste defecțiuni au fost cauzate de neefectuarea la timp a lucrărilor de întreținere curentă a terasei. În răspunsul la obiectivul patru al expertizei, expertul a precizat că pagubele produse la apartamentul reclamantei de infiltrațiile de apă de la terasă, au constat în degradarea gletului și zugrăvelii lavabile din zona de îmbinare a peretelui cu tavanul încăperii situată paralel cu rostul de dilatație care desparte blocul 3D de blocul vecin. Totodată, s-a stabilit că lucrările de remediere a finisajelor afectate de infiltrațiile apei provenite de la terasa blocului și copertina balconului constau în refacerea gletului și a zugrăvelii lavabile din zona de cameră afectată și refacerea tencuielii și finisajului suprafeței copertinei balconului, iar costurile acestor lucrări au fost evaluate la 1026 lei. În ceea ce privește soluțiile tehnice pentru repararea părților comune deteriorate, expertul a stabilit că se impune refacerea în totalitate, de către asociația de proprietari, a hidroizolației terasei și copertinei peste balcoane cu o firmă specializată în lucrări de hidroizolații, pe baza unei documentații tehnice întocmită de un proiectant autorizat.

Instanța mai reține că reparația parțială a terasei de deasupra apartamentului reclamantei, la care a făcut referire expertul, a fost efectuată de pârâtă în cursul anului 2013, potrivit declarației martorei S. V., președinta asociației de proprietari.

Ulterior efectuării expertizei, pârâta Asociația de Proprietari . repararea întregii suprafețe a terasei blocului, astfel cum rezultă din procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor de refacere a hidroizolației terasei nr. 2/12.10.2014 și planșele foto anexate (f. 215-220). Potrivit completării la raportul de expertiză tehnică judiciară din 09.03.2015 (f. 237-239), pârâta a executat reparația terasei pe toată suprafața tronsonului de . de prestări servicii nr. 12/11.08.2014 și a documentației de refacere a hidroizolației anexată (f. 248-249), întocmită de Biroul individual de arhitectură S. Ș., proiectant autorizat, așa cum se precizează în concluziile arătate în cadrul raportului de expertiză în răspunsul la obiectivul 5 al expertizei cu privire la soluțiile tehnice de reparare. Cu toate acestea, expertul a constatat, local, desprinderea tencuielii de pe fața exterioară a aticului (peretele de fațadă) în zona apartamentului 32, cauzată de infiltrarea apei (a se vedea în acest sens și planșa foto de la fila 242).

În drept, potrivit art. 649 alin. 1 lit. b C.civ., „sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele”.

Potrivit art. 10 din Legea nr. 230/2007, „proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia”.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 230/2007: „(1) Administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari.

(2) Asociația de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcția de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate și autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune”.

De asemenea, potrivit art. 44 alin. 1 din HG nr. 1588/2007, „cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere”.

În temeiul art. 137 alin. 1 C.proc.civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei referitor la capătul doi din cererea completatoare având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea salariului administratorului începând cu luna decembrie 2012 și până în prezent instanța reține următoarele:

Pentru ca o persoană să fie parte în proces trebuie îndeplinită condiția ca acea persoană să aibă calitate procesuală (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului dreptului de a acționa și în același timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea. Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamanților și titularii drepturilor invocate, derivate din raportul juridic dedus judecății. Calitatea procesuală pasivă presupune existența unei identități între persoana pârâților și subiecții pasivi ai raportului juridic dedus judecății.

Întrucât reclamantul este cel care declanșează procedura judiciară, lui îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâților (a se vedea art. 112 C.pr.civ.). Pentru că instanța este interesată în pronunțarea unei soluții legale, temeinice, este datoare să verifice atât calitatea procesuală activă, cât și calitatea procesuală pasivă.

Analizând cererea formulată, din perspectiva condițiilor generale pe care trebuie să le îndeplinească cererea adresată instanței de judecată, verificând calitatea procesuală activă a reclamantei prin prisma circumstanțelor de fapt ale speței, dispozițiilor legale incidente și considerațiilor teoretice expuse la începutul acestor considerente, instanța constată că reclamanta S. A. C. I. nu are calitate procesuală activă în formularea capătului de cerere, excepția invocată de pârâtă fiind întemeiată.

Aceasta întrucât numai asociația de proprietari care, în calitate de angajator, a plătit administratorului salariul acestuia, are dreptul de a solicita administratorului restituirea salariului în ipoteza neîndeplinirii atribuțiilor, urmând ca după aceea, în situația restituirii salariului, suma respectivă să fie împărțită proporțional către proprietari, potrivit contribuției acestora.

Prin urmare, întrucât reclamanta, în calitate de proprietar al unui apartament din blocul 3D, nu este titularul dreptului invocat, de a obține restiuirea integrală a salariului administratorului asociației de proprietari pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a atribuțiilor acestuia, instanța reține că reclamanta nu are calitate procesuală activă în formularea acestui capăt de cerere, excepția invocată de pârâtă fiind întemeiată.

Pentru aceste motive, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, în ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea salariului administratorului asociației de proprietari începând cu luna decembrie 2012, invocată de pârâtă și va respinge acest capăt de cerere ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă. Totodată, față de soluția de admitere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța constată că nu se mai impune soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei în privința capăt de cerere, invocată de pârâți, aceasta fiind rămasă fără obiect.

Pe fondul cauzei, în ceea ce privește primul capăt de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la repararea părților comune de proprietate, a terasei și a peretelui exterior degradat, instanța constată că acesta a rămas fără obiect în privința terasei, întrucât, astfel cum s-a reținut mai sus, în luna octombrie 2014, pârâta Asociația de Proprietari ., în totalitate, hidroizolația terasei blocului, cu respectarea soluției tehnice stabilite de expert tehnic judiciar S. I. în cadrul obiectivului 5 al raportului de expertiză. Pentru a ajunge la concluzia rămânerii fără obiect, instanța reține că acest capăt de cerere era întemeiat la data introducerii acțiunii. Astfel, din concluziile raportului de expertiză în specialitatea construcții, efectuat în cauză, soluția tehnică pentru repararea părților comune deteriorate era refacerea în totalitate, de către asociația de proprietari, a hidroizolației terasei cu o firmă specializată în lucrări de hidroizolații, pe baza unei documentații tehnice întocmită de un proiectant autorizat. Aceste condiții au fost respectate în speță de către pârâtă, astfel cum s-a stabilit prin completarea la raportul de expertiză din 09.03.2015 și cum rezultă și din înscrisurile și planșele foto depuse la dosar.

În ceea ce privește susținerile reclamantei din notele scrise din 23.04.2015, în sensul că lucrarea efectuată de pârâtă nu respectă condițiile legale, instanța constată, în primul rând, că pârâta a efectuat lucrarea de refacere a hidroizolației terasei în baza documentației întocmită de un proiectant autorizat, respectiv Biroul individual de arhitectură S. Ș. (f. 248-248). Referitor la susținerile reclamantei în sensul că lucrarea nu a fost recepționată de o comisie compusă din specialiști în domeniu și nu au fost întocmite două procese-verbale de recepție la terminarea lucrării și la finalizarea lucrării, conform prevederilor Legii nr. 50/1991 și Legii nr. 10/1995, instanța reține că reclamanta nu a invocat în concret dispozițiile legale care să impună respectarea acestor condiții, iar pe de altă parte expertul tehnic judiciar desemnat în cauză nu a impus astfel de condiții în cadrul soluțiilor tehnice de reparare a părților comune, reclamanta neformulând obiecțiuni față de concluziile raportului de expertiză inițial sau ale completării la raportul de expertiză din 09.03.2015. În ceea ce privește raportul de expertiză tehnică extrajudiciară depus de reclamantă la data de 23.04.2015, acesta nu poate înlătura concluziile raportului de expertiză judiciară efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât reprezentantul firmei care a întocmit acel raport nu a avut acces pe terasa blocului.

Așadar, instanța va constata că a rămas fără obiect capătul de cerere privind obligarea pârâtei la repararea terasei blocului 3D din București, ., sector 4.

Cu toate acestea, primul capăt de cerere va fi admis în parte, întrucât prin completarea la raportul de expertiză din 09.03.2015, expertul a constatat, local, desprinderea tencuielii de pe fața exterioară a aticului (peretele de fațadă) în zona apartamentului 32, cauzată de infiltrarea apei, astfel cum rezultă și din prima planșă foto de la fila 242 din dosar. Deși expertul a precizat că lucrarea efectuată de pârâtă respectă concluziile raportului de expertiză cu privire la soluțiile tehnice de reparare a părților comune deteriorate, totuși soluțiile tehnice stabilite de expert prin raportul de expertiză inițial nu făceau referire și la necesitatea reparării peretelui exterior deteriorat. Însă, întrucât prin completarea la raportul de expertiză, expertul a constatat desprinderea tencuielii de pe peretele de fațadă în zona apartamentului reclamantei, se impune repararea acestuia de către pârâtă, conform solicitării reclamantei din cererea de chemare în judecată. Prin urmare, întrucât peretele exterior (de fațadă) al blocului reprezintă o parte de proprietate comună, conform art. 649 alin. 1 lit. b C.civ. și art. 44 alin. 1 din HG nr. 1588/2007, a cărei întreținere și reparare se află în sarcina asociației de proprietari, în temeiul art. 34 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, instanța va dispune obligarea pârâtei la repararea peretelui exterior al blocului din zona apartamentului 32 situat în București, ., ., sector 4, deteriorat conform constatărilor din completarea la raportul de expertiză din 09.02.2015, întocmită de expert tehnic judiciar S. I..

În ceea ce privește repararea consolei de deasupra balconului apartamentului reclamantei, astfel cum reclamanta a precizat în notele scrise din 11.09.2014 (f. 183) și 20.10.2014 (f. 214), aceasta nu a solicitat obligarea pârâtei la repararea consolei respective, întrucât nu face parte din proprietatea comună, ci din proprietatea sa personală, fiind obligația reclamantei să o repare.

În ceea ce privește capătul doi de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata cheltuielilor cu repararea peretelui din dormitor (materiale de construcție), în cuantum de 233,85 lei, indexată cu rata inflației de la data plății, instanța constată că reclamanta și-a întemeiat acest capăt de cerere pe dispozițiile art. 1349 alin. 3 C.civ., care fac referire, printre altele, la răspunderea pentru lucruri, reglementată în detaliu la art. 1376-1377 C.civ.

Pentru declanșarea răspunderii prevăzute de art. 1376, alin. 1 Cod civil, victima prejudiciului trebuie să facă dovada prejudiciului, precum și existența raportului de cauzalitate dintre fapta lucrului și prejudiciu, și dovada faptului ca lucrul se afla sub paza juridica a persoanei chemate in judecată.

Răspunderea pentru fapta lucrului este o răspundere obiectivă, deosebită de ideea de vină a paznicului lucrului.

Răspunderea în baza art. 1376 alin.1 C.civ. revine persoanei care la data cauzării prejudiciului deținea paza lucrului, existând o prezumție în sarcina proprietarului în sensul deținerii pazei lucrului. În speță, pârâta are paza părților comune ale blocului 3D, întrucât potrivit art. 34 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari administrează proprietatea comună.

În cauza de față sunt îndeplinite în mod cumulativ toate condițiile pentru angajarea răspunderii pentru fapta lucrului astfel cum se desprind din interpretarea prevederilor legale menționate mai sus, în sensul că, din cauza deteriorărilor terasei blocului 3D, în dormitorul apartamentului nr. 32, proprietatea reclamantei, s-au produs o . infiltrații, și a fost cauzat reclamantei un prejudiciu reprezentat de contravaloarea lucrărilor de reparare a pagubelor produse ca urmare a infiltrațiilor, astfel cum s-a stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

În ceea ce privește cuantumul prejudiciului suferit de reclamantă, instanța va avea în vedere suma de 233,85 lei, solicitată de reclamantă și atestată de înscrisurile depuse la dosar de aceasta, cu respectarea principiului disponibilității, chiar dacă prin raportul de expertiză s-a stabilit o valoare mai mare a lucrărilor de reparare.

Deși răspunderea pentru lucruri nu presupune vina paznicului lucrului, totuși aceasta există în speță în sarcina pârâtei, întrucât prin raportul de expertiză efectuat în cauză s-a stabilit că deteriorarea terasei a fost cauzată de neefectuarea la timp a lucrărilor de întreținere curentă, deși pârâta avea această obligație conform art. 34 alin. 1 din Legea nr. 230/2007.

Există și legătura de cauzalitate între fapta lucrului și prejudiciul încercat de proprietara apartamentului nr.32, în lipsa deteriorării terasei nu ar fi existat un prejudiciu în patrimoniul proprietarului.

Totodată instanța reține că pârâta nu a invocat și dovedit vreo cauză exoneratoare de răspundere.

Reținând că reclamantei i-a fost produs un prejudiciu în valoare de 233,85 lei prin deteriorările terasei blocului administrat de pârâtă, asupra căruia pârâta exercita paza juridică și materială, instanța va dispune obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 233,85 lei, reprezentând despăgubiri, actualizată cu indicele de inflație de la data introducerii cererii, respectiv 21.01.2013 și până la data plății efective.

În ceea ce privește capătul trei de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la prezentarea și eliberarea de copii xerox de pe anumite documente referitoare la efectuarea reparației terasei blocului 3D din cursul anului 2011, instanța constată că sunt incidente dispozițiile art. 10 din legea 230/2007, potrivit cărora „proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia”.

Totuși, instanța apreciază că pentru a fi aplicabilă această prevedere legală, este necesar ca reclamantul să facă dovada că anterior s-a adresat pârâtei și a solicitat de la aceasta studierea anumitor documente.

În acest sens, în cauză, instanța reține că din cererea reclamantei adresată către pârâtă pentru prezentarea de copii xerox de pe chitanțe, facturi cu materialele achiziționate și manopera aferentă, precum și garanția aferentă oferită pentru reparația terasei din 17.08.2011 (f. 4), reclamanta a făcut dovada că s-a adresat pârâtei și a efectuat demersuri rezonabile pentru a i se permite accesul la documentele deținute de pârâtă, care priveau efectuarea reparației terasei din anul 2011.

În răspunsul de la fila 6 din dosar, deși pârâta a precizat, printre altele, că, în urma cererii reclamantei din 17.08.2011, au fost efectuate în toamna anului 2011 reparații la terasa blocului, totuși nu rezultă că aceasta ar fi comunicat reclamantei copii xerox ale documentelor solicitate și nici nu a indicat modalitatea în care să pună la dispoziția reclamantei acele documente. În plus, prin probele administrate în cauză, pârâta nu a făcut dovada punerii la dispoziția reclamantei a documentelor solicitate de aceasta nici anterior introducerii cererii și nici ulterior acestui moment.

Față de considerentele mai sus expuse, instanța consideră încălcate prevederile art. 10 din Legea 230/2007 și, în consecință, va obliga pârâta să permită reclamantei accesul la documentele privind efectuarea reparației terasei blocului 3D din București, ., sector 4, din cursul anului 2011.

Deși reclamanta a solicitat „prezentarea și eliberarea de copii xerox” de pe documentele respective, instanța apreciază că modalitatea efectivă de acces la documente privește mai degrabă punerea în executare a dispozitivului hotărârii, existând posibilitatea ca reclamanta să beneficieze și de copii xerox, în măsura în care ar suporta cheltuielile ocazionate de fotocopiere, astfel că instanța nu se va pronunța distinct asupra acestui aspect.

În ceea ce privește primul capăt din cererea completatoare, în urma precizării reclamantei din data de 05.12.2013, acesta are ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 3780 lei, reprezentând beneficiul pe care l-ar fi putut obține dacă ar fi închiriat respectiva cameră cu suma de 350 lei pe lună și de valoarea transportului între locul de reședință și grădinița fiicelor sale minore.

Instanța reține că pentru angajarea răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie reglementată de art. 1357 C.civ., se cer a fi întrunite cumulativ condițiile existenței prejudiciului, a faptei ilicite, a raportului de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu și prezența vinovăției.

În speță, instanța apreciază că nu s-a făcut în cauză dovada unui prejudiciu cert, în cuantumul solicitat de reclamantă prin cererea precizatoare. Sub acest aspect, instanța reține că reclamanta nu a prezentat modul de calcul al sumei de 3780 lei, după cum nu a solicitat efectuarea unei expertize evaluatorii pentru stabilirea contravalorii lipsei de folosință a apartamentului său, și nici nu a depus dovezi ale cheltuielilor de transport pretins efectuate.

Prin urmare, instanța apreciază că nu s-a făcut dovada, în temeiul art. 1169 alin. 1 C.civil 1864 și art. 129 alin. 1 teza ultimă C.proc.civ., a întrunirii tuturor condițiilor răspunderii civile delictuale – ținând seama și de principiul disponibilității ce guvernează întreg procesul civil, deci și sub aspect probator – astfel încât, față de considerentele expuse, va respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 3780 lei, ca neîntemeiat.

În ceea ce privește capătul trei din cererea completatoare privind obligarea pârâtei la plata daunelor morale în cuantum de 7000 lei, având în vedere că la termenul din 12.02.2014 instanța a luat act de renunțarea reclamantei la judecata acestui capăt de cerere, soluția asupra acestui capăt de cerere va fi reluată și în dispozitivul prezentei sentințe.

Pentru toate aceste considerente, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată și precizată, formulată de reclamanta S. A. C. I. în contradictoriu cu pârâta Asociația de Proprietari .>

Va constata că a rămas fără obiect capătul de cerere privind obligarea pârâtei la repararea terasei blocului 3D din București, ., sector 4.

Va obliga pe pârâtă să repare peretele exterior al blocului din zona apartamentului 32 situat în București, ., ., sector 4, deteriorat conform constatărilor din completarea la raportul de expertiză din 09.02.2015, întocmită de expert tehnic judiciar S. I..

De asemenea, va obliga pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 233,85 lei, reprezentând despăgubiri, actualizată cu indicele de inflație de la data introducerii cererii, respectiv 21.01.2013 și până la data plății efective.

Totodată, va obliga pe pârâtă să permită reclamantei accesul la documentele privind efectuarea reparației terasei blocului 3D din București, ., sector 4, din cursul anului 2011.

Va respinge, în rest, cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, în raport cu dispozițiile art. 274 C.proc.civ., instanța constată că pârâta se află în culpă procesuală doar cu privire la capetele de cerere admise, respectiv rămase fără obiect. În consecință instanța va admite în parte cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1042,49 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând 42,49 lei, taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente capetelor 1, 2 și 3 de cerere și 1000 lei, onorariul de expert achitat de reclamantă.

În ceea ce privește cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanța urmează a o respinge ca neîntemeiată, întrucât, deși reclamanta se află în culpă procesuală cu privire la capetele de cerere respinse, totuși pârâta a depus chitanța nr. 3007/11.02.2014 privind achitarea onorariul avocațial ulterior închiderii dezbaterilor și rămânerii în pronunțare (f. 287), astfel încât nu poate fi avută în vedere de către instanță.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE:

Ia act de renunțarea reclamantei la judecata capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata daunelor morale în cuantum de 7000 lei.

Admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea salariului administratorului asociației de proprietari începând cu luna decembrie 2012, invocată de pârâtă și respinge acest capăt de cerere ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă.

Admite în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată și precizată, formulată de reclamanta S. A. C. I. cu domiciliul în București, ., ., etaj 8, . în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI . sediul în București, ., . având ca obiect obligația de a face.