Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 769/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 769/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 28-01-2015 în dosarul nr. 769/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREȘTI
SECȚIA A II A CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 769
Ședința publică din data de 28.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: M. A. M.
GREFIER: A. N.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamantul I. M. R. și pârâții CIOARCĂ G., CIOARCĂ A. C. A., CIOARCĂ C. G. D., C. A. D., CIOARCĂ M. A. D., CIOARCĂ C. V. CIOARCĂ F. M., M. V. ȘI F. E. M., având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 14.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face corp comun cu prezenta sentință, dată la care instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 260 alin. 1 C.P.C. a amânat pronunțarea pentru data de 21.01.2015, și mai apoi pentru data de 28.01.2015 când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 5 București sub nr._ la data de 16.01.2013, reclamantul I. M. R. i-a chemat în judecată pe pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M., M. V. și F. E. M., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să admită acțiunea așa cum a fost formulată și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare privind cotele indivize deținute de pârâți din imobilul situat în București, sector 5, ..
În motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat de către reclamant că la data de 14.09.2009, autorul pârâților, Cioarcă C.C., în prezent decedat, a vândut pârâților M. V. și F. E. M. prin înscrisul sub semnătură denumit de părți ”Chitanță”, suprafața de 135 mp, cu deschidere stradală de 7,5 ml și adâncime de 18 m, din terenul pe care-l deținea pe ., dată la care s-a achitat în integralitate prețul stabilit pentru imobil.
Reclamantul a mai arătat că a cumpărat de la pârâții M. V. și F. E. M. prin înscrisul sub semnătură denumit de părți ”Chitanță”, suprafața de 135 mp din terenul situat pe ., sector 5 București, prețul total stabilit fiind de 8000 de euro, din care s-a achitat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare suma de 3000 de euro cu titlu de avans, urmând ca diferența de preț să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Totodată, reclamantul a mai precizat că terenul în discuție a fost dobândit de către pârâți în calitate de moștenitori, ca urmare a deschiderii succesiunii de pe urma defunctului Cioarcă C., sens în care a fost eliberat certificatul de moștenitor nr. 84/01.07.2010 – întocmit de BNP M. N. G..
Reclamantul a susținut că i-a notificat pe pârâți pentru a se prezenta la BNP ”R. E.” în data de 05.04.2011, în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă doar o parte din aceștia au înțeles să se prezinte, sens în care încheierea de certificare de fapte nr. 3122/05.04.2011 confirmă prezența pârâților Cioarcă F., Cioarcă G., M. V. și F. E.. Prezența acestor pârâți nu a fost utilă întrucât nu au prezentat actele necesare autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar pârâții Cioarcă au refuzat să dea vreun fel de declarație în fața notarului public, spre deosebire de pârâții M. și F. care au recunoscut în fața notarului existența semăturilor lor pe înscrisul sub semnătură privată denumit ”Chitanță”.
Reclamantul a susținut că avându-se în vedere refuzul pârâților de a pune la dispoziția acestuia documentația necesară perfectării vânzării este nevoit să se adreseze instanței pentru recunoașterea dreptului de proprietate, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 111 C.PC. de la 1865 și Titlul X, art. 5 al. 2 din Legea 247/2005.
În susținerea cererii reclamantul a solicitat administrarea următoarelor probe: înscrisuri, interogatoriul pârâților, martori, expertiza de specialitate. Totodată, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate, următoarele înscrisuri: act de vânzare nr._ autentificat de notariatul de Stat București, Raionul Lenin (f.5-7 Vol. I), Contract de vânzare-cumpărare nr. 907/ 17.04.1996 autentificat de BNP ”B. C.” (f.8-9 Vol. I), contract de vânzare-cumpărare nr. 5046/30.06.1999 autetificat de BNP ”Saimovici I.”(f.10-11 Vol. I), certificat de moștenitor nr. 762/1993 de pe urma defunctului Cioarcă C. (f.12-13 Vol. I), certificat de moștenitor nr. 83/01.06.2010 de pe urma defunctei Cioarcă E. (f.14-15 Vol. I), certificat de moștenitor nr. 84/01.06.2010 de pe urma defunctului Cioarcă C. C. (f.16-17), adrese convocare la BNP ”R. E.” (f.19-27 Vol. I), încheiere de certificare de fapte nr. 3122/05.04.2011 (f.28 Vol. I).
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 6402,20 lei și 5 lei timbru judiciar, potrivit art.2 alin. 1 lit. f, art. 31 alin. 1 și 2 din Legea 146/1997 privitoare la taxele judiciare de timbru (f.72-73, 114-115 Vol. I).
La data de 25.01.2010 s-a depus la dosarul cauzei întâmpinarea formulată de pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M..
Prin întâmpinarea depusă pârâții au invocat excepția lipsei calitatii procesuale pasive a acestora, susținând că nu îl cunosc pe reclamant și nici nu au încheiat cu acesta un act juridic, pârâții M. V. și F. E. M. fiind cei care au încheiat acele chitanțe, care în conformitate cu dispozițiile legii nr. 274/2005 nu puteau transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafață de 135 mp.
Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamant ca neîntemeiată și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată, motivând că imobilul situat în București, sector 5, . este proprietatea acestora, ca urmare a deschiderii succesiunii defunctului Cioarcă C.C., decedat la data de 21.09.2009, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor emis de BNP ”M. N. G.”.
Pârâții au susținut că proprietatea asupra terenului în suprafață de 135 mp nu putea fi transmisă prin intermediul înscrisurilor sub semnătură privată denumite ”Chitanțe”, conform legii nr. 274/2005 și că acțiunea reclamantului cu același obiect a fost anterior respinsă ca netimbrată prin Sentința Civilă nr. 1677/24.02.2012 a Judecătoriei Sector 5 București.
Totodată, pârâții au arătat nu s-a găsit nicio sumă de bani din cei 128.000 stabiliți ca fiind preț al contractului încheiat cu M. V. și F. E. M., ulterior decesului lui Cioarcă C.C..
Întâmpinarea nu a fost motivată în drept.
În dovedirea susținerilor formulate pârâții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriu și orice alt mijloc de probă necesar soluționării cauzei.
La data de 29.04.2013 reclamantul a depus în copie certificată cu originalul următoarele înscrisuri: înscris sub semnătură privat intitulat ”Chitanță” încheiat la 14.09. 2009 (f.95-96 Vol. I), înscris sub semnătură privat intitulat ”Chitanță” încheiat la 07.11. 2007 (f.97-98 Vol. I), raport de constatare tehnico-științifică nr. 441.291/09.02.2012 (f.99-104 Vol. I), declarații date în fața organelor de urmărire penală de către D. F. și M. F. (f.105-107 Vol. I).
De asemenea, la termenul din data de 29.04.2013 instanța, constatând că pentru soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâții Cioarcă este necesară administrarea de probe în legătură cu soluționarea pe fond a cauzei, în temeiul ar. 137 alin. 2 C.P.C de la 1865 a dispus unirea excepției cu fondul cauzei.
La termenul din data de 03.06.2014 pârâții au depus la dosarul cauzei decizia civilă nr. 740 A pronunțata de Tribunalul București, Secția a III a civilă, în dosarul nr._/302/2010, având ca obiect evacuare(f.116-118 Vol. I). De asemenea, pentru termenul din 19.08.2013 pârâta Cioarcă G. a depus la dosarul cauzei, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri: plângere penală înregistrată la P. de pe lângă Judecătoria Sector 5 București (138-139 Vol. I), rezoluție (f.10-141 Vol. I), referat cu propunere de neîncepere a urmăririi penale (f.142-143 Vol. I), rezoluții procuror (144-145 Vol. I), sentința penală nr. 700/03.04.2013 a Judecătoriei Sector 5 București, Secția I Penală (f.148-150 Vol. I).
Totodată, la termenul din 03.06.2013 pârâta Cioarcă G. a formulat în fața instanței o cerere de înscriere în fals a înscrisurilor sub semnătură privată denumite ”Chitanță”, întemeiată pe dispozițiile art. 177 C.P.C de la 1865 (f. 120-121 vol. I). Prin încheierea din data de 02.09.2013 instanța a respins cererea reclamantei de înscriere în fals, întrucât fapta a fost deja analizată și soluționată de organele penale competente (f. 153-154 vol. I).
La dosarul cauzei au fost depuse relații de la OCPI-BCF sector 5 și DITL Sector 5. (f.34-59, 276-282 Vol. I, 1-34, 51-86 Vol. II), respectiv de la PMB – Comisia de aplicare a legii 10/2001 (f.112 Vol. I) și PRIMĂRIA Sector 5 București – Comisia de aplicare a legii 18/2001( f.135), PMB- Direcția Patrimoniu/Serviciul cadastru (f.249, 270 Vol. I), PMB- Direcția Patrimoniu/S.E.D.P.P.(f.272 Vol. I), certificat de atestare fiscală (f.121 Vol. II).
La termenul din data de 02.09.2013 (f. 153-154 vol. I), instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și proba cu interogatoriul părților, probele cu expertiza specialitatea topografie și expertiza tehnică specialitatea construcții civile pentru reclamant, precum și proba cu martorii D. F. și M. F., pentru reclamant. Totodată, la termenul din data de 14.05.2014 instanța a dispus suplimentarea probatoriului și a încuviințat pentru pârâta Cioarcă G. proba cu martorii S. N. și I. M..
La termenul din data de 21.10.2013 instanța a administrat proba cu interogatoriile reclamantului și pârâților Cioarcă G., F. E. M. și M. V. (f.158-170 Vol.I). La dosarul cauzei a fost depus raportul de expertiza specialitatea topografie avizat de OCPIB (f.213-241 Vol. I, 35-39 VOL II ). La termenul din data de 17.12.2014, instanța a administrat proba cu martorii I. M., D. F., M. F., declarațiile acestora fiind consemnate și atașate la dosarul cauzei (f.104-112 Vol. II ). La data de 14.01.2015 instanța a administrat proba cu martorul S. N., declarația acestuia fiind consemnată și atașată la dosar (f. 123-125 Vol. II).
La data de 02.12.2013, pârâta Cioarcă G. a depus note scrise (f. 189-190 vol. I), prin apărător ales, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului I. M. R., excepția inadmisibilității acțiunii, precum și oral excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului ales al reclamantului.
Prin încheierea de ședință din data de 02.12.2013 (f. 191-193), instanța a respins ca neîntemeiate excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului ales al reclamantului și excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, invocate de către pârâții Cioarcă și a prorogat discutarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului I. M. R. pentru termenul următor.
Prin încheierea de ședință din data de 24.02.2014 (f. 210), instanța a dispus unirea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului I. M. R., invocată de pârâta Cioarcă G., cu fondul cauzei.
La termenul din data de 25.06.2014 instanța a revenit asupra probei cu expertiza tehnică în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare încuviințată la termenul din data de 02.09.2013, apreciind că aceasta nu mai este utilă soluționării cauzei.
La termenul din data de 24.09.2014 pârâții F. E. M. și M. V. au arătat oral în fața instanței, precum și prin înscris sub semnătură privată (f.40 Vol. II) că au primit de la reclamant suma de 5000 de euro, reprezentând diferența de preț.
De asemenea, la termenul din data de 12.11.2014 reclamantul a depus o cerere precizatoare prin care a arătat că solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului situat în ., sector 5, București – L. 2, cu dimensiunile și vecinătățile stabilite prin Procesul Verbal de avizare OCPI nr. 730/2014, respectiv prin diminuarea suprafeței solicitate inițiail de 135 mp cu suprafețele ce se suprapun pe proprietățile învecinate, respectiv 2,9 și 0,3 mp.
La data de 21.01.2015 reclamantul a depus la dosarul cauzei note scrise, prin care a arătat în esență că are legitimare procesuală activă de a formula prezenta cerere, iar pârâții au de asemenea legitimare procesual pasivă în cauză, fiind moștenitorii lui Cioarcă C. C.. Totodată, reclamantul a arătat că pârâții M. V. și F. E. M. au recunoscut în fața instanței actul juridic încheiat și au fost de acord cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în condițiile în care pârâții Cioarcă refuză perfectarea contractului de vânzare în formă autentică. Reclamantul a mai arătat că sunt îndeplinite toate condițiile astfel cum sunt ele prevăzute de art. 948 C.Civ., iar defunctul Cioarcă C.C. avea discernământ la momentul încheierii actului de vânzare, astfel cum reiese din declarațiile martorilor audiați.
La data de 21.01.2015 pârâta Cioarcă G. a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, prin care a susținut în esență că cele două chitanțe de mână nu exprimă realitatea, martorii propuși de reclamant care au audiați fiind nesinceri în declarațiile date, vânzarea fiind făcută prin ”fraudă la lege”.
Analizând cu prioritate excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului I. M. R., invocată de pârâta Cioarcă G., în raport de dispozițiile art. 137 alin. 1 C. de la 1865, instanța o respinge, ca neîntemeiată.
Pentru a decide astfel, instanța reține că în cauză au fost încheiate două înscrisuri sub semnătură privată prin care s-a dorit transmiterea în mod succesiv a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul cauzei de la Cioarcă C., în prezent decedat către pârâții M. V. și F. E. M. și de la aceștia din urmă către reclamant.
Prin urmare, instanța reține că prin efectul convenției încheiate în martie 2010 reclamantul I. M. R. a preluat de la pârâții M. V. și F. E. M. dreptul de creanță de a formula o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic cu privire la transmisiunea dreptului de proprietate a imobilului în cauză de la Cioarcă C., reclamantul fiind un succesor în drepturi cu titlu particular al pârâților M. V. și F. E. M. în temeiul înscrisului sub semnătură privată încheiat cu aceștia.
În ce privește valabilitatea celor două înscrisuri sub semnătură privată și efectele juridice pe care acestea le produc între părți, instanța urmează a le stabili o dată cu analiza fondului cauzei.
Însă, în virtutea celor mai sus menționate reclamantul justifică prima facie legitimarea sa procesual activă de a promova prezenta acțiune.
În ceea ce privește susținerile pârâtei Cioarcă G. privind faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu Cioarcă C. pe care se întemeiază reclamantul nu a fost încheiată cu ea și copiii ei, iar promisiunea încheiată de reclamant cu pârâții M. V. și F. E. M. nu îi este opozabilă, instanța apreciază că aceste aspecte vizează calitatea procesuală pasivă a pârâților Cioarcă, urmând a fi avute în vedere de instanță la soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții Cioarcă, de asemenea unită cu fondul cauzei prin încheierea de ședință din data de 29.04.2013.
Analizând în continuare excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții Cioarcă, instanța constată următoarele:
Instanța reține că astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 84/01.06.2010 pârâții sunt moștenitorii defunctului Cioarcă C.C. și că aceștia au dobândit în patrimoniul succesoral lăsat de autorul lor imobilul situat în ., sector 5, București. Instanța are în vedere faptul că în cazul unei acțiuni care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de antecontract, calitatea procesuală pasivă aparține promitentului–vânzător, care este titularul obligației de a proceda perfectarea în formă autentică a vânzării, calitate care se transmite către moștenitorii acestuia în cazul decesului, întrucât aceștia dobândesc în patrimoniul succesoral atât drepturile defunctului, cât și obligațiile acestuia. Or, având în vedere că pârâții sunt moștenitorii defunctului Cioarcă C. C., aceștia sunt ținuți de obligațiile asumate de autorul lor, astfel încât apare ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive.
În ce privește susținerile pârâților Cioarcă legat de faptul că înscrisul sub semnătură privată încheiat de reclamant cu pârâții M. V. și F. E. M. nu îi este opozabil, instanța reține că într-adevăr acest înscris nu le este opozabil în sensul în care prin efectul acestuia nu se pot naște drepturi și obligații direct în beneficiul, respectiv în sarcina pârâților Cioarcă.
Pe de altă parte însă pârâții Cioarcă sunt obligați să respecte efectele actului juridic mai sus menționat, în sensul că prin efectul convenției încheiate în martie 2010 reclamantul I. M. R. a preluat de la pârâții M. V. și F. E. M. dreptul de creanță de a formula o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic cu privire la transmisiunea dreptului de proprietate a imobilului în cauză de la Cioarcă C., ai cărui moștenitori sunt pârâții.
Pentru toate aceste considerente, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâții Cioarcă.
Pe fondul cauzei, analizând materialul probator administrat în cauză, instanța constată următoarele:
În fapt, la data de 14.09.2009, între pârâții M. V. și F. E. M. și autorul pârâților din prezenta cauză ,Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M., respectiv Cioarcă C.C., a fost încheiat un act sub semnătură privată denumit „Chitanță” prin care cel din urmă declara că vinde pârâților M. și F. o suprafața de teren de 135 mp, având deschidere la stradă de 7,5 m.l și adâncime 18m, din imobilul situat în București, ., sectorul 5., contra sumei de 128.000 lei. Astfel cum rezultă din cuprinsul chitanței, care se coroborează cu declarațiile martorului D. F., suma de bani stabilită ca preț al vânzării a fost plătită la data încheierii convenției, iar vânzătorul s-a obligat ca în termen de 30 de zile să încheie contractul de vânzare în formă autentică.
Deși pârâții Cioarcă au susținut faptul că înscrisul nu a fost încheiat niciodată de autorul lor și au contestat autenticitatea semnăturii, instanța constată că aceștia nu au reușit să facă dovada susținerilor și să înlăture prezumția de valabilitate de care se bucură înscrisul în temeiul art. 1169 C.Civ, motiv pentru care va considera că înscrisul sub semnătură privată denumit ”Chitanță” constată acordul de voință al părților cu privire la transmiterea dreptului de proprietate în condițiile menționate anterior. Astfel, potrivit concluziilor raportului de constatare tehnico-științifică nr. 441.291/09.02.2012, semnătura de la rubrica ”vânzător” și cea din partea stângă inferior de pe prima filă a documentului intitulat ”Chitanță” datat 14.09.2009, încheiat între Cioarcă C.C., M. V. și F. E. M., au fost executate de Cioarcă C.C.. Mai mult, chiar martorii menționați în cuprinsul înscrisului, respectiv M. F. și D. F., atestă prin declarațiile date faptul că înscrisul emană de la Cioarcă C.C..
Suprafața de teren ce a făcut obiectul chitanței este proprietatea lui Cioarcă.C.C., fiind dobândit prin moștenire de la mama sa, acesta fiind unicul moștenitor de pe urma defunctei Cioarcă E., suprafața totală a imobilului moștenit fiind de 302 mp., astfel cum rezultă din cuprinsul certificatului de moștenitor nr. 83/01.07.2010 eliberat de BNP ”M. N. G.”. Totodată, astfel cum rezultă din cuprinsul înscrisurilor depuse la dosarul cauzei (f.3-34), Cioarcă E. era proprietara imobilului în suprafață de 302 mp situat în ., sector 5, București.
La data de 21.09.2009 Cioarcă C.C. a decedat, moștenitorii acestuia fiind reprezentați în persoana soției și copiilor acestuia, respectiv Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M., aspecte ce reies din cuprinsul certificatului de moștenitor nr. 84/01.07.2010 eliberat de BNP ”M. N. G.”.
Ulterior, în cursul anului 2010, luna martie, pârâții M. V. și F. E. M., prin intermediul unui înscris sub semnătură privată denumit „Chitanță”, au declarat că vând reclamantului I. M. R. terenul dobândit de la Cioarcă C.C., în suprafață de 135 mp, 7,5 m lățime și 18 m lungime, situat în ., Sector 5, București, contra sumei de 8000 de euro, din care 3000 de euro au fost dați avans la încheierea convenției. Astfel cum rezultă din mențiunile înscrisului denumit ”Chitanță”, reclamantul I. M. R., avea cunoștința de faptul că terenul fusese dobândit de către vânzători tot prin intermediul unui înscris sub semnătură privată și că urma ca transferul proprietății să opereze ulterior pronunțării unei hotărâri judecătorești. Astfel, cum au declarat în fața instanței la termenul din data de 24.09.2014, prețul de 8000 de euro stabilit, a fost achitat în întregime de către reclamant.
Astfel cum reiese din încheierea de certificare de fapte NR. 3122/05.04.2011, precum și din notificările expediate pârâților, fiind notificați de către reclamant pentru a se prezenta în fața BNP ” R. E.” la data de 05.04.2011, în vederea perfectării în formă autentică a chitanțelor de mână încheiate, pârâții Cioarcă au refuzat să dea declarație în fața notarului și să procedeze la încheierea contractului în formă autentică.
Potrivit raportului de expertiză întocmit de expertul desemnat în cauză, avizat de OCPI, terenul ce constituie obiectul chitanțelor sub semnătură privată se identifică cu terenul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr._, al certificatului de moștenitor nr. 762/1993, al contractului de vânzare-cumpărare nr. 907/17.04.1996, al certificatelor de moștenitor nr. 83 și 84/01.07.2010, acesta făcând parte din imobilul inițial de 382 mp și din imobilul rămas în urma vânzării în suprfață de 302 mp.
În drept, instanța urmează a analiza dacă sunt îndeplinite,prin raportare la situația dedusă judecății, condițiile necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare trebuie să fie îndeplinite în mod cumulativ, următoarele condiții: să existe un antecontract de vânzare – cumpărare valabil încheiat, reclamantul să își fi respectat obligațiile rezultate din antecontract, pârâții să refuze a proceda la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare și pârâții – vânzători să fie proprietarii imobilului ce face obiectul antecontractului.
Totodată, astfel cum reiese din cuprinsul relațiilor comunicate de PMB – Comisia de aplicare a legii 10/2001 și PRIMĂRIA Sector 5 București – Comisia de aplicare a legii 18/2001, în ceea ce privește imobilul situat în ., sector 5, București, nu au fost înregistrate cereri de restituire în natură/măsuri reparatorii prin echivalent. Potrivit relațiilor comuncate de PMB- Direcția Patrimoniu/Serviciul Cadastru, . avut niciodată un alt număr, iar nr. 23 este folosit începând cu anul 1938. Totodată, potrivit adresei emise de PMB- Direcția Patrimoniu/S.E.D.P.P, în evidențele cadrastrale aferente anului 1986 sunt menționați ca posesori ai imobilului situat în ., Cioarcă C. și E..
În drept, instanța urmează a analiza dacă sunt îndeplinite,prin raportare la situația dedusă judecății, condițiile necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, astfel cum sunt ele prevăzute de art. 5 alin. 1 din Legea 247/2005.
Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare – cumpărare trebuie să fie îndeplinite în mod cumulativ, următoarele condiții: să existe un antecontract de vânzare – cumpărare valabil încheiat, reclamantul să își fi respectat obligațiile rezultate din antecontract, pârâții să refuze a proceda la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare și pârâții – vânzători să fie proprietarii imobilului ce face obiectul antecontractului.
În ceea ce privește prima condiție necesară pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv existența unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil, instanța reține că în conformitate cu dispozițiile art. 2 alin.1 din Legea nr. 247/2005 privind circulația juridică a terenurilor, în vigoare la data încheierii actului, contractul de vânzare-cumpărare a terenului încheiat de părți la 14.09.2009 este nul ca act de vânzare-cumpărare, întrucât nu a fost încheiat cu respectarea formei prevăzută de lege pentru încheierea valabilă a contractului, respectiv în formă autentică, ci doar în forma unui înscris sub semnătură privată.
Totuși, potrivit pricipiului conversiunii actului juridic se consideră că o manifestare de voință este acordată în sensul de a încheia un act juridic valabil, iar nu în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. Astfel, înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți prin care acestea au încheiat un contract de vânzare-cumpărare nul absolut, poate fi, în baza conversiunii juridice ce își are temeiul în art. 978 C.Civ., considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Un asemenea antecontract dă naștere unei obligații de a face în sarcina părților în sensul de a încheia în viitor un contract de vânzare – cumpărare, iar în caz de neexecutare din partea promitentului vânzător, promitentul cumpărător poate cere instanței ca în temeiul art. 5 alin. 1 din legea 247/2005, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.
Pentru a opera conversiunea în sensul arătat și a fi în prezența unui antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat este necesară îndeplinirea mai multor condiții.
În primul rând, este necesar ca nulitatea care lovește actul să fie totală, condiție îndeplinită în speță, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a terenului încheiat de părți la 14.09.2009 este nul ca act de vânzare-cumpărare, întrucât nu a fost încheiat cu respectarea formei prevăzută de lege pentru încheierea valabilă a contractului.
În al doilea rând, este necesar ca din cuprinsul convenției încheiate de părți să nu reiasă faptul că acestea s-au opus conversiunii, condiție ce se constată a fi îndeplinită în cauză, întrucât nu există o interdicție expresă în acest sens evidențiată în cuprinsul contractului încheiat.
În al treilea rând, actul de vânzare-cumpărare nul trebuie să conțină toate elementele de validitate ale promisiunii sinalagamtice de vânzare-cumpărare.
Astfel, în ceea ce privește cerința capacității ca element de validitate, este necesar a se verifica dacă la data încheierii promisiunii, părțile aveau capacitatea de a vinde și de a cumpăra, cerință care se constată a fi îndeplinită în cauză, întrucât atât Cioarcă C.C., cât și pârâții M. V. și F. E. M. aveau capacitate deplină de exercițiu la momentul acordului de voințe.
În ceea ce privește condiția existenței unui consimțământ valabil exprimat, instanța reține că astfel cum reiese din înscrisul sub semnătură privată prin care părțile au consimțit la vânzarea imobilului, consimțământul a fost dat în mod valabil la momentul încheierii convenției, nefiind facută dovada în sens contrar. Deși pârâții au susținut că înscrisul sub semnătură privată prezentat de reclamant este un fals și nu conține în mod real manifestarea de voință a autorului acestora, aceștia nu au reușit să facă dovada acestor susțineri, astfel că înscrisul sub semnătură privată denumit de părți ”chitanță” face dovada între părți a acordului de voință intervenit în vederea transferului dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul litigiului.
Referitor la condiția obiectului antecontractului, respectiv aceea ca acordul părților să privească elementelele esențiale ale vânzării, lucrul vândut și prețul, se constată că și această condiție este îndeplinită în cauză, convenția încheiată între părți având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 135 mp situat în mun. București, sector 5, . și un preț al vânzării în cuantum de 128.000 lei.
În ceea ce privește cauza contractului, instanța constată că se poate vorbi de o cauză licită și morală urmărită de părți la momentul desfășurării operațiunii juridice referitoare la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Având în vedere cele expuse anterior, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile conversiunii, operațiunea desfășurată de părți constatată în înscrisul sub semnătură privată putând fi considerată o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare a imobilului situat în București, ., sectorul 5, și constată, în consecință, îndeplinită în cauză prima condiție pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Referitor la cea de-a doua condiție necesară pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv ca una din părți să nu fie de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța reține că această condiție este îndeplinită, așa cum reiese fără echivoc din susținerile pârâților Cioarcă din întâmpinare, atitudinea și concluziile formulate de aceștia pe parcursul procesului.
Totodată, instanța constată că și a treia condiție pentru pronunțarea hotărârii este îndeplinită, respectiv aceea ca reclamantul să își fi executat propriile obligații, întrucât astfel cum reiese din înscrisul sub semnătură privată ce face dovada până la proba contrară, coroborată cu răspunsurile la interogatorii și cu declarația martorului D. F., pârâții M. V. și F. E. M. și-au executat obligația de plată a prețului terenului în cuantum de 128.000 lei, la data de 14.09.2009, data acordului de voințe. Deși pârâții au susținut teza contrară, potrivit căreia prețul convenit nu ar fi fost efectiv plătit, această afirmație nu sunt este susținută de probatoriul administrat în cauză, astfel cum am arătat mai sus. Simplul fapt că la data decesului lui Cioarcă C. C., promitentul-vânzător al convenției din data de 14.09.2009 și autorul pârâților Cioarcă, nu s-au găsit asupra acestuia sume de bani nu poate duce la concluzia că prețul de 128.000 lei convenit de părți nu a fost plătit, astfel cum încearcă să acrediteze pârâții Cioarcă.
În ceea ce privește cea de a patra condiție pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, aceasta prevede că este necesar ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare la momentul pronunțării hotărârii, nefiind posibil ca instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească care să echivaleze cu un contract de vânzare a bunului altuia. Această imposibilitate este fundamentată de faptul că în temeiul hotărârii care să țină loc de act de vânzare-cumpărare operează un transfer automat de proprietate, astfel că este necesar ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului, întrucât nu acesta nu poate transfera mai multe drepturi decât are el însuși, fiind totodată inacceptabilă constituirea unui titlu de proprietate asupra bunului aparținând unui terț.
Întrucât promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu este translativă de proprietate, promitentul-vânzător râmâne proprietar al lucrului promis, păstrându-și toate atributele acestui drept, inclusiv dreptul de dispoziție juridică. Asfel, obligația de a nu înstrăina ce se naște în temeiul antecontractului este doar o obligație personală ce nu dă naștere unei indisponibilizări reale atașate direct bunului, sancțiunea încălcării acestei obligații personale fiind reprezentată de daune interese întemeiate pe culpa debitorului obligației.
Astfel, instanța constată că în cauză această condiție este îndeplinită, deoarece pârâții Cioarcă sunt proprietari ai imobilului la acest moment, în calitate de moștenitori ai promitentului–vânzător, Cioarcă C.C..
Astfel, întrucât pentru a fi posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare este necesar să fie îndeplinite toate condițiile pentru transmiterea proprietății de la promitentul-vânzător la promitentul cumpărător, cu excepția consimțământului promitentului-vânzător, iar în cauză toate condițiile menționate sunt îndeplinite, instanța urmează a constata că este justificată admiterea cererii în ceea ce privește această chitanță de mână.
În ceea ce privește chitanța de mână încheiată între reclamant și pârâții M. V. și F. E. M., instanța reține că având în vedere dispozițiile art. 2 alin. 1 din legea 247/2005, operațiunea încheiată este nulă ca vânzare, aceasta nerespectând cerința formei autentice necesară pentru transferul unui drept de proprietate.
Instanța reține faptul că la momentul încheierii convenției ambele părți aveau cunoștință de faptul că transferul proprietății terenului nu poate opera prin încheierea unui contract în forma unui înscris sub semnătură privată, mai ales în condițiile în care anterior pârâții M. V. și F. E. încheiaseră un înscris sub semnătură privată cu Cioarcă C.C.. Astfel, având în vedere faptul că potrivit art. 977 C.Civ. interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 978 C.Civ. când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul, precum și principiul conversiunii actelor juridice ce se desprinde din interpretarea acestor dispoziții legale, instanța reține faptul că reclamantul și pârâții au încheiat în martie 2010, o convenție, care are ca obiect transferul unui drept de creanță, transfer ce se s-a realizat automat la momentul încheierii convenției, drept care dă legitimare reclamantului de a solicita pronunțarea unei hotărâri care ține loc de antecontract în ceea ce privește suprafața de teren situat în ., București, ce face obiectul chitanței de mână încheiate la 14.09.2009. Practic, prin intermediul acestei convenției a avut loc transmiterea convențională a calității de promitent-cumpărător către reclamant, care se subrogă de drept în drepturile pârâților, modificare posibilă întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între Cioarcă C.C. și M. V. și F. E. M. nu este un contract intuitu persoane.
Așadar, având în vedere faptul că reclamantul are legitimarea procesuală și materială de a solicita pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic, întrucât a dobândit în mod convențional calitatea de promitent-cumpărător de la pârâții M. și F., precum și faptul că astfel cum a fost expus mai sus, instanța a constatat îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic în ceea ce privește antecontractul încheiat între acești pârâți și Cioarcă C.C., instanța va admite acțiunea reclamantului și va pronunța o hotărâre care ține loc de act autentic, în ceea ce privește suprafața de teren – L. 2, situat în ., Sector 5, București, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie întocmit în cauză de dl. expert tehnic judiciar F. L., aflat la filele 213-241, având următoarele vecinătăți:
- La nord, se învecinează cu .-13, în lungime de 7,67 m, materializat prin gard metal cu fundație de beton și porți metal.
- La est, se învecinează cu proprietatea nr. 21 din . D. F., hotarul 1-2-11, în lungime de 18,04 m, materializat prin gard zid, limită protecție casă și perete construcție.
- La sud, se învecinează cu proprietatea nr. 23, L. 1, a moștenitorilor lui Cioarcă C. C., hotarul 11-12, în lungime totală de 7,50 m, materializată prin perete construcții.
- La vest, se învecinează cu proprietatea nr. 23, L. 1 din . nr. 23 din . lui Cioarcă C. C., hotarul 12-13, în lungime de 17,58 m, materializat prin picheți.
Din imobilul teren astfel cum a fost identificat mai sus, se exclud, conform cererii precizatoare a reclamantului din 12.11.2014 (f. 93 vol. II) suprafețele în legătură cu care s-a identificat existența unor suprapuneri conform extraselor de carte funciară, respectiv o secțiune de aproximativ 2,9 mp din imobilul situat în ., identificat cu IE_ și o secțiune de 0,3 mp din imobilul situat în . identificat cu IE_, conform procesului-verbal de recepție nr. 730/2014 emis de OCPI București, însoțit de planul cadastral scara 1:200, aflate la filele 36-37 vol. II dosar.
Potrivit dispozițiilor art. 247 alin. 1 C.P.C., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea pării care a câștigat, să plătească acesteia cheltuieli de judecată. Instanța constată că reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, reprezentând taxă de timbru și onorariu expert. Instanța reține faptul că la dosar se află dovada achitării taxei de timbru în cuantum de 6402,20 lei și 5 lei timbru judiciar (f.72-73, 114-115 Vol. I). precum și a onorariului achitatat pentru efectuarea expertizei în cuantum de 802,40 lei(f.171 Vol. I). Așadar, instanța urmează a obliga pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M., M. V. și F. E. M. la plata către reclamant a sumei de 7209,6 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Totodată, în temeiul dispozițiilor art. 35 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, actualizată, va dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 3 zile, după rămânerea definitivă și irevocabilă, la OCPI - BCF Sector 5 în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea reclamantului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active, invocată de pârâta Cioarcă G.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M..
Admite cererea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamantul I. M. R., domiciliat în București, sector 5, ., în contradictoriu cu pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă C. V., toți domiciliați în București, sector 5, ., Cioarcă M. A. D., Cioarcă F. M., ambii domiciliați în București, sector 5, ., ., ., M. V., domiciliat în . și F. E. M., domiciliat în București, sector 5, ., ., etj 6, apt. 24.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare, între pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M., în calitate de vânzători, și reclamantul I. M. R., în calitate de cumpărător, cu privire la terenul situat în București, sector 5, . – L. 2, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie întocmit în cauză de dl. expert tehnic judiciar F. L., aflat la filele 213-241, cu excluderea suprafețelor în legătură cu care s-a identificat existența unor suprapuneri, conform procesului-verbal de recepție nr. 730/2014 emis de OCPI-Bucuresti, însoțit de planul cadastral scara 1:200 avizat de OCPI Bucuresti, aflate la filele 36-37 vol. II dosar, pentru prețul de 128.000 lei.
Obligă pârâții Cioarcă G., Cioarcă A. C. A., Cioarcă C. G. D., Cioarcă A. D., Cioarcă M. A. D., Cioarcă C. V., Cioarcă F. M. la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7209,6 lei, reprezentând taxe de timbru, timbru judiciar și onorariu expert.
Dispune comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 3 zile, după rămânerea definitivă și irevocabilă, la OCPI - BCF Sector 5 în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra terenului mai sus menționat în favoarea reclamantului.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 28 ianuarie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER, M. A. M. A. N.
Red. si dact. M.A.M./A.N./13 ex.
| ← Evacuare. Sentința nr. 1509/2015. Judecătoria SECTORUL 5... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 413/2015. Judecătoria... → |
|---|
