Pretenţii. Sentința nr. 204/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 204/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 15-01-2015 în dosarul nr. 204/2015

Dosar nr._

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORUL 6 BUCUREȘTI

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 204/2015

Ședința publică de la 15 Ianuarie 2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE F.-C. M.

Grefier V. A. M.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta ASOCIAȚIA DE P. POȘTAȘULUI și pe pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL și chemații în garanție V. A., V. G., având ca obiect pretenții.

La apelul nominal efectuat în ședința publică a răspuns pentru reclamantă av. C. N., lipsă fiind celelalte părți.

S-a expus referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că procedura de citare este legal îndeplinită, după care:

Instanța solicită reclamantei să precizeze dacă în cadrul capătului doi de cerere, solicită plata penalităților de întârziere de la data de 01.02.2013, astfel cum se menționează în petit, sau de la data de 01.02.2014, astfel cum se menționează în finalul cererii de chemare în judecată.

Reclamanta, prin reprezentant, precizează că solicită plata penalităților de întârziere de la data de 01.02.2014.

Instanța ia act că în cadrul capătului doi al cererii că penalitățile se solicită în continuare de la data de 01.02.2014, iar nu de la 01.02.2013.

Instanța acordă cuvântul asupra propunerii de probe.

Reclamanta, prin apărător, solicită încuviințarea probei cu înscrisurile aflate la dosar.

Instanța, având în vedere disp. art. 255 art. 258 NCPC încuviințează în ceea ce privește cererea de chemare în judecată pentru ambele părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, apreciind că aceasta îndeplinește condițiile de admisibilitate a probei putând conduce la soluționarea procesului.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârât în contradictoriu cu chemații în garanție V. G. și V. A., încuviințează pentru pârât proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, constatând că chemații în garanție nu au depus întâmpinare, nu au propus probe și nu au exprimat un punct de vedere față de cererea de chemare în garanție.

Nemaifiind alte mijloace de probă de administrat, instanța acordă cuvântul în dezbateri pe fondul cauzei.

Reclamanta, prin apărător, solicită admiterea cererii astfel cum a fost formulată, iar în ceea ce privește punctul doi, astfel cum a fost modificat la acest termen de judecată. Solicită obligarea pârâtului la cheltuielilor de întreținere restante pentru perioada aprilie 2013 – februarie 2014, penalități de întârziere aferente perioadei aprilie 2013 – ianuarie 2014, iar la punctul doi astfel cum a fost precizat la acest termen de judecată, respectiv de la data de 01.02.2014 până la plata efectivă a debitului. Solicită obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la cererea de chemare în garanție formulată de pârât, pune concluzii de admitere a acestei cereri având în vedere că a fost depus la dosar contractul de închiriere.

Având în vedere dispozițiile art. 394 alin. 1 NCPC, instanța declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.

INSTANȚA

Asupra cauzei de față, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 București la data de 16.05.2014, sub nr._, reclamanta ASOCIAȚIA DE P. “POȘTAȘULUI” a chemat în judecată pe pârâtul M. București prin Primar General, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei totale de 3442,91 lei, compusă din:

- cote de întreținere restante acumulate pe perioada aprilie 2013 - februarie 2014 în suma de 2819,32 lei;

- penalități de întârziere de 0,2% pe zi de întârziere, calculate pentru perioada aprilie 2013- ianuarie 2014, în suma de 623,59 lei;

Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâtului la plata penalităților de întârziere în cuantum de 0,2% pe zi de întârziere calculate de la data de 01.02.2013 si pana la data plații efective a debitului, fără ca totalul penalităților pentru întârziere sa poată depăși cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate, conform art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, precum și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cauză în cuantum de 800,00 lei.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, între pârât și chiriașul V. G. a fost încheiat contractul de închiriere pentru imobilul - apartament situat în București, ., .. Potrivit contractului de închiriere încheiat intre părți, chiriașului îi revenea obligația sa achite la zi toate contribuțiile directe și indirecte ca urmare a utilizării apartamentului, respectiv cote de întreținere, cablu tv, internet, etc.

Potrivit contractului de închiriere V. G., împreuna cu V. A. locuiesc în apartamentul nr. 44 si, deși au beneficiat în mod neîntrerupt de toate utilitățile aferente imobilului, aceștia nu au mai achitat cotele de întreținere începând cu luna aprilie 2013, care la data redactării prezentei totalizează 3442,91 lei.

A precizat ca persoanele ce locuiește cu chirie în apartamentul 44, proprietatea Municipiului București sunt debitoare permanente ale asociației, în pofida faptului ca au mai fost chemate în judecata, în dosarul nr._ ai Judecătoriei Sectorului 6 București pronunțându-se la data de 26.11.2011 sentința civila nr._ prin care instanța a obligat proprietara M. București la plata sumelor restante si a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 2313/20.01.2009, hotărâre ce a rămas definitiva prin respingerea recursului conform deciziei civile nr. 104 pronunțata la data de 17.01.2014 de către Tribunalul București - Secția a V-a Civila, respectiv în dosarul nr._ al Judecătoriei Sectorului 6 București, s-a pronunțat la data 19.11.2013 sentința civila cu nr. 9417 prin care instanța a obligat proprietara M. București la plata sumelor restante, hotărâre ce a rămas definitiva prin respingerea recursului conform deciziei civile nr. 9417 pronunțata la data de 19.11.2013 de către Tribunalul București - Secția a V-a Civila.

Deși art. 50 din Legea nr. 230/2007 prevede expres posibilitatea Asociației de P. de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, în speța Municipiului București prin Primar General, subscrisei nefiindu-l opozabile contractele de închiriere încheiate intre proprietar (membru al Asociației de proprietari) si terțe persoane, legea nefăcând nici o distincție între proprietarul-persoana privata si proprietarul-autoritate publica. Din acest motiv, calitatea procesuala pasiva a paratei este pe deplin dovedita, aceasta având aceleași drepturi si obligații ca orice alt proprietar. Prin urmare, M. București prin Primar General, în calitate de proprietar are obligația legala de a achita cota-parte ce-i revine din cheltuielile comune pentru apartamentul sus-menționat, obligație ce nu a fost îndeplinita, deși Asociația prin numeroase notificări a adus la cunoștința acesteia, situația restantelor apartamentului aflat în proprietatea Municipiului București.

Totodată, încheierea contractului de închiriere cu parata V. G., în cuprinsul căruia ar putea fi inserata clauza privind obligația chiriașului de a achita cotele de întreținere, nu este de natura sa exonereze parata de îndeplinirea obligațiilor prevăzute de lege, clauzele contractului de închiriere interesând doar părțile contractului. Astfel, potrivit principiului relativității efectelor convențiilor si având în vedere art. 31 din Legea 114/1996, contractul de închiriere încheiat de M. București cu V. G. nu poate obliga Asociația, terț fata de acest contract, sa pretindă cheltuielile comune de la chiriași, care de cele mai multe ori sunt persoane insolvabile, făcând imposibila recuperarea sumelor de bani datorate Asociației de Sa aceștia.

Poziția privilegiata a paratei M. București este demonstrata si de dispozițiile art. 31 din Legea nr. 114/1996, text legal ce stabilește ca “chiria practicata pentru locuințe va acoperi cheltuielile de administrare, întreținere si reparații. Astfel, pârâtul M. București își exercita numai drepturile pe care le are în calitate de proprietar, prin încasarea chiriei, uitând cu desăvârșire de datoriile pe care le are în aceeași calitate de proprietar.

Din cele prezentate rezulta că, în principiu, instanța poate să oblige la plata cheltuielilor comune restante M. București, aceasta urmând sa se întoarcă împotriva chiriașilor pentru recuperarea cheltuielilor, suportând astfel si insolvabilitatea acestora si lipsa sa de preocupare în administrarea proprietății sale.

În drept, cererea a fost întemeiată pe Legea nr. 230/2007, HG 1588/2007.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie următoarele înscrisuri:centralizator debit restant aferente perioadei aprilie 2013 – februarie 2014, modul de calcul al penalităților, contract de închiriere nr.2313/20.01.2009, hotărârea nr.18/2007, sentința civilă nr._/26.11.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București, sentința civilă nr.9417/19.11.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 București în dosarul nr._, liste de plată a cotelor de întreținere aferente perioadei solicitate, statutul asociației.

La data de 30.05.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus precizare conform rezoluției instanței din 23.05.2014.

În data de 10.07.2014, prin serviciul registratură, pârâtul a depus întâmpinare și cerere de chemare în garanție a numiților V. G. și V. A..

Prin întâmpinare, pârâtul a invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sector 6 având în vedere dispozițiile art. 113 (3) N.C.proc.civ, apreciind că este competentă a se pronunța instanța locului prevăzut în contract pentru executarea obligațiilor, respectiv Judecătoria Sector 3, în favoarea căreia a solicitat declinarea prezentei cereri.

De asemenea, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București prin Primarul General, arătând că prin cererea de chemare în judecata reclamanta solicita obligarea paratului la plata sumei de 3442,91 lei, din care 2819,32 lei reprezentând cote de întreținere restante Aprilie 2011- Februarie 2014, penalități de întârziere pentru aceeași perioada în cuantum de 623,59 lei și penalități de întârziere de 0,2% calculate de la 01.02.2013 pana la data plații efective, cheltuielii de judecata, 800 lei onorariu avocat și 100 lei cheltuieli de informare mediere. Temeiul de drept sunt art.50 alin.2 din Legea nr.230/2007, art.31 din Legea nr. 114/1996.

Cheltuielile de întreținere se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviza din proprietatea . nu menționează la rubrica privind apartamentul în cauza drept datornic M. București, ci persoana fizica, beneficiarul cotelor de întreținere.

Dispozițiile Legii 114/1996 stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea și repararea structurii de rezistenta a clădirii, instalațiile comune (art.28) iar în sarcina chiriașului tot ceea ce tine de folosința locuinței (art.29). Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr. 114/1996 rezulta ca tot ceea ce tine de întrebuințarea și folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci și cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin.2 din art.29 se menționează "obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat... ".

Rezulta fără echivoc obligația chiriașului de a-și achita cotele de întreținere. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului și nu a proprietarului mai ales când acesta din urma este statul sau unitatea administrativ-teritoriala.

Nu se poate retine vinovăția proprietarului câtă vreme intre proprietar și beneficiarul furnizării întreținerii nu exista identitate, vinovat de neplata cotelor de întreținere fiind chiriașul-persoana fizica, iar nu M. București.

Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea suprafeței locative rezulta din contract (art. 13) și din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996.

Având în vedere ca locatarii în cauza au beneficiat direct de acest serviciu, obligația de plata s-a născut direct în patrimoniul acestora și nu în patrimoniul proprietarului.

Prin urmare, neexistând o astfel de obligație care sa incumbe Municipiului București de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere pentru persoanele care ocupa locuința, considera justificata excepția invocata.

Este adevărat ca art.31 din Regulamentul Cadru al Asociației de P. da dreptul Asociației de P. de a acționa în justiție pe orice proprietar pentru neplata acestora, însă condiția esențiala prevăzuta este reținerea vinovăției.

Încă din art.3 lit. c din Regulamentul anexa la Legea nr. 114/1996 este definita noțiunea de proprietate . condominiu/.-se la acele elemente ce se afla în proprietatea .-parți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea . privind "folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune".

La aceste cheltuieli se refera art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa - inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - indiferent daca locuința este folosita de alta persoana decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului ii profita, de exemplu, întreținerea și repararea pârtilor comune.

Nu același lucru se întâmpla cu așa numitele cote din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speța, și anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termica, apa, ridicarea deșeurilor menajere etc.

Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea ..3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr. 114/1996 (terasa, acoperiș, structura de rezistenta etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.

În privința acestor din urma cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea . . de prestări servicii, încheiat intre furnizorul serviciilor și beneficiar (locatarul - cel care locuiește - proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezintă prețul serviciilor și trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociațiilor de locatari, care le poate pretinde, în virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situația locativa, de la cei în numele cărora a făcut sau trebuie sa facă plata - în acest sens este și art. 1547 C.civ. privind reținerea anticipațiilor și spezelor.

În privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speța, chiriașei, care conform art.29 din Legea 114/1996, trebuie sa suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuita a bunului, inclusiv privind bunurile comune.

În consecința, cum sumele ce rezulta din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cat nu s-a probat ca este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezulta ca acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția noastră ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasiva pe acest aspect.

Mai mult, potrivit art. 970 C.civ. "convențiile obliga nu numai Ia ceea ce este expres între-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației, după natura sa", iar conform cap .III din contractul de închiriere chiriașul este obligat la plata cotelor de întreținere.

A considerat ca obligând M. București la plata cheltuielilor de întreținere se va crea un precedent, încurajându-se astfel chiriașii din locuințele din fondul locativ de stat sa nu-și mai achite cotele de întreținere știind ca acestea vor fi achitate de municipalitate, ori este absurd ca municipalitatea sa suporte din bugetul local plata cotelor la întreținere a celor rău platnici.

În art.3 lit. c din Regulamentul anexa la Legea nr. 114/1996 este definita noțiunea de proprietate . condominiu/.-se la acele elemente ce se afla în proprietatea .-parți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea . privind "folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune".

La aceste cheltuieli se refera art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - și indiferent daca locuința este folosita de alta persoana decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului ii profita, de exemplu, întreținerea și repararea pârtilor comune.

Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea ..3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr 114/1996 (terasa, acoperiș, structura de rezistenta etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.

În privința acestor din urma cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea . . de prestări servicii, încheiat intre furnizorul serviciilor și beneficiar (locatarul - cel care locuiește - proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezintă prețul serviciilor și trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociațiilor de locatari, care le poate pretinde, în virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situația locativa, de la cei în numele cărora a făcut sau trebuie sa facă plata - în cest sens este și art. 1547 C.civ. privind reținerea anticipațiilor și spezelor.

Așa fiind, în privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speța, chiriașilor, care în plus, conform art.29 din Legea 114/1996, trebuie sa suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuita a bunului, inclusiv privind bunurile comune.

Mai mult, dispozițiile art.3 alin. 1 din H.G. nr.400/2003 statuează ca pentru întreținerea, repararea și exploatarea proprietăților individuale precum și a proprietăților comune indivize în cadrul unor condominii, utilizatorii acestora, chiriași sau proprietari, efectuează cheltuieli sau au obligații financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuala. Textul de lege invocat are în vedere stabilirea obligațiilor financiare criteriul utilizării imobilului, urmând ca aceste obligații sa incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chiriaș.

În același sens sunt și dispozițiile art.24 alin.3 din același act normativ care dispune ca în situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește Conform CAP. V din Contractul e închiriere cotele de întreținere la Asociația de Locatari se achita de către chiriaș.

Mai mult decât atât, facilitățile de care s-au bucurat parații persoane fizice, în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezulta din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse și asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresa în acest sens întrucât s-ar ajunge la darea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legala. Obligând M. București la plata cotelor de întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local stabilit pentru anul calendaristic în curs și aprobat cu 1 an anterior.

Referitor la obligarea pârâtului la plata cheltuieli de judecată, acesta a solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiată dat fiind ca plata cotelor de întreținere, a penalităților, a fondurilor de rulment și de reparații cad în sarcina chemaților în garanție, urmând ca aceștia sa fie obligați la plata acestor sume dat fiind ca crearea prejudiciului în patrimoniul reclamantei este datorat de atitudinea chematului în garanție, beneficiar al utilităților de servicii publice.

F. de aceste considerente pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate, iar în caz contrar, admiterea cererii de chemare în garanție și obligarea chemaților în garanție la plata cotelor de întreținere restante și a cheltuielilor de judecata.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție pârâtul a solicitat ca în situația în care se va admite cererea principala, sa fie obligați chemații în garanție, la plata a sumelor la care va fi obligat M. București către reclamanta, inclusiv a cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii de chemare în garanție, s-a arătat că cei doi chemați în garanție locuiesc în imobil și au beneficiat de serviciile prestate, prin urmare au obligația de a plăti cotele de întreținere care se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviza din proprietatea . s-au obligat sa achite cotele lunare de întreținere la Asociația de P., iar aceasta obligație ii incumba conform art. 970 c.civ., fiind corelativa drepturilor locative proprii dobândite de aceștia, astfel ca sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a acestuia. Prin fapta ilicita a chematei în garanție constând în nerespectarea obligației contractuale de plata a cotelor de întreținere la cheltuielile asociației de proprietari la scadenta, i s-a produs paratului Municipiului București un prejudiciu, reprezentat de sumele pe care acesta va fi obligat sa le plătească reclamantei, intre acest prejudiciu și fapta ilicita existând un raport de cauzalitate. Prin urmare, în materie contractuala vinovăția se prezuma, iar chemații în garanție nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere, urmează ca instanța sa oblige chemații în garantei la plata cotelor restante de întreținere, precum și a cheltuielilor de judecata deoarece promovarea prezentei acțiuni tine de atitudinea culpabila a acestora.

Listele de întreținere menționează la rubrica privind apartamentul în cauza drept datornic figurează persoana fizica, beneficiara a cotelor de întreținere.

În situația în care se va admite acțiunea, au solicitat obligarea chematului în garanție la plata cotelor de întreținere, a penalităților și a cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.

În drept a invocat art.72-74 N.C.proc.civ, art.205 N.C.proc.civ, 451 N.C.proc.civ., Legea nr. 114/1996.

Pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri.

La data de 29.07.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare și întâmpinare la cererea de chemare în garanție, prin care a solicitat respingerea excepțiilor ca nefondate, disjungerea cererii de chemare în garanție și admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Prin încheierea de ședință din data de 16.10.2014 (fila 274 vol II), instanța a respins excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Sectorului 6 București și excepția lipsei calității procesuale pasive, ambele invocate de pârât, pentru motivele menționate în respectiva încheiere.

Prin încheierea de ședință din data de 04.12.2014, instanța a admis în principiu cererea de chemare în garanție formulată de pârât în contradictoriu cu chemații în garanție V. A. și V. G. și a dispus citarea acestora cu mențiunea de a depune întâmpinare.

Chemații în garanție V. A. și V. G. nu au depus întâmpinare, nu s-au prezentat pe parcursul procedurii și nici nu au formulat alte apărări în cauză.

În cauză, instanța a încuviințat pentru reclamantă și pentru pârât, proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei pentru cererea principală, iar pentru pârât proba cu înscrisurile depuse la dosar, în ceea ce privește cererea de chemare în garanție.

Analizând cererea introductivă prin prisma motivelor invocate, mijloacelor de probă administrate și dispozițiilor legale incidente în materie, instanța reține următoarele:

Pârâtul M. București este proprietarul apartamentului nr. 44, situat în București, ., sector 3, arondat asociației reclamante, calitate în care, potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 – privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari - aveaobligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce îi revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Instanța nu a primit susținerile pârâtului în sensul că chiriașul este cel care trebuie să achite cotele de întreținere, față de prevederile art. 46 din Legea nr. 230/2007 mai sus-redat, întrucât, pe de o parte, dispozițiile legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile în ceea ce privește raporturile dintre Asociația de proprietari și proprietarul locuinței, ci numai raporturilor dintre proprietar și chiriaș, iar pe de altă parte, Asociația reclamantă nu este parte în contractul de închiriere depus la dosarul cauzei, astfel că drepturile și obligațiile născute din acesta revin în conformitate cu art. 969 cod civil de la 1864 și Legii nr. 114/1996 a locuinței numai părților contractante, nu și terților.

Pe de altă parte, se constată de către instanță că V. A. nu este titularul contractului de închiriere, ci persoană care locuiește împreună cu chemata în garanție V. G. (fiu) și, chiar dacă are drepturi locative proprii, nu este parte în contractul de închiriere, astfel că raționamentul pârâtului nu se aplică în privința acestuia, între cei doi neexistând raporturi contractuale și nici OG nr. 40/1999 în temeiul căreia se menționează că este încheiat contractul de închiriere, nici legea nr. 114/1996 nu prevăd răspunderea solidară a persoanei care locuiește cu chiriașul pentru îndeplinirea obligațiilor chiriașului (caz în care, oricum, ar fi fost un caz de solidaritate legală, nu convențională).

În acest context, atitudinea subiectivă a proprietarului, la care face referire pârâtul în întâmpinare, respectiv vinovăția sau nevinovăția acestuia este indiferentă, art. 46 din legea nr. 230/2007 nefăcând nicio distincție cu privire la acest aspect, astfel încât, în toate cazurile, independent de prevederile contractuale, proprietarul este cel obligat la plata cotelor la cheltuielile de întreținere față de Asociația de proprietari.

În ceea ce privește dispozițiile redate de pârât din HG nr. 400/2003, instanța precizează că acest act normativ este abrogat din anul 2007, de HG nr. 1588/2007, Regulamentul de aplicare a legii nr. 230/2007, care nu mai conține o reglementare de natura celei din art. 24 alin. (3) din HG nr. 400/2003, astfel că, indiferent de prevederile contractuale, acestea se aplică numai părților, nu și terților.

Că este așa, rezultă și din prevederile art. art. 58 alin. (2) din legea nr. 230/2007, conform căruia Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.

Or, așa cum s-a arătat, art. 46 din lege prevede obligația proprietarului (definit de art. 3 lit. f) din lege ca fiind persoana fizică sau juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominiu) de a plăti lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce îi revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Art. 47 din legea nr. 230/2007 și art. 36-46 din HG nr. 1588/2007, prevăd care sunt cheltuielile asociației de proprietari la care face referire art. 46 din lege atunci când impune proprietarului obligația de a le plăti, iar la art. 34 din HG nr. 1588/2007, care explicitează art. 47 lit a) unde se menționează cheltuielile pe consumuri individuale, sunt menționate și include în cheltuielile asociației și cele pentru apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum;

Ca atare, susținerile pârâtului întemeiate pe legea nr. 114/1996 - care nu are nicio relevanță în speță, căci raporturile dintre părți sunt guvernate de legea nr. 230/2007 și HG nr. 1588/2007, iar nu de legea nr. 114/1996 – nu pot fi primite pentru a-l exonera de îndeplinirea unei obligații legale, cum este cea menționată la art. 46 din legea nr. 230/2007, născută în virtutea calității pârâtului de proprietar al apartamentului nr. 44, de care legea (art. 46) leagă producerea acestor efecte juridice.

Clauza inserată în contractul de închiriere dintre pârât și terțul chemat în garanție, V. G., în sensul că aceasta din urmă va achita cheltuielile de întreținere poate fi apreciată ca fiind o stipulație pentru altul, în care promitent este chemata în garanție, stipulant este pârâtul, iar beneficiar este asociația de proprietari, însă, în cadrul acestui mecanism, pârâtul, ca debitor al obligației legale nu este liberat de obligație, căci stipulația nu este o delegație perfectă sau o cesiune de datorie, iar terțul beneficiar (Asociația) nu este obligată să se prevaleze de această dispoziție inserată într-un contract în care nu este și nu devine parte.

Potrivit art. 25 alin. (1) din HG nr. 1588/2007, normele metodolice în vigoare, „cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.”

În scopul recuperării acestor cheltuieli, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Analizând listele de plată a întreținerii depuse la dosar de reclamantă, în raport de perioada aprilie 2013-februarie 2014, instanța reține că pârâtul înregistra la data cererii de chemare în judecată un debit de 2819,32 lei, cu titlul de cheltuieli de întreținere pentru apartamentul nr. 44, mai sus-menționat (din care pentru luna aprilie 2013 suma de 230,9 lei din totalul de 346,08 lei, întrucât, potrivit mențiunilor de pe fișa de calcul atașată la fila 5, din întreținerea aferentă acestei luni, s-a achitat cu chitanța nr. 437/14.01.2014 diferența de 115,18 lei).

Întrucât pârâtul în calitate de proprietar al apartamentului anterior-menționat nu și-a îndeplinit obligația de achitare a cheltuielilor de întreținere, în temeiul art. 46 din Legea nr. 230/2007, instanța îl va obliga la plata sumei de 2819,32 lei, cu titlul de cheltuieli de întreținere pentru perioada aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei)-februarie 2014.

In ceea ce privește penalitățile de întârziere în cuantum de 623,59 lei, aferente cotelor de întreținere din perioada anterior-menționată, instanța reține că prin Statutul Asociației de P. din data de 11.02.2008, art. 20 alin. (15) (fila 61) s-a stabilit sistemul propriu de penalizări al Asociației, prevăzându-se aplicarea a 0,2% pe zi de întârziere oricărui proprietar ce nu a efectuat plat ape o perioadă mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit, calculate la suma restantă.

In centralizatorul atașat la fila 6 din dosar, reclamanta a calculat penalizări aferente cotelor de întreținere din perioada aprilie 2013-ianuarie 2014, până la data de 30.04.2014, în cuantum de 623,59 lei, după un termen de 30 de zile de la data scadenței ; pentru întreținerea aferentă lunii februarie 2014 nu au fost calculate penalizări.

Potrivit art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.

Verificând modul de calcul al penalizărilor expus la fila 6 din dosar, instanța constată că acesta respectă întru totul dispozițiile art. 49 alin. (1) din lege, atât cu privire la data de la care se calculează penalizările, cât și cu privire la cuantumul acestora.

Intrucât, în această materie, pârâtul este de drept în întârziere, în temeiul art. 1523 alin. (2) lit. c) NCC (fiind vorba despre o obligație cu executare succesivă pe care pârâtul a neglijat în mod repetat să o execute), iar penalizările de întârziere reprezintă o sancțiune pentru întârzierea în executarea obligației principale, instanța va obliga pârâtul să achite reclanantei și suma de 623,59 lei, penalizări de întârziere calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei) – ianuarie 2014, până la data de 30.04.2014.

În ceea ce privește solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului la plata de penalizări de întârziere, în continuare, începând cu data de 01.02.2014, până la data plății efective, fără depășirea debitului, instanța o va admite, însă numai în parte, în ceea ce privește data de la care pârâtul va plăti penalizările, așa cum se va explica în continuare.

Astfel, așa cum reiese din fișa de calcul atașată la fila 6 din dosar, reclamanta a calculat penalizări până la data de 30.04.2014, pentru cotele de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 – ianuarie 2014, nu și pentru luna februarie 2014. Prin urmare, pentru cotele de întreținere aferente acestei perioade, reclamanta a calculat deja penalizări de întârziere pentru perioada 01.04.2014 – 30.04.2014, neputând fi calculate penalizări de întârziere de două ori asupra aceleiași perioade. Ca atare, pentru această perioadă, în mod logic și cronologic, penalizările nu pot curge decât de la data de 01.05.2014, următoarea zi celei la care reclamanta a efectuat calculul pentru suma de 623,59 lei, deja pretinsă cu titlul de penalizări.

In ceea ce privește luna februarie 2014, instanța reține că potrivit mențiunilor listei de plată a întreținerii pentru această lună (fila 43), obligația de plată a întreținerii a devenit scadentă la data de 25.04.2014, aspect menționat și pe fișa de calcul a penalizărilor atașată la fila 6. In raport de prevederile art. 49 alin. (1) din legea nr. 230/2007 și art. 20 alin. (15) din Statut, prin care reclamanta a înființat sistemul propriu de penalizări, penalizările se calculează după un termen de 30 de zile ce depășește termenul de plată ; prin urmare, în ceea ce privește luna februarie 2014, penalizările de întârziere încep să curgă de la data de 25.05.2014, iar nu de la data de 01.02.2014, întrucât pârâtul nu poate fi în întârziere anterior scadenței obligației de plată, care este supusă unui termen suspensiv, astfel că nu se pot calcula penalizări de întârziere pentru perioada în care pârâtul nu era în întârziere.

Ca atare, instanța va obliga pârâtul să plătească reclamantei penalizări de 0,2% pe zi de întârziere, calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 – ianuarie 2014, în continuare, de la data de 01.05.2014 și până la data plății, iar pentru luna februarie 2014 începând cu data de 25.05.2014 și până la data plății integrale, fără ca penalitățile calculate pentru fiecare lună din perioada aprilie 2013-februarie 2014, inclusiv cele deja acordate, 623,59 lei, să depășească debitul principal.

În temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., pârâtul aflat în culpă procesuală și de drept în întârziere în această materie (conform art. 1523 alin. (2) lit. c) NCC), va fi obligat să plătească reclamantei și suma de 800 de lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în onorariu apărător, conform chitanței justificative nr. 154/03.07.2014 atașată la fila 273 vol II.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârât în contradictoriu cu chemații în garanție V. G. și V. A., instanța reține că potrivit art. 72 alin. (1) NCPC, Partea interesată poate să cheme în garanție o terță persoană, împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanție sau în despăgubiri.

În speță, între pârât și chemata în garanție V. G. s-a încheiat la data de 20.01.2009, contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinația de locuință socială înregistrat cu nr. 2313/20.01.2009 (filele 100-104), contract în temeiul căruia pârâtul a închiriat chematei în garanție apartamentul nr. 44 situat în ., sector 3, . că în imobil va locui chemata în garanție împreună cu fiul său, chematul în garanție V. A..

Conform art. III, ultima liniuță, chiriașul și-a asumat obligația de a achita cheltuielile de întreținere aferente apartamentului nr. 44, obligație pe care nu și-a îndeplinit-o, motiv pentru care instanța a și admis cererea introductivă și a obligat pârâtul, în calitate de proprietar, conform art. 46 din legea nr. 230/2007, să achite aceste cheltuieli de întreținere către reclamanta ASOCIAȚIA DE P. POȘTAȘULUI.

Prin urmare, având în vedere prevederile art. 969 Cod civil vechi și dispozițiile art. III din contractual de închiriere, pârâtul este îndreptățit să recupereze, în procedura art. 72 NCPC, cheltuielile de întreținere ale apartamentului nr. 44, pe care a fost obligat să le achite către reclamantă, de la chiriaș, respectiv de la chemata în garanție V. G..

În egală măsură, întrucât nu se poate nega că beneficiarii nemijlociți ai utilităților au fost chemații în garanție, așa cum a arătat, de altfel, pârâtul în motivarea acestei cereri, și chematul în garanție V. A., care, deși nu este titularul contractului de închiriere, a locuit în apartamentul nr. 44 și a beneficiat de utilități, și acesta din urmă, trebuie să suporte, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, contravaloarea cheltuielilor de întreținere a apartamentului în care locuiește.

Așa fiind, în temeiul art. 72alin. (1) NCPC, instanța va obliga chemații în garanție să plătească pârâtului toate sumele pe care acesta a fost obligat să le plătească reclamantei, inclusiv cheltuielile de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite, în parte, cererea de chemare în judecată introdusă de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. POȘTAȘULUI, cu sediul ales la C.A. L. A., în București, .. 2, .. 1, ., sector 1, în contradictoriu cu pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-203, sector 6, așa cum a fost precizată.

Obligă pârâtul să achite reclamantei suma de 2819,32 lei, cheltuieli de întreținere aferente apartamentului nr. 44 pentru perioada aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei) – februarie 2014.

Obligă pârâtul să achite reclamantei suma de 623,59 lei, penalități de întârziere calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei) – ianuarie 2014, până la data de 30.04.2014.

Obligă pârâtul să achite reclamantei penalități de 0,2% pe zi de întârziere calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 – ianuarie 2014, în continuare de la data de 01.05.2014 și până la data plății, iar pentru luna februarie 2014 începând cu data de 25.05.2014 și până la data plății integrale, fără ca penalitățile calculate pentru fiecare lună din perioada aprilie 2013-februarie 2014 să depășească debitul principal.

Obligă pârâtul să achite reclamantei și suma de 800 de lei, cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat.

Admite cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL în contradictoriu cu chemații în garanție V. A. și V. G..

Obligă chemații în garanție să plătească pârâtului sumele pe care pârâtul a fost obligat să le achite reclamantei, respectiv:

- suma de 2819,32 lei, cheltuieli de întreținere aferente apartamentului nr. 44 pentru perioada aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei) – februarie 2014;

- 623,59 lei, penalități de întârziere calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 (parțial suma de 230,9 lei) – ianuarie 2014, până la data de 30.04.2014;

- penalități de 0,2% pe zi de întârziere calculate asupra cotelor de întreținere aferente perioadei aprilie 2013 – ianuarie 2014, în continuare de la data de 01.05.2014 și până la data plății integrale, iar pentru luna februarie 2014 începând cu data de 25.05.2014 și până la data plății integrale, fără ca penalitățile calculate pentru fiecare lună din perioada aprilie 2013-februarie 2014 să depășească debitul principal;

- suma de 800 de lei, cheltuieli de judecată.

Cu drept numai de apel, de competența Tribunalului București, în termen de 30 zile de la comunicare.

Cererea și motivele de apel se depun la Judecătoria Sectorului 6.

Pronunțată în ședință publică, azi, 15.01.2015.

PREȘEDINTE, GREFIER,

F. – C. M. V. – A. M.

Red. Jud. F.C.M./Thred.M.M.

6 ex.

Comunicat 4 ex. .

← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 630/2015. Judecătoria...		Plângere contravenţională. Sentința nr. 200/2015.... →

Pretenţii. Sentința nr. 204/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Sentința nr. 204/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI