Contestaţie la executare. Sentința nr. 2263/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2263/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 25-03-2015 în dosarul nr. 2263/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI VI BUCURESTI - SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2263
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 25.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE C. C. Ș.
GREFIER E. S.
Pe rol soluționarea cauzei comerciale având ca obiect contestație la executare, privind pe contestatoarea C. B. S.A. în contradictoriu cu intimații S. R., S. E. A. și R. M. și intervenienții S.C. AMMODO PROD S.R.L. și S.C. EURO EST BUILDING CONSTRUCTION S.R.L.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 04.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 18.03.2015 și ulterior, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru azi, 25.03.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 15.04.2014, contestatoarea C. B. SA, în contradictoriu cu intimații S. R., S. E. A. și R. M., a formulat contestație la executare împotriva publicației de vânzare pentru bunuri imobile emisă de SCPEJ D., C. & Asociații la data de 25.03.2014, în dosarul nr. 129/2014, și comunicată C. B. SA - Sucursala Municipiului București la data de 28.03.2014.
În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că debitorul . SRL a contractat de la C. B. SA - Sucursala Municipiului București un credit în valoare de 13.000.000 lei, acesta fiind garantat cu ipotecă instituită asupra următoarelor bunuri imobile proprietatea garanților ipotecari S. R. și S. E. A.: ipoteca de rang I, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 5.000 mp situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101U, . Funciară nr._, număr cadastral_; ipoteca de rang I, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 3.868 mp situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101S, . Funciară nr._, număr cadastral_; ipoteca de rang I, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 7.500 mp situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101P, . Funciară nr._, număr cadastral_; ipoteca de rang I, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 4.898 mp situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101R, . Funciară nr._, număr cadastral_; ipoteca de rang 1, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 15.000,11 mp situat în București, sector 6, Drumul La R. nr.48-60, ., Carte Funciară nr._, număr cadastral_; ipoteca de rang I, asupra imobilului constând în teren în suprafață de 3.869 mp situat în București, sector 6, Drumul Valea Doftanei nr.153-155, Carte Funciară nr._, număr cadastral_.
Imobilele au fost scoase la vânzare de către SCFEJ D., C. & Asociații la solicitarea creditorului urmăritor R. M., pentru recuperarea unor datorii ale garanților ipotecari, prețul de pornire al licitației pentru fiecare bun în parte fiind stabilit la următoarele valori: 1.507.108 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101U, ..172.740 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101S, ..265.175 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101 P, ..485.005 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101 R, ..322.104 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Drumul La R. nr.48-60, lot 1; 1.168.686 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Drumul Valea Doftanei nr.153-155.
Urmare evaluării efectuate de Bancă la data de 29.10.2013, prin intermediul unui evaluator intern, membru ANEVAR, potrivit condițiilor de pe piața imobiliară de la acel moment, au fost stabilite următoarele valori de piața pentru imobilele ipotecate în favoarea C. B. SA: 3.924.000 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101U, ..047.000 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101S, ..673.000 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101P, ..510.000 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Bulevardul Timișoara nr.101R, ..273.000 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Drumul La R., nr.48-60, lot 1; 3.027.400 lei pentru imobilul situat în București, sector 6, Drumul Valea Doftanei nr.153-155.
Potrivit prevederilor art. 835 Cod procedură civilă (1) executorul judecătoresc va stabili deîndată, prin încheiere, valoarea de circulație a imobilului, raportată la prețul mediu de piață din localitatea respectivă, și o va comunica părților.
(3) La cererea părților sau în cazul în care nu poate proceda el însuși la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabilească valoarea de circulație a imobilului”.
Contestatoarea a precizat că SCPEJ D., C. & Asociații a procedat la emiterea publicației de vânzare cu încălcarea dispozițiilor legale anterior citate, în sensul că nu a evaluat pe criterii obiective imobilele, având în vedere valorile superficiale atribuite acestora.
De asemenea, contestatoarea a învederat instanței faptul că expertul care a efectuat evaluările la solicitarea SCPEJ D., C. & Asociații a prețuit în mod aleatoriu valoarea acestor bunuri, pe criterii subiective, dovadă fiind discrepanța majoră între valoarea de piață stabilită de evaluatorul intern al Băncii și valorile stabilite prin rapoartele de expertiză întocmite în cadrul procedurii, fiind stabilită o diminuare a valorii de piață în medie de 68%.
Contestatoarea a solicitat a se observa faptul că există o disproporție vădită între prețurile de pornire a licitației stabilite de către SCPEJ D., C. & Asociații și valoarea de piață a bunurilor imobile stabilită prin rapoartele de evaluare depuse de către Bancă, ceea ce este de natură a prejudicia Banca, în calitatea sa de creditor ipotecar, în măsura în care bunurile imobile vor fi valorificate la o valoare mult mai mică decât valoarea de piață reală.
De asemenea, este necesar a se ține seama de faptul că după al doilea termen de licitație, prețului de pornire a licitației urmează a se diminua cu 50%, în aceste condiții existând riscul ca bunurile să fie valorificate la prețuri derizorii, în aceste condiții, dacă imobilul se vinde la prețul modic și nereal stabilit de executorul judecătoresc, Banca se va află în imposibilitate obiectivă de a mai recupera creditul.
Mai mult decât atât, contestatoarea a solicitat a se avea în vedere că valoarea la care a fost scos la vânzare imobilul este net inferioară și valorii stabilite la data acordării creditului, întrucât, chiar dacă prețurile pe piața imobiliară au suferit modificări, acestea nu justifică o diferență de valoare atât de mare.
În acest sens, contestatoarea a solicitat a se observa că evaluarea depusă de Bancă la dosarul cauzei, a fost întocmită tot de către un expert evaluator atestat ANEVAR, valorile consemnate în raport fiind cele corespunzătore prețurilor practicate pe piața imobiliară la momentul efectuării evaluării, astfel încât, nu există temei pentru stabilirea altei valori de circulație a imobilului.
Prin urmare, este evident faptul că imobilele nu a fost prețuite pe criterii obiective, potrivit metodelor de determinare a valorii practicate pe piața imobiliară, ceea ce vine în contradicție flagrantă cu textul de lege mai sus invocat și este de natură să cauzeze Băncii un prejudiciu însemnat, dat fiind faptul că datoria pe care debitorul o înregistrează față de Bancă este în sumă de 12.808.095,42 lei.
De altfel, în condițiile în care întreaga sumă ce ar fi obținută în urma vânzării imobilului ar reveni Băncii, în calitate de creditor ipotecar, creditorul urmăritor R. M., nu ar justifica niciun interes în a vinde imobilul la acest preț.
Totodată, diferența de valoare atribuită imobilului, nu demonstrează decât împrejurarea că executorul nu a stabilit niște valori reale tocmai pentru a putea fi mai ușor de valorificat, aceasta devenind o practică în ultima vreme, în cazul imobilelor executate silit.
Referitor la acest aspect, dacă este în interesul material legitim al potențialului adjudecatar să își adjudece un imobil la prețul care îi convine, acest interes nu mai este legitim dacă interesele celorlalți creditori, de a-și recupera măcar o parte din creanță, sunt sacrificate. Contestatoarea a considerat că scopul executării silite înseși este realizarea creanței din titlul executoriu, și nu îmbogățirea fără justă cauză a adjudecatarului, în urma unei operațiuni speculative.
Pentru aceste motive, contestatoarea a solicitat admiterea contestației la executare și anularea publicației de vânzare emisă de SCPEJ D., C. & Asociații, pentru că nu respectă dispozițiile legale în materie, ceea ce este de natură să prejudicieze interesele C. B. SA.
În drept, contestatoarea a invocat dispozițiile citate în conținutul contestației, precum și cele ale art.711, alin. 1 Codul de procedură civilă.
La data de 24.04.2014, prin compartimentul registratură, contestatoarea a depus la dosar, în copie, un set de înscrisuri: contestație la executare nr.5451 din data de 14.04.2014 (original), publicație de vânzare nr.129 din data de 25.03.2014, extrase de carte funciară pentru informare, raport de evaluare imobiliară nr.36/2014, întocmit în dosarul de executare nr.129/2014, raport de evaluare imobiliară nr.39/2014, întocmit în același dosar de executare, rapoarte de evaluare nr.587 din data de 28.10.2013, 588 din data de 25.10.2013, 589 din data de 25.10.2013, 590 din data de 25.10.2013, 591 din data de 25.10.2013 și 592 din data de 25.10.2013.
Prin compartimentul registratură, la data de 16.05.2014, contestatoarea a depus la dosar precizările solicitate de instanță, la care a anexat un set de înscrisuri, în copie (filele 77-146).
La termenul de judecată din data de 31.07.2014, contestatoarea a depus la dosar cerere de modificare a contestației la executare arătând că, după publicația de vânzare emisă la data de 25.03.2014, în dosarul de executare nr. 129/2014, SCPEJ D., C. & Asociații a continuat executarea și a emis alte acte de executare.
Cum celelalte acte de executare sunt influențate de soluția ce va fi pronunțată în prezenta cauză, contestatoarea și-a modificat contestația la executare dedusă judecății, în sensul că ea privește și toate actele de executare efectuate în dosarul de executare nr.129/2014, ulterior emiterii publicației de vânzare pe care a contestat-o, prin cererea sa inițială.
De asemenea, contestatoarea și-a completat probatoriul propus prin contestația inițială, cu expertiză tehnică judiciara având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilelor supuse vânzării în dosarul de executare silită.
În drept, contestatoarea a invocat dispozițiile art. 204 Cod procedură civilă.
La data de 26.08.2014, prin compartimentul registratură, intimata S. R. a depus la dosar întâmpinare la cererea modificatoare a contestației la executare ce face obiectul dosarului cu numărul menționat mai sus, depusă de contestatoarea C. B. SA, solicitând respingerea contestației la executare și a cererii modificatoare pentru următoarele motive:
Potrivit art.712 alin.3 Cod procedură civilă „nu se poate face o nouă contestație de către aceeași parte pentru motive care au existat la data primei contestată. Cu toate acestea, contestatorul își poate modifica cererea inițială adăugând motive noi de contestație dacă, în privința acestora din urmă, este respectat termenul de exercitare de contestație la executare”.
De asemenea, art.714 Cod procedură civilă prevede că „contestația privitoare la executarea silită propriu-zisă se poate face în termen de 15 zile de la data când contestatorul a luat cunoștință de actul de executare pe care îl contestă”.
După cum rezultă din cuprinsul contestației la executare, publicația de vânzare contestată a fost comunicată C. B. SA la data de 28.03.2014, iar contestația a fost depusă la Judecătoria sectorului 6 la data de 15.04.2014, deci peste termenul prevăzut de lege.
Ca atare, intimata a considerat că, atât contestația la executare, cât și cererea modificatoare au fost depuse peste termenul prevăzut de lege, motiv pentru care a solicitat respingerea cererilor formulate de contestatoarea C. B. SA.
La data de 02.09.2014, prin compartimentul registratură, Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești D., C. & Asociații a înaintat la dosar copii de pe înscrisurile din dosarul de executare nr.129/2014.
Prin același compartiment, la data de 11.09.2014, au fost înaintate la dosar relațiile comunicate de SCPEJ D., C. & Asociații.
Contestatoarea a depus la dosar note asupra excepțiilor tardivității depunerii contestației la executare și excepției tardivității modificării cererii de chemare în judecată, solicitând respingerea acestora ca neîntemeiate.
Prin încheierea interlocutorie pronunțată la data de 24.09.2014 instanța a respins ca neîntemeiată excepția tardivității formulării contestației la executare și a cererii modificatoare.
Instanța a încuviințat pentru contestatoare și pentru intimații S. R. și S. E. A. proba cu înscrisuri, iar pentru contestatoare și proba cu expertiză tehnică în specialitatea evaluare imobiliară având ca obiectiv stabilirea valorii imobilelor supuse executării silite.
Raportul de expertiză imobiliară a fost întocmit de expert tehnic judiciar B. A. și depus la dosar prin compartimentul registratură, la data de 18.11.2014.
La data de 28.11.2014, prin același compartiment, contestatoarea a depus la dosar obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert tehnic judiciar B. A..
La termenul de judecată din data de 03.12.2014, intervenientele . și . Construction SRL au depus la dosar cerere de intervenție principală în prezenta cauză prin care au solicitat respingerea contestației la executare formulată de către contestatoarea C. B. SA și menținerea ca legale a actelor de adjudecare nr. 129 din 3 iunie 2014 și nr. 129 din 23 iunie 2014, întocmite de către Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești D., C. și Asociații în dosarul de executare silita nr. 129/2014.
În motivarea cererii, intervenientele au arătat că, prin actul de adjudecare nr. 129 din 3 iunie 2014, efectuat în dosarul de executare nr. 129/2014 de către Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești D., C. și Asociații, intervenienta . a adjudecat în urma executării silite un număr de 4 imobile, după cum urmează: imobil teren în suprafață de 5.000 mp, situat în București, Bulevardul Timișoara nr. 101U, sector 6, contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 753.554 lei; imobil teren în suprafață de 3.868 mp, situat în București, Bulevardul Timișoara nr. 101S, sector 6, contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 586.370 lei; imobil teren în suprafață de 7.500 mp, situat în București, Bulevardul Timișoara nr. 101P, sector 6, contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 1.132.587,50 lei; imobil teren în suprafață de 4.898 mp, situat în București, Bulevardul Timișoara nr. 101R, sector 6, contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 742,502,50 lei.
Prin actul de adjudecare nr. 129 din 23 iunie 2014, efectuat în dosarul de executare nr. 129/2014 de către Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești D., C. și Asociații, intervenienta Euro Est Building Construction SRL a adjudecat în urma executării silite un număr de 2 imobile, după cum urmează: imobil teren în suprafață de 15.000,11 mp, situat în București, . nr.48-60, sector 6, ., contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 661.052 lei; imobil teren în suprafața de 3.868 mp, situat în București, . nr. 135-155, sector 6, contra unui preț de adjudecare achitat integral în cuantum de 584.343 lei.
Intervenientele au precizat că ambele acte de adjudecare au fost înscrise în cartea funciară, conform încheierilor din data de 25.09.2014, atașate la prezenta cerere și s-a procedat și la distribuirea sumelor realizate prin executarea silită.
În raport de dispozițiile art. 854 Cod procedură civilă „în termen de o lună de la data înscrierii provizorii în cartea funciară, debitorul sau terțul dobânditor, creditorii urmăritori și orice altă persoană interesată, după mențiunile cărților funciare, vor putea ataca actul de adjudecare pe calea contestației la executare”.
În cauză însă, nu s-a formulat o astfel de contestație la executare de către niciuna din părți, nici creditori și nici debitori, astfel că, din punctul acestora de vedere, actele de adjudecare sunt perfect valabile și nu mai poate fi supus cenzurii instanței.
Intervenientele au considerat că, deși instanța a fost investită cu o contestație la executare pornită inițial numai referitor la publicația de vânzare din data de 25.03.2014, care apoi a fost modificată, în sensul că s-a solicitat și anularea actelor de executare subsecvente, acest capăt de cerere nu viza implicit și actele de adjudecare, acte de adjudecare ce trebuiau contestate distinct, în temeiul art. 854 Cod procedură civilă, invocat mai sus.
O astfel de interpretare rezultă și din economia textelor de lege subsecvente art.854 Cod procedură civilă, respectiv art. 855, 856 și urm. Cod procedură civilă, referitoare la intabularea dreptului de proprietate, efectele adjudecării și distribuirea sumelor realizate prin executarea silită.
În subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va aprecia că în cauză contestația la executare formulată de către creditoarea C. B. SA, asa cum a fost aceasta modificată, vizează și valabilitatea actelor de executare, intervenientele au solicitat respingerea contestației, având în vedere următoarele considerente: valoarea imobilelor supuse vânzării silite a fost stabilită în conformitate cu prevederile art. 835 Cod procedură civilă, în cauză fiind efectuată o expertiză evaluatoare de către un expert autorizat ANEVAR, C. Patrancus T.. De menționat că la efectuarea acestei expertize a fost citată și creditoarea C. B. SA, așa cum rezultă din convocarea nr. 10 din 25 februarie 2014, întocmită de către acest expert.
Intervenientele au arătat că evaluarea efectuată în dosarul cauzei de către expertul desemnat de către instanță, dl. B. A., nu reflectă valoarea reală a acestor imobile.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 61, 62 și urm. Cod procedură civilă.
Cererea de intervenție a fost însoțită de copii de pe act de adjudecare nr.129 din data de 03.06.2014 întocmit de Societatea Civilă Profesională de Executori Judecătorești D., C. și Asociații, încheierea nr._ din data de 25.09.2014 a OCPI Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare, încheierea nr._ din data de 25.09.2014 a OCPI Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare, încheierea nr._ din data de 25.09.2014 a OCPI Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 6, extras de carte funciară pentru informare.
Prin încheierea interlocutorie pronunțată la data de 21.01.2015 instanța a admis în principiu cererile de intervenție principală formulate în cauză.
La data de 03.12.2014, prin faxul instanței, contestatoarea a depus la dosar obiecțiuni la raportul de expertiză construcții efectuat în cauză.
Prin compartimentul registratură, la data de 04.02.2015, expertul tehnic judiciar a depus la dosar răspunsul la obiecțiunile formulate de părți și încuviințate de instanța la concluziile expertizei tehnice judiciare efectuate în cauză.
La termenul de judecată din data de 04.03.2015, contestatoarea a depus la dosar note asupra contestației la executare dedusă judecății.
Intervenientele au depus la dosar note de ședință.
La data de 13.03.2015, prin compartimentul registratură, contestatoarea a depus la dosar o completare la notele asupra contestației la executare dedusă judecății.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin publicația de vânzare nr.129/25.03.2014 emisă în dosarul de executare silită nr.129/2014 de SCPEJ D., C. și Asociații, s-a procedat potrivit disp. art.838-839 din Codul de procedură civilă, la anunțarea vânzării la licitație publică în data de 16.04.2014 a următoarelor imobile, proprietatea debitorilor S. R. și S. E. A., respectiv: teren în suprafață de 5000 mp (4898,35 mp conform măsurătorilor) situat în București, Bulevardul Timișoara nr.101U, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr a Municipiului București sector 6, . stabilită conform art.836 Cod procedură civilă,_ lei, teren în suprafață de 3868 mp situat în București, Bulevardul Timișoara nr.101S, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr a Municipiului București sector 6, . stabilită conform art.836 Cod procedură civilă, 1172.740 de lei, teren în suprafață d e 7500 mp (7497,18 mp conform măsurătorilor), situat în București, Bulevardul Timișoara nr.101P, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr a Municipiului București, sector 6, . stabilită conform art.836 Cod procedură civilă, 2.265.175 lei, teren în suprafață de 4898 mp, 4897,93 mp conform măsurătorilor, situat în București, Bulevardul Timișoara nr.101R, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr – valoare stabilită conform art.836 Cod procedură civilă, 1485.005 lei, teren în suprafață de_,11 mp situat în București, . nr.48-60, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr a Municipiului București sector 6, tarlaua 92, . conform art.836 Cod procedură civilă, 1322.104 lei și terenul în suprafață de 3868 mp (3868,09 mp conform măsurătorilor) situat în București, . nr.153-155, sector 6, identificat cu număr cadastral_, înscris în cartea funciară cu același număr a Municipiului București sector 6– valoare stabilită conform art.836 Cod procedură civilă, 1.168.686 lei.
Executarea silită a pornit la cererea creditorului R. M., în baza titlului executoriu reprezentat de contractul de împrumut încheiat la data de 11.12.2012 atestat de avocat T. A. M. sub nr.98/11.12.2012, a declarației autentificate prin încheierea nr.33/10.01.2014 a BNP S. B. T. și a declarației autentificate sub nr.57/14.01.2014 de același birou notarial.
Executarea silită a fost încuviințată de Judecătoria sector 6 București prin încheierea pronunțată la 11.02.2014 în dosarul nr._, iar prin încheierea emisă de executorul judecătoresc la 25.03.2014, a fost stabilit prețul imobilelor urmărite silit, în baza raportului de evaluare imobiliară întocmit în dosarul de executare silită de expert evaluator C. Pătrăncuși T. PFA.
Publicația de vânzare imobiliară a fost comunicată contestatoarei în cauză C. B. SA, având în vedere calitatea acesteia de creditor ipotecar intervenient în baza contractului de credit nr._/08.12.2008 încheiat cu . SRL, a contractului pentru liniile de credit_/20/08.12.2008 și a contractelor de garanție reală imobiliară autentificate sub nr.2878/08.12.2008, 2879/08.12.2008, 2881/2008, 2880/08.12.2008, 2882/08.12.2008, 2877/08.12.2008, autentificate de BNP Ș. E. M., contestatoarea C. B., fiind beneficiara unui drept de ipotecă de rang I asupra imobilelor menționate mai sus.
În cauză, contestatoarea a criticat valoarea de circulație a imobilelor scoase la licitație, astfel cum a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit în cadrul executării silite, dispus de executorul judecătoresc în baza art.835 alin.3 din Codul de procedură civilă, potrivit cărora la cererea părților sau în cazul în care nu se poate proceda la evaluare de către executorul judecătoresc în conformitate cu alin.1, acesta va numi un expert care să stabilească valoarea de circulație a imobilelor.
Contestatoarea a arătat că imobilele au fost subevaluate, dovadă fiind discrepanța existență între valoarea de piață stabilită de evaluatorul intern al băncii la data încheierii contractelor de ipotecă și valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cadrul executării silite, rezultând o diminuare a valorii de piață în medie de 68%.
Astfel, instanța reține că potrivit evaluării efectuate de contestatoare la 29.10.2013, data acordării liniei de credit, valorile de piață pentru imobilele ipotecate în favoarea C. B. SA erau următoarele: 3.924.000 de lei pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101U, ..047.000 de lei, pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101S, ..673.000 de lei pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101P, ..510.000 lei, pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101R, . lei pentru imobilul situat în . nr.48-60, lot 1 și 3.027.400 lei pentru imobilul din Drumul Valea Doftanei nr.153-155.
Pentru a verifica susținerile contestatoarei și având în vedere disproporția evidentă de valoare dintre raportul de evaluare întocmit de bancă la momentul acordării creditului și raportul de evaluare efectuat în cadrul dosarului de executare, instanța a dispus în cauză efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilelor menționate anterior la data emiterii publicației de vânzare, expertiza fiind efectuată de expertul tehnic judiciar B. A..
Expertiza judiciară a concluzionat următoarele valori ale imobilelor, la nivelul lunii martie 2014: 2.751.080 de lei pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101U, ..068.130 de lei, pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101S, ..210.710 de lei pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101P, ..486.300 lei, pentru imobilul situat în Bulevardul Timișoara nr.101R, . lei pentru imobilul situat în . nr.48-60, lot 1 și 2.068.130 lei pentru imobilul din Drumul Valea Doftanei nr.153-155, diferența de valoare față de valorile stabilite prin raportul de evaluare întocmit cu ocazia executării silite fiind mai mult decât semnificativă, cuprinsă între 1.000.000 lei-2.000.000 lei pentru fiecare imobil în parte.
Din cuprinsul raportului de expertiză judiciară, instanța reține că evaluarea proprietății imobiliare a fost efectuată în conformitate cu standardele ANEVAR 2014, având ca surse de informare informații de la fața locului adunate cu ocazia organizării inspecției, site-uri de profil wwwimobiliare.ro, wwwolx.ro, wwwimobilul.net.
Expertul a arătat că nu s-au identificat oferte imobiliare privind vânzări de terenuri în zonă sau în zone apropiate pentru perioada anterioară lunii martie 2014, iar analiza s-a bazat pe studiul la zi al pieței imobiliare, aplicând corecții de +5% în grilele de comparație pentru perioada martie 2014-noiembrie 2014, adică echivalentul scăderii valorilor imobilelor similare în perioada respectivă.
În baza analizei de piață a rezultat că în zona Giulești S., în arealul delimitat de Calea Giulești și limita de Nord, Nord - Vest a Lacului Morii, la data evaluării există un număr suficient de oferte de vânzare terenuri intravilane cu prețuri de oferte ce variază între 67 euro/mp și 1118 euro/mp, pentru parcele de dimensiuni reduse în funcție de amplasament, forma și dimensiunile parcelei, acces, utilități, studiul pieței imobiliare fiind prezentat în anexa 2 a raportului de expertiză. În mod similar, în zona Bulevardului Timișoara – Prelungirea G., la data evaluării există un număr suficient de oferte vânzări terenuri intravilane, cu prețuri de ofertă între 110 euro/mp și 450 euro/mp, în funcție de aceleași caracteristici prezentate anterior.
Din explicitarea metodei de abordare prin metoda comparației directe expusă de expert în cuprinsul raportului de expertiză rezultă că acesta a avut în vedere 5 comparabile pentru fiecare imobil în parte, aplicând corecții pentru marja de negociere de minus 10%, pentru costuri cu sistematizarea și evacuarea umpluturilor care se află pe terenurile respective-cca. 10 euro/mp, extras din fișa nr.3 a catalogului Matrix Rom (umpluturi și excavații), o corecție generală de 5% pentru scăderea valorii terenurilor în perioada martie-noiembrie 2014, față de scăderea valorii de tranzacționare în aceeași perioadă estimată la cca. 15%, pentru amplasarea parcelelor comparabile și mărimea parcelelor, pentru forma acestora și condițiile de construire și pentru tipul de drum de acces, având în vedere că proprietățile în cauză au acces la un drum nesistematizat.
Instanța reține că raportul de expertiză efectuat în cauză a stabilit în mod corect și pe criterii obiective valoarea de circulație a imobilelor supuse vânzării silite, având în vedere că acesta s-a raportat la 5 comparabile raportat la prețul de ofertă al fiecărui imobil, fiind aplicate și corecțiile necesare pentru a reflecta astfel o valoare cât mai reală, rezultând astfel o diferența de valoare față de prețul de pornire a licitației care este prejudiciabilă pentru contestatoarea C. B., care, în calitate de creditor ipotecar, are interesul evident de a recupera o valoare cât mai mare din cuantumul creanței garantate.
Sub acest aspect, instanța reține că raportul de evaluare efectuat în cadrul executării silite a abordat procedura de evaluare prin luarea în considerare a unor criterii subiective, expunând metoda de evaluare într-un mod mai mult teoretic și general, analizând un număr comparabil mai mic de oferte față de cele avute în vedere de expertul tehnic judiciar care în opinia instanței a prezentat exhaustiv modalitatea de analiză și metoda de abordare prin metoda comparației directe.
În consecință, având în vedere considerentele anterioare, instanța apreciază că nu au fost respectate prevederile art. 836 (în numerotarea articolelor după republicare) din codul de procedură civilă, în sensul că prin raportul de evaluare efectuat în cadrul dosarului de executare nu a fost stabilită valoarea reală de circulație a imobilelor scoase la licitație, fiind prejudiciate astfel interesele patrimoniale ale contestatoarei de vreme ce diferența de valoare rezultată din raportul de expertiză judiciară este mai mare de 5.000.000 lei.
Pentru aceste motive, în conformitate cu prevederile art. 719 din codul de procedură civilă instanța va admite contestația la executare și va dispune anularea publicației de vânzare imobiliară nr. 129 emisă de SCPEJ D., C. și Asociații la data de 25 martie 2014 în dosarul de executare silită nr. 129/2014 și a actelor de executate subsecvente efectuate în cadrul dosarului de executare silită nr. 129/2014, fiind incidente prevederile art. 179 alin. 3 din codul de procedură civilă potrivit cărora “Desființarea unui act de procedură atrage și desființarea actelor de procedură următoare, dacă acestea nu pot avea o existență de sine stătătoare”, ca effect al nulității actelor subsecvente ca urmare a anulării actului principal.
Totodată, instanța va omologa raportul de expertiză judiciară efectuat în cauză de expert tehnic judiciar B. A. pentru a fi avut în vedere la refacerea actelor de executare care vizează vânzarea imobilelor urmărite.
Având în vedere soluția dată contestației la executare, instanța va respinge cererile de intervenție principală formulate de intervenientele AMMODO PROD SRL ȘI EURO EST BUILDING CONSTRUCTION SRL ca neîntemeiate, neputând fi reținute susținerile acestora în sensul că petenta nu ar mai avea interes în susținerea prezentei contestații la executare de vreme ce nu a contestat procesul verbal de distribuire a prețului, act de executare care este ulterior, subsecvent publicației de vânzare contestate care astfel devine act de executare principal, din perspectiva efectelor nulității, pentru toate actele de executare întocmite ulterior în privința vânzării imobiliare, acte subsecvente care nu pot avea o existență de sine stătătoare în condițiile anulării publicației de vânzare. Totodată, în privința inadmisibilității contestației la executare față de prevederile art. 854 din codul de procedură civilă, în vigoare la data formulării contestației, dispoziție abrogată în prezent, instanța nu o poate reține având în vedere anterioritatea publicației de vânzare ca act de executare cu privire la care exista pe rol o contestație la executare la momentul emiterii actului de adjudecare.
În conformitate cu prevederile art. 453 din codul de procedură civilă instanța va obliga intimații și intervenienții la plata cheltuielilor de judecată către contestator în sumă de 5790,56 lei reprezentând taxă judiciară de timbru (1000 lei), onorariu pentru efectuarea expertizei tehnice judiciare (3000 lei) și cheltuieli efectuate pentru fotocopierea dosarului de executare (1790,56 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite contestația la executare formulată de contestatoarea C. B. SA, cu sediul în București, Calea Victoriei nr. 13 sector 3, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr.J_, C. RO_, în contradictoriu cu intimații S. R., cu domiciliul în Câmpina, ., ., etaj 3, apartament 15, județul Prahova, S. E. A., cu domiciliul în Câmpina, ., ., apartament 14, județul Prahova și R. M., cu domiciliul în Chitila, ., județul Ilfov și intervenientele AMMODO PROD SRL, cu sediul în București, ., parter, sector 5, CUI_, înregistrată la Registrul Comerțului la nr J40/_/2013 și EURO EST BUILDING CONSTRUCTION SRL, cu sediul în Câmpina, Bulevardul C. I nr.46, ., apartament 14, județul Prahova, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J_, CUI_, ambele cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la SCA O. și Asociații, în București, ., apartament 3, sector 5.
Dispune anularea publicației de vânzare imobiliară nr. 129 emisă de SCPEJ D., C. și Asociații la data de 25 martie 2014 în dosarul de executare silită nr. 129/2014 și a actelor de executate subsecvente efectuate în cadrul dosarului de executare silită nr. 129/2014.
Omologhează raportul de expertiză judiciară efectuat în cauză de expert tehnic judiciar B. A..
Respinge cererile de intervenție principală formulate de intervenientele AMMODO PROD SRL ȘI EURO EST BUILDING CONSTRUCTION SRL ca neîntemeiate.
Obligă intimații și intervenienții la plata cheltuielilor de judecată către contestator în sumă de 5790,56 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariu pentru efectuarea expertizei tehnice judiciare și cheltuieli efectuate pentru fotocopierea dosarului de executare.
Cu drept de apel în termen de 10 zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
Red.CȘ/Thred.MV
8 ex./
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2253/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2254/2015. Judecătoria... → |
|---|
