Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5791/2015. Judecătoria SIBIU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5791/2015 pronunțată de Judecătoria SIBIU la data de 28-10-2015 în dosarul nr. 5791/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA S.
SECTIA CIVILA
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5791/2015
Ședința publică din 28.10.2015
Instanța constituită din:
Președinte: M. D. - Judecător
Grefier: R.-A. S.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă privind pereclamant G. I. și pe pârâții: M. S., S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPULUI S., U. SA S., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile pe fondului cauzei au avut loc în ședința publică și au fost consemnate în încheierea din data de 21.10.2015, care face parte integrantă din prezenta sentință, dată la care s-a amânat pronunțarea pentru azi, când în aceeași compunere deliberând
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față
Constată că sub dosar nr._, s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei S. la data de 12 martie 2015 acțiunea civilă formulată de reclamanta G. I., domiciliată în S., ., jud. S. în contradictoriu cu pârâții M. S., prin Primar, cu sediul în S., ..2, jud. S., S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietate Municipiului S., cu sediul în S., ., nr.4, jud. S. și S.C. U. S.A. cu sediul în S., .. 10, jud. S., solicitând instanței ca prin hotărâre judecătorească, să se dispună:
- Obligarea pârâților la îndeplinirea formalităților legale de vânzare a locuinței înscrise în CF_ S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. cad./top._/1 situat administrativ în S., ., compusă din construcții, la prețul și în condițiile Legii 112/1995 și a normelor de aplicare a legii 112/1995
- Obligarea pârâților la atribuirea terenului aferent construcției cu destinația de locuință, arătată la primul petit, a terenului aferent dependințelor I și II și a terenului aferent garajelor, conform evidenței CF_ S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. cad. / top._/1
- În cazul în care pârâții refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare în termen de 60 de zile de la data rămânerii definitive a sentinței, aceasta să țină loc de contract, apt de intabulare în CF
- obligarea pârâtelor să emită fișa de evaluare a imobilului-locuință conform contractului de închiriere nr. 3328/27.06.2014, potrivit Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995
- să fie obligată reclamanta la plata diferenței de preț dintre prețul stabilit conform exigențelor petitului 3 și suma de 25.167,02 lei, actualizată la zi, sumă achitată de reclamantă către pârâta 3, cu titlu de avans preț, încă din anul 2010
- intabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei
- cu cheltuieli de judecată
În motivare, se arată că reclamanta deține cu contract de închiriere imobilul situat administrativ în S., .. Reclamanta arată că începând din anul 1988, a avut încheiate pentru imobilul arătat în petitul acțiunii contracte succesive de închiriere, ultimul fiind încheiat pe o perioadă de 5 ani, în anul 2014, pe perioada 27.06._18. deși a formulat cerere de cumpărare încă din anul 1996, în condițiile Legii nr. 112/1995, abia în anul 2010, pârâta S.C. U. S.A. a comunicat reclamantei să se prezinte în vederea îndeplinirii formalităților de cumpărare. Ca atare, în anul 2010, reclamanta a achitat cu titlu de avans suma de 25.167,02 lei, reprezentând 30% din valoarea imobilului.
Întrucât pârâtele au apreciat că terenul aferent construcțiilor nu intră sub incidența art. 37 din HG 20/1996, au refuzat atribuirea terenului, susținând că reclamantei se cuvine doar terenul de sub construcții, astfel că reclamanta a refuzat perfectarea contractului în aceste condiții.
În probațiune, reclamanta a propus proba cu înscrisuri, respectiv contracte de închiriere, extras de CF, chitanța de plata avansului și proba cu interogatoriul pârâtelor.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 9 din Legea 112/1995, art. 37 din HG 20/1996 privind Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995.
Prin întâmpinarea formulată în cauză (f.61), S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Munic. S. a arătat că nu se opune admiterii acțiunii, în condițiile în care se va aprecia că sunt îndeplinite condițiile legale de vânzare a imobilului către reclamantă.
Pârâtul M. S.,prin Viceprimar – Astrid C. F. a arătat că lasă la aprecierea instanței soluția în cauză, arătând totodată că imobilul nu a făcut obiectul vreunei cereri de revendicare în temeiul Legii 10/2001 și apreciind că din evidențele Serviciului P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea Munic. S., reclamanta îndeplinește condițiile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aceasta având calitatea de chiriaș încă din anul 1988.
Pârâta S.C.U. S.A., deși legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 12 iulie 1988, între EPCFL S. (la data respectivă administratorul fondului locativ de stat la nivelul Munic. S. ) în calitate de locator și reclamanta G. I. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 6173pentru locuința situată în S., ., jud. S., descrisă în procesul-verbal de predare-primire (f.23-24).
Închirierea a fost prelungită succesiv prin contractele nr. 1336/1999, 1076/2002, 1076/2004, 3328/2009 și ulterior, prin contractul 3328/27.06.2014. prin ultimul contract, termenul închirierii era tot de 5 ani, respectiv până în data de 27.06.2019 (f.23-48).
Obiectul contractelor de închiriere îl constituie locuința compusă din: 3 camere, 2 bucătării, șopron, debara,cămară, baie, pivniță, curte/grădină de 250 mp, hol pivniță, casa scării,2 șoproane (f.45).
Din adeverința nr._/25.02.2015 a Primăriei Municipiului S. (f.9) rezultă că pentru imobilul situat în S., ., jud. S., înscris în CF_ S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. top._/1 nu a fost formulată vreo notificare prin care foștii proprietari sau moștenitorii acestora să fi solicitat restituirea în natură a imobilului în temeiul Legii 10/2001.
Reclamanta a făcut și dovada achitării sumei de_,02 lei, cu chitanța nr._/03.02.2010 (f.16), plată făcută la S.C. U. S.A. sumă conform recunoașterii pârâtei care, prin notele de ședință (f86) recunoaște că reprezintă un avans pentru achitat de reclamantă pentru cumpărarea imobilului (teren și construcții) (f.86).
Nici unul din cei trei pârâți nu au contestat regimul juridic al bunului și, concomitent, nu au exclus competența instanței de judecata de a obliga autoritatea administrativă la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la un bun din patrimoniul său, pe considerentul că, în absența consimțământului său la vânzare, ar fi încălcat dreptul său de proprietate privata protejat de art. 44 din Constituția României.
Or, în raport de regimul juridic sus evidențiat al bunului în litigiu, admiterea acțiunii nu reprezintă decât a da eficiență juridică unor texte de lege care, în situația îndeplinirii condițiilor în mod cumulativ prevăzute, este imperativ a fi aplicate.
Art. 9 din Legea nr.112/1995 reglementează un caz de obligație legală de perfectare a contractului și, în această situație, nu se aduce atingere dreptului de dispoziție al proprietarului cu privire la bunurile din patrimoniul său, lipsa consimțământului proprietarului de a vinde fiind lipsită de efecte juridice – cu excepția celui al posibilității sancționării refuzului prin obligarea la respectarea obligației amintite.
Conformitatea textului de lege evocat cu dispozițiile constituționale ce ocrotesc dreptul de proprietate privată a fost stabilită, în cadrul controlului constituțional a priori, prin Decizia nr. 73/1995 a instanței de contencios constituțional, în cuprinsul căreia s-a reținut:
,,Nu s-ar putea vorbi, în aceste condiții, nici despre violarea, prin prevederile legii, a textelor constituționale referitoare la ocrotirea proprietății private, în mod egal, indiferent de titular, admițându-se ideea, promovată de autorii uneia dintre sesizări, ca legiuitorul recurge la o "expropriere individuală", neprevăzută de Constituție.
Posibilitatea vânzării către chiriași a locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari este reglementată, prin art. 9 alin. (1) din lege, ca o formă în care statul, în calitate de proprietar, statornicește regimul juridic al bunurilor ce-i aparțin, astfel cum a făcut-o și cu privire la cea mai mare parte a fondului său locativ, deja vândută, potrivit legii, persoanelor care ocupau locuințele cu titlu de chiriași. Este vorba, totodată, despre recunoașterea, prin lege, a unei îndreptățiri egale a persoanelor cărora li s-au repartizat cu chirie locuințe ale statului, de a le cumpăra, indiferent de modul în care locuințele au fost dobândite în proprietate de către stat, înlăturându-se discriminarea actuală dintre chiriașii din locuințele construite de stat și cei care ocupă locuințe dobândite în proprietate, în alte moduri, de către acesta. Și este vorba, în același timp, de o măsură menită să asigure realizarea scopului legii, acela de a acoperi o parte a cheltuielilor necesitate de despăgubirea foștilor proprietari, în condițiile în care resursele bugetare ce pot fi alocate cu această destinație sunt, evident, neîndestulătoare”.
Pentru toate considerentele evocate, acțiunea este întemeiata atâta timp cât reclamanta si-a manifestat opțiunea cumpărării si imobilul face parte din domeniul privat al Municipiului S., astfel că în cauză sunt aplicabile dispozițiile legale invocate de către reclamanta, respectiv Legea nr. 112/1995 și normele de aplicare privind vânzarea locuințelor proprietate privată a Municipiului S..
Astfel, instanța a învederat că, pentru ca reclamanta să fie îndreptățită la cumpărarea apartamentului în baza Legii nr. 112/1995, este necesar ca locuința să intre în sfera de reglementare a acestui act normativ, ocuparea ei în baza unui contract de închiriere, încheiat în anul 1988 fiind suficientă, reținând faptul că reclamanta a dovedit calitatea de chiriaș la . Legii nr. 112/1995.
Împrejurarea ca pârâților le incumbă obligația de vânzare a imobilului nu echivalează cu o încălcare a dreptului lor de exercitare a prerogativei dispoziției, ca atribut ce ține de esența dreptului de proprietate și care este în mod expres reglementat de art. 44 din Constituție, art. 480-481 Codul civil din 1865, art. 2 și 5 din Legea nr. 213/1998 și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Este adevărat că imobilul-casă din care face parte și apartamentul în litigiu nu a fost restituit în natură foștilor proprietari și că se supune regimului juridic al Legii nr. 112/1995 fiind îndeplinite cerințele prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 6 din HG nr. 20/1996 pentru ca reclamanta să poată beneficia de cumpărarea apartamentului în litigiu în baza acestor acte normative.
Astfel, instanța are în vedere că, potrivit art. 6 din HG nr. 20/1996 - republicată, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, „Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.
Or, în condițiile în care reclamanta avea un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și ocupa un apartamentul în litigiu la acea dată, iar contractul ei de închiriere a fost prelungit, soluția este de admitere a acțiunii cu consecința
obligării pârâților la îndeplinirea formalităților legale de vânzare cumpărarea a apartamentului înscris in CF121009 S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. top._/1.
Potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, republicată în baza art. II din nr. HG 11/1997, "în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. ultim din lege." tar textul art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 prevede că "suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului". În consecința, din interpretarea logică a textelor sus-menționate rezultă că, dacă terenurile ce depășesc suprafața aferentă construcțiilor rămân în proprietatea statului, per a contrario, cele care nu depășesc această suprafață, respectiv cele care asigură o utilizare normală a construcției, se dobândesc în virtutea legii în proprietate, odată cu cumpărarea construcției.
Ca atare, pârâți urmează a fi obligați la îndeplinirea formalităților legale de vânzare către reclamantă a locuinței înscrise în CF_ S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. top. 1193/1, situat administrativ în S., . și care face obiectul contractului de închiriere nr. 3328/27.06.2014,precum și a terenului aferent acesteia, respectiv a cotei de 13/16 cât aparține Statului Român, restul de 3/16 părți fiind și rămânând proprietatea numitului Zackel S..
În ceea ce privește celelalte capete de cerere, urmează a fi respinse ca neîntemeiate.
Astfel, în ceea ce privește capătul de cerere nr.3, având ca obiect ca în caz de refuz al pârâților la încheierea contractului, sentința să țină loc de contract, apt de intabulare, instanța îl va respinge având în vedere, pe de o parte, că nu sunt îndeplinite condițiile achitării integrale a prețului pentru a obliga pârâții le perfectarea contractului, iar pe de altă parte, reclamanta are la îndemână, în caz de refuz a obligației de a face de către pârâți, să ceară obligarea acestora la daune cominatorii. Totodată, reținem că prețul este determinabil, iar nu determinat, iar reclamanta a refuzat efectuarea unei expertize în cauză care să stabilească prețul concret de vânzare a imobilului, ca atare și capătul de cerere privind „obligarea reclamantei la plata diferenței de preț între prețul legal de vânzare a imobilului și avansul achitat” (petitul 5) este neîntemeiat. Mai mult, reținem că pârâții, eventual pe calea unei cereri reconvenționale, puteau cere obligarea reclamantei la plata diferenței de preț, reclamanta neavând nici interes, nici calitate procesuală pasivă. În ceea ce privește cel de-al patrulea petit al acțiunii, reținem că din formalitățile îndeplinite în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare face parte și întocmirea fișei de evaluare.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta G. I., domiciliată în S., ., jud. S. în contradictoriu cu pârâții M. S., prin Primar, cu sediul în S., ..2, jud. S., S. P. pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în proprietate Municipiului S., cu sediul în S., ., nr.4, jud. S. și S.C. U. S.A. cu sediul în S., .. 10, jud. S., și în consecință:
Obligă pârâții la îndeplinirea formalităților legale de vânzare către reclamantă a locuinței înscrise în CF_ S. (CF vechi 4515 Turnișor) nr. top._/1, situat administrativ în S., . și care face obiectul contractului de închiriere nr. 3328/27.06.2014,precum și a terenului aferent acesteia.
Respinge restul capetelor de cerere.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 28.10.2015.
Președinte, Grefier,
M. D. R.-A. S.
Judecător plecat din instanță
Semnează conf.art.426 al.4
Președinte Judecătoria S.
Red. MD/27.11.2015
Teh. RS/08.12.2015
6 ex./1 ex dosar, 1 ex mapă, 4 ex .. 4 ex/1reclamantt+3pârâți/08.12.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 6702/2015. Judecătoria... | Validare poprire. Sentința nr. 5761/2015. Judecătoria SIBIU → |
|---|
