Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 1627/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1627/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 25-02-2015 în dosarul nr. 1627/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREȘTI - SECTIA A II –A CIVILA
.....
Sentinta civila nr. 1627/2015
Ședința publică de la 25 Februarie 2015
Instanta constituita din:
PREȘEDINTE - I. U.
GREFIER - A. S.
Pe rol se afla solutionarea cauzei civile privind pe reclamantele- parate C. M., C. C. si L. D., pe pârâtii M. B. PRIN P. G. si P. G. AL MUNICIPIULUI B. si pe paratii- reclamanti B. T. si B. C., având ca obiect constatare nulitate act juridic.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica din data de 18.02.2015 si au fost consemnate in incheierea de sedinta de la termenul respectiv, incheiere care face parte integranta din prezenta, cand instanta, avand in vedere solicitarea partilor, pentru a da acestora posibilitatea sa formuleze concluzii scrise, a amanat pronuntarea pentru azi, data de 25.02.2015, cand a hotarat urmatoarele:
INSTANȚA
Deliberand asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 10.10.2011 sub nr._ reclamantele C. M., C. C. si L. D. au chemat in judecata pe paratii M. B. PRIN P. G., P. G. AL MUNICIPIULUI B., B. V. M., B. T. si B. C., solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr._/20.04.2011, emisa de M. B. prin P. G., prin care a fost restituit in natura imobilul, situat in B., Calea Rahovei, nr.210, sector 5, compus din patru apartamente si terenul aferent, dispozitia fiind emisa prin frauda la lege. In subsidiar, solicita sa fie obligati paratii la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului, precum si instituirea unui drept de retentie asupra apartamentelor in care locuiesc efectiv pana la achitarea acestora. Totodata, a solicitat sa fie obligati paratii la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii arata ca locuiesc in imobilul, situat in B., Calea Rahovei, nr. 210, . 4 inca din anul 1999, in temeiul contractelor de inchiriere nr. 2294/25.08.1991, nr. 979/24.06.1984 si nr. 1553/14.07.1998.
Arata reclamantii ca in toata perioada mentionata au adus imbunatatiri considerabile imobilelor in care au locuit, efectuind inclusiv lucrari de reparatie capitala, precum si aducerea apartamentelor la standarde moderne (instalatii electrice/sanitare, faianta, gresie, etc).
Urmare a demersurilor efectuate pentru a afla situatia juridica reala, atat a imobilului, cat si a persoanelor care il revendica, au obtinut date conform carora persoanele carora li s-a retrocedat imobilul nu sunt mostenitorii adevaratilor proprietari.
In temeiul art. 172 C.p.c., solicita sa se puna in vedere paratilor sa depuna la dosar toate inscrisurile ce au stat la baza emiterii deciziei nr._/20.04.2011, rezervandu-si dreptul de a completa actiunea in raport de inscrisurile depuse.
In sustinerea cererii au fost atasate la dosar, in copii certificate, urmatoarele inscrisuri: contractul de inchiriere nr. 2294/25.08.1999; contractul de inchiriere nr. 979/24.06.1999; contractul de inchiriere nr. 1553/14.07.1999; adresa AFI nr._/17.08.2011, emisa catre reclamanti.
Paratii B. V. M., B. T. si B. C. au depus la dosar intampinare, prin care au solicitat admiterea in parte a actiunii formulate de reclamanti, respectiv admiterea doar a petitului subsidiar, in masura dovedirii pretentiilor. Totodata, a solicitat sa fie obligati reclamantii la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, paratii au aratat ca prin dispozitia nr._/20.04.2011, emisa de M. B. prin P. G. le-a fost restituit in natura imobilul, situat in B., Calea Rahovei, nr.210, sector 5, format din teren, in suprafata de 577,94 m.p. si constructii tip B (P) si D (P) si anexe, in calitate de persoane indreptatite la restituire, in baza certificatelor de mostenitor nr.483/1984 si nr.369/1994.
Precizeaza ca au respectat intru totul disp. Legii nr.10/2001 si au facut dovada calitatii de persoane indreptatite la restituire, ca imobilul exista si poate fi restituit in natura iar pentru constructia demolata, a carei restituire nu mai era posibila, au solicitat si s-a admis cererea de acordare de masuri reparatorii in echivalent. In acest sens, arata ca prin dispozitia nr._/20.04.2011 s-a dispus acordarea de masuri reparatorii in echivalent pentru constructia demolata.
Invedereaza faptul ca, desi imobilul initial avea o suprafata de 557,45 m.p. ( conform extrasului de carte funciara nr._/21.09.2011, CF nr._ nedefinitiva) imobilul cu privire la care s-a dispus punerea in posesie are o suprafata de doar 507,94 m.p.
Precizeaza paratii ca prin contractele de inchiriere sus- mentionate s-a inserat clauza expresa de interdictie a oricaror modificari sau imbunatatiri aduse locuintei ce a facut obiectul contractelor de inchiriere de catre chiriasi, fara acordul scris al proprietarului si numai in conditiile stabilite de acesta, sub sanctiunea rezilierii contractelor de inchiriere.
De asemenea, Asociatia Fondului Imobiliar - Serviciul Fond Locativ, a instiintat in scris reclamantii cu privire la restituirea imobilului, situat in B., Calea Rahovei, nr.210, sector 5, conform dispozitiei nr._/20.04.2011, incheindu-se in acest sens protocolul de predare- preluare nr._/17.08.2011 si a incetarii valabilitatii contractelor de inchiriere incheiate anterior cu Primaria Municipiului B..
Mai mult, la art. 5 din dispozitie se prevede faptul ca poate fi atacata in termen de 30 de zile de la comunicare, astfel ca, nefiind atacata in termenul legal, a devenit irevocabila.
Precizeaza paratii ca dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara au notificat reclamantii in vederea incheierii contractelor de inchiriere pentru data de 20.10.2011, la locul situarii imobilului pe care-l detin, si, desi reclamantii au fost de acord cu intalnirea la acel moment nu s-au prezentat.
In ceea ce priveste petitul nr.2, arata ca sunt de acord cu acordarea de despagubiri doar in ceea ce priveste cheltuielile necesare si utile, lucrari a caror contravaloare incumba proprietarului, respectiv cele ce au fost de stricta necesitate, prin care a sporit valoarea imobilului si care au fost suportate exclusiv de catre chiriasi, in perioada cat imobilul s-a aflat in proprietatea si administrarea Statului R., anterior retrocedarii catre parati, dovada acestor imbunatatiri urmand sa se faca cu inscrisuri si expertiza tehnica.
Apreciaza ca reclamantii pot beneficia de dreptul de retentie al locuintelor pana la momentul la care vor fi dezdaunati pentru imbunatatirile necesare si utile, conform dispozitiilor legale.
Solicita respingerea cererii privind obligarea lor la plata cheltuielilor de judecata, ca urmare a respingerii primului petit, ca neintemeiat iar in ce priveste petitul subsidiar invoca disp. art. 275 C.p.c.
In drept, intampinarea a fost intemeiata pe disp. art.115 C.p.c., art. 274, 275 C.p.c.
In sustinerea intampinarii au fost atasate, in copii certificate, extras de carte funciara nr._/21.09.2011; dispozitia nr._/20.04.2011; dispozitia nr._/20.04.2011; adresa nr._/17.08.2011; procura autentificata sub nr.1655/27.06.2011.
Paratii au depus la dosar completare la intampinare, prin care au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor pe capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr._/2011, acestia nefacand dovada faptului ca fac parte din categoria mentionata de art. 26 din Legea nr.10/2011.
Solicita sa se aiba in vedere ca reclamantii nu au facut dovada interesului personal in desfiintarea dispozitiei sus-mentionate, imobilul fiind ocupat de acestia in calitate de chiriasi, nefiind detinut in baza vreunui titlu de proprietate. Chiar daca dispozitia ar fi desfiintata imobilul nu ar reveni in patrimoniul reclamantilor, ci in patrimoniul Primariei Municipiului B..
Cu privire la investitiile facute de reclamanti, considera ca este injust ca fostul proprietar, caruia i s-a preluat abuziv o locuinta si apoi i s-a restituit prin procedura prevazuta de Legea nr.10/2001, sa fie supus obligatiei de a suporta costul imbunatatirilor aduse de fostii chiriasi, imbunatatiri asupra carora nu si-a dat acordul si care nu vor fi folosite de acesta in viitor.
Paratii au formulat, de asemenea, cerere reconventionala, prin care au solicitat rezilierea contractelor de inchiriere incheiate cu Primaria Municipiului B. si evacuarea paratilor din imobilul revendicat ca urmare a refuzului repetat al fostilor chiriasi de a incheia un nou contract de inchiriere in termen de 60 de zile de la data la care au fost notificati si a refuzului de a achita chiria o perioada mai mare de trei luni, cu obligarea acestora la plata de daune interese, constand in lipsa de folosinta a imobilului pana la data predarii efective de catre parati si a prejudiciului cauzat. In subisidiar, solicita sa fie obligati paratii la plata chiriei restante la nivelul celei stabilite de stat pentru perioada 17.08._12, precum si la incheierea unui contract de inchiriere incepand cu data de 02.02.2012 pana la data de 18.05.2014 cu plata unei chirii lunare prin raportare la pretul pietei. Au solicitat cheltuieli de judecata.
In motivare paratii- reclamanti arata ca initial i-au notificat pe parati la data de 20.10.2011. Ulterior au notificat paratii in vederea incheierii noilor contracte de inchiriere cu noii proprietari ai imobilului prin notificarile nr.360, 361 si 362/17.11.2011, transmise prin executor judecatoresc.
Prin notificarea din data de 30.11.2011 paratii au negat dreptul lor de proprietate, solicitand incheierea contractelor de inchiriere pe o perioada de 5 ani cu o chirie modica ce urma sa fie compensata cu contravaloarea eventualelor investitii pe care le-ar fi efectuat in imobilul in litigiu.
Arata ca au raspuns notificarii paratilor prin adrea nr.21/15.12.2011, la care au anexat dovada inregistrarii fiscale a imobilului, respectiv declaratia fiscala si declaratia speciala de impunere nr._/01.11.2011, solicitand, in vederea incheierii contractelor de inchiriere, actele doveditoare ale veniturilor acestora, precum si alte acte necesare.
Arata ca la data de 06.01.2012 si ulterior la data de 10.01.2012, paratii au solicitat un nou termen in vederea incheierii contractelor de inchiriere.
La data de 18.01.2012, la ora 13,00, la Cabinetul de Avocat „C. C.” s-a prezentat reclamantul B. C. in nume propriu si ca mandatar al celorlati reclamanti iar paratele personal sau prin mandatar nu s-au mai prezentat, nu au facut dovada lipsei lor nejustificate si nici nu au solicitat un nou termen in vederea incheierii contractelor. Astfel, la orele 14.30 a fost incheiat procesul- verbal nr.03/18.01.2012 in care a fost consemnata starea de fapt.
Solicita sa se aiba in vedere ca ulterior au mai fost acordate paratilor trei termene, in vederea incheierii contractelor de inchirire, respectiv la data de 30.01.2012, 31.01.2012 si 02.02.2012, insa fara nici un rezultat.
Considera ca prin atitudinea lor paratii au savarsit un abuz de drept. In acest sens, invoca jurisprudenta CEDO, respectiv cauzele R. si S. impotriva Romaniei, O. impotriva Romaniei, Spanoche impotriva Romaniei, P. si T. impotriva Romaniei, P. impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei, Arsenovici impotriva Romaniei.
Paratii nu au achitat nici un fel de chirie reclamantilor proprietari de la data de 17.08.2011, data la care a avut loc punerea in posesia imobilului in litigiu si pana in prezentsi nu toti au facut dovada achitarii chiriei pana la acea data.
In drept, au fost invocate disp. art.115, art. 119, art. 274 C.p.c., art.578, 597, 1170, 1182 C.c., Legea nr.50/1991, art.11, art.13 lit.d din OUG nr.40/1999; Legea nr.10/2001.
In sustinerea cererii reconventionale au fost atasate, in copii certificate, urmatoarele inscrisuri: extras de carte funciara pentru informare (CF nr._); dispozitiile nr._/20.04.2011;_/20.04.2011, emise de P. G. al Mun. B.; notificarea nr._/17.08.2011; adresa nr._/22.03.2009, emisa de PMB; chitante.
Reclamantele- parate au depus la dosar raspuns la intampinare si intampinare la cererea reconventionala.
Astfel, cu privire la exceptia lipsei calitatii lor procesuale active, precum si asupra lipsei interesului, solicita, in principal, unirea cu fondul cauzei, conform art. 137 alin.2 C.p.c., iar in subsidiar respingerea, ca neintemeiata.
Mentioneaza ca, fiind chiriasi ai statului au, pe de o parte, optiune de cumparare iar pe de alta parte contractul era in derulare (cu aplicarea baremului de pret) fara a exista pericolul rezilierii ori evacuarii, in prezent iminent.
Mai arata reclamantele ca actiunea este generata de pierderea spatiului locativ iar interesul consta in pastrarea spatiului, nefiind necesare dovezi sau argumente.
Arata reclamantele- parate ca in locuiesc in prezent in imobil in virtutea propriului drept de locatiune, dobandit legal.
Este evident ca justifica un interes in cauza, intrucat titlul care va fi declarat nul, va fi lipsit de efecte, locatiunea lor continuind nestingherita in aceleasi conditii ca cele anterioare emiterii abuzive a deciziei ce constituie titlul de proprietate al paratilor.
In cazul admiterii actiunii dispozitia emisa in baza Legii nr.10/2001 ar fi nula, ceea ce ar infirma titlul de proprietate al paratilor, confirmand dreptul lor de locatiune, prin urmare justifica un interes legitim, nascut si actual.
Paratii- reclamanti au fost si sunt in continuare de rea- credinta, atat in ceea ce priveste dorinta reala de a perfecta un contract de inchiriere, cat si in litigiul de fata, incercand cu orice pret sa evite plata imbunatatirilor.
Desi de la primul contact au solicitat sa li se infatiseze titlul de proprietate, paratii- reclamanti au refuzat, evitand cu orice pret sa isi dovedeasca drepturile.
Reaua- credinta a acestora a continuat, pretextand ca doresc sa perfecteze un contract de inchiriere dar in realitate refuzand.
Astfel, le-au solicitat sa se deplaseze in Brasov in mai multe randuri, forma contractului a fost negociata, ulterior conditiile impuse iar in momentul in care au solicitat sa semneze cu obiectiuni s-a refuzat semnarea.
In final contractele de inchiriere nu au fost perfectate iar ele risca sa piarda investitia de o viata.
In ce priveste rezilierea contractului de inchiriere cu Primaria Municipiului B., arata ca paratii- reclamanti nu sunt parte in contractul respectiv si nu pot solicita rezilierea, avand calitatea de terti.
Cu privire la daunele interese, arata ca prin cererea introductiva au solicitat instituirea unui drept de retentie incepand cu data de 10.10.2011, fapt ce atrage respingerea daunelor interese ori a altor pretentii pentru perioada in care au inteles sa ramana in imobil pana la stingerea debitului cum re junctum, ce reprezinta contravaloarea lucrarilor de imbunatatiri la imobil, debit ce justifica dreptul de retentie a carui instituire solicita.
Mentioneaza reclamantele – parate ca sunt de acord cu incheierea unui contract de inchiriere insa la un pret decent, similar celui platit statului, intrucat, fiind din categorii sociale defavorizate, nu au efectiv cum sa achite sume mai mari de bani.
Paratii- reclamanti au depus la dosar precizare la cererea reconventionala, aratand ca daunele interese constau in sumele de 700 lei/luna pentru apartamentele detinute de catre reclamantii –parati C. M. si C. C. si 1.000 lei/luna pentru apartamentul detinut de reclamanta- parata L. D., sume la care se va aplica dobanda legala, calculata pana la data platii efective.
Cu privire la petitul subsidiar aferent chiriei restante pentru perioada 17.08.2011 – 02.02.2012, mentioneaza ca aceasta este 71,75 lei/luna, respectiv 358,75 lei pentru apartamentele detinute de catre reclamantele- parate C. M. si C. Constantinasi 84,30 lei/luna, respectiv 421,5 lei pentru apartamentul detinut de reclamanta- parata L. D..
Reclamantele- parate au depus la dosar intampinare la precizarea cererii reconventionale, solicitand respingerea acesteia, ca neintemeiata.
Au solicitat sa se constate ca paratii – reclamanti nu pot pretinde chirie si nici daune- interese, deoarece nu sunt intrunite conditiile prev. de art. 1357 C.p.c., respectiv ele nu s-au opus la perfectarea contractelor de inchiriere, ci dimpotriva paratii- reclamanti au fost cei care au refuzat semnarea contractelor respective.
In ce priveste temeiul de drept al actiunii civile, de nulitate a dispozitiei_/2011 emisa in baza Legii nr.10/2001, acesta il reprezinta prevederile legii speciale, care stabilesc ca dreptul de proprietate poate fi reconstituit exclusiv „persoanelor indreptatite”, calitate pe care paratii- reclamanti nu o aum obtinand decizia prin frauda la lege.
La termenul din data de 06.06.2012 instanta s-a pronuntat asupra exceptiilor invocate de parti, respectiv exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor- parati pe primul petit al actiunii principale si exceptia lipsei calitatii procesuale active a paratilor- reclamanti reconventionali pe primul petit al cererii reconventionale, in sensul respingerii acestora, ca neintemeiate.
La termenul din data de 12.09.2012 paratii – reclamanti Bredău T. si Bredău C. au depus la dosar cerere precizatoare, invederand faptul ca parata- reclamanta B. V. a decedat, ei fiind singurii mostenitori ramasi de pe urma acesteia. La acelasi termen instanta a incuviintat pentru reclamantele – parate proba cu inscrisuri iar pentru paratii – reclamanti probele cu inscrisuri si interogatoriul reclamantelor- parate, in temeiul art. 167 alin. 1 C.p.c. Totodata, a respins proba cu interogatoriu, solicitata de reclamantele- parate prin actiune, ca nefiind justificata in cauza si a prorogat pentru termenul urmator pronuntarea asupra probei cu expertiza tehnica, specialitatea constructii, solicitata de parti.
In sedinta publica din data de 17.10.2012 reclamantele- parate au depus la dosar cerere precizatoare, prin care au indicat si evaluat imbunatatirile aduse apartamentelor in care locuiesc, in calitate de chiriase, la suma de 15.000 lei, astfel: 1. Refacere pereti cladire – 5.000 lei; 2. Refacere acoperis cladire – 5.000 lei; schimbat canalizarea in curte – 1.000 lei; schimbat instalatie electrica - 1.000 lei; schimbat instalatie sanitara – 1.000 lei; montat faianta, gresie si parchet melaminat – 1500 lei; montat cazi baie si instalatie aferenta – 500 lei. La acelasi termen s-a procedat la administrarea probei cu interogatoriul reclamantelor- parate, raspunsurile acestora fiind consemnate si atasate la dosar. De asemenea, instanta a incuviintat, in temeiul art. 167 alin.1 C.p.c. proba cu expertiza tehnica, specialitatea constructii, solicitata atat de reclamantele- parate, cat si de paratii- reclamanti.
La data de 27.11.2012 a fost atasat la dosar raportul de expertiza tehnica, specialitatea constructii, intocmit de expertul P. I.. De asemenea, la data de 10.01.2013 a fost atasata la dosar de catre expert o completare a raportului de expertiza.
Prin incheierea din data de 16.01.2013 instanta s-a pronuntat asupra exceptiei nulitatii raportului de expertiza, invocata de paratii- reclamanti, in sensul admiterii acesteia si anularii raportului de expertiza, intocmit de expertul P. I.. Totodata, a respins cererea de inlocuire a expertului, ca neintemeiata, dispunand efectuarea unui nou raport de expertiza de catre acelasi expert cu respectarea dispozitiilor legale in materie.
La data de 02.04.2013 expertul P. I. a atasat la dosar cele doua rapoarte de expertiza intocmite initial, aratand ca din punctul sau de vedere a raspuns obiectivelor instantei.
In sedinta publica din data de 10.04.2013 instanta a incuviintat cererea formulata de paratii- reclamanti si a dispus inlocuirea expertului P. I. cu expertul D. H..
La termenul din data de 19.06.2013, in temeiul art. 22 ind.1 din OG nr.2/2000, instanta a dispus restituirea onorariului, in cuantum de 2.000 lei in contul BLETC de catre expertul tehnic P. I. in termen de 30 de zile.
La data de 07.01.2014 a fost atasat la dosar raportul de expertiza tehnica, intocmit de catre expertul D. H..
In sedinta publica din data de 29.10.2014 paratii- reclamanti au depus la dosar modificare completare a cererii reconventionale, prin care au solicitat instantei sa constate incetarea de drept a contractelor de inchiriere, incheiate cu Primaria Municipiului B. si evacuarea paratilor din imobilul revendicat, ca urmare a refuzului nejustificat al fostilor chiriasi de a incheia un nou contract de inchiriere si obligarea acestora la plata de daune interese, costand in lipsa de folosinta a imobilului, calculata pana la data predarii efective de catre reclamantii – parati ( astfel cum au solicitat prin completarea la cererii reconventionale din data de 14.03.2012) si actualizata cu dobanda legala, calculata pana la data platii efective ( asa cum au solicitat prin precizarea cererii reconventionale din data de 25.04.2012). Totodata, au solicitat sa se constate ca petitul subsidiar vizand obligarea paratilor la incheierea unui contract de inchiriere incepand cu data de 02.02.2012 si pana la data de 18.05.2014 cu plata unei chirii lunare prin raportare la pretul pietei, a rama sfara obiect prin implinirea termenului din 18.05.2014. Totodata, au solicitat sa fie obligate reclamantele – parate la plata cheltuielilor de judecata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
Prin Contractele de închiriere: nr. 2294/25.08.1999 cu titular C. C., nr. 979/24.06.1999 cu titular C. M. și nr. 1553/14.07.1999 cu titular L. D., Primăria Municipiului București, în calitate de proprietar, a închiriat reclamantelor apartamentele situate în imobilul din Calea Rahovei nr. 210, sector 5, București, pentru o perioadă de 5 ani, perioadă prelungită succesiv. Conform contractelor menționate rezultă că: apartamentul deținut de reclamanta C. C. este format din 1 cameră în suprafața de 17,40 mp., bucătărie 8,60 mp. și magazie cu suprafața de 8,96 mp., apartamentul deținut de reclamanta C. M. este format din 2 camere în suprafață totală de 30,14 mp., bucătărie in suprafață de 7,50 mp. și magazie cu 4,38 mp iar apartamentul deținut de reclamanta L. D. format din 3 camere în suprafață de 36,50 mp., bucătărie în suprafață de 9.00 mp. și magazie.
Ulterior, prin Dispoziția nr._/20.04.2011 emisă de Primăria Municipiului București, pârâților-reclamanți Bredău V.-M., Bredău C. și Bredău T. li s-a restituit în natură, în baza Legii nr. 10/2001, imobilul situat în București, Calea Rahovei nr. 210, sector 5, format din teren, în suprafață de 507,94 mp. și construcții iar prin adresa nr._/17.08.2011, reclamanților, în calitate de chiriași, li s-a adus la cunoștință restituirea imobilului, faptul că își încetează aplicabilitatea contractele de închiriere, precum și faptul că dreptul de locațiune urmează să fie respectat, conform art. 15 din Legea nr. 10/2001, de noul proprietar. La data de 02.03.2012 pârâta Bredău V. a decedat, moștenitorii săi fiind Bredău T. și Bredău C..
Astfel cum rezultă din Dispoziția nr._/20.04.2011 emisă de Primăria Municipiului București, imobilul situat in B. Calea Rahovei nr. 210 a fost trecut în proprietatea statului in baza Decretului 119/1948, proprietară fiind, la acea data, Z. P. I. (căsătorită cu D.T. Bredău) în baza actului dotal nr._/1934 - dovada calității de persoane îndreptățite la restituire fiind justificată prin certificatul de moștenitor nr. 483/1984 și nr. 369/1994.
Având în vedere faptul că, instanța a fost investita cu constatarea unei nulități absolute a Dispoziției nr._/20.04.2011 emise de Primăria Municipiului București, nulitate întemeiată pe frauda la lege și motivată de reclamante pe lipsa calității de persoane îndreptățite, trebuie subliniat faptul că, un act juridic se consideră săvârșit in frauda legii când anumite norme legale sunt folosite nu in scopul in care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative. Ori, față de motivarea acțiunii, se constată că nu suntem în prezența unei nulități absolute ci, eventual – in situația dovedirii ei, a unei nulități relative (error in personam) ori, nulitatea relativa nu poate fi invocată decât de persoana al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului. În speță, reclamantele au doar calitatea de chiriaș și nu de proprietar asupra imobilului ce face obiectul deciziei de restituire, motiv pentru care, cererea reclamantelor referitoare la constatarea nulității absolute va fi respinsă, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește contravaloarea despăgubirilor solicitate de reclamante, în baza Art. 48. din Legea nr. 10/2001privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum era în vigoare la data înregistrării acțiunii „(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile. (2) Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. (3) Abrogat prin punctul 15. din Lege nr. 1/2009 începând cu 06.02.2009. (4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză. (5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.”
Conform raportului de expertiză tehnică, efectuat de expert D. H., valoarea totală a îmbunătățirilor efectuate în apartamentul 1 – chiriaș C. M., se ridică la suma de 28.234,48 lei și este formată din contravaloarea lucrărilor de: termoizolare, zidărie, șarpantă lemn, învelitoare tablă zincată, jghiaburi și burlane din tablă, reparații tencuieli interioare și exterioare, pardoseli parchet și strat suport pardoseli, pardoseli din plăci de gresie, placaj faianță, confecționare și montare ferestre și uși, zugrăveli (25.633 lei – fila 66-68 vol. II), la care se adaugă lucrările de reparații la instalațiile apartamentului formate din: boiler electric, cadă duș din tablă, capac wc, etajeră, chiuvetă, lavoar, oglindă, baterii și sifoane baie, țeavă zincată și PVC, prize (2.601,48 lei – fila197-198 vol. II). Pentru apartamentul 2 – chiriaș C. Costantina, valoarea totală a îmbunătățirilor se ridică la suma de 36.331,08 lei și este reprezentată de contravaloarea lucrărilor de termoizolare, zidărie, șarpantă lemn, învelitoare tablă zincată, jghiaburi și burlane din tablă, reparații tencuieli interioare și exterioare, pardoseli din beton, parchet, plăci gresie, placaj faianță, confecționare și montare ferestre, uși, zugrăveli (32.945 lei – fila 69-72 vol. II), la care se adaugă lucrările efectuate la instalațiile sanitare și electrice ale apartamentului: boiler, cadă duș, capac WC, etajeră, chiuvetă, lavoar, oglindă, etc. (3386,08 lei – fila 198 vol. II). Valoarea totală a îmbunătățirilor aduse apartamentului 4 – chiriaș L. D., se ridică la suma de 44.723 lei și sunt reprezentate de: termoizolare, zidărie, șarpantă lemn, învelitoare tablă zincată, jghiaburi și burlane din tablă, reparații tencuieli interioare și exterioare, pardoseli din beton, parchet, plăci gresie, placaj faianță, confecționare și montare ferestre, uși, zugrăveli (42.863 lei – fila 73-76, vol. II) și lucrări efectuate la instalațiile electrice, sanitare (1860 lei – fila 199 vol. II). Lucrările efectuate la cele 3 apartamente sunt dovedite cu înscrisuri, declarații părți, interogatoriu, constatarea personală a expertului.
Astfel, instanța, în baza art. 48 din Legea nr. 10/2001, va admite cererea reclamantelor referitoare la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului iar în temeiul art. 2495 NCC va institui în favoarea acestora un drept de retenție asupra apartamentelor menționate mai sus până la achitarea integrală de către pârâții-reclamanți Bredău T. și Bredău C. a sumelor ce reprezintă contravaloarea îmbunătățirilor.
Totodată, având în vedere dispozițiile OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe (art. 1, 7 și 9), instanța va admite în parte cererea reconvențională formulată și precizată de pârâții-reclamanți Bredău T. și Bredău C. și va constata că în data de 10.05.2014 contractele de închiriere ale reclamantelor, încheiate cu PMB prin . încetat de drept.
Instanța va respinge cererea de evacuare a reclamantelor, formulată de pârâții-reclamanți, față de instituirea unui drept de retenție asupra apartamentelor deținute de acestea.
De asemenea, cererea pârâților-reclamanți referitoare la acordarea daunelor-interese reprezentate de lipsa de folosință a apartamentelor, va fi respinsă de instanță ca neîntemeiată. Astfel, în situația prelungirii de drept a contractelor de închiriere, conform OUG nr. 40/1999, pârâții nu puteau solicita decât contravaloarea chiriei calculată conform actului normativ menționat și nu contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.
În concluzie, pentru motivele expuse și în baza dispoz. Legii nr. 10/2001, OUG nr. 40/1999 și art. 2495 NCC, instanța va admite în parte acțiunea formulată de reclamantele-parate, va obliga pârâții-reclamanți sa plătească reclamantelor contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului, respectiv: reclamantei C. M. suma de 28.234,48 lei, reclamantei C. C. suma de 36.331,08 lei și reclamantei L. D. suma de 44.723 lei și va institui în favoarea reclamantelor un drept de retenție asupra apartamentelor din imobilul în litigiu până la achitarea integrală a sumelor menționate. Va respinge cererea reclamantelor referitoare la constatarea nulității absolute a Dispoziției nr._/20.04.2011 emisă de Primăria Municipiului București prin Primar G., ca neîntemeiată.
Totodată, va admite în parte cererea reconvențională formulată și precizată de pârâții-reclamanți, va constata că în data de 10.05.2014 contractele de închiriere ale reclamantelor, încheiate cu PMB prin . încetat de drept și va respinge celelalte cereri formulate de pârâții-reclamanți, ca neîntemeiate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamantele- parate C. M., domiciliata in B., sector 5, Calea Rahovei, nr.210, . C., domiciliata in B., sector 5, Calea Rahovei, nr.210, .>L. D., domiciliata in B., sector 5, Calea Rahovei, nr.210, . cu paratii M. B. PRIN P. G., P. G. AL MUNICIPIULUI B., cu sediul in B., sector 6, Splaiul Independentei, nr. 291- 293 si paratii- reclamanti BREDĂU T. si BREDĂU C., ambii cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat „C. C.” in Brasov, ., ., ..
Obligă pârâții Bredău T. și Bredău C. sa plătească reclamantelor contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului, respectiv: reclamantei C. M. suma de 28.234,48 lei, reclamantei C. C. suma de 36.331,08 lei și reclamantei L. D. suma de 44.723 lei.
Instituie în favoarea reclamantelor un drept de retenție asupra apartamentelor din imobilul în litigiu până la achitarea integrală a sumelor menționate.
Respinge cererea reclamantelor referitoare la constatarea nulității absolute a Dispoziției nr._/20.04.2011 emisă de Primăria Municipiului București prin Primar G., ca neîntemeiată.
Admite în parte cererea reconvențională formulată și precizată de pârâții-reclamanți Bredău T. și Bredău C..
Constată că în data de 10.05.2014 contractele de închiriere ale reclamantelor, încheiate cu PMB prin . încetat de drept.
Respinge celelalte cereri formulate de pârâții-reclamanți, ca neîntemeiate.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 25 Februarie 2015.
P., GREFIER,
Red I.U./Th.red.A.S., I.U./9 ex.
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3024/2015. Judecătoria... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 3025/2015. Judecătoria... → |
|---|
