Anulare act. Sentința nr. 2239/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2239/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 23-03-2015 în dosarul nr. 2238/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr. 2239
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA DATA DE 23.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: D. D. C.
GREFIER: A. M.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă având ca obiect anulare act, privind pe reclamantul C. A. M. G. în contradictoriu cu pârâta ..
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de 16.03.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință și când, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, 23.03.2015.
După deliberare,
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 19.05.2014, reclamantul C. A. - M. – G., în contradictoriu cu pârâta ., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea în parte a contractului de vânzare cumpărare al terenului de 1289 mp situat în București, .. 58-62, sector 6, cu număr cadastral vechi_/15 și număr cadastral nou_ înregistrat la OCPI Sector 5 București, autentificat la nr. 3209/12.10.2006 de Biroul Notarilor Publici Asociați M. G. O. și A. A. Jean, respectiv în partea privind suprafața de 93 mp (neîntabulată la OCPI- Sector 5 București) care se suprapune peste Drumul (public) Ghindari, obligarea pârâtei . la restituirea către reclamant a contravalorii actualizate (la data efectuării plății) a suprafeței de teren de 93 de mp (anulate prin capătul de cerere nr. 1), respectiv a sumei de 4.650 euro, compensarea sumei de 7.300 euro pe care reclamantul o are de plată către . (conform contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 102/18.01.2013), cu suma pe care trebuie să i-o restituie pârâta reclamantului (conform capătului de cerere nr. 2) până la concurența sumei celei mai mici, obligarea pârâtei . la plata cheltuielilor de judecată pe care le va face cu ocazia acestui proces.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, la data de 12.10.2006, s-a încheiat între . (în calitate de vânzător) și reclamantul C. A. - M. - G. (în calitate de cumpărător) contractul de vânzare - cumpărare autentificat la nr. 3209 de Biroul Notarilor Publici Asociați M. G. O. și A. A., Jean și asociații.
Obiectul contractului l-a constituit vânzarea - cumpărarea următoarelor terenuri: 1. terenul (Lotul nr. 15), categoria „curți-construcții”, situat în intravilanul municipiului București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral provizoriu_/15, cu o suprafață de 1289,03 mp identificat pe schița de plan anexă contractului între punctele de contur 31, 33, 59 și 61; 2. cota indiviză de 6,05% corespunzătoare unei suprafețe indivize de 119,21 mp din dreptul de proprietate asupra terenului (Lotul nr. 29), categoria „curți-construcții”, situat în intravilanul municipiului București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral provizoriu_/29, cu o suprafață totală de 1970,52 mp, reprezentând cale de acces, identificat pe schița de plan anexă contractului între punctele de contur 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 și 46.
Anterior încheierii contractului, domnul A. Ț. (reprezentantul firmei de intermedieri imobiliare . - cu care reclamantul nu a avut un contract încheiat), i-a prezentat terenul pe care urma să-l cumpere, în absența vreunui reprezentant al vânzătorului. Terenul era marcat prin țăruși și nu a fost măsurat, sau cel puțin nu a fost măsurat în fața reclamantului.
După semnarea contractului de vânzare-cumpărare la notarul public, nici un reprezentant al vânzătorului nu s-a prezentat pentru punerea mea efectivă în posesia terenului, nici chiar domnul A. Ț., care fusese prezent la semnarea contractului (probabil pentru a-și lua comisionul).
La data intrării în posesia terenului, reclamantul nu a măsurat terenul și nici nu a apelat la un expert topograf pentru a-l măsura, gândind (evident fără nici un temei) că vânzătorul e bună credință ca și acesta.
În baza autorizației de construire nr. 33-0/20.01.2012, reclamantul a îngrădit terenul după marcajul țărușilor și a construit în interiorul acestuia 4 (patru) locuințe, amplasate de la sud la nord (pentru identificare) astfel: C1, C2, C3 și C4.
În toamna aceluiași an 2012, reclamantul a fost sunat la telefon de domnul A. Ț., care i-a spus că o parte din locuința C4 și gardul din partea de nord a terenului său, a depășit limita reclamantului de proprietate, intrând pe proprietatea ..
La data de 18.01.2013, prin Actul de dezmembrare autentificare nr. 101 (de către BNPA M. G. O., A. A. Jean și asociații), . (prin mandatar avocat O. G. M.) a dezmembrat terenul (Lotul nr. 16), categoria de folosință „curți-construcții” cu o suprafață de 645 mp, situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral_ (număr cadastral vechi_/16) astfel: lotul nr. 1, având număr cadastral_, compus din teren categoria de folosință „curți-construcții”, cu o suprafață de 572 mp identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 5,2,3 și 8; lotul nr.2 având numărul cadastral_ compus din teren categoria de folosință „curți-construcții”, cu o suprafață de 73 de mp identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 8, 5,1 și 4.
În aceeași zi și la același BNPA M. G. O., A. A. Jean și asociații, s-a încheiat între . prin mandatar avocat O. G.-M. (în calitate de vânzător) și C. A.-M.-G. (în calitate de cumpărător), contractul de vânzare autentificat la nr. 102/18.01.2013. Obiectul contractului l-a reprezentat vânzarea terenului categoria de folosință „curți-construcții” în suprafață de 73 de mp (situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, având nr. cadastral_, identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 8, 5, 1 și 4) la prețul de 7.300 euro inclusiv TVA, termenul de plată fiind stabilit la data de 30.09.2013.
Prin încheierea nr. 1878/28.01.2013, Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5 București a admis cererea privind actualizarea informațiilor tehnice (rectificare cadastru) și cererea de intabulare.
Astfel, s-a intabulat în Cartea funciară nr._ a OCPI Sector 5 București, terenul în suprafață de 1289 mp (din acte), respectiv 1168 mp (din măsurători), precum și construcțiile edificate pe acesta C1, C2, C3 și C4 pe numele reclamantului și al soției sale (a se vedea și extrasul de carte funciară 1878 din data de 28.01.2013).
A rămas neînscrisă la OCPI Sector 5 București o suprafață de teren de 121 mp, din care 92 mp (care se suprapun peste Drumul Ghindari) și 29 mp (la Est de proprietatea reclamantului).
În drept, contractul de vânzare cumpărare autentificat la nr.3209/12.10.2006 este (în parte) nul absolut, respectiv în partea privind suprafața de 93 mp care se suprapune peste Drumul (public) Ghindari.
Reclamantul a solicitat anularea în parte a contractului (de vânzare cumpărare al terenului de 1289 mp situat în București, .. 58-62, sector 5, cu număr cadastral vechi_/16 și număr cadastral nou_ înregistrat la OCPI Sector 5 București) autentificat la nr.10.2006 de Biroul Notarilor Publici Asociați M. G. O. și A. A. Jean și asociații, respectiv în partea privind suprafața de 93 mp (neînregistrată la OCPI- Sector 5 București) care se suprapune peste Drumul (public) Ghindari.
Conform art. 963 cod civil (în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3209/12.10.2006) „numai bunurile ce sunt în comerț pot fi obiectul unui contract. Această condiție este reluată și de art. 1310 Cod civil „toate lucrurile care sunt în comerț, pot să fie vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta”.
Astfel, conform dispozițiilor art. III pct. 1 din Anexa la Legea nr.213/1998 intitulată „Lista cuprinzând unele bunuri care alcătuiesc domeniul public al statului și al unităților administrativ-teritoriale”, domeniul public local al comunelor, orașelor și municipiilor, este alcătuit din următoarele bunuri: „drumurile comunale, vecinale și străzile”.
De asemenea, potrivit art. 11, alin. 1 lit. a din aceeași Lege nr.213/1998 (privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia) „bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile după cum urmează: nu pot fi înstrăinate; ele pot fi date numai în administrare, concesionare sau închiriere, în condițiile legii”.
În același sens, sunt și dispozițiile art. 120 alin.1 și 2 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală: „art. 120 alin.1. Aparțin domeniului public de interes local sau județean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public național; (2) Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile”.
Din avizul de urbanism nr. 3/1/16.02.2005, PUZ- . — sector 5 București, aprobat de Primăria Municipiului București (în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3209/12.10.2006), rezultă că „Drumul Ghindari” este prevăzut să aibă o lățime de 7 m și trotuare de 1,5 m lățime (total 10 m).
De asemenea, din Anexa la Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 66/06.04.2006 (în vigoare și ea la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3209/12.10.2006), la litera B (norme de asigurare a prospectelor necesare unei corecte funcționări a arterelor de circulație situate pe teritoriul Municipiului București, pe categorii de funcțiuni), punctul 5.3 (artere de circulație de deservire locală de categoria a III-a) este precizat faptul că „artera de circulație de categoria a III-a al cărui prospect va avea minim 12,00 m - 13,00 m lățime, compus dintr-un carosabil de 7,00 m (o bandă de circulație pe sens) și trotuare de minim 1,50 nu separate de carosabilul arterei prin zone verzi de aliniament de 1,00 - 1,50.
În concluzie, întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nr.12.09/12.10.2006 cuprinzând și cei 93 de mp aparținând străzii publice „Drumul Ghindari” s-a făcut cu nesocotirea interdicției de înstrăinare a unui drum (străzi) aparținând domeniului public al Municipiului București, sancțiunea este nulitatea parțială absolută a acestuia.
Reclamantul a solicitat obligarea pârâtei . la restituirea reclamantului a contravalorii actualizate (la data efectuării plății) a suprafeței de teren de 93 mp (anulate prin capătul de cere nr. 1), respectiv a sumei de 4.650 euro, arătând că, în esență, efectul nulității parțiale a contractului de vânzare cumpărare nr. 3209/12.10.2006 încheiat între vânzătoarea . și reclamantul cumpărător C. A. M. G., constă în desființarea parțială a acestui contract cu efect pentru trecut, respectiv în desființarea părții din contract privind suprafața de teren de 93 de mp care se suprapune peste Drumul Ghindari.
Părțile sunt puse în situația anterioară a acestei părți de contract, ca și când această parte de contract nu ar fi existat.
Conform principiului repunerii în situația anterioară, părțile sunt obligate să-și restituie una alteia prestațiile efectuate.
Întrucât reclamantul i-a plătit pârâtei contravaloare celor 93 de mp la data de 12.10.2006, . are obligația legală de a i-o restitui la valoarea actualizată, întrucât suma de bani plătită atunci nu mai are aceeași valoarea ca astăzi.
Reclamantul a apreciat suma actualizată la 4650 euro (1 euro = 4,4275 la 19.05.2014) respectiv la 20.588 lei, sumă la care a plătit taxa de timbru pentru capătul 1 de cerere în valoare de 1.134 lei, compensarea sumei de 7.300 euro pe care reclamantul o are de plată către . (conform contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 102/18.01.2013), cu suma pe care trebuie să i-o restituie pârâta reclamantului (conform capătului de cerere nr. 2) până la concurența sumei celei mai mici.
În speță, reclamantul este debitor față de pârâtă cu suma de 7.300 de euro (conform contractului de vânzare cumpărare autentificat la nr. 102/18.01.2013), iar pârâta este debitoare față de reclamant cu suma de 4650 euro, reprezentând contravaloarea actualizată a celor 93 de mp, anulați prin capătul de cerere nr. 1 al prezentei acțiuni.
Suma de bani pe care pârâta o are față de reclamant devine executorie (deci și exigibilă) la rămânerea definitivă a sentinței ce se va pronunța în această cauză (bineînțeles dacă capetele de cerere nr.1 și 2 vor fi admise de instanță).
Reclamantul a solicitat și obligarea pârâtei . Ia plata cheltuielilor de judecată pe care le va face cu ocazia acestui proces.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 194-195 și 451 Cod procedură civilă nou, art. 963, 1310, 1143-1153 Cod civil vechi, precum și pe celelalte texte de lege precizate în cuprinsul prezentei cereri.
În dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosar, în copie, contractul de vânzare-cumpărare nr. 3209/12.10.2006, proces verbal de conciliere din data de 13.09.2012, act de dezmembrare autentificat la nr. 101/18.01.2013, contract de vânzare autentificat la nr. 102/18.01.2013 de BNPA M. G. O., A. A. Jean și asociații, încheierea Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5 nr.1878/28.01.2012 și extrasul de carte funciară pentru informare cu același număr emis OCPI Sector 5 București, aviz de urbanism nr. 3/1/16.02.2005 - PUZ - . - Sector 5, București eliberat de Direcția Urbanism și Amenajarea Teritoriului din Primăria Municipiului București, hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 66 din data de 06.04.2006 cu anexa acesteia, planul de amplasament și delimitarea imobilului din Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, București întocmit de ing. K. L., raportul de expertiză extrajudiciară din 08.05.2014 întocmit de expertul B. S. D. S., certificatul de informare nr. 102 din data de 13.03.2014, adresa C. A. M. G. nr.149/03.03.2014 către PMB, răspunsul PMB nr._/1831/28.03.2014 la adresa reclamantului nr. 149/03.03.2014, adresa nr. 5350/28.02.2014 către Primăria Sectorului 5 și răspunsurile la aceasta nr.7400/24.03.2014 și nr._/4143/03.05.2014.
La data de 31.07.2014, prin compartimentul registratură, pârâta a depus la dosar întâmpinare solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să respingă cererea formulată de reclamant prin care au fost solicitate: anularea parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de N. Public M. O. G., obligarea pârâtei la restituirea către reclamant a contravalorii actualizate a suprafeței de teren de 93 mp, compensarea sumei de 7.300 euro, pe care reclamantul o datorează pârâtei, până la concurența celei mai mici, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamantul a achiziționat de la pârâtă, la data de 12.10.2006, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3209 de N. Public M. O. G., lotul nr. 15 situat în București Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, având o suprafață de 1298,03 mp, număr cadastral provizoriu_/15, împreună cu cota indiviză de 6.05%, reprezentând o suprafață de 119,21 mp din lotul 29, având număr cadastral provizoriu_/29, reprezentând cale de acces.
La terminarea edificării de către reclamant a două construcții de tip duplex, pe terenul achiziționat de la pârâtă, la nivelul anului 2011, aceasta a constatat că o latură a uneia dintre construcțiile edificate de reclamant, precum și gardul din beton care împrejmuia terenul acestuia se aflau pe proprietatea pârâtei, și anume erau extinse cu 3 metri pe lotul nr. 16, având număr cadastral provizoriu_/16.
După negocieri care au durat mai bine de un an, pentru evitarea unui litigiu de grănițuire, pârâta și reclamantul au ajuns la cea mai logică soluție, și anume aceea de dezmembrare a lotului de teren proprietatea pârâtei, în speță lotul nr. 16, și vânzarea către reclamant a porțiunii de teren ocupată de către construcția sa.
Astfel a fost încheiat, concomitent cu efectuarea operațiunilor de dezmembrare a lotului nr. 16, având număr cadastral_/16, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 102/18.01.2013, prin care reclamantul a achiziționat o suprafață de 73 mp, reprezentând suprafața pe care a edificat fără drept.
Prețul contractului de 7.300 euro, TVA inclus, nu a fost plătit de către reclamant în termenul acordat, motiv pentru care pârâta a inițiat executarea silită împotriva acestuia, obiect al dosarului de executare nr. 500/2013 al B. S. I..
În susținerea cererii introductive de instanță, reclamantul a invocat în drept dispozițiile art. 963 și 1310 Cod civil, susținând că prin contractul de vânzare cumpărare i-a fost vândut un bun (teren) care nu se afla în circuitul civil, întrucât făcea parte din domeniul public, fiind în consecință inalienabil. Pe lângă faptul că pârâta, la momentul vânzării era proprietara întregii suprafețe de teren înstrăinate, și anume a 1289,03 mp, conform actelor de proprietate, măsurătorilor efectuate și înregistrărilor în Cartea Funciară, astfel cum în cele ce urmează va demonstra, acest raționament al reclamantului are ca scop încadrarea situației juridice în instituția nulității absolute, pentru a se afla încă înăuntrul termenului de prescripție în exercitarea prezentei acțiuni.
Chiar dacă pârâta ar fi înstrăinat o suprafață de teren mai mică decât cea înscrisă în contractul de vânzare cumpărare, fapt ce nu este real, acțiunea corectă pentru o astfel de situație este acțiunea în reducerea prețului întemeiată pe dispozițiile art. 1327 și următoarele Cod civil, acțiune prescriptibilă, în conformitate cu art. 1334 Cod civil în termen de un an de la data încheierii contractului.
Față de faptul că o astfel de acțiune este prescrisă, în conformitate cu dispozițiile legale aplicabile, acțiunea formulată de către reclamant este fundamentată dispozițiile art. 963, respectiv 1310 Cod civil, în încercarea de eluda termenul de prescripție stabilit de lege, printr-un raționament juridic nepertinent situației, și nefundamentat în fapt și în drept, care în final conduce la idea că pârâta este proprietara unui bun aparținând domeniului public.
Astfel cum rezultă din toate documentele mai sus enumerate, la momentul vânzării către reclamant a lotului 15, acesta era proprietatea pârâtei și avea suprafața de 1289,03 mp, suprafață măsurată prin documentația cadastrala dezmembrare și identificată prin coordonate cadastrale.
Mai mult decât atât, nu există nici un document din care să rezulte că parte din suprafața lotului 15 ar fi devenit drum public, întrucât o atare situație, prin efectul legii (art. 9 Legea nr.255/2010) ar fi fost înregistrată în registrele de publicitate imobiliară și, mai mult decât atât, astfel cum rezultă din răspunsul Primăriei Municipiului București - Direcția Patrimoniu nr._/20.08.2012, nu au fost efectuate exproprieri în vederea extinderii Drumului Ghindari.
Astfel cu s-a arătat mai sus, pârâta, la momentul vânzării, avea în proprietate întregul lot 15, având număr cadastral_/15 și o suprafață de 1.289,03 mp, lot pe care l-a înstrăinat în integralitatea sa reclamantului prin contractul de vânzare cumpărare a cărei anulare parțială se solicită.
La momentul vizionării terenului, anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, astfel cum însuși reclamantul recunoaște, acesta era înțărușat, operațiune efectuată cu doar câteva luni înainte la momentul întocmirii documentației cadastrale de dezmembrare.
Transmiterea posesiei asupra terenului s-a transferat fără nicio altă formalitate, conform dispozițiilor contractului de vânzare cumpărare, la momentul semnării acestuia, bunul urmând evident a fi preluat de către reclamant în posesie la locul unde acesta se afla, în limitele existente prin înțărușare, reclamantul declarând în cuprinsul contractului că a luat cunoștință atât de situația juridică cât si de situația de fapt a terenurilor.
Întrucât înțărușarea a fost inițial efectuată prin țăruși de lemn, aceștia fiind furați pentru a fi folosiți ca lemn de foc pârâta, în anul 2007, pe cheltuială proprie, a procedat din nou la întărușarea tuturor loturilor de teren, inclusiv a terenului reclamantului, fiind amplasați 62 țăruși de metal, și fiind indicate coordonatele acestora.
Astfel cum rezultă din aceste măsurători, la nivelul anului 2007, laturile lotului nr. 15, aveau dimensiunile prevăzute în contractul de vânzare cumpărare, fiind amplasați țăruși de delimitare a proprietății, exact la dimensiunile terenului, astfel cum acesta a fost vândut.
Reclamantul, la momentul la care inițiat lucrările de edificare ale construcțiilor existente pe teren, nu numai că nu a respectat limitele acestuia, astfel cum acestea rezultau din înțărușările existente (în acest sens documente fotografice care atestă faptul că și a retras gardul față de țărușii de metal existenți) și, în plus, a procedat la edificarea construcțiilor fără autorizație de construire, astfel că față de proprietățile învecinate nu a respectat eventuale retrageri ce ar fi fost impuse prin acte administrative.
Față de aspectul începerii lucrărilor de construire, pârâta a dorit să sublinieze faptul că, în susținerile cuprinse în cererea introductivă, reclamantul a afirmat, în mod total nereal că acestea au fost inițiate după obținerea autorizației de construire, și anume în anul 2012, ceea ce este imposibil având în vedere faptul că prin notificarea nr.51/01.11,2011, pârâta i-a comunicat acestuia faptul că a încălcat dreptul de proprietate prin extinderea construcțiilor pe lotul 16.
Mai departe, după cum se poate observa din planul de amplasament depus de însuși reclamant la dosarul cauzei, și în estul proprietății a îngrădit în mod eronat, în sensul pierderii unei suprafețe de teren (29 mp), întrucât nu a procedat la măsurători corespunzătoare la momentul construirii gardului.
În partea de vest, de asemenea a construit gardul, încălcând drumul de servitute, proprietate comună a tuturor proprietarilor din zonă (acesta suprapunându-se peste lotul 29 cu 10 mp).
Astfel că era de așteptat ca și măsurătorile pe verticală să fie eronate, astfel retrăgându-se dinspre sud, și decalând terenul spre nord.
În același spirit în cererea de chemare în judecată reclamantul a indicat în mod eronat suprafețele, care o dată sunt 92 mp, o dată 93 mp, o dată 29 mp, odată 31 mp.
Pârâta a dorit să atragă atenția că la momentul construirii gardului și a construcțiilor pe terenul achiziționat de la aceasta, . de fapt o potecă, neasfaltată, față de care, vizibil din documentul fotografic atașate, reclamantul s-a retras nejustificat.
La momentul asfaltării străzii Drumul Ghindari, în anul 2011, gardul și construcțiile reclamantului erau deja edificate, astfel că drumul a fost trasat la limita de proprietate pe care acesta însuți și-a stabilit-o, cu consecința că în anul 2013, la momentul intabulări construcțiilor documentația cadastrală nu putea decât să cuprindă ceea ce în fapt există la fața locului, și anume terenul în suprafață de 1168 mp, astfel cum acesta fusese eronat măsurat și îngrădit de reclamant anterior.
Se deduce astfel că lotul nr. 16 avea limită de proprietate la graniță, marcată prin țăruși, marcaje care nu au fost respectate de către reclamant - construirea gardului de împrejmuire și a construcțiilor.
În consecință, față de toate aceste considerente, rezultă faptul că pârâta, proprietara întregii suprafețe de teren înstrăinate, și anume a 1.289,03 mp, au existat acte de expropriere anterioare vânzării, și nici ulterioare astfel cum rezultă din răspunsul Primăriei Municipiului București - Direcția Patrimoniu nr._/20.08.2012, astfel că terenul înstrăinat nu constituie nici măcar un domeniu public, fiind în consecință în circuitul civil, singura culpă pentru situația creată fiind a reclamantului, care a procedat în mod eronat și neprofesional la îngrădirea propriei proprietăți.
Având în vedere faptul că, astfel cum s-a arătat mai sus, susținerile reclamantului cu privire la cererea principală sunt nefondate, contractul încheiat între părți fiind valabil și neexistând motive de anulare sau nulitate absolută parțială a acestuia, nici cererea de restituire a contravalorii actualizate a suprafeței de teren și compensarea acestei valori cu debitul reclamantului față de pârâtă nu pot fi considerate admisibile.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 Noul Cod de procedură civilă, art.1327 și următoarele Cod civil.
Alăturat întâmpinării, pârâta a depus în copie, act de comasare autentificat sub nr. 3655/15.11.2005 de N. Public A. A. Jean, documentație cadastrală de alipire, încheiere nr._ din data de 22.11.2005, certificat de urbanism nr. 2410-G/12.12.2005, act de dezmembrare autentificat sub nr. 3656/15.11.2005 de notar public A. A. Jean, fișa bunului imobil a lotului nr. 15, precum și planurile de amplasament relativ, încheierea nr. 452-480/13.01.2005, convenția de dare în plată autentificată sub nr. 1912/12.06.2006, încheiere nr. 9733/20.06.2006, extras pentru autentificare nr._/11.10.2006, certificat fiscal nr. C228.595/12.10.2006, proces verbal din data de 28.04.2011, proces verbal de înțărușare și contractul aferent din data de 13.03.2007, adresă nr._/20.08.2012 emisă de Primăria Municipiului București, Direcția Patrimoniu, notificare nr. 51/01.11.2011, documente fotografice.
Instanța a încuviințat pentru reclamant și pârâtă proba cu înscrisuri.
Urmare solicitării instanței, la data de 03.12.2014, prin compartimentul registratură, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de OCPI (filele 125-128), iar la data de 05.12.2014, relațiile comunicate de Primăria Municipiului București Direcția Generală Infrastructură și Servicii Publice Direcția Transporturi, Drumuri și Sistematizarea Circulației (fila 131).
La termenul de judecată din data de 05.12.2014, instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu expertiză în specialitatea topografie, cu obiectivele stabilite prin încheierea de ședință de la același termen de judecată.
Prin compartimentul registratură, la data de 10.12.2014, reclamantul a depus la dosar un set de înscrisuri, în copie (filele 135-152).
La data de 29.12.2014, prin același compartiment, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Primăria Sectorului 5 București (fila 153).
Raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie a fost întocmit de expert tehnic judiciar P. S. și depus la dosar la data de 21.01.2015, prin compartimentul registratură (filele 160-168).
La dosar au fost depuse planșe fotografice (filele 171-173).
La termenul de judecată din data de 02.02.2015, reclamantul a depus la dosar precizări la cerere de chemare în judecată prin care a arătat că a micșorat cuantumul obiectului cererii.
Astfel, a corectat capătul de cerere nr. 1, solicitând anularea în parte a contractului de vânzare cumpărare nr. 3209/12.10.2006, cu suprafața de teren care se suprapune peste Drumul (public) Ghindari, respectiv cu 92 de mp, în loc de 93 mp cum a cerut inițial.
Pe cale de consecință al precizării capătului de cerere nr. 1, reclamantul a trebuit să precizeze și capătul de cerere nr. 2 și 3, în sensul că a solicitat obligarea pârâtei să-i restituie contravaloarea actualizată a celor 92 de mp, respectiv a sumei de 4.600 de euro și să se compenseze suma de 7.300 euro (pe care o are de plată către pârâtă) cu suma de 4.600 euro pe care pârâta o are să i-o plătească reclamantului.
La data de 04.03.2015, prin compartimentul registratură, a fost înaintată la dosar de către expertul tehnic judiciar P. S. o completare la raportul de expertiză tehnică judiciară (filele 182 și 183).
La data de 12.03.2015, prin același compartiment, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de Primăria Sectorului 5 București (filele 188 și 189).
La termenul de judecată din data de 16.03.2015, reclamantul a depus la dosar obiecții la completarea raportului de expertiză.
Expertul tehnic judiciar în specialitatea topografie M. N. D. a depus la dosar un punct de vedere.
La data de 20.03.2015, prin faxul instanței, pârâta a depus la dosar concluzii scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 12.10.2006, între . (în calitate de vânzător) și reclamantul C. A. - M. - G. (în calitate de cumpărător) s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3209 de Biroul Notarilor Publici Asociați M. G. O. și A. A., Jean și Asociații, având ca obiect vânzarea - cumpărarea următoarelor terenuri: 1. terenul (Lotul nr. 15), categoria „curți-construcții”, situat în intravilanul municipiului București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral provizoriu_/15, cu o suprafață de 1289,03 mp identificat pe schița de plan anexă contractului între punctele de contur 31, 33, 59 și 61; 2. cota indiviză de 6,05% corespunzătoare unei suprafețe indivize de 119,21 mp din dreptul de proprietate asupra terenului (Lotul nr. 29), categoria „curți-construcții”, situat în intravilanul municipiului București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral provizoriu_/29, cu o suprafață totală de 1970,52 mp, reprezentând cale de acces, identificat pe schița de plan anexă contractului între punctele de contur 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 și 46, la un preț de 246.834 lei (inclusiv TVA) (fil. 8-10 dosar).
La data de 18.01.2013, ca urmare a unor discuții intervenite între părți cu privire la depășirea de către reclamant a limitei de nord a terenului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare mai sus indicat, prin Actul de dezmembrare autentificare nr. 101 (de către BNPA M. G. O., A. A. Jean și Asociații), . (prin mandatar avocat O. G. M.) a dezmembrat terenul (Lotul nr. 16), categoria de folosință „curți-construcții” cu o suprafață de 645 mp, situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral_ (număr cadastral vechi_/16) în lotul nr. 1, având număr cadastral_, compus din teren categoria de folosință „curți-construcții”, cu o suprafață de 572 mp identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 5,2,3 și 8 și lotul nr.2 având numărul cadastral_ compus din teren categoria de folosință „curți-construcții”, cu o suprafață de 73 de mp identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 8, 5,1 și 4.
La aceeași dată, s-a încheiat între . prin mandatar avocat O. G.-M. (în calitate de vânzător) și C. A.-M.-G. (în calitate de cumpărător), contractul de vânzare autentificat la nr. 102/18.01.2013 de BNPA M. G. O., A. A. Jean și Asociații, având ca obiect vânzarea terenului categoria de folosință „curți-construcții” în suprafață de 73 de mp (situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, având nr. cadastral_, identificat pe schița de plan anexă între punctele de contur 8, 5, 1 și 4) la prețul de 7.300 euro inclusiv TVA, termenul de plată fiind stabilit la data de 30.09.2013 (contract, fil. 16-18).
Prin încheierea nr. 1878/28.01.2013 pronunțată de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5, s-a întabulat dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, număr cadastral_ (nr. cadastral de pe hârtie_/2015), reținându-se că suprafața măsurată a acestui teren este de 1168 m.p., față de suprafața din acte de 1289 m.p. (extras carte funciară – fil. 19-20).
În drept, potrivit art. 963 Cod civil de la 1864 (în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 3209/12.10.2006) „numai bunurile ce sunt în comerț pot fi obiectul unui contract”. De asemenea, potrivit art. 1310 Cod civil „toate lucrurile care sunt în comerț, pot să fie vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta”.
Potrivit art. 11, alin. (1) lit. a din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică, „bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile după cum urmează: nu pot fi înstrăinate; ele pot fi date numai în administrare, concesionare sau închiriere, în condițiile legii”. De asemenea, potrivit art. III pct. 1 din Anexa la Legea nr. 213/1998 intitulată „Lista cuprinzând unele bunuri care alcătuiesc domeniul public al statului și al unităților administrativ-teritoriale”, domeniul public local al comunelor, orașelor și municipiilor, este alcătuit și din drumuri comunale, vicinale și străzi.
În ceea ce privește susținerea pârâtei, în sensul că în cauză ar fi fost aplicabile disp. art. 1327 C.Civ. și următoarele, instanța reține că aceasta este neîntemeiată, întrucât respectivele dispoziții se referă la situația în care, ulterior întocmirii contractului de vânzare-cumpărare se constată că suprafața de teren vândută nu corespunde cu cea predată efectiv, ceea ce nu este cazul în speță, deoarece ceea ce se invocă nu este predarea unei suprafețe de teren mai mici decât cea indicată prin contract, ci predarea unei suprafețe de teren care face parte, parțial, din domeniul public al unității administrativ-teritoriale.
Potrivit raportului de expertiză în specialitatea topografie întocmit în cauză (fil. 160-167), suprafața de teren identificată potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean nu se suprapune în totalitate peste suprafața de teren măsurată, în prezent, ca fiind proprietatea reclamantului, potrivit înscrierii de la B.C.P.I. Sector 5 prin încheierea nr. 1878/28.01.2013 astfel: o suprafață de 92 m.p. definită de punctele 104, 117, 61, 31 din Anexa 1 este ocupată de Drumul Ghindari și o suprafață de 30 m.p. definită de punctele 55, 59, 117, 106 din Anexa 1 este liberă, nefiind întabulată de către reclamant.
Cu privire la susținerea pârâtei în sensul că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare între părți, suprafața de 1289 m.p., reprezentând lotul 15, avea întocmită documentație cadastrală de dezmembrare pe numele vânzătorului sub nr. cadastral provizoriu_/15 cu suprafața de 1289 m.p., instanța reține că o astfel de situație nu exclude posibilitatea ca respectiva suprafață să fi inclus, la acel moment o porțiune din drumul public.
De asemenea, instanța reține că, în zona în care este situat terenul ce face obiectul prezentei cauze nu s-au efectuat lucrări de expropriere pentru lărgirea drumului public (adresă primăria Municipiului București – fila 130), astfel încât să existe posibilitatea exproprierii reclamantului cu privire la suprafața de 92 m.p. ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Cu privire la susținerea pârâtei, în sensul că reclamantul a măsurat în mod eronat suprafața de teren cumpărată, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean, instanța reține că aceasta nu poate fi acceptată, având în vedere concluziile raportului de expertiză topografică efectuat în cauză, din care rezultă că suprafața pe care reclamantul a dorit să o întabuleze este cea identificată potrivit contractului de vânzare-cumpărare încheiat.
De asemenea, instanța nu poate reține susținerea pârâtei, în sensul că modul eronat în care reclamantul și-ar fi îngrădit proprietatea ar fi determinat trasarea drumului public pe o porțiune predată inițial de pârâtă reclamantului, întrucât o astfel de situație ar fi condus la o lățime cu aproximativ 3-4 metri mai mare a drumului public în dreptul proprietății reclamantului, aspect contrazis de concluziile raportului de expertiză topografică întocmit în cauză, din care rezultă că lățimea drumului public în zonă se încadrează între 6,94 m și 7,16 m (anexa 1 la raport – fila 164).
În aceste condiții, instanța reține că, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean, reclamantului i-a fost vândută o suprafață de teren de 1289 m.p., dintre care 92 m.p. reprezintă drum public, proprietate publică a Municipiului București.
În aceste condiții, instanța reține că, în ceea ce privește suprafața de 92 m.p. vândută reclamantului, ce se suprapune peste drumul public, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut, întrucât are ca obiect un bun care nu face parte din circuitul civil, neputând fi înstrăinat, instanța urmând să admită acțiunea și să constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 1.289 m.p. situat în București, .. 58-62, Sector 5, autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean, cu privire la suprafața de 92 m.p., ce se suprapune peste Drumul Ghindari, potrivit raportului de expertiză topografică efectuat de expert tehnic judiciar P. S..
Pe de altă parte, întrucât contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru o suprafață totală de 1289 m.p., dintre care doar 92 m.p. fac parte din proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale, restul de suprafață de 1168 m.p. făcând parte din circuitul civil și fiind proprie utilizării potrivit scopului pentru care a fost cumpărată, instanța reține, în temeiul art. 1310 C.Civ., că, în cauză, intervine o nulitate absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 1.289 m.p. situat în București, .. 58-62, Sector 5, autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean, cu privire la suprafața de 92 m.p.
Ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, acesta este considerat a nu fi fost încheiat niciodată cu privire la suprafața de 92 m.p. de teren, părțile urmând, în temeiul principiului repunerii în situația anterioară, să își restituie, proporțional, prestațiile executate.
În consecință, prin raportare la prețul total al terenului în suprafață de 1289 m.p., de 246.834 lei, pârâta va fi obligată la restituirea către reclamant a sumei de 4.600 Euro, reprezentând contravaloare 92 m.p. teren.
Pe de altă parte, instanța reține că reclamantul datorează în prezent pârâtei suma de 7.300 Euro, reprezentând preț potrivit contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, autentificat sub nr. 102/18.01.2013 de BNPA M. G. O., A. A. Jean și Asociații, având ca obiect vânzarea terenului categoria de folosință „curți-construcții” în suprafață de 73 de mp, situat în București, Drumul Ghindari nr. 58-62, sector 5, având nr. cadastral_.
Pentru aceste motive, în temeiul art. 1143 C.Civ., constatând că între părți există creanțe certe, lichide și exigibile reciproce care au ca obiect sume de bani, instanța va constata intervenită compensația legală între suma de 7.300 Euro pe care reclamantul o datorează pârâtei și suma de 4.600 Euro pe care aceasta este obligată prin prezenta sentință să o restituie reclamantului, până la concurența sumei celei mai mici dintre ele.
În temeiul art. 453 C.Civ., având în vedere că pârâta a căzut în pretenții, instanța o va obliga la plata cheltuielilor de judecată către reclamant, în cuantum total de 3.634 lei, dintre care suma de 1.134 lei reprezentând taxă judiciară de timbru (chitanță – fila 25), suma de 1.000 lei reprezentând onorariu expert (chitanță – fila 136) și suma de 1.500 lei reprezentând onorariu avocat (chitanțe – fil. 175-176).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea precizată formulată de reclamantul C. A. M. G., cu domiciliul ales la Cabinetul Individual de Avocat BRUMUSESCU M., în București, . nr. 9, ., ., sector 3, CNP_ în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul procesual ales la SCPA P. în .. 36, ., CUI_.
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 1.289 m.p. situat în București, .. 58-62, Sector 5, autentificat sub nr. 3209/12.10.2006 de B.N.P.A. M. G. O. și A. A. Jean, cu privire la suprafața de 92 m.p., ce se suprapune peste Drumul Ghindari, potrivit raportului de expertiză topografică efectuat de expert tehnic judiciar P. S..
Obligă pârâta la restituirea către reclamant a sumei de 4.600 Euro, reprezentând contravaloare 92 m.p. teren.
Constată intervenită compensația legală între suma de 7.300 Euro pe care reclamantul o datorează pârâtei și suma de 4.600 Euro pe care aceasta este obligată prin prezenta sentință să o restituie reclamantului, până la concurența sumei celei mai mici dintre ele.
Obligă pârâta la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.634 lei, dintre care suma de 1.134 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, suma de 1.000 lei reprezentând onorariu expert și suma de 1.500 lei reprezentând onorariu avocat.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 23.03.2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
RED.DD/Thred.MV
4 ex/18.05.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1961/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 2245/2015. Judecătoria SECTORUL 6... → |
|---|
