Pretenţii. Sentința nr. 8431/2015. Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8431/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 6 BUCUREŞTI la data de 27-10-2015 în dosarul nr. 8431/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 6 BUCURESTI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr. 8431
Ședința publică de la 27.10.2015
Instanța constituită din
PREȘEDINTE: E. A. T.
GREFIER: D. I. D.
Pe rol judecarea cauzei civile având ca obiect pretenții, privind pe reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . în garanție M. G. și pe pârâții M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G., C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR și M. G..
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reclamanta prin reprezentant convențional, av. P. I., cu împuternicire avocațială la f. 6 dosar și pârâtul și chematul în garanție M. G., identificat cu CI . nr._, CNP_, lipsă fiind ceilalți pârâți.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței următoarele:
- procedura de citare este legal îndeplinită.
Reprezentanta reclamantei depune interogatoriul pentru chematul în garanție.
Instanța procedează la administrarea probei cu interogatoriul chematului în garanție. Cu această ocazie, instanța pune în vedere reprezentantei reclamantei să rectifice pe interogatoriu în loc de „pârât”, „chemat în garanție”. Reprezentanta reclamantei se conformează solicitării instanței, procedează la modificare și semnează.
Instanța acordă cuvântul asupra excepției prescripției extinctive a dreptului material la acțiune pentru fondul de reparații aferent perioadei 2009-2011, excepție invocată de pârâtul M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G. și asupra excepției lipsei calității procesual pasive a pârâților M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G. și C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR. De asemenea, instanța invocă din oficiu excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului M. G.. Având în vedere excepțiile invocate, instanța acordă cuvântul asupra acestor excepții și asupra fondului cauzei.
Reprezentanta reclamantei, cu privire la excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune pentru fondul de reparații aferent perioadei 2009-2011, arată că o lasă la aprecierea instanței.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G., solicită respingerea acestei excepții, având în vedere că din înscrisurile depuse la dosar rezultă că titularul apartamentului 47B este M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G.. Cu privire la pârâtul C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR solicită să se aprecieze de către instanță asupra excepției lipsei calității procesual pasive a acestui pârât, având în vedere că, contractul este încheiat de M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G. prin mandatar ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR, iar la dosar nu s-a depus mandatul pentru ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR, iar ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR încasează chiriile și achită Asociației fondul de reparații și fondul de rulment.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului M. G., solicită admiterea excepției, având în vedere că acest pârât este doar chiriaș în acest contract.
Pe fondul cererii de chemare în judecată, solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, obligarea în solidar a pârâților M. BUCUREȘTI PRIN PRIMAR G. și C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR la plata sumei de_,64 lei, defalcată în cuprinsul cererii de chemare în judecată, la plata fondului de rulment, a cotelor de întreținere și a penalităților calculate la debitul restant precizate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
Solicită cheltuieli de judecată constând în onorariul avocațial și 2 bonuri fiscale pentru xerox și depune dovada acestora la dosar.
Solicită admiterea cererii de chemare în garanție.
Chematul în garanție M. G. arată că nu are nicio obiecție asupra excepțiilor invocate pe cererea de chemare în judecată și pe cererea de chemare în garanție. Cu privire la cererea de chemare în garanție, arată că dacă are posibilitatea, o să achite.
Față de actele și lucrările dosarului, instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA,
Deliberând asupra prezentei cereri, instanța reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la data de 09.12.2014, reclamanta Asociația de proprietari . cu pârâții M. București prin Primar general, C. G. al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar și M. G., a solicitat obligarea pârâților în solidar la plata sumei de 12.720,64 lei, compusă din: cote de întreținere restante pentru perioada ianuarie 2013 – august 2014 în cuantum de 5.682,93 lei, penalizări aferente cotelor de întreținere neachitate în termen în cuantum de 5.611,71 lei; fond reparații aferent anului 2009 în cuantum de 660 lei; fond reparații aferent anului 2011 în cuantum de 172.lei; fond reparații aferent anului 2012 în cuantum de 101 lei; fond reparații aferent anului 2013 în cuantum de 228 lei; fond reparații aferent anului 2014 în cuantum de 180 lei; precum și în solidar a pârâților la plata cheltuielilor de judecata efectuate cu soluționarea acestui litigiu, constând în onorariu avocațial si alte cheltuieli necesare soluționării prezentului litigiu.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că apartamentul nr.47 B situat în București, sector 1, .. . Primăriei Municipiului București, aflat în administrarea A FI si închiriat pârâtului Marineseu G..
Calitatea de proprietar asupra apartamentului nr.47 B, rezulta din Contractul de închiriere nr._/12.08.1999 prelungit succesiv până la data de 19.05.2014, încheiat între Primăria Municipiului București, în calitate de proprietar, prin Direcția Generala de Administrare a Fondului Imobiliar si M. G., în calitate de chiriaș.
A învederat faptul că, asupra calității procesuale pasive, s-au pronunțat de-a lungul timpului, mai multe hotărâri judecătorești, însă din păcate, acestea sunt contradictorii.
Față de faptul ca, așa cum a arătat mai sus, exista hotărâri judecătorești contradictorii în privința calității procesuale pasive raportata la calitatea de proprietar deținuta de Primăria Municipiului București reprezentat de CGMB-AFI, înțelege să cheme în judecată, în solidar, proprietarul, administratorul dar și chiriașul apartamentului nr, 47 B situat în București, sector 1, ., cu precizarea că, în opinia reclamantului, calitatea procesual pasiva în prezenta cauza o are C. G. al Municipiului București “ Administrația Fondului Imobiliar care administrează (respectiv încasează fructele si totodată are obligația de plata a datoriilor ce rezulta din folosința apartamentului nr. 47 B), în numele proprietarului apartamentului, respectiv Primăria Municipiului București.
Reclamantul a învederat totodată si faptul că, deși prin contractele de închiriere, chiriașul si-a asumat obligația de plata a cotelor de întreținere dar si pe aceea privind achitarea reparațiilor din condominiu, apreciind ca aceste clauze contractuale sunt aplicabile doar între părțile contractante (locator si locatar, proprietarul având dreptul de regres împotriva chiriașului rău - platnic) si nicidecum în raport de reclamantă, față de care sunt aplicabile în mod exclusiv dispozițiile legale.
În ceea ce privește cuantumul pretențiilor reclamantei, a precizat ca suma totala de 12.720,64 lei, este formata, așa cum a arătat în petitul cererii de chemare în judecata, din: cote întreținere restante pentru perioada ianuarie 2013-august 2014 în cuantum de 5.682,93 lei; penalizări aferente cotelor de întreținere neachitate în termen în cuantum de 5.611,71 lei; fond reparații aferent anului 2009 în cuantum de 660 lei; fond reparații aferent anului 2011 în cuantum de 172 lei;fond reparații aferent anului 2012 în cuantum de 101 lei, fond reparații aferent anului 2013 în cuantum de 228 lei; fond reparații aferent anului 2014 în cuantum de 180 lei.
Reclamanta a precizat faptul ca, niciodată cuantumul cotelor de întreținere nu a fost contestat, de altfel nefiind contestate nici celelalte debite către Asociația de Proprietari . înștiințați în mai multe rânduri, prin adrese emise de Asociația de P., solicitări la care s-a răspuns evaziv în sensul de a ne îndrepta împotriva chiriașilor ori a persoanelor ce folosesc apartamentul respectiv.
Potrivit Hotărârii Adunării Generale din 12.10,2013, a fost ales președintele Asociației de P. . dnei. O. I. I..
Prin Hotărârea Adunării Generale din 28.02.2006, s-a aprobat aplicare a penalizărilor de 0,2% pe zi de întârziere pentru neplata cotelor de întreținere, iar în ceea ce privește fondul de reparații a arătat că, prin hotărârea Adunării Generale din 07.04,2008. s-a aprobat plata a 0,50 lei/m.p pentru constituirea acestuia.
Reclamanta a menționat faptul că, prin Hotărârea Adunării Generale din data de 12.10.2013 s-a procedat la schimbarea fostului președinte al asociației, prin alegerea noului președinte, în persoana dnei O. I. I..
În aceste condiții, s-a încercat în nenumărate rânduri să se obțină de la vechea conducere, situația contabila, precum si documentele aferente, dar si listele de întreținere întocmite anterior acestei date, însă nici până la acest moment nu au fost predate aceste înscrisuri, în raport de susținerile mai sus menționate, a solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulata, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 12.720,64 lei, debit datorat, precum si la plata cheltuielilor de judecata constând în onorariu avocațial si orice alte cheltuieli necesare pentru soluționarea acestui litigiu.
În drept, cererea a fost întemeiată pe Legea nr. 230/2007, H.G. nr. 400/2003.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie următoarele înscrisuri: situația restanțelor la cotele de întreținere pentru perioada anul 2009 – august 2014, proces verbal din 12.102.013, liste de plată a cotelor de întreținere aferente perioadei solicitate.
La data de 23.12.2014, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar precizările solicitate de instanță conform rezoluției instanței din data de 10.12.2014. (f.42 – 89 dosar), prin care a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 85 de lei.
Prin compartimentul registratură, la data de 13.02.2015, pârâta Administrația Fondului Imobiliar, instituție publică de interes local (succesoare MW u fostei Direcții Generale de Administrare a Fondului Imobiliar din cadrul Primăriei Municipiului București), a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată formulată de Asociația de Proprietari . a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, iar pe fondul cauzei respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În fapt, Legea nr.230/2007 stabilește obligații pentru proprietarul imobilului or, unde legea nu distinge nici interpretul nu poate sa o facă. Reclamanta își întemeiază pretențiile pe articole din Legea 230/2007 care face referire la proprietar si nu la administrator, or această calitate de administrator este menționată foarte clar din contractul de închiriere cadru.
Apartamentul în cauza nu se află în proprietatea instituției pârâte, iar reclamanta nu a făcut în niciun fel dovada calității pârâtei de proprietar.
Apartamentul în discuție face obiectul unui contract de închiriere prin care acestuia și-a sumat obligația plății cotelor de întreținere, or conform art. 1281 cod civil - contractul este opozabil terților care nu pot aduce atingere drepturilor și obligațiilor născute din contract, ca atare dacă prin contract chiriașii au obligația de plată a cotelor de întreținere, atunci reclamanta nu poate să o ignore ci trebuie să țină seama de ea atunci când încearcă sa își valorifice dreptul.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 205 Cod proc. civ.
Prin compartimentul registratură, la data de 19.02.2015, pârâtul M. București, prin Primar G. a formulat întâmpinare și cerere de chemare în garanție a numitului M. G., cu domiciliul în . ., .,București.
În fapt, prin cererea de chemare în judecata reclamanta solicita obligarea în solidar a pârâților la plata sumei de 12.720,64 de lei.
Pe cale de excepție, pârâtul a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune privind sumele de 660 lei fond de reparații aferent anului 2009 și 172 lei fond reparații aferent anului 2011, potrivit dispozițiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, act normativ sub imperiul căruia acestea au început să curgă, consideră că este pe deplin aplicabile, astfel încât instanțele de judecată pot invoca, din oficiu, excepția prescripției extinctive, ca excepție de fond, peremptorie, de ordine publică, în orice stare a pricinii. în speță, reclamanta a înregistrat acțiunea lan data de 09.12.2014, astfel că pentru perioada 2009 - 2011, sumele sunt prescrise.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București prin Primarul G. pentru următoarele argumente: Cheltuielile de întreținere se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviza din proprietatea . de întreținere nu menționează la rubrica privind apartamentul în cauza drept datornic M. București, ci persoana fizica, beneficiarul cotelor de întreținere.
Dispozițiile Legii 114/1996 stabilesc în sarcina proprietarului doar obligațiile privind reparațiile capitale privind întreținerea si repararea structurii de rezistenta a clădirii, instalațiile comune (art.28) iar în sarcina chiriașului tot ceea ce tine de folosința locuinței (art.29). Așadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr. 114/1996 rezulta ca tot ceea ce tine de întrebuințarea si folosința locuinței sunt cheltuieli ce cad în sarcina chiriașului, deci si cheltuielile de întreținere. De altfel, în alin.2 din art.29 se menționează “obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea si repararea spațiului închiriat ... “.Rezulta fără echivoc obligația chiriașului de a-si achita cotele de întreținere. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului si nu a proprietarului mai ales când acesta din urma este statul sau unitatea administrativ - teritoriala.
Nu se poate retine vinovăția proprietarului câta vreme între proprietar si beneficiarul furnizării întreținerii nu exista identitate, vinovat de neplata cotelor de întreținere fiind chiriașul - persoana fizica, iar nu M. București.
Obligațiile chiriașilor cu privire la întreținerea suprafeței locative rezultă Contractul de închiriere punctul III, lit. b prin care plata întreținerii cade exclusiv în sarcina chiriașului și din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr.114/1996.
Având în vedere ca locatarii în cauza au beneficiat direct de acest serviciu, obligația de plata s-a născut direct în patrimoniul acestora și nu în patrimoniul proprietarului.
Prin urmare, neexistând o astfel de obligație care să incumbe Municipiului București de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere pentru persoanele care ocupa locuința, consideră justificată excepția invocata.
La aceste cheltuieli se refera art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare si utile legate de proprietatea sa, inclusiv cota-parte din cheltuielile comune si indiferent daca locuința este folosita de alta persoana decât proprietarul (chiriaș, tolerat, comodatar), proprietarului îi profita, de exemplu, întreținerea si repararea părților comune.
Așa fiind, în privința acestor cheltuieli legate de plata serviciilor furnizate, obligația revine beneficiarului deci, în speța, chiriașilor, care în plus, conform art.29 din Legea 114/1996, trebuie sa suporte si cheltuielile legate de reparațiile si întreținerea obișnuita a bunului, inclusiv privind bunurile comune.
În consecința, cum sumele ce rezultă din listele depuse la dosar reprezintă fie preț al serviciilor prestate de furnizori, fie cost al reparațiilor așa numite locative (fondul de reparații, atâta timp cât nu s-a probat ca este vorba despre altfel de reparații decât cele obișnuite), rezulta ca acestea nu pot fi impuse decât chiriașilor, deci pârâtul ca proprietar ce nu are nici folosința locuinței si nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasiva pe acest aspect.
Mai mult decât atât, facilitățile de care s-au bucurat pârâtul persoana fizică, în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezulta din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse si asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresa în acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legala. Obligând M. București la plata cotelor de întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local stabilit pentru anul calendaristic în curs si aprobat cu 1 an anterior.
Capetele de cerere privind fondul de reparații, pârâtul a solicitat respingerea acestuia.
Cum în speța nu s-a făcut dovada ca s-a aprobat acest fond, pârâtul a solicitat respingerea acestui capăt de cerere.
Referitor la cererea de chemare în garanție a numitului M. G., pârâtul a solicitat ca în situația în care se va admite cererea principala, să se dispună obligarea chematului în garanție, la plata a sumelor la care va fi obligat M. București către reclamanta, inclusiv ia plata cheltuielilor de judecata.
Chematul în garanție locuiește în imobil și a beneficiat de serviciile prestate, prin urmare au obligația de a plăti cotele de întreținere care se repartizează lunar în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu, iar cheltuielile comune se calculează în funcție de cota parte indiviza din proprietatea . s-a obligat (potrivit Contractului de închiriere punctul III, lit. b) să achite cotele lunare de întreținere la Asociația de P., iar aceasta obligație le incumba conform art.1270 N.c.civ.. fiind corelativă drepturilor locative proprii dobândite de aceștia, astfel că sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile contractuale a acesteia.
Prin fapta ilicita a chematului în garanție, constând în nerespectarea obligației contractuale de plata a cotelor de întreținere la cheltuielile asociației de proprietari Ia scadenta, i s-a produs paratului Municipiului București un prejudiciu, reprezentat de sumele pe care acesta va fi obligat sa le plătească reclamantei, între acest prejudiciu si fapta ilicita existând un raport de cauzalitate.
Prin urmare, în materie contractuală vinovăția se prezumă, iar chemații în garanție nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere, urmează ca instanța să oblige chemații în garanție la plata cotelor restante de întreținere, precum si a cheltuielilor de judecata deoarece promovarea prezentei acțiuni tine de atitudinea culpabila a acestora.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.72-74 N.C.proc.civ, art.205 N.C.proc.civ, 451 N.C.proc.civ., Legea nr. 114/1996.
Pârâtul a precizat că este scutit de plata taxei judiciare de timbru în conformitate cu OUG nr. 80/2013.
Întâmpinarea a fost însoțită de înscrisuri. (f.125-203 dosar).
La data de 18.03.2015, prin compartimentul registratură, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinările formulate de pârâții M. București prin Primar G. și Administrația Fondului Imobiliar.
Urmare solicitării instanței, la data de 29.04.2015, s-au depus la dosar relațiile solicitate de la Direcția generală de Impozite și Taxe Locale Sector 1 București.
La data de 05.05.2015 reclamanta a depus la dosar precizări,
Prin încheierea de ședință din data de 02.06.2015, instanța, în baza art.242 alin.1 Cod procedură civilă, a dispus suspendarea cererii de chemare în judecată, pentru neîndeplinirea de către reclamantă a obligațiilor stabilite de instanță în sarcina reclamantei.
La data de 08.07.2015, reclamanta a depus la dosar cerere de repunere pe rol a cauzei, însoțită de precizările solicitate de instanță.
La data de 22.09.2015 instanța s-a admis cererea de repunere pe rol a cauzei, s-a admis în principiu cererea de chemare în garanție, s-a respins excepția de netimbrare a cererii de chemare în garanție, a încuviințat pentru reclamantă și pentru pârâți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar pentru reclamantă proba cu interogatoriul chematului în garanție M. G., administrat la termenul din data de 27.10.2015.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 248 alin. 1 Cod procedura civilă, se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
În privința excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București- prin Primar G., trebuie menționat că, în conformitate cu prevederile art.46 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și art.32 alin.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, aprobate prin H.G. nr.1588/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție care le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor aprobate prin hotărârea adunării generale a proprietarilor, iar potrivit art. 12 lit. c din același act normativ, proprietarul are obligația de a contribui la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și să achite în termenul stabilit, cota de contribuție care îi revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari.
Totodată, conform art.49 alin.1 și 2 din Legea nr.230/2007 și a art. 25 alin.1 din H.G. nr.588/2007, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari afișate pe lista lunară de plată este de maximum 20 de zile calendaristice.
Din analiza acestor dispoziții legale, rezultă că obligația de a achita cotele de întreținere și cheltuielile comune incumbă proprietarului apartamentului.
Or, în cauza de față, proprietarul spațiului situat în București, ., . B, sector 1, este pârâtul M. București, calitate necontestată și care rezultă din relatiile comunicate de Directia de Impozite și Taxe Locale Sector 1 ( fila 227).
Raportul de drept procesual nu se poate încheia valabil decât între titularii dreptului ce rezultă din raportul de drept material dedus judecății. Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitate procesuală activă) și, pe de altă parte, existența unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitate procesuală pasivă).
În cauza de față, există identitate între persoana pârâtului și cel obligat în raportul juridic dedus judecății, întrucât, după cum s-a arătat anterior, pârâtul M. București este proprietarul spațiului pentru care se solicită plata cotelor de întreținere restante, iar obligația de a achita cotele de întreținere și cheltuielile comune îi incumbă, potrivit legii, proprietarului.
În plus, potrivit art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat, de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Față de dispozițiile mai sus menționate și din întreaga reglementare legislativă în materie locativă, instanța reține că cel ce ar putea fi obligat într-un raport juridic având ca obiect plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întarziere aferente unui apartament este proprietarul, care, în înțelesul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007 reprezintă persoana fizică sau juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spatiu, respectiv apartament, într-un condominiu.
Pe cale de consecință, instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, ca neîntemeiată.
În același timp, de vreme ce pârâții C. G. al Municipiului București-Administrația Fondului Imobiliar și M. G. nu sunt proprietarii imobilului în litigiu, neavând relevanță raportul dintre pârâte și calitatea de administrator a bunului, respectiv de chirias al imobilului, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților C. G. al Municipiului București-Administrația Fondului Imobiliar și M. G..
Si va respinge cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, în contradictoriu cu pârâtul C. G. al Municipiului Bucuresti -Administratia Fondului Imobiliar și cu pârâtul M. G. ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Referitor la excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune în privința fondului de reparații aferent anului 2009 și 2011, în privința legii aplicabile, art. 201 din Legea 71/2011 stipulează că „prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit”.
Pretențiile în discuție s-au născut anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, astfel încât sunt incidente dispozițiile Decretului nr. 167/1958.
Conform art. 7 din Decretul 167/1958, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită.
De asemenea, termenul de prescripție este de 3 ani (art. 3 din Decretul nr. 167/1958).
În consecință, termenul de prescripție de 3 ani pentru exercitarea dreptului la acțiune în vederea recuperării fondului de reparații aferent anului 2009 și anului 2011 s-a împlinit.
În acest sens instanța are în vedere și precizarea reclamantei formulată oral la termenul de judecată din data de 05.05.2015 în sensul că nu poate preciza în mod temeinic nici modalitatea de calcul și nici perioada pentru fondul de reparatii pentru acesti ani.
Pe cale de consecință reclamanta nu a făcut dovada faptului că termenul de prescripție a fost întrerupt sau suspendat.
Față de aceste considerente, instanța va admite excepția prescripției, invocată de pârât și va respinge cererea privind plata fondului de reparații aferent anului 2009 și a anului 2011, ca fiind prescris dreptul material la acțiune.
Pe fondul cauzei, analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Pârâtul M. București are calitatea de proprietar a apartamentului nr. 47B situat în București, ., ., fapt ce reiese din susținerile din întâmpinare și cererea de chemare în garanție prin care pârâtul își recunoaște calitatea de proprietar și din contractul de închiriere din data de 18.04.1999 astfel cum a fost prelungit (f. 129-133). Acest apartament a fost închiriat și folosit de chematul în garanție, M. G. în baza contractului de închiriere anterior menționat.
Pentru acest imobil au fost calculate și afișate cotele de întreținere, penalitățile, alte fonduri, astfel cum rezultă din copiile listelor lunare de întreținere și tabelul centralizator privind restanțele pârâtului (f. 7-31).
Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Prin „cheltuieli comune” se înțelege, în temeiul art. 34-56 din Regulament (HG 1588/2007), cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației, care sunt legate de administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună, contravaloare servicii furnizate, de care beneficiază proprietarul fiecărui spațiu: apă, canalizare, iluminat, încălzire/energie termică, colectare deșeuri menajere, etc.
Așadar, obligația impusă proprietarilor de apartamente, potrivit textelor legale amintite mai sus se referă atât la cheltuieli prilejuite de folosința părților comune, precum terasă, acoperiș, structură de rezistență care revin proprietarului, cât și cheltuieli reprezentând sumele datorate furnizorilor de servicii de canalizare, energie termică, energie electrică, apă, etc..
Prin urmare, din cele arătate mai sus instanța consideră că, pe de o parte, temeiurile de drept indicate de reclamantă în conținutul cererii sale sunt pertinente în ceea ce privește judecarea cauzei, iar, pe de altă parte, din aceste texte de lege rezultă că izvorul raportului juridic existent între reclamantă și pârâtul M. București este un text de lege.
Sub acest aspect, instanța urmează a se raporta și la considerentele expuse în soluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. București, reținând că legitimare procesuală pasivă în cauză are proprietarul imobilului în litigiu, respectiv M. București.
Izvorul raportului juridic obligațional având ca obiect plata unei sume de bani fiind un text de lege, instanța reține că, spre deosebire de un izvor contractual unde un reclamant pe lângă temeiul în drept al cererii sale trebuie să facă dovada executării propriilor obligații (excepție făcând contractile unilaterale unde e suficientă doar dovada temeiului juridic), iar apoi să afirme neexecutarea obligațiilor de către pârâtul debitor, în acest caz, în vederea admiterii unei cereri cu asemenea obiect, reclamantei nu-i revine decât sarcina dovedirii existenței temeiului de drept pe care își întemeiază cererea urmată apoi de individualizarea (determinarea) concretă a sumei datorate prin depunerea la dosarul cauzei a înscrisurilor din care rezultă în mod exact cuantumul sumei datorate.
În ceea ce privește prima condiție, respectiv aceea a indicării temeiului în drept pe care reclamanta își întemeiază cererea, instanța constată că, din considerentele de mai sus, rezultă că acesta a fost îndeplinită în totalitate de către reclamantă.
În ceea ce privește dovedirea lichidității creanței, instanța constată că această obligație a fost îndeplinită de reclamantă care a depus la dosarul cauzei înscrisuri, respectiv liste de întreținere pentru perioada ianuarie 2013-august 2014 din care rezultă existența în sarcina pârâtului M. București a unor datorii reprezentând cote de întreținere neachitate în cuantum de 3886,55 lei, aferente perioadei mai sus menționate.
În continuare, instanța apreciază că, după ce a dovedit existența unui temei legal al cererii sale și a dovedit lichiditatea creanței sale, reclamantei nu-i rămâne decât sarcina afirmării neexecutării obligației de către pârâtul M. București, acestuia din urmă revenindu-i obligația să dovedească netemeinicia celor susținute de reclamantă, depunând la dosarul cauzei chitanțe de plată prin care să arate că obligația a fost stinsă în totalitate sau cel puțin parțial.
Având în vedere că prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a afirmat neexecutarea obligației de a plăti o sumă de bani din partea pârâtului M. București, instanța consideră că, în vederea respingerii cererii așa cum acesta a fost precizată, pârâtul trebuia să depună la dosarul cauzei chitanțe de plată din care să rezulte contrariul celor arătate de reclamantă. Cu toate acestea, pârâtul nu a administrat dovezi pe acest aspect.
Prin urmare, instanța consideră că cererea reclamantei în ceea ce privește obligarea pârâtului M. București la plata sumei 3886,55 de lei, reprezentând cote de întreținere restante pentru perioada ianuarie 2013-august 2014 este întemeiată și, prin urmare, o va admite.
Referitor la plata penalităților, instanța constată că, potrivit art. 49 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări care nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, suma acestora neputând depăși suma cotei de întreținere la care s-a aplicat.
Instanța reține că, din procesul-verbal al Adunării Generale a Asociației din data de 25.06.2011 (filele 49 verso), reiese că a fost stabilit modul de calcul al penalităților, respectiv 0,2% pe zi. Astfel, modul de calcul al penalităților este în conformitate cu dispozițiile legale arătate mai sus.
Cuantumul acestor penalități a fost determinat de către reclamantă (fiind necontestat de către pârât), fiind inclus separat pe listele de plată afișate pentru perioada ianuarie 2013-august 2014.
În vederea calculării penalităților aferente acestei perioade, instanța are în vedere faptul că reclamanta a calculat pentru anumite luni penalități ce depășesc suma cotei de întreținere la care s-a aplicat, sens în care din oficiu instanța a procedat la calcul acestora respectându-se această limitare din care rezultă suma corectă de 3288,89 lei.
Prin urmare, instanța va obliga pârâtul și la plata către reclamantă a penalităților de întârziere în cuantum de 3288,89 lei, pentru perioada ianuarie 2013-august 2014.
În ceea ce privește fondul de reparații, potrivit art. 45 alin. 3 din Legea nr. 270/2007, proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune și au posibilitatea de a aproba și alte fonduri cu caracter special.
Din procesul-verbal al Adunării Generale a Asociației de P. din data de 25.06.2011 reiese că reclamanta a aprobat fondul de reparații în cuantum de 50 lei pe cotă indiviză/lună, sens în care va obliga pârâtul M. București și la plata suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014.
De asemenea, instanța va obliga pârâtul M. București și la plata fondului de rulment de 85 de lei ( conform tabelului centralizator de la fila 7 și procesului verbal al Adunării Generale a Asociației de P. de la fila 49 verso) în contextul în care nu a contestat modul de calcul al acestei sume, instanța constată că pretențiile reclamantei sunt întemeiate.
Sens în care, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată de reclamanta Asociația de Proprietari . cu pârâtul M. București prin Primar G., și îl va obliga să achite reclamantei suma de 3886,55 lei cote de întreținere pentru perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 85 de lei cu titlu de fond de rulment și 3288,89 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere din perioada perioadei ianuarie 2013-august 2014.
Cu privire la sumele solicitate conform tabelului centralizator de la filele 7, respectiv suma de 1796,38 de lei reprezentând cota de întreținere aferentă anului 2012, și suma 1218,97 de lei reprezentând penalități de întârziere aferente anului 2012, având în vedere faptul că reclamanta nu a depus la dosar modalitatea de calcul pentru această perioadă și liste de întreținere aferente, instanța constată că este sume nu îndeplinesc caracterul unei creanțe certe, lichide și exigibile.
Sens în care, va respinge în rest cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea reclamantei de a îi fi acordate cheltuielile de judecată ocazionate de soluționarea procesului, instanța reține că temeiul restituirii acestora îl reprezintă art. 453 Cod procedură civilă, conform căruia partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Prin urmare, acordarea cheltuielilor de judecată efectuate de către partea care câștigă procesul se bazează pe ideea de culpă procesuală a celeilalte părți.
Sens în care, se va admite cererea reclamantei și va dispune obligarea pârâtului M. Bucuresti la plata sumei de 1126,95 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat de 1100 de lei conform chitanței nr. 34/2015, 17/2014, 59/2015, 64/2015 ( fila 278-282) și cheltuieli de fotocopiere ( filele 276-277).
Analizând cererea de chemare în garanție a numitului M. G. formulată de pârâtul M. București, prin Primar G., instanța reține următoarele:
La data de 22.09.2015 instanța potrivit art. 74 alin. 2 rap. la art. 64 C.pr.civ. a admis în principiu cererea de chemare în garanție.
Prin contractul de închiriere nr. 18.04.1999, pârâtul M. București, în calitate de proprietar, s-a obligat să închirieze chematului în garanție M. G. apartamentul nr. 47B situat în București, ., ., sector 1.
Potrivit art. III lit. b) teza finală din contract, chiriașul este obligat să achite cotele lunare de întreținere aferente apartamentului.
Astfel, în speță, instanța reține că, între pârâtul M. București și chematul în garanție M. G. , ca titulari ai dreptului de folosință asupra apartamentului a luat naștere un raport juridic civil în temeiul contractului de închiriere. Cu toate acestea, chematul în garanție nu și-a îndeplinit obligația contractuală ce le revenea, de plată a cotelor de întreținere, a penalităților de întârziere, a fondului de reparatii și a fondului de rulment, astfel cum rezultă din considerentele anterioare.
De asmenea, instanța are în vedere răspunsurile la interogatoriu al chematului în garanție din care rezultă reconoașterea pretențiilor în cauză. ( fila 275).
Instanța apreciază că, în cauză sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile contractuale, respectiv: - existența unei fapte ilicite a chematului în garanție M. G. , care constă în nerespectarea unei obligații contractuale, aducând prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al pârâtului M. București. De altfel, debitorul este obligat la plata despăgubirilor nu numai atunci când acționează cu intenția de a-l păgubi pe creditor, ci ori de câte ori nu va dovedi existența unei cauze străine, neimputabile; - existența unui prejudiciu patrimonial în care se concretizează această atingere, constând în suma de 3886,55 lei cote de întreținere pentru perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 85 de lei cu titlu de fond de rulment și 3288,89 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere din perioada perioadei ianuarie 2013-august 2014 ; - raportul de cauzalitate intre fapta ilicită și prejudiciu, fiind pe deplin dovedit în prezenta cauză;- vinovăția celui ce săvârșește fapta ilicită, constând în executarea necorespunzătoare a obligației contractuale asumate.
F. de cele de mai sus, instanța urmează a reține ca, în speță, s-a făcut dovada existenței în patrimoniul pârâtului M. București a unei creanțe certe, lichide și exigibile conform art. 662 C.pr.civ., care este constatată prin înscrisurile administrate la dosar.
Pe cale de consecință, instanța va admite în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. București, prin Primar G. privind pe chematul în garanție M. G. .
Va obliga chematul în garanție la plata către pârât a următoarelor sume: 3886,55 lei cote de întreținere pentru perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 85 de lei cu titlu de fond de rulment și 3288,89 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere din perioada perioadei ianuarie 2013-august 2014.
Va respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în garanței cu privire la sumele solicitate cu titlu de fond de reparatii aferent anilor 2009 și 2011, și pentru sumele de 1796,38 reprezentând cota de întreținere aferentă anului 2012, și suma 1218,97 de lei reprezentând penalități de întârziere aferentă anului 2012, având în vedere că pârâtul nu a fost obligat prin hotârâre la plata acestor sume.
De asemenea, ca urmare a admiterii cererii de chemare în garanție, instanța îl va obliga pe acesta și la plata către M. București a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1126,95 lei la care cel din urmă a fost obligat prin hotărâre.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C. G. al Municipiului Bucuresti -Administratia Fondului Imobiliar, cu sediul în București, ..16, sector 3 și a pârâtului M. G., cu domiciliul în București, ., ., sector 1.
Respinge cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, în contradictoriu cu pârâtul C. G. al Municipiului Bucuresti -Administratia Fondului Imobiliar și cu pârâtul M. G. ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Admite excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune pentru sumele solicitate cu titlu de fond de reparatii aferent anilor 2009 și 2011.
Respinge cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, pentru sumele solicitate cu titlu de fond de reparatii aferent anilor 2009 și 2011, ca fiind prescrisă.
Admite în parte cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată de reclamanta Asociația de Proprietari . ales la Avocat P. I., din București, ..4, ., etaj 3, apartament 114, sector 3 în contradictoriu cu pârâtul M. București prin Primar G., cu sediul în București, Splaiul Independenței nr.291-293, sector 6.
Obligă pârâtul M. București prin Primar G. să achite reclamantei suma de 3886,55 lei cote de întreținere pentru perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 85 de lei cu titlu de fond de rulment și 3288,89 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere din perioada perioadei ianuarie 2013-august 2014 .
Respinge în rest cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.
Obligă pârâtul M. București prin Primar G. la 1126,95 lei cheltuieli de judecată reclamantei. Admite în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. București prin Primarul G..
Admite în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul M. București prin Primarul G..
Obligă chematul în garanție M. G. la plata către pârâtul M. București prin Primar G. a următoarelor sume: 3886,55 lei cote de întreținere pentru perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 509 de lei cu titlu de fond de reparatii aferent anului 2012 și perioadei ianuarie 2013-august 2014, suma de 85 de lei cu titlu de fond de rulment și 3288,89 lei penalități de întârziere aferente cotelor de întreținere din perioada perioadei ianuarie 2013-august 2014 .
Respinge în rest cererea de chemare în garanție, ca neîntemeiată.
Obligă chematul în garanție la plata către pârâtul M. BUCUREȘTI, prin Primar G. a sumei de 1126,95 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării, cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 6 București.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 27.10.2015.
P., GREFIER,
Red. EAT/ Tehnored. MM
4 ex/ 27.11.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 8486/2015. Judecătoria SECTORUL 6... | Pretenţii. Sentința nr. 8466/2015. Judecătoria SECTORUL 6... → |
|---|
