Uzucapiune. Sentința nr. 554/2015. Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 554/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 5 BUCUREŞTI la data de 21-01-2015 în dosarul nr. 554/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 554
Ședința publică din data de 21.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. D. S.
GREFIER: O. M. P.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanții C. I. și C. C. și pe pârâta P. D., având ca obiect uzucapiune, accesiune.
Dezbaterile au avut loc la data de 14.01.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 21.01.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, din data de 16.08.2012, reclamanții C. I. și C. C. i-au chemat in judecată pe pârâții M. T. și M. E., solicitând constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafața de 210 mp și construcție compusă din 5 camere și dependințe, imobil situat în București, ., sector 5, prin efectul uzucapiunii de 30 ani.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat, în esență, că părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată prin care pârâții au înstrăinat imobilul compus din teren in suprafața de 210 mp și construcție compusă din 3 camere și dependințe, imobil situat in București, ., sector 5.
Pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului tot prin chitanță de la numiții M. S. și G. P. în anul 1972, iar M. S. și G. P. de la D. D..
Reclamanții au mai precizat că imobilul în cauza a fost întreținut și modificat de aceștia, edificând pe lângă cele trei camere din contract încă două camere, fără autorizație de construcție.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1890 Cod civil.
În susținere, au fost anexate cererii de chemare în judecată înscrisuri (f. 5-11).
Prin cererea precizatoare, depusă în ședința publică din data de 13.03.2013, reclamanții au solicitat introducerea în cauza a pârâtului D. D..
Prin cererea precizatoare, depusă în ședința publică din data de 23.10.2013, reclamanții au solicitat introducerea în cauză a pârâtului T. M..
Prin încheierea de ședință din data de 23.10.2013, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. T., M. E. și D. D., invocată din oficiu.
Prin cererea precizatoare, depusă în ședința publică din data de 30.04.2014, reclamanții au solicitat introducerea în cauză a pârâtei P. D., în calitate de moștenitoare a defunctului G. T. zis M..
Pârâta, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat la judecată.
În cauză, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, proba cu expertiză tehnică specialitatea topografie și specialitatea construcții și proba testimonială cu martorii C. F. și G. Iuliean.
Analizând cu prioritate, în temeiul art. 248 C.proc.civ., excepția lipsei calității procesual pasive a pârâților Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, și a Municipiului București, prin Primar General, instanța reține următoarele:
Excepția lipsei calității procesuale pasive este o excepție de fond, absolută și peremptorie, calitatea procesuală fiind una din condițiile de exercițiu ale acțiunii civile.
Calitatea pasivă, ce trebuie justificată de reclamanți, presupune existența unei identități între persoanele chemate în judecată și cei ce sunt subiecții pasivi ai raportului juridic dedus judecății. Calitatea procesuală se determină prin indicarea pretenție și a împrejurărilor de fapt și de drept pe care se bazează pretenția.
În cazul uzucapiunii, ce reprezintă o sancțiune îndreptată împotriva adevăratului proprietar care a dat dovadă de o anumita neglijență lăsând bunul un timp îndelungat în posesia altei persoane, calitatea procesuală pasivă o are proprietarul terenului.
Întrucât convențiile de înstrăinare a imobilului - chitanțe, înscrisuri sub semnătură privată, încheiate între M. T., M. E., D. D. și T. G., zis M., nu a fost întocmite în formă autentică, prin acestea nu a fost transmis dreptul de proprietate asupra terenului din patrimoniul vânzătorilor în cel al cumpărătorilor. Singurul care a deținut terenul în baza unui titlu valabil este defunctul T. G. zis M., în baza actului de partaj voluntar autentificat din 9 octombrie 1946. Moștenitoarea acestuia este pârâta P. D., astfel cum s-a reținut cu putere de lucru judecat în sentința civilă nr. 2216/27.04.2004 și cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 70/02.22.1996 (fila 140).
În aceste condiții, din actele dosarului reiese că fostul proprietar al terenului situat în București, ., sector 5, este pârâta P. D..
Față de aceste împrejurări, întrucât calitatea procesuală pasivă este întrunită în persoana pârâtei, aceasta fiind subiectul raportului juridic dedus judecății, în opinia instanței excepția lipsei calității procesuale pasive este neîntemeiată, astfel că o va respinge ca neîntemeiată.
În privința accesiunii imobiliare artificiale, aceasta reprezintă un mod de dobândire a proprietății prin încorporarea materială a unui lucru mai puțin important (construcția) într-un lucru mai important (terenul). Ca urmare a exercitării a dreptului de accesiune, proprietarul bunului principal devine proprietar și al bunului accesoriu. Calitatea procesuală pasivă aparține persoanei care ar putea ridica pretenții în legătură cu construcția edificată, în calitate de proprietar al terenului sau de constructor al imobilului. În prezenta cauza, această calitate aparține pârâtei P. D.. Prin urmare, soluția supra excepției lipsei calității procesuale pasive arătat mai sus este valabilă și în ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect accesiunea.
Pe fondul cauzei, instanța reține că reclamanții au încheiat în data de 22.03.1976 un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, intitulat chitanță (fila 7), prin care numiții M. T. și M. E. au înstrăinat imobilul compus din teren în suprafața de 210 mp și construcție compusă din 3 camere și 2 marchize, imobil situat in București, ., sector 5. Aceștia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului tot prin chitanță sub semnătură privată de la numiții M. S. și G. P. în anul 1972 (fila 8), iar M. S. și G. P. de la D. D., tot prin înscris sub semnătură privată (fila 9). D. D. a dobândit respectivul imobil de la T. G., zis M., care îl deținea în proprietate în baza actului de partaj voluntar autentificat din 9 octombrie 1946 (filele 118-120). După cum s-a arătat mai sus, moștenitoarea acestuia este pârâta P. D., astfel cum s-a reținut cu putere de lucru judecat în sentința civilă nr. 2216/27.04.2004 și cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 70/02.22.1996 (fila 140).
Imobilul în cauza a fost întreținut și modificat de reclamanți, aceștia edificând pe lângă cele trei camere din contract alte încăperi, fără autorizație de construcție, astfel cum reiese din raportul de expertiză în construcții întocmit dl. I. A. de la dosar (filele 66-80).
Din istoricul de rol fiscal emis de Municipiul București – Primăria Sectorului 5 - D.I.T.L. nr. R1229/_/10.01.2013 (fila 21), pentru imobilul situat în ., format din teren în proprietate în suprafață de 204 mp și construcție, apare ca titular de rol fiscal D. D..
Cu titlu preliminar, instanța reține faptul că legea aplicabilă prezentului litigiu este Codul Civil din 1864, în conformate cu dispozițiile art. 6 alin. 4 cod civil și art. 82 din Legea nr. 71/2011, ce stabilesc că în materie de uzucapiune se va aplica legea în vigoare la momentul începerii exercitării posesiei.
Potrivit dispozițiilor art. 1890 din Codul civil din 1864, uzucapiunea de lungă durată pentru a-și produce efectele recunoscute de lege trebuie să îndeplinească două condiții, respectiv cel ce invocă uzucapiunea să fi posedat bunul în tot timpul prevăzut de lege, respectiv 30 de ani și posesia sa să fie utilă, adică să nu fi fost afectată de vreun viciu.
În conformitate cu prevederile art. 1846 alin. 1 din Codul Civil din 1864, orice prescripție este fondată pe faptul posesiei, iar potrivit art. 1847 din Codul civil din 1864, pentru ca o posesie să fie utilă trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar.
Instanța apreciază că în speță sunt îndeplinite cele două condiții impuse de lege, astfel că reclamanții au posedat terenul situat în București, . de la data semnării actului sub semnătură privată denumit chitanță, respectiv 22.03.1976, aspect ce reiese din declarațiilor martorilor C. F. și G. Iuliean, care au afirmat că în acel imobil au locuit reclamanții de când a fost cumpărat prin chitanță de mână terenul.
Din probele administrate în cauză reiese că posesia exercitată de reclamanți a fost continuă, aceștia din urmă locuind în construcțiile aferente terenului și stăpânind restul de teren, ce reprezintă curtea conform destinației sale, în mod regulat, fără intermitențe anormale.
Fiind dovedit momentul începerii posesiei, reclamanții se bucură de prezumțiile relative de continuitate și neîntrerupere a posesiei recunoscute de dispozițiile art. 1850 din Codul civil din 1864, potrivit cărora posesorul actual care probează că a posedat într-un moment dat, mai înainte, este presupus că a posedat tot timpul intermediar. Având în vedere că nu s-a făcut proba contrară, rezultă că reclamanții au exercitat o posesie neîntreruptă asupra imobilului, obiect al litigiului, pe un termen mai lung de 30 de ani, din 22.03.1976 și până în prezent.
Totodată, martorii au afirmat că proprietatea reclamanților a fost îngrădită tot timpul, nu și-a schimbat limitele și că nu cunosc să fi existat vecini sau alte persoane care să se fi pretins proprietari.
Prin urmare, instanța constată că posesia reclamanților este pașnică, nefiind fondată sau conservată pe violență.
Caracterul public al posesiei reiese din însăși natura de bun imobil al obiectului litigiului care împiedică exercitarea unei posesii pe ascuns. De altfel, publicitatea posesiei rezultă din ansamblul probator administrat, în sensul că reclamanții sunt cunoscuți drept proprietari ai imobilului, calitate ce nu le-a fost contestată de nicio persoană.
Caracterul neechivoc al posesiei, respectiv că reclamanții au intrat în stăpânirea imobilului – teren cu intenția de a se comporta în calitate de proprietari și nu cu intenția de a-l deține pentru altul este susținut de prezumția relativă de neprecaritate instituită de dispozițiile art. 1854 din Codul civil din 1864, care se coroborează cu atitudinea acestora de a se impune în calitate de proprietari prin deschiderea rolului fiscal și plata impozitelor aferente imobilului, astfel cum reiese din istoricul de rol fiscal.
Prin raportul de expertiză topografică întocmită dl. expert A. M. (filele 52 – 64 și 111-114), a fost identificat și măsurat terenul în suprafață de 206,48 mp, situat în București, ., sector 5, prin puncte de contur 1-2-3-4-5, delimitat astfel: la nord se învecinează cu imobilul nr. 15 din . 1-6, limită nematerializată, în lungime de 9,20 m, și imobilul nr. 13 din . 6-2, limită nematerializată, în lungime de 2,80 m, proprietatea lui A. C.; la est se învecinează cu proprietatea nr. 12 a numitei S. M. de pe . 2-3-4, în lungime de 17,12 m, limită nematerializată, perete construcție de locuit și gard din lemn; la sud se învecinează cu . 4-5, în lungime de 12,00 m, limită nematerializată; la vest se învecinează cu proprietatea nr. 16 de pe . Z. A., pe hotarul 5-1, în lungime de 17,30 m, limită nematerializată, perete construcție anexă și perete construcție de locuit.
Având în vedere că legea în vigoare la data încheierii convenției dintre reclamanți și soții M., respectiv art. 2 din Decretul nr. 221/1950, impunea ad validitatem forma autentică pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii, precum și necesitatea autorizației de înstrăinare, convenția încheiată sub forma unei chitanțe sub semnătură privată nu a fost aptă să realizeze transferul dreptului de proprietate. Cu toate acestea, instanța apreciază că înscrisul sub semnătură privată are aptitudinea de a fundamenta dobândirea de către reclamanți și autorul lor a posesiei imobilului teren situat în București, ., sector 5, deoarece un titlu translativ de proprietate lovit de nulitate absolută poate constitui temeiul dobândirii posesiei.
Totodată, potrivit art. 1890 din Codul civil din 1864, cel care invocă prescripția achizitivă de 30 de ani nu este obligat a produce vreun titlu și nu i se poate opune reaua-credință.
Fată de îndeplinirea acestor condiții impuse de dispozițiile art. 1837 și 1847 din Codul civil din 1864, instanța va constata că, în baza art. 1890 din Codul civil din 1864, reclamanții au dobândit, ca efect al uzucapiunii de 30 de ani, dreptul de proprietate asupra terenului situat în București, ., sector 5, în suprafață de 206,48 mp, astfel cum a reieșit din măsurători, având în vedere că martorii au declarat că imobilul a fost îngrădit de la început și nu și-a schimbat limitele, identificat și descris în raportul de expertiză topografică întocmit de dl. expert A. M. și urmează a admite capătul de cerere având ca obiect uzucapiune.
Întrucât uzucapiunea operează cu efect retroactiv cu privire la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului de la data intrării în posesia bunului imobil, referitor la construcțiile edificate pe acest teren, devin incidente regulile referitoare la accesiunea imobiliară artificială. Aceasta este privită ca o prelungire legală a dreptului proprietarului bunului considerat principal asupra a ceea ce se unește ca accesoriu cu acest lucru, prelungire justificată de caracterul exclusiv și absolut al dreptului de proprietate. Din interpretarea dispozițiilor art. 480 și art. 482 Cod civil din 1864, terenul este considerat bun principal și proprietatea asupra acestuia dă dreptul și asupra a ceea ce se unește cu lucrul în mod natural sau artificial.
Potrivit documentației cadastrale menționate mai sus, pe terenul uzucapat au fost ridicate mai multe construcții, respectiv casa de locuit – compusă din 5 camere și 3 holuri (Su – 63,03 mp) și garajul din tablă (Su – 16,5 mp), identificate în raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert I. A. (filele 66 – 80).
Art. 489 Cod civil din 1864 prevede că proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea asupra fetei și subfeței lui în condițiile în care art. 492 Cod civil din 1864 stabilește că orice construcție realizată asupra pământului este prezumată a fi făcută de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui până la proba contrarie. Acest text legal, ce constituie principiul accesiunii imobiliare artificiale, stabilește o dublă prezumție – orice construcții făcute pe un fond sunt prezumate că au fost făcute de proprietarul fondului și sunt proprietatea acestuia.
Astfel, pornind de la un fapt cunoscut, vecin și conex în sensul că reclamanții sunt proprietarii terenului în discuție, legea deduce că aceștia sunt și proprietarii construcțiilor edificate pe acest teren. Combaterea prezumției legale relative revenea pârâtei, însă acesta nu a făcut-o.
Cu privire la autorizația de construire, deși autoritatea publică locală poate aplica sancțiuni contravenționale în ceea ce privește nerespectarea dispozițiilor legale în materie, instanța apreciază că, de principiu, aceasta nu poate avea nicio influenta asupra nașterii dreptului de proprietate asupra construcțiilor.
Într-un astfel de litigiu, se constată existenta a două planuri distincte: primul plan îl constituie nașterea dreptului de proprietate asupra imobilului edificat prin efectul accesiunii, iar un altul gravitează în jurul exercitării dreptului.
Referitor la cel din urmă aspect, autorizația de construire este actul administrativ individual prin care se concretizează limitele cuprinse în normele juridice cu privire la exercitarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor. Prin urmare, autorizația are ca scop asigurarea aplicării măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor și urmărește respectarea unor norme de organizare administrativă care cer îndeplinirea anumitor standarde în construcții. Cu alte cuvinte este o cerință administrativă menită să asigure concordanța dintre activitățile în construcții și conținutul documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.
Întrucât normele legale incidente – Codul civil cu privire la nașterea dreptului de proprietate și Legea nr. 50/1991 cu privire la limitele exercitării dreptului – au domenii diferite de aplicare, se va reține că măsura autorizării nu este o condiție a nașterii dreptului de proprietate și nu are nicio înrâurire asupra conținutului acestuia.
Pentru motivele de mai sus, în temeiul dispozițiilor art. 125 Cod procedură civilă și art. 492 Cod civil din 1864, instanța va constata că prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acest teren, respectiv casa de locuit – compusă din 5 camere și 3 holuri (Su – 63,03 mp) și garajul din tablă (Su – 16,5 mp), identificate în raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert I. A..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive.
Admite cererea, astfel cum a fost modificată formulată de reclamanții C. I. și C. C., ambii cu domiciliul in București, ., sector 5, în contradictoriu cu pârâta P. D., cu domiciliul in București, ., ..
Constată că reclamanții au dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 206,48 mp, situat în București, ., sector 5, puncte de contur 1-2-3-4-5, identificat și descris în raportul de expertiză topografică întocmit de dl. expert A. M. (filele 52 – 64 și 111-114), delimitat astfel: la nord se învecinează cu imobilul nr. 15 din . 1-6, limită nematerializată, în lungime de 9,20 m, și imobilul nr. 13 din . 6-2, limită nematerializată, în lungime de 2,80 m, proprietatea lui A. C.; la est se învecinează cu proprietatea nr. 12 a numitei S. M. de pe . 2-3-4, în lungime de 17,12 m, limită nematerializată, perete construcție de locuit și gard din lemn; la sud se învecinează cu . 4-5, în lungime de 12,00 m, limită nematerializată; la vest se învecinează cu proprietatea nr. 16 de pe . Z. A., pe hotarul 5-1, în lungime de 17,30 m, limită nematerializată, perete construcție anexă și perete construcție de locuit.
Constată că reclamanții au dobândit, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale, proprietatea asupra construcțiilor edificate pe acest teren, respectiv casa de locuit – compusă din 5 camere și 3 holuri (Su – 63,03 mp) și garajul din tablă (Su – 16,5 mp), identificate în raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert I. A. (filele 66 – 80).
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
D. D. S. O. M. P.
| ← Validare poprire. Sentința nr. 552/2015. Judecătoria SECTORUL... | Actiune in raspundere delictuala. Sentința nr. 577/2015.... → |
|---|
