Reziliere contract. Sentința nr. 3429/2015. Judecătoria SUCEAVA

Dezbaterile cauzei în fond au avut loc în ședința publică din data de 28.05.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise și, ulterior, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 04.06.2015, 11.06.2015 și, mai apoi, pentru astăzi, 18.06.2015.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 28.08.2014 sub numărul de dosar_, reclamanta . chemat în judecată pe pârâții S. Nicușor și B. D. I., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezilierea antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 pentru neexecutarea culpabilă a obligației de plată a prețului; evacuarea pârâților din imobilul în discuție; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere restante la data introducerii cererii de chemare în judecată, în cuantum de 10.729 lei; obligarea pârâților la plata de daune interese constând în dobânda legală calculată de la data punerii în întârziere prin notificare cu confirmare de primire, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu cei doi pârâți la data de 21.11.2002 antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 23, cu privire la imobilul cameră de locuit nr. 38, situată în căminul nr. 3 de pe .. 20, identic cu .;2;38, înscrisă în vechiul CF nr. 1581 Burdujeni. A mai arătat că, potrivit clauzelor antecontractului, prețul de vânzare a fost de 40.569.276 lei vechi, respectiv 1212 dolari SUA, din care s-a plătit un avans de 10.000.000 lei (299 dolari SUA), iar restul prețului urma să fie achitat în rate; ulterior, pârâții au achitat, în contul ratelor, sume de bani în cuantum de 2983,55 lei din totalul de 4056,93 lei, ultima plată fiind efectuată la data de 29.05.2006.

A mai precizat că, fiind de totală rea credință nu au mai plătit nici diferența de preț, nici cheltuielile de întreținere care s-au ridicat la 10.729 lei (la data de 07.05.2014) conform somației emise de către Asociația de proprietari nr. 75 S. și nu au dat curs nici uneia dintre invitațiile/notificările reclamantei de a reglementa situația juridică a locuinței și datoriilor neachitate către Asociația de Proprietari.

Reclamanta a arătat că, prin notificarea 78 din data de 01.06.2012, trimisă prin poștă cu confirmare de primire, societatea reclamantă a adus la cunoștința pârâților că, în baza alin. 2 al art. 3 din antecontractul în litigiu acesta este reziliat și că au obligația de a elibera spațiul deținut fără drept, dar pârâții nu au răspuns notificării.

A precizat că, prin sentința civilă nr. 4951 din data de 01.11.2012 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria S. a admis acțiunea în pretenții a Asociației de Proprietari nr. 75 S. și a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de întreținere restante ale pârâților; hotărârea a fost executată silit, iar pârâții din prezenta cauză, deși au fost obligați față de reclamantă la plata în calitate de chemați în garanție, nu au achitat creanța nici până la momentul introducerii acțiunii.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1516 alin. 1, 2 pct. 2, art. 1522, art. 1526, art. 1530, art. 1548 și art. 1549 din Codul civil, art. 453 din Codul de procedură civilă.

În dovedire, reclamanta a depus, în copie, înscrisuri (filele 7-43).

La solicitarea instanței de complinire a lipsurilor cererilor de chemare în judecată, reclamanta a depus, la data de 17.09.2014, precizări (fila 50).

Cererea a fost legal timbrată (filele 57, 62).

Pârâtul B. D. I. a depus întâmpinare (fila 73) prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei.

În dovedire, pârâtul a depus, în copie, înscrisuri (filele 74-79).

La data de 03.11.2014, reclamanta a depus răspunsul formulat la întâmpinare, însoțit, în copie de înscrisuri (filele 85-88).

Legal citat, pârâtul S. Nicușor nu a depus întâmpinare și nici nu și-a delegat un reprezentant în instanță.

Instanța a încuviințat proba cu înscrisuri și, pentru reclamantă, proba cu interogatoriul pârâților.

La termenul de judecată din data de 22.01.2015, instanța a administrat proba cu interogatoriul pârâtului B. D. I., susținerile acestuia fiind consemnate în procesul verbal depus la filele 105-106 dosar.

La data de 03.03.2015, reclamanta a depus la dosar o adresă, însoțită, în copie, de înscrisuri (filele 113-117).

Asociația de Proprietari nr. 75 S. a depus, la data de 21.04.2015, o adresă însoțită de relațiile solicitate de instanță (filele 120-123).

Prin încheierea de ședință din data de 23.04.2015, instanța a luat act de precizările formulată de reclamantă, în sensul că se renunță la capătul patru de cerere prin care se solicită obligarea pârâților la plata de daune interese constând în dobânda legală.

Reclamanta a depus la dosar, la data de 28.05.2015, precizări (fila 125).

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța constată următoarele:

Între reclamanta . calitate de vânzător, și pârâții Strateanu Nicușor și B. D. I., în calitate de cumpărători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 (filele 9-10).

Potrivit clauzelor contractuale, obiectul contractului îl reprezintă imobilul compus dintr-o cameră cu o suprafață utilă de 21,18 mp, precum și o cotă indiviză de 1,16% din suprafața de folosință comună și terenul în suprafața de 7,72 mp, imobil situat în municipiul S., .. 20, ., etaj II, apartamentul 38 (./1,2,38, imobilul fiind înscris în cartea funciară nr. 246 a comunei cadastrale S.).

Prin același contract, părțile au stabilit că prețul imobilului mai sus menționat este de 40.569.276 lei vechi, respectiv 1212 dolari americani, la momentul încheierii contractului achitându-se suma de 10.000.000 lei vechi, respectiv 299 dolari americani. De asemenea, părțile au stabilit ca diferența de plată, respectiv suma de 913 dolari, să fie achitată în 23 rate a câte 38 de dolari și o rată de 39 dolari, dreptul de proprietate urmând a se transmite de la vânzător la cumpărător după achitarea integrală a prețului și a dobânzilor aferente (dacă este cazul).

Instanța apreciază că soluționarea cauzei presupune analiza prioritară a legii aplicabilă în cauza dedusă judecății.

Pentru determinarea legii aplicabile, instanța amintește prevederile art. 2 din Codul civil din 2011, respectiv art. 3 din Legea nr. 72/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit cărora, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor. Astfel, având în vedere că părțile au încheiat contractul la data de 21.11.2002, instanța constată că în cauză se aplică Codul civil de la 1864.

Instanța reține că, potrivit art. 969 din Codul civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 din Codul civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.

În ceea ce privește rezoluțiunea unui contract, instanța reține că temeiul juridic al acestei instituții îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce le revin părților contractante, conform art. 1020 și art. 1021 din Codul civil, care statuează în sensul că partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese (…).

Pentru a se putea dispune rezoluțiunea contractului este necesar a fi îndeplinite două condiții, respectiv una dintre părți să nu-și fi executat în mod culpabil obligațiile ce-i revin, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, potrivit prevederilor legale.

În ceea ce privește condiția ca una dintre părți să nu-și fi executat în mod culpabil obligațiile ce-i revin, instanța reține că, în prezenta cauză, reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 motivat de faptul că pârâții nu și-au îndeplinit, în mod culpabil, obligația de plată a prețului.

Cu privire la acest aspect, instanța reține că, la momentul încheierii convenției dintre părți, pârâtul B. D. I. a achitat suma de 10.000.000 lei vechi, respectiv 299 dolari (fila 15). De asemenea, instanța reține că, ulterior, pârâții Strateanu Nicușor și B. D. I. au efectuat și alte plăți, respectiv echivalentul sumei de 147 dolari la data de 25.11.2003 (fila 16), al sumei de 38 dolari la data de 21.04.2004, 21.05.2004, 23.08.2004, 20.07.2004 și 21.09.2004 (filele 17-19), al sumei de 177,60 dolari la data de 01.06.2005 (5.200.000 lei vechi; 1 dolar =_ lei – fila 20), al sumei de 88,16 dolari la data de 27.09.2005 (260 lei; 1 dolar = 2,9489 lei – fila 21), și al sumei de 84,05 dolari la data de 29.05.2006 (231,43 lei; 1 dolar = 2,7533 lei – fila 22). Rezultă, astfel, că pârâții au achitat suma totală de 686,81 dolari, rămânând un rest de plată de 226,19 dolari (filele 75-77).

Instanța reține că pentru a se dispune rezoluțiunea, se impune ca neexecutarea obligației, chiar parțială, să fie suficient de gravă, identificarea neexecutării însemnate reprezentând o chestiune de fapt. Or, în prezenta cauză, instanța apreciază că neexecutarea obligației de a plăti suma de 226,19 dolari, reprezentând mai puțin de o cincime din prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 (mai exact, suma de 226,19 dolari reprezintă echivalentul a aproximativ 6 rate), nu justifică desființarea antecontractului.

Din conținutul înscrisului constatator al convenției dintre părți, instanța reține că acestea au prevăzut și o clauză conform căreia „în condițiile în care cumpărătorul nu-și achită obligațiile contractuale asumate, vânzătorul poate solicita rezilierea contractului, printr-o simplă notificare, dar numai după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadență, urmând ca părțile să fie repuse în situația inițială”.

Analizând conținutul acestei clauze, instanța reține că părțile nu au derogat de la regimul general al rezoluțiunii prin prevederea posibilității ca rezoluțiunea să intervină și pentru cazul unei executări neînsemnate (chiar dacă părțile au calificat sancțiunea ce ar intervenii drept reziliere). Totodată, instanța reține că, deși părțile fac referire la posibilitatea rezoluțiunii contractului printr-o simplă notificare, conținutul acestei notificări s-ar referi la solicitarea unei rezoluțiuni (și nu la declararea unilaterală a acesteia), aspect ce relevă necesitatea unui acord în acest sens.

Referirea părților la situația în care „cumpărătorul nu își execută obligațiile contractuale asumate”, va fi interpretată de către instanță prin prisma principiului actus interpretandus est potius ut valeat quam pereat, în sensul că va considera că voința părților a fost aceea că doar o neexecutare considerabilă poate afecta eficacitatea contractului. Prin prisma aceluiași principiu de salvgardare a contractului dintre părți, instanța consideră că neexecutarea obligațiilor contractuale prin neplata unei fracțiuni din preț în cuantumul relevat de probele administrate nu este suficientă pentru rezolvirea contractului.

În același sens, instanța reține că natura obligației neexecutate impune aceeași concluzie. Fiind vorba de o creanță constând în plata unei sume de bani a cărei executare este întotdeauna posibilă, instanța reține că dispozițiile art. 1021 din Codul civil conferă reclamantei posibilitatea de a solicita executarea în natură a obligației bănești ori de a solicita rezoluțiunea contractului. Or, cum executarea obligației este posibilă și cuantumul acesteia este relativ redus și cum însăși teza finală a art. 1021 din Codul civil relevă preferabilitatea salvării acordului dintre părți (prin referire la posibilitatea instanței de a acorda un termen în vederea îndeplinirii obligației chiar și în situația solicitării rezoluțiunii), instanța va respinge cererea privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește capătul de cerere referitor la evacuarea pârâților din imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002, instanța are în vedere prevederile convenției părților, potrivit cărora în cazul în care intervine rezoluțiunea contractului, cumpărătorii vor preda spațiul în starea în care l-au primit.

Instanța reține faptul că acțiunea în evacuare presupune ocuparea fără titlu a locuinței de către pârâți și voința reclamantei de a face ca această ocupare să înceteze, stabilindu-se o stare corespunzătoare dreptului pretins, respectiv predarea locuinței în materialitatea ei. Având în vedere faptul că titlul de folosință al pârâților (antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002) nu a fost desființat, iar efectele acestuia nu au încetat să se producă, instanța reține că nu sunt date condițiile pentru a dispune evacuarea acestora din imobilul pe care îl ocupă.

De asemenea, din cererea de chemare în judecată, instanța reține că însăși reclamanta a dat acestui capăt de cerere un caracter subsidiar capătului de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 (fila 5). Or, față de soluția dată capătului de cerere privind rezoluțiunea antecontractului, instanța va respinge cererea vizând evacuarea pârâților, ca neîntemeiată.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata de daune interese constând în dobânda legală calculată de la data punerii în întârziere prin notificare, instanța reține că, la termenul de judecată din data de 23.04.2015, solicitând lămuriri cu privire la conținutul acestei pretenții, reclamanta a precizat că renunță la acest capăt de cerere (fila 124). De asemenea, instanța reține că, la termenul de judecată din data de 28.05.2015, reclamanta a precizat, în momentul acordării cuvântului pe fondul cauzei, că solicită obligarea pârâților la plata dobânzii legale calculată de la data punerii în întârziere, respectiv data de 07.05.2014, existând la dosar două notificări.

Instanța constată că reclamanta nu a indicat debitul principal în raport de care se solicită obligarea pârâților la plata dobânzii legale, pentru a se aprecia asupra temeiniciei obligației de a plătii daune interese, precum și a momentului de la care acestea se datorează.

De asemenea, instanța constată că nu sunt îndeplinite nici condițiile art. 1021 din Codul civil, potrivit cărora partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese. Astfel, pe de o parte, instanța nu a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002, iar, pe de altă parte, instanța nu a fost învestită cu o cerere de obligare a pârâților la executarea în natură a obligației bănești constând în plata prețului, în ambele situații existând posibilitatea acordării și a daunelor interese.

Prin urmare, instanța va respinge, ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect „daune interese”.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere restante, instanța reține că, după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002, promitenții – cumpărători S. Nicușor și B. D. au intrat în posesia apartamentului, fiind încheiat în acest sens un proces verbal de predare – primire (fila 11), de la acea dată ei figurând în listele de plată ale Asociației de Proprietari nr. 75 S. și achitând cotele de cheltuieli comune și de întreținere aferente imobilului.

Din cuprinsul adresei nr. 16 din data de 20.04.2015, instanța reține că reclamanta . cu debite restante pe listele de plată aferente imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 23 din data de 21.11.2002 (fila 121). Din aceeași adresă, instanța reține că Asociația de Proprietari nr. 75 S. a precizat că din suma totală de 10.374,37 lei, pârâtului Strateanu Nicușor îi revine obligația de a plăti suma de 6.994,69 lei, reprezentând cheltuieli comune și penalități calculate până la data de 31.03.2015, iar pârâtului B. D. I. îi revine obligația de a plăti suma de 3.379,68 lei, reprezentând cheltuieli comune și penalități calculate până la data de 31.03.2015 (fila 120).

Instanța reține și că prin angajamentul de plată semnat de către pârâtul B. D. I., acesta a recunoscut faptul că la data de 08.08.2013 avea o datorie către Asociația de Proprietari nr. 75 S. în cuantum de 7.647,67 lei, aferentă perioadei septembrie 2013 – decembrie 2014, asumându-și obligația de a achita această datorie (fila 79). În ceea ce îl privește pe pârâtul Strateanu Nicușor, instanța constată că, deși a fost citat cu mențiunea personal la interogatoriu pentru termenul de judecată din data de 22.01.2015, acesta nu s-a prezentat.

Instanța reține, totodată, faptul că în antecontractul încheiat de către părți nu a fost inclusă vreo clauză potrivit căreia pârâților le-ar reveni obligația de a achita cheltuielile comune stabilite de asociația de proprietari. Față de acestea, instanța constată că, în absența unei convenții între părți care să permită atragerea răspunderii civile contractuale, precum și a oricărui alt mijloc juridic de recuperare a pierderii suferite, cererea formulată de reclamanta . impune a fi admisă în temeiul dispozițiilor ce reglementează îmbogățirea fără just temei.

Astfel, îmbogățirea fără just temei reprezintă un fapt juridic licit prin care patrimoniul unei persoane este mărit pe seama diminuării patrimoniului altei persoane, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic.

În prezenta cauză, instanța constată că aceste condiții sunt îndeplinite, respectiv micșorarea patrimoniului societății reclamante prin reținerea în sarcina sa a obligației de plată a debitului constând în cheltuieli comune și penalități de întârziere (conform art. 46 și 49 din Legea nr. 230/2007), mărirea patrimoniului pârâților cu aceleași sume reprezentând debit, precum și existența legăturii între mărirea și respectiv diminuarea patrimoniului părților ca efect al reținerii în sarcina reclamantei a obligației de plată.

Pentru considerentele mai sus menționate, instanța va respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de către reclamanta . contradictoriu cu pârâții Strateanu Nicușor și B. D. I.,având ca obiect „rezoluțiune contract”, „evacuare” și „daune interese”. De asemenea, instanța va admite acțiunea formulată de către reclamanta .> în contradictoriu cu pârâții Strateanu Nicușorși B. D. I., având ca obiect „pretenții”, și îi va obliga pe pârâtul Strateanu Nicușor la plata către reclamantă a sumei de 6.994,69 lei, reprezentând cheltuieli comune și penalități calculate până la data de 31.03.2015, iar pe pârâtul B. D. I. la plata către reclamantă a sumei de 3.379,68 lei, reprezentând cheltuieli comune și penalități calculate până la data de 31.03.2015.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța reține că, potrivit art. 453 alin. 1 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, ca o sancțiune a culpei procesuale a acesteia. Față de dispozițiile legale mai sus menționate, precum și în raport de soluția dată prezentei acțiuni, instanța îi va obliga pe pârâți la plata către reclamantă a sumei de 844,72 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise și onorariu avocat acordat parțial).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge acțiunea formulată de către reclamanta .>J33/118/18.03.1991, C._, cu sediul în mun. S., .. 24, jud. S., în contradictoriu cu pârâții Strateanu Nicușor, cu domiciliul în S., .. 20, cămin. 3, cam. 38, jud. S. și în Loc. Lozna, jud. B., și B. D. I., cu domiciliul în S., .. 20, cămin. 3, cam. 38, jud. S., având ca obiect „rezoluțiune contract”, „evacuare” și „daune interese”.