Pretenţii. Sentința nr. 3344/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3344/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 07-05-2015 în dosarul nr. 3344/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3344
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 07.05.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN
PREȘEDINTE M. D.
GREFIER E. C. P.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca pretenții privind pe reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . în contradictoriu cu pârâtele PRIMĂRIA M. BUCUREȘTI PRIN P. GENERAL și ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR și chematul în garanție FUNDAȚIA MIȘCAREA POPULARĂ.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la termenul de judecată din data de 23.04.2015, fiind consemnate in încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a da părților posibilitatea să formuleze concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 07.05.2015, când a dispus următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 12.05.2014, reclamanta Asociația de proprietari ., în contradictoriu cu pârâții Primăria M. București prin P. General și Administrația F. Imobiliar, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la plata datoriilor către reclamantă în cuantum de_,01 lei, din care cheltuieli de întreținere restante în cuantum de_,9 lei, pe perioada octombrie 2008- februarie 2014, și penalități la facturi în procent de 0,2% pentru perioada octombrie 2008 - decembrie 2013, în cuantum de_,11 lei, precum și la plata cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat în temeiul art.451 Noul Cod de procedură civilă.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâții au acumulat datorii către reclamantă, în cuantum de_,01 lei, din care cheltuieli de întreținere restante în cuantum de_,9 lei, pe perioada octombrie 2008- februarie 2014, și penalități la facturi în procent de 0,2% pentru perioada octombrie 2008 - decembrie 2013, în cuantum de_,11 lei.
Pârâții au acumulat restanțe și penalități la cotele de întreținere potrivit calculelor enumerate mai sus și prin urmare au trecut la procedura prealabilă, iar la data de 07.04.2014 au formulat cerere de solicitare informare prealabilă nr.126 din data de 07.04.2014 prin Birou de mediator Z. M. D. cu privire la debitele acumulate la zi, iar la data de 09.04.2014, au invitat la procedura informării potrivit cererii cu numărul 135 și 134, expediată prin poștă cu confirmare de primire potrivit dovezilor atașate prezentei cereri, iar pârâta a fost invitată la procedura informării cu privire la mediere și avantajele acestei proceduri la data de 24.04.2014, ora 14:30.
Potrivit procesului-verbal din data de 24.04.2014, nr. 167, pentru PMB nu s-a prezentat nimeni, iar Administrația F. Imobiliar a trimis un punct de vedere prin adresa nr._/24.04.2014 transmisă prin intermediul poștei electronice către biroul mediatorului.
La data de 24.04.2014, reclamanta a formulat o nouă solicitare către Primăria M. București, cu numărul 165, și i-a invitat la data de 08.05.2014, ora 12.00, la sediul mediatorului.
La data de 08.05.2014, s-a încheiat procesul-verbal nr.190, din care reiese că din partea Primăriei nu s-a prezentat nimeni și nu au comunicat niciun punct de vedere la data și ora fixată prin invitație.
În decursul timpului, reclamanta a încercat să soluționeze pe cale amiabilă și să încerce să ajungă la un numitor comun cu pârâții, au adresat către Primăria M. București o notificare cu numărul 238 din data de 26.09.2012, prin care îi invita la procedura concilierii directe la data de 17.10.2012, orele 10.00, din păcate pentru reclamantă, pârâții nu s-au prezentat la data și ora fixată și au încheiat procesul-verbal cu nr.277 din data de 17.10.2012, orele 10.30.
La data de 06.02.2013, reclamanții i-au înștiințat din nou prin adresa nr.376 și le-a adus la cunoștință despre spațiul de la parterul blocului care era abandonat și să-și achite cotele la zi și să depună copia actului de proprietate în temeiul Legii nr.230/2007 și a HG nr.1588/2007, și le-au indicat și numărul de cont al reclamantei.
Reclamanții au arătat că răspunsurile pârâților nu au fost concludente și le-au redirecționat cererea către Administrația F. Imobiliar, iar aceștia în cele din urmă le-au solicitat state de plată, dovezi de plată și facturi RADET.
Având în vedere că reclamanta a fost de bună credință și a solicitat, pe cale amiabilă, ca parații să-și achite cotele la zi, fiind redirecționată prin adresele pe care le va atașa prezentei cereri și practic neobținând vreun rezultat palpabil, a formulat prezenta cerere de chemare în judecată având ca obiect pretenții față de prevederile Legii nr.230/2007 și a HG nr.1588/2007.
Reclamanta a solicitat a se observa că pârâții au fost de rea credință și nu au achitat cotele de întreținere la zi, practic, potrivit fișei individuale eliberate de firma de contabilitate aceștia nu au efectuat vreo plată și, prin urmare, în decursul timpului au acumulat restanțe la cotele de întreținere care au ajuns la concurența sumei de_,01 lei.
De asemenea, reclamanta a arătat că listele de plată cu privire la modul de calcul sunt efectuate de către o firmă de contabilitate cu care are un contract, respectiv T&D SOFT-SOR-ADM-2000 SRL, iar din conținutul fiecărei liste reiese cu claritate numărul de apartament, cota parte indiviză, numărul de persoane, cheltuieli pe număr de persoane, consumul de apă rece și caldă, încălzirea, cheltuielile pe cota indiviză, taxă repartitoare, cheltuielile de întreținere pentru luna curentă, fond reparații, restanțele acumulate, total restanțe, total general, iar la finalul listei sunt repartizate în funcție de cheltuielile lunare unde sunt trecute facturile și împărțite defalcat pentru fiecare apartament în funcție de situația apartamentului sau a spațiului cu altă destinație, suprafață, număr de persoane s.a.
Ca urmare a debitului acumulat de către pârâți și a faptului că reclamanta a avut mai multe procese cu alți debitori, aceștia au acumulat restanțe la cotele de întreținere, iar potrivit fișei individuale de apartament s-a întocmit situația spațiului pe care-l dețin în proprietate, astfel: luna și anul, data afișării listei cu data scadentă, cheltuielile pe luna curentă, restanță cote întreținere, restanță cotă penalizată, coeficient penalizare pe zi conform procesului-verbal al Adunării Generale din fiecare an, respectiv anii 2008-2013, numărul de zile întârziere, valoarea penalizată, rată fond reparații, practic având întreaga situație a pârâților cu privire la debitul acumulat, la care au atașat la fiecare listă aferentă state de plată, repartizare costuri potrivit consumului aferent realizată de firma TECHEM, dovezile cu privire la reparații lift și prin urmare toate documentele care justifică calculul cotelor de întreținere pentru spațiul pe care pârâta îl deține în proprietate.
La art. 25 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari s-a stabilit clar obligația fiecărui proprietar din condominiu de a achita cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.
Așadar, obligația de a plăti cheltuielile de întreținere și de a suporta consecințele neexecutării culpabile este prevăzută în mod imperativ de lege și reglementată în detaliu de un ansamblu normativ complex, constituind totodată și o normă de conviețuire socială și, cu toate acestea, pârâții nu înțeleg să își îndeplinească de bunăvoie obligațiile legale în calitate de proprietari.
Mai mult decât atât, conform dispozițiilor art.46 alin.1 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de la furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”.
Aceeași prevedere este cuprinsă și în dispozițiile art.32 alin. 1 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
Potrivit art.49 alin. 1 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, reclamanta poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată, iar acest lucru a fost stabilit în cadrul proceselor-verbale ale adunărilor generale atașate la dosarul cauzei pentru anii 2011, 2012,2013.
Penalizările au fost împărțite defalcat pentru fiecare debitor în parte, potrivit art.49 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și art.32 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la care s-a atașat fișa individuală de apartament din care reiese cu claritate luna de plată, data afișării, data scadentă, întreținere curentă, întreținere restantă, numărul de zile întârziere, valoare penalizări.
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art.25, 47, 49 și 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și art.25, 32, 43, 44, 45, 46 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art.451 Noul Cod de procedură civilă.
În dovedirea cererii, reclamanții au depus la dosar, în copie, fișă individuală de apartament, liste de întreținere pentru perioada debitului însoțite de documente justificative, hotărârea de înființare a Asociației de P., incheiere de îndreptare eroare, Statutul Asociației, Acord de Asociere, procese-verbale pentru perioada 2008-2013, înscrisuri cu privire la procedura concilierii directe, notificare, adrese și răspunsuri, procedură prealabilă cu privire la informare, cererea de solicitare informare prealabilă, invitații la informare către pârâtă, procesul-verbal încheiat la data solicitată privind informarea și dovezile trimiterii și confirmării prin poștă.
La data de 21.05.2014, reclamanta a depus la dosar precizările solicitate de instanță, conform rezoluției din data de 13.05.2014, însoțite de copii de pe centralizator restanțe și proces-verbal încheiat la data de 29.04.2012.
La data de 24.07.2014, pârâta Administrația F. Imobiliar a depus la dosar întâmpinare la cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Asociația de Proprietari ., prin care a invocat excepția prematurității cererii, excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Primăria M. București prin Primar General și Administrația F. Imobiliar, obligarea acestora la plata sumei totale de 26.631,01 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere restante și penalități aferente perioadei octombrie 2008-februerie 2014, pentru spațiul din Calea Griviței nr. 164, ., București.
Intimata a învederat că, spațiul cu altă destinație decât cea de locuință din București, Calea Griviței nr.164, ., București, în perioada_09 s-a aflat în evidența . care încasa chirie de la CEC Bank, iar în perioada 04._13 spațiul a fost liber, fiind comunicat ca atare către Primăria M. București, iar din data de 21.06.2013-prezent fiind utilizat de către Fundația Mișcarea Populară.
Plata cotelor la întreținere cade în sarcina chiriașilor, fiind o obligație contractuală a acestora, clauze în acest sens fiind prevăzute atât de contractul de închiriere încheiat cu CEC Bank, cât și de fișa de calcul încheiată cu Fundația Mișcarea Populară.
În cazul în care respectivul spațiu este liber, administratorul decontează către asociațiile de proprietari contravaloarea cheltuielilor de întreținere și încălzire aferente spațiului.
Aceste sume se decontează în baza cererilor depuse de către asociațiile de proprietari prin serviciul registratură al instituției pârâtei, fiind însoțite de toate documentele justificative pentru perioada în care respectivul spațiu este/a fost liber, astfel cum Administrația F. Imobiliar a adus la cunoștința asociației și prin adresa nr._(2012)6201/30.01.2013, respectiv: facturi RADET corespunzătoare, statele de plată ale personalului de administrare cu semnăturile corespunzătoare, dovezi de plată a obligațiilor către stat aferente statelor de plată, numărul de persoane prezente în imobil pentru calculul cotei părți pentru salariul personalului administrativ, contul IBAN și Codul fiscal al asociației de proprietari sau delegația semnată de către împuterniciții Asociației de P..
Pârâta a învederat instanței faptul că reclamanta Asociația de Proprietari ., cu sediul în București, Calea Griviței nr. 164-170, avea obligația să depună cererea însoțită de către actele mai sus menționate în vederea decontării sumelor solicitate, dar până în prezent acest lucru nu a fost realizat, motiv pentru care a apreciat că se impune admiterea excepției prematurității cererii de chemare în judecată.
Astfel, pârâta a considerat că neachitarea cotelor de întreținere aferente apartamentului nr. 9 situat în București, . nr. 59, sector 2, nu a fost făcută din rea voința, ci chiar din neglijența reclamantei, care nu a depus documentele justificative.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, pârâta a arătat că, conform legislației în vigoare în materie civilă, se stabilește regula generală privind durata termenului de prescripție în acțiunile personal-patrimoniale, termenul de prescripție pentru cererea reclamantei fiind de 3 ani.
Având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 6 București în luna mai 2014, iar reclamanta a solicitat plata unor sume de bani începând cu luna octombrie 2008, la aproape 6 ani de la data nașterii debitului, pârâta a apreciat că se impune admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune.
În concluzie, pentru motivele arătate mai sus, pârâta a solicitat admiterea celor două excepții invocate, respectiv cea a prematurității cererii de chemare în judecată și cea a prescripției dreptului material la acțiune, iar pe fondul cauzei, respingerea acțiunii ca nefondată.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă.
La data de 30.07.2014, pârâta Primăria M. București, Municipiul București, reprezentat legal de către P. General, a depus la dosar întâmpinare și cerere de chemare în garanție a Fundației Mișcarea Populară, în calitate de chiriașă, conform fișei de calcul nr._/21.06.2013 și prelungită, urmând ca aceasta să fie obligată la plata cotelor de întreținere pentru perioada 21.06.2013-feb 2014, inclusiv cheltuieli de judecată.
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de_,01 lei, din care 16.080,9 lei, reprezentând c/v cote de întreținere restante pentru perioada octombrie 2008 - februarie 2014 și penalități de 10.558,11 lei, cu cheltuieli de judecată.
În raport de situația de fapt și cea de drept, pârâta a invocat și solicitat admiterea următoarelor excepții:
Excepția prescripției dreptului material la acțiune privind pretențiile pentru perioada octombrie 2008 - februarie 2011, raportat la dispozițiile art.1, coroborat cu art.3 și art.6 din Decretul nr.167/1958 și art.705 Cod procedură civilă, privitor la prescripția extinctivă și raportat la data introducerii acțiunii.
Excepția lipsei capacității procesuale de folosință a Primăriei M. București, deoarece primăria este o structură funcțională, fără personalitate juridică și fără patrimoniu. În art. 19 din Legea nr.215/2001 a administrației publice locale modificată și completată se precizează cine sunt persoanele de drept care au capacitate juridică deplină (și, deci și calitate procesuală):
„Comunele, orașele și județele sunt persoane juridice de drept public. Acestea au patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină”.
Acest text trebuie coroborat cu art.18 alin. 3, text care are următorul conținut; „Unele orașe pot fi declarate municipii, în condițiile legii”.
În concluzie, în condițiile în care orașul este persoana juridică de drept public cu patrimoniu propriu și capacitate juridică deplină, și orașul București este declarat municipiu, numai Municipiul București este persoana juridică cu capacitate deplină care poate sta în instanță ca și parte.
În art.67 din același act normativ se stabilește (în consonanță cu Cap. 2, art.25 și următoarele din Decretul - Lege nr.31/1954 privind persoanele fizice și juridice) că reprezentantul persoanei juridice în relațiile cu terții și în justiție este conducătorul acesteia - P.:
„P. reprezintă . relațiile cu alte autorități publice, cu persoanele fizice sau juridice române sau străine, precum și în justiție”.
De asemenea, pârâta a considerat că acest text trebuie coroborat și cu art.91: „P., viceprimarul, respectiv viceprimarii, secretarul comunei, al orașului sau al subdiviziunii administrativ-teritoriale a municipiului, împreună cu aparatul propriu de specialitate al consiliului local, constituie o structură funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei sau orașului, care aduce la îndeplinire hotărârile consiliului local și dispozițiile primarului, soluționând problemele curente ale colectivității locale.
În consecință, față de textele legale invocate, pârâta a solicitat admiterea excepției și respingerea acțiunii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a M. București prin P. General pentru următoarele argumente:
Cheltuielile de întreținere se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună. Listele de întreținere nu menționează la rubrica privind apartamentul în cauză drept datornic Municipiul București, ci persoana fizică, beneficiarul cotelor de întreținere.
Dispozițiile Legii nr.114/1996 stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea și repararea structurii de rezistență a clădirii, instalațiile comune (art.28), iar în sarcina chiriașului tot ceea ce ține de folosința locuinței (art.29).
Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr.114/1996 rezultă că tot ceea ce ține de întrebuințarea și folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci și cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin. 2 din art. 29 se menționează „obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat ...”.
Rezultă fără echivoc obligația chiriașului de a-și achita cotele de întreținere. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului, și nu a proprietarului, mai ales când acesta din urmă este statul sau unitatea administrativ-teritorială.
Nu se poate reține vinovăția proprietarului câtă vreme între proprietar și beneficiarul furnizării întreținerii nu există identitate, vinovat de neplata cotelor de întreținere fiind chiriașul, persoană fizică, iar nu Municipiul București.
Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea suprafeței locative rezultă din contract (art. 13) și din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr.114/1996.
Având în vedere că locatarii în cauză au beneficiat direct de acest serviciu, obligația de plată s-a născut direct în patrimoniul acestora, și nu în patrimoniul proprietarului.
Prin urmare, neexistând o astfel de obligație care să incumbe M. București de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere pentru persoanele care ocupă locuința, pârâta a considerat justificată excepția invocată.
Este adevărat că art.31 din Regulamentul Cadru al Asociației de P. dă dreptul Asociației de proprietari de a acționa în justiție pe orice proprietar pentru neplata acestora, însă condiția esențială prevăzută este reținerea vinovăției.
Încă din art.3 lit. c din Regulamentul anexă la Legea nr. 114/1996 este definită noțiunea de proprietate comună în cadrul unui condominiu/.-se la acele elemente ce se află în proprietatea comună forțată pe cote-părți a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit. i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea comună, și anume cele privind „folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea, modificarea proprietății comune”.
La aceste cheltuieli se referă art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare și utile legate de proprietatea sa - inclusiv cota-parte din cheltuielile comune - și indiferent dacă locuința este folosită de altă persoană decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului îi profită, de exemplu, întreținerea și repararea părților comune.
Nu același lucru se întâmplă cu așa numitele cote din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, și anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună în sensul art.3 din Regulamentul cadru anexă la Legea nr. 114/1996 (terasă, acoperiș, structură de rezistență etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
În privința acestor din urmă cheltuieli, izvorul și fundamentul lor nu este legat de proprietatea comună, ci se regăsește într-un raport contractual de prestări servicii, încheiat între furnizorul serviciilor și beneficiar (locatarul - cel care locuiește - proprietar sau chiriaș) prin intermediul asociației de proprietari ce are în aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor în raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezintă prețul serviciilor și trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociațiilor de locatari, care le poate pretinde, în virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizată la situația locativă, de la cei în numele cărora a făcut sau trebuie să facă plata - în acest sens este și art. 1547 cod civil privind reținerea anticipațiilor și spezelor.
Așa fiind, în privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului, deci, în speță, chiriașilor care, în plus, conform art.29 din Legea nr.114/1996, trebuie să suporte și cheltuielile legate de reparațiile și întreținerea obișnuită a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecință, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat că este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezultă că acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci instituția pârâtă ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței și nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasivă pe acest aspect.
În situația respingerii excepției lipsei calității procesuale pasive, pârâta a solicitat admiterea cererii de chemare în garanție pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 970 Cod civil „convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres între-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației, după natura sa”, iar conform cap. V din contractul de închiriere, chiriașul este obligat la plata cotelor de întreținere.
Pârâta a considerat că, obligând Municipiul București la plata cheltuielilor de întreținere, se va crea un precedent, încurajându-se astfel chiriașii din locuințele din fondul locativ de stat să nu-și mai achite cotele de întreținere, știind că acestea vor fi achitate de municipalitate, ori este absurd ca municipalitatea să suporte din bugetul local plata cotelor la întreținere a celor rău platnici.
Mai mult, dispozițiile art.3 alin.1 din HG nr.400/2003 statuează că, pentru întreținerea, repararea și exploatarea proprietăților individuale, precum și a proprietăților comune indivize în cadrul unor condominii, utilizatorii acestora, chiriași sau proprietari, efectuează cheltuieli sau au obligații financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuală. Textul de lege invocat are în vedere stabilirea obligațiilor financiare, criteriul utilizării imobilului, urmând ca aceste obligații să incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chiriaș.
În același sens sunt și dispozițiile art.24 alin.3 din același act normativ care dispune că, în situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește, acesta va participa și la formarea fondului de rulment. Conform alin.2 din art.24 din același act normativ, fondul de rulment deja încasat se restituie în situația de schimbare a domiciliului.
Pârâta a menționat dispozițiile art. 12 din Hotărârea nr.400/2003, respectiv una dintre atribuțiile Comitetul executiv este răspunderea pentru încasarea lunară a cotelor de contribuție, emiterea de somații către restanțieri ce nu efectuează plăți la termen, coroborat cu art. 19 pct.8 care dispune că administratorul are atribuție să sesizeze comitetul executiv pentru somarea restanțierilor și aplicarea procedurilor de recuperare a restanțelor cu penalizările aferente.
Mai mult, facilitățile de care s-a bucurat pârâta, în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezultă din art.44 din Legea nr.114/1996, nu pot fi extinse și asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresă în acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legală. Obligând Municipiul București la plata cotelor de întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local stabilit pentru anul 2006 și aprobat în anul 2005, cu 1 an înaintea anului bugetar calendaristic.
Față de aceste argumente, pârâta a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive, iar în subsidiar admiterea cererii de chemare în garanție a pârâtei persoane fizice și obligarea acesteia la aceste sume, având în vedere că este beneficiară directă a utilităților prestate.
Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
Referitor la solicitarea de plata a penalităților de întârziere și de 0,2%, pârâta a solicitat ca reclamanta să depună Hotărârea Adunării Generale prin care s-au stabilit penalitățile.
Conform art.45 alin.3 din Legea nr.230/2007, „proprietarii, membri ai asociației de proprietari, au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și prezența adunării generale, suma anuală necesară pentru constituirea/completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii, membri ai asociației de proprietari, pot aproba și alte fonduri cu caracter special”.
De reținut este că Municipiul nu este membru al asociației de proprietari, iar reclamanta nu a depus la dosarul cauzei hotărârea adunării generale a asociației de proprietari prin care s-a stabilit cuantumul fondului de reparații și modalitatea de plată a acestuia. În lipsa acestei hotărâri, instanța nu poate verifica dacă la nivelul asociației s-a stabilit obligația de plată a unui fond de reparații și cuantumul acestuia.
Referitor la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, pârâta a solicitat respingerea acestui capăt ca neîntemeiat, dat fiind că plata cotelor de întreținere, a penalităților cad în sarcina chematei în garanție, urmând ca aceasta să fie obligată la plata acestor sume, dat fiind că, crearea prejudiciului în patrimoniul reclamantei este datorat de atitudinea chematului în garanție, beneficiar al utilităților de servicii publice.
În situația admiterii acțiunii, pârâta a solicitat a se avea în vedere următoarele considerente:
Conform adresei AFI nr. DG 548/11.07.2014 rezultă că, în perioada_09, imobilul a făcut obiectul unui contract de închiriere întocmit între . și CEC Bank. În această perioadă, CEC Bank a procedat la bușonarea caloriferelor, iar branșament pentru apă potabilă nu exista, curățenia era efectuată de ADP Sector 1, iar imobilele aflate la parterul imobilului nu plătesc cheltuielile privind liftul și întreținerea acestuia.
În situația în care s-ar fi făcut reparații, reclamanta trebuia să solicite acordul proprietarului în ceea ce privește acest aspect.
Din data de 21.06.2013 și până în prezent spațiul constituie obiectul fișei de calcul nr._ și chematul în garanție are centrală proprie, astfel că cheltuielile de întreținere privesc chiriașul. În perioada 04._13, spațiul a fost liber, deci neutilizat.
Prin cererea de chemare în garanție a Fundației Mișcarea Populară, în calitate de chiriașă, conform fișei de calcul nr._/21.06.2013, pârâta a solicitat ca, în situația în care instanța va admite cererea principală, să se dispună obligarea chematei în garanție la plata a sumelor la care va fi obligat Municipiul București către reclamantă, inclusiv a cheltuielilor de judecată solicitate de către reclamantă pentru perioada 21.06.2013-februarie 2014.
Chemata în garanție a folosit imobilul și a beneficiat de serviciile prestate, prin urmare, are obligația de a plăti cotele de întreținere care se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviză din proprietatea comună.
Aceasta s-a obligat să achite cotele lunare de întreținere la Asociația de P., iar această obligație îi incumbă conform art. 1270 Noul Cod civil, fiind corelativă drepturilor locative proprii dobândite de aceasta, astfel că sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a acestora.
Prin fapta ilicită a chematei în garanție, constând în nerespectarea obligației contractuale de plată a cotelor de întreținere la cheltuielile asociației de proprietari la scadență, i s-a produs pârâtului Municipiul București un prejudiciu, reprezentat de sumele pe care acesta va fi obligat să le plătească reclamantei, între acest prejudiciu și fapta ilicită existând un raport de cauzalitate.
Prin urmare, în materie contractuală vinovăția se prezumă, iar chemata în garanție nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere, urmează ca instanța să oblige chemata în garanție la plata cotelor restante de întreținere, precum și a cheltuielilor de judecată, deoarece promovarea prezentei acțiuni ține de atitudinea culpabilă a acestora.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art.72-74 Noul Cod de procedură civilă, art.205 Noul Cod de procedură civilă, 451 Noul Cod de procedură civilă, Legea nr.114/1996, 1270, 1349 Cod civil.
Alăturat întâmpinării și cererii de chemare în garanție, pârâta a depus la dosar, în copie, un set de înscrisuri (filele 507-529).
Reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinarea formulata de pârâta Administrația F. Imobiliar.
În ceea ce privește excepția prematuritătii cererii, reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată, întrucât la data de 06.02.2013, s-a adresat pârâtei cu o cerere prin care i-a învederat cuantumul debitului aferent spațiului pe care-l deține în administrare, solicitând să îi furnizeze informații cu privire la spațiu, indicându-le și numărul de cont al reclamantei, precum și codul fiscal, această solicitare având la bază fișa individuală a spațiului cu altă destinație.
Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat respingerea excepției prematurității ca neîntemeiată, întrucât reclamanta a întreprins demersuri cu privire la recuperarea debitului, însă pârâta a dat dovada de rea credință.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, reclamanta a solicitat ca în urma probatoriului depus la dosarul cauzei să se observe cum reclamanta a încercat rezolvarea pe cale amiabilă, notificând atât Primăria M. București, cât și Administrația F. Imobiliar, astfel:
La dosarul cauzei, reclamanta a depus notificările din data de 26.09.2012, prin care a invitat pârâta Primăria M. București la procedura concilierii directe pentru data de 17.10.2012, ora 10,00, privitor la debitul datorat la acea dată.
Mai mult decât atât, pârâta a solicitat în temeiul art. 12 litera B titlul obligații litera g din HG nr.1588/2007, să îi depună o copie de pe actul de proprietate, și l-a încunoștințat cu înscrisuri doveditoare referitor la cotele restante.
La data de 17.10.2012, ora 10,30, data la care trebuiau să se prezinte potrivit invitației la conciliere din partea pârâtei, nu s-a prezentat vreun reprezentant și, prin urmare, pârâta a atașat procesul-verbal încheiat pe care l-a comunicat la acel moment și pârâtei.
La data de 31.10.2012, reclamanta a primit din partea pârâtei adresa cu numărul 4357/26.10.2012, în care a solicitat Serviciului Administrare Fond Locativ și cu altă Destinație să analizeze cele semnalate și să i se răspundă în termen legal, întrucât spațiul se află în administrarea acestora din urmă.
Față de informațiile primite de la pârâtă, reclamanta a revenit în data de 06.02.2013 către pârâta Primăria M. București cu o nouă situație la zi, în care le-a învederat debitul de la acel moment și că se va adresa instanței de judecată și, totodată, le-a indicat și numărul de cont al reclamantei pentru efectuarea plății.
Cu aceeași cerere, reclamanta s-a adresat și pârâtei Administrația F. Imobiliar, în care i-a învederat situația spațiului, debitul existent la acel moment și numărul de cont al reclamantei.
Reclamanta a învederat că s-a prezentat personal la sediul pârâtei Administrația F. Imobiliar pentru a putea ajunge la o înțelegere pe cale amiabilă, însă i s-a spus că nu va plăti decât statele de plată ale personalului și facturile RADET, de altfel ceea ce i se comunicase și prin adresa din data de 30.01.2013.
Acest lucru a generat demararea acționării în instanță a pârâților întrucât, potrivit legii, au obligația să achite la zi cotele, să nu lase spațiul abandonat, să urmărească lunar cotele aferente spațiului pe care îl deține în proprietate și administrare.
Potrivit situației prezentate de pârâtă prin întâmpinare, care învederează că în perioada_09 spațiul a fost închiriat către CEC Bank, iar apoi în perioada aprilie_13, spațiul a fost liber, reclamanta a considerat că pentru această perioada pârâții erau obligați să nu lase spațiul abandonat în calitatea pe care o aveau, în cazul de față de administrator, pe care o are AFI, și proprietar, Primăria M. București.
În ceea ce privește perioada 21.06.2013, la zi, reclamanta a învederat că Fundația Mișcarea Populară, în calitatea de chiriaș, a achitat cotele la zi și, prin urmare, a restrâns acțiunea în acest sens.
Susținerile din întâmpinare expuse de pârâtă, că în cazul în care spațiul este liber, așa cum reiese din perioada 04._13 prezentată de pârâtă, sunt demontate de însăși adresa pe care i-a comunicat-o, întrucât nu doreau să plătească decât anumite servicii, deși reclamanta le-a învederat sumele datorate, codul fiscal, contul bancar.
Mai mult decât atât, prin întâmpinarea depusă, parata a fost într-o gravă eroare, întrucât a făcut confuzie în ceea ce privește spațiul, nefiind vorba de apartamentul nr.9 situat în București, . nr.59, sectorul 2.
Spațiul cu altă destinație pentru care reclamanta a solicitat recuperarea debitului se află la parterul blocului din Calea Griviței nr.164, blocul K, sectorul 7, parter și subsol în suprafață de 406,06 mp, din care (parter 202,58+subsol 203,48).
Prin urmare, reclamanta a menționat că neglijența nu îi aparține acesteia ci, din reaua credință și neglijența pârâtei, care a lăsat spațiul abandonat fără să se intereseze de recuperarea debitului așa cum prevede legea, stipulat de art. 32 alin. 3 din HG nr.1588/2007, care precizează clar: „niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât acea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații”.
Față de împrejurarea că spațiul a fost liber în perioada 04._13, obligația de plată revine pârâtului, întrucât trebuia să se ocupe de efectuarea plăților restante și să depună diligențe în acest sens.
În secțiunea 1, Capitolul III din HG nr.1588/2007 la art.32 alin.1 se stipulează că „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată ....în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, respingerea excepțiilor invocate și a susținerilor din întâmpinare ca neîntemeiate.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.25, 47, 49 și 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și art.25 și 32, art.43, 44, 45, 46 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, acordul de asociere și Statutul Asociației, art.658 alin. 4 Noul Cod civil, art.451 Noul Cod de procedură civilă.
Răspunsul la întâmpinare a fost însoțit de copii de pe adresa nr.375 din data de 06.02.2013, centralizator restanțe și confirmare de primire.
Reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare pentru pârâta Primăria M. București.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâta Primăria M. București împotriva chiriașului Fundația Mișcarea Populară, reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată, întrucât pentru perioada 21.06.2013-februarie 2014, aceștia au achitat la zi cotele de întreținere aferente spațiului închiriat, astfel: 30 octombrie 2013 suma de 652,11 lei, 23 decembrie 2013 suma de 528 lei, 25 februarie 2014 suma de 1119 lei, 2 aprilie 2014 suma de 501 lei, 18 iulie 2014 suma de 1988,67 lei și la 07 august 2014 suma de 471,05 lei, depunând la dosarul cauzei dovezile de plată efectuate de chiriaș, iar, față de cererea de modificare a cererii de chemare în judecată în temeiul art. 204 Noul Cod de procedură civilă alin. 2 punctul 2, a solicitat scoaterea din cauză a chiriașului Fundația Mișcarea Populară.
Față de excepțiile invocate de pârâta Primăria M. București, reclamanta a formulat următoarea apărare:
În ceea ce privește prescripția dreptului material la acțiune pentru perioada octombrie 2008-februarie 2011, reclamanta a solicitat respingerea acesteia pentru următoarele considerente:
La dosarul cauzei, reclamanta a depus notificările din data de 26.09.2012, prin care a invitat pârâta Primăria M. București la procedura concilierii directe pentru data de 17.10.2012, ora 10,00, privitor la debitul datorat la acea dată.
Mai mult decât atât, reclamanta a solicitat în temeiul art. 12 litera B titlul obligații litera g din HG nr.1588/2007, să depună o copie de pe actul de proprietate, și i-a încunoștințat cu înscrisuri doveditoare referitor la cotele restante.
La data de 17.10.2012, ora 10,30, data la care trebuiau să se prezinte potrivit invitației la conciliere din partea pârâtei nu s-a prezentat vreun reprezentant și, prin urmare, a atașat procesul-verbal încheiat, pe care l-a comunicat la acel moment și pârâtei.
La data de 31.10.2012, reclamanta a primit din partea pârâtei adresa numărul 4357/26.10.2012 în care a solicitat Serviciului Administrare Fond Locativ și cu altă Destinație să analizeze cele semnalate și să i se răspundă în termen legal, întrucât spațiul se află în administrarea acestora din urmă.
Față de informațiile primite de la pârâtă, reclamanta a revenit în data de 06.02.2013 către pârâta Primăria M. București cu o nouă situație la zi, în care le-a învederat debitul de la acel moment și le-a învederat că se va adresa instanței de judecată și, totodată, le-a indicat și numărul de cont al reclamantei pentru efectuarea plății.
Cu aceeași cerere, reclamanta s-a adresat și pârâtei Administrația F. Imobiliar în care le-a învederat situația spațiului, debitul existent la acel moment și numărul de cont al reclamantei.
Reclamanta a învederat că s-a prezentat personal la sediul pârâtei Administrația F. Imobiliar pentru a putea ajunge la o înțelegere pe cale amiabilă, însă i s-a spus că nu va plăti decât statele de plată ale personalului și facturile RADET, de altfel ceea ce i s-a comunicat și prin adresa din data de 30.01.2013.
Acest lucru a generat demararea acționării în instanța a pârâților întrucât, potrivit legii, au obligația să achite la zi cotele, să nu lase spațiul abandonat, să urmărească lunar cotele aferente spațiului pe care îl dețin în proprietate și administrare.
Față de excepția invocată de pârâtă, reclamanta a solicitat a se lua act că aceasta a depus diligențe legale, în sensul că a invitat pârâta la procedura concilierii directe, a notificat-o, însă fără vreun rezultat concret și, pe cale de consecință, a solicitat respingerea excepției invocată ca neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția lipsei capacității procesuale de folosință a Primăriei M. București, reclamanta a solicitat ca aceasta să fie respinsă întrucât, potrivit legii, aceasta este reprezentată în justiție prin Primar și care, potrivit legii, „constituie o structură funcțională cu activitate permanentă, denumită primăria orașului .... soluționând problemele curente ale colectivității locale”.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a M. București prin P. General, reclamanta a solicitat respingerea acesteia întrucât, în relațiile cu terții și în justiție, conducătorul acesteia este primarul, prin urmare, reclamanta a considerat că excepția lipsei calității procesuale pasive este neîntemeiată, pentru următoarele considerente:
Reclamanta a învederat că cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe Legea nr.230/2007 și HG nr.1588/2007, prin urmare, pretențiile sunt solicitate și supuse condițiilor legislației în materie, pârâta avea obligația să verifice lunar cotele de întreținere, să conteste în 10 zile de la afișarea listelor, să conteste Hotărârile Adunărilor Generale în instanță, în cazul în care nu era de acord cu sumele ce i-au fost repartizate, să nu abandoneze spațiul cu altă destinație, stipulat de art. 32 alin. 3 din HG nr.1588/2007 care precizează clar: „niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât acea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații”.
Față de împrejurarea că spațiul a fost liber în perioada 04._13, obligația de plată revine pârâtului întrucât trebuia să se ocupe de efectuarea plăților restante și să depună diligențe în acest sens.
În secțiunea 1, Capitolul III din HG nr.1588/2007 la art.32 alin.1 se stipulează cum că „toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată ....în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
În HG nr.1588/2007 se stabilește repartizarea cheltuielilor pe cota parte indiviză, iar în Legea nr.230/2007, în art.47, sunt stabilite clar care sunt cheltuielile asociației de proprietari: a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc și desfășoară activități în Proprietăți individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de altă natură.
În art.48 „stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota parte indiviză din proprietatea comună.
Potrivit adresei AFI rezultă că spațiul a fost închiriat la CEC Bank în perioada_09, în perioada 04._13 spațiul a fost liber, prin urmare, pârâții l-au lăsat efectiv abandonat, iar reclamanta, de bună credință, a încercat prin notificări, adrese să recupereze debitul, însă s-a lovit de o procedură anevoioasă care nu a dus la vreun rezultat.
Pârâta avea obligația potrivit legii să nu lase abandonat spațiul, să urmărească și să se îngrijească de spațiul pe care-l au în proprietate și, mai mult decât atât, să furnizeze informații cu privire la situația spațiului cu altă destinație, însă au dat dovadă de rea credință și au ignorat-o.
La dosarul cauzei se află procesele-verbale din perioada aferentă debitului, respectiv 2008-2013, din care reiese cu claritate votul majorității cu privire la aprobarea reparațiilor, precum și stabilirea pentru fiecare an a penalităților de întârziere în cuantum de 0,2%
Cu privire la penalitățile de întârziere, reclamanta a învederat că acestea au fost calculate în temeiul art.49 alin. 1 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, reclamanta poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată, iar acest lucru a fost stabilit în cadrul proceselor-verbale ale Adunărilor Generale atașate la dosarul cauzei pentru anii 2008-2013.
Penalizările au fost împărțite defalcat pentru fiecare debitor în parte potrivit art.49 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și art. 32 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la care a atașat fișa individuală de apartament din care reiese cu claritate luna de plată, data afișării, data scadentă, întreținere curentă, întreținere restanță, numărul de zile întârziere, valoarea penalizării.
Prin urmare, reclamanta a încunoștințat pârâta de situația spațiului cu altă destinație, de cuantumul debitului, iar aceasta au dat dovadă de rea credință pe perioada 04._13 întrucât, pe lângă faptul că l-au lăsat abandonat, nu au făcut demersuri pentru rezolvarea pe cale amiabilă a litigiului, deși au avut la îndemână toate datele pe care reclamanta i le-a furnizat, respectiv situația debilului, contul în care putea vira banii.
Acest lucru reiese și din întâmpinarea conturată de pârâtă care, în apărare a aruncat vina pe chiriaș și se prevalează de texte legale pentru a se exonera de la plată, deși legea o obliga clar prin textele de lege: art. 32 alin. 3 din HG nr.1588/2007.
Pârâții sunt obligați potrivit legii, respectiv art. 44 din HG nr.1588/2007, să participe potrivit cotei indivize la cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasă; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrală termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
Aceste reparații au fost aprobate prin hotărârile adunărilor generale din anii 2008-2013 care se află la dosarul cauzei în funcție de ce lucrări interveneau.
Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii așa cum fost formulată, obligarea la plata cheltuielilor de judecată a pârâtei, respingerea excepțiilor din întâmpinare ca neîntemeiate sau pe fond ca nefondate.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.25, 47, 49 și 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și art.25 și 32, art.43, 44, 45, 46 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, acordul de asociere și Statutul asociației, art.658 alin.4 Noul Cod civil, art.451 Noul Cod de procedură civilă.
Răspunsul la întâmpinare a fost însoțit de copii de pe adresa nr.238 din data de 26.09.2012, listă plată cote de întreținere pe luna august 2012, confirmare de primire, proces verbal încheiat la data de 17.10.2012, adresa nr.376 din data de 06.02.2013 și confirmare de primire.
La data de 07.10.2014, reclamanta a depus la dosar cerere de modificare și precizare acțiune, în sensul că își restrânge cererea de chemare în judecată pentru perioada octombrie 2008-iunie 2013, astfel: total restanțe cote întreținere în cuantum de_,76 lei, pentru perioada octombrie 2008-iunie 2013; total restanță penalizări de 0,2%, în cuantum de_,38 lei, pentru perioada octombrie 2008-iunie 2013. Total general restanțe:_,14 lei.
Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat a se lua act de modificarea cererii de chemare în judecată, în temeiul art.204 Noul Cod de procedură civilă alin. 2 punctul 2.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a Fundației Mișcarea Populară, formulata de pârâta Primăria M. București prin Primar General, reclamanta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, scoaterea din cauză a acestora întrucât, potrivit dovezilor pe care le va atașa prezentei cereri, aceștia și-au achitat cotele de întreținere.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.25, 47, 49 și 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și art.25 și 32, art. 34, 35, 39, 43, 44, 45, 46 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 204 Noul Cod de procedură civilă, art.451 Noul Cod de procedură civilă și următoarele.
Alăturat cererii, reclamanta a anexat în copie centralizator restanțe, extrase de cont și chitanțele nr._ din data de 16.07.2014 și_ din data de 07.08.2014.
La data de 21.10.2014, reclamanta a depus la dosar cerere de introducere în cauză a M. București prin Primar General.
Față de excepția lipsei capacității procesuale de folosință și a lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta Primăria M. București prin P. General, reclamanta a solicitat în temeiul art.68 alin.2 Noul Cod de procedură civilă, introducerea în cauză și a M. București prin Primar General.
Având în vedere că pârâta Primăria M. București prin P. General a invocat prin întâmpinare și excepția lipsei calității procesuale pasive a M. București prin P. General se impune și introducerea în cauză a acestora.
Sediul indicat de pârâtă este comun, iar reprezentarea legală este tot comună, astfel că se impune comunicarea cererii de introducere în cauză și a cererii de modificare și precizare acțiune, întrucât pârâta, prin reprezentant, și-a exprimat punctul de vedere cu privire la situația spațiului cu altă destinației.
La data de 17.03.2015, pârâta Primăria M. București, Municipiul București, reprezentat legal de către P. General a depus la dosar precizare și cerere de chemare în garanție a Fundației Mișcarea Populară, în calitate de chiriașă, conform fișei de calcul nr._/21.06.2013 și prelungită, urmând ca aceasta să fie obligată la plata cotelor de întreținere pentru perioada 21.06.2013-feb 2014, inclusiv cheltuieli de judecată.
Pârâta a precizat că fișa de calcul menține aceleași drepturi și obligații pentru părți ca și cele prevăzute în contractul de închiriere, singura diferență fiind faptul că fișa de calcul se întocmește în situația în care sunt formulate notificări pentru imobil/procese pe rol, iar contractul de închiriere se întocmește atunci când situația juridică este certă și nu sunt formulate notificări/procese pe rol. Așadar, fișa de calcul nu se încheie pe o perioadă determinată, având în vedere aceste aspecte, iar contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă determinată.
Pârâta a anexat în copie adresa nr.8509 din data de 03.04.2015 emisă de Administrația F. Imobiliar.
La termenul din data de 05.03.2015, reclamanta a arătat ca înțelege să se judece în contradictoriu cu P. M. Bucuresti și A. F. Imobiliar.
Prin incheierea pronuntata la aceeași data, instanța a respins excepția prematuritatii, excepția lipsei capacitatii procesuale de folosinta a paratei PMB și excepția lipsei calitatii procesuale pasive a M. Buuresti ca neintemeiate și a admis în parte excepția prescriptiei dreptului la acțiune pentru perioada octombrie 2008-februarie 2011, rămânând investita cu pretentiile corespunzatoare perioadei martie 2011-februarie 2014. De asemenea, a admis în principiu cererea de chemare în garantie.
La termenul de judecată din data de 02.04.2015, reclamanta a depus la dosar o cerere de modificare și precizare acțiune, în sensul că își restrânge cererea de chemare în judecată pentru perioada martie 2011-iunie 2013, astfel: total restanțe cote de întreținere în cuantum de 4726,47 lei pentru perioada martie 2011-iunie 2013; total restanță penalizări de 0,2%, în cuantum de 6469,61 lei pentru perioada martie 2011-februarie 2014, total general restanțe_,08 lei.
Pe cale de consecință, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de_,08 lei, reprezentând restanțe la cotele de întreținere și penalități de întârziere în cuantum de 0,2%, potrivit proceselor-verbale ale adunărilor generale, astfel: fila 44 pentru anul 2011, fila 61-anul 2012, fila 77-anul 2013, fila 100-anul 2014, aflate la dosarul cauzei, precum și a înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a Fundației Mișcarea Populară, reclamanta a solicitat a se lua act că aceștia au achitat în rate cotele de întreținere, în calitatea de chiriași pe care o au, iar acest aspect a fost cuprins în fișa individuală din care reiese plățile efectuate.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art.25, 47, 49 și 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și art.25 și 32, art. 34, 35, 39, 43, 44, 45, 46 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 204 Noul Cod de procedură civilă, art.451 Noul Cod de procedură civilă și următoarele.
Alăturat cererii, reclamanta a anexat fișa individuală a spațiului cu altă destinație din care reiese cuantumul cotelor datorate.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Astfel cum reiese din fisa de calcul nr._/21.06.2013, spațiul situat în Bucuresti, Calea Grivitei nr.164, . subsol, sector 1 este proprietatea pârâtei P. Municipiul Bucuresti și se afla în administrarea Administratiei F. Imobiliar. În calitate de proprietar al spațiului, respectiv, administrator, acestia datorează reclamantei suma de 4726,47 de lei, contravaloare cote de întreținere pentru perioada martie 2011-iunie 2013, potrivit disp. art.46 din Legea nr.230/2007 și art.32 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari aprobate prin HG nr. 1588/2007.
De asemenea, în conformitate cu disp. art.49 din Legea nr.230/2007 și art. 25 din HG nr. 1588/2007, asociația poate impune o penalizare pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată, iar, astfel cum reiese din Hotararea Adunarii Generale a asociatiei de proprietari din data de 16.03.2008 prin care a fost stabilit un sistem propriu de penalizare, paratii datoreaza si penalizari de întârziere in cuantum de 6469,61 de lei, calculate în erioada martie 2011-februarie 2014.
Față de cele reținute mai sus, instanța va admite cererea principala precizata și va obliga pârâtii la plata cotelor de întreținere in valoare de 4726,47 de lei și a penalizărilor de întârziere in cuantum de 6469,61 de lei.
In baza art.453 alin.1 și 451 alin.2 Cod procedura civila, instanta va obliga paratii la plata cheltuielilor de judecata catre reclamanta, retinand in cval acestora jumătate din onorariul de avocat pretins de reclamanta rezultat din chitantele aflate la filele 672 și 673 dosar, apreciind ca în raport de complexitatea redusa a cauzei un onorariu în valoare de 2000 de lei este disproportionat.
In ceea ce priveste cererea de chemare in garantie, instanta retine ca, din fisa de calcul nr._/21.06.2013 coroborata cu adresa aflata la fila 507 dosar, rezulta ca Fundatia Mișcarea Populara ocupa spațiul din data de 21.06.2013, în timp ce suma care face obiectul cererii principale vizeaza perioada martie 2011-iunie 2013, deci o perioada anterioara, astfel încât chemata in garantie nu a beneficiat de utilitati și nu a produs paratei P. M. Bucuresti un prejudiciu, constand in cval cheltuielilor pe care trebuie sa le plateasca fata de asociatia de proprietari. Prin urmare, instanta va respinge cererea de chemare în garantie ca neintemeiata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea precizată formulată de reclamanta Asociația de Proprietari ., cu sediul în București, Calea Griviței nr.164-170, sectorul 1, în contradictoriu cu pârâții Primăria M. București prin P. General, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6, si Administrația F. Imobiliar, cu sediul în București, .. 16, sectorul 3.
Obligă pârâții la plata sumei de 4726,47 de lei, c/val cote de întreținere pentru perioada martie 2011-iunie 2013, și 6469,61 de lei, penalizări aplicate pentru perioada martie 2011-februarie 2014, către reclamantă.
Obligă pârâții la plata sumei de 1000 de lei, cheltuieli de judecată, către reclamantă.
Respinge cererea de chemare în garanție formulata de parata P. M. Bucuresti împotriva chematei în garanție Fundația Mișcarea Populară, cu sediul în București, Calea Griviței nr. 164-170, ., ca neîntemeiată.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, cerere care va fi depusă la Judecătoria sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 07.05.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3268/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 3260/2015.... → |
|---|
