Pretenţii. Sentința nr. 677/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI

Dezbaterile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 21 ianuarie 2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 28 ianuarie 2015.

INSTANȚA

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 25.04.2014, reclamanta Asociația de proprietari . cu pârâții B. A. și B. L., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la plata următoarelor sume restante: 5.408,76 lei, reprezentând cotele de întreținere pentru perioada martie 2013 - ianuarie 2014, 5.214,73 lei, reprezentând penalități de întârziere pentru perioada martie 2013 - ianuarie 2014, precum și la plata cheltuielilor de judecată (onorariu mediator, onorariu avocat cheltuieli ocazionate cu fotocopierea înscrisurilor, taxe notariale).

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că pârâții B. A. și B. L. sunt proprietarii apartamentului nr. 19 din blocul RATB, iar în această calitate au obligația de a achita contravaloarea cotelor de întreținere și a celorlalte obligații, învederând dispozițiile art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii dintr-un condominium au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.

Deoarece nu au achitat la data scadentă cotele de întreținere, pârâții au acumulat penalități de întârziere in valoare de 5.214,73 lei pentru perioada martie 2013- ianuarie 2014. De asemenea, anterior pârâții au mai fost chemați în judecată (dosar nr._/303/2011 și dosarul nr._ ), pentru ca reclamanta să obțină cotele de întreținere restante datorate până în luna februarie 2013. De asemenea, reclamanta a precizat că din luna martie 2010, pârâții nu au mai achitat nici o sumă cu titlu de cheltuieli de întreținere, iar anterior au achitat numai în cadrul executării silite.

Deși reclamanta a arătat că încercat de mai multe ori să facă demersuri (discuții cu pârâții, invitație la mediere) pentru a soluționa pe cale amiabilă prezentul litigiu, pârâții au refuzat să achite cotele restante și penalitățile aferente pe care le presupune calitatea de proprietar al unui apartament dintr-un imobil, cu atât mai mult cu cât în prezent întreaga datorie a pârâților o reprezintă suma de 10.623,49 lei. De remarcat însă este faptul că pârâții au acumulat în cele trei dosare aflate în prezent pe rolul Judecătoriei Sector 6 București, cu titlu de cheltuieli de întreținere din martie 2010 până în prezent suma de 41.779,73 lei.

Din cauza restanțelor acumulate, Asociația de Proprietari arată că a fost penalizată la rândul ei de către furnizorii de utilități, respectiv apă caldă, electricitate, etc.

Mai mult decât atât, arată că din cauza restanțelor mari acumulate la plata întreținerii, există riscul ca și ceilalți proprietari din imobil să nu mai beneficieze de utilități.

Cuantumul penalităților datorat pentru neplata la termen a cotelor de întreținere a fost propus și adoptat (0,2% pe zi de întârziere) în cadrul Adunării Generale a Asociației de P. . de 20.03.2010, conform procesului verbal pe care îl va anexa.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 46 și art. 50 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 32 din Normele Metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, situație centralizatoare restanțe, bonuri fiscale, proces verbal de informare gratuită privind avantajele medierii nr.82 din data de 31.03.2014, proces verbal încheiat la data de 14.03.2013, proces verbal încheiat la data de 20.03.2010, contract de vânzare cumpărare din data de 07.06.2007, proces verbal de predare primire a locuinței, contract pentru plata în rate a locuinței nr._ din data de 07.06.2007, liste de plată cote de întreținere aferente perioadei martie 2013-ianuarie 2014.

La data de 29.05.2014, prin compartimentul registratură, pârâții au depus la dosar întâmpinare împotriva cererii de chemare în judecată formulată de Asociația de Proprietari . motive:

În ce privește listele de plată, se arată că acestea au fost calculate în mod abuziv, cu calcule eronate intenționat la utilități.

Astfel, în luna martie 2013, se arată că consumul de energie electrică înregistrat pe asociație (totalul kwh pe toate apartamentele) are o valoare de 7791 kwh. Conform prețului de facturare din aceeași listă, 0,64 lei/kwh, rezultă o c/valoare a facturii pe asociație de 5.114,24 lei.

În lista cheltuielilor repartizate lunii martie 2013, se arată că c/valoarea facturii de energie electrică calculate de asociație și nu de . de 5.593,70 lei, prețul kwh fiind de 0,70 lei/kwh, prejudiciind toți proprietarii cu suma de 479,46 lei.

Se arată că listele de plată conțin mai multe specimene de semnături ale presupușilor cenzori.

Referitor la penalitățile de întârziere, se arată că conform situației centralizatoare restante aferentă apartamentului 19, acestea au fost calculate de asociație pentru lunile mai 2013, iunie 2013, iulie 2013, august 2013, septembrie 2013, noiembrie 2013, fiind calculate abuziv, cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 230/2007, fiind mai mari decât cota de întreținere lunară la care a fost calculată.

În același timp, se arată că asociația pretinde că aceste penalități au fost propuse și calculate (0,2% / zi de întârziere), conform procesului verbal al adunării generale din data de 20.03.2010 care, deși a precizat că a fost anexat, acesta nu a fost primit.

De asemenea, se arată că același proces verbal, conține semnături în fals al unor proprietari care, deși nu au fost prezenți la ședința, semnăturile lor apar în listă (ex. cenzorul M. M., apartamentul 37, T. F., apartamentul 24).

Lucrările efectuate de asociație se arată că au fost făcute fără acordul sau informarea prealabilă a proprietarilor, fără a se aduce la cunoștința acestora costurile acestor lucrări ( zugrăveli interioare, geamuri termopan), fără licitații.

Refuzul asociației de a le lua în considerare montarea de apometre privind consumul de apă rece și apă caldă, deși această lucrare a fost executată cu firmă autorizată, pentru care s-a primit proces verbal de montaj și sigilare, fiind calculați la paușal luni la rând.

Pârâții au solicitat să se dispună obligarea asociației de a depune, sub sancțiunea anulării cererii, statutul asociației, procesul verbal al adunării generale al proprietarilor din data de 20.03.2010, procesul verbal prin care s-a votat și numit comisia de cenzori, precum și condițiile obligatorii prevăzute de Legea nr.230/2007 privind activitatea cenzorilor (studii, garanție, corectitudinea calculelor listelor), procesul verbal încheiat de mediator, chitanțele prin care s-au plătit impozitele pe salarii, sănătate, alte taxe la buget, facturile furnizorilor de utilități, precum și penalitățile de întârziere percepute de aceștia.

Alăturat întâmpinării, pârâții au anexat în copie, lista calcul luna martie 2013 și lista cheltuieli martie 2013, procesul verbal al adunării generale din data de 20.03.2010, privind semnăturile în fals ale unor proprietari care nu au fost prezenți la ședință, situație centralizatoare aferentă apartamentului nr. 19, procesul verbal de montare-sigilare a apometrelor cu firmă autorizată și cererea prin care au adus la cunoștință asociației montarea acestor apometre și luarea în calcul a consumului de apă caldă și apă rece contorizat, care nu a fost luată în calcul.

La data de 12.06.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinarea depusă de pârâți prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiate a susținerilor pârâților și, totodată, să se rețină faptul că pârâții, nu numai că nu au dovedit ceea ce au susținut, ci chiar au recunoscut într-o oarecare măsură debitul, aspect ce rezultă fără dubiu și din faptul că în cauzele anterioare au fost efectuare rapoarte de expertiză contabilă, din care rezultă fără dubiu că debitul a fost calculat în mod corect.

Potrivit dispozițiilor legale, reclamanta are obligația de a dovedi existența creanței, ceea ce a dovedit conform listelor de întreținere și a fișelor de calcul penalități, pârâții fiind cei care trebuie să facă dovada stingerii creanței, fapt pe care nu îl pot dovedi în condițiile în care nu au achitat debitul datorat pentru perioada martie 2013 - ianuarie 2014.

Mai mult decât atât, pe rolul Judecătoriei Sector 6 a mai fost dosarul nr._/303/2011 (în prezent în calea de atac), în care pârâții au fost obligați la plata cotelor de întreținere datorate din anul 2010 și dosarul civil nr._, dosar ce urmează a fi soluționat în curând, sens în care, în prezent pârâții datorează cotele de întreținere încă din anul 2010, întrucât nu au mai achitat cotele de întreținere, deși au beneficiat de utilități, aspect pe care nu l-au negat.

Pe fondul cauzei, reclamanta a solicitat respingerea susținerilor pârâților pentru următoarele considerente:

Au susținut pârâții că listele de plată au fost calculate în mod abuziv, cu calcule eronate, însă pârâții au aceste susțineri în mod total rău voitor întrucât, în cele două dosare anterioare au solicitat proba cu expertiză contabilă, iar în urma administrații acestei probe a reieșit fără dubiu că reclamanta a calculat în mod corect cotele de întreținere, penalitățile, etc.

Susținerea privitoare la energia electrică este neîntemeiată, menită să inducă în eroare, în condițiile în care nu se iau în calcul mai mulți factori. La nivelul asociației există un singur contuar, iar reclamanta a făcut repartizarea în funcție de consumul fiecăruia. Niciodată pârâții nu au contestat sau nu au solicitat explicații cu privire la modul de repartizare. Fiecare dintre experții contabili care au verificat evidența și modul de repartizare a facturii ENEL au constatat că reclamanta a făcut o repartizare conform situației reale.

Se arată că așa cum s-a arătat prin rapoartele de expertiză contabilă efectuate în dosarele anterioare, a reieșit fără dubiu că penalitățile de întârziere au fost calculate în mod corect, conform dispozițiilor legale, pentru o perioadă de maximum 500 zile de la momentul la care le datorau. Susținerile că penalitățile sunt mai mari decât cotele sunt nereale cu atât mai mult cu cât fiecărei listă de întreținere îi este atașată o fișă de calcul penalități, prin care se explică pe larg ce cuprinde fiecare sumă.

Conform dispozițiilor legale, se arată că nu trebuia făcută nici o licitație, contrar susținerilor pârâților, reclamanta având dreptul de a contracta cu cine dorește, în urma ofertelor făcute, fiind aleasă oferta cu prețul cel mai mic. Unele lucrări au fost executate chiar de persoane din imobil, pentru a nu mai plăti suplimentar.

S-a susținut că s-a refuzat luarea în considerare a apometrelor montate însă, așa cum rezultă din listele de întreținere, există câte două rubrici de consum a apei reci și două pentru apă caldă, sens în care se observă că se iau în considerare consumurile înregistrate de apometre, însă proprietarul trebuie să fie diligent și să aducă la cunoștința reclamantei acest aspect.

Din cererea/adresa depusă la dosarul cauzei nu reiese și faptul că acea cerere a fost înregistrată la sediul reclamantei, indiferent de data menționată de pârâți, întrucât acesta putea scrie orice, adresa emanând de la acesta.

Pentru toate aceste motive, reclamanta a solicitat să se constate că susținerile pârâților din întâmpinare sunt netemeinice, contrare dispozițiilor legale sau documentelor, sens în care să fie admisă în totalitate acțiunea astfel cum a fost formulată și mai ales dovedită.

În drept, reclamanta a invocat disp. art. 201 alin. 2 Cod procedură civilă.

Răspunsul la întâmpinare a fost însoțit de raportul de expertiză contabilă judiciară, în copie.

Instanța a încuviințat pentru reclamantă proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul pârâților, iar pentru pârâți proba cu înscrisuri și proba cu expertiză contabilă, cu obiectivele stabilite prin încheierea de ședință din data de 17.09.2014.

La termenul de judecată din data de 15.10.2014, reclamanta a depus la dosar, în copie, Statutul asociației de proprietari, cu anexe.

Interogatoriile pârâților au fost administrate, răspunsurile acestora fiind consemnate și atașate la dosar (filele 172-174 și 175-177).

Pârâții au depus la dosar obiective ale raportului de expertiză.

Raportul de expertiză contabilă judiciară a fost întocmit de expert contabil B. R. și depus la dosar la data de 08.12.2014, prin compartimentul registratură, la filele 192-207.

La termenul de judecată din data de 21.01.2015, pârâții au depus la dosar, în copie, un set de înscrisuri, precum și obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expert tehnic judiciar B. R., însoțit de o . înscrisuri, în copie.

La data de 28.01.2015, prin email, reclamanta a depus la dosar concluzii scrise.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Pârâții sunt proprietarii apartamentului nr. 44, ., parter, apartament 19, sector 6, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr._/2007.(f. 20-21)

Din coroborarea copiilor listelor lunare de întreținere cu tabelul centralizator privind restanțele pârâților și cu concluziile raportului de expertiză efectuat de expert contabil B. R. (f. 192-207) rezultă că aceasta nu și-a achitat cotele de întreținere aferente apartamentului menționat, pentru perioada martie 2013 – ianuarie 2014, datoria însumând 5408,76 lei, la plata căreia pârâții urmează a fi obligați în temeiul art. 46 din Legea nr. 230/2007.

Conform art. 46 din Legea nr. 230/2007, «Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietar, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietar, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietar».

Potrivit art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin HG 1588/2007, “toți proprietari au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietar, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietar, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietar”.

De asemenea, potrivit art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietar, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, Asociația de Proprietar poate să calculeze și să perceapă penalități de întârziere pentru suma neplătită, în condițiile stabilite și aprobate de comitetul executiv, după cum rezultă din dispozițiile art. 25 din HG nr. 1588/2007, și care se aplică pentru fiecare cotă de întreținere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma cotei de întreținere la care s-a aplicat.

Instanța reține faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligația legală de a afișa listele de plată privind cotele de întreținere, prevăzută de art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1588/2007, listele de plata conținând data afișării, precum și data scadenței.

În calitate de proprietari ai apartamentului anterior menționat, pârâții aveau obligația să achite cotele de întreținere aferente acestui spațiu.

Instanța reține că, în materia obligațiilor de rezultat, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligației a cărei existență a fost probată mai întâi de către creditor.

În speță, pârâților deși le revenea această sarcină nu au solicitat administrarea niciunei probe în sensul dovedirii achitării sumelor datorate, reprezentând cotele de întreținere lunare restante datorate în perioada martie 2013 – ianuarie 2014.

În ceea ce privește susținerea pârâților în sensul că nu a fost repartizată contravaloarea facturilor de energie electrică în mod corect, instanța o apreciază ca fiind neîntemeiată.

Astfel, instanța reține, pe de o parte că, potrivit dispozițiilor art. 12 lit. A pct. d din HG nr. 1588/2007 privind Normele de Aplicare ale Legii nr. 230/2007 proprietarii au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, eventual, să o conteste la președintele asociației de proprietari, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă la contestație în termen de 7 zile, iar pârâții nu a făcut nicio dovadă în sensul că ar fi contestat anterior prezentului litigiu aceste cote.

Astfel, instanța reține că reclamanta a calculat și a repartizat costurile cheltuielilor, așa cum reiese și din raportul de expertiză efectuat în cauză.

În ceea ce privește cuantumul pretențiilor reclamantei, instanța nu are în vedere cuantumul rezultat din raportul de expertiză contabilă 5410,05 lei, neexistând vreo precizare a reclamantei că își mărește pretențiile la această sumă, astfel va obliga pârâții la plata sumei de 5408,76 lei cote de întreținere aferente perioadei martie 2013 – ianuarie 2014.

În privința penalităților de întârziere percepute de asociație, instanța reține că acestea au fost în cuantum de 0,2 % pe zi stabilite prin hotărârea Adunării Generale a Asociației de P. din data de 07.02.2007, si reconfirmate prin hotărârea Adunării Generale a Asociației de P. din data de 20.03.2010, cu respectarea art. 49 din Legea nr.230/2007, fără a depăși cuantumul cotei lunare la care se aplică.

Astfel, instanța reține că pârâții datorează reclamantei suma de 1128,96 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere aferente aceleiași perioade, așa cum rezultă cuantumul acestora din concluziile raportului de expertiză contabilă.

Instanța va avea în vedere concluziile raportului de expertiză prin care s-a arătat că suma totală a penalităților aferente cotelor de întreținere pentru perioada martie 2013-ianuarie 2014 este în valoare de 1128,96 lei, diferența până la suma de 5214,73 lei reprezentând penalități de întârziere calculate pentru neplata la termen a cotelor de întreținere din perioada anterioară perioadei cerute prin prezenta cerere de chemare în judecată, perioadă cu care instanța nu a fost investită prin prezenta cerere de chemare în judecată.

De asemenea, instanța nu va avea în vedere concluziile raportului de expertiza cu privire la fondul de rulment și fond de reparații, câte vreme nu a fost investită cu o asemenea cerere de către reclamantă.

Având în vedere dispozițiile art. 453 Cod procedură civilă, constatând culpa procesuală a pârâților, instanța urmează să îi oblige pe pârâți și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1073,9 lei, 1000 lei reprezentând contravaloarea onorariului avocațial achitat de către reclamantă potrivit chitanței nr. 464/27.11.2014 (f.242), precum și 73,9 lei reprezentând cheltuieli cu fotocopierea înscrisurilor potrivit înscrisurilor aflate la fila 9 dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte cererea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari . în București, Bulevardul Timișoara nr. 44, ., C.:_, si cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet Avocat M. M., în București, Bulevardul Timișoara nr. 89, ., scara A, apartament 28, sector 6, în contradictoriu cu pârâții B. A. și B. L., domiciliați în București, Bulevardul Timișoara nr. 44, ., parter, apartament 19, sector 6.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6537,32 lei, reprezentând 5408,76 lei cote de întreținere aferente perioadei martie 2013 – ianuarie 2014 și 1128,96 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere aferente aceleiași perioade.

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1073,9 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 6 București.

Pronunțată în ședință publică azi, 28.01.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

Red.CIC/Thred.MV

5 ex./04.03.2015